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第1篇

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：____________

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證（經(jīng)）字第____號(hào)。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣_(tái)_______元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內(nèi)建筑面積________平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

第二條　甲方雙方同意，結(jié)算房?jī)r(jià)款時(shí)，房屋的實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過暫測(cè)建筑面積的±____％（含）時(shí)，按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時(shí)，自甲方向乙方出示測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)之日起____日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房?jī)r(jià)款及利息全部退還乙方。利息按____利率計(jì)算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)__元，價(jià)款合計(jì)為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購房?jī)r(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為________，銀行帳號(hào)為________。

第2篇

曾某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年5月28日簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，房產(chǎn)公司將其正在開發(fā)的某小區(qū)住宅樓一套商品房出售給曾某，房?jī)r(jià)為80000元。付款方式為分期付款。房產(chǎn)公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產(chǎn)證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當(dāng)曾某多次催促房產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)公司總以種種理由推脫。曾某后經(jīng)查詢得知，該房產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房，以致現(xiàn)在因缺乏相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效，并判決該房產(chǎn)開發(fā)公司返還曾某所交購房款625000元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。后據(jù)法院查明 ：到原告曾某起訴時(shí)，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。

[分歧]：

本案在審理過程中，對(duì)原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問題，合議庭存在以下分歧意見：

第一種意見認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同有效。因?yàn)樵媾c被告已經(jīng)簽訂了書面的預(yù)售商品房協(xié)議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有取得商品房預(yù)售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進(jìn)一步完善，曾某不可以要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購房款，但被告房地產(chǎn)開發(fā)公司可以賠償曾某部分損失。

第二種意見認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案中被告房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，且在起訴前，仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。故曾某可以依法要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失。

[分析]：

第3篇

地 址：___________________________________

郵 碼：_______________

電話：_____________

購買方（乙方）：_________________________

姓名：

性 別：

出生： 年 月 日

國藉：

身份證號(hào)碼：

地址：

郵 碼：

電話：

分 協(xié) 議 書

第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。

地塊編號(hào)：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(hào)（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分?jǐn)俖___㎡、公用分?jǐn)俖___㎡、其他____㎡）。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元／㎡，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號(hào)：_______________

分期（一次）付款（見附表一）

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)XX市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列（ ）項(xiàng)解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

第4篇

    為保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)范商品房銷售行為，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范〉加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號(hào)）精神，結(jié)合本市實(shí)際情況，我局修訂了《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的有關(guān)問題通知如下：

    一、自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)按本規(guī)定提交預(yù)售商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧稀?/p>

    二、商品房預(yù)售面積的測(cè)量，由本市具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位承擔(dān)。

    三、在本通知下發(fā)之日前，已申領(lǐng)了商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，其該幢樓房的分?jǐn)偣媒ㄖ课患懊娣e已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)的，不再變更。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分?jǐn)偟淖兏掷m(xù)。

    四、預(yù)售商品房竣工后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)將該項(xiàng)目的面積測(cè)量報(bào)告及分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧限D(zhuǎn)交權(quán)屬登記部門。

    五、房地權(quán)屬管理部門、測(cè)繪部門進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)登記、測(cè)繪，應(yīng)遵守本暫行規(guī)定。

    北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定

    一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

    二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（附件一）進(jìn)行計(jì)算。

    三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

    商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積

    （一）套內(nèi)的使用面積

    住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）第2．5．2條（附件二）的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

    （二）套內(nèi)墻體面積

    商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

    共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    （三）陽臺(tái)建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

    1．封閉式的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

    2．挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

    3．凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

    4．半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

    五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

    （一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

    （二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

    多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

    （三）公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

    六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    （一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

    （二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

    七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間

    （一）倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

    （二）售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

    （三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

    八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

    九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

    分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

    公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

    公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

    十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

    十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

    十二、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ枰砸?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與測(cè)繪部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

    十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅黄涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂Ｆ渌媒ㄖ娣e的分?jǐn)偅幢疽?guī)定執(zhí)行。

