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引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房屋評估報告范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。
一、高度重視，及時處理
市教育局收到第三方評估反饋問題后，分管領(lǐng)導(dǎo)及時召集相關(guān)科室對反饋問題清單逐條進(jìn)行梳理、分析，并提出整改落實(shí)辦法，對存在的問題立即整改，將缺失的信息在相關(guān)網(wǎng)站及時進(jìn)行公開。
二、整合資源，完善項目
按照反饋要求，對標(biāo)達(dá)標(biāo)，做好義務(wù)教育均衡發(fā)展評估認(rèn)定、學(xué)生招生政策、錄取與違規(guī)處理、財務(wù)信息、教育督導(dǎo)等欄目充實(shí)，整合并集中公開義務(wù)教育、學(xué)前教育、特殊教育、職業(yè)教育等信息。
三、及時公開，確保實(shí)效
關(guān)鍵詞：財務(wù)報告；投資性房地產(chǎn)；評估
根據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估是資產(chǎn)評估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會計核算及披露的要求，采用評估技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。
1以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的作用
計量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會計計量的客觀性。評估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評估程序，按照科學(xué)的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。
2以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的技術(shù)特點(diǎn)
以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估為投資性房地產(chǎn)的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的同時，還要受有關(guān)會計準(zhǔn)則的約束。
評估人員應(yīng)該根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評估對象、價值類型和評估基準(zhǔn)日。根據(jù)評估對象的特點(diǎn)、評估目的及評估應(yīng)用條件，選擇與評估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計量模式相符的評估方法。在撰寫資產(chǎn)評估報告時，一方面要滿足資產(chǎn)評估報告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。
3以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估對象
3.1評估對象的具體范圍
投資性房地產(chǎn)的評估對象具體包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評估對象注意的問題
自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。
如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象，自用的部分以及不能單獨(dú)計量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評估對象。
4以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估方法
投資性房地產(chǎn)適合于采用市場法和收益法評估。
4.1市場法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
市場法是將被評估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計算被評估資產(chǎn)價值的一種方法。
市場法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場價格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
選取交易實(shí)例至少做到要與被評估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產(chǎn)價值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運(yùn)費(fèi)用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運(yùn)費(fèi)用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔(dān)的營運(yùn)費(fèi)用來計算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險投資的收益率，根據(jù)具體的評估對象的性質(zhì)、用途、市場投資風(fēng)險等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。
已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估不涉及單獨(dú)建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。
5以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的特別要求
以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估報告，更多受限于相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號――公允價值計量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。
5.1當(dāng)評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當(dāng)評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產(chǎn)公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結(jié)論的合理性，不能出具評估報告。
5.2會計準(zhǔn)則和法規(guī)修改時的特別要求
當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計量模式、披露和報告發(fā)生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說明和披露。
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
為確保 高速公路項目的順利開工建設(shè)，保證 高速公路征地工作的順利完成，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務(wù)委托乙方完成，并約定如下條款：
第一條 委托事項
1.乙方根據(jù)國家、福建省的有關(guān)土地法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級有關(guān)土地征收政策和地方政府已制定并批準(zhǔn)的高速公路征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依法計算征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用和制定補(bǔ)償方案，及時準(zhǔn)確將補(bǔ)償資金兌付到被征地拆遷的單位和個人。指導(dǎo)、監(jiān)督相關(guān)部門在高速公路征地實(shí)施過程中的各項工作。
2.根據(jù)《中華人民共和國土地法》、《福建省實(shí)施<中華人民共和國土地法>辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，及時按照征地工作程序征地公告、組織征地聽證。負(fù)責(zé)工程在本轄區(qū)內(nèi)，征地紅線內(nèi)土地的地類劃分，權(quán)屬調(diào)查及確認(rèn)，土地丈量核實(shí)，造冊登記、補(bǔ)償分配，組織編制所有資料的上報以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關(guān)的工作。
3.指導(dǎo)、協(xié)調(diào)高速公路經(jīng)過的所屬縣(市、區(qū))做好高速公路用地的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整、基本農(nóng)田補(bǔ)劃，及時做好 高速公路項目的征、轉(zhuǎn)用地上報審批工作和高速公路項目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權(quán)屬、地類清楚、面積準(zhǔn)確、手續(xù)完備。
4.負(fù)責(zé)施工臨時用地的手續(xù)辦理，協(xié)調(diào)督促臨時用地的復(fù)墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時，根據(jù)施工單位提出的申請，及時完成丈量登記并交付使用。
