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第1篇

德國(guó)是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場(chǎng)發(fā)展，解決住房問(wèn)題比較成功的國(guó)家之一。德國(guó)住房制度是一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)化的住房制度。

現(xiàn)在，德國(guó)住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場(chǎng)化住房制度。德國(guó)住房市場(chǎng)是一種在整個(gè)住房市場(chǎng)中住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)占比的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。德國(guó)自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)占比，住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場(chǎng)的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買(mǎi)不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長(zhǎng)期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買(mǎi)房或不需要買(mǎi)房而需要租房，有的人暫時(shí)買(mǎi)不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與德國(guó)和其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住宅建筑面積83.2平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國(guó)全國(guó)租賃住房市場(chǎng)占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國(guó)還有許多富人1戶(hù)擁有多套住房。按人均或戶(hù)均住房占比計(jì)算的住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際占比，應(yīng)比全國(guó)租賃住房在住房市場(chǎng)中占比僅為18.38％會(huì)要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國(guó)的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國(guó)城市居民中租房居住的僅有幾百萬(wàn)戶(hù)。2004年，有關(guān)部門(mén)對(duì)我國(guó)城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國(guó)租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在目前和今后長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)對(duì)住房租賃的市場(chǎng)需求潛力十分巨大，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ彩志薮蟆Ｎ覈?guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對(duì)住房的需求；同時(shí)，從總體上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線(xiàn)上。隨著收入的增長(zhǎng)，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢(shì)。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購(gòu)房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對(duì)租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對(duì)住房租賃市場(chǎng)有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o(wú)償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場(chǎng)成了居民解決居住問(wèn)題的唯一途徑，人們要么買(mǎi)房，要么租房，市場(chǎng)上存在著大量的對(duì)住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長(zhǎng)期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì)來(lái)看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，較長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)在租售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買(mǎi)輕租”，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國(guó)與中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)政策

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，高度重視廣開(kāi)住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。現(xiàn)在德國(guó)租賃住房供應(yīng)來(lái)源廣泛，種類(lèi)構(gòu)成多樣。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)來(lái)源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專(zhuān)業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國(guó)地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國(guó)法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國(guó)地方政府還規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定比例，專(zhuān)門(mén)出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須專(zhuān)門(mén)建低收入家庭出租房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造出租出售住房。德國(guó)地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開(kāi)發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國(guó)住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國(guó)還對(duì)住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國(guó)住房信貸銀行以無(wú)息或低息住房貸款扶植私人和住房開(kāi)發(fā)商投資建造出租住房。德國(guó)地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無(wú)息貸款等政策性?xún)?yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開(kāi)發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國(guó)重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)比較，目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定占比，專(zhuān)門(mén)出租售給中低收入家庭。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場(chǎng)。

由于我國(guó)公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國(guó)公房租賃并不利于住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶(hù)住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無(wú)房戶(hù)的住房社會(huì)保障功能。

現(xiàn)在我國(guó)也少有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房。主要是由于開(kāi)發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，在對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房來(lái)源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國(guó)現(xiàn)行的住房租賃的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開(kāi)發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法制尚不健全，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專(zhuān)門(mén)從事租賃房的經(jīng)營(yíng)，銀行不得混業(yè)經(jīng)營(yíng)，尤其不能像國(guó)外那樣經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營(yíng)住房租賃。我國(guó)還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對(duì)產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對(duì)租賃方則沒(méi)有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭(zhēng)判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國(guó)與中國(guó)的社會(huì)福利住房和廉租住房

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房。德國(guó)社會(huì)福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開(kāi)發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場(chǎng)租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國(guó)，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對(duì)低收入者實(shí)行住房保障制度。對(duì)于那些既買(mǎi)不起房，又租不起房的人，由政府出錢(qián)為他們租社會(huì)福利房。社會(huì)福利房是供低收入者購(gòu)買(mǎi)或租賃，法定的低于一般商品房市場(chǎng)價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購(gòu)買(mǎi)或租賃社會(huì)福利房的必須是法定的低收入者。現(xiàn)在，科隆市的社會(huì)福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會(huì)福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100萬(wàn)人口，有10萬(wàn)人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬(wàn)人中僅約1萬(wàn)人住社會(huì)福利房。

德國(guó)社會(huì)福利房制度作為保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房制度類(lèi)似我國(guó)廉租房制度。我國(guó)建立廉租房制度是1998年就提出來(lái)開(kāi)始建立的，建立三年多來(lái)，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國(guó)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬(wàn)戶(hù)最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國(guó)的廉租住房制度主要是通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國(guó)廉租住房制度覆蓋面尚小；廉租住房制度還很不完善；還沒(méi)有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶(hù)“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問(wèn)題。

四、加快培育和發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策建議

1、加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，首先應(yīng)逐步把我國(guó)的住房制度建設(shè)成一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場(chǎng)制度。各級(jí)政府不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對(duì)住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場(chǎng)體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)服務(wù)，完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國(guó)住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場(chǎng)

較長(zhǎng)期以來(lái)，由于各地政府來(lái)也比較偏重于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，許多地方政府公房出租除原租戶(hù)外早已停止。為此，各級(jí)政府部門(mén)首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購(gòu)房市場(chǎng)中分流到租房市場(chǎng)來(lái)。對(duì)租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場(chǎng)按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶(hù)。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)開(kāi)拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來(lái)居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購(gòu)買(mǎi)新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會(huì)出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)中還會(huì)分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對(duì)出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。對(duì)中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對(duì)低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無(wú)息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對(duì)私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會(huì)范圍的，帶有一定社會(huì)公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專(zhuān)業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開(kāi)展租賃供需配對(duì)的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。一是可以通過(guò)政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其投資開(kāi)發(fā)的商品房中開(kāi)發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營(yíng)租賃住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門(mén)可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣(mài)掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過(guò)合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過(guò)金融、稅收支持，吸引社會(huì)閑置資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，以租賃經(jīng)營(yíng)為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場(chǎng)的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過(guò)拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源。現(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專(zhuān)營(yíng)房屋租賃居間、的各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過(guò)指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠(chéng)信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)模化、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠(chéng)信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場(chǎng)。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

由于當(dāng)前我國(guó)有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶(hù)“租房難”已成為十分普遍而嚴(yán)重的社會(huì)向題。首先應(yīng)集中解決有效房源不足，無(wú)房的廉租戶(hù)“租房難”問(wèn)題。由于現(xiàn)在我國(guó)廉租住房制度建設(shè)還處于起步階段，廉租住房制度建設(shè)有的地方才剛起步不久，其制度建設(shè)尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問(wèn)題，應(yīng)強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作任務(wù)，高度重視解決無(wú)房的廉租戶(hù)“租房難”問(wèn)題，認(rèn)真落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任；解決有這一問(wèn)題的關(guān)鍵是要開(kāi)拓廉租房房源。為要擴(kuò)大廉租房房源，一方面政府應(yīng)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來(lái)源制度，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位。另一方面還應(yīng)開(kāi)拓新的租住房建設(shè)資金來(lái)源。一是應(yīng)該從政府賣(mài)土地的收入中來(lái)，也就是應(yīng)將政府高價(jià)拍賣(mài)土地的部分收入，補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。各地應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行2006年“國(guó)六條”規(guī)定，將這筆錢(qián)部分用于廉租房的建設(shè)。二是還可允許部分住房公積金資金進(jìn)入。各地有關(guān)部門(mén)聚集起來(lái)的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購(gòu)房外，也可以拿出部分公積金贊助當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)建造一些廉價(jià)實(shí)用住房，政府部門(mén)對(duì)這些住房的建設(shè)還應(yīng)給予適當(dāng)?shù)母鞣N稅收和配套費(fèi)的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險(xiǎn)資金和房地開(kāi)發(fā)商資金等社會(huì)資金和民間資金進(jìn)入，但這些資金界人政府須也要有相應(yīng)的財(cái)稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)扶持資金投入者。

