時間：2023-03-17 18:10:43
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大部分學者認為,征收房產稅的目的并不是為了打壓房價。賈康(2011)認為,房產稅的目的并不是單純了為了打壓房價,而是通過對房產保有環節征稅,形成規范的經濟調節杠桿,從而產生多種正面效應,包括對地方政府職能轉變的合理激勵,以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。房地產稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實省以下分稅制,使房地產市場供需雙方行為合理化,從而促進房地產業的健康發展。北京大學光華管理學院院長蔡洪濱(2012)表示,房產稅應首先明確征收目標、原則和方案,應該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產稅的目的是為了實現房地產市場的可持續發展,健全財稅體系,調節收入分配,絕不是為調控房價。如果房產稅成為短期打壓房價的調控手段,是有百害無一利的。學者們對于房產稅在上海和重慶的試點取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認為,房產稅的效果在啟動初期不會太明顯。從上海、重慶的試點看,他們都有意一開始相對平緩地、柔性地切入這個新的制度框架。但是從長遠看,房產稅的影響和正面效應還是會逐步顯現的。宋蔚蔚等認為,上海和重慶進行房產稅試點改革一年多來,健全了財稅體系,調節了財富分配,引導個人住房的合理消費,在一定程度上實現了調控房地產業的目的。楊繼瑞(2011)認為,重慶市房產稅改革試點方案主要針對主城區的高端房產,更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產稅的征收,作為房地產調控政策的一個組成部分,其所要實現的宏觀調控目標是促使房價理性回歸,防止房地產價格繼續快速上漲,但也要防止房價的暴跌。劉明勛(2012)認為,從重慶和上海的房產稅改革看,重慶和上海側重點有所不同,對房價會有不同影響。重慶主要針對高檔住房征收房產稅,對普通住房不會產生影響。上海在給予一定面積免征額后,對新擁有兩套或以上的房產進行征稅,其做法更加接近現實中房產稅的定義,但對已購住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購房需求彈性較大,經濟發展水平較高,短期內房價可能隨著房產稅的開征而下降,但長期看,只要需求彈性大于供給彈性,房價還是會呈現緩慢上升的趨勢。在房產稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產稅應采取浮動稅率制。在經濟不景氣時,可通過退稅來刺激經濟;在房地產過熱、出現泡沫時,可調高稅率,穩定市場。在調節稅率時可逐步進行,首先對商業物業提高稅率,再對多套住房和豪宅征收物業稅,然后,再逐步過渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認為,房產稅可實行雙重累進制稅率,即我國房產稅的征收實行從價和從量雙重累進制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規范房地產市場的發展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產稅的稅率設計應體現差異性。要因地制宜地設計房產稅稅率,根據不同地區、不同類型的房地產分別設計稅率,區別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經營用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認為,房產稅應保持低稅率,雖然會出現初始時財政收入不多的情況,但未來隨著城鎮化的逐步擴大,這部分收入還會增加。馬國強、李晶(2011)認為,房產稅應統一采用比例稅率形式,但允許各地根據自身經濟發展的實際狀況,按不同地區、不同類型的房地產確定稅率,并可根據當地房地產業的發展情況進行調整。在房地產稅征稅范圍方面,許多學者認為應逐步擴大房產稅征收范圍。馬國強、李晶(2011)提出,應對城鄉普遍征收房產稅。張天犁(2011)認為,房地產納稅人范圍應包括境內擁有和使用房地產的單位及個人,征稅對象應包括城鄉所有經營性房地產和居住性房地產。財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示,房產稅應當擴圍,但現在房產稅即使擴圍,也很難成為地方的主要稅種,因為房產稅征稅對象來自于房產,也就是來自于居民收入,與收入水平的高低相聯系。如果居民收入水平增長有限,稅基有限,房產稅推開不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。
二、房地產調控政策研究的新成果
一些學者認為,應從土地政策方面對房地產業進行調控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產調控中發揮著一定作用,土地供應數量應是土地政策的首選,而政府對土地囤積的打擊也會產生一定的效果,在利用土地政策進行調控時,應注意其長期效果稍優于短期效果。土地政策對房地產開發投資有較大影響,對房價的影響較小。唐健、徐小峰(201)認為,國家的土地政策對于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設給予了很大的支持,但促進閑置土地開發利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學者們認為,還要用貨幣政策來調控房地產市場。戴國海(2012)認為,由于利率未完全市場化,貨幣政策對房地產業的調控效果不顯著。房地產的供求雙方對利率的敏感程度不夠,他們更加關注貸款的可獲得性。因此,對于貸款規模和條件的控制,比利率調節本身的效力要大。龐如超(2012)認為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產市場的過度投資;使一線城市的房價得到控制,使大多數城市房地產的價格環比漲幅收窄;使房地產企業在二三線城市競爭日趨激烈,利潤空間不斷縮窄,房地產市場的焦點正在向三四線城市轉移。綜合國內外研究成果可以發現,大多數實證研究都認為房地產投資對經濟增長具有促進作用。在研究方法上,多借助于某個經濟增長模型,同時結合一定的計量模型進行研究。目前,房地產業研究關注的焦點是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關政策,及時引導和鼓勵房地產業向科技、環保、智能型轉型;如何提升房地產業的產業質量、增強房地產業對其他產業的帶動作用。