5.完成落實(shí)高速公路征地的其他相關(guān)工作。
第二條 委托事項的完成時間
乙方應(yīng)在 年 月 日之前將 高速公路項目用地移交給甲方，其他征地相關(guān)程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定、各種征地手續(xù)的報批等委托事項乙方應(yīng)及時完成，及時移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。
第三條 委托費(fèi)用及支付方式
委托費(fèi)用：如乙方按期完成委托事項，甲方支付乙方 高速公路征地工作經(jīng)費(fèi)人民幣 元，本經(jīng)費(fèi)為費(fèi)用包干，具體包括如下項目： 。
支付方式：本協(xié)議簽訂后甲方以 轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支票 支付乙方委托費(fèi)用(征地經(jīng)費(fèi))總額的 %，計人民幣 元;各項報批手續(xù)和土地移交后支付剩余款項，為人民幣 元。
開戶行：
賬號： 戶名：
第四條 轉(zhuǎn)委托
乙方為及時完成各項征地工作，原則上可以將委托事項轉(zhuǎn)委托其他單位或部門完成，但應(yīng)及時通知甲方，乙方轉(zhuǎn)委托中不得增加甲方的委托費(fèi)用，同時應(yīng)確保甲方委托事項的完成。
第五條 違約責(zé)任
1.甲方未及時支付委托費(fèi)用，乙方在完成委托事項時有權(quán)要求甲方及時支付剩余的委托費(fèi)用并要求甲方承擔(dān)委托費(fèi)用總額 % 的違約金。
2.乙方未及時完成委托事項的，應(yīng)及時采取補(bǔ)救措施并自行承擔(dān)費(fèi)用，乙方未能在約定的時間內(nèi)辦理土地征用的各項手續(xù)并及時移交土地的，不得要求甲方支付委托費(fèi)用，同時甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
第六條 爭議的解決
雙方在履行合同中產(chǎn)生爭議應(yīng)本著有利委托事項的完成，相互理解，友好協(xié)商的方式調(diào)解解決;雙方未能自行協(xié)商解決的提請上級主管部門協(xié)調(diào)解決。無法協(xié)調(diào)解決的向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第七條 其他約定
第八條 附則
1.本協(xié)議書未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
2.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
3.本協(xié)議一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí) 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)
為了做好 建設(shè)范圍內(nèi)的征遷工作，根據(jù)《國務(wù)院城市房屋征收管理條例》要求，甲方?jīng)Q定由乙方承擔(dān)該征遷任務(wù)并組織實(shí)施拆除工作。為了明確雙方職責(zé)，保證征遷工作順利進(jìn)行，雙方就有關(guān)事項達(dá)成如下協(xié)議：
一、征遷任務(wù)及范圍：
甲方經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見規(guī)劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對征遷紅線范圍內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及附屬物進(jìn)行征遷及組織實(shí)施拆除。
二、權(quán)利與義務(wù)：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關(guān)法律手續(xù)及相關(guān)事項。做好征遷前被征遷戶的征遷動員思想工作，負(fù)責(zé)就征收補(bǔ)償方案當(dāng)中涉及法律法規(guī)方面的某些細(xì)節(jié)和疑問進(jìn)行解釋說明。
(二)、乙方向甲方提供有關(guān)征收補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)。
(三)、乙方在甲方的配合下，根據(jù)工作需要派出相應(yīng)的專業(yè)人員做好前期征遷進(jìn)村入戶調(diào)查摸底，提供涉及征遷的相關(guān)專業(yè)技術(shù)等必要的工作。
(四)、乙方在甲方協(xié)助下依據(jù)征收法規(guī)及甲方制定的《補(bǔ)償安置方案》的標(biāo)準(zhǔn)要求組織簽訂和實(shí)施征遷補(bǔ)償、安置協(xié)議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協(xié)議書、房屋附屬項目補(bǔ)償、補(bǔ)貼清單上與甲方共同簽名確認(rèn)清單上的有關(guān)財產(chǎn)及數(shù)額。
(五)、乙方要負(fù)責(zé)協(xié)助甲方在規(guī)定的時間內(nèi)完成征遷范圍內(nèi)征遷戶的搬遷騰空、驗收、查封及簽訂補(bǔ)償協(xié)議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。
(六)、乙方要負(fù)責(zé)協(xié)助甲方辦理征遷過程中的證據(jù)保全手續(xù)、申請裁決及強(qiáng)制征收手續(xù)。
(七)、乙方要負(fù)責(zé)協(xié)助甲方做好征遷房屋的面積、產(chǎn)權(quán)核對工作。
三、費(fèi)用和支付方法：
征遷費(fèi)用為每平方米人民幣陸元，合計人民幣伍萬元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內(nèi)付清(按實(shí)際面積計算)。
四、違約責(zé)任：
1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，給予相應(yīng)的賠償。
2、若征遷期限超過半年，甲方應(yīng)與乙方協(xié)商，簽定補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)乙方的工作情況給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
五、備注：
本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執(zhí)貳份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下簡稱甲方)：
受托人(以下簡稱乙方)：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及 等相關(guān)規(guī)定，經(jīng) 方式確定 公司為 項目的房屋征收價格評估機(jī)構(gòu)。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，就房屋征收評估事項達(dá)成如下協(xié)議：
一、評估項目基本情況
1.征收項目名稱：
2.征收決定文號：
3.征收部門：
4.征收實(shí)施單位：
二、評估的基本要求
1.評估對象及范圍
1) 范圍內(nèi)涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補(bǔ)償價值評估。
2) 對本項目用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估。
2.評估目的
1)被征收房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。
2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。
3.評估時點(diǎn)
被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估時點(diǎn)為本項目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。
4.評估力量
乙方確定注冊房地產(chǎn)估價師任信龍為本項目的評估負(fù)責(zé)人，同時應(yīng)指派與該評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。
5.評估報告交付時間、方式
1)乙方應(yīng)當(dāng)自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內(nèi)房屋情況之日起對被征收房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權(quán)屬資料齊全之日起15日內(nèi)向甲方出具被征收房屋分戶的初步評估結(jié)果，并協(xié)助甲方對初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公示，公示期間，乙方應(yīng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，乙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修正。分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，乙方應(yīng)向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評估報告。被征收房屋全部完成后，乙方應(yīng)向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評估報告。
