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美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產或一系列資產價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發生價錢會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產圖利的投機者,而對資產的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預期的逆轉和價錢的暴跌,著末以金融危急了結。”簡而言之,任何一種經濟泡沫都可以被籠統的定義為:一種價格背離其價值的現象。在市場上,一種產品在其產品價值的上下做一定范圍內的價格波動,是合理的,這時候的經濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關注的“泡沫”其實通常指產品或資產大受人們追捧而引起該產品或資產的價格不合理大幅度的提升,貌似出現一片繁榮,而其實已經出現經濟泡沫了。超出合理水平的經濟泡沫膨脹,顯然背離了產品的經濟基礎,是經濟行為中的風險行為。
一、房地產泡沫
(一)房地產泡沫的主要特征
借助上個世紀70年代日本房地產泡沫的產生和破裂,可以進一步理解房地產泡沫的內涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經濟突飛猛進,生產和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產商、建筑公司甚至一些中小企業開始蠢蠢欲動,利用土地擔保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產開發的循環動作。股票和房地產價格暴漲成為現實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業用地和住宅用地更是達到了75%以上。當到了1988年,連續多年的地價指數暴漲逼近2倍,日本已經不得不接受房地產泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產泡沫先破滅,和曾經的美國一樣。日本由此完成了一個房地產泡沫形成到破裂的全部過程,世界經濟史上亦是空前。
由日本房地產泡沫的發生、發展及最后的破裂可以總結出,房地產泡沫的主要特征應該包括以下幾種:首先,房地產泡沫是房地產價格波動的一種特殊形態,并且這種形態的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續性,沒有穩定的周期和頻率。最后,房地產泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
(二)房地產泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產泡沫產生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業來說,他們的發展也都與地產密切相關。物以稀為貴,房地產有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產業泡沫的產生也成為可能。
2.地價的虛構性和房地產市場的不充分性。土地在人類經濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產。而地價的虛構性正是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致而產生的現象。在房地產業經濟交易活動中,供大于求一旦出現,其資產性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構。而現實的市場地價中,一般虛構部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產市場與常規自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現在買賣雙方的信息不對稱性上,即構成了房地產市場的不充分性,更導致了地價虛構性的形成和加強。
3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經濟泡沫的產生原理是一樣的,但房地產也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統的支持無法完成投機需求的實現,另一方面銀行系統為了自身的利益又很愿意發放房地產貸款,這樣大量資金涌向房地產業,就給泡沫的產生埋下了隱患。
4.政府部門的調控和監管不足。在金融系統有巨大傾向性地把房地產作為最佳貸款項目時,房地產金融行業開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,直接或間接向房地產貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導經濟發展的政府部門理應采取有效措施引流資金,進行強有力的監管、調控,以避免資金鏈無限拉長,造成經濟泡沫產生的局面。
(三)房地產泡沫的危害