    任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

    十四、樓房按套計(jì)算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

    十五、商品房銷售面積的測(cè)繪，按《北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

    十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實(shí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字〔1998〕1285號(hào)）同時(shí)廢止。

    附件一：國家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（略）

第5篇

各區(qū)縣房地局：

為規(guī)范房屋租賃收費(fèi)行為，現(xiàn)將房屋租賃審核備案手續(xù)收取的范圍的有關(guān)問題通知如下：

一、在辦理房屋租賃合同審核備案時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照北京市物價(jià)局、北京市財(cái)政局1996年編制的《北京市行政性事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目錄》規(guī)定的，并經(jīng)物介部門1997年檢驗(yàn)審核的項(xiàng)目、計(jì)算單位、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、執(zhí)收單位、收費(fèi)范圍收取房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)，凡無收費(fèi)依據(jù)的均不得自行收取。我局發(fā)的京房地字〔1997〕259號(hào)“關(guān)于在全市范圍實(shí)行租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知”中的第九條廢止。

二、除市區(qū)縣房地局外，其他任何單位不得收取房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)。

第6篇

為規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)流通，根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)〔1998〕34號(hào)）精神和省物價(jià)局《關(guān)于核定房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)有關(guān)問題的通知》（蘇價(jià)房〔1998〕518號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)就我市收取房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)有關(guān)問題通知如下：

一、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)是指市、縣房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)和房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人提供交易場(chǎng)所、對(duì)不同交易類別從收件、初審、查檔、外業(yè)查勘、測(cè)繪、復(fù)審、批準(zhǔn)、結(jié)案、登記發(fā)證等工作和交易全過程所發(fā)生費(fèi)用的合理補(bǔ)償。

二、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)由市（縣）房地產(chǎn)市場(chǎng)或房屋產(chǎn)權(quán)登記部門負(fù)責(zé)一次性收取。南京市區(qū)凡涉及房地產(chǎn)交易行為和產(chǎn)權(quán)登記的，由市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一收取，然后再由內(nèi)部劃撥轉(zhuǎn)帳；凡不涉及房地產(chǎn)交易行為，僅辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處收取。

三、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)包括交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)費(fèi)（含產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)）、產(chǎn)權(quán)圖測(cè)繪費(fèi)。今后房地產(chǎn)交易從簽訂合同到領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書，不得以任何理由再向房屋交易雙方收取交易綜合服務(wù)費(fèi)以外的其他費(fèi)用。

四、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

1.凡是發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的，按成交價(jià)9‰收取，其中交易服務(wù)費(fèi)為6‰，由交易雙方各負(fù)擔(dān)一半；產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)圖測(cè)繪費(fèi)為3‰，由買方負(fù)擔(dān)。

涉及房地產(chǎn)贈(zèng)與的，由受贈(zèng)人按評(píng)估價(jià)（評(píng)估不得另行收費(fèi)）的5‰負(fù)擔(dān)（其中交易服務(wù)費(fèi)3‰，產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、測(cè)繪費(fèi)2‰）。

2.房屋產(chǎn)權(quán)人因姓名、名稱發(fā)生變更（權(quán)屬或房屋現(xiàn)狀不變）而辦理變更登記的，按個(gè)人每件30元、單位每件50元收取。

3.職工按房改政策購買公有住房，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的仍按寧價(jià)房字〔1995〕285號(hào)文件規(guī)定即每戶100元收取。

4.換發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書收費(fèi)（含驗(yàn)證）暫按寧價(jià)房字〔1998〕386號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行，即私房每件30元、單位房每件50元收取。

5.不發(fā)生交易行為的單位，個(gè)人自建房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文規(guī)定。

五、辦理房地產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)登記收費(fèi)按省物價(jià)局、財(cái)政廳蘇價(jià)房〔1999〕12號(hào)通知規(guī)定并入房地產(chǎn)抵押管理費(fèi)中，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。