2)乙方應(yīng)當(dāng)自甲方提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋情況之日起對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權(quán)屬資料齊全之日起10日內(nèi)向甲方出具用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的一式七份分戶評估報告，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估工作全部完成后，乙方應(yīng)向甲方提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋一式四份的整體評估報告。
三、評估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
1.評估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)
經(jīng)雙方商定，被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估費(fèi)按每份評估報告金額計收，
2.支付方式
1)甲方依據(jù)乙方出具的評估報告，在乙方完成評估總工作量的50%后，甲方進(jìn)行評估費(fèi)的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項目房屋征收評估工作完成并出具被征收房屋整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內(nèi)甲方向財政申請余款，并應(yīng)按該項目實(shí)際評估價值將評估費(fèi)的余額一次性向乙方結(jié)清。
2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估費(fèi)待乙方完成應(yīng)評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估，并出具有效的整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內(nèi)，由甲方按實(shí)際評估價值將評估費(fèi)一次性向乙方結(jié)清。
四、雙方權(quán)利與義務(wù)
1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應(yīng)向乙方提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況(被征收房屋產(chǎn)權(quán)人姓名、建筑面積、性質(zhì)、用途等相關(guān)權(quán)屬資料)及未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。并對資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
2.在評估開展時，甲方應(yīng)配合乙方做好實(shí)地查勘并共同做好被征收人的動員、解釋工作。
3.甲方應(yīng)按照約定條件及時向乙方足額支付評估費(fèi)用。
4.乙方應(yīng)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照國家規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，對委托評估的房地產(chǎn)進(jìn)行查勘和估算，并出具真實(shí)、符合規(guī)范的房地產(chǎn)評估報告書。
5.乙方負(fù)責(zé)評估結(jié)果解釋和異議復(fù)核等工作，配合甲方將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。按甲方的進(jìn)度要求提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
6.因甲方未能及時提供征收范圍內(nèi)房屋情況和其他非乙方原因無法入戶查勘房屋，影響出具估價評估報告的，甲乙雙方應(yīng)及時協(xié)商處理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的整體評估報告和全部分戶評估報告后，甲方應(yīng)給乙方出具該項目評估結(jié)束的具結(jié)文件。
8.乙方不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。
9.乙方對甲方委托評估所提供的文件資料應(yīng)妥善保管，并盡保密義務(wù)，未經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。本條款所規(guī)定的保密義務(wù)將在本合同終止后持續(xù)有效。
五、違約責(zé)任
甲、乙雙方按《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
六、爭議處理
發(fā)生爭議，應(yīng)先協(xié)商解決;如協(xié)商不成，可依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
案例一、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)集體訴訟案
位于北京市石景山區(qū)XX小區(qū)是北京城市XX公司于2005年5月開始開發(fā)建設(shè)的商品住宅小區(qū)，共有4幢樓，每幢樓12～22層，住宅600個單元。該小區(qū)于2004年月開始預(yù)售，于2005年6月建成交付業(yè)主。業(yè)主于2005年7月以后開始陸續(xù)裝修入住。案例涉及的當(dāng)事業(yè)主黎XX于2004年11月14日與北京市城市開發(fā)有限公司簽訂購房合同，一次性支付全部購房款84萬元，購得該小區(qū)第10棟2單元商品住宅一套，面積134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。
業(yè)主收房時卻發(fā)現(xiàn)臥室天花板（樓板）明顯存在斜向45°裂縫，長度達(dá)兩米。而且經(jīng)進(jìn)一步勘查，而且裂縫疑似上下貫通，該業(yè)主由此產(chǎn)生聯(lián)想，立刻查看自家地面，果然發(fā)現(xiàn)地面也存在相同裂縫，其他單元業(yè)主也相繼發(fā)現(xiàn)自己居住單元的天花板和地板存在位置、長度、走向和性質(zhì)極為類似的裂縫。后經(jīng)從樓上做澆水滲漏試驗，發(fā)現(xiàn)澆水迅速從下層居室流出，證實(shí)此裂縫為上下貫通裂縫。最終，經(jīng)過連環(huán)查看相互交流，竟發(fā)現(xiàn)該樓從1層到12層的所有住宅單元在相同位置均出現(xiàn)相同走向裂縫，而且最終獲確認(rèn)其性質(zhì)均為樓板上下貫通裂縫。
針對上述問題，業(yè)主們與其開發(fā)商交涉時，對方便回避不見，開始采取事實(shí)上的拖延策略。
萬般無奈之下，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主們遂訴諸法律。以“商品房出現(xiàn)重大缺陷”為由，將開發(fā)商―北京XX開發(fā)有限公司訴至北京市石景山區(qū)人民法院。隨后，法院受理了訴訟。
為了確定業(yè)主們的損失，2006年1月石景山區(qū)人民法院委托北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心對涉案房屋裂縫進(jìn)行鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)要求業(yè)主事前對需鑒定的缺陷部位進(jìn)行清理。北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心遂于2006年1月對該棟的605室和1105室兩戶缺陷房間進(jìn)行抽樣質(zhì)量鑒定。2006年2月，北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心出具鑒定書。關(guān)于裂縫產(chǎn)生原因鑒定書載明：“…該鑒定書對以上缺陷給出的結(jié)論為：“…頂板裂縫是由溫度和收縮作用產(chǎn)生的裂縫，系非受力裂縫。就此裂縫而言，尚不影響結(jié)構(gòu)的安全性，但裂縫的存在，會對結(jié)構(gòu)的適用性和耐久性產(chǎn)生不利影響。”
雖然有了這樣的鑒定結(jié)論，還需要一個定量的結(jié)論。”即還需要由權(quán)威機(jī)構(gòu)對房屋缺陷的實(shí)際損失給予定量評估，以便獲得證據(jù)。
原告?zhèn)兘?jīng)過5個多月的等待，2006年8月22日，石景山區(qū)人民法院終于向北京XX地產(chǎn)評估有限公司（下簡稱XX公司）發(fā)出委托函，委托XX公司對該案訟爭的兩項內(nèi)容進(jìn)行評估：房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失具體數(shù)額；房屋修復(fù)后是否存在價值的貶損。幾天后，XX公司的房地產(chǎn)估價師終于出現(xiàn)在XX小區(qū)業(yè)主，對房屋質(zhì)量缺陷造成的損失進(jìn)行評估。整個現(xiàn)場的評估工作持續(xù)不到20min并未在現(xiàn)場對樓板開裂情況以及對室內(nèi)裝修可能產(chǎn)生的影響仔細(xì)進(jìn)行觀察和測量。
XX公司考察業(yè)主家里的裝修情況后，于2006年12月6日，《房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告》（以下簡稱“房損評估報告”）終于出爐。這也是當(dāng)時北京市首份房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告。
其中評估結(jié)論原文摘錄如下：
（1）對房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行評估：估價對象在估價時點(diǎn)2006年12月4日的房屋造成的損失價值為7480.3元.
