時間：2022-01-26 10:13:26
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回顧10年感觸頗多，由xx年地產的瘋狂到10年地產的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場由美國次貸危機引起的百年不遇的金融風暴卷起千堆雪，在經濟全球化的趨勢之下，持續10年高增長的中國經濟也不能獨善其身，面對來勢洶洶的金融風暴，中國地產更是首當其沖，把地產行業推上了風口浪尖，一場地產行業變革勢在必行。
xx年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產策劃人的工作思路，重新總結工作經驗，一級地產市場的高標準、嚴要求；一級地產市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細節關注度等都是二級市場要借鑒的經驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產從業人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態的考驗，一個對地產行業是否動搖的考驗，10年地產從業人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。
錦繡御景苑項目在10年度銷售業績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：
其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領導齊心協力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關鍵，在樓市不穩定之時，心態也是戰勝市場的關鍵。
其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產品，錦繡御景苑項目是荔城公認的外立面最漂亮的社區，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細琢，經典無限；當然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風景如畫。
錦繡御景苑項目推廣回顧：
錦繡御景苑項目經過近3年的開發，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調整推廣策略，調整推貨思路。
期數
推廣名
廣告主題語
推廣方式
效果評估
御景苑一期
錦繡御景苑
湖畔尚品美宅
單張、影視、戶外、電臺、增城日報
首期開盤通過線上線下多種推廣方式進行推廣宣傳，在xx年5月引領荔城樓市焦點
御景苑二期
湖畔豪園
觀山望湖寬生活
影視、短信、戶外、單張、
2期開盤是以產品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標準來塑造好房子。
御景苑三期
御品名苑
榮耀人生享受非凡
影視、短信、戶外、南都、廣日、dm
3期開盤不但是御景苑產品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區才是真正的精品社區，方能尊享非凡生活。
御景苑四期
峰景
生活在風景之上
影視、短信
4期是洋房產品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單一
“實踐是檢驗真理的唯一標準”，那么地產樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標準”只有市場才有話語權，市場認可的產品、認可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。
08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：
其一：常規的現場物料包裝，從細節入手，體現精品社區的細節，過程精品打造結果精品。
其二：銷售宣傳資料的準備，及時無誤的準備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。
其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標客戶群發送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。
其五：表演活動，10年樓市低迷，銷售現場人氣日趨下滑，而銷售現場人氣是否旺盛也是銷售成交的關鍵，御景苑項目幾乎每個月都舉辦一次銷售現場的表演活動，涵蓋高雅的舞臺表演、寓教于樂的攤位游戲、活潑可愛的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創意活動、讓客戶停留更多時間的美食品鑒活動，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動、有抓住奧運熱點的泳池開放日活動、也有鎖定目標客戶通過親子聯動的親子運動會活動。總之目的一個活動就是為了集聚人氣，為銷售現場營造良好的銷售氣氛，促進銷售成交。
2009年本人主管的部門是房地產公司工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：
一、 生產任務完成情況：
1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬?，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。
2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：
第一步：技術力量改變
通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。
第二步：思想觀念改變：
國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。
第三步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。
工作中存在的主要問題：