六、五縣房地產(chǎn)管理部門凡設(shè)立房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的可收取房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)。發(fā)生交易行為的按不高于成交價(jià)的8‰收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)圖測(cè)繪費(fèi)的分配，由各縣物價(jià)局根據(jù)本通知的原則，結(jié)合本縣實(shí)際情況制定，報(bào)市物價(jià)局備案。

第7篇

關(guān)鍵詞：高職學(xué)生；留守兒童；研究

【中圖分類號(hào)】G64.28【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】

基金項(xiàng)目：本文系重慶水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院2010年度科研項(xiàng)目“高職院校（學(xué)生）如何服務(wù)地方留守兒童生活與教育研究”的階段性研究成果（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：渝水職院[2011]3號(hào)）

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員數(shù)量猛增，留守兒帝數(shù)量的增多。高職院校學(xué)生參與到留守兒童生活與教育的調(diào)查研究中，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高學(xué)生的社會(huì)責(zé)任感有著非常重要的意義。

朱沱鎮(zhèn)位于重慶永川區(qū)南部長(zhǎng)江之濱。全鎮(zhèn)幅員面積128平方公里，轄18個(gè)行政村，2個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?.5萬人，是永川區(qū)第一大鎮(zhèn)，調(diào)查朱沱鎮(zhèn)留守兒童狀況對(duì)于永川區(qū)留守兒童總體狀況研究有典型意義。

1永川區(qū)朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童成長(zhǎng)狀況

1.1朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童生活狀況調(diào)查

筆者對(duì)朱沱鎮(zhèn)留守兒童的日常飲食、零用錢和使用狀況、衣著衛(wèi)生情況、遇到困難的傾訴對(duì)象和對(duì)生活現(xiàn)狀的滿意度有幾項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查分析。

留守兒童的日常飲食及其滿意度調(diào)查：調(diào)查的四個(gè)行政村鎮(zhèn)均為朱沱鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些農(nóng)民除了土地上的收人和打工收入外，還有一定的土地賠償和征用收入，收入水平交其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)較高。但部分偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村中大多數(shù)家庭的日常飲食都是粗茶淡飯，種類比較單一。

衣著衛(wèi)生狀況調(diào)查：有些留守幾童的父母外出務(wù)工能夠改善家里的經(jīng)濟(jì)情況，能給孩子多買衣服鞋襪，所以，被調(diào)查留守兒童中對(duì)自己的衣著總體是比較滿意的，不滿意和非常不滿意的只占5.9%。

遇到困難的傾訴對(duì)象調(diào)查：好友和同伴是農(nóng)村留守兒童的第一傾訴對(duì)象，比重為46.8%，其次是監(jiān)護(hù)人，占25%，再其次是班主任老師，占11%，其他占2.2%，也有15%的人悶在心里，獨(dú)自解決。

對(duì)生活現(xiàn)狀的滿意度調(diào)查：留守兒童對(duì)生活狀況感覺“滿意”的占65.2%，感覺“生活一般”的占25.8%，而對(duì)生活“不滿意”的留守兒童占9%。可以看出，朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童對(duì)生活現(xiàn)狀總體比較滿意。

1.2朱沱鎮(zhèn)留守兒童學(xué)習(xí)狀況調(diào)查

學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)與學(xué)習(xí)興趣調(diào)查：留守兒童的學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)主要有以下幾個(gè)：考大學(xué)、為父母增光、減輕父母負(fù)擔(dān)和為了找個(gè)好工作。其中考大學(xué)、、找個(gè)好工作和減輕父母負(fù)擔(dān)占了很大的比例，分別為39.2%、27.5%和25%。認(rèn)為學(xué)習(xí)重要的占95%以上，主要原因是因長(zhǎng)期不與父母在一起生活，使留守兒童懂事一些，生活的艱辛和懂事進(jìn)而激發(fā)孩子進(jìn)一步學(xué)習(xí)。