（2）裂縫修復(fù)后，已具備使用功能，但在房屋所有權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，可能會產(chǎn)生不利影響，造成房地產(chǎn)減值，根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀測及對同類物業(yè)綜合分析，確定估價對象的減值比例為房地產(chǎn)總價的2～3%。
針對以上評估報告給出的結(jié)論，參與訴訟的筆者曾當(dāng)庭提出自己意見，認(rèn)為房損評估報告確定的損失數(shù)額過低。筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗，依據(jù)建筑業(yè)預(yù)算的有關(guān)規(guī)范和手冊進(jìn)行了計算，依據(jù)計算結(jié)果庭審時在法庭上提出，該“房損評估報告”給出的結(jié)論與國家的行業(yè)計算規(guī)范、手冊，以及施工實(shí)際嚴(yán)重不符。例如當(dāng)庭指出損失數(shù)額計算嚴(yán)重失實(shí)事實(shí)之一是，計算費(fèi)用中“工期”一項中給出的工期天數(shù)為兩天，與本案房屋裂縫缺陷修復(fù)工程實(shí)際所需工期相差太多。根據(jù)前述法官認(rèn)可的修復(fù)方案，修復(fù)工程內(nèi)容包括：拆除業(yè)主裝修的地板、鑿除裂縫周邊混凝土并進(jìn)行清理、澆筑混凝土、對受損和施工影響的頂棚和墻壁進(jìn)行清理和粉刷、恢復(fù)房間地板，以及施工現(xiàn)場的整理等等，經(jīng)過實(shí)際保守估算約需16天工期。筆者當(dāng)庭還指出，房損評估報告對修復(fù)缺陷時房間原裝修的破壞程度，以及施工影響損失的估算，與事實(shí)和規(guī)范完全不符。筆者作為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，使用與評估方案計算損失所依據(jù)的相同規(guī)范進(jìn)行計算，結(jié)果與評估報告大相徑庭。不符的原因在于，計算修復(fù)工程面積時，評估機(jī)構(gòu)僅計算了裂縫所占面積，沒有計算維修對整個房間的不可避免的損壞和影響。原告依據(jù)計算對此評估結(jié)果提出質(zhì)疑嚴(yán)重。
書中，業(yè)主們提出的索賠數(shù)額是6萬元。主要包括，房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價值為12600元（是否工期天數(shù)按16天計算的結(jié)果）；房屋貶損值4.23萬元，具體計算依據(jù)為，以原購房款乘以年增長率加上專修費(fèi)用做為計算基數(shù)，按評估中貶損比率的最大值3%計算，即（84萬購房款×2005年增長率120%×2006年增長率125%+15萬裝修費(fèi)）×3%=4.23萬元。
2006年12月19日，石景山區(qū)人民法院對該案作出一審判決，由北京XX公司賠償7名業(yè)主3.6萬元到3.8萬元不等的數(shù)額。鑒定費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。
（1）北京城市開發(fā)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付業(yè)主黎XX房屋缺陷貶值金及損失共計三萬六千三百八十元；
（2）駁回黎XX其他訴訟請求。
案例二、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)房屋質(zhì)量缺陷訴訟調(diào)解案
案例一中已述及，北京市石景山區(qū)XX小區(qū)10棟2單元從1層到12層的所有住宅單元在相同位出現(xiàn)相同走向和性質(zhì)的裂縫。其中一樓105號業(yè)主王××于2007年向石景山人民法院提其訴訟，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司賠償由于其交付的房屋出現(xiàn)多處裂縫而造成的損失。具體主張為，要求被告給付房屋缺損貶值損金及裂縫修復(fù)損失6萬元，并承擔(dān)鑒定費(fèi)用和訴訟費(fèi)用。
2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司，就原告居住房屋內(nèi)產(chǎn)生裂縫的修復(fù)成本損失和由此導(dǎo)致的房屋貶值損失進(jìn)行評估。2007年11月30日該評估機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告。其中載明：房屋裂縫修復(fù)損失價值4541元。“房屋缺陷進(jìn)行修復(fù)后，房屋缺陷貶損價值影響，綜合確定修復(fù)后房屋的價值為未發(fā)生裂縫的房屋與估價時點(diǎn)公開市場價值的2～3%，根據(jù)XX小區(qū)內(nèi)未發(fā)生裂縫的房屋公開市場價值，經(jīng)市場比較計算得出估價對象公開市場價值約為12899元/m2。”
此案經(jīng)法院審理，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容如下：
（1）北京市XX開發(fā)股份有限公司于2007年12月12日之前賠償王××因房屋質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的修復(fù)和貶值損失五萬零伍佰元；
（2）鑒定費(fèi)用七千元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)
（3）訴訟費(fèi)用四百元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)
（4）雙方無其他爭議。
與王××一同并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案的共三人。賠償額度從5.05萬元至10萬元不等。
案例三、北京市石景山區(qū)時代廬峰小區(qū)業(yè)主訴訟案
2008年夏，石景山XX新區(qū)業(yè)主黎XX家中再次發(fā)現(xiàn)其住房西北臥室和西南臥室頂板出現(xiàn)裂縫。這次出現(xiàn)的裂縫與2005年剛?cè)胱r發(fā)現(xiàn)的裂縫類似。業(yè)主認(rèn)為，該裂縫是結(jié)構(gòu)樓板斷裂，屬于房屋重大質(zhì)量缺陷。曾電話通知房地產(chǎn)商，開發(fā)商派人看過之后一直拖延，長時間不予答復(fù)。筆者無奈遂于2009年3月將開發(fā)商訴至石景山人民法院。這是業(yè)主黎XX就同一套房屋其他房間存在的同一類質(zhì)量缺陷提起的又一次訴訟。
同年11月25日，北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司給出《房屋受損價值評估報告》，“認(rèn)定：估價對象為北京市石景山區(qū) XX小區(qū)10號樓2單元705號房屋，在估價時點(diǎn)2009年11月18日的房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價值為9616元；而對房屋修復(fù)后貶損價值未提出鑒定意見。”
法院依據(jù)這份報告判決如下：
（1）北京XX業(yè)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償黎XX（房屋質(zhì)量缺陷損失九千六百壹拾陸元；
（2）駁回黎XX的其他訴訟要求。
房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)用八千元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。房屋評估費(fèi)用二千元，由黎聲蓮負(fù)擔(dān)一千七百八十四元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)二百一十六元。
同一棟樓，同一個朝向，位置基本相同，同一個法院審理，同一個技術(shù)鑒定單位，檢測結(jié)果完全相同，可三家評估單位評估出來的損失千差萬別。這么一個呈堂重要證據(jù)，由于房屋缺損評估結(jié)果不同，造成法院判決相差數(shù)倍，給業(yè)主造成極大的直接損失。
建議：
（1）建議成立建筑工程司法綜合評定委員會
人員組成：各行業(yè)專家
職責(zé)：對評估房屋質(zhì)量缺損機(jī)構(gòu)的評估進(jìn)行認(rèn)定。發(fā)現(xiàn)問題3次以上的或者一次重大評估失誤的調(diào)銷其從業(yè)資質(zhì)。
（2）建立咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)想：保證其獨(dú)立性；建立專家?guī)欤辉u定專家遴選：隨即從專家?guī)斐槿。槐M可能減少開發(fā)商和建筑企業(yè)影響；提供權(quán)威評估意見。
參考文獻(xiàn)
[1]《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》.