1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。
2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。
3、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。共3頁,當前第1頁1
4、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。
5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。
6、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。
7、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。
8、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
2009年的收獲
一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。
二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。
三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。共3頁,當前第2頁2
2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個年度之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。
2010年的工作，我相信比之2009年會好做很多。首先一條就是金融危機對我們的影響開始逐漸的變小，人民也開始逐漸的開始購房，這些都是必然的，金融危機不可能永遠的持續下去。所以我想我會在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績斐然才得來的，我會珍惜現在的工作，將我的工作做到最好的！
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一、生產任務完成情況：
1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。
2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：
第一步：技術力量改變
通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。
第二步：思想觀念改變：
國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。
第三步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。
工作中存在的主要問題：
1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。
2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。
3、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。
4、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。
5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。
6、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。
7、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。
8、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
2009年的收獲
一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。
二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。
三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。
【關鍵詞】房地產；施工界面；成本；綜合管理
1、引言
隨著我國經濟技術的發展，房地產建設也進入了一個高速發展的時代。各個城市出現了許多新建房地產工程項目，為城市人們的生活和工作帶來了方便。但是，隨著人們對居住環境的重視，這些工程項目的質量管理也成為人們普遍關注的問題。在進行房地產項目開發中，房地產項目施工界面管理時非常重要的一個方面，不僅影響著整個房地產工程的施工質量，還關系著房地產項目的成本控制。在房地產項目開發中，大量的協調、管理工作都集中在項目的施工界面上，項目管理工作者必須采取全局性的管理措施來加強施工界面管理，在保證房地產項目的質量和安全基礎上，最大限度的節約建設資金，控制建設成本，為建設更好更優質的房地產項目而努力。
2、房地產項目施工界面與成本綜合管理
在現代房地產項目施工中，施工界面與成本綜合具有十分重要的意義。在進行房地產項目施工時，大量的協調管理工作都集中在界面上，測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業施工的接口處的施工界面存在大量的管理工作，包括技術、經濟、合同等多方面，因此，房地產項目管理者要積極的進行各個方面的施工界面管理，保證施工界面處的檢驗點和控制點的設置正常。另外，房地產項目施工界面的管理和項目成本控制是息息相關的，施工界面管理的好壞影響著項目成本的高低。在房地產項目施工中，施工界面管理不但可以保證工程項目的質量，還能很好的控制項目成本，為房地產開發商提供更好的監管手段。
2.1房地產項目施工管理