學(xué)習(xí)成績(jī)情況調(diào)查：學(xué)習(xí)成績(jī)一般。調(diào)查顯示，雖然認(rèn)識(shí)到學(xué)習(xí)的重要性，但朱沱鎮(zhèn)留守兒童70%以上成績(jī)?yōu)橹邢拢瑑?yōu)秀者不到25%，主要原因是臨時(shí)監(jiān)護(hù)人文化較低，不能輔導(dǎo)孩子學(xué)習(xí)，或根本沒有輔導(dǎo)孩子學(xué)習(xí)的意識(shí)，只注意孩子的生活而沒有重視學(xué)習(xí)，致使留守兒童的學(xué)習(xí)得不到有效的督促和引導(dǎo)。

1.3朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童心理情感和行為品德狀況調(diào)查

設(shè)計(jì)了有關(guān)農(nóng)村留守兒童學(xué)生問卷和訪談提綱以及教師問卷，其中學(xué)生共收回有效問卷190份，對(duì)25名學(xué)生進(jìn)行訪談，收回68份針對(duì)留守兒童教師的有效問卷。

留守兒童的養(yǎng)成習(xí)慣較差。留守兒童的行為問題較多，在學(xué)校不遵守規(guī)章制度，說謊，拉幫結(jié)派，欺負(fù)同學(xué)，小偷小摸；在家里不聽代養(yǎng)人的教導(dǎo)，頂撞祖輩，我行我素。

留守兒童心理狀況出現(xiàn)偏差。留守兒童大多處于在8―15歲的年齡段，正是性格、品德、情感形成的重要階段，與父母分長(zhǎng)時(shí)間分離，使他們心理上和生理的需要得不到滿足，情緒消極，表現(xiàn)出孤僻內(nèi)向、失落自卑、或焦慮、任性等性格特征，有的存在叛逆怨恨情緒。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)問題已不是留守兒童的首要問題，而目前存在的主要問題是留守兒童養(yǎng)成習(xí)慣、感情空白和心理偏差問題。

2對(duì)策探討

2.1家庭角度

一是父母提高責(zé)任意識(shí)。父母是孩子的第一監(jiān)護(hù)人，外出務(wù)工人員應(yīng)提高責(zé)任意識(shí)，應(yīng)從各方面對(duì)孩子盡責(zé)任，認(rèn)真履行教育子女的法定監(jiān)護(hù)職責(zé)。二是選好臨時(shí)監(jiān)護(hù)人作托管對(duì)象。三是父母與孩子之間應(yīng)經(jīng)常保持聯(lián)絡(luò)和溝通。家長(zhǎng)外出務(wù)工時(shí)不要忘記與孩子經(jīng)常溝通交流。

2.2學(xué)校角度

一是完善學(xué)校教育，構(gòu)建學(xué)校監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。建立留守兒童專門檔案，多角度的了解他們的心里狀況和家庭狀況并關(guān)注他們的成長(zhǎng)。二是關(guān)愛活動(dòng)和教育活動(dòng)并重。重視留守兒童的心理輔導(dǎo)和咨詢，建立專門心理檔案，關(guān)注孩子發(fā)生的心理健康問題。

5.3社會(huì)角度

一是加強(qiáng)宣傳，建立社會(huì)義工組織。呼吁社會(huì)各方面人士對(duì)農(nóng)村留守兒童的基本權(quán)利進(jìn)行關(guān)注。二是建立農(nóng)村留守兒童教育和監(jiān)護(hù)組織建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)父母和臨時(shí)監(jiān)護(hù)人的家庭教育指導(dǎo)，整合鎮(zhèn)、村的資源，讓每一個(gè)孩子的身心健康成長(zhǎng)。三是加強(qiáng)留守兒童監(jiān)護(hù)人學(xué)校建設(shè)。利用農(nóng)民空閑之時(shí)舉辦監(jiān)護(hù)人學(xué)校，使得監(jiān)護(hù)人的教育水平和自身素質(zhì)得以提高。

