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第1篇

何某是一名退休工人，他和老伴有一套95平方米的樓房，二子一女都在外地工作。老伴去世后，在老屋獨(dú)居的何某感到十分孤獨(dú)，決定再婚。再婚前他和子女們協(xié)商，決定對(duì)他獨(dú)居的價(jià)值60萬元的房屋進(jìn)行處理。協(xié)商的結(jié)果是：屬于前老伴的一半房產(chǎn)歸大兒子繼承，屬于他的一半房產(chǎn)贈(zèng)與小兒子。不知依法如何履行手續(xù)？

說法：民法中的“繼承”是將死者生前的財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益轉(zhuǎn)歸有權(quán)取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的人所有的一種法律制度。《繼承法》第十五條、第二十六條規(guī)定：繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問題。遺產(chǎn)分割的時(shí)間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。就何某前老伴的房產(chǎn)部分，可以從何某和前老伴的共同房產(chǎn)中分出，作為何某前老伴的遺產(chǎn)，按何某和子女們的協(xié)議可以由何某的大兒子繼承。

贈(zèng)與，是一種財(cái)產(chǎn)所有人以自己之財(cái)產(chǎn)無償給予他人、經(jīng)他人允受而生效力的行為。就何某的那部分房產(chǎn)，何某想贈(zèng)與小兒子，根據(jù)《合同法》第一百八十五條的規(guī)定“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同”，何某可以通過和小兒子簽訂贈(zèng)與合同把自己的那部分房產(chǎn)贈(zèng)給他。

房屋產(chǎn)權(quán)是一種物權(quán)，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”以及《合同法》第一百八十七條“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，依據(jù)繼承、贈(zèng)與協(xié)議最終完成房屋所有權(quán)的變更，即把何某和何某老伴共有房屋變更為何某和大兒子的共有房產(chǎn)，再把何某和大兒子的共有房產(chǎn)變更為何某大兒子和小兒子的共有房產(chǎn)。

要辦理相關(guān)登記手續(xù)，按照司法部、原建設(shè)部聯(lián)合的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，必須到公證處辦理相關(guān)公證。《通知》第一條、第三條規(guī)定：“繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”“接受贈(zèng)與房產(chǎn)的受贈(zèng)人，應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)所有人贈(zèng)與公證書和本人接受贈(zèng)與公證書，或持雙方共同辦理的贈(zèng)與合同公證書，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。繼承房產(chǎn)，繼承人應(yīng)當(dāng)辦理繼承權(quán)公證書。贈(zèng)與房產(chǎn)，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與公證書，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)辦理接受贈(zèng)與公證書，或雙方共同辦理贈(zèng)與合同公證書，這些都是必須的。

第2篇

2006年1月5日，曾某以原告黃某的人的身份與第三人賴某簽訂了一份房地產(chǎn)買賣合同，約定將登記在原告名下的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人賴某。同日，買賣雙方向被告申請(qǐng)前述房屋的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交了轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表、身份證、房地產(chǎn)買賣合同、委托公證書、完稅憑證、原土地房屋權(quán)證等申請(qǐng)材料。登記機(jī)構(gòu)在對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查的基礎(chǔ)上，辦理了該房屋的權(quán)屬登記，主要內(nèi)容如下：權(quán)屬人賴某，房屋產(chǎn)權(quán)來源為2006年1月5日購買，房屋價(jià)值270578元，建筑面積95.26平方米。2006年1月18日，賴某領(lǐng)取了土地房屋權(quán)證。原告黃某不服遂向法院提起行政訴訟。

二、法院審理查明情況

該房產(chǎn)系原告黃某于1997年購買，于2000年取得土地房屋權(quán)證，該權(quán)證上登記的房屋價(jià)值為270578元。2004年9月16日，公證處作出公證書，證明黃某于2004年9月16日在公證員面前，在委托書上簽名。該委托書的主要內(nèi)容是黃某委托曾某代為處理上述房產(chǎn)部分事宜，有權(quán)出售上述房產(chǎn)。2006年1月5日，曾某以黃某名義，與第三人賴某簽訂房地產(chǎn)買賣合同，將上述房產(chǎn)出售給第三人，售價(jià)270578元。同日，曾某和第三人向被告登記機(jī)構(gòu)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表及房地產(chǎn)買賣合同、委托公證書等相關(guān)材料。嗣后，被告作出上述房產(chǎn)的土地房屋權(quán)屬登記。2006年1月18日，第三人領(lǐng)取了土地房屋權(quán)證。2008年9月8日，原告向公證處申請(qǐng)撤銷委托公證書。2008年11月27日，公證處決定撤銷委托公證書。

