時間：2023-05-17 16:20:28
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自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。
但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。
二、限購令及其行業影響分析
自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業面臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。
進一步地，限購令對于房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。
在前面行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。
（一）資產狀況分析
通過圖3房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規模基本呈現逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。
（二）銷售狀況分析
對于房地產企業而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業銷售收入還基本呈現上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業的波動明顯。這也體現出房地產企業發展的不穩定性。
（三）現金流量情況分析
以下通過圖5保利地產2008年―2013年現金流量情況圖，保利地產雖然現金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現金流，而經營活動的現金流確是負數，并且金額比較高，表明企業在經營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經營活動現金流量有一個正向的數值。投資活動的現金流介于持平與小幅負值之間。從房地產企業的現金流量的整體情況和變化，企業的現金流量完全依靠籌資活動去進行，經營活動和投資活動基本上沒產生一個正向的現金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。
【摘 要】最近幾年，國家為促進房地產市場的健康發展，加強了對房地產市場的調控。在此大背景下，房地產企業的風險愈顯突出，房地產企業要想生存和發展，必須建立抵御財務風險的堅實屏障——建立切實有效的房地產企業財務風險預警體系。文章論述了房地產企業財務風險預警體系的構建：選取預警指標，借助成熟的Z值模型，再加上對房地產企業的定性分析，來判定房地產企業財務風險的嚴重程度，幫助決策者采取措施來防范和控制財務風險。
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；預警指標
財務風險是房地產企業所有風險的最集中的體現。若處理不好，會使房地產企業遭受巨大創傷，最嚴重的直接會導致企業破產。房地產市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產企業要想在波濤洶涌中一路當前，就有必要構筑堅實的屏障用以抵御風險，那就是構建屬于房地產企業自身的財務風險預警體系。
一、房地產企業財務風險預警指標的選取
資金密集是房地產企業的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預警指標時，本文對與資金關系密切的指標予以重點考慮，以突出房地產企業的特性。其他的指標在借鑒前人研究成果的基礎之上結合房地產企業特性進行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預警經驗。選取結果如下：
（一）償債能力分析指標：房地產企業所需資金量大，資產負債率高，應格外注意對償債能力指標的分析，因為不能償還到期債務是財務風險最顯著的特征。
短期償債能力指標：
流動比率=流動資產/流動負債 （1）
速動比率=速動資產/流動負債 （2）
現金流動負債比率=年經營現金凈流量/年末流動負債 （3）
長期償債能力指標：
資產負債率=負債總額/資產總額 （4）
產權比率=負債總額/股東權益 （5）
已獲利息倍數=稅息前利潤/利息費用 （6）
上述對房地產企業償債能力指標的選取，既考慮了房地產企業的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標中尤其考慮了現金流對債務的保證程度，這符合了房地產企業“現金為王”的特征。短、長期指標相融合，通過計算各項指標數值，將結果與標準值相比較，就能看出房地產企業在償債能力方面的強弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產企業本身，通過對該項數值指標的分析，發現企業在償債能力方面存在的問題，及時采取相應的補救措施，以使企業的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務杠桿的有利一面，給房地產企業帶來更大的財務杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標：影響房地產企業財務風險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產企業的財務風險。因此，應設置一組反映房地產企業盈利能力的指標，通過對該組指標的分析，透視房地產企業在激烈的市場競爭中的優劣狀態。本文選取如下盈利指標：
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）
凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產 （8）
總資產報酬率=息稅前利潤總額/平均資產總額 （9）
上述選取房地產企業反映盈利能力的指標當中，凈資產收益率是綜合程度最強的指標，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產收益率的各個因素：企業的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運能力（總資產周轉率）、資本結構（即償債能力如權益乘數）。后文在預警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業的財務狀況進行更詳盡的分析，通過指標間的串聯關系，找出案例企業財務風險的問題所在。
（三）資產營運能力分析指標：房地產企業的資產營運能力反映了企業在資產管理過程中的效率。它也同樣會對房地產企業的財務風險產生影響。資產周轉速度快，會提升企業的盈利能力，同時也相當于企業增加了資產投入；相反，資產周轉速度慢，企業的盈利能力會降低，相當于浪費了企業的資產，資產營運能力指標和盈利能力指標相結合，對房地產企業盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產企業的營運能力指標如下：