5.4政府角度

一是形成機(jī)制，建立機(jī)構(gòu)。制定相應(yīng)的專門機(jī)構(gòu)和組織，加大投入，不斷創(chuàng)新關(guān)愛方式和實(shí)效，使留守兒童健康成長(zhǎng)。二是因地制宜，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)農(nóng)民在本地區(qū)就業(yè)，減少留守兒童數(shù)量。三是進(jìn)一步推進(jìn)寄宿制教育，繼續(xù)提供“愛心午餐”等優(yōu)惠政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]周宗奎等.農(nóng)村留守兒童心理發(fā)展與教育問題[J].北京師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005，（1）.

[2]張艷萍.農(nóng)村留京子女的教育問題及對(duì)策研究[J].當(dāng)代教育科學(xué)。2005，（13）.

[3]王秀敏，張梅.現(xiàn)代人精神生活質(zhì)量?jī)?nèi)涵的理性闡釋[J].理論與改革，2008，（3）.

作者簡(jiǎn)介：

第8篇

房屋登記機(jī)構(gòu)開展的商品房預(yù)售合同“登記備案”，源于以下規(guī)定：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》（第131號(hào)令）第十條規(guī)定，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”。

商品房銷售包括商品房的“預(yù)售”和“現(xiàn)售”。一些城市推行“商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案管理”工作后，不少房屋登記機(jī)構(gòu)在觀念上，將“商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上簽約”和“商品房預(yù)售合同登記備案”一并視為“商品房合同備案”。這樣，法律和規(guī)章規(guī)定的商品房“預(yù)售”合同“登記備案”，在事實(shí)上成為商品房“銷售”合同“登記備案”。

由于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》只規(guī)定了商品房預(yù)售合同的“登記備案”，對(duì)當(dāng)事人能否申請(qǐng)“注銷”已經(jīng)生效的“登記備案”無規(guī)定，加上商品房銷售中常有“購房人和開發(fā)商串通逃稅炒樓花”、“開發(fā)商假售房造人氣”、“假購房騙貸款”等傳聞，一些房屋登記機(jī)構(gòu)在對(duì)待當(dāng)事人申請(qǐng)“注銷”已經(jīng)生效的“登記備案”時(shí)，往往顧慮重重，擔(dān)心遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。該法第五十四條規(guī)定，“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷”。該法第九十三條規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。該法第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。

《中華人民共和國合同法》規(guī)定的“合同無效”、“合同撤銷”、“合同解除”（“約定解除”或者“法定解除”），都可以成為當(dāng)事人向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的理由。房屋登記機(jī)構(gòu)不可以否定這種理由的成立。

《中華人民共和國合同法》第九十一條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務(wù)相互抵銷；（四）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；（五）債權(quán)人免除債務(wù)；（六）債權(quán)債務(wù)同歸于一人；（七）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形”。

《中華人民共和國合同法》規(guī)定“合同的權(quán)利義務(wù)終止”的情形，并不都能作為當(dāng)事人申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的理由，比如，商品房預(yù)售合同的“債務(wù)已經(jīng)按照約定履行”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)喪失該商品房預(yù)售合同標(biāo)的的所有權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”無意義。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 （法釋〔2003〕7號(hào)）第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》說明，商品房預(yù)售合同“登記備案”，不決定商品房預(yù)售合同的效力。也就是說，除當(dāng)事人約定以辦理“登記備案”手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件外，商品房預(yù)售合同的成立、生效、變更、解除、撤銷，或者以其他形式終止，均與商品房預(yù)售合同的“登記備案”無關(guān)。人民法院不支持民事訴訟中當(dāng)事人關(guān)于未辦理“登記備案”手續(xù)的商品房預(yù)售合同無效的主張。

《中華人民共和國婚姻法》第十九條規(guī)定，“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。商品房買受人的合同債權(quán)，屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)。有婚姻關(guān)系的買受人的合同債權(quán)，有可能屬于夫妻共有。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意，在商品房預(yù)售合同上簽字的買受人，其配偶對(duì)終止該合同債權(quán)是否有異議。