三、審判

法院認(rèn)為，被告于2006年1月作出土地房屋權(quán)屬登記時(shí)，對(duì)當(dāng)時(shí)合法有效的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并給予登記發(fā)證，其行為并無違法之處。然而，在被告作出被訴行政登記行為后，因委托公證書被公證機(jī)構(gòu)撤銷，該登記行為的合法性基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，故依法應(yīng)予撤銷。雖然被告提出第三人系善意取得問題，但被告和第三人均未就此問題提供證據(jù)或提出令人信服的理由。而且，本案還存在第三人2006年支付的購房款與原告2000年登記的房屋價(jià)值完全一致這一不合常理的情形。因此，對(duì)被告關(guān)于善意取得的意見，法院不予采納。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：撤銷被告作出的土地房屋權(quán)屬登記。

第三人不服提起上訴，二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律法規(guī)正確，程序合法。判決駁回上訴，維持原判。

四、評(píng)析

就本案而言，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)公證委托書及對(duì)合法有效的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并給予登記發(fā)證，登記行為并無不妥之處。登記機(jī)構(gòu)于2006年1月18日登記發(fā)證后，公證處于2008年11月27日撤銷委托公證書，導(dǎo)致登記行為的合法基礎(chǔ)不存在。根據(jù)《公證程序規(guī)則》規(guī)定，公證書的基本內(nèi)容違法或者與事實(shí)不符的，應(yīng)該作出撤銷公證書的處理決定。公證書的內(nèi)容合法、正確，但在辦理過程中有違反程序規(guī)定、缺乏必要手續(xù)的情形，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦缺漏的程序和手續(xù)；無法補(bǔ)辦或者嚴(yán)重違反公證程序的，應(yīng)當(dāng)撤銷公證書。被撤銷的公證書自始無效。因此，本案的委托公證書為何被撤銷，我們不得而知，但可以推斷出應(yīng)該是存在實(shí)體或者程序上的問題導(dǎo)致被公證機(jī)構(gòu)撤銷。委托公證書被公證機(jī)構(gòu)撤銷。委托公證書被撤銷，并不必然導(dǎo)致買賣行為被撤銷，若受讓人為善意第三人，其合法權(quán)益仍能得到法律的保護(hù)。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

“（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

“（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

“（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。”

本條是對(duì)善意取得的規(guī)定，所謂善意是相對(duì)于惡意而言，是指第三人不知道或者不應(yīng)該知道轉(zhuǎn)讓人為非法轉(zhuǎn)讓。

第3篇

Abstract: Based on the matrimonial property ownership registration, it explored how to apply for housing matrimonial property ownership registration.

關(guān)鍵詞:夫妻共有房產(chǎn);權(quán)屬登記;現(xiàn)狀;申請(qǐng)

Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application

中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)24-0144-01

1現(xiàn)階段我國對(duì)夫妻共有房產(chǎn)所有形式的分類

1.1 共同共有即夫妻雙方不分份額的享有和行使房屋所有權(quán)。包括:①夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn);②一方的個(gè)人房產(chǎn)但夫妻雙方約定為共有的。夫妻對(duì)共同所有的房產(chǎn)享有平等的處置權(quán),任何一方都不得無視他方而擅自處理。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條:共有房屋的權(quán)屬登記,由共有人共同申請(qǐng)。因此夫妻雙方作為共有人,應(yīng)當(dāng)共同到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

1.2 一方所有包括①一方的婚前房產(chǎn),含結(jié)婚前或離異喪偶再婚前取得的房產(chǎn);②一方在婚后單獨(dú)繼承或受贈(zèng)的房產(chǎn);③夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn),但雙方約定為一方所有的。此類房產(chǎn),只需夫或妻一方申請(qǐng)登記。日后轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí),也只需一方簽字,不必取得對(duì)方的同意。

1.3 按份共有即夫妻雙方按約定的份額對(duì)房產(chǎn)行使所有權(quán)。《婚姻法》第十九條賦予了夫妻雙方對(duì)婚前婚后房產(chǎn),在不違背法律的前提下,約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的權(quán)利。因此,夫妻雙方可以通過產(chǎn)權(quán)比例協(xié)議等書面約定將夫妻財(cái)產(chǎn)法定共同共有變更為按份共有,但這類房產(chǎn)登記時(shí)申請(qǐng)人應(yīng)提交書面產(chǎn)權(quán)分割比例協(xié)議。