當年,日本房地產泡沫的破滅引起了一系列不良反應:重創經濟、財政危機、通貨緊縮、產業抑制等等。而事實上,房地產泡沫的危害不僅僅表現在這些方面,房地產過熱,一旦泡沫形成房地產價格的過快上升就會最終導致新的房產積壓,給整個國民經濟帶來持久而深遠的負面影響。空置商品房的積累,又促使了不規范的住房抵押貸款操作,而房地產價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔。
日本的前車之鑒告訴我們,一旦經濟不振,金融危機便會應運而生,種種的連鎖反應,最后社會問題也隨之而來,整個國民經濟將受到無法估量的巨大損失。
二、經濟泡沫與房地產業的關系
(一)知其利害,用其之長
房地產泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現代市場經濟活動中已經達成共識。這主要是基于對經濟泡沫的認識和房地產業的自身特點:首先,經濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經濟;另一方面,經濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產業本質,房地產業是實體經濟,房地產業部門也是實業部門,即其本身不是泡沫經濟。但從事實出發分析,房地產業確實含有經濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導致泡沫經濟的發生。比如地產價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
事實上,房地產業沒有一點經濟泡沫是不現實的,也是行不通的。由此可見,房地產業與經濟泡沫的共存和利害,其關鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟。而怎樣利用現有理論知識、政府政策和市場規律,合理處理二者之間的關系,是作為房地產業以及相關人士要做的,且切實要做好,以發揮其有利的一面造福社會。
(二)剖析現狀,均衡發展
目前,我國房地產市場存在的問題主要體現在以下幾個方面:首先,房地產投資規模過大。近幾年來,房地產業投資已在我國形成較大的規模,并呈現出逐漸增長的趨勢。當前政府應把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。其次,房地產市場秩序有待于進一步整頓。房地產市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權益,所以解決好房地產市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區和城市,一些開發企業、中介機構采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規以預購、認購等形式違規收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產市場持續穩定的發展,同時也可能導致部分地區房價過快上漲、結構性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,也成為當前房地產業的詬病。
三、結束語
早在2003年,政府在《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中就明確指出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。”事實上,房地產業無論對國民經濟的發展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當今新的形勢下,我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業真正成為新的經濟增長點,就要充分認識房地產業與經濟泡沫的關系,保持高度的理性,及早采取避免和應對房地產泡沫的措施,有效地進行宏觀調控、科學決策、正確督導,以防房地產泡沫的出現和擴大。
參考文獻:
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1.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下房屋的空置率及其房屋價格收入比值是測度房地產的泡沫程度的兩個重要指標，通過對這兩個指標測度可以很容易的看到房產市場的泡沫現象存在的嚴重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據統計，北京、上海、深圳已經高達50％以上，根據空置率的正常取值應該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區甚至為高堆積現象。高空置率也使我國多地出現類似鄂爾多斯“鬼城”的現象。其二，房價收入比也同樣能看出房產泡沫程度，它是指房價與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個比值主要反映有購房需求的家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發達國家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發展中國家保持在3－6倍之間，而我國已經高達7．8倍。數據說明房價已經影響了人們正常的生活質量，人們超前的消費可能會導致今后的生活水平。
1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產市場的異常現象，非理性投資在房地產投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態規律，造成生活質量下降，不利于人的健康發展。其次，投資房地產者的跟風的“羊群行為”也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產業。