三、進一步研究的展望
論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃
1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。
可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。
3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。
當前比較成形的房地產稅稅制設計模式主要有三種，分別為上海模式、重慶模式和社科院模式。從征收對象上比較，重慶稅制模式的征稅對象是獨棟別墅和高端住宅;上海稅制模式的征稅對象是新購住房，即增量房;社科院模式的征稅對象是城鎮居民全部住宅。從征稅范圍上來看，社科院模式的征收范圍最寬泛，上海模式的征稅范圍其次，重慶模式的征稅范圍最窄。從計稅依據上來看，由于重慶、上海兩個模式是試點，所以暫時以房屋交易價格征稅;社科院模式提出以房屋評估價征稅，更接近房屋的實際價值，房產稅的增加與房屋價值的升降密切相關，設計更為科學。從稅率上來看，重慶和上海模式均設計為全額累進稅率;社科院模式僅提出“應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制”，沒有明確具體稅率。從扣除標準上來看，重慶模式按戶均面積扣除，獨棟別墅按照每套180m2，高檔住宅按照每套100m2的標準扣除;上海模式按人均面積扣除，扣除面積為人均60m2;社科院模式也按照人均面積扣除，扣除面積為人均40m2。
二、存量房地產稅的收入測算
如果按照這三個模式對現有的全國范圍內的存量房進行房產稅的測算，可以看出三種稅制的功能作用。由于數據尋找的困難，我們無法找到早期的住宅竣工面積數據，最早的住宅竣工數據是從1995年開始，無法反映中國從80年代就開始的公房私售等改革，為了將各種產權所有制的房屋全部涵蓋，我們這里使用的是全社會房屋竣工面積指標(包括城鎮和農村的住宅和工商業房屋)，該指標是從1981年—2010年。因為存在舊城改造、老房拆遷的問題，所以這個數據有高估的成分，但這并不影響我們對稅制設計的分析。別墅、高檔公寓的竣工數據可找到的最早始于1995年，基本與我們感受到的實際情況相符。中商品房平均銷售價格和別墅、高檔公寓的銷售價格為2010年的平均價格。重慶模式下，僅對別墅、高檔公寓征稅，對別墅、高檔公寓的竣工面積按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的稅率計算，則重慶模式的稅制設計下房產稅收入為39億元(如果按照每套180平方米扣除，房產稅收入為8億;按照每套100平方米扣除，房產稅收入為70億)。重慶模式重在調節收入分配，體現“均貧富”的功能，僅對面積占比0.05%的別墅、高檔住宅征稅，對99.5%的普通住宅不征稅，因此稅收規模非常有限。而在收入分配的調節上，由于僅關注了別墅、高檔住宅，忽視了對多套住宅所有者即炒房者的征稅問題，因此，其政策定位既非是籌集收入，也不是抑制房價，僅僅是為了實現“削富濟貧”的初衷。上海模式，由于其僅對增量住宅征稅，該模式下所征得的房產稅通常為負值。以2010年為例，本年竣工房屋面積為30億平方米，非農業人口為4.6億，只能保證供應每人6.5個平方米，而上海模式的扣除標準是每人60平方米，因此房產稅為負值。但如果我們把上海模式改良為按照存量房來計算，按照人均60平方米的扣除標準，70%的評估率和0.4%的稅率，則“改良版”的上海模式的稅制設計下房產稅可以達到3189億元。社科院模式，征稅對象為城鎮全部房屋(不論產權制度性質)，扣除標準為人均40平方米，稅率沒有明確，僅表示可以征收累進稅率，這里對別墅、高檔住宅按3%的稅率，其他普通住宅按照國際平均1%的稅率征稅。經計算，房產稅收入可達到16508億元，其中有15926億元為普通住宅稅負，582億元為別墅、高檔住宅的稅負，別墅、高檔住宅的面積占總面積的比例為0.5%，稅負比例為3.7%，體現了縱向公平原則。三種模式下房地產稅預計收入占各類收入比如表4所示，重慶模式下的房地產稅收入預計為39億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業稅收入和土地出讓金收入的比例分別為0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入規模及其有限。雖然，政策設計者的初衷有調節收入分配的目的，然而受規模小的影響，其調節分配能力有限。改良的上海模式下房地產稅收入預計為3189億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業稅收入和土地出讓金收入的比例分別為7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入規模比重慶模式有較大的增加，但依然難以代替營業稅的地方主體稅種的地位。社科院模式下的房地產稅預計收入為16508億元，占地方財政收入40.65%、占地方稅收收入50.48%、占地方營業稅收入的150.02%、占土地出讓金收入的60.11%。雖然數字有高估的成分，但將社科院模式和改良的上海模式相對比，依然可以反映出該稅制設計的優勢:一方面，其扣除標準更加合理。2010年城市人均住宅建筑面積為31.6平方米，預計由于城市化建設，城市人口和城市住宅面積將同時增長，至2030年城市人均住宅建筑面積為38.2平方米，人均40平方米比2010年的城鎮人均住宅面積高20%，并且在相當長的時間內都超過城市實際住宅建筑面積。相比而言，人均60平方米幾乎是實際人均住宅建筑面積的2倍，扣除之后的應稅房屋范圍將大大減少，因此扣除標準按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的實際稅率為評估率70%乘以稅率0.4%，即僅為0.28%，社科院模式的實際稅率為普通住宅稅率1%和別墅、高檔公寓的稅率3%，即使以1%的稅率與上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的稅率是世界平均稅率水平，因此并不是社科院模式稅率過高，而是上海模式稅率過低。