總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額 （10）
存貨周轉率=主營業務成本/平均存貨余額 （11）
應收賬款周轉率=銷售收入凈額/應收賬款平均余額 （12）
應收賬款的周轉速度快，說明了房地產企業應收賬款的變現能力強，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業管理水平較高，而這一點，恰恰是房地產企業的要害。當然，在進行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應收賬款的周轉率而忽視了利用賒銷來擴大銷售渠道這一因素。存貨在房地產企業中比重較大，應將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導致資金的浪費。如目前在房地產市場當中，過高的空置率影響了開發商資金的周轉，使房地產企業始終處于財務風險的風口浪尖上。資產周轉率表明房地產企業運用其全部資產獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產負債表聯系起來，使凈資產利潤率可以綜合整個企業的經營活動和財務活動的業績。
（四）發展能力分析指標：一個最終深陷財務危機的企業，一定會在危機爆發的前幾年就顯現了它的停滯不前的狀態。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業的發展能力與財務風險的關系。所以，在房地產企業，有必要選取若干顯示發展能力的指標來揭示財務風險的狀況，發展能力指標選取結果如下：
銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）
總資產增長率=（期末總資產-期初總資產）/期初總資產 （14）
凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）
上述發展能力指標越高，表明房地產企業的市場前景越好，其發生財務風險的可能性就越小。
上述選取的共15個財務指標基本上代表了房地產企業的特性，由它們作為房地產企業的財務風險預警指標進行預警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點，而且，在企業財務危機爆發的最近時間（前2、3年）其預警能力還是很強的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產企業的財務風險預警指標作為財務風險預警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創造的經典財務風險預警模型，下面就對幾個最常見的、經典的財務風險預警模型作以簡單介紹。
二、房地產企業財務風險預警模型的構建
（一）單變量財務預警模型：單變量財務預警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運用財務比率對企業破產情況進行預測的先驅者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業和79家非失敗企業（兩類企業的行業、資產規模等都相同），他所選用的財務比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現金流量方面的指標。他認為：企業擁有的現金多越多、營運資本支出越少、負債越小，企業失敗的概率就越小；反之，企業失敗的概率就越大。Bevaer仔細考察了樣本當中30個財務比率在企業失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務比率對企業破產的預警能力較強，按預測能力高低依次排序是：現金流量/負債總額（預測準確率達87%）；凈收入/總資產（預測準確率達79%）資產負債率（預測準確率達77%）；營運資本/總資產（預測準確率達76%）現值率（預測準確率達78%）。Bevaer構建的單變量財務預警模型獲得了比較高的預警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務指標有時在反映同一信息的時候，結果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務預警模型。
（二）Z模型：Z模型的創始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務比率來預測企業破產情況的先驅。他們二位這種具有開創性的研究為后來的財務預警模型的研究奠定了堅實的基礎。
Altman同時也是第一個使用多變量技術來判定企業財務危機狀況的學者。他克服了Bevaer創建的單變量模型的缺點，將多個財務比率結合起來，將這些財務比率融入同一個方程式來解釋和判別企業的財務狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業財務危機預測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創建經歷了以下幾個階段：
第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產企業和33家同類型、同規模的正常企業為樣本，經過大量細致的工作，從一開始選定的22個財務比率中敲定5個變量來對企業的財務狀況進行預測，構造出一個多元線性函數，命名Z-socre模型，其表達式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營運資本/總資產；X2=留存收益/總資產；X3=息稅前利潤/總資產；X4=普通股、優先股市場價值總額/總負債；X5=銷售收入/總資產