第2篇

[論文摘要] 隨著歸集規(guī)模的擴(kuò)大，住房公積金業(yè)務(wù)本身潛藏的風(fēng)險(xiǎn)日益彰顯。本文深入分析中國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度逐漸顯露出一些問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策，以使住房公積金制度真正成為我國(guó)政策性住房金融體系最有效的組成部分。

一、引言

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它作為中國(guó)房地產(chǎn)金融政策的主體，開(kāi)辟了除原有的國(guó)家、企業(yè)投資之外的一條長(zhǎng)期、穩(wěn)定地解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的資金來(lái)源渠道。然而，隨著歸集規(guī)模的擴(kuò)大，住房公積金業(yè)務(wù)本身潛藏的風(fēng)險(xiǎn)日益彰顯。

二、中國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度存在的問(wèn)題

1.歸集層面上存在的問(wèn)題

我國(guó)大部分城鎮(zhèn)地區(qū)和企事業(yè)單位已經(jīng)基本上建立了住房公積金制度，特別是在東部沿海地區(qū)，住房公積金的覆蓋面已達(dá)到職工人數(shù)的90%以上，單位和職工公積金繳交率占職工工資基數(shù)的7%左右。但是，在占全國(guó)2/3面積的中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)住房公積金的覆蓋面仍只有50%～70%，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規(guī)定比例，造成這一狀況的主要原因是歸集手段軟弱。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)大多沒(méi)有實(shí)行住房公積金制度。在中西部地區(qū)甚至連部分國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)都沒(méi)有實(shí)行住房公積金制度。這些單位的領(lǐng)導(dǎo)在執(zhí)行住房公積金方面采取消極的態(tài)度，如有些單位既不代扣職工應(yīng)繳納的住房公積金，更不繳納單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的住房公積金，而且提出各種理由，推卸其社會(huì)責(zé)任；有些單位打著執(zhí)行住房公積金制度的名義，從職工工資中住房公積金后卻不上繳，而是留在單位周轉(zhuǎn)使用，這些行為實(shí)際上嚴(yán)重侵犯了職工的財(cái)產(chǎn)權(quán)；還有一些單位遲延繳納住房公積金，直接影響了職工個(gè)人的住房公積金存款利息收入。

2.運(yùn)作層面上存在的問(wèn)題

住房公積金制度的建立本來(lái)是為了加快形成城市住房基金，加快解決城市居民尤其是中低收入居民的住房問(wèn)題。但運(yùn)作結(jié)果卻是不公平的。中低收入居民借不到、還不起住房公積金委托貸款，實(shí)際上得到貸款資助的以中高收入職工為主。許多中低收入居民，不僅沒(méi)有從公積金制度中獲得相應(yīng)的支持，還由于公積金制度的強(qiáng)制性的低收益性，而無(wú)法獲得達(dá)到市場(chǎng)平均水平的資金回報(bào)率。

3.風(fēng)險(xiǎn)層面上存在的問(wèn)題

按照我國(guó)現(xiàn)行《信房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住房公積金管理中心“負(fù)責(zé)公積金的歸集、保值和增值，具體金融業(yè)務(wù)（貸款、結(jié)算、開(kāi)立賬戶(hù)、繳存和歸還）委托銀行辦理”。但是，按照中國(guó)人民銀行頒布的《貸款通則》，銀行作為“受托人只收手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。由此可知，已歸集的住房公積金由住房公積金管理中心具體運(yùn)作，既然住房公積金管理中心是公積金資金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作主體，那么資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由住房公積金管理中心來(lái)承擔(dān)。但按現(xiàn)行政策，住房公積金管理中心可能難擔(dān)其任。

信用風(fēng)險(xiǎn)是金融活動(dòng)中最基本的風(fēng)險(xiǎn)，具有綜合性、傳遞性、擴(kuò)散性和突發(fā)性。住房公積金貸款面向個(gè)人，涉及面廣，在尚無(wú)個(gè)人信用檔案可查的情況下，要逐個(gè)準(zhǔn)確調(diào)查確定借款人信用等級(jí)幾乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人單位收入證明作為其是否有能力履約的主要依據(jù)，考察是只是某一時(shí)期的靜態(tài)收入水平。市場(chǎng)是多變的，個(gè)人收入常有起伏，某一時(shí)期的收入狀況也并不能完全反映一個(gè)人的信用狀況，以此作為信用依據(jù)，隱含的風(fēng)險(xiǎn)極大。

三、完善住房公積金制度的對(duì)策

1.強(qiáng)化住房公積金歸集手段

發(fā)展住房公積金事業(yè)，不僅關(guān)系到職工合法權(quán)益，更關(guān)系到國(guó)家加快住房建設(shè)和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略決策的實(shí)施，因此要依照《住房公積金管理?xiàng)l例》加強(qiáng)依法征管。一是加大《住房公積金管理?xiàng)l例》的宣傳力度，大力宣傳建立住房公積金制度的優(yōu)越性，在輿論上廣東省造聲勢(shì)，使國(guó)家這一房改政策深入千家萬(wàn)戶(hù)，家喻戶(hù)曉，充分調(diào)動(dòng)單位和廣大職工繳交住房公積金的自覺(jué)性和積極性；二是財(cái)政、審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)配合，加大監(jiān)管檢查力度，重點(diǎn)解雇住房公積金覆蓋面小的問(wèn)題，強(qiáng)化歸集手段，使各企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)充分認(rèn)識(shí)繳交住房公積金和繳納職工養(yǎng)老保險(xiǎn)金的同等重要性。三是依照《條例》規(guī)定，對(duì)拒不執(zhí)行國(guó)家房改政策，擅自不實(shí)行住房公積金制度，拖欠、挪用公積金的單位，特別是只重個(gè)人政績(jī)不為職工履行義務(wù)的單位負(fù)責(zé)人，要追究其行政責(zé)任，并實(shí)施相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰，以維護(hù)職工應(yīng)享有的合法權(quán)益。

2.促進(jìn)中低收入居民住房保障

(1)建立立體式的住房金融體系。在住房公積金貸款的使用上，必須要求限量使用，每筆貸款上限不應(yīng)定得太高，以保持住房公積金貸款在使用上的公平性。合同儲(chǔ)蓄模式體現(xiàn)多存多貸的原則，適于在中、低收入居民中開(kāi)展。(2)完善專(zhuān)門(mén)針對(duì)低收入階層居民的住房供給制度。經(jīng)濟(jì)適用房的推出，確實(shí)在客觀上起到了平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)中低收入階層居民住房條件改善的作用。但由于相關(guān)制度在具體執(zhí)行當(dāng)中缺乏監(jiān)督和管理，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為不少高收入居民購(gòu)買(mǎi)第二、第三套住房的重要對(duì)象。為此，政府應(yīng)完善居民收入的核查制度嚴(yán)格各類(lèi)住房的購(gòu)買(mǎi)條件，提高政府有限財(cái)力的作用成效。(3)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的政府回購(gòu)制度。

3.將住房公積金管理中心改制成真正的政策性金融機(jī)構(gòu)

借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，把住房公積金管理中心改制為真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。該制度的特點(diǎn)是：由政府的信譽(yù)擔(dān)保，為政府的住宅政策目標(biāo)服務(wù)；是一種以資金有條件讓渡（本息加流）為特征的融資活動(dòng)，從而與財(cái)政資金運(yùn)作相區(qū)別；享有政府的政策優(yōu)惠，如給予利息補(bǔ)貼或稅收減免等，從而不同于一般的商業(yè)性金融。這種定位清晰能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立的金融實(shí)體主要負(fù)責(zé)公積金的保值、增值、公積金的賬戶(hù)管理、政策性的貨幣補(bǔ)貼和政策性的保險(xiǎn)等工作，而且也是規(guī)范我國(guó)住房公積金的會(huì)計(jì)、審計(jì)、信息披露、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和外部監(jiān)督機(jī)制的基礎(chǔ)。