三、結語
金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。
2008年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢。從全國范圍看，房地產行業對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發改委、國家統計局聯合的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統計局的數據顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數據可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產行業的未來發展前景并不很好。
2房地產稅收
房地產稅是以房地產或與房地產有關行為和收益為征收對象的稅種，是房地產開發、經營過程中，房地產開發商和消費者需要交納的稅種。房地產稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調控房地產市場，規范房地產經濟行為、調節國家財富分配的重要經濟杠桿。房地產稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權，而對漲價的預期也提高了購房的借貸的預期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復雜性很難估計出來。可以確定的是，資本利得稅、財產稅、遺產與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。
3我國房地產稅收體制改革的探索
我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經濟的發展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發展和環境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環境的變化，促進房地產行業的健康發展。
（1）居民購房優惠收稅
在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優惠的稅收政策惠及于全體國民。
（2）二手房營業稅實行差額收稅
現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條規定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態，所以在這一時期，繼續對二手房交易實行全額征收營業稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業稅的立法精神和發展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。
（3）暫停征收土地增值稅
我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業的土地增值稅已經體現在企業損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續煩鎖，難以做到公平公正，再繼續拖沓下去會影響稅務機關的公信力。因此，在金融危機的大環境下，可以暫停征收土地增值稅。
（4）大膽改革創新，構建符合科學發展觀的稅收征管機制
不管經濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執法理念，以改革創新的勇氣，積極探索適應新形勢發展要求的稅收征管機制，構建符合經濟發展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發揮方式。
論文關鍵詞：金融危機房地產稅收改革
論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產市場持續低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產的現狀，并對如何改變房地產市場現狀，提出了若干房地產稅收制度的改革建議。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
參考文獻:
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我國現行的房地產稅制中,涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展,房地產稅制與經濟發展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節,緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構,促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉,輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕;而流通環節,多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產稅,又要征收營業稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據,截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一,內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內外資企業競爭起點不同,稅負不公,不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低,征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規定進行,沒有法律依據,國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律,不包括行zd規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅,其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規,級次較低。