2我國夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的現(xiàn)狀

根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十三條之規(guī)定,共有的房屋,由共有人共同申請(qǐng);那么對(duì)于夫妻共有房產(chǎn),夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。但是,由于我國封建社會(huì)歷史較長,家庭成員相互之間法律權(quán)利意識(shí)淡薄,傳統(tǒng)的倫理道德風(fēng)俗等因素影響較深。長久以來,配偶間的房屋權(quán)屬登記大都以一方的名義進(jìn)行登記確權(quán),典型的是夫妻以共同財(cái)產(chǎn)購買房屋時(shí),通常按申請(qǐng)人即夫或妻一方的申請(qǐng),在房屋權(quán)屬證書上只將夫或妻一方作為權(quán)利主體加以記載,而全國各地的登記機(jī)構(gòu)一般大都不強(qiáng)求當(dāng)事人必須以夫妻共有房產(chǎn)的形式申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

3夫妻共有房產(chǎn)如何申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記

3.1 夫妻共同出資建造或購置所得的房產(chǎn)對(duì)于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同建造或購置的房產(chǎn),建議在用地和工程批準(zhǔn)文件或買賣合同中就將夫妻倆人的名字都寫入建造人或購買方中,以便在后續(xù)的房屋權(quán)屬登記中進(jìn)行登記。因?yàn)?在實(shí)際操作中,夫妻共有房產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí),有時(shí)并非夫妻雙方都到場(chǎng),若遇到一方隱瞞真實(shí)婚姻狀態(tài),為將房產(chǎn)登記為一方所有,發(fā)表自己未婚的假聲明。對(duì)于申請(qǐng)人的婚姻狀況,登記機(jī)構(gòu)又很難認(rèn)定其真?zhèn)?很可能發(fā)生將本為夫妻共有的房產(chǎn)登記為一方所有。鑒此,為更好的保護(hù)共有人的合法權(quán)益,最好在房屋權(quán)屬登記前,就將自己的權(quán)利寫入相關(guān)的證明文件中。夫妻共同建造的房屋,應(yīng)由夫妻雙方共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬初始登記,并提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、結(jié)婚證、雙方有效身份證明、規(guī)劃認(rèn)可書等登記要件。夫妻共同購置二手房的,應(yīng)由夫妻二人和賣方當(dāng)事人共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,并提供買賣合同、完稅證、原房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、雙方的有效身份證明、共有協(xié)議、房產(chǎn)證配圖等登記要件。夫妻共同購置商品房的,也須購買方夫妻和售房企業(yè)共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。夫妻雙方無法親自到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的,須出具書面的授權(quán)委托書委托第三人代為登記。

3.2 夫妻一方或雙方通過法定繼承所得的房產(chǎn)夫妻雙方須提供原房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)繼承公證書、結(jié)婚證、雙方的有效身份證明、房產(chǎn)證配圖等登記要件到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

3.3 夫妻雙方受贈(zèng)所得的房產(chǎn)夫妻雙方以贈(zèng)與方式取得的房產(chǎn),應(yīng)由贈(zèng)與人和受贈(zèng)人即夫妻雙方共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,夫妻雙方須提供贈(zèng)與公證書、結(jié)婚證、完稅證、雙方的有效身份證明、房產(chǎn)證配圖等登記要件。若是遺贈(zèng)取得,則由受遺贈(zèng)的夫妻雙方申請(qǐng)登記,并提供遺贈(zèng)公證書、接收遺贈(zèng)公證書、結(jié)婚證、夫妻雙方的有效身份證明、完稅證等登記要件。

3.4 婚前房產(chǎn)約定為夫妻共有的夫妻雙方須共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬變更登記,并提供原房屋所有權(quán)證、公證的書面約定或夫妻雙方共同到登記機(jī)構(gòu)書寫并簽章的約定、結(jié)婚證、雙方的有效身份證明、房產(chǎn)證配圖等登記要件。

3.5 其他在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)如:法院判決、裁定所得的共有房產(chǎn)等須由雙方當(dāng)事人共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,并提供法院判決書或裁定書、雙方當(dāng)事人即原產(chǎn)權(quán)人和夫妻倆人的有效身份證明、原房屋所有權(quán)證、完稅證、房產(chǎn)證配圖等登記要件,若為受讓方單方即夫妻倆人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)提供法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書等登記要件。

第4篇

    房地產(chǎn)公證怎么辦?