4.建立個(gè)人信用檔案

目前，各商業(yè)銀行和個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)自成體系，相互間可比性不強(qiáng)，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的評(píng)估結(jié)果有時(shí)大相徑庭，難以客觀地反映出個(gè)人信用的真實(shí)情況。建立個(gè)人信用檔案涉及兩方面工作：第一，完善相關(guān)法規(guī)；第二，建立科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、統(tǒng)一的評(píng)估指標(biāo)體系。個(gè)人的信用資料散布在政府、公用事業(yè)、銀行、商家、保險(xiǎn)等多家機(jī)構(gòu)，如何真實(shí)、完整、連續(xù)、公開(kāi)地取得相關(guān)數(shù)據(jù)，合法使用信用資料，同時(shí)又保護(hù)個(gè)人的隱私權(quán)，需要相關(guān)法律法規(guī)的保證，而評(píng)估指標(biāo)體系是信用體系的核心，統(tǒng)一評(píng)估體系是信用社會(huì)化的需要。

5.建立和完善住房公積金兩級(jí)監(jiān)督機(jī)制

現(xiàn)行機(jī)制下，對(duì)住房公積金的監(jiān)督如前所述流于形式，要進(jìn)一步有效解決對(duì)住房公積金的監(jiān)督問(wèn)題，在成立真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)后，撤銷(xiāo)住房公積金管理委員會(huì)，同時(shí)成立獨(dú)立的住房政策性金融機(jī)構(gòu)，徹底改變當(dāng)前的住房公積金監(jiān)管體制下的缺位現(xiàn)象。該監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以直接隸屬于國(guó)務(wù)院的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)住房政策性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行垂直監(jiān)督管理，不受地方政府的約束。政策性住房金融機(jī)構(gòu)必須定期公布住房公積金及住房信貸等業(yè)務(wù)的運(yùn)作情況，如每季度公布一次公積金經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的情況。同時(shí)，住房銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)每半年公面對(duì)住房銀行運(yùn)作的監(jiān)督報(bào)告。在此基礎(chǔ)上審計(jì)部門(mén)對(duì)住房政策性金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督。審計(jì)部門(mén)每年也要公開(kāi)對(duì)這兩個(gè)機(jī)構(gòu)的審計(jì)報(bào)告。

四、結(jié)語(yǔ)

應(yīng)該看到，我國(guó)住房公積金制度在過(guò)去十幾年的運(yùn)作中，盡管存在許多問(wèn)題，但其對(duì)解決城市居民的住房問(wèn)題所起的作用，還是功不可沒(méi)。因此，要解決城市住房問(wèn)題，建立有效的住房金融體系，就必須從住房公積金制度改革入手，真正實(shí)現(xiàn)住房公積金建立的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇

關(guān)鍵詞：磚混結(jié)構(gòu) 房屋 溫度裂縫 防治

中圖分類(lèi)號(hào)：TV543+.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

Abstract: the temperature cracks the brick structure of the house is the common faults, how to effectively prevent and control more temperature crack is to be desired. This paper analyzes the structure of the brick houses in the cause of the temperature cracks, and puts forward the prevention and control measures.

Keywords: brickconcrete building temperature crack control

磚混結(jié)構(gòu)房屋因其取材方便、施工簡(jiǎn)便、造價(jià)便宜、抗震性好，尤其是能快速解決城市住房緊張問(wèn)題，一直以來(lái)都是我國(guó)住宅房屋的主流。但在使用過(guò)程中，磚混結(jié)構(gòu)的房屋常常很容易產(chǎn)生裂縫。裂縫輕者影響房屋美觀，重者影響其安全使用。房屋裂縫形成的因素很多，諸如施工質(zhì)量、施工季節(jié)、材料性能、使用條件以及氣溫變化、工程地質(zhì)條件等因素都可引起房屋裂縫，但歸納起來(lái)房屋裂縫的產(chǎn)生不外乎以下幾種情況：沉降引起的裂縫，施工質(zhì)量引起的裂縫，溫度產(chǎn)生的裂縫。其中以溫度產(chǎn)生的裂縫所占比重大，危害性強(qiáng)，有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示：大約有90％的房屋頂層墻體、屋面裂縫均屬于溫度產(chǎn)生的裂縫。如何防治房屋溫度裂縫，在房建行業(yè)內(nèi)一直是倍受關(guān)注的話(huà)題，本文擬就房屋溫度裂縫的原因與防治談一點(diǎn)看法。從住宅工程現(xiàn)澆樓板裂縫發(fā)生的部位分析，最常見(jiàn)、最普遍和數(shù)量最多的是房屋四周陽(yáng)角處（含平面形狀突變的凹口房屋陽(yáng)角處）的房間在離開(kāi)陽(yáng)角1米左右，即在樓板的分離式配筋的負(fù)彎矩筋以及角部放射筋未端或外側(cè)發(fā)生45度左右的樓地面斜角裂縫，此通病在現(xiàn)澆樓板的任何一種類(lèi)型的建筑中都普遍存在。其原因主要是砼的收縮特性和溫差雙重作用所引起的，并且愈靠近屋面處的樓層裂縫往往愈大。從設(shè)計(jì)角度看，現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范側(cè)重于按強(qiáng)度考慮，未充分按溫差和混凝土收縮特性等多種因素作綜合考慮，配筋量因而達(dá)不到要求。而房屋的四周陽(yáng)角由于受到縱、橫二個(gè)方向剪力墻或剛度相對(duì)較大的樓面梁約束，限制了樓面板砼的自由變形，因此在溫差和砼收縮變化時(shí)，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負(fù)彎矩筋和放射筋的未端結(jié)束處）首先開(kāi)裂，產(chǎn)生45度左右的斜角裂縫。雖然樓地面斜角裂縫對(duì)結(jié)構(gòu)安全使用沒(méi)有影響，但在有水源等特殊情況下會(huì)發(fā)生滲漏缺陷，容易引起住戶(hù)投訴，是裂縫防治的重點(diǎn)。

1磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫概念

磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫是指由于溫度的變化引起材料熱脹冷縮，當(dāng)約束條件下溫度變形引起的溫度應(yīng)力足夠大時(shí)房屋各部位產(chǎn)生的裂縫。溫度裂縫主要包括：屋面板下面的外墻水平裂縫和外墻陽(yáng)角的包角裂縫，水平包角裂縫，內(nèi)外縱墻和根墻的"八"字形裂縫，門(mén)窗洞邊的水平裂縫、斜裂縫。房屋溫度裂縫有大有小，所處部位也各有不同，有規(guī)則的，也有不規(guī)則的，是造成墻體早期裂縫的主要原因。這些裂縫一般經(jīng)過(guò)一個(gè)冬夏之后才逐漸穩(wěn)定，不再繼續(xù)發(fā)展，裂縫的寬度隨著溫度變化而略有變化。一般來(lái)說(shuō)，溫度裂縫的危害不是很大，但對(duì)房屋的耐久性、整體性和外觀影響較大，在有水源等特殊情況下會(huì)發(fā)生滲漏缺陷，遇到地震或水平荷載作用時(shí)有可能導(dǎo)致房屋破壞。

2磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫的原因分析

磚混結(jié)構(gòu)頂層墻體產(chǎn)生裂縫，是由于屋面長(zhǎng)時(shí)間受陽(yáng)光輻射，其溫度較墻體高出許多，在炎熱的夏季，屋面溫度是墻體溫度的兩倍左右，且在相同的溫度條件下，鋼筋混凝土的線(xiàn)膨脹系數(shù)是磚砌體線(xiàn)膨脹系數(shù)的兩倍，這就使屋蓋變形要比墻體大得多屋蓋在變形過(guò)程中，產(chǎn)生了很大的推力，作用在墻體頂端的水平推力使墻體與屋蓋的接觸面受剪，剪力與屋蓋、挑檐或女兒墻的垂直壓力構(gòu)成墻體雙向壓力，當(dāng)主拉應(yīng)力大于墻體的抗拉強(qiáng)度時(shí)，墻體就會(huì)出現(xiàn)裂縫。沿墻體分布的剪應(yīng)力大致為兩端最大中部為零，由于端部的正應(yīng)力較小，其主拉應(yīng)力接近于剪應(yīng)力，則可能引起斜裂縫，在窗口、門(mén)口處由于應(yīng)力集中，易產(chǎn)生裂縫，由于屋蓋對(duì)圈梁的推擠作用，圈梁下的磚砌體易出現(xiàn)水平裂縫。

2.1由結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原因引起裂縫

（1）磚混房屋長(zhǎng)度過(guò)長(zhǎng)，如有的住宅5個(gè)甚至6個(gè)單元連在一起，總長(zhǎng)超過(guò)溫度變形允許長(zhǎng)度。規(guī)范規(guī)定總長(zhǎng)度60 cm，應(yīng)設(shè)伸縮縫，有的房屋超過(guò)較多而未設(shè)，也未采取其他措施。

（2）構(gòu)造柱是增強(qiáng)建筑物整體性，抵抗地震作用的重要構(gòu)造措施，過(guò)去不少設(shè)計(jì)，構(gòu)造柱的設(shè)置只考慮符合抗震規(guī)范，不考慮實(shí)際已存在的溫度應(yīng)力，認(rèn)為溫度應(yīng)力在規(guī)范上未明確規(guī)定計(jì)算方法，不考慮也不能算是設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。未對(duì)建筑物端部裂縫多發(fā)區(qū)予以重點(diǎn)加強(qiáng)，構(gòu)造柱的布置有的較稀，每隔兩三道內(nèi)橫墻才設(shè)一個(gè)構(gòu)造柱，靠近建筑物端部往往也是一視同仁。

（3）不少磚混房屋習(xí)慣于采用屋頂鋼筋混凝土大挑檐，有的挑檐上翻很高，為平衡懸挑荷重，有些設(shè)計(jì)人員常采用在室內(nèi)屋蓋部分也要澆一部分現(xiàn)澆屋蓋板，在二者之間緊密連接的是外縱墻兼作抗扭用的圈梁，圈梁又往往與墻同寬，高度為整個(gè)窗上墻高度，這樣外挑檐、圈梁及現(xiàn)澆屋蓋部分共同組成剛度較大的現(xiàn)澆連續(xù)板，遇溫差變化，產(chǎn)生的溫度應(yīng)力較高，導(dǎo)致墻體不能承受而開(kāi)裂。

（4）采用磚、砂漿強(qiáng)度等級(jí)越到屋頂越低，有些建筑物底部幾層采用MU10機(jī)磚、M7.5混合砂漿，而到頂屋則為MU7.5機(jī)磚M2.5混合砂漿，有的甚至更低，設(shè)計(jì)人員習(xí)慣從強(qiáng)度上考慮，對(duì)溫度應(yīng)力引起的抗剪強(qiáng)度及變形則考慮較少。

2.2由施工原因引起的裂縫屋面保溫層做法不滿(mǎn)足規(guī)范要求，采用爐渣作保溫層實(shí)際厚度較薄，雖能基本滿(mǎn)足冬季不結(jié)露的要求，但其隔熱性能較差，致使溫度變化對(duì)頂層結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大的溫度變形和溫度應(yīng)力，繼而產(chǎn)生溫度裂縫。施工中偷工減料，粗制濫造，砌筑質(zhì)量差，干磚上墻，砂漿飽滿(mǎn)度不滿(mǎn)足要求等。

3磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫的預(yù)防措施

3.1施工季節(jié)、時(shí)段的選擇要適宜要盡量避開(kāi)冬季，如確實(shí)無(wú)法避開(kāi)，砂漿標(biāo)號(hào)應(yīng)比常溫下的提高一級(jí)，從而提高磚砌體強(qiáng)度。屋蓋的施工應(yīng)避開(kāi)高溫季節(jié)施工屋頂層，選擇年平均氣溫時(shí)完成，如不能選擇合適施工時(shí)段，則應(yīng)在頂層結(jié)構(gòu)施工結(jié)束后，及時(shí)做好屋面保溫層，使其處在正常溫度環(huán)境中，減緩頂層混凝土遇冷收縮遇熱膨脹活動(dòng)。

3.2嚴(yán)格控制混凝土施工根據(jù)混凝土強(qiáng)度等級(jí)和質(zhì)量檢驗(yàn)以及混凝土和易性的要求，精確選擇配合比。嚴(yán)格控制水灰和水泥用量。選擇級(jí)配良好的石子，減小空隙率和砂率以減少收縮量，提高混凝土抗裂強(qiáng)度。在混凝土澆搗前，應(yīng)先將基層和模板澆水濕透，避免過(guò)多吸收水分，澆搗過(guò)程中應(yīng)盡量做到既振搗充分又避免過(guò)搗。混凝土樓板澆筑完畢后，表面刮抹應(yīng)限制到最小程度，盡量不要在混凝土表面撒干水泥刮抹，并加強(qiáng)混凝土早期養(yǎng)護(hù)。樓板澆筑后，對(duì)板面應(yīng)及時(shí)用材料覆蓋、保溫，認(rèn)真養(yǎng)護(hù)，防止強(qiáng)風(fēng)和烈日曝曬。

3.3重視屋頂保溫隔熱層設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量要通過(guò)設(shè)置通風(fēng)透氣層、反輻射隔熱層，加強(qiáng)屋面板保溫隔熱層設(shè)置，使之有效降低溫差，切實(shí)起到保溫隔熱的作用。保溫隔熱層的材質(zhì)及施工必須符合規(guī)范要求。在設(shè)計(jì)中盡可能選擇坡屋頂，或采用有檁屋蓋或瓦材屋蓋;在屋蓋與墻體間設(shè)置滑動(dòng)層，比如瀝青油氈、滑石粉、白鐵皮等，以減小溫度變化時(shí)屋蓋對(duì)墻體的推動(dòng)力，防止墻體產(chǎn)生溫度裂縫。