[2]北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心[2006]建鑒字（06002）號司法鑒定書.
[3]京貴評評估有限公司的房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告，京貴評（2006）損字第0171號.
【關(guān)鍵詞】現(xiàn)階段；房屋結(jié)構(gòu)工程；質(zhì)量評估方法；應(yīng)用分析
近年來，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量事故給社會造成了許多不應(yīng)有的損失，為了防止事故的發(fā)生，對現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)工程進(jìn)行定期評估，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患，是非常必要的。通常，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢測手段有直觀檢測法和儀器檢測法。直觀檢測法是房屋診斷中最簡單、最直接的方法，它是一種定性方法。儀器檢測法是一種從量的角度揭示某些材料特性的方法，但它不適應(yīng)大面積檢測。本文筆者在總結(jié)工作經(jīng)驗以及各項參考文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，對房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估方法及其應(yīng)用進(jìn)行了深入的探討。
1 房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估程序
總體上來講，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估程序主要體現(xiàn)在以下三大方面：第一，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估是建立在各個分項工程質(zhì)量評估的基礎(chǔ)上的，是由專門的工程監(jiān)理人員帶頭開展的。工程監(jiān)理人員在認(rèn)真研究施工合同、專業(yè)規(guī)范以及設(shè)計文件的基礎(chǔ)之上，對各個分項目的房屋建筑工程進(jìn)行相應(yīng)的完工驗收工作。針對在實(shí)際的驗收監(jiān)測過程中出現(xiàn)的問題提出解決策略，在必要的情況下還需要下達(dá)整改通知書。第二，施工單位在收到整改通知書之后，則需要根據(jù)整改通知書的實(shí)際要求，進(jìn)行相應(yīng)的整改以及修繕。施工完工之后，則需要上傳完工報告，監(jiān)理工程師收到完工報告后，需要向總監(jiān)理工程師進(jìn)行匯報，包括房屋建筑管道安裝、電氣安裝以及儀表安裝等的質(zhì)量評估報告。第三，總監(jiān)理工程師根據(jù)各分項目監(jiān)理工程師的質(zhì)量評估報告，對其進(jìn)行總結(jié)匯總與審核，對于在實(shí)際的房屋建筑施工中的關(guān)鍵部位以及重點(diǎn)環(huán)節(jié)，尤其是存在著重大安全隱患的分項目進(jìn)行重點(diǎn)的查看。總監(jiān)理工程師認(rèn)為質(zhì)量評估報告完善，無需再進(jìn)行相應(yīng)的改善時，則需要出具房屋建筑項目的總體質(zhì)量評估報告。
2 房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估內(nèi)容
首先，房屋結(jié)構(gòu)工程是否符合我國房屋結(jié)構(gòu)工程建設(shè)的法律法規(guī)，是否符合我國房屋結(jié)構(gòu)工程建設(shè)的總體規(guī)劃以及目標(biāo)，是否是在有關(guān)部門批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行施工，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估應(yīng)該做到對這些基本的事項進(jìn)行評估。其次，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估應(yīng)加大對于施工、設(shè)計、勘察等部門的審核，主要是這些單位的資質(zhì)問題，需要加大力度評估，同時對于施工、設(shè)計、勘察等部門的超界以及超級行為進(jìn)行監(jiān)督。另外，對于在實(shí)際的房屋建筑工程中所涉及到的土建以及安裝工程，其中間的交接工作需要引起高度的重視，做好對于交接工作中資料以及文件的評估。再次，對于施工過程中的嚴(yán)重質(zhì)量問題，督促有關(guān)部門提出相應(yīng)解決策略，同時查看處理情況，對于施工中存在的遺留問題給出相應(yīng)的處理意見。最后，根據(jù)總監(jiān)理工程師的評估報告，有關(guān)部門則需要進(jìn)一步提出房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估結(jié)論，或者優(yōu)良或者合格。
3 房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估方法
在實(shí)際的房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量監(jiān)測過程中，有關(guān)部門以及人員所搜集到的檢測結(jié)果僅僅是一些可能性信息，但是不一定是破壞現(xiàn)象，如果要確定房屋建筑結(jié)構(gòu)的破壞原因，則需要邏輯推理。下面，我們主要以演繹推理、概率推理以及證據(jù)反駁推理方法為例，研究房屋建筑結(jié)構(gòu)的破壞原因。
3.1 演繹推理
演繹推理是一種較為特殊的推理方式，房屋建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)工程專家在結(jié)合專業(yè)知識的基礎(chǔ)之上，對房屋建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量破壞原因進(jìn)行分析。演繹推理的方法可以簡單地表示為所有的A都具有性質(zhì)P，Q是A中一元素，因此Q一定具有性質(zhì)P。從這個簡單的表達(dá)中我們可以知道，這其實(shí)也是一個必然的推理，但是其中的關(guān)鍵問題是房屋建筑結(jié)構(gòu)評估人員不僅僅需要一定的工程工作經(jīng)驗，而且還需要一定的房屋建筑結(jié)構(gòu)工程原理性基本知識。在實(shí)際的房屋建筑結(jié)構(gòu)工程當(dāng)中，如果B1從屬于B2，如果對于房屋建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量破壞原因進(jìn)行分析，否定了B2也就相當(dāng)于否定了B1，同樣，肯定了B1也就肯定了B2。
3.2 概率推理
概率推理主要指示的是在房屋建筑結(jié)構(gòu)物當(dāng)中，對于建筑結(jié)構(gòu)物同一破壞所存在的各種可能性進(jìn)行分析。根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)物同一破壞中可能性大小以及概率進(jìn)行確定，進(jìn)而找出房屋建筑結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量破壞原因。概率推理可以簡單地表示為：原因B1的概率Pl，原因B2的概率P2，Pl>P2，則先確定原因B1作為驗證對象。
3.3 證據(jù)反駁推理
在通常情況下，尋找否定證據(jù)對于明確可能原因更具有意義。所謂反駁證據(jù)即是尋求否定證據(jù)的過程，它可以表述為假設(shè)B，輔假設(shè){Li}，檢驗條件i，證據(jù)表明非R，則B，{Li}，i中至少有一個是假的。若{Li}，i為真值，則B必為假；如此重復(fù)，可以將某個可能的原因集從幾個處于同一層次的原因假設(shè)中剔除掉，從而完成證據(jù)反駁過程。
4 房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估存在問題與建議
4.1 房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估存在問題