(四)征稅范圍窄,財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收,還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象;土地使用稅也排除了農村土地,僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清,費高于稅
目前,我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收,約占建設成本的9%;而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全,稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革,需要進行財產評估的稅種和數量會很多,而我國的房地產評估業起步較晚,既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清,二轉,三改,四留”的辦法,即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合,清理取締不適應經濟發展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種;將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段;把一部分體現政府職能,屬于稅收性質,且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規費,繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅,簡化稅制;提升房地產稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產估價制度等配套措施,促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種,開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質的其他收費,合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下:
1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉,輕持有的現狀,就必須適應市場經濟發展的要求,擴大不動產的征收范圍,取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經濟適用房建設專項基金,鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房,也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定,把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征,是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據;二是從租計征,以租金收入作為計稅依據。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承
擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經營行為征稅與營業稅有交叉;而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現不了調節級差收入的作用,對促使土地使用者節約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉經濟的發展,許多地方城鄉結合部難以區分,分設在城鄉的企業由于地理位置的不同,也會產生稅負差別;四是部分減免稅規定,過多地照顧了納稅困難企業,不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理,影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經濟發展極不平衡,全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間,各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次,下放管理權限
中央制定物業稅的基本法,對稅法要素做原則性規定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調動地方政府的積極性,逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前,土地、房屋資源浪費現象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產投機,避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。
關鍵詞：房地產稅制改革
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
論文摘要：環境保護工作是每一個給排水工作者義不容辭的責任，環保型建筑是未來建筑的發展方向，本文將從節約用水、節省能源、防治水質污染等方面著手，探討如何利用現有的新材料、新設備和新工藝實現建筑給排水的環保設計。
人類為生存、發展和繁榮不懈地努力和創造，推進了人類文明的歷史進程。在享受大自然無私給予恩賜的同時，我們每個人也同樣肩負著節約能源、保護環境的責任。作為與環保工作息息相關的給排水專業工作者，從我做起，從本職工作做起，更是我們義不容辭的責任。本文將從節水、節能和二次供水的污染防治等幾個方面探討建筑給排水設計中的環保問題。
1節水
資料顯示，中國人均水資源占有量約為2400多立方米，僅為世界人均水資源占有量的四分之一，屬于缺水國家。特別是近二十年來隨著我國國民經濟的飛速發展水污染日益加劇，水資源問題更加突出，節約用水成了重要而緊迫的任務。