1.3房產商借貸市場混亂現象房價的一路飆升使得房產商看到了商機，紛紛投身于房地產行業。房產行業本身高信貸特點帶動民間金融借貸發展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產繁榮期房產泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產成為一下成為金融風險較高的行業之一，甚至演變為民間金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經濟，巨額民間資本推動了地區房價持續八年暴漲。但卻由于投資開發商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構不成熟，導致鄂爾多斯經濟一路下滑的悲劇。
2行為金融學在房地產泡沫現象的應用
大量針對房產行業的泡沫成因分析都是采用傳統金融學理論的宏觀角度里假設完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發，研究房地產投資者，開發商的心理因素對房地產市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。
2.1房地產投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產市場投資的買房投資人、投資開發商及其銀行等民間金融放貸機構都存在著過度自信和反應不足的現象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導致市場交易量膨脹，陷入房地產泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構借貸。而銀行、民間借貸機構對未來房市過高估計使其大肆發放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應不足時，對房地產市場的利好消息不敢追擊加大投資，當有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產市場中追漲價殺跌價的現象，大大加劇房地產的泡沫現象。
2.2羊群效應羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當房地產市場產生羊群效應時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產盛世開始慢慢出現泡沫現象。反之，當不利消息覆蓋房產市場時，投資者僅僅依據表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導致房產業泡沫破裂。這種房地產業的供需不平衡，誤導投資者和開發商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過“熱”或過“冷”的羊群效應。
2.3反饋機制在我國房地產價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產泡沫的現象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產生了不同的影響。購房者擔心房價進一步上漲后會導致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。
2.4從噪聲交易者理論看房地產泡沫噪聲概念早在1986年被美國時任金融協會的主席布萊克提出。他在發表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。
3從行為金融學角度為房地產泡沫提出簡析建議
3.1政府政策是引導房價回歸理性的重要因素（1）建全相對應的住房保障供應體系，調整住房供給結構，統一貫徹中央政策并根據各地方的GDP、人數等可靠的基礎數據制定切實可行的房產政策。例如加大經濟保障房的建設，減少大面積的奢侈住房的浪費現象，并加大低廉經濟房的建設，避免影響生活質量的超前消費更加嚴重，規范和整頓房地產市場秩序。（2）抑制投機性購房。國家和政府應制定一系列合理的房產稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關機關采取經濟和行政處罰，提高其在房地產投機活動的風險。針對開發商的民間借貸機構的政府監管，可以做完善信貸市場機制。（3）建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規范購房者和開發商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產市場中所掌握的不對稱信息。組織相關金融房產部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統正確的理財、房產風險教育，并在房地產市場發展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。