房地產項目施工界面管理主要存在與測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業的接口處，在接口處按照施工程序和施工秩序進行相應的管理。房地產項目施工主要包括基礎工程施工階段和主體工程施工階段。在基礎工程施工階段，建筑地基施工是整個建筑的基礎，建筑物的質量、防震性和強度都是由地基決定的。在地基施工中，現場灌注樁和混凝土樁是常采用的地基施工技術。混凝土施工技術能很好的保證建筑質量，但是，施工單位在使用混凝土打樁時，要注意水泥的強度以及水灰比例會對混凝土的抗壓性能產生一定的影響。施工單位要對混凝土的質量和用量要加強檢測，合理控制水灰的比例，保證混凝土的質量達標。并且，房地產地基修建時，要注意與建筑裝修和電氣安裝配合，比如基礎型剛預埋、穿墻穿梁套管預埋、設備管線預埋等，要在施工時，設計人員和施工人員要進行積極溝通，為以后的裝修和電氣安裝做好準備。另外，在進行房地產建筑主體結構施工階段時，根據房地產項目的特點和要求，逐層做好建筑水電、裝修以及結構的預埋預留工作，主體施工配合建筑安裝工程的關鍵工序，不僅可以保證房地產工程的施工進度和施工質量，而且也可以保證后期建筑的裝修和電氣安裝工程的質量和進度，所以，施工管理者要充分重視房地產項目主體施工與后期各項工程的安裝的配合和協調。
2.2房地產項目成本管理
在進行房地產項目開發建設中，項目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地產工程的建設成本，才能為房地產開發者帶來相應的經濟利益，更好的實現房地產項目的社會利益。因此，在房地產項目開發中，嚴格的控制房地產項目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相應的房地產開發項目成本管理，能夠更好地進行房地產成本的綜合管理。首先，房地產項目管理者要明確建設目標和建設標準，制定合理有效的建筑原材料采購計劃，做好建筑預概算和建筑工程中采購預算，控制施工中的花費和成本。其次，房地產項目采購管理是整個房地產成本的重要組成部分，不僅關系到房地產項目的成本控制，還關系到房地產項目的安全和質量。項目工程管理者必須嚴格進行項目采購管理，爭取通過正規合法的渠道采購到質優價廉的建筑原材料，只有保證原材料的質量和安全，才能保證建筑整體工程的質量安全。最后，房地產工程管理者要加強房地產施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，選擇工程施工技術強、基本素質好的施工隊和施工人員進行建筑施工，并加強施工管理，在保證房地產工程項目安全和質量的基礎上，盡量節約成產成本，嚴禁浪費和偷工減料的行為發生。房地產項目的成本管理對于房地產企業的經營管理有重要意義，項目管理者和負責人一定要做好房地產項目成本管理，為社會創造更好的社會效益。
3、房地產項目施工界面管理對成本的影響
目前，在我國房地產項目開發管理中，建設單位通常將主體結構封頂作為項目建設中的第一個施工進度控制節點，將室內裝修、電氣安裝等工程作為施工進度的第二控制節點。在整個工程的成本控制而言，主體結構施工單位在主體施工階段分包給不同的施工單位，這樣就不容易進行項目管理，有些單位不按照施工設計圖紙進行施工，甚至隨意更改施工設計，導致施工方案和室內裝修方案大相徑庭，影響了室內電氣安裝和室內裝飾裝修工程的進度。這是房地產項目界面管理中存在風險性最大的問題之一，不但影響了房地產項目的室內裝飾裝修、水電暖安裝等的施工進程，還浪費了大量材料，嚴重影響了房地產項目施工成本。在進行房地產項目施工時，設計圖紙一定要按要求表示出相應的預埋預留工作，將裝修所需和建筑施工結合起來，以免相互影響，浪費工期，影響成本。另外，在房地產工程項目施工是機電、裝修、消防、景觀綠化等不同專業的施工承包商在共同合作及基礎上進行工作的。所以，施工單位要做好與這些不同工種之間的溝通協作，充分考慮到裝飾裝修、消防設施安裝、景觀綠化等的需要，施工管理者要做好不同專業的施工界面管理，協調各施工專業隊伍進行有效合理的建設施工，保證房地產項目工程的進度和質量。首先，房地產項目管理者要加強各施工隊伍的招標管理，選擇實力強技術好有保障的專業隊伍進行各專業的施工。其次，在進行施工管理中，要加強各施工隊伍的施工管理，防止施工中扯皮現象和推責現象的發生。再次，在房地產各個專業施工進行中，要合理控制成本，在保證施工質量和施工進度的同時，為企業盈利提供最大的可能。
4、結語
隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產項目開發已經成為城市經濟最主要的組成部分。在房地產工程項目施工界面管理上，施工管理者要加強建筑主體施工、后期室內裝飾裝修以及房地產項目消防以及綠化設施施工隊伍的協調管理，積極推進房地產項目的施工進程和各專業的有效合作，如果在建設中，各專業之間合作施工出現問題的話，必然影響著房地產項目的安全和質量，還影響著房地產項目的成本控制。合理有效的加強房地產項目施工界面管理和成本管理，才能更好的發揮房地產項目的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產項目市場營銷;房地產項目營銷價值;多目標系統評價樹圖
Abstract: Using the system scientific theory, combined with mathematical models shaped, national real estate project successful marketing case the establishment of small and medium-sized county real estate project marketing multi-target system evaluation tree diagram, using tree diagram progressively merge calculate the target marketing of real estate projectsconsolidated desirable degree and is determined according to the value of the desirable target real estate project marketing prospects, and thus provide a reference for small and medium-sized county real estate projects throughout the development and slow-moving real estate marketing planning.