3.4充分利用鋼筋的有效保護(hù)作用鋼筋在樓面混凝土板中的抗拉受力，起著抵抗外荷載所產(chǎn)生的彎矩和防止混凝土收縮作用，必須認(rèn)真對(duì)待鋼筋網(wǎng)的設(shè)置。建議在房屋四角檐口下的墻體配筋轉(zhuǎn)角鋼筋，在柱與墻體設(shè)拉錨筋，以防止女兒墻及外墻陽(yáng)角處的包角裂縫;在房屋兩端單元1個(gè)~2個(gè)開(kāi)間的內(nèi)外縱墻窗臺(tái)下二皮磚處，應(yīng)設(shè)2Φ6鋼筋磚砌體，并在窗戶(hù)兩邊緣設(shè)置構(gòu)造立柱，立柱上下兩端與樓層、屋頂層圈梁連接，防止窗戶(hù)斜裂縫，對(duì)角裂縫產(chǎn)生;對(duì)于長(zhǎng)高比較大的房屋，房屋外縱墻門(mén)窗的洞口處磚砌體抗拉、抗剪強(qiáng)度較弱，應(yīng)在房屋頂層窗臺(tái)下二皮磚處設(shè)置2Φ6鋼筋磚砌體，防止外縱墻出現(xiàn)“八”字形水平裂縫;對(duì)于空間寬敞高大的房屋，尤其是窗口寬度大于1.5m時(shí)，應(yīng)在窗臺(tái)下二皮磚處設(shè)置2Φ6鋼筋磚砌體，防止窗臺(tái)下出現(xiàn)水平裂縫。嚴(yán)格按照《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》要求在建筑物墻體的適當(dāng)部位設(shè)置控制縫。控制縫設(shè)置要精心選擇，一般應(yīng)在墻的高度突變處、墻的厚度突變處、不大于離相交墻或轉(zhuǎn)角墻允許接縫距離之半處、在門(mén)、窗洞口的一側(cè)或兩側(cè)。對(duì)3層以下的房屋，應(yīng)沿房屋墻體的全高設(shè)置豎向控制縫;對(duì)大于3層的房屋，可僅在建筑物1-2層和頂層墻體的上述位置設(shè)置豎向控制縫。控制縫在樓、屋蓋處可不貫通，但在該部位應(yīng)設(shè)置假縫，以控制可預(yù)料的裂縫，隱式控制縫要與墻體的灰縫相一致，控制縫的寬度不大于12mm，控制縫內(nèi)應(yīng)用彈性密封材料，如聚硫化物、聚氨酯或硅樹(shù)脂等填縫。

4磚混結(jié)構(gòu)房屋溫度裂縫的治理

在發(fā)現(xiàn)溫度裂縫時(shí)，不要急于修復(fù)，應(yīng)觀察到裂縫穩(wěn)定后，根據(jù)具體情況采取措施，若發(fā)現(xiàn)屋面保溫層末達(dá)到熱工要求和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，首先應(yīng)重新改做屋面保溫隔熱層，以防止裂縫繼續(xù)活動(dòng)。

4.1裂縫細(xì)小，對(duì)房屋正常使用影響不大，可暫不處理；

4.2裂縫雖細(xì)小，但已造成墻面、屋面、樓面的滲水，或?qū)︿摻罨炷羶?nèi)的鋼筋保護(hù)的需要，可采用嵌補(bǔ)密封或壓力灌漿進(jìn)行處理；

4.3對(duì)于裂縫較大、較多又貫穿墻體，不僅影響美觀和正常使用，還對(duì)房屋的剛度和抗震性能有較大的影響，這種情況下可在裂縫墻體兩側(cè)用4Φ6×200或Φ6×500鋼筋網(wǎng)片，并用Φ6×500的鋼筋穿墻將兩鋼筋網(wǎng)片拉緊固定后，外抹水泥砂漿或噴射混凝土以補(bǔ)強(qiáng)加固。

［參考文獻(xiàn)］

[1]肖亞明.砌體結(jié)構(gòu)裂縫與控制問(wèn)題研究綜述[C].第三屆全國(guó)工程學(xué)術(shù)會(huì)議論文集,1994.

第4篇

[關(guān)鍵詞]公積金；制度

中圖分類(lèi)號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2014）01-040-01

一、地區(qū)之間發(fā)展不夠平衡

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年3月24日的（（2008年全國(guó)住房公積金管理情況通報(bào)》，截至2008年末，全國(guó)應(yīng)繳住房公積金職工人數(shù)11184.05萬(wàn)人，實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬(wàn)人；截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，繳存余額為12116.24億元；累計(jì)為961.17萬(wàn)戶(hù)職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，個(gè)人貸款余額為6094.16億元；全國(guó)住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%。

從住建部公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)中，可以看出我國(guó)大部分城鎮(zhèn)地區(qū)和企事業(yè)單位基本上建立了住房公積金制度，但是從住房公積金歸集覆蓋率和資金使用率上反映出這項(xiàng)制度在全國(guó)各地發(fā)展還很不平衡，東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，住房公積金的覆蓋面已達(dá)到職工人數(shù)的90%以上，單位和職工的繳交率占工資收入的15%，個(gè)別達(dá)到20%，甚至更高。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，不但住房公積金的覆蓋面低，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規(guī)定比例。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)大多沒(méi)有實(shí)行住房公積金制度。在中西部地區(qū)甚至連部分國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)都沒(méi)有實(shí)行住房公積金制度。這樣就勢(shì)必使得這些地區(qū)和單位的職工難以享受到國(guó)家這一惠民政策。

二、繳存比例不規(guī)范

《中華人民共和國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例”。但上限的具體標(biāo)準(zhǔn)是多少?zèng)]有規(guī)定，目前我國(guó)住房公積金繳存比例普遍執(zhí)行5%到20%不等的標(biāo)準(zhǔn)。條件差的行業(yè)和單位執(zhí)行5%的比例，而條件好的就可以執(zhí)行15%甚至20%的比例。由于是職工個(gè)人和單位分別按這一比例繳納，隨著職工工資的不斷增加，看似不大的比例差距會(huì)使實(shí)際繳存額差距很大，且由于單位配套繳存的這部分資金不必繳納個(gè)人所得稅，則勢(shì)必導(dǎo)致了實(shí)際意義上的分配不公。通過(guò)檢索某地級(jí)市住房公積金業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，該市職工繳存額前1007名的平均年繳存額為89388元，后100名的平均年繳存額僅為262元，前100名是后100名的341倍。而且前100名通過(guò)公積金貸款改善住房的為33%，后100名的公積金貸款情況為零。過(guò)大的繳存差距不但造成分配的不公平，同時(shí)也影響了這項(xiàng)制度的惠民效應(yīng)。

三、政策法規(guī)不配套、不全面

現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例》是1999年4月頒布，2002年3月修訂的。該《條例》雖然對(duì)住房公積金的繳存、提取、使用、管理機(jī)構(gòu)、監(jiān)督等問(wèn)題做出了明確的規(guī)定，但沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)施辦法和具體的操作規(guī)程。國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的有關(guān)政策又增加了住房公積金的執(zhí)行難度。目前我國(guó)住房公積金的立法工作明顯落后住房公積金的發(fā)展，造成相關(guān)方面無(wú)法可依，僅僅通過(guò)一個(gè)《住房公積金管理?xiàng)l例》就對(duì)整個(gè)龐大的住房公積金運(yùn)作進(jìn)行解釋和相關(guān)工作的規(guī)范是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如：增值收益的分配比例，特別是與老百姓切身利益有關(guān)的廉租住房補(bǔ)充資金提取規(guī)定等都沒(méi)有細(xì)化，還有低收入人群如何通過(guò)公積金來(lái)改善居住環(huán)境等也沒(méi)有明確的規(guī)定。因此，當(dāng)前重中之重就是加快法規(guī)的建設(shè)，既保障住房公積金安全運(yùn)行，又充分發(fā)揮公積金的效能。

四、住房公積金使用效率不高、業(yè)務(wù)范圍有待拓展

從住房公積金存貸比率上看住房公積金使用還沒(méi)有最大限度地投入到住房消費(fèi)市場(chǎng)。如何一方面加大資金籌集力度，另一方面在繼續(xù)加大個(gè)人住房公積金貸款投放的同時(shí)，進(jìn)行多元化投資和運(yùn)作，確保資金的保值增值，使住房公積金受惠于民是一個(gè)亟待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

