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［關鍵詞］房地產開發企業;會計核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產開發企業及會計核算的概述
1.1房地產開發企業的介紹
房地產是房產與地產的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產行業的誕生，成為了主要從事房地產的開發與經營的企業，既對房地產的產品進行開發，又對開發完成的商品進行經營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產的主要經營活動有:城市公共基礎設施的開發、工程建設的開發、土地的開發和房屋的經營。
1.2房地產開發企業會計核算
會計核算主要反映的就是企業資金的運動過程，房地產開發企業的會計核算也是如此，在對房地產相關信息進行監督管理的基礎上進行的資金運動。由于房地產企業資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應當注意會計核算的可持續性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產企業的有效發展和運行。
1.3房地產開發企業會計核算的必要性和重要性
會計核算反映的是企業的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業的經濟活動更加具有保障性，使企業能夠以更完美的姿態去應對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業財務管理方向而言，會計核算是企業財務管理的基礎，是展示企業管理能力的有力構成;就房地產企業而言，有效的會計核算能夠降低房地產開發建設的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業的長遠發展。
2目前房地產開發企業會計核算的現狀以及存在的問題研究
2.1房地產企業沒有規范的、獨立的會計準則
2007年開始實行的企業會計準則，并沒有針對房地產行業的獨立完備的會計準則，使得關于房地產的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統的指導和統一，使得房地產企業的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據共同的企業準則去執行，忽略了行業的特殊性，對會計核算的進行產生更大的阻礙。
2.2房地產企業的會計科目混亂且缺少專用科目
在我國現行的《小企業會計制度》《企業會計制度》以及自2007年開始正式執行的新準則中，都沒有具體針對房地產開發企業的會計科目及相關會計核算方法，這對房地產開發企業遵循相關規章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業在遵守制度的同時給企業的會計核算帶來難題，現行會計科目已經不能夠滿足房地產企業的開發，使得房地產信息的財務報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發成本”“投資性房地產”“開發產品”等會計科目，而“投資性房地產”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。
2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小
隨著社會的不斷發展，信息技術也在不斷的進步和改進，這使得房地產開發企業在發展過程中遇到了項目開發上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質量建設風險等，因為生產開發的不確定性因素太多，使得行業風險比其他行業更為明顯和突出，這需要企業在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發展提供有效空間，而這些卻沒在相關的政策里面做出明確的規定和約束。
3強化房地產開發企業會計核算的有效措施
3.1建立規范化的適用于房地產開發企業體系
現行的會計制度和政策法規對于房地產的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關政策對房地產企業的會計核算有明確的規定和章程，使得房地產企業的會計核算沒有可以依照和據以執行的可行規范，這不僅是對企業會計核算的影響，更對企業的規范化比較造成了不便。所以，應該在奉行權責發生制為會計核算的基礎下，提升制度規范體系，加大對房地產開發企業的重視力度，建立規范化的適用于房地產開發企業的會計核算制度，尊重房地產開發企業的特殊性。
3.2明確會計核算相關在制度標準，優化設置房地產企業涉及會計科目