建筑給排水中節水的重點在于：衛生器具及其給水配件；屋頂水箱浮球閥；建筑中水等方面。
1.1采用新型衛生器具及其配件
老的衛生器具特別是大便器沖洗水箱耗水量大，衛生器具給水配件密封性和耐用性差，經常造成“跑、冒、滴、漏”等現象，造成水資源的巨大浪費。而新型的衛生設備，如JS型虹吸式高效節水型坐便器每次沖洗水量僅為5升，可節水50％；公共浴室采用單管恒溫供水配合腳踏閥淋浴器、光電淋浴器、手拉延時自閉淋浴器等比一般雙管淋浴器可節水20～50％；而陶瓷芯水龍頭密封性能好，開關數萬次無滴漏，節水效果十分顯著。
1.2屋頂水箱浮球閥
屋頂水箱浮球閥繼閥芯兩步到位的配重逆開式浮球閥之外，有出現了雙筒浮球閥、液壓式浮球閥和呼吸閥。最具特點的是導閥控制型浮球閥，兼有浮球閥、減壓閥、止回閥、流量控制閥、泄壓閥等多種功能。這些新式浮球閥克服了傳統產品開關不靈的現象，減少了溢流。
1.3建筑中水
“節流”也需“開源”，建筑中水使污、廢水處理后回用，既可節約用水，又使污水無害化、資源化，起到保護環境、防治水污染、緩解水資源不足的重要作用，有明顯的社會效益。最近頒布的《建筑中水設計規范》（征求意見稿），對中水水源、水質標準、中水系統、處理工藝等幾個方面都做了具體要求，預計正式實施后，對中水利用將起到極大地推進作用。建筑中水系統在濟南市的南郊賓館、玉泉森信大酒店都有應用且效果不錯。目前，中水處理設備已有定型產品供設計選用。
2節能
節能是我國經濟發展中的一個重要措施，從某種意義上說，節能的就是環保的。建筑給排水的設計中，除對系統進行合理布置、精心計算外，二次供水設備的選擇和熱水供應系統是節能的重點。
2.1二次供水設備的選擇
由于傳統的水泵－水箱供水方式中水質易受污染，所以二次供水已越來越多的被氣壓罐供水和變頻調速供水所取代。其中變頻調速設備是20世紀90年代以來迅速發展并得到廣泛應用的供水方式，它采用變頻器改變電機的供電頻率，根據用水量的大小實現對水泵的無級調速和循環軟起動。變頻設備已從最初的恒壓變量供水發展到變壓變量、變頻氣壓供水等方式，根據系統的運行特點和設備的節約特性，合理的選擇設備，其節能效果是十分突出的。一般的，因為在用水低谷時偏離設計工況最嚴重，設備的組成必須滿足低谷用水量變化的特點，設備必須在系統用水低谷時效率要高。當低谷用水量不及單臺水泵最大流量20％的時候，宜設置小流量泵進行小流量時的自動切換；當低谷用水量是斷續的小流量時，宜設置適合于斷續供水的壓力供水裝置。
2.2熱水供應和太陽能利用
熱水供應系統可采取的節能措施主要有：降低使用溫度（熱水在管道和設備中的熱損失與配水點要求的水溫成正比，降低使用溫度可減少能耗）；減少熱水耗量，在滿足使用要求的前提下減少流率；采用高效能保溫材料減少熱損失；提高換熱器的傳熱效率；采用節能型產品；開發利用新能源等。
太陽能作為一種取之不盡用之不竭的清潔安全的新能源，被越來越多的應用于熱水供應系統。利用太陽能的直接加熱設備有真空管式和熱管式，其集熱效率高，保溫性能好，受環境影響小，全自動運行，操作簡單、維護方便，可全年使用。在太陽能熱水系統設計中應注意以下幾個方面的問題：（1）集熱器的選用根據實際情況考慮其抗凍性能、抗熱沖擊性能、承壓能力等因素。（2）寒冷地區應采取可靠的防凍方式。（3）集熱應因地制宜綜合應用串聯、并聯方式使水流平衡。（4）必要時采取輔助加熱方式。超級秘書網
3生活用水二次供水的污染防治
由于城市供水體制的原因，二次供水是建筑給排水設計中保證水壓的必然措施，但因此也增加了貯水設施、供水設備等中間環節，增大了水質污染的可能性。要防治二次供水的水質污染，在設計上應主要從以下幾個方面采取有效措施：
3.1系統
在確定供水系統時，應作多方案比較，盡量減少中間環節。如在市政管網允許的情況下，供水設備直接從市政管網吸水而不設貯水池；盡量采用變頻調速設備，取消高位水池（箱）。
3.2水池（箱）
有很多情況下不得不設貯水池（箱），水池（箱）中水質污染主要來源于以下三個方面：本體、附件、停留時間過長。
傳統的鋼筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙，極易滋生青苔、微生物、細菌；鋼板水箱則易銹蝕，使水質下降。建議采用不銹鋼、搪瓷鋼板或達到衛生要求的玻璃鋼水箱代替傳統鋼板水箱，采用鋼筋混凝土水池時宜加內襯。
水池（箱）檢修孔、溢流管等附件極易封閉不嚴造成水質污染，在設計上應采取在溢流管上加防鼠網等措施。
有資料表明，水在水箱中貯存24h后余氯為零，超過24h后，水質會嚴重惡化，而生活消防合用水池中水的停留時間大都超過24h。為解決這個問題，除盡量單設生活水池外，應在水池中補充加氯或采取其他消毒方法。
3.3管材
絕大部分自來水水質有腐蝕傾向，致使金屬管道腐蝕嚴重，從而導致水中余氯迅速減少，濁度、色度、鐵、錳、鋅、溶解性總固體、細菌學指標等明顯增大，造成水質污染。一些發達國家已明確規定普通鍍鋅鋼管不再用于生活給水管。我們也應當逐步推廣使用硬聚氯乙烯給水管、鋁塑管、鋼塑管、聚丙烯管、聚丁烯管、交聯聚乙烯管、納米聚丙烯等衛生性能較好的新型管材，以保證生活用水在輸送環節中不被污染。
【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。
一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據10萬元，合理降低稅負。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產開發成本，是企業在該扣除項目納稅籌劃時的首選。
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。
四、優化收入結構的籌劃實務