上述表達式中，變量前的權重系數是按照變量對企業財務危機的影響程度大小設置的，經過加權計算之后得到的Z值代表企業綜合風險值。通過它與設定的臨界值對照，就能知道企業財務危機的程度。上式中臨界值的規定如下：Z—socre>2.765表明企業具有較好的財務狀況，破產機率小；Z—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業。而事實上，許多處于財務危機的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預測，其準確性就遭到了質疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預測非上市公司的財務危機狀況。此處表達式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權益/總負債。此時，臨界值的區間規定及意義如下：Z2≥2.99，表達企業陷入財務危機的可能性極小，企業財務狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務數據的。故對我國房地產企業財務預警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預測非制造業上市公司的財務狀況的，它的表達式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規定是一樣 的。臨界區間規定如下：Z32.9，表明企業的財務狀況是良好的，可不考慮破產的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業財務狀況有問題，須嚴加注意，否則，后果不堪設想，若積極面對，企業才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產企業財務預警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業進行財務風險分析，計算Z3值，判別其財務風險的大小。
（三）人工神經網絡模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經的運作。它處理信息的方式是通過調整其內部存在的各個節點間互相連接的關系來對所有的信息進行處理。人工神經網絡的系統是十分復雜的，同時又是特別先進的一種財務風險預警模型。但目前它的使用并未被推廣開來，原因是該模型的理論基礎還不夠堅實，對大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進一步地研究和論述。故本文對該模型不作相關的引用。
【關鍵詞】財務預警機制；財務風險；房地產企業
一、財務風險的內涵
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低。
二、財務預警的方法
財務預警方法可以為傳統的財務預警方法和基于計量方法的預警模型。
1.傳統的財務預警方法
（1）單一財務比率法。單一財務比率法是指將某一項財務指標作為判別標準來判斷企業是處于財務危機狀態還是非財務危機狀態的一種預警方法。常用的財務比率有資產負債率、利息保障倍數、流動比率和速動比率等。（2）財務比率綜合計分法。財務比率綜合計分法是選擇多個財務比率并賦予相應的權重，計算綜合財務指標，以此來判斷企業發生財務危機的可能性。常用的財務比率綜合計分法主要有沃爾評分法和綜合評分法。
2.基于計量方法的預警模型
（1）多元線性判定模型
該模型從企業的資產規模、獲利能力、財務結構、償債能力、資產利用效率等方面綜合反映企業財務狀況，進一步推動了財務預警的發展。
從長期的研究結果看，多元線性判定模型在破產前一年的總體判別準確度高達95%，但也存在著一些缺陷：一是計算工作量很大；二是在企業破產前一年的預測中比較準確，但在企業破產前二、三年的預測精度大幅度下降。
（2）多元邏輯回歸模型
多元邏輯回歸模型目的是尋求預測對象的條件概率，從而據以判斷觀察對象的財務狀況和經營風險。它的優點是不需要嚴格線性假設條件，應用更為廣泛。缺點是計算過程較為復雜。
三、房地產企業財務預警系統設計
房地產企業的財務預警系統設計包括三個方面內容：財務危機監測系統設計、財務危機識別系統設計、財務危機診斷和評價系統設計。
1.財務危機監測系統設計
房地產企業財務危機監測的對象是企業的財務風險和經營風險，因而房地產企業財務危機監測系統包括核心財務指標的監測、財務支付能力的監測、財務結構風險的監測、戰略風險的監測和市場風險的監測等，因此財務危機監測系統設計可以根據其系統組成進行。
2.財務危機識別系統設計
財務危機識別系統設計應該根據財務危機的形成的路徑進行。有關專家研究發現，誘發企業財務危機的路徑主要有三個方面：一是費用水平升高誘因。費用水平升高造成盈利能力下降，自有資金出現不足，導致資金周轉不靈，企業不得不增加負債來彌補資金缺口，形成惡性循環，巨額負債無法償還是企業陷入財務危機的導火索。二是銷售收入下降誘因。銷售收入下降誘因形成的財務危機路徑與費用水平誘因完全一致。三是過度擴張的投資策略誘因。過度擴張的投資策略將導致資金周轉短缺，企業不得不增加負債來彌補資金缺口，巨額負債無法償還將導致企業陷入財務危機。
3.財務危機診斷和評價系統設計
財務危機診斷和評價系統的功能是對房地產企業財務管理活動的過程、結果以及計劃執行情況進行比較、分析和評價，以發現房地產企業財務狀況惡化跡象的系統。目前應用較為廣泛的是杜邦分析法和綜合財務指標評價法等，因此，房地產企業在設計財務危機診斷和評價系統時，應結合所應用的財務分析方法進行。
（1）杜邦分析法
杜邦分析法是以凈資產收益率為綜合評價企業財務問題和財務狀況的指標分析方法。
利用杜邦分析法可通過凈資產收益率的分析，找出凈資產收益率下降的原因可能是由于資產凈利率，而資產凈利率的下降可能是銷售凈利率或資產周轉率下降引起的，以此類推可得資產總額上升的原因可能是流動資產的上升或長期資產上升造成的。它利用對綜合財務指標――資產凈利率的層層分解，可以尋找出引起資產凈利率下降的真正原因，以便采取措施進行調整。
（2）綜合財務指標評價法
該指標體系充分體現了企業效績的基本內容，圍繞財務效益狀況、資產營運狀況、償債能力狀況和發展能力狀況四個方面，選擇了8項基本財務比率；同時，選擇了16項修正財務比率及8項評議指標建立邏輯嚴密、相互聯系、互為補充的體系結構。多年來的實踐表明，這個立體指標體系能較好地反映企業的效績及其變動過程。
目前，房地產行業已成為國民經濟的支柱產業，但與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是房地產企業預警工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調控的推行，特別是央行不斷加大金融調控政策的力度，連續提高存款準備金率，房地產企業的發展環境發生了深刻的變化，傳統單一的財務預警指標弊端漸露。房地產行業、房地產企業要健康穩步發展，必須構建合理的現金流量指標預警體系。
房地產企業可充分利用上述方法進行財務危機的診斷與評價。
四、結論
可持續財務預警機制作為衡量企業價值實現、運行狀況的晴雨表，具有監測、信息反饋和預警的功能。當在企業價值實現過程中出現潛在危機時，預警機制能及時找到導致企業可持續發展狀況惡化的主要原因，以使經營者有的放矢、對癥下藥，制定出有效的措施，保證可持續發展目標的順利實現。因此，房地產企業必須強化風險意識，建立完善財務預警機制，這樣可以更好的掌握企業的現金流量狀況，有利于企業財務的穩定，對其生產經營及發展也非常重要。
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作者簡介：
【關鍵詞】 房地產企業； 財務能力； 主成分分析； 評價