第5篇

關(guān)鍵詞：房屋建筑；工程質(zhì)量；監(jiān)督管理

1 房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理存在的問(wèn)題

1.1招標(biāo)、投標(biāo)的監(jiān)督管理存在的問(wèn)題

我國(guó)建筑法明確指出，要想進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目，就必須要先實(shí)行招標(biāo)和投標(biāo)工作。但是由于人們受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期影響，人們的思想觀念還比較傳統(tǒng)，根本趕不上時(shí)代的步伐，大部人房屋建筑工程人員只考慮自身的個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益，所以對(duì)建筑法所提出的制度大多都是上有政策下有對(duì)策的態(tài)度，這樣既擾亂了建筑工程的秩序，同時(shí)也給房屋的質(zhì)量造成了很大的隱患。建筑法所規(guī)定的公開(kāi)招標(biāo)，大多房屋建筑工程人員根本不按規(guī)定，而是采取私下議標(biāo)的方式。更有甚者，為了能把建筑工程項(xiàng)目承包給某個(gè)房屋建筑施工隊(duì)，物業(yè)主就利用他們便利的自身?xiàng)l件，他們就私下進(jìn)行商談。這不僅給腐敗分子提供了可乘之機(jī)，而且還給監(jiān)督管理工作帶來(lái)許多不必要的麻煩，相互之間的經(jīng)濟(jì)糾紛也愈演愈烈。

1.2房屋建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量存在的問(wèn)題

眾所周知，建筑設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接影響著建筑工程的質(zhì)量。錯(cuò)誤設(shè)計(jì)、漏洞設(shè)計(jì)、都是建筑設(shè)計(jì)上普遍存在的問(wèn)題，這些嚴(yán)重的問(wèn)題直接危及著建筑結(jié)構(gòu)的安全。所以在遇到重大的建筑工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，從建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該開(kāi)始加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，監(jiān)督管理公司要從建筑方案設(shè)計(jì)到建筑施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行全面的監(jiān)督。但是對(duì)一般的建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)，監(jiān)理工程師也不容忽視，要重點(diǎn)加強(qiáng)建筑施工圖設(shè)計(jì)的上報(bào)工作，要詳細(xì)的查看各個(gè)環(huán)節(jié)的建筑工作，更要對(duì)建筑工程計(jì)算進(jìn)行進(jìn)一步的復(fù)核。對(duì)審核出的問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)給業(yè)主或有關(guān)的設(shè)計(jì)單位，由他們?cè)僮鲞M(jìn)一步的審核和研究。

1.3房屋建筑施工階段存在的問(wèn)題

現(xiàn)在的房屋建筑施工隊(duì)伍絕大多數(shù)人員都來(lái)自農(nóng)村，這些人根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的建筑工程專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)工作，技術(shù)方面的技能也相當(dāng)有限，更嚴(yán)重的是談們大多都缺乏責(zé)任心，違規(guī)操作的現(xiàn)象更是屢次發(fā)生。很多建筑工程質(zhì)量所出現(xiàn)的問(wèn)題都是由于這些農(nóng)村建筑施工人員的低下的素質(zhì)造成的。究其根本原因這都是有的建筑施工單位僅僅只考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益，還有外部給他們的壓力造成的，這就造成了房屋建筑時(shí)的偷工減料，不顧施工質(zhì)量的嚴(yán)重現(xiàn)象。還有的房屋建筑工程隊(duì)伍自身施工技術(shù)本來(lái)就比較低，而且還沒(méi)有什么技術(shù)裝備，質(zhì)保體系也相對(duì)的很不完善，建筑隊(duì)伍組織措施也不行，最重要的技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督管理人員和等級(jí)工數(shù)量根本也達(dá)不到要求，僅僅是依靠某個(gè)建筑公司承包建筑工程建設(shè)，建筑公司對(duì)他們的監(jiān)督管理工作也不到位，建筑工程的質(zhì)量根本也沒(méi)有保障。

1.4房屋建筑材料的監(jiān)督管理存在的問(wèn)題

房屋建筑材料是建筑工程施工的必要的物質(zhì)保障，建筑材料的質(zhì)量是建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)保障。房屋建筑材料這些質(zhì)量方面的問(wèn)題，往往是造成房屋建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的根本原因，所以有關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)這方面的監(jiān)督和管理工作。

2 房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理對(duì)策

2.1完善房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理檢驗(yàn)部門(mén)

現(xiàn)在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理政策和法律法規(guī)已基本健全。根據(jù)房屋建筑工程相應(yīng)的法律法規(guī)的相應(yīng)要求和制度，有關(guān)部門(mén)要建立起可行的監(jiān)督管理體系，以確保房屋建筑工程全過(guò)程的合格要求質(zhì)量。完善監(jiān)督管理檢驗(yàn)部門(mén)，認(rèn)真加強(qiáng)和開(kāi)展房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理檢測(cè)工作，在房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理檢測(cè)工作中占有非常重要的地位。現(xiàn)在，我國(guó)很多建筑部門(mén)的監(jiān)督管理檢測(cè)工作基礎(chǔ)還相對(duì)的很薄弱，檢測(cè)機(jī)構(gòu)不健全，檢測(cè)人員整體技術(shù)和素質(zhì)還達(dá)不到相應(yīng)的工作要求，檢測(cè)儀器的精度也相當(dāng)?shù)牡停行┬〉慕ㄖこ剃?duì)根本就沒(méi)有相應(yīng)的檢測(cè)手段，根本就沒(méi)有辦法對(duì)建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢測(cè)，為了有效地加強(qiáng)工程質(zhì)量檢測(cè)，最近幾年，很多地方都建立起了建筑工程材料檢測(cè)部門(mén)，也建立了房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站開(kāi)始進(jìn)行房屋建筑工程的檢測(cè)和監(jiān)督管理相互配合，全面開(kāi)展監(jiān)督管理檢測(cè)工作。

2.2嚴(yán)格重視房屋建筑工程材料質(zhì)量的監(jiān)督管理

各種房屋建筑工程材料在施工前必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督管理檢測(cè)程序，確定建筑材料的質(zhì)量性能完全符合國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量要求后才能投入建筑使用。由于建筑材料比較混亂，偽劣的建筑材料不斷地流入建筑材料市場(chǎng)，這就給建筑材料的監(jiān)督管理檢測(cè)工作帶來(lái)了相應(yīng)的檢測(cè)難度。所以有關(guān)部門(mén)必須連同建筑施工企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)建筑材料質(zhì)量的監(jiān)督管理和檢測(cè)控制，打擊偽劣建筑材料流入市場(chǎng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)通知建筑施工企業(yè)和有關(guān)部門(mén)，對(duì)達(dá)不到要求的偽劣建筑材料產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)毀，保證建筑材料合格性，使建筑工程質(zhì)量不受影響。

2.3加強(qiáng)房屋建筑工程施工的監(jiān)督管理

在加強(qiáng)房屋建筑工程施工的監(jiān)督和管理時(shí)，相應(yīng)的部門(mén)一定要從建筑工程的實(shí)際出發(fā)，對(duì)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析和綜合考慮，因?yàn)榻ㄖ┕さ馁|(zhì)量控制與施工技術(shù)因素息息相關(guān)，因此有關(guān)部門(mén)要重視施工新技術(shù)、新工藝的先進(jìn)性和適用性。在建筑施工的過(guò)程中要建立符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建筑工藝流程、建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑操作規(guī)程，建立嚴(yán)格的監(jiān)督管理工作，不斷地培訓(xùn)和加強(qiáng)施工人員技術(shù)和工藝要求，確保建筑工程質(zhì)量。

第6篇

首先介紹了住房抵押貸款證券化的相關(guān)理論基礎(chǔ)，對(duì)其概念、原理、參與者和運(yùn)作流程進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述。其次深入探討了美國(guó)的次貸危機(jī)，主要闡述了次貸危機(jī)產(chǎn)生的相關(guān)機(jī)制、發(fā)展歷程和內(nèi)在原因。然后討論我國(guó)在次貸危機(jī)背景下繼續(xù)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的意義，分析了我國(guó)當(dāng)前開(kāi)展住房抵押貸款證券化的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并利用credit poirtfolio view經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證研究。最后通過(guò)借鑒次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，針對(duì)我國(guó)實(shí)際情況，提出了我國(guó)今后開(kāi)展住房抵押貸款證券化并規(guī)避危機(jī)的相關(guān)建議和策略。