Keywords: real estate project market marketing; marketing value of real estate projects; multi-target system evaluation tree diagram
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、中小縣城房地產項目市場營銷理性決策的必然性
隨著我國城市化進程的加快，中小縣城房地產項目的開發也在加速發展，競爭日益激烈，部分中小縣城已處于賣方市場的背景下，又面臨省市大房地產公司加入競爭的格局，中小縣城房地產項目僅靠幾個點子蓋房子的時代已經過去。科學，理性、全面的決策，才是中小縣城房地產項目的出路，定性和定量的科學決策才是成功的必然。
本文利用系統科學的理論知識，在總結分析深圳萬科、大連萬達、昆明萃辰等策劃經營的樣本數據和羅平財富中心、羅平金海岸等大量成功的房地產項目市場營銷數據后，建立目標系統定量評價模型，以此為中小縣城房地產項目的科學開發和滯銷策劃提供參考。
二、房地產項目市場營銷的系統特征和系統多目標評價樹圖的建立
（一）房地產項目市場營銷的系統特征
房地產項目市場營銷是由一個諸多系統按層次、多級組合而成的“動態反饋型多米諾大系統”。組成這個大系統的各級子系統和各級要素具有相對獨立而又絕對相關的二義性。也即：它們的自身變化既是其子系統和要素變化的原因（自變量），同時又是其它子系統和要素變化的結果（函數），故它們之間的組合應表現為多目標逐級歸并的系統關系。
（二）房地產項目市場營銷價值系統多目標評價樹圖的建立
房地產項目營銷價值綜合地講是一個綜合環境價值，而并非某個套間，某幢房屋，同時還包括某些無形的價值，如品牌的價值，故房地產項目營銷價值有其有形的內外部分，也有其無形的部分。本文據此定義把房地產項目市場營銷價值系統分為三個部分：即房地產項目外部生態環境價值系統、房地產項目內部生態環境價值系統和房地產項目品牌價值系統。在此基礎上又把房地產項目外部生態環境價值系統分為：區位地段價值系統，周邊交通價值系統，周邊社區價值系統、價格和付款方式價值系統；把房地產項目內部生態環境價值系統分為：小區內部環境價值系統，規劃套型與建筑質量價值系統，小區基礎配套設施價值系統和小區物業管理水平價值系統；把房地產項目品牌價值系統又分為：品牌營銷與經營水平價值系統和顧問與決策水平價值系統。即如下樹圖：
房地產項目市場營銷價值系統多目標評價樹圖
三、房地產項目市場營銷價值系統模糊定量取值表的建立
根據房地產項目市場營銷價值系統的樹圖構成，近一步為基層十個子系統建立模糊定量取值表，以便為逐步歸并計算取得原始數據。建立的方法是：根據決定房地產項目市場營銷水平的各系統的四個主要因素建立列項表，再根據四個主要因素在優、良、中、差、劣上的差別建立行項表，具體的模糊定量取值可參考如下表（1-10）
區位地段價值系統模糊變理X1取值表（1-1）
交通條件價值系統模糊變量X2取值表（1-2）
周邊社區環境價值系統模糊變量X3取值表（1-3）
價格與付款方式價值系統模糊變量X4取值表（1-4）
規劃套型及建筑質量價值系統模糊變量X5取值表（1-5）
小區內部生態環境價值系統模糊變量X6取值表（1-6）
小區基礎配套設施價值系統模糊變量X7取值表（1-7）
物業管理水平價值系統模糊變理X8取值表（1-8）
品牌營銷與經營水平價值系統模糊變量X9取值表（1-9）
顧問與決策水平價值系統模糊變量X10取值表（1-10）
四、房地產項目市場營銷價值多目標逐級歸并權圖的建立
根據房產項目市場營銷價值系統樹圖，以及十個基層模糊定量取值，建立房地產項目市場營銷價值多目標逐級歸并樹圖如下：
房地產項目市場營銷價值多目標逐級歸并樹圖
采用本多目標系統樹圖對具體房地產項目進行逐級歸并計算時按如下流程運算：
W（I-1）=X10.5·X20.5
W（I-2）=X50.6·X60.4
Z3=W（I-3）=X9×0.45+X10×0.55
W（II-1）=W（I-1）×0.6+X3×0.4
W（II-2）=W（I-2）×0.7+X7×0.3
Z1=W（III-1）=W（II-1）×0.75+X4×0.25
Z2=W（III-2）=W（II-2）×0.6+X8×0.4
P=Z10.5·Z20.5
H=P×0.6+Z3×0.4
應用本多目標樹圖應注意：
1、X1-X10可以根據具體房地產項目的狀況從表（1-10）中插值取得。
2、樹圖作為相對尺度，對不同評價決策目標的相應量化應取得同一標準下的相對公允。
3、本系統中的分配權重是根據專家組對目標樣本綜合評分平均而得，具體應用時可根據同一類型的樣本值作變更調整。
4、逐步歸并計算法則為：加法法則、乘法法則、代換法則。當兩者相關性非常強烈時采時乘法法則，兩者互為補充或關系不太密切時采用加法法則。當基層兩者歸并計算后其值就代換了基層兩者的綜合作用，進入與其他子系統進行歸并計算。
5、樹圖的要素（子系統）歸并次序或歸并層次結構可以根據實際情況進行變更組合，也可對基層的子系統進行更為深入的細分，但應能準確評價，細分度可粗、可細。
6、本樹圖適用于高次人居環境的房地產項目營銷決策評價。
五、房地產項目市場營銷前景合意度等級判別表
針對具體的房地產項目，運用多目標評價樹圖逐級歸并計算的結果，可通過如下等級表判定房地產項目的營銷全景狀況，從而為房地產項目全程開發策劃和后期營銷診斷策劃提供決策參考。