房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估存在問題，主要是體現(xiàn)在四大方面，簡單來講，主要是：第一，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估過于形式化，只有監(jiān)理工作總結(jié)，但是缺少監(jiān)理師提出的房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估具體詳細(xì)報告。第二，有些監(jiān)理師的房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估報告內(nèi)容過于空洞，對于房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量的分析與研究深度不夠。第三，房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估報告的綜合質(zhì)量缺乏相應(yīng)的依據(jù)，質(zhì)量評估報告評估不細(xì)致。第四，監(jiān)理師在房屋建筑工程完工之后，直接就進(jìn)行工程質(zhì)量評估，但是不做預(yù)驗收，使得工程質(zhì)量評估實(shí)質(zhì)性無法體現(xiàn)，作用也就無法發(fā)揮。
4.2 房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估建議
針對房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估存在問題，我們可以采取以下幾個方面的措施：第一，完善規(guī)范，做出深度標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定，出臺“房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估報告書”，內(nèi)容及深度統(tǒng)一規(guī)定。第二，嚴(yán)格要求房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估，尤其是對于建設(shè)單位以及質(zhì)量監(jiān)督單位，嚴(yán)格按照房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估規(guī)范進(jìn)行。質(zhì)量監(jiān)督單位工作上一定要一絲不茍，以對國家、人民和自己負(fù)責(zé)任的精神，做好評估工作。第三，分部工程、分項工程、單項工程質(zhì)量評定是做好工程質(zhì)量評估工作的基礎(chǔ)。為使工作不流于形式，應(yīng)當(dāng)做到現(xiàn)場施工、交工技術(shù)文件歸檔和工程質(zhì)量評定“三同步”。
5 總結(jié)
綜上所述，質(zhì)量評估作為房屋結(jié)構(gòu)工程中的重要環(huán)節(jié)，對于房屋結(jié)構(gòu)工程的有效開展意義重大，加強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估方法及應(yīng)用研究至關(guān)重要。我國質(zhì)量評估單位在房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估方面積累了豐富的經(jīng)驗，取得了重大的進(jìn)展，但是在實(shí)際的房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估過程中，很多技術(shù)以及細(xì)節(jié)問題仍然存在，嚴(yán)重影響著房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估效率以及質(zhì)量。為此，深入研究自身房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估存在問題，研發(fā)新型質(zhì)量評估技術(shù)，創(chuàng)新質(zhì)量評估策略，是今后質(zhì)量評估單位在房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量評估方面的重要課題。
參考文獻(xiàn)：
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一、相關(guān)法律和法規(guī)對土地使用權(quán)出資的的有關(guān)規(guī)定
1、《中華人民共和國公司法》第二十七條和《公司注冊資本登記管理規(guī)定》分別規(guī)定， 股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。 對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。
2、《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第十二條中規(guī)定，以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請辦理公司實(shí)收資本的變更登記。
3、《中華人民共和國公司登記管理條例》第二十條第五款規(guī)定，申請設(shè)立有限責(zé)任公司，股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時提交已辦理其財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。
二、中國注冊會計師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的規(guī)定
《中國注冊會計師審計準(zhǔn)則第1602號——驗資》第十四條第（三）款規(guī)定以知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)審驗其權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況，并按照國家有關(guān)規(guī)定在資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上審驗其價值。
《中國注冊會計師審計準(zhǔn)則第1602號——驗資》第十五條規(guī)定，對于出資者以實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)作價出資的，注冊會計師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗。
三、非貨幣財產(chǎn)驗資實(shí)務(wù)應(yīng)注意的幾個問題
（一）土地使用權(quán)必須評估，且注冊會計師需要審驗土地評估價值的合理性
對應(yīng)新的《公司法》，新審計準(zhǔn)則規(guī)定以實(shí)物資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出資必須評估，而舊準(zhǔn)則沒有這方面的強(qiáng)制要求。同時值得注意的是，注冊會計師不能簡單依據(jù)評估報告，而應(yīng)該在資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上對出資作價進(jìn)行審驗。
在驗資實(shí)務(wù)操作程序中，我們需要作如下工作：
1、向客戶索取土地使用權(quán)的評估報告。出具評估報告的中介機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的評估資質(zhì)。
2、認(rèn)真查閱評估報告，了解評估目的、評估范圍與對象、評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)等有關(guān)限定條件是否滿足驗資的要求。
比如評估目的為抵押貸款或轉(zhuǎn)讓的評估報告就不能用于驗資；關(guān)注評估報告的特別事項說明和評估基準(zhǔn)日至驗資報告日發(fā)生的重大事項是否對驗資結(jié)論產(chǎn)生影響，比如特殊事項說明中披露該土地已作抵押，或評估基準(zhǔn)日后該土地涉及訴訟，則此評估報告也不能用于驗資。
3、土地評估價值是否合理，是否得到出資方的認(rèn)可。
查閱評估報告，了解評估作價是否合理，如明顯偏高或偏低，為控制驗資風(fēng)險，不易使用。土地評估價值需要得到出資方的認(rèn)可，要求其提供全體出資者確認(rèn)的書面文件。如果出資方的企業(yè)性質(zhì)為國有企業(yè)，其土地使用權(quán)的評估結(jié)果還應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)刎斦驀匈Y產(chǎn)管理部門進(jìn)行確認(rèn)。
（二）土地使用權(quán)必須辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得不動產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書等不動產(chǎn)權(quán)屬證書