企業財務能力評價，與企業所處的經營環境有著重要的聯系。不同的企業經營環境，企業的務活動的側重點也各不相同。本文結合我國房地產企業的具體情況，以我國上市房地產公司中8家財務困境ST公司和8家財務正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務狀況的10個財務指標為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務指標變量中導出主要成分，進行房地產財務能力評價。
一、主成分分析法
主成分分析是通過對原始指標的相關矩陣內部結構關系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標即主成分，使綜合指標為原始指標的線性組合，綜合指標不僅保留了原始指標的信息，彼此又不相關，使我們在研究復雜的問題時能夠抓住主要矛盾。
具體方法是將原來眾多的具有一定相關性的指標，比如p個指標，重新組合成一組新的相互無關的綜合指標F1，F2，…，Fm（m≤p）來代替原來的指標，通常數學上的處理就是將原來p個指標作線性組合，Fi是與F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相關的p個指標的所有線性組合中方差最大者。
這樣決定的新變量指標F1，F2，…，Fm分別稱為原變量指標的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數據中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。
二、樣本的選擇
考慮我國房地產開發企業的具體情況和樣本數據收集的可行性，本文選用上市房地產企業進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統計方法中強調樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務困境ST的房地產公司包含進樣本。由于上市的房地產公司數目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產為多元化經營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業、同時期、同規模的對應原則，選取相應的8家財務健康的上市公司作為匹配樣本。
三、主成分分析階段的變量
在選取財務比率作為變量時，應選取能反映財務能力的指標。本文主成分分析階段選取了10個財務指標作為變量：凈資產收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、營業利潤率（X6）、資產報酬率（X7）、資產周轉率（X8）、凈資產增長率（X9）和凈資產增長率（X10）。選取的樣本和變量數據如表1所示。
四、主成分分析結果
采用SAS軟件的統計分析系統作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉主成分載荷矩陣，見表2、表3。
根據表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。
由第一主成分F1可以看出，營業利潤率X6和資產報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業盈利能力的綜合因子。
第二主成分F2中，存貨周轉率X4和凈資產增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業經營效率和成長能力的綜合因子。
第三主成分F3中，凈資產收益率X1和應收賬款周轉率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業盈利能力的綜合因子。
第四主成分F4中，資產周轉率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業的經營效率。
由此可以看出，影響企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。
五、評價房地產企業財務能力
表4為各房地產公司財務能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應貢獻率乘積之和。從企業在前4個主成分上的得分可以看出各企業在盈利能力、經營效率和成長能力等主成分上的優勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業值大得多，說明這3家財務狀況最好；中華企業、世紀中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標接近，比其余8家企業的值大，說明這5家企業財務狀況較好；最后8家企業財務狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業的財務狀況。
六、結論
通過計算分析可以看出，影響房地產企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。房地產企業可以根據主成分得分認識自身財務能力優勢之處和薄弱環節，并提出相應的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業制定戰略提供一條有效的途徑。
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（一）重要性
企業的財務報表可以及時且充分的反映出企業實際的財務狀況、經營成果以及現金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務報表的表面數據來知悉企業的財務狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業的財務報表無法全面反映出企業的經營水平與經營成果。這就需要我們對企業的財務報表進行分析。一旦能夠采取科學合理的財務報表分析方法，將可以準確且全面的反映出企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，還可以揭示出企業面臨的各種潛在風險，并對企業的預算完成情況進行細致的核實，并對企業經營管理人員進行一定的考核，盡可能的構建起一套完善高效的激勵機制。
（二）基本內容
企業的財務報表分析工作是由不同的使用者具體執行的，他們實際分析的核心與側重點各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業的財務報表分析主要包含了三個方面的基本內容，即對企業的實際償債能力、企業權益的結構進行詳細分析，估量對債務資金的利用程度。這三項內容之間是相互聯系，并有著互補作用的，可以為企業的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務報表分析中，能夠促使企業順利實現財務目標的核心部分就是其償債能力，企業的營運能力則是一種物質保障，盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結果。