房地產項目市場營銷前景合意度等級判別表
（說明：該營銷前景等級判別表是全國大中城市多個房地產項目應用多目標逐級歸并樹圖的總結，具有相對的客觀性，但應注意隨時間和競爭的推移，該標準要作適當調整，以適應發展的需要。）
參考文獻：
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5、中華房網：
關鍵詞：房地產項目；整體定位；經濟評價
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
一、簡述房地產項目整體定位與經濟評價的含義
房地產企業要想在項目開發過程中獲得更高的經濟效益，就必須進行精準的項目整體定位與經濟評價，以便為項目營銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產項目的整體定位：房地產項目的整體定位是以詳細而全面的市場調查為基礎的，項目管理人員對市場進行可靠的分析，從而選擇適宜的目標市場，確定能夠承受項目消費的客戶群體，同時，針對房地產項目的檔次與建設標準進行嚴格的制定，以保證房地產項目定位的精準性；（2）房地產項目的經濟評價：房地產項目管理人員，在項目成本花費的基礎上進行合理評價，包括項目規模、項目空間構想、項目分項的投資估算、項目投資總額等，從而估算出房地產項目在建成后可能產生的經濟效益，這個過程即是房地產項目的經濟評價。
二、房地產項目整體定位與經濟評價中存在的問題
目前由于固有觀念，傳統思維及評價手段等影響在房地產項目整體定位與經濟評價中易出現如下問題，影像定位與評價準確性。
（一）整體定位中存在的問題
（1）房地產企業對項目整體定位的認識不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產項目在市場中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創新性，同時，并未充分地考慮到市場需求與消費者的消費心理，缺乏科學的戰略規劃，導致房地產項目的整體定位不準確，難以有效地提升房地產項目獨特性與有效性；（2）一些房地產企業在進行項目整體定位過程中，往往會參考其他項目，尤其是在房地產項目規模越來越大、水準越來越高的時候，更是容易產生整體定位雷同、流于形式等問題，使房地產項目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環境；（3）不同的房地產項目是針對不同消費群體開發的，完善的客戶資源管理平臺對項目整體定位精準性的提升具有重要的推動作用。但很多的房地產企業過度重視項目開發，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對消費群體的定位出現不準確的問題，影響房地產項目整體定位工作的效率。
（二）經濟評價中存在的問題
（1）目前，我國房地產企業正處于發展階段，很多的理論研究與實踐探討還沒有達到熟練的程度，一些房地產企業未能夠對房地產項目經濟評價給予足夠的重視，或者項目的經濟評價缺乏科學性與全面性，經濟評價效率與質量不高，嚴重影響經濟評價工作的有效性；（2）一些房地產企業為了獲得經濟效益，擅自更改房地產項目的一些數據、信息等，從而使項目的經濟評估報告出現不真實的問題，經濟評價報告缺乏參考意義，影響房地產項目營銷策略的科學制定與有效實施。
三、房地產項目整體定位與經濟評價的策略
為提高定位和評價準確房地產企業必須針對項目整體定位與經濟評價問題進行嚴密地調查與思考，并結合企業實際發展情況與經營方針，揚長避短，發揮優勢，制定出更為有效的項目營銷策略，從而提高房地產企業的核心競爭力，保證房地產企業經濟實力、技術實力、管理實力等的不斷提高。
（一）房地產項目整體定位的策略
房地產項目的整體定位，不僅包括項目產品的定位，同時包括其在市場中的定位、消費者心中的定位等，因此，房地產企業必須結合全部的影響因素，遵循相關原則對房地產項目進行綜合思考與分析，從而保證房地產項目整體定位的精準性。
房地產項目的整體定位的最終目的是促進企業發展，因此，項目整體定位工作需要在結合企業的發展戰略，并詳細分析房地產市場的情況，同時，在滿足房地產項目功能的基礎上，加強對市場定位、產品定位、消費者定位的研究，并對項目的經濟風險進行科學預測，以便保證房地產項目整體定位的科學性與經濟性；遵循房地產項目整體定位的原則，房地產項目應該注重對項目產品定位、市場定位以及消費者定位等方面的探討，針對不同的項目產品制定不同的開發方案；房地產市場瞬息萬變，在項目開發前必須對市場進行調查分析，了解市場供需關系，以滿足市場需求；對于消費者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺，加強溝通從而了解消費者的需求，針對不同需求制定不同的營銷方案，有利于提高房地產項目營銷方案的實效性。
（二）房地產項目經濟評價的策略
房地產項目經濟評價的終極目的即是降低項目開發的風險，提高項目的經濟效益，因此，在進行項目經濟評價過程中，需要對房地產項目的規模、定位等進行綜合分析，并結合項目實際情況創新評價的方法，以全面性、客觀性、及時性為原則，加強項目預算、成本估算、效益測算等項目的經濟評價，以最大化提高經濟評價報表的科學性與可靠性，從而為提高房地產項目經濟評價的參考價值奠定基礎。