房地產企業中的會計科目的設置，應該符合開發企業進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業的經營規模和營業狀況的復雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據企業的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎上進行相對全面和客觀有效的設置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統一的房地產開發企業的會計核算準則，以及明確規定本行業的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。
3.3完善收入確認的標準
收入的確認，需要會計人員的專業判斷和職業經驗，而正確的會計核算更是離不開相關的會計工作者。對于房地產開發企業的商品銷售收入的確認，更應該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業兩個標準點出發，其中法律標準可以作為專業標準的基礎，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。
3.4提高房地產開發企業信息披露治理，并增加相關評價指標
對房地產開發企業而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據和條件，是對企業規模和能力的有效反映，更是企業經營業績的直觀證明，所以，房地產開發企業應該增加其他的相關評價指標，使得企業提供的信息能夠更全面地反映企業的經營業績和發展成績。比如，房地產開發企業可以提供土地的儲備糧和成本的主要構成信息，增加投資者的新人力度，加大開發集資能力，而完善信息披露質量，可使投資者在原有的基礎上更好地理解企業的信息資料，彌補理解的不足。
4結論
房地產開發企業在經營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質量提升，對企業的有效經營和發展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產開發企業的特殊性，充分發揮會計核算的職能，保證房地產開發企業日常會計核算工作的正常有序運行。
參考文獻:
［1］吳卓玉.房地產企業會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
摘 要 房地產行業一直以來都是促進我國國民經濟發展的主導產業，在現代經濟社會中更是占據著極其重要的地位。隨著經濟形式的不斷變化，我國房地產行業也隨之發生變化，逐漸走向國際化資本市場道路。然而由于房地產企業的特殊性，也使得其會計信息質量問題極其嚴重。本文以房地產企業會計信息質量問題為出發點，首先介紹了房地產企業的主要特點，其次對房地產企業會計信息質量問題進行分析，最后對完善會計信息質量問題提出了具體的改進措施。
關鍵詞 房地產企業 信息質量 措施
一、房地產企業的主要特點
房地產企業是以開發經營土地和房產為主，能夠自主經營并獨立核算的經濟組織。房地產行為較為特殊，它既不屬于施工類企業，也不屬于建筑類企業，但是它所開發的最終是向社會或個人實行有償出售與轉讓的，其主要特點有：
1.1 開發周期較長且環節復雜
房地產企業從立項開始，經歷招標、施工、銷售、售后等多個環節，有時完成一個項目短則數月，長則需要幾年的時間，與此同時，還要與房屋施工企業、材料供應商等密切聯系。每個工作環節可以在相同的時間、地點進行平行交叉作用，每個工作步驟相互之間也沒有明確的工作時間或地點分界，所以，在房地產企業的會計核算過程中，不需要也無法準確的計算每個工作環節的使用成本。
1.2 開發投入金額大且風險高
房地產企業的開發以土地和房產為主，所需投入的金額非常之巨大，通常在幾十萬到上億元之間不等。與此同時，在房地產開發過程中還可能發生各種風險，比如：受到市政的規劃調整、受到土地的地價波動、銀行貸款政策的變化、施工設計及質量等問題。
房地產行業本身就是一個高投入、高風險、高收益的行業，它要求企業在進行會計核算時要全面的的考慮到多方面因素，充分的發揮出企業會計監督與財務預警功能，并嚴格要求本企業財務會計人員積極的參與到項目投資預測與決策當中，做好房地產企業項目的可行性研究，確保該項目開發順利。
1.3 開發的產品自身價值之高
房地產企業所開發的產品，屬于具有較高價值的產品，其在銷售過程中，多數采用預售或是分期付款銷售的辦法，收款期與所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地產企業的當期收入確認與其他生產企業相比較具有一定的特殊性。
1.4 開發產品的銷售成本率差異較大
房地產企業的產品供求具有特殊性，所以，房地產企業的產品耗費的材料、設備、人工等費用水平在一般情況下，與產品的價格和產品開發成本沒有直接的必然聯系。房地產企業的產品在銷售時，通常是按照房屋的樓層或戶型為基本單位，在不同城市、不同地段所開發的房地產產品，其之間的銷售成本率差異較大。