3.2規范銀行及其民間金融機構對房價引導和監管機制（1）銀行和民間金融機構認真貫徹政府對房地產行業控制和調整的宏觀調整，結合自身狀況做好結構調整。各銀行要對房地產開發商進行嚴格的審查，控制好房產抵押貸款的比例和開發商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導開發商適當的時候采取降價措施，保證現金流的正常運行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機構，完善房地產市場的信貸風險預警預報系統機制。可以看出民間組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風險進行及時的控制和梳理。在民間機構要剔除不合規不合政策的小組織機構，使得正規的民間機構集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規的村鎮銀行及實體投資公司。提高民間機構投資者在市場上的投資行為的科學性。
3.3規避購房投資者和開發商投資的非理性投資行為（1）對于開發商，要嚴格的執行國家土地使用政策，要時刻的關注政府宏觀政策的變化，確定房地產市場變化莫測的需求，避免過多的開發用地。其次，開發商要有財務風險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發商還應采取自身反省機制，嚴格規范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監督，維護市場秩序。（2）個人購房投資者應通過正規渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關金融培訓和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。
4結束語
改革開放以來，隨著經濟的持續發展，我國房地產業也有了飛速發展。房地產業的發展對推動經濟增長起著重要的作用，同時，由于一些不利因素的影響，也給我國國民經濟和生活帶來負面效應，主要體現在房地產價格泡沫上，與此同時，國家貨幣政策的也要對此做出相應的調控，以此來保證整體經濟的平穩發展，平衡國民生活體系。
【關鍵詞】
房地產；價格泡沫；貨幣政策；調控
1 我國房地產業的現狀分析
當前，房地產經濟在中國的經濟發展中占據著很重要的地位，并且所占份額在不斷加大，已經逐漸成為居民財富的重要組成部分。房地產開發投資的增長速度也要明顯快于固定資產的增長速度，而且它的投資額比重在整個社會經濟中也在不斷加大，這種情況在近幾年顯得尤為明顯，在它的速度和數量增長的同時，價格上漲問題也是人們普遍關注的熱點。當一種資產在交易的過程中連續漲價，價格已經背離原有的價值，并在上漲到一定的難以承受程度時，必然發生陡然暴跌現象，經濟也由繁榮轉向衰退，就好似氣泡一樣破滅。而房地產泡沫則指的是在虛擬需求的基礎上，由房地產投機等一些負面因素引起的房地產價格持續上漲，使房地產價格偏離理論價格，明顯大于其實際價值的一種現象。房地產泡沫就是房價過高，并且遠遠超出了它的實際價值和大多數人的購買能力，這種現象目前在我國尤為明顯，具體體現在房價收入比上。房價收入比指的是一套住房的總價格占一個家庭年收入的比例，這是判斷房地產價格的一項重要指標，在世界各地均普遍采用，世界銀行的判斷標準為 5 ：1，而我國已遠遠超過了這個指標，達到 10-15 ：1，這是一種嚴重失衡的表現，應當引起重視。另外目前還存在的情況就是，商品房的空置率較高，一些房地產開發商為了謀取暴利，盲目開發高檔住宅和別墅群，而忽視了主要需求部分——普通民眾的住房需求，這就在一定程度上造成經濟適用房的欠缺，這種開發比例的失調，會使得房價不斷攀升，更加大房產泡沫的現象，不僅不利于房地產行業的發展，由于普通民眾的住房需求得不到滿足，大眾心理會產生負面情緒，也會阻礙社會的和諧發展。
2 引起房地產價格泡沫的因素和結果分析
在房地產業的形成和發展中，房地產價格是供應和需求的關系直接作用的結果，而房地產價格泡沫的存在一般認為是房地產的過度投資和社會心理因素引起和推動的。
在房地產業發展的初期，市場機制并不完善，此時的房地產業并沒有一個合理均衡的價格標準，尚處在發現價格的階段，也就是尋找到一個符合住房實際價值的價格以實現均衡的階段。隨著人口和人們收入的增加，對住房的需求也不斷加大，就會刺激房地產投資的速度和數量，很多人買房是為了投機而非居住，一些投資商使用暗箱操作的手段，低價獲取國有土地使用權，用來進行開發投資以謀得利益，這在很大程度上會引起房地產價格泡沫。回顧我國房地產業的發展史，每一次房地產價格膨脹的背后，都是由于經濟的高速發展而產生的。近年來，中國經濟受到全球金融危機的影響后，已在開始逐步復蘇，也會進一步繁榮我國房地產經濟。因為隨著經濟的發展，工業用地、商業用地等的需求就會有所增加，人民的收入也會增加，購房需求就會增加，從而刺激房地產的市場。這種房地產投資過熱的現象在近幾年尤為顯著，并呈現逐年加快的趨勢，這其中，住宅投資的增長更為明顯，從地域上來看，東部地區投資過熱的現象高于中西部地區。
另一個影響房地產價格泡沫的因素就是社會心理因素，在很大程度上，人們決定是否買房并不是根據當前的收入和需求來判定的，更多的是根據房地產價格的發展和未來預期能有多少收入來決策的，表現為用貸款融資的方式來購房，有調查數據顯示，我國個人住房貸款額在近幾年一直呈現大幅上漲的局面，這是因為房地產價格的不斷攀升，人們認為未來它仍會繼續上漲，為了避免以后價格持續上升因此就盡可能提前購房，這種心理預期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地產價格上漲從而脫離其實際價值，出現房地產價格泡沫的現象。