具體來說：（1）在對房地產項目進行經濟評價之前，需要對房地產項目的類型進行確認，制定不同的經濟評價方案；（2）房地產項目開發的總投資中，有些子項成本具有不可控性，因此，需要對一些容易出現項目風險的環節進行重點分析，運用成本分攤的經濟評價方法，建設靈活性的評價標準，以保證房地產項目的成本在可控范圍內；（3）不同地域，其房地產市場發展程度不同，企業競爭也不同，在進行項目經濟評價過程中，需要對市場進行全面調查與預測，同時針對項目產品的類型進行消費者群體的鎖定，以便為制定房地產項目的營銷方案提供條件。
近年來，隨著社會經濟的快速發展，旅游房地產項目也得到較好的發展，而旅游房地產項目的開發也受到越來越多人的關注。從風險收益的角度來看，旅游房地產是一種高投資、高風險、高收益的行業，如果能夠保證該項目的正常開發，就能夠保證開發者收到很高的經濟收益。而旅游房地產項目的前期策劃，就是該項目開發、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學的管理，這樣才能把握住旅游房地產項目開發成功關鍵，從而有效促進旅游房地產行業的穩定進步。
一、旅游房地產項目前期策劃概述
（一）前期策劃的含義
旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發地的實際情況、經濟發展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經有了更加全面、專業的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發具有創造性、決定性。
（二）旅游房地產項目前期策劃的原則
從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創新觀點，保證策劃的創造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發展情況，做出長遠的項目策劃。
（三）旅游房地產項目前期策劃的重要性
在旅游房地產項目的開發中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產項目開發的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監理作用，保證項目走向的正確性。
二、旅游房地a項目前期策劃的主要內容
旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環境建設、生態景觀建設等。
三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題
首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點，沒有創造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產項目前期策劃的戰略發展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發的風險與收益并存，要想保證項目開發的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。
四、應對措施
第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環境及行業競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發展，而是應當有可持續的發展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。
五、結語
【關鍵詞】人力資源管理 企業建設 房地產項目 探究 現狀
一、房地產項目的概念及特征
（一）房地產項目的概念
房地產項目是工程建設項目的其中一種。那么何為工程項目建設，其實就是指在一定的時間規定下，運用相應的資金，來完成有一定質量要求的任務。房地產項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經濟效益。
（二）房地產項目的特征
房地產項目相比于其它的建設項目，還是有其一定的特征的，總結一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規的多樣性。之所以房地產項目相關的政策法規會這么多樣性，主要原因還是在于房地產項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規來保證項目的順利運行。
2.房地產項目的費用目標性強。一個房地產項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環節上。
3.房地產項目質量目標要求高。房地產項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質量的要求也會格外地高。如果項目的質量出現了問題，那將帶來非常嚴重的后果。這種嚴重的后果不僅僅體現在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產安全，是不容忽視的。