一. 緒論

1研究背景與意義

2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

3基本框架與思路

二. 住房抵押貸款證券化概述

1住房抵押貸款證券化的理論基礎(chǔ)

2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作機(jī)制

三. 美國(guó)次貸危機(jī)的歷程與成因

1美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的相關(guān)機(jī)制

2美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)展歷程

3美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的內(nèi)在原因

四.我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的意義及風(fēng)險(xiǎn)

1我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展?fàn)顩r

2我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的意義

3我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)研究

五.國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的策略

1加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

2建立健全相關(guān)法律制度

3建立健全信用評(píng)級(jí)體系

4建立完善的證券定價(jià)機(jī)制

5擴(kuò)大投資者范圍

第7篇

由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開(kāi)。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問(wèn)題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅帶來(lái)的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問(wèn)題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問(wèn)題、建設(shè)管理問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會(huì)共有來(lái)自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過(guò)論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書(shū)和獎(jiǎng)金。

第8篇

關(guān)鍵詞：廉租住房，融資體系，對(duì)策

 

1.廉租住房制度概況

1.1廉租住房定義

根據(jù)我國(guó)1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》第二條規(guī)定:城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口(本市非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口)的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房。但是隨著我國(guó)廉租住房制度在全國(guó)范圍內(nèi)的推廣實(shí)施，在實(shí)踐中配租方式及配租標(biāo)準(zhǔn)等逐漸產(chǎn)生了一些新的內(nèi)容，結(jié)合我國(guó)廉租住房保障制度的發(fā)展現(xiàn)狀，廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或者以低廉租金進(jìn)行實(shí)物配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。論文大全。

1.2廉租住房制度與傳統(tǒng)福利分房體制的主要區(qū)別

我國(guó)政府在進(jìn)行住房體制改革之前，住房制度采用的是社會(huì)福利分房，社會(huì)福利分房是指由政府無(wú)償劃撥土地，并由政府或單位出資建設(shè)公房，在職工申請(qǐng)住房的基礎(chǔ)上，分配給職工居住，收取象征性房租的福利制度。我國(guó)政府現(xiàn)行所采用的廉租住房制度與傳統(tǒng)的福利分房體制具有較大的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:

1.2.1保障的主體不同

傳統(tǒng)的社會(huì)福利分房所保障的對(duì)象是全國(guó)企事業(yè)單位職工:現(xiàn)行的廉租住房制度所保障的對(duì)象是符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，是一種真下意義上的社會(huì)保障制度，這樣可以使政府將有限的財(cái)力用于解決最需要提高住房條件的住房弱勢(shì)群體，從而提高住房保障的社會(huì)效益。

1.2.2 保障的時(shí)限不同

獲得廉租住房的保障對(duì)象對(duì)廉租住房的使用期限是暫時(shí)的，當(dāng)保障對(duì)象家庭生活水平達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就必須退出保障體系，因此廉租住房制度是一種動(dòng)態(tài)的住房保障機(jī)制。

1.3廉租住房制度主要內(nèi)容

廉租住房制度是一項(xiàng)系統(tǒng)的社會(huì)保障制度，根據(jù)現(xiàn)行廉租住房管理辦法，結(jié)合我國(guó)廉租住房政策在全國(guó)各城市開(kāi)展的實(shí)踐，該項(xiàng)制度主要包括以下幾方面重點(diǎn)內(nèi)容：

1.3.1租房的保障對(duì)象

我國(guó)廉租住房制度的保障對(duì)象是符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，并且接受保障的對(duì)象必須具有非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的常住居民。同時(shí)保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)界定的標(biāo)準(zhǔn)必須同當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。根據(jù)己開(kāi)展廉租住房建設(shè)城市的經(jīng)驗(yàn)，如北京、上海、廣州等城市目前一般將住房困難家庭的標(biāo)準(zhǔn)確定為人均住房面積低于7平方米并且享受低保6月以上的“雙困”家庭。

1.3.2租房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定必須結(jié)合我國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。幫助低收入家庭解決住房問(wèn)題是中央和地方各級(jí)政府一項(xiàng)長(zhǎng)期的重要任務(wù)，在以存量住房改革為切入點(diǎn)、全面啟動(dòng)住宅市場(chǎng)的過(guò)程中，只有妥善處理好這一問(wèn)題，才能保證房改的順利進(jìn)行和社會(huì)穩(wěn)定，一是要適當(dāng)?shù)拇_定低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)太高會(huì)使下部分應(yīng)該給予住房幫助的家庭被排斥在外，標(biāo)準(zhǔn)木低則會(huì)加大政府補(bǔ)貼金額，從而增加政府負(fù)擔(dān);二是要合理確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)太低將不會(huì)對(duì)低收入者帶來(lái)實(shí)質(zhì)性幫助，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高會(huì)影響普通家庭參與房改的積極性。

1.3.3租房的保障方式

廉租住房保障方式目前主要包括租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租及租金核減，在具體的實(shí)施過(guò)程中本著租賃補(bǔ)貼為主實(shí)物配租及租金核減為輔的方式進(jìn)行，其中實(shí)物配租方式主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其它急需救助的家庭。

1.3.4租房建設(shè)的資金來(lái)源

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定:廉租住房資金的來(lái)源，實(shí)行財(cái)政預(yù)算安排為主,多種渠道籌措的原則，

1.3.5租房運(yùn)作的保障機(jī)制

廉租住房制度是我國(guó)在住房保障領(lǐng)域的一項(xiàng)嘗試，它的有效運(yùn)作依賴(lài)一系列制度機(jī)制，以維護(hù)社會(huì)保障的公正性。

2.我國(guó)廉租住房建設(shè)資金供需的特點(diǎn)

廉租住房是我國(guó)政府為城鎮(zhèn)住房弱勢(shì)群體提供的一種補(bǔ)居住用房，同政府其他基礎(chǔ)或公益性項(xiàng)目相比，其建設(shè)資金供需狀況具有其自身的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)廉租住房建設(shè)資金需求量大。雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)在近十年來(lái)一直保持了健康、穩(wěn)定、高速的增長(zhǎng)，但是在我國(guó)城鎮(zhèn)中的低收入群體依然存在。

(2)廉租住房建設(shè)資金的使用不是以經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)。論文大全。我國(guó)廉租住房制度的保障方式在具體的實(shí)施過(guò)程中本著租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租及租金核減為輔的方式進(jìn)行。

(3)廉租住房融資模式單一。從已開(kāi)展廉租住房試點(diǎn)的城市看，目前的資金來(lái)源渠道包括:住房公積金增值收益、財(cái)政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會(huì)捐贈(zèng)等。

3.征收住宅保障稅為廉租住房建設(shè)融資的政策建議

通過(guò)征收住宅保障稅為廉租住房建設(shè)融資是解決)廉租住房融資模式單一的有效方式。住房保障稅作為我國(guó)城鎮(zhèn)中廉租住房問(wèn)題的一項(xiàng)新稅種，它的實(shí)施必將對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生一定的影響，為了最大可能發(fā)揮該稅種的積極作用，盡量減少該稅種所帶來(lái)的消極影響，在具體實(shí)施時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題:

3.1住房保障稅的實(shí)施要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)