從上述的法律法規(guī)和審計準(zhǔn)則我們可以看出，現(xiàn)在無論是設(shè)立驗資還是變更驗資，對出資者以土地使用權(quán)出資的，注冊會計師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財產(chǎn)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗單位。這與以前的法律法規(guī)有重大的區(qū)別。以前的法規(guī)允許出資者出具承諾函，承諾在公司成立后六個月內(nèi)辦理有關(guān)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。新法規(guī)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則取消了可以在期限內(nèi)辦理的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，事務(wù)所才能予以審驗。這也意味著，內(nèi)資企業(yè)分次出資的首次出資只能采用貨幣及不需辦理產(chǎn)權(quán)登記的存貨、機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行出資，需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)、土地使用權(quán)等不能用于內(nèi)資企業(yè)的首次出資。
在用房屋和土地使用權(quán)等資產(chǎn)出資的驗資業(yè)務(wù)中，一般要求被審驗單位提供已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)原件和復(fù)印件以及需要股東提供出資前擁有權(quán)利的證據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發(fā)票及付款證明、原土地使用權(quán)證書復(fù)印件、過戶表等。我們不僅要認(rèn)真對房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證件原件和復(fù)印件進(jìn)行核對，還需要求被審驗單位及其經(jīng)辦人在提供的復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。
這里需要注意的是，并不是所有的土地使用權(quán)都可以出資。如出資人取得的為劃撥土地或集體土地的使用權(quán)，即便是擁有土地使用權(quán)證也不能用來出資。只有取得的為出讓土地使用權(quán)，才能用作出資。
（三）關(guān)注土地使用權(quán)是否未設(shè)定擔(dān)保、未被封存或凍結(jié)等
根據(jù)國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第八條第三款的規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保的財產(chǎn)不得投資。注冊會計師在檢查不動產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書時，要特別注意權(quán)利證書是否載有抵押、擔(dān)保等登記事項，如果不動產(chǎn)已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗資。
（四）向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢或函證以防范驗資風(fēng)險
注冊會計師除了應(yīng)當(dāng)實(shí)施如查驗房屋坐落、宗地位置等審驗程序外，如發(fā)現(xiàn)出資人可能存在房地產(chǎn)管理部門存在串通舞弊的情況，可以實(shí)施追加審驗程序，即函證房地產(chǎn)管理部門登記情況是否屬實(shí)，或者提請房地產(chǎn)管理部門在復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。通過向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)函證查詢，可以核實(shí)不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性，發(fā)現(xiàn)偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，防范虛假出資，減少驗資風(fēng)險。
綜上所述，投資者必須以擁有的出讓土地使用權(quán)作為投資，在驗證時，土地使用權(quán)需要有評估資格的事務(wù)所出具評估報告，而且要辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)至被審驗單位尚可。
參考資料：
1、簽訂土地合同：買方辦好房權(quán)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復(fù)印件，到土管部門下設(shè)的測繪公司申請測繪。
2、測繪公司測繪：測繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場查勘，計算數(shù)據(jù)，出具新的測繪圖，繳納測繪費(fèi)。
3、評估公司評估：帶著材料到評估公司申請評估，評估公司受理后查勘現(xiàn)場，查勘所評估棕地的級別，所剩使用年限，出具評估報告，繳納評估費(fèi)。
4、土管部門受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產(chǎn)證、原土地證、房屋辦理的契稅、測繪圖、評估報告，到土管部門受理窗口申請辦理。
甲方（拆遷人）：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
法定代表人：_________
委托人：_________
乙方（被拆遷人）：_________
法定代表人：_________
委托人：_________
根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《陜西省城市房屋拆遷補(bǔ)償管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲方和乙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 拆遷房屋依據(jù)
甲方因項目建設(shè)需要，經(jīng)審查批準(zhǔn)，于_________年_________月_________日，取得了（_________）拆許字（_________）第_________號《房屋拆遷許可證》，實(shí)施房屋拆遷。乙方所有的房屋屬于該拆遷許可證核準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)。
第二條 乙方房屋的基本情況
乙方房屋坐落于_________，土地為_________，房屋用途為_________，建筑結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積為_________平方米，附屬物包括：_________，證件名稱：_________，證件：_________號，地籍：_________號。
第三條 補(bǔ)償金額
甲方補(bǔ)償乙方各項費(fèi)用和金額如下：
1．房屋的貨幣補(bǔ)償金額為人民幣_________元整（詳見附件一評估報告）；
2．附屬物補(bǔ)償金額為人民幣_________元整（詳見附件一評估報告）；
3．搬遷補(bǔ)助費(fèi)為人民幣_________元整；
4．設(shè)施設(shè)備遷移費(fèi)為人民幣_________元整；
5．_________。
總計補(bǔ)償金額（大寫）為人民幣_________元整。
第四條 搬遷
乙方在_________年_________月_________日前搬遷騰空房屋，經(jīng)甲方確認(rèn)，舊房由甲方拆除。
第五條 補(bǔ)償金額支付時間及方式
甲方在_________年_________月_________日前按本協(xié)議第三條規(guī)定的補(bǔ)償總額一次支付給乙方。
第六條 注銷
乙方應(yīng)在_________年_________月_________日前向甲方移交有關(guān)房屋、土地證件，由甲方統(tǒng)一向房管、土地部門辦理注銷手續(xù)。
被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關(guān)部門申請辦理，并結(jié)清已使用的水、電、氣等費(fèi)用。
第七條 違約責(zé)任
甲方未在第五條所約定的時間內(nèi)支付貨幣補(bǔ)償款的，從逾期之日起，每日按未付金額的萬分之_________計算違約金，支付給乙方。
乙方未在第四條所約定的時間內(nèi)搬遷騰空房屋的，從逾期之日起，每日按甲方方已支付補(bǔ)償安置費(fèi)金額的萬分之_________計算違約金，支付給甲方。
第八條 協(xié)議的爭議解決
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第_________種方式解決：