4.房地產項目的系統性較強。由于房地產項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
5.房地產項目組織的特殊性。房地產項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協調的，這也充分體現了它的組織特殊性。
6.房地產項目具有特定的程序性。房地產項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產項目的進行。
7.房地產項目的時間目標限定性非常強。由于房地產項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。如果項目不能按照預定的時間完成，產品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產項目無人購買的困境。
二、房地產項目人力資源管理的特征
以上簡述了房地產項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產項目的人力資源管理與一般企業的人力資源管理，還是有很大的不同的。總結一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性
房地產項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結束了，一切都是順應這個工程的需要而產生的。
（二）工作強度的多樣性
在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發生一定的變化。這也說明了房地產項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規性
第二點中提到，在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性
房地產項目的績效考核，不像一般企業，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。這樣可以促進項目的建設與項目的質量把控。
（五）激勵的偏物質性
房地產項目的人力資源管理中，多數人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強
房地產項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內容的人員會進行不同內容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性
房地產項目人力資源管理，不像一般企業，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
三、房地產項目人力資源管理存在的問題
早在2008年時，我國建設部人力資源研究中心就與一些知名的網絡咨詢公司組成專門的調查小組，從300家企業中選取了比較優秀的80家企業，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經過調查，我們發現這些房地產企業的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產企業發展的瓶頸
根據調查結果，我們不難發現：一些設計規劃、地產商業管理、產品研發等人才處于供不應求的狀態，國際投資管理等專業化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業地產類短缺最大，達到了88.1%，其次設計研發人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎工作急須加強
經過調研，發現超過三分之一的企業，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業，只有不到20%。我們經過調查還發現，企業在開展人力資源建設過程中，只有26%的企業分析過所存在的問題，28%左右的企業正意識到發生的問題，45%左右的企業還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業根本不準備進行人力資源的建設，也不準備發現自身存在的問題，這個數值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高
在接受調查的企業中，有超過三分之二的企業，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發現一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結果。
四、結論
人力資源管理，是企業建設中一個比較重要的環節，它連接著一個企業的質量、進度與成本等各個方面。房地產行業，也是我國近年來迅速崛起的一個行業，有著驚人的發展速度。它在國民經濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現階段存在的問題與現狀，并提出了理想的房地產項目人力資源管理應有的模式。
參考文獻
[1]趙曙明.《人力資源管理理論現狀分析》.外國經濟與管理，2013-05.