關(guān)于當(dāng)事人申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”問題，筆者還有以下看法：

第一，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)售合同“登記備案”，不是《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的“物權(quán)登記”，也不是建設(shè)部《房屋登記辦法》規(guī)定的房屋權(quán)屬登記。商品房預(yù)售合同的“注銷登記備案”，不能適用《房屋登記辦法》的規(guī)定。

第二，商品房預(yù)售合同的效力，能夠決定商品房預(yù)售合同“登記備案”存在的意義。如果商品房預(yù)售合同已經(jīng)被真實(shí)、合法地解除或者撤銷，商品房預(yù)售合同的“登記備案”與商品房預(yù)售的實(shí)際情況已不相符。不注銷該“登記備案”，有違法理，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)交易不利。

第三，商品房預(yù)售合同當(dāng)事人，因商品房預(yù)售合同已經(jīng)被解除或者撤銷，提交了齊備的材料申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，注銷該“登記備案”。

第四，在注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的法律關(guān)系中，房屋登記機(jī)構(gòu)不是民事法律關(guān)系主體，不會(huì)因?yàn)榉课莸怯洐C(jī)構(gòu)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”引起民事訴訟。

第五，房屋登記機(jī)構(gòu)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”，“注銷登記備案”行為的效力與商品房預(yù)售合同效力相分離，房屋登記機(jī)構(gòu)沒有為商品房預(yù)售合同當(dāng)事人設(shè)定任何權(quán)利義務(wù)。“注銷登記備案”不是具體行政行為，不具備具體行政行為的執(zhí)行力，不具有行政法上的可訴性。房屋登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依據(jù)商品房預(yù)售合同當(dāng)事人的合意，辦理商品房預(yù)售合同的“注銷登記備案”，不會(huì)引起行政訴訟。

第9篇

【關(guān)鍵詞】商品房；預(yù)售合同；備案；重要性；法律分析

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序，法律上的備案登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬與變動(dòng)的生效要件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，如果開發(fā)企業(yè)沒有辦理預(yù)售備案登記的，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得。對(duì)于商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理是預(yù)售合同登記備案的主要目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商的預(yù)售行為進(jìn)行審查與規(guī)制，商品房預(yù)售合同備案屬于房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門對(duì)于合同采取的一種行政管理措施，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，其性質(zhì)屬于預(yù)告登記，是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更而設(shè)置的請(qǐng)求權(quán)，這種制度的設(shè)計(jì)是為了規(guī)制開發(fā)商的行為，因?yàn)轭A(yù)購人在取得房屋所有權(quán)之前有可能將商品房出售給第三方，對(duì)于預(yù)售方的任意處分行為需要加以控制。

一、商品房預(yù)售合同備案的意義

在商品房的預(yù)購方與開發(fā)企業(yè)之間簽訂了《預(yù)售合同》以后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案，預(yù)售合同備案的意義在于：首先，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)售房單位的預(yù)售行為進(jìn)行審核，對(duì)其合法性進(jìn)行審查，審查的對(duì)象并不包括一切，而只審核一定范圍的內(nèi)容，包括預(yù)售房的限制情況、預(yù)售許可內(nèi)容等，能夠有效的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利即可；其次，預(yù)購人與開發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛時(shí)，如在合同真實(shí)性上產(chǎn)生爭(zhēng)議等問題，應(yīng)當(dāng)審核登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本，以該合同為準(zhǔn)，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發(fā)企業(yè)因與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不得影響預(yù)購人對(duì)于房產(chǎn)的期權(quán)，發(fā)生查封、拍賣等事由可以有效的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利；最后，辦理個(gè)人住房貸款事項(xiàng)的需要預(yù)購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項(xiàng)都不能受理。