2房地產企業財務報表的局限之處
（1）房地產企業的預收賬款增加
影響了財務報表使用者對于企業償債能力的判斷。由于房地產企業生產經營涉及的面很廣，并有一種特殊的預售制度，因此，它的項目預售到收入確定，需要經歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費幾個月的時間，有時甚至會需要幾年的時間。那么，應收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產企業的短期負債，同時還會大大削弱所有者的正當權益。而企業的財務報表則無法準確反映出企業實際的盈利數據，大大降低了房地產企業的財務報表分析結果。
（2）房地產企業的一些期間費用會計入當期損益
從而導致報表使用者無法準確判斷出企業的實際經營成果。根據當前的房地產企業會計制度規定，房地產企業的實際開發經營過程中所產生的各項管理費用、財務費用以及銷售費用都應該計入到期間費用當中去，并直接劃入當期損益。這就會導致企業在工程竣工前發生嚴重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實的反映出來。
3房地產企業財務報表分析的科學方法
（1）我們應該根據房地產企業的收款方式來重新分析其應收賬款
并確認實際收入情況。房地產企業的商品具有自身的特殊性，不僅生產周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產企業可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數。那么，針對一次性付款方式，我們就應該對房地產企業進行收入確認時，把收款項全部作為的核算數據，它可以明確表明房地產企業的財務風險得到了有效轉移。如果按照分期付款的方式進行銷售，房地產企業的收入確認就應該根據合同中約定的收款日期來進行確認，一旦出現了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況，財務報表分析者就應該把買方的資信能力與實際欠付金額進行詳細且及時的分析。如果出現了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認收入。如果房地產企業的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標準來確認最終收入。當然，房地產企業的所有預收賬款都應該進行相應的預結轉，并進行銷售稅金的計提。
（2）我們應該根據收入與費用配比原則來合理整改房地產
企業收入結轉前所產生的期間費用。這就需要房地產企業的財務總監強化財務報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發揮出重要的作用。這是因為在全球經濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統的財務管理知識顯然已經無法適應現代企業的發展需求，這就需要我們房地產企業的財務管理工作者與企業管理者都堅持優質的原則，并及時做好相關的資本市場與財務管理狀況研究與分析，還應該充分利用好現代化的技術手段，確保自己的財務報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關企業所有者與股東的合法權益。
（3）我們還應該對房地產企業的成本構成進行科學合理的分析與研究
以讓房地產企業的成本得到有效的確認。房地產企業的開發建設工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經過開發的土地，然后再根據周邊的土地價格進行細致比較后開展相關的評估工作。在評估過后，對于一些已經剔除到資金成本后的財務數據可以確認為土地增值額。對于一些本來應該入賬而并沒有實際入賬的工程款項，房地產企業則應該通過預算或估算的方式來進行入賬，從而確保房地產企業的收入與費用配比較為合理可行，并對收入結轉前產生的各項期間費用進行合理且適當的調整。
4房地產企業財務報表分析的特殊性要求
（1）充分利用財務報表外的信息
房地產企業的財務報表數據有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業的真實財務狀況與經營狀況。因此，我們就應該對財務報表的大量表外信息進行合理的分析與運用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產企業的財務數據分析提供更為可靠的依據。
（2）重視對現金流量表的分析工作
房地產企業的現金流量表是以收付實現制來編制的，因此，它的數據更為客觀真實。因此，我們就應該對其進行相應的分析，讓其對企業的相對利潤指標發揮出切實的指導性作用，并對財務報表的項目進行具體分析和做出一定的調整，從而更好的應對財務報表中的數據受到會計準則的約束而造成的不良影響。這樣，財務報表分析則可以準確的判斷出房地產企業實際的償債能力。
5結論
關鍵詞：財務戰略管理 企業戰略發展 促進作用
隨著知識經濟時代的到來，國內各企業基本實現了現代化企業管理，企業管理的最重要目標是：促進企業可持續發展目標的實現。為了適應不斷變化的內外部經濟環境，企業管理正向著國際化、現代化的方向發展，這就要求企業必須將與自身經營相關的資源緊密結合在一起，以此來完成對經營成本、資金流向的控制，提高企業對市場環境的應變能力，以全面掌握市場動向，適應市場，并最終引領市場。
企業財務戰略是企業戰略的一個子系統，是對企業財務活動制定并實施的中長期目標和戰略規劃。它關注的焦點是企業資本資源的合理配置與有效使用，以此來達到為企業創造內在價值和實現企業市場價值的目標。作為職能戰略，它既為公司整體戰略服務，又為公司經管戰略服務。財務戰略被有效實施程度的高低，將影響著企業戰略目標實現的成敗。因此，為了企業戰略發展目標的實現，必須加強企業財務戰略管理，這是企業戰略管理的重要組成部分，也是企業戰略發展的最基本保障。
一、戰略財務管理與傳統財務管理的區別
新時期隨著信息技術的廣泛運用，企業對于財務管理的觀念也在發生著深刻地變化，在傳統財務管理活動基礎上逐漸形成了財務戰略管理理念，與傳統財務管理相比，戰略財務管理與傳統財務管理存在著區別：
（一）立足點不同
傳統的財務管理主要是以實現企業產品成本的最低、追求利潤的最大化為主要目標，這一管理理念沒有將企業的長遠發展趨勢納入管理范圍，這將導致企業在經營管理方面的短期行為。財務戰略是在企業戰略的框架下，為企業設計財務活動戰略和資本籌措與使用戰略，它的目標是通過資本的配置與使用為企業創造內在價值和市場價值。
（二）管理范圍不同
傳統財務管理的范圍僅限于對企業經營活動事后分析，對于企業的投資活動、籌資活動、分配職能、監督職能并未深入涉及。而財務戰略管理的范圍要廣得多，不僅涉及到以上職能，還將視線投向企業內外部環境變化中，并時刻關注市場的動向和競爭對手的信息，同時，還積極參與企業的財務戰略的制定與實施，對市場的變化隨時進行預測與分析，通過與競爭對手的比較，尋找企業的行業差距，及時對企業的發展戰略做出調整。