1．提交仲裁委員會仲裁。
2．依法向人民法院起訴。
第九條 本協(xié)議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件二）。
協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。
第十條 本協(xié)議自雙方簽訂之日起生效。
第十一條 本協(xié)議連同附件共_________頁，一式_________份，甲乙雙方各執(zhí)_________份。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
委托人（簽字）：_________ 委托人（簽字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
凡在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)依法繳納契稅。
二、征稅范圍
（一）以下列方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為的：
1、國有土地使用權(quán)出讓；
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交換；
3、房屋買賣、贈與、交換。
（二）視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與的行為；
1、以土地房屋權(quán)屬作價投資、入股；
2、以土地、房屋權(quán)屬抵債；
3、以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；
4、以預(yù)購或預(yù)付集資建房款方戒承受土地房屋權(quán)屬。
三、計稅依據(jù)
（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。
（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。
（三）土地使用權(quán)交換，房屋子所有權(quán)交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
成交價格是指承受人為取得該土地使用權(quán)、房屋子所有權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括承受者交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其它經(jīng)濟(jì)利益。
成交價格明顯低于市場價格或所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額明顯不合理的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定或委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
四、適用稅率
（一）1997年10月1日前承受土地、房屋權(quán)屬的，適用稅率為6%。
（二）1997年10月1日后承受土地、房屋權(quán)屬的，租用稅率為3%。
（三）1999年8月1日后個人，購買自用普通住宅的，適用稅率暫為1.5%（普通住宅的界定，以相關(guān)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。
五、納稅申報及稅款繳納
（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
（二）納稅申報及完稅時限
契稅實(shí)行納稅申報制度。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)向我市契稅征收機(jī)關(guān)——寶雞市農(nóng)業(yè)稅收管理局進(jìn)行納稅申報，并按共核定的期限繳納稅款。
（四）納稅須提供的資料
(1)商品房買賣
1、納稅申報表；
2、房屋買賣合同；
3、購房發(fā)票；
4、承受人身份證明；
5、房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
6、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料；
(2)存量房買賣
1、納稅申報表；
2、房屋買賣（原始）協(xié)議書；
3、房屋原所有權(quán)證；
4、承受人身份證明；
5、房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
6、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
(3)房地產(chǎn)贈與
1、納稅申報表；
2、房地產(chǎn)贈與公證書；
3、房屋原所有權(quán)證、土地原使用證；
4、房地產(chǎn)評估報告；
5、承受人身份證明；
6、房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
7、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
(4)房屋拆遷安置
1、納稅申報表；
2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書；
3、拆遷房屋原所有權(quán)證；
4、房屋買賣合同，新購房為存量房的提供現(xiàn)房屋原所有權(quán)證；
5、承受人身份證明；
6、房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
7、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
(5)房地產(chǎn)交換
1、納稅申報表；
2、房地產(chǎn)權(quán)屬交換合同；
3、房屋原所有權(quán)證、土地原使用證；
4、雙方房地產(chǎn)評估報告；
5、雙方身份證明；
6、房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
7、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
(6)房地產(chǎn)作價投資、入股、抵債
1、納稅申報表；
2、投資、入股協(xié)議書；
3、房屋原所有權(quán)證、土地原使用證；
4、抵債協(xié)議或裁定書；
5、房地產(chǎn)評估報告；
6、政府批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓的文件；
7、承受人身份證明；
8、房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
9、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
(7)土地使用權(quán)出讓
1、納稅申報表；
2、土地出讓合同；
3、房地產(chǎn)評估報告或出讓費(fèi)用支付憑證或競價出讓成交價格確認(rèn)書；
4、出讓金支付憑證；
5、政府批準(zhǔn)土地出讓的文件；
6、承受人身份證明；
7、房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
8、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
(8)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售、贈與、交換）
1、納稅申報表；
2、土地轉(zhuǎn)讓合同（贈與的提供贈與公證書）；
3、評估報告或競價轉(zhuǎn)讓成交價格確認(rèn)書；
4、政府批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓的文件；
5、承受人身份證明；
6、房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的相關(guān)資料；
7、征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。
以上資料除納稅申報表外，均須提供原件（驗后退回）和留存復(fù)印件。
如委托他人代辦的須提供委托書。
六、法律責(zé)任
違反契稅政策規(guī)定，征收機(jī)關(guān)將依據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》相關(guān)規(guī)定給予處罰。
（一）納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，由征收機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
（二）納稅人未按照規(guī)定時間繳納稅款的，除限期繳納外，從滯納之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