實(shí)行商品房預(yù)購合同備案制度實(shí)質(zhì)上是為了制約開發(fā)商，可以促使開發(fā)商在加快建房的同時(shí)，按照規(guī)章制度進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明辦理，使得購房者更加放心，其權(quán)利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發(fā)商推遲《預(yù)售合同》的備案手續(xù)，可以將房子再次預(yù)售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場(chǎng)主體的權(quán)利，因此在辦理完預(yù)售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對(duì)于合同的生效時(shí)間可以有當(dāng)事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時(shí)間，如果沒有進(jìn)行備案手續(xù)，開發(fā)商就可以以此為由確認(rèn)合同無效。出賣人以及預(yù)購人都可以申請(qǐng)備案手續(xù)辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理這一程序，而預(yù)購人需要提供相關(guān)的材料，一般來說備案的期限由法律規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門進(jìn)行查詢。

二、商品房預(yù)售合同備案制度的發(fā)展趨勢(shì)

預(yù)售合同的當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在較長(zhǎng)的履行期限內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)售方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應(yīng)，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權(quán)。在房產(chǎn)預(yù)購中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預(yù)購人需要舉證說明預(yù)售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請(qǐng)撤銷預(yù)售方與第三方之間的買賣合同，但是實(shí)際情況中預(yù)購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預(yù)購人雖然可以請(qǐng)求預(yù)售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為了減少這類糾紛，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，必須對(duì)現(xiàn)有的預(yù)售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預(yù)售合同一定的特殊效力。

作為不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的保全措施，對(duì)于預(yù)售合同進(jìn)行備案預(yù)告登記，是一種對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的確認(rèn)，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記相對(duì)的一項(xiàng)制度，預(yù)告?zhèn)浒覆]有在我國民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠(yuǎn)期交易行為，商品房預(yù)售包括了物權(quán)與債權(quán)兩種行為，簽訂商品房預(yù)售合同屬于債權(quán)行為，而進(jìn)行備案則是物權(quán)行為，預(yù)售合同所確認(rèn)的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)，不屬于絕對(duì)權(quán)，沒有普遍的對(duì)抗效力，無法對(duì)抗善意第三方，這種債的相對(duì)性對(duì)于預(yù)購方的權(quán)益保護(hù)難以有效的保障。而商品房預(yù)告?zhèn)浒竸t具有物權(quán)上的公示效力，這并不屬于物權(quán)登記，而是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的公示，使得特定的債權(quán)可以對(duì)抗第三方，甚至高于其所要設(shè)定的物權(quán)。物權(quán)與債權(quán)之間的獨(dú)立性已經(jīng)隨著時(shí)代的發(fā)展而越來越相對(duì)化，備案的作用是使得侵害請(qǐng)求權(quán)或者妨礙請(qǐng)求權(quán)的行為歸于無效，經(jīng)過備案的債權(quán)行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)有矛盾的任何處分行為，具有絕對(duì)性的排他效力。有效的限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人隨意處分權(quán)利，確保將來只會(huì)發(fā)生與該請(qǐng)求權(quán)所期待相符的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。

三、商品房預(yù)售合同的重要性

作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，商品房預(yù)售合同備案是為了保全將來可能發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，而對(duì)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的備案登記。對(duì)于預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行審查，只有符合相關(guān)法律規(guī)定的預(yù)售條件，備案部門應(yīng)當(dāng)在備案之前對(duì)開發(fā)商出售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面審查，有效的審查開發(fā)商及其預(yù)售項(xiàng)目的合法性。商品房預(yù)售合同備案制度可以使得預(yù)購方的請(qǐng)求權(quán)得以對(duì)抗第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的房產(chǎn)進(jìn)行出售與抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或者抵押給第三方，第三方即使是善意的并經(jīng)過登記也無法取得所有權(quán)，經(jīng)過抵押的也不能對(duì)抗預(yù)售合同備案的預(yù)購人。這就可以有效的防止一房二賣的情況出現(xiàn)。沒有辦理預(yù)售合同備案等級(jí)低，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)就無法辦理，作為前置程序，預(yù)售合同備案在很大程度上決定了交易的安全性。