這兩類因素對房地產價格泡沫都起著明顯的作用，而當這種價格持續攀升的現象高到個人乃至整個社會無法長期承受的時候，一旦未來遇到某種突發事件的沖擊，就會出現泡沫破滅的過程，我們無法判斷泡沫到底累計到何種程度才會破滅，這種泡沫累計的程度上差別很大，從世界各國的房地產泡沫經歷中就不難發現這一點。而一旦出現泡沫破滅，不僅會對房地產行業造成極大破壞，同時也會對社會心理造成破壞，帶來的后果就是投資下降，市場結構失調，資源配置失衡，而且會斬斷房地產開發與消費的資金鏈條，帶來經濟的衰退，進而引發金融危機。
3 貨幣政策對房地產價格泡沫的影響
在房地產經濟快速發展的時代，它的價格波動是中央銀行調控貨幣政策的一個重要考慮因素，而貨幣政策也應該成為調控房地產價格泡沫的有效手段。當今社會房地產價格與其實際價值之間的巨大偏差，給全國經濟金融的發展和民生的改善帶來極大的負面影響，使當局在制定貨幣政策時陷入到一個兩難的境地。當中央銀行調控房地產價格的力度過大時，就會與它在預先設定的貨幣政策下的價格有較大差異，將會對價格穩定造成較大沖擊，不利于我國經濟的平穩發展，因此在進行貨幣政策調控時，要兼顧著物價穩定和經濟增長兩個方面平穩調控。反向的信貸政策能有效抑制我國房地產價格泡沫的局面，且這種方法的效果也是非常顯著的，控制流動性過剩也能有效阻止房地產投資的過度膨脹。如果擴張信貸政策，放任流動性，則會在很大程度上加快房地產投資的增長，極易引起房地產泡沫。同時，提高外資進入我國房地產市場的標準，能有效抑制境外機構和資金在我國從事炒房，能將我國房地產市場的發展推動到健康、持續的發展階段。另外，調控貨幣供應量也能有效抑制房地產價格泡沫的局面。
4 結語
通過對我國目前房地產市場的現狀分析，不難看出現階段我國房地產行業存在的價格泡沫問題，而產生這種泡沫現象的原因，有房地產過度投資和社會心理因素兩大方面，針對這樣的現象，國家要制定出相應的貨幣政策來調控房地產市場，使我國房地產業走向健康穩定的方向，更好的帶動國民生活發展和社會經濟的進步。
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關鍵字：房地產泡沫；形成機制；影響；策略
前言：房地產泡沫的涵義是指由投機性質的購買需求來刺激房地產價格持續攀升的一種非良性房地產營銷現象。這種價格的上升并不是以現有市場的供需為基礎的，而是通過投資方的一種資產投機來迅速拉動內需，從而達到提升房地產價值的目的。但是當房地產商品的價格過高，超過群眾的購買能力時，就會使房地產商品購買量大大降低，房地產商家為了維持短暫的經濟繁榮現象，進一步提高價格，形成惡性循環。這種表面上的房地產繁榮現象就是房地產泡沫。房地產的發展對國民經濟有著重大影響，因此，一定要有效地抑制房地產泡沫的出現，減少房地產出現假繁榮、真虧虛的現象。
一、房地產泡沫的形成機制
1.資金過度支持對房地產價格形成的影響
在房地產發展中，有力的資金支持對商品的質量有著至關重要的作用，但是當金融支持超過一定額度，房地產行業為了滿足金融投資方的要求，就會通過投機方法來拉伸市場需求，進行炒作來提高房價。在房地產行業的發展中離不開資金的支持，但是過于依賴金融支持就會房地產開發商陷入資金膨脹的心理怪圈中。房地產商品開發中過于依賴金融支持，一旦房地產商品建設出現資金斷鏈，開發商就會不斷提高房價，以此維持短暫的市場資金平衡，長此以往，就會造成房地產泡沫。
2.土地資源的壟斷與資源供給彈性的影響
房地產主要是對土地資源的開發，我國雖然土地面積廣闊，但是可供房地產企業進行開發的土地資源并不豐富，房地產開發商為了得到更多的經濟利潤，就會將部門土地資源進行壟斷。我國的土地是屬于國有制，其供應量十分有限，但是房地產通過使用權出讓的制度來實現土地壟斷，這種壟斷使開發商的商品成本大大提高，為了彌補這種資金差價，開發商勢必會提高房價。但是這就讓土地資源的供需出現嚴重不平衡現象，當資源供給彈性不能調節這種過度壟斷時，就會出現房地產泡沫。
3.逆向道德選擇風險與企業投機的影響
逆向道德選擇存在著一定的風險，當房地產企業進行商品開發時，他們勢必要得到相關產業的支持，這種多方合作的方式雖然可以將風險平攤，但是如果一方出現道德裂痕，就會讓相關合作方都受到經濟損失。與此同時，房地產企業為了獲得更高的經濟利益，在商品投資選擇時不免會出現投機心理，為了讓這種投機得到保障，房地產開發商就會不斷提高房價，讓房地產市場形成一種假繁榮的現象，一旦這種假繁榮的現狀無法維持下去，就會引發房地產泡沫。
二、房地產泡沫帶來的影響
1.房地產泡沫在經濟發展上的影響
房地產泡沫的出現對經濟的發展主要有正面和負面兩種影響：從正面上來看，房地產泡沫的出現可以在一定程度上帶動其他如建筑、設計、金融等多個行業的發展，拉動本地的GDP發展，但是房地產泡沫還可能阻礙整個地區產業結構的優化組建，過度拉伸經濟可持續發展的力度，使經濟發展呈現短促、能動性差的局面，嚴重阻礙了當地經濟局勢的構建。房地產泡沫的出現讓大量的資本過渡帶到房地產市場中去，所以就使我國的信貸業出現大量資金流動的現象，一旦房地產的資金出現無法回收的現象，就就會讓當地的經濟出現崩潰，從而引發相關產業的經濟鏈出現斷層，最終出現小范圍內的金融危機，很不利于本地的經濟發展。
2.房地產泡沫對政治發展的影響
房地產泡沫不僅對當地經濟的發展有著重要影響，對當今的政治格局也有著不可忽視的影響作用。以日本為例，從1996年日本執政以來，大規模的鼓勵房地產建設，但是由于過度的資金膨脹，房地產企業為了穩定自身企業的發展，不斷提升住房價格，從而就造成了房地產泡沫的出現。房地產泡沫給日本經濟的發展造成了很大程度的損失，使得日本政局極度動蕩不安，而這種政局的不穩定使得當時的日本在國際的影響力不斷下降，國際地位也不再穩固，國家在世界上的核心競爭力水平漸漸下跌。由此來看，房地產泡沫的影響范圍涉及十分廣泛，只有減少房地產泡沫的出現，才能讓房地產穩定持續發展。