住房保障稅的實(shí)施要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)包括兩方面的含義:一是住房保障稅在進(jìn)行征稅額度的確定時(shí)要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合當(dāng)?shù)厝嗣裆钏剑鶕?jù)我國(guó)對(duì)廉租住房保障資金來(lái)源的規(guī)定，各地在進(jìn)行廉租住房建設(shè)時(shí)，資金來(lái)源主要依靠各城市通過(guò)財(cái)政列支，因此各城市在確定住房保障稅額度時(shí)，要正確處理好公平與效率關(guān)系，制定出適合本地區(qū)的住房保障稅稅制，確保住房保障稅在實(shí)施時(shí)，政府作為組織者能良性運(yùn)作稅款的征收及廉租住房制度的建設(shè)，廉租對(duì)象能真正從住房困難中解脫出來(lái)，同時(shí)盡最大可能減小因征稅對(duì)納稅人的消極影響，最終實(shí)現(xiàn)納稅人、政府、廉租對(duì)象三者心理上的總體均衡，達(dá)到社會(huì)福利的最大化;二是在確定本地區(qū)住房保障稅征收總量時(shí)，要較為準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)出需補(bǔ)助的家庭總戶(hù)數(shù)，對(duì)于廉租對(duì)象的保障標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，本著“雪中送炭”的原則確定補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，而不能采用“錦上添花”的方式。

3.2稅收資金的規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用

住房保障稅是政府通過(guò)法規(guī)強(qiáng)制征收的，按照國(guó)家規(guī)定的范圍及標(biāo)準(zhǔn)收繳，并由政府進(jìn)行運(yùn)作，為了保障資金最終合理的運(yùn)用，應(yīng)該將所征收的稅金納入住房保障財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，由政府規(guī)定的廉租住房管理部門(mén)運(yùn)作，實(shí)行收支兩條線(xiàn)。

3.3加強(qiáng)稅收征管的工作，保障住房保障稅的順利實(shí)施

首先要加強(qiáng)執(zhí)法，偷稅屬于一種違法行為，對(duì)違法行為予以強(qiáng)硬的法律約束，不僅可以有效制止違法犯罪，還可以使合法行為得到鼓勵(lì)和發(fā)展。因此在住房保障稅實(shí)施時(shí)，需加強(qiáng)稅收法制建設(shè)，提高稅務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，切實(shí)做到以法治稅，有法必依，違法必究。其次要加重對(duì)偷稅行為的經(jīng)濟(jì)處罰和刑事處罰。在這一方面，可以借鑒一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行的輕稅重罰的做法。再次，降低稅收征管成本。論文大全。盡可能消除納稅人之間的稅負(fù)不公平;設(shè)計(jì)納稅人主動(dòng)納稅的激勵(lì)相容機(jī)制，完善稅收制度，合理設(shè)計(jì)和安排企業(yè)行為的環(huán)境空間，使其既符合政府的稅收征管目標(biāo)，又能使企業(yè)在不偷稅的情況下實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，從而引導(dǎo)企業(yè)守法納稅。

參考文獻(xiàn)

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第9篇

關(guān)鍵詞：企業(yè);職工福利費(fèi);財(cái)稅

2009年11月12日，財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》（財(cái)企〔2009〕242 號(hào)），從加強(qiáng)企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理、維護(hù)正常收入分配秩序出發(fā)，對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)的范圍及賬務(wù)處理等作了進(jìn)一步明確。但是早在2009年1月4日，國(guó)家稅務(wù)總局就在《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)）對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)的稅務(wù)處理進(jìn)行了明確規(guī)范。財(cái)務(wù)和稅務(wù)對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)的處理存在哪些差異？筆者對(duì)財(cái)企〔2009〕242號(hào)文和國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文進(jìn)行了對(duì)比分析，歸納出以下幾點(diǎn)差異，供讀者參考。

一、企業(yè)為職工提供的交通、住房和通信補(bǔ)貼的財(cái)稅處理差異分析

財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定企業(yè)職工福利費(fèi)核算范圍要比國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定的范圍寬廣。財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定：職工療養(yǎng)費(fèi)用、未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出、集體宿舍設(shè)備、設(shè)施折舊、維修保養(yǎng)費(fèi)用以及集體宿舍工作人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等人工費(fèi)用、離退休人員統(tǒng)籌外費(fèi)用，應(yīng)在應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付職工福利費(fèi)科目核算，而國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文所列舉的職工福利費(fèi)核算內(nèi)容未包括以上內(nèi)容。關(guān)于企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定：企業(yè)提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車(chē)改補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理；尚未實(shí)行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費(fèi)管理，但根據(jù)國(guó)家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購(gòu)建住房。目前眾多專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為財(cái)企〔2009〕242號(hào)文把企業(yè)為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車(chē)改補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，計(jì)征個(gè)人所得稅。筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，雖然財(cái)企〔2009〕242號(hào)文把企業(yè)職工交通、住房、通信補(bǔ)貼計(jì)入職工工資總額，但是國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利屬于職工福利費(fèi)范疇。根據(jù)財(cái)企〔2009〕242號(hào)文同時(shí)規(guī)定企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理同稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算納稅。既然國(guó)稅函〔2009〕3 號(hào)文規(guī)定上述補(bǔ)貼屬于職工福利費(fèi)范疇，那么上述補(bǔ)貼就不應(yīng)該再計(jì)入職工工資總額計(jì)征個(gè)人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發(fā)放1400元的交通、通信補(bǔ)貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為：

1.計(jì)提工資福利費(fèi)時(shí)，應(yīng)借記“管理費(fèi)用—工資”，貸記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，金額640000元。

2.發(fā)放工資補(bǔ)貼，應(yīng)借記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)把每人每月1400元的交通、通信補(bǔ)貼計(jì)140000元從應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資科目中剔除，算入應(yīng)付職工福利費(fèi)使用額度，同時(shí)企業(yè)在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)要剔除每月1400元的交通、通信補(bǔ)貼。

二、企業(yè)為職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助的財(cái)稅處理差異分析

目前眾多企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)助，包括購(gòu)物券、物品、現(xiàn)金等補(bǔ)助，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文對(duì)此做出明確規(guī)定，即企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。而國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利屬于職工福利費(fèi)范疇。企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)假日各項(xiàng)補(bǔ)助應(yīng)該屬于國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定的生活上的補(bǔ)助，另外從財(cái)企〔2009〕242號(hào)文第五項(xiàng)規(guī)定中看出財(cái)政部在同一文中對(duì)職工補(bǔ)助的財(cái)務(wù)處理存在自相矛盾，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文第五項(xiàng)規(guī)定：企業(yè)職工福利一般應(yīng)以貨幣形式為主。國(guó)家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃?xì)獾绕髽I(yè)，將本企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)作為職工福利的，應(yīng)當(dāng)按商業(yè)化原則實(shí)行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費(fèi)或者低價(jià)使用。從中可以看出財(cái)企〔2009〕242號(hào)文是認(rèn)可企業(yè)給予職工各項(xiàng)實(shí)物補(bǔ)助作為福利費(fèi)處理的，退一步想，連日常生活的各項(xiàng)補(bǔ)助都認(rèn)可是福利費(fèi)，更何況是節(jié)假日呢？因此，筆者認(rèn)為企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)助，包括購(gòu)物券、物品、現(xiàn)金等補(bǔ)助，應(yīng)采取國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定做福利費(fèi)處理。

三、企業(yè)職工福利費(fèi)核算規(guī)定上的差異分析

國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文對(duì)福利費(fèi)核算規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。沒(méi)有單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)進(jìn)行合理的核定。財(cái)企〔2009〕242號(hào)文對(duì)福利費(fèi)核算規(guī)定要比國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)詳細(xì)得多，包括制度健全、標(biāo)準(zhǔn)合理、管理科學(xué)、核算規(guī)范、準(zhǔn)確披露等。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)，結(jié)合具體情況論述了企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)稅處理的差異問(wèn)題，希望此文可以為有需要的企業(yè)提供一點(diǎn)幫助，也可以促進(jìn)自身工作的進(jìn)步，文中不妥之處，還望指出。

參考文獻(xiàn):

[1]婁根杰:淺談職工福利費(fèi)財(cái)稅差異對(duì)企業(yè)的影響[期刊論文]-商情2009(14).