結構相同的同一棟房屋，其低層的建筑施工成本小于高層建筑施工成本，但在銷售產品時，卻正好相反；與此同時，結構和面積都相同的同一棟房屋，雖然它們的開發成本相同，但由于其朝向不同，它們之間的銷售成本率也存在很大的差導。
二、房地產企業會計信息質量方面存在主要問題
2.1 確認銷售收入時不夠嚴謹
房地產企業在進行收入、費用確認時缺乏規范化，各期損益浮動普遍差異較大。在項目的建設初期時，成本費用普通高于當期收入，而開發項目與銷售結束后，把大量的預收款項或應收款項全部都確認為企業收入。企業在確認為銷售收入后，不論是根據國際會計準則，還是公認的會計原則都注重實際收入的產生，比如：銷售產品時產品的所有權及相關風險的報酬的轉移、實現銷售收入后的具體售后工作、銷售收入的收取實質等。然而我國的大多數房地產企業對于銷售收入的確認標準，多數以取得銷售收入的手續完成為準，比如：房地產企業的產品已經發出、已經收取了銷售產品的現金或已經辦理了現金收取手續，并沒有考慮到實質交易的完成過程。在這一方面，體現了我國房地產企業在確認其銷售收入時還尚不夠規范。
2.2 各期之間的會計信息不可比
房地產企業的項目從開發到確認收入這個周期非常之長，從企業開發項目的籌建期就需要投入大量的資金和管理費用。而且由于一些工程項目還沒有完全完工，預售款項也不能確認為企業的實際銷售收入，因此，在房地產企業中，會計理論關于收入費用配比原則并不明確。房地產企業每年的損益表都因為項目處于不同時期而波動較大，房地產企業在項目建設期內，其年度會計信息只能反映出當期費用的投入，并不能真實、準確的反映出企業的具體經營情況，同時，也無法與同類企業相比較。房地產企業在預收賬款中，除了列出賬齡余額外，還充分的反映出企業期初及期末余額、預計竣工時間等，其主要目的就是為了確保房地產企業所披露的信息中能夠全面的展現出房地產行業的特殊性。但是其具體實施并不理想。不同的房地產企業所采取的會計信息披露標準和會計核算方法也不一致。
2.3 企業會計人員的綜合素質水平偏低
由于房地產企業的行業特殊性，對于會計人員的綜合水平要求偏高。會計人員不僅要對會計賬務處理熟練掌握，還要對國家規定的相關會計制度、會計準則有著正確的理解和把握。企業會計人員的職業判斷力是對企業會計信息質量的直接影響因素。然而我國房地產企業會計人員與其他企業會計人員相同，并沒有接受過專業的房地產會計培訓，對于房地產企業會計核算的復雜性，還能很完全掌握，這也使得房地產企業在進行會計核算和提供會計信息時，存在一定的弊病。
三、完善房地產企業會計信息質量問題的改進措施
3.1 建立健全房地產企業會計規范體系
近幾年來，隨著我國改革開放的不斷深入，會計理論也隨之發生變化，各級政府財政部門和會計界的各學者們也開始探討建立健全相關會計體系。房地產企業由于費用、成本、收入等因素確認的特殊性，應根據其行業制定符合房地產企業管理的相關企業會計規范體系，對于房地產行業的特殊性，具有針對性。加強行業特殊事項的規定，完善相關會計準則或會計制度，使得房地產行業內的會計核算實行規范和一致，提高房地產企業會計信息的質量，促進企業經營業績，實現會計信息的可比性和實用性。
3.2 擴大房地產企業會計信息披露內容
由于房地產企業的會計核算特殊性，企業所提供的會計信息也具有相應的特殊性。因此，企業會計信息披露內容也應當進行擴大和完善。其一，在企業現行利潤表的基礎上，應當增加“預提的公共配套設施費用”科目，反映出房地產企業在按權責發生制原則和收入費用配比原則下，結轉商品房等產品時的銷售成本應由開發的產品來承擔相應的配套設施費用。其二，在該房地產項目尚沒峻工結束前，預售的收入不能直接進行結轉，但產品的預售情況可以反映出企業的實際經營情況，因為各房地產企業間采用的預售政策不同，且不同的預售政策又對各企業不同期財務狀況和經營成果影響較大，導致投資者難以在財務報告中取得正確的預售會計信息。其三，由于房地產行業的特性性和高風險性，在對會計信息披露方面應當進行充分的披露。建立健全房地產產品的質量保證金制度，為房地產企業產品提供優質的質量保證。且房地產企業的產品質量保證金與其他行業企業產品的質量保證金不同，其行業的保證金數額、保證期限都更大、更長。因此，企業應當根據該項目的具體實際情況來提取保證金，并將該保證金計入到工程成本之中，進而提高企業應對風險的能力。
3.3 完善房地產企業的內部會計核算
我國大多數房地產企業的內部核算制度都不夠完善。一個完善的會計規范體系，不僅僅只包括國家統一制定的企業會計制度，還應當包括企業根據自身經營情況和實際管理情況，所制定的企業內部會計核算制定。主要包括：企業的會計核算基本管理制度及辦法、企業的成本核算制度及辦法、企業內部成本費用的分析考核制定及辦法等。只有制定和實施規范、合理的企業內部制度才能更好的為房地產企業發展打下良好基礎，完善企業內部會計核算，使得企業的財務會計制度更加完整化、系統化。
參考文獻：
[1]王兆峰，彭繼增.我國房地產市場存在的問題及對策.江西農業大學學報.2004.7.