3.房地產泡沫對社會的影響
從我國國民收入趨勢來看，可以從兩個層面來考慮：以政府的角度上看，群眾收入越來越向政府方向集中靠攏；以居民內部角度來看，收入趨向極端化，資金積累越來越集中到小部分人手中。這種收入發展模式造成了經濟分布極度不平衡，財富轉移過分扭曲，房地產泡沫的出現無疑是加劇了這種現象，這種不正常的經濟格局會激化房地產企業與住房購買者之間的矛盾，如果這種矛盾得不到有效控制，就會使人們的思想越來越趨近于對金錢的貪婪，從而會激發一系列社會矛盾，對廣大群眾的社會價值觀與道德人生觀都有著不良影響。
三、抑制房地產泡沫的策略
1.革新房地產制度，調整稅收政策
目前的房地產發展和規劃制度還存在著一定缺陷，因此，政府要順應市場的發展要求，不斷革新房地產的相關法律制度，調整稅收政策，讓房地產行業健康穩定的發展下去。從某種程度上來講，房地產的商品投資存在著一定的投機成分，而正是這種投機思想才使如今的房地產發展極不穩定。同時，傳統的土地財政又是誘發政府推動房地產泡沫出現的主要推動力，因此，政府制度的改革就要以此下手，掃除制度中不合理、不科學的相關要求，不斷完善房地產的發展制度，實行差別化的稅收制度。這種稅收制度是通過提高空置房的稅收來加大房地產居住者的需求與交易量，使房地產投機的風險與成本加大，從而減少房地產泡沫的出現。
2.加強政府宏觀調控力度，差別化信貸制度
政府的宏觀調控能力對整個房地產行業的發展有著關鍵性的決定作用，因此，為了避免房地產泡沫的出現，當地政府應該適當地進行宏觀政策調控，差別化信貸政策，將本地的房地產發展穩定下來。房地產行業是一個資本累積與投機的行業，它的資金流動性很大，如果只依靠自身企業的儲備資金往往難以滿足長期的資金填補。政府要建立嚴格的信貸監管部門，加強信貸資金的信息傳遞監管，對房地產信貸交易中的欺詐行為給予嚴厲的法律懲罰。同時政府還要加強對房地產行業信貸業務的管理，鼓勵企業嚴格監管貸款資金的流向，認真核實借貸人的還貸能力，控制好資金得到合理調控，不會出現資金不明流向的出現。
3.完善購房供應體系，擴大保障房建設
房地產泡沫的形成與市場需求彈性有著密切聯系，因此，要想減少房地產泡沫的出現，就應該完善相關購房供應體系，擴大保障房的建設，為房地產的發展提供可持續性的動力。居民住房不同于其他產品，如果將住房只看做一種商品來出售的話就會造成很多的居民居住恐慌，不利于城市和諧文明建設。因此，房地產企業可以將保障房的產品發展方向向小產權房靠攏，小產權房可以加劇房地產間的產品競爭，從而讓房價呈現穩定的下降趨勢，這樣一來，不僅可以滿足廣大人民群眾的購住房需求，還能夠緩解房地產企業與市場發展的摩擦，使房地產開發商與購房群眾的緊張與矛盾得到解決，促進房地產行業的良性發展。
關鍵詞：房地產；泡沫：指標
近幾年來，天津市發展迅速，借助天津市整體發展和濱海新區效應的帶動。2007年以來，天津成為繼上海、北京等一線城市之后的新的房地產投資熱點。由于房地產開發周期較長，現在的投資要在數年后才能形成產品上市，未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測。短時期內投機發展或階段性過度發展，勢必導致房地產泡沫的產生和膨脹，加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升。這就極易形成土地投機，產生地產泡沫。因此天津房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。
一、天津房地產泡沫實證分析
(一)房地產價格增長率/GDP增長率指標分析
1997～2003年，天津商品住宅平均價格年上漲幅度低于天津GDP增長速度，說明天津對房地產業的宏觀調控有效。使房地產泡沫現象得到遏制，天津的房地產業運行正常。但是，2004～2008年，房價暴漲，天津商品住宅平均價格年上漲幅度顯著高于GDP增長速度，商品房價格增長率/GDP增長率的平均值為1.6，2005年天津房價增長率/GDP增長率達到2.05，2008年達到1.81，該比值顯著高于全國的平均值，說明天津的房地產市場已經存在泡沫現象，究其原因，是房價的暴漲導致了該指標的超額，表明房價的增長已經顯著高于GDP增長，預示著房價的增長有可能超出人們的收入增長速度和國民經濟的有效支撐，虛高的房價將吸引投資浪潮，促成空置率的上升，引發經濟泡沫的形成和膨脹。
(二)房價收入比
2003年以來天津的房價收入比從發展趨勢上來看，總體呈急劇上升的趨勢。平均值為7.74，雖然低于96個國家的平均值，但是2008年的房價收入比高達9.27。同時，2004年以來天津的房價收入比顯著高于全國的平均水平，且差距呈逐年上升的趨勢，由此可以看出，2008年天津的房地產泡沫繼續增多。
(三)貨幣供給(M2)的增長率
1997～2003年貨幣供給的增長率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出現了反彈。商品房價格的變化趨勢與貨幣供給的變化趨勢基本一致，但商品房價格的變化要先于貨幣供給變化一段時間，且波動較大，這說明房價變化還受到其他諸多因素的影響。2004～2005年間，貨幣供給增長率呈下降趨勢，但商品房價格增長率卻還是呈高速增長的趨勢。由于貨幣供給的下降，2006的商品房價格增長率有所下降，但是2008卻又快速回升，政府的宏觀調控政策未見明顯效果。天津房地產泡沫現象還是不容樂觀。
(四)房地產開發投資/全社會固定資產投資
天津市房地產開發投資占全社會固定資產投資比重除1999～2000年接近30％外，其后幾年至2008都一直處于20％的附近，盡管其比值高于國際上公認的10％的比值，但還是遠遠低于30％的泡沫指標。因此，天津市的房地產市場泡沫度不高，還算是健康運行。