（三）具有不同的起點
傳統的財務管理主要是將成本、費用、利潤視為企業預算編制的起點，僅采取簡單趨勢分析法來對財務計劃進行規劃。而財務戰略管理主要是以對企業的理財環境分析和企業發展戰略的實現作為起點，根據企業發展的周期來規劃企業是采用擴張型戰略，還是實行穩健型或者防御型戰略。比如像現階段的房地產企業就不應該再實行擴張型財務戰略，而應該采用穩健型或者防御型財務戰略。
二、財務戰略管理對企業戰略發展的促進作用
（一）企業財務管理是企業戰略發展決策的數據依據
企業的戰略決策是一個十分復雜的過程，具有較高的不確定性。這就要求企業必須在科學分析的基礎上，依據詳實的數據資料對企業未來做出預測。一方面，企業不僅要了解當前的行業環境和企業的經營狀況；另一方面，還必須對企業的戰略財務管理制定出相應的計劃和目標。而企業的財務戰略管理目標又是企業戰略發展規劃的可靠的、科學的、真實的數據依據，是企業戰略決策發展的重要依據。
（二）企業財務戰略管理能夠使企業的戰略發展規劃更具有靈活性和適應性
企業制定出各種戰略方案后，企業財務管理部門應對其可行性進行評估，企業的發展戰略決策中涉及到了企業經營者對企業發展方向的觀念和想法，對企業未來的發展方向起到導向的作用，更是企業全體員工長期奮斗的具體目標。企業所面臨的發展環境瞬息萬變，而企業戰略規劃的制定并不一定能夠完全適應企業的變化，所以，企業的財務戰略管理能為企業的戰略規劃進行調整提供數據依據，使企業的戰略發展規劃更具有靈活性和適應性。
（三）企業財務戰略管理能夠是企業戰略發展順利實施的重要保證
企業戰略發展目標的順利實施還需要企業付出巨大的努力。企業戰略發展目標的確定為企業的發展指明了前進的道路和發展的方向，但是如何更好地實施還需要企業在激烈的市場競爭中進行不斷地調整和摸索，調整與摸索的依據仍舊是企業的財務數據。可見，企業長遠發展戰略目標的實現必須有企業財務管理為其保駕護航。例如：由于國家宏觀政策調控的需要，為抑制房價過快增長，出臺了許多限制性政策，財務管理者應把握政策變化趨勢，作好企業投資、融資、收益分配戰略規劃，為企業戰略決策提供數據支持。
（四）企業財務戰略管理中的成本控制是提高企業競爭力的重要依據
企業成本控制是提升企業核心競爭力的主要參數。企業的戰略通常是在保證產品盈余的情況下，盡快回收產品的投資并努力改善企業的經營效率。企業通過對戰略性成本信息的分析與利用，協助企業經營者對企業的經營狀況做出正確評價，促進企業在競爭中形成優勢，并有效控制企業成本，增強企業的市場占有率。
三、提高房地產企業財務戰略的有效措施
（一）加大在房地產企業財務戰略的實施和監督方面的力度
財務戰略的有效實施必須是建立在合理的監督和實施基礎上的。房地產企業的項目在實施中周期較長，資金的周轉時間也較長，因此，對其實施全面預算管理是十分重要的。作為房地產企業，在預算的過程中必須將國家政策和企業的戰略發展目標放在首位，對各種政策和實施方案進行全面落實，以保證企業財務戰略的順利實施。只有實現房地產企業的全面預算管理才能確保房地產企業財務戰略的有效實現。房地產企業必須將財務預算、銷售預算、生產預算進行全面有機的結合，從根本上解決房地產企業財務戰略中人事、生產、營銷等部門的戰略發展目標的實現，促進房地產企業的全面發展。
（二）全面實施房地產企業的財務激勵機制
房地產企業只有不斷的完善企業的財務激勵機制才能確保財務戰略能夠順利的轉化成企業戰略目標實現的動力。房地產企業的所有者與經營者之間是一種委托與的關系，存在很明顯的信息不對稱現象，很容易發生道德風險。因此，這就要求房地產企業必須根據經營與索取權的分享模式在房地產企業中建立起現代化的財務激勵機制，充分發揮人的潛力。例如：對企業中的部分核心員工采取股權激勵制度，解決在薪酬分配中的不足，充分發揮核心員工的積極性。再例如：采取業績考核制度，將企業的發展戰略目標按階段進行量化，把進度的完成率與員工效益掛鉤，促進企業的相關人員全力為實現企業的發展目標而努力。
（三）加強房地產企業的競爭意識與戰略觀念
房地產企業的財務戰略管理要求企業按照競爭意識的標準來處理各種問題，將企業的戰略發展視為核心目標與任務，充分發揮員工的個人潛能。因此，房地產企業要求重視企業內部的各種資源，堅持以人為本的新理念，從根本上實現企業的發展與人的發展的有機協調，樹立全新的財務經營理念，為企業的發展提供有價值的財務信息。房地產企業的理財環境是企業財務戰略有效實施的根本出發點。因此房地產企業必須高度重視理財環境的建設，全面把握財務管理的真正內涵。
（四）建立有效的房地產企業財務風險控制體系
房地產企業財務風險體系的建立將有效的緩解企業投資風險的發生。任何企業在預計財務狀況與實際財務狀況中存在著很大的差異，對于房地產企業而言，必須采取積極地財務預警體系才能保證房地產企業項目投資的順利實施。房地產企業在投資過程中，必須要對投資的項目進行可行性分析，形成項目投資的可行性分析報告，有效地降低房地產企業財務投資風險的發生。另外，對房地產企業的財務評價分析必須要進一步完善，只有全面了解房地產企業的財務狀況，才能在不同階段為企業制定出合理、科學的財務戰略目標。
總之，企業的戰略發展目標為企業確定了發展方向，企業必須以質量和服務為核心，以有效控制成本為主線，努力提高企業的核心競爭力，而企業的財務戰略管理是實現這一目標的重要保障。
參考文獻：
[1]王琦.企業財務管理目標：持續發展能力最大化[J].榆林學院學報，2008
[關鍵詞]房地產 財務風險 防范
財務風險的定義在新會計準則中是:財務風險指的是在企業的所有財務活動中,由于企業受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響,在相應的時期內,企業的實際財務狀況與預期財務狀況出現了誤差,從而造成企業經濟受到損失。而對于房地產開發企業這一具體行業,可指房地產開發企業因為財務狀況出現異常而致使企業的房地產投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定,財務風險對于房地產開發企業是影響較大的風險。對房地產企業財務風險加強防范就顯得很有必要了。
一、合理實施財務預算
房地產企業在開發經營周期過程依舊會出現很多問題,這主要是由于財務預算存在很多的不確定因素,這直接關系了發企業投資項目的成功與否,也能給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件,合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。企業財務部門在對企業做好前期預算時應該積極考慮建設的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內容都應該有個詳細地計劃,并且根據資金使用標準執行財務預算,以保證項目開發投資決策過程能夠起到良好的市場效應,讓企業根據市場制定投資決策,避免出現資金失誤而造成資金損失。在對企業進行資金預算時,企業財務部門應該參照企業的整體運作情況,對資金的需求和使用詳細地規劃,建立一個完善的企業財務預算指標體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來,對企業財務使用做好檢查、考核工作,合理調整企業的經濟運轉,讓自己的財務職能得到充分的發揮。