    一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進(jìn)行:

    公證申請(qǐng)。當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提供申請(qǐng),填寫申請(qǐng)表,并提交房屋買賣合同、個(gè)人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。

    公證受理。公證處對(duì)當(dāng)事人的公證申請(qǐng),經(jīng)審查符合公證條件的,予以受理。

第5篇

一、要素式公證書制作中的問題

l、必備要素不全。必備要素為公證辦證證詞中必須具備的內(nèi)容，而有的公證書在證詞中卻存在保全的關(guān)鍵詞缺省、拍賣標(biāo)的基本情況及所有權(quán)或處分權(quán)不明、人的權(quán)限不清等情況。

2、選擇要素選擇不當(dāng)。選擇要素為根據(jù)公證證明的實(shí)際需要或當(dāng)事人的要求， 酌情在公證書證詞中寫明的內(nèi)容。有的公證書證詞應(yīng)寫明的未寫明，如證據(jù)的存放地點(diǎn)不明、開獎(jiǎng)中有在場(chǎng)人的未加描述、合同的生效日期及條件未說明等。

3、法律條文引用不規(guī)范。有的房屋轉(zhuǎn)讓合同公證書證詞中只援引《中華人民共和國合同法》，而未引用《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等。

4、大宗批量證未按要求出具要素式公證書。有的認(rèn)為批量公證，公證書證詞基本是一致的，只是一方當(dāng)事人的基本情況不同，不必出具要素式公證書。

5、要素式公證書的范圍過窄。司法部試行要素式公證書格式的范圍暫定為在國內(nèi)使用的保全證據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、合同（協(xié)議）三類公證書，而發(fā)往域外使用的涉外、涉港澳臺(tái)公證書及其他國內(nèi)公證書仍使用現(xiàn)行公證書格式。

二、要素式公證書制作的問題之對(duì)策

l、加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)

推行要素式公證書是公證工作改革的重要內(nèi)容，是對(duì)傳統(tǒng)公證書格式的全面突破，是一項(xiàng)十分具體而又復(fù)雜的工作，對(duì)公證人員的分析判斷能力、辦證程序的嚴(yán)謹(jǐn)性等都提出了更高的要求。各地要采取集中培訓(xùn)、集體學(xué)習(xí)、自學(xué)等方式，組織全體公證人員認(rèn)真學(xué)習(xí)司法部下發(fā)的要素式公證書格式、使用說明、參考格式及與要素式格式相關(guān)的法律、法規(guī)及司法文書寫作知識(shí)，努力提高法律、公證業(yè)務(wù)、語文和文書寫作水平。

要素式公證書與過去的公證書相比，最顯著的特點(diǎn)就是在公證證詞中必須寫明某個(gè)公證事項(xiàng)適用某種法律、法規(guī)， 因此，公證人員不僅要熟悉公證事項(xiàng)適用什么法律，還要清楚具體的條款。所以，公證員為適應(yīng)未來公證工作的實(shí)際需要，必須不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)。

2、必備要素寫完整

一是保全證據(jù)公證書。要寫明申請(qǐng)人的姓名或全稱、申請(qǐng)日期及申請(qǐng)事項(xiàng)。 自然人寫姓名，有人的還要寫人的姓名， 包括自然人的性別、出生日期、住址，外國人寫明國籍。法人或非法人組織寫全稱，要以其營業(yè)執(zhí)照或公章上名稱為準(zhǔn)，并要寫法定代表人或人姓名，

法人的基本情況及行為能力。保全的方式方法，如自書、代書、公證人員記錄、錄音、錄像等方式。參與保全人員的情況，包括承辦公證人員及在場(chǎng)人、翻譯、勘驗(yàn)等的人數(shù)、姓名等。同時(shí)，還要寫明證人的主體資格是否合法，意思表示是否真實(shí)，取得證據(jù)的數(shù)量、種類、 日期，是否向證人宣讀和經(jīng)證人閱示，證人在證據(jù)上簽名（蓋章或捺手印）是否真實(shí)。