(五)房屋施工面積/房屋竣工面積
2003-2006年期間天津市商品房施工面積/商品房竣工面積的比值低于或略高于2.5，說明天津市的房地產市場的需求旺盛，供應略緊，從而拉動房價的上漲。2008年該比值達到3.07，且呈逐年上升的趨勢，可見目前的房地產投資熱度不斷升溫，有形成泡沫的危險。
(六)商品房空置率和銷售竣工比
總體上，天津市房屋銷售竣工率均小于1，商品房竣工面積大于銷售面積，商品房空置面積持續增加，但累計空置面積增幅減緩。近幾年的房屋空置率均高于20％以上，商品房積壓嚴重。
【關鍵詞】 房地產經濟泡沫 監測方式 預警 產生原因
現在很多國家都出現了房地產經濟泡沫，這種現象會對一個國家的房地產經濟產生很大影響，如果不加以制止，甚至會危害一個國家的整體經濟發展。接下來，我們就來研究一下房地產經濟泡沫產生的原因，以及具體的解決措施。
1. 房地產經濟泡沫的具體含義
在生活中我們經常聽見房地產經濟泡沫這個詞，而我們所說的房地產經濟泡沫可以定義為在一個連續的時間內房地產價格持續上漲的現象。這種房地產價格的上漲會造成人們對房價預期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數量。因為價格預期比較高，所以很多人都進行房產投資，這樣就會增加投機資本的數量。使房地產的價格比其真正的內在價值高出很多。這樣就產生了房地產泡沫。如果出現泡沫過度膨脹，那么會產生很嚴重的后果，比如說高空置率以及房產價格的暴跌、預期出現逆轉等現象，這些現象就是泡沫破裂。房產泡沫的本質是它是不可持續的。所以，房地產泡沫只是一種價格現象，在房地產行業的內外作用下產生了這種現象，尤其是投機性因素。這種現象會對房地產經濟和整個國民經濟造成不良影響，必須要得到重視。
2. 造成房地產經濟泡沫的原因
2.1銀行的信貸過度
造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產行業中的過度擴張。如果大量的房地產或者是以房地產為抵押品的資產被銀行持有，那么如果房地產價格不斷上漲的話，就可以擴大銀行資本的數量和規模，使銀行的資本更加充足，資產質量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產業的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴大信貸規模，這樣就會使房地產價格更高。這個過程的循環發展，就造成了房地產價格的不斷升高，并且與實際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現房地產泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產泡沫破裂的一個原因。在房地產泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產泡沫問題所產生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產泡沫破裂問題。
2.2消費者的預期
一般來說消費者會對某種商品產生價格預期，這種預期會在一定程度上對消費者的需求產生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費者預期價格變化的因素有很多，尤其是經濟環境的變化。當經濟環境發生變化而引發的資產價格發生變化的過程中，沒有產生不符合實際經濟情況的預期，則市場價格就會由，經濟環境變化導致的不均衡狀態逐浙調整到均衡價格上來；但當經濟環境發生較大的變化時，尤其是在這種環境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導致市場產生不符合實際情況的預期。而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。所以，消費者對商品價格的不合理預期也會在一定程度上影響經濟的發展，造成房地產泡沫的出現。
2.3調控措施的不協調
對于房地產行業來說，房地產調控措施是影響房地產發展的重要因素，如果房地產調控措施不協調，就會加劇房地產泡沫的產生，影響房地產經濟的發展。調控措施不協調主要體現在一下兩個方面，一個是嚴格控制土地的政策，使房地產用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。這樣就會因為土地價格上漲，而使房地產價格不斷上漲，最終偏離其實際價格，產生房地產泡沫。第二個是由于目前我國房地產開發企業資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產企業的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產企業的信貸數量，這樣才能解決房地產市場供給之間的矛盾。
3. 房地產經濟泡沫的防范措施
3.1要加強對房地產價格的監測力度，預防和限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。
3.2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過監測體系，可以及時發展房地產行業中存在的問題，并且可以采取相應的措施解決。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進房地產行業的有序發展。