二、實施資金流動性管理
房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束,由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運轉,如果這一過稱中的環節資金運轉出現異常,必將阻礙了鏈條的運轉,甚至造成企業破產。這就需要企業對資金的管理給予足夠的重視,根據實際情況安排有效的資金使用計劃,確保企業日常經營能夠符合資金狀況,實現資金的有效利用。房地產資金支出數額巨大,在財務收支必須要進行嚴格的估算與審查,對資金調度合理安排,以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉,不斷優化庫存結構,盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業在經濟方面的支付能力得到加強,促進企業信譽度不斷增加,給下次融資鋪設打下良好的基礎。對費用的支出嚴格控制,杜絕鋪張浪費和使用超支的現象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業資金的運用得到有效的管理。
三、實現資金結構的優化
房地產企業應該不斷完善自己的資金結構,對于負債經營適當控制,在充分估算企業的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則,科學合理地分配外部多的儲備資金,在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性,將資產負債率降至最小,對企業的資本使用合理規劃,這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財務風險。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理,還要確保資金的回收能按時到位,這樣就能避免資金的浪費;企業還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業的運營規模得到擴大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業實現合作交流,不斷擴展投資者與企業合作的項目。這對于房地產公司的持續發展很有幫助,同時能夠不斷優化公司結構,對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。
四、增強處理風險的能力
從美國前兩年的經濟危機中我們能夠積累到很多應對危機的方式,這些都是值得中國企業深刻回味和反思。而從香港應對亞洲金融危機時所用的策略方案。從市場行情分析,房地產市場的風險與不確定因素是十分復雜不定的,這些現實情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應對風險的措施需要不斷思考、設計、應對、處理。例如:市場上多數房地產企業正在朝著規模化、集團化方向發展,而有的地區在成立房地產聯盟后企業主要還是為了能夠化解該區域的風險,防止出現財務危機,提高資金使用效率。企業需要針對市場行情進行詳細地分析,在風險出現之前做好防范措施,使得企業在度過風險時期的經濟損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個企業經營的業務項目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據企業的實際情況制定策略,這才是有效避免風險的最佳措施。
五、結語
總之,經濟利益時每個企業在經營過程中的最終目的,房地產企業在采取措施追求經濟利潤的同時也面臨著很大的市場風險,這就要求房地產開發企業對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項目、壓縮人員、等措施來應對,可以預見,“財務風險”這一問題必然在一定的時間內被廣泛關注。
參考文獻:
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【關鍵詞】房地產;財務風險;特征指標
進入本世紀以來,中國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期,在發展過程中表現出房地產企業發展快、利潤高等特點,但是由于房地產企業的快速擴張與房地產行業的政策導向性,使房地產企業在快速發展的同時也面臨著較大的財務風險。因此,從中國具體國情出發,深入研究如何在房地產企業經營過程中發現所面臨的財務風險特征,進而采取措施來避免、減輕財務風險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。
一、房地產企業財務風險概念
目前理論界對財務風險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:
狹義財務風險是指由企業負債引起的,具體來說指企業因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業利潤的可能性,通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面:企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。企業向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業或個人借入。企業在經營過程中,可以完全用自有資本來經營,即企業全部負債為零。但是,這會導致企業盈利機會的減少和發展的緩慢。在市場經濟體制下,是找不到這樣的企業的,在實際經濟生活中,負債經營在企業中是普遍存在的。
廣義財務風險,是指企業在經營及各項財務活動中,由于各種無法預計或不可控因素的存在,及財務狀況的不確定性,使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業資金運動的各個環節、企業內部經營的各個方面以及企業環境中的各個因素。其次,企業的其它風險對企業的影響最終也會通過財務成果得到反映。所以說,財務風險是企業經營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業風險的貨幣化的集中體現。
通過比較我們可以看出,廣義財務風險概念更為符合人們對財務概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務風險。財務風險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風險。對財務風險涵義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。因此,房地產企業財務風險是指房地產企業由于經營不善和財務狀況惡化而致使企業的投資以及其報酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產企業財務風險應涵蓋投資風險,籌資風險,償債風險及營業風險等。