隨著居民生活水準的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經營收入分散，就能節省不少土地增值稅，增加企業收益。在實際操作時，房地產開發企業可設立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經營收入分散，稅基和稅率減少，可節省稅款。案例：某房地產開發企業銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業應繳納的營業稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應繳納的契稅=11500×3%（假設稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業應繳納的營業稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應繳納的契稅=10000×3%（假設稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發現，方式1比方式2企業需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發生于竣工驗收日后的裝修、家私等支出的稅務會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業稅支出，而且不必外購商品，索取發票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關稅金。另外，根據工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規定：若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業3%的稅率；否則，適用服務業5%的稅率。可以用收取的轉分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費，可以降低適用稅率，達到節稅效果。
五、置業房地產大修理支出的籌劃
置業房地產是指房地產經營企業進行置業投資時所購入的用于生產經營或出租等用途的房地產。由于這部分房地產在使用一段年限后，會發生一些大修理支出，這些支出經常金額較大、大修理時間較長，所以按照規定發生的支出必須區分是資本化還是費用化。《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值;如有關固定資產己提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(一)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上：(二)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上；(三)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。此規定(一)在實踐中具有很強的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規定該項支出140萬無法直接計入本期費用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產稅的稅基，使房產稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當年費用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現金流量，假設公司投資回報率8%，方案二下，維修費用沖減2005年、2006年所得稅費用折現為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復利現值系數）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現140÷14×33%×8.5598（14年期年金現值系數）=25.19萬，增加凈現金流量44.73－25.19=19.54萬。可以看出，籌劃效果非常明顯。
六、配套設施開發成本的籌劃選擇
商品房住宅開發項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設計有經規劃部門批準的為業主、租客提供休閑、娛樂及商業服務的配套設施，通稱“配套設施”。“配套設施”的權屬應當由開發商和購房人在商品房預（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設施”所有權歸開發商。“配套設施”的建造成本不單獨核算，而是通過“開發成本”科目并入可售房產總成本內核算，竣工驗收計入“開發產品”并隨房產銷售收入的實現，結轉銷售成本。“配套設施”雖由開發企業管理控制，但無償提供給小業主或租客使用，開發企業推遲辦理或不辦理其產權登記，會計核算上反映為產權不明的賬外資產。采用此法，配套設施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目，而且可以足額抵減應納稅所得額。由于開發商賬面既不反映“固定資產——配套設施”，也未反映空置的“開發產品——配套設施”，在產權不明的管理階段，更談不上將開發產品轉作經營性固定資產的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產稅的問題，開發企業總體稅負最輕。
七、不同住宅項目分別核算的籌劃
即通過對不同住宅項目分別設立建筑成本項目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產開發公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業應繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因為普通標準住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃還可通過適當銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項目金額的27.75%，應繳納土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元/㎡，營業利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業利潤為321元/㎡。
通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產企業可根據實際情況靈活運用。但其前提應是在合法、合理的情況下節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值最大化。
【參考文獻】
[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經學院學報，2004，（2）．