3.3建立健全房地產市場信息系統和預警機制。各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。并通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉變相關的政策和制度，這樣才能真正發揮這三種措施的作用。
結語
【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。
4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
【關鍵詞】房地產，泡沫，影響，防治
我國的城市化進程經過三十多年的發展，取得了一定的成就，在這個過程中我國的房地產產業也得到了快速的發展，在我國國民經濟中所占的地位也越來越重要。部分一、二線城市的房地產市場出現了房價不斷攀升，但是房屋需求量又不足的現象，房地產市場產生了不同程度的泡沫，加之目前資本市場情況低迷，于是房地產泡沫問題又重新被提上了日程。
一、房地產泡沫的含義
“泡沫”歸根結底是一種價格的波動現象，但是與一般的價格波動不同，“泡沫”中的價格波動不是連續的，它的波動幅度很大，會在一段時間內持續上漲，變化速度和幅度都會很劇烈，但是在達到頂峰時又會突然出現暴跌，不具有周期性。這種泡沫現象表現在賬面上會出現賬面價值高于市場價值，形成經濟的虛假繁榮。房地產泡沫是一種經濟泡沫，但是是以房地產為載體，一般是指由于投機等原因，導致房地產價格偏離了正常的市場價格，而呈現出無節制的持續上漲，并且上漲幅度脫離了自身價值的合理過程和狀態。
二、房地長泡沫產生的原因：
房地產泡沫的產生是多種因素綜合影響的結果，主要的原因有以下幾方面：
1、土地的稀缺性是對房地產產業的資源約束。土地的自然供給是固定的，其表現出來的稀缺性對我國的城市化進程起到了一定了約束性，造成了房地產供給彈性的缺乏。另一方面，在利益的驅使下，許多人將土地當做一種金融衍生工具來獲利，帶來了經濟泡沫。除此之外，土地資源的不合理規劃及利用、土地交易制度的不健全、房地產開發商的“圈地”行為等也引起了土地資源與房地產發展之間的矛盾，間接的帶來了房地產泡沫。
2、房地產市場不完善。房地產市場的不完善首先表現在市場的信息不對稱，房屋買者和賣者的信息不對稱導致許多房地產交易和房屋的定價都處于不透明的狀態，最終使成交價不能反映真實的房屋價值。其次是房地產市場的過度投機，過高的房價上漲預期等原因使房地產的投資和投機規模越來越大，這在一定程度上也促使了房地產泡沫的產生。
3、制度的缺陷。首先是因為政府的某些無效干預使土地供應制度出現缺陷，；其次是稅收制度的缺陷，只要表現在我國稅收制度的滯后性；再次是住房保障制度，城市居民購房的高需求和住房保障制度不足之間的矛盾也導致了房地產泡沫；最后還有銀行在房屋信貸風險防控等方面的制度缺陷。
三、房地產泡沫的影響
房地產泡沫的存在對房地產市場及整個經濟市場的發展既有有利的影響也有不利的影響。如果房地產泡沫控制在一定的范圍內，不至于構成泡沫經濟，經濟市場沒有出現較大幅度的波動和震蕩，即，存在的是適度的經濟泡沫，這些經濟泡沫可以對經濟的發展起到促進的作用，增強經濟發展的活力，促進良性競爭，推動房地產和整個經濟的健康發展。
但是一旦這種泡沫超過一定的范圍就會對社會產生負面的影響。其危害性主要體現在以下幾方面：
1、導致經濟結構失衡。泡沫破滅前房地產行業的回報率明顯高于其他行業，這使社會的大量資源進入房地產市場，而其他領域則會因為缺乏資金等生產率下降，導致社會資源配置失衡，經濟結構失衡。
2、導致金融系統癱瘓。較高的預期市場回報率還會誘使銀行將大量的貸款投放到房地產市場上，扭曲了銀行正常的資金投放標準，加大了風險防控能力。一旦泡沫破滅就會增加大量的呆賬與壞賬等，加之負面影響的蔓延極易導致整個金融體系的癱瘓，造成金融危機。
3、導致經濟蕭條，甚至引發社會危機。泡沫經濟是由虛假的高盈利預期引起的，一旦泡沫破滅，虛假的經濟增長也會暴露并破滅，導致經濟蕭條，并會伴隨著工廠的破產和大面積失業的出現，導致社會的不正常波動，造成社會恐慌，除此之外房地產價格的不斷上漲會加大城鄉之間的貧富差距。
四、房地產泡沫的防治
為了確保我國房地產市場和行業的健康發展，對于房地產泡沫的防治可以從以下幾方面來開展和完善工作。
一、加強我國國有土地的管理制度。一方面政府有關部門要對國有土地的對外投放量制定合理的計劃與安排，在土地市場化的出讓過程中，可以考慮通過適量增加公開招標的方法來給開發商充分的分析時間以做出理性的決策；另一方面對土地的價格也要加強監管與適度調控，避免土地價格上漲過快，從根本上保持我國土地買賣市場的穩定。
二、繼續發揮我國政府的宏觀調控功能。加強房地產市場的管理，對房地產的投機要予以嚴格的打擊或者采取較高的稅收政策；完成資源的有效配置，抑制土地閑置與房屋的空置；出臺房地產領域的相關法律、法規，加強行業的管理，發展并完善住房公積金制度，充分發揮其在區域經濟中對于房地產經濟的調節作用。
三、加強信貸系統的管理。對于每年信貸的增長要嚴格控制在一定的范圍之內，因為住房信貸有經濟周期的風險，所以穩定抵押信貸資金的流量可以較好促進住房市場的穩定性，進而有效的防止和減少房地產的泡沫。另外，因為房地產信貸占銀行信貸業務的比重較大，而且，這項業務兼具高收益與高風險，為了確保銀行住房信貸業務在風險中健康發展，銀行必須要建立一套具有針對性的管理系統，以在一定程度上抑制房地產泡沫的產生與擴大。
四、建立和完善關于房地產泡沫的有效預警及防治系統。構建具有指導性的房地產行業的相關指標，通過系統性的指標來反映我國房地產的發展情況，適時作出預警，促使政府及房地產行業采取及時的有效措施。