二是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類。寫明申請(qǐng)人全稱或姓名、申請(qǐng)日期及申請(qǐng)事項(xiàng)。對(duì)委托人、拍賣人、拍賣師及競(jìng)買人資格的審查情況，拍賣標(biāo)的基本情況及對(duì)其所有權(quán)或處分權(quán)的審查結(jié)果，對(duì)拍賣規(guī)則內(nèi)容的審查結(jié)果。拍賣活動(dòng)是否得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，如與拍賣標(biāo)的有關(guān)的主管部門（文物管理 機(jī)構(gòu)、國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理部門等）、拍賣標(biāo)的的監(jiān)管機(jī)關(guān)（海關(guān)、人民法院、破產(chǎn)清算小組等）。拍賣的時(shí)間、地點(diǎn)及拍賣過程（拍賣方式、競(jìng)價(jià)形式）是否符合拍賣規(guī)則等。

三是合同（協(xié)議）類。寫明申請(qǐng)人全稱或姓名、申請(qǐng)日期及申請(qǐng)事項(xiàng)。公證人員要重點(diǎn)審查當(dāng)事人的身份、資格及簽訂合同的民事權(quán)利能力和行為能力；人的身份及權(quán)限；限制民事行為能力人訂立合同由其法定人或征得法定人同意，但訂立純獲利益或與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的合同除外：擔(dān)保人的身份、資格及擔(dān)保能力； 當(dāng)事人簽訂合同的意思表示是否真實(shí)，是否對(duì)合同的主要條款取得一致意見。如出售房產(chǎn)（期權(quán)）的名稱、坐落、房號(hào)、朝向、 占地面積、使用面積、售價(jià)等；預(yù)售合同應(yīng)有預(yù)售許可證，現(xiàn)房買賣應(yīng)有房產(chǎn)證；共有房產(chǎn)或已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（如抵押權(quán)）的房產(chǎn)，應(yīng)按法律規(guī)定征得相關(guān)權(quán)利人的同意或認(rèn)可；合同條款是否完備，內(nèi)容是否明確、具體；是否履行了法律規(guī)定的批準(zhǔn)或許可手續(xù)，如《中華人民共和國合同法》第44條后款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

3、選擇要素要適當(dāng)

一是保全證據(jù)公證類。申請(qǐng)保全證據(jù)的原因、用途；對(duì)于沒有根據(jù)的原因，或者用途不定的，或原因用途難以確認(rèn)的，一般不宜直接寫明； 辦理該項(xiàng)公證的法律依據(jù)（公證規(guī)章或有關(guān)規(guī)章等）；在引用法律依據(jù)時(shí)，應(yīng)具體寫到有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的條、款、項(xiàng)。有些省、市有公證地方性法規(guī)的，如我省的《安徽省公證條例》，本文認(rèn)為也應(yīng)引用。對(duì)所取得的證據(jù)的保全方式及存放地點(diǎn)。 如有附件時(shí)，應(yīng)寫明附件是原件還是復(fù)印件及附件的名稱、份數(shù)、頁數(shù)、順序號(hào)。

二是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類。申請(qǐng)人提供的主要證據(jù)材料的真實(shí)性、合法性；拍賣人對(duì)拍賣標(biāo)的來源、瑕疵及相關(guān)責(zé)任的說明；拍賣活動(dòng)有見證人的，應(yīng)將其民事主體資格狀況連同“見證人某某某、某某某在場(chǎng)見證”字樣一并在公證書中加以描述。

三是合同（協(xié)議）類。合同標(biāo)的物的權(quán)屬情況及相關(guān)權(quán)利人的意思表示。權(quán)屬情況指所有權(quán)、使用權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、專有權(quán)、專用權(quán)等；相關(guān)權(quán)利人包括與合同標(biāo)的有關(guān)的共有權(quán)人、所有權(quán)人、使用權(quán)人、擔(dān)保權(quán)人等。如寫明權(quán)屬： “本合同項(xiàng)下標(biāo)的物由XX、XX共有”，接下去再寫相關(guān)權(quán)利人的意思表示： “共有人XX對(duì)轉(zhuǎn)讓該標(biāo)的物無異議”。轉(zhuǎn)讓、承包或租賃合同標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)按法律規(guī)定征得相關(guān)權(quán)利人同意或認(rèn)可。當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容的重要解釋或說明：在簽訂格式合同時(shí)，要寫明當(dāng)事人是否了解合同的全部?jī)?nèi)容；合同的生效時(shí)間及條件，如法律規(guī)定合同須經(jīng)登記或批準(zhǔn)方能生效的，公證書中應(yīng)寫明“本房屋《買賣合同》自合同項(xiàng)下房屋經(jīng)房地產(chǎn)登記主管部門辦理權(quán)屬變更登記之日起生效”、 “本《質(zhì)押合同》自合同項(xiàng)下物移交質(zhì)權(quán)人占有之日起生效”。有的還寫明“本合同自雙方當(dāng)事人簽字、蓋章并經(jīng)公證之日起生效”、 “本合同自雙方公司董事會(huì)通過后生效”。