[1]蔡寧偉.《項目人力資源管理的特性、誤區和對策研究》.華東理工大學學報，2011-04.
[3]譚術魁.《房地產項目管理》.機械工業出版社，2012-09.
【關鍵詞】房地產項目管理；內部控制；優化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國對于房地產行業陸續出臺了一系列宏觀調控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產泡沫，但也造成房地產市場的萎縮，對房地產市場開發企業的生存與發展提出更高要求。整個行業面臨整合升級，未來房地產企業只有從實力、品質、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發展。這對于當前的房地產項目管理模式提出了新的挑戰。
一、房地產項目與管理
房地產項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質量下，為形成一定使用功能的固定資產，而按特定的程序完成的一次性任務，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產項目具有較強的系統性；5、具有特定的程序性，必須要經過構想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設計、招標等一系列規定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產項目管理是指在一個確定的時間范圍內，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領導與控制，充分利用既有資源的一種系統管理方法。其基本流程是：項目領導機構建立；項目任務計劃與分解；項目目標與預算；項目啟動與協調；項目過程控制；項目溝通與評估。經過多年發展，我國已經建立起一套可靠的房地產項目管理流程，但應用于現階段的房地產業發展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產項目管理新形勢
（一）優化項目管理內部控制
優化項目管理內部控制是房地產企業提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產行業還存在業務流程分散、風險評估環節薄弱、財務與各部門的滲透和關聯程度不夠等共性問題。原有的內部控制體系已經不能滿足于當今房地產市場的需要。
當前我國項目管理內部控制存在的主要問題是整體內部控制行為的弱化、一些組織規劃和授權批準形式化、未起作用，人力資源結構和績效機制不完善、團隊協作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規范等問題。為解決這一問題，進行房地產項目管理優化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執行、監督都必不可少，并要滲透到每個業務的各個環節。2、重要性，在高風險領域和重要業務給予足夠的關注。3、制衡性，維持監督人員的獨立性，權責分配合理。4、效益性，管理好優化成本與預期效益，保證預期效應的達成。
要達成這一目標我們必須在優化房地產項目管理中做到標準化、系統化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內部控制優化準備，首先要根據各企業的實際情況制定內部控制優化的目標，基本內容應該包括遵照國家法律法規，維護資產安全、提高信息有效性、提高經濟效益、促進戰略發展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優化內部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優化框架和實施流程[1]。
開展內部控制優化要從大處著眼，首先優化組織架構的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權責不清的情況，從上至下都要做出具體規劃。優化審計、審批機制，設立獨立的審計機構，進行專業的培訓，至少保證有一名財務專家，保證審計機構的獨立性。根據公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權責范圍，做到責任與職位對應、職位與人對應。這需要建立完善的內部控制監督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內部控制優化成果展現的有力保障。
（二）建筑信息模型對房地產項目管理的意義
建筑信息模型是一個設施的物理特性和功能的數字表達；是一個共享的知識資源，包括該設施從建設到拆除的可靠信息；是不同利益相關方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協同作業工具。建筑信息模型具有可視化的三維設計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據具體情況作出調整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調工程、上海世博工程都運用了這一技術，在美國和日本已將建筑信息模型應用到軍事項目工程當中。我國房地產項目管理也要實現建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結。
在房地產項目開發前期，可以運用于項目論證、產品分析和前期策劃，需要各部門建立統一的數據載體，以形成關聯。在設計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統2D圖形的局限性，節約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結合，可實現項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監督，防止了質量問題的發生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節約了時間成本和管理成本，提高了施工質量與施工進度[3]。
結語：在房地產行業復雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產管理過程中，還需要廣大企業進行實際的探索與總結。
參考文獻：
[1]劉婷婭.房地產項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.
[2]王作城.廣東某民營房地產企業工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.