4、加強(qiáng)管理，制定規(guī)范

一是在全國范圍內(nèi)推薦要素式公證書制作較好的公證書卷宗。要素式公證書的推行，使公證的形象逐漸飽滿起來。過去制式的形式影響了對(duì)實(shí)體內(nèi)容的更深入的探究，而推行要素式公證書之后，對(duì)形式的單純追求已經(jīng)不再是重點(diǎn)關(guān)注的問題，對(duì)法律實(shí)體內(nèi)容的審查就必然成為公證工作的重點(diǎn)內(nèi)容。因此，在從過去的偏重程序法、兼顧實(shí)體法向偏重實(shí)體法、兼顧程序法的轉(zhuǎn)變過程中、首先要在全國范圍內(nèi)推薦要素式公證書制作較好的卷宗。

二是實(shí)行公證處之間要素式公證書制作的交流。要素式公證書使公證證明活動(dòng)更加公開化，增強(qiáng)了公證活動(dòng)的透明度。公證人員的工作， 包括審查的內(nèi)容、依據(jù)的法律、分析判斷過程都明明白白地展現(xiàn)在當(dāng)事人面前，展現(xiàn)在法庭面前，展現(xiàn)在公證書使用部門面前。因此，要舉辦公證處之間要素式公證書制作的交流，在經(jīng)驗(yàn)積累到一定程度后，將有益的經(jīng)驗(yàn)在全系統(tǒng)進(jìn)行總結(jié)、推廣，努力做到公證程序公開、公證活動(dòng)的透明，使人們對(duì)公證的認(rèn)識(shí)更深，對(duì)公證書的證明力更加確信。

第6篇

為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的稅收管理現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理問題

（一）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅稅收管理問題

1.個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：

（1）屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》（見附件）；

（2）屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；

（3）屬于其它情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)與“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規(guī)范的，在提交的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關(guān)公證證書復(fù)印件留存，同時(shí)辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。

2.對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。

（二）關(guān)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題

對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門對(duì)持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售稅收管理問題

（一）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售營業(yè)稅稅收管理問題

個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過其他無償贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)[2005]172號(hào)中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。

（二）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售個(gè)人所得稅稅收管理問題

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減附受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

三、關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理的問題

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)核對(duì)，保證公證證書的真實(shí)、合法性。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與房管部門的合作，定期將《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門的贈(zèng)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行核對(duì)，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的后續(xù)管理。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅納稅評(píng)估，將本期無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)（如上年同期）進(jìn)行比較，出現(xiàn)異常情況的，要做進(jìn)一步檢查和核對(duì)，對(duì)確有問題的贈(zèng)與行為，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第7篇

1、辦理繼承房產(chǎn)公證流程：被繼承人的死亡證明(需到派出所辦理)；被繼承房屋的產(chǎn)權(quán)證明或者其他憑證；繼承人的相關(guān)身份證件。

2、如依據(jù)法定繼承辦理公證，則還需要：法定繼承人證明。需到死者生前所在單位(或居委會(huì)、村委會(huì))辦理。內(nèi)容主要為死者的配偶、父母、子女的相關(guān)情況。如法定繼承人大于一個(gè)，而房產(chǎn)只過戶給其中之一，需其他法定繼承人書面表示放棄對(duì)該房產(chǎn)的繼承。

3、在辦理完遺產(chǎn)繼承公正之后，繼承人即可到房產(chǎn)交易中心辦理繼承程序。所需提交的資料有：房屋所有權(quán)證書、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(窗口領(lǐng)取)、繼承公證書、繼承人身份證件。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第8篇

1、房屋所有權(quán)證。

2、繼承公證書。

3、繼承人身份證復(fù)印件。

4、繼承人申請(qǐng)書。

第9篇

1、所有法定繼承人應(yīng)親自到公證處辦理，并提交身份證、戶口簿原件；

2、放棄繼承的，繼承人應(yīng)親自到公證處辦理《放棄繼承權(quán)聲明書公證書》或提交住所地公證處的《放棄繼承權(quán)聲明書公證書》原件；

3、被繼承人戶籍所在地公安派出所出具《死亡戶口注銷單》原件；

4、遺產(chǎn)若為房屋的，應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》與《國有土地使用證》原件；

5、繼承按遺產(chǎn)總額2%收費(fèi)；