二、房地產企業財務風險成因分析
(1)投資風險成因分析
投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。決策過程中,往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究,加之決策所依據的經濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。具體可分為兩個階段:
第一階段,企業要支付取得、開發土地并進行房地產建設所花費的各種成本費用。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性,而且受規劃限制樓層高度,周邊環境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產投資周期長,一個新建項目由于建設周期較長,在建設過程中也會遇到投資支出增加或周轉失靈的情況,這可能導致企業不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業蒙受損失。
第二階段是指在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險,能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說,房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
(2)償債風險成因分析
舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產企業為了使項目上馬,沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現,又影響償還貸款能力,使企業成本負擔加重,償債風險增大。
(3)籌資風險成因分析
①籌資規模策略不當。企業籌資規模的選擇不當會形成籌資風險。企業應當根據自身生產經營的規模大小來確定需要籌集資金的數額。投資規模大則籌資就要多,規模小則籌資就要少。倘若投資規模大而籌入資金過少,企業就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業無法獲取預期收益,甚至蒙受重大經濟損失。與此相反,如果投資規模小而企業籌入過多的債務資金,企業自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業的獲利,反而會加大企業債務負擔,增加企業資金成本,造成企業的籌資風險。
②資本結構不當。這是指企業資產總額中自有資金和借入資金比例不恰當對企業收益產生負面影響而形成的財務風險。我國現在大多數房地產企業的生產經營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結構不合理,必然會給企業帶來現時的和潛在的籌資風險。
(4)營業風險成因分析
①經營各部門協調能力不強。企業經營過程,表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在,都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業風險的存在。例如,對經營環節,房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關部門和環節,任何一個環節出現差錯,都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
②對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙,使企業的財務人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情,忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務部無法收集第一線成本基礎資料,導致成本管理工作與財務預算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業預期收益。
三、房地產企業財務風險特征指標分析
(1)有財務風險企業的篩選
本文選擇A股房地產上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據大智慧軟件萬國測評結果作為基礎樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產上市公司。考慮到現金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數據選自1999―2008年滬深兩市證交所網站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產類收入占主營業務收入的比重不小于50%作為判斷房地產企業的標準。又因為十年中房地產企業數動態變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結果如下圖1所示。
然后對圖1中的房地產行業中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續五年的凈資產收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。
由篩選結果可得到歷年符合標準公司數如表1。
(2)有財務風險企業特征指標分析
為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱,基于指標構建原則的考慮,在設計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系,以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結合房地產企業自身的特點,根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。
數據來源:中國人民銀行網
因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務指標設計原則的指導下,反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系,應包括企業的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現金流量的指標。經綜合數據分析后發現特征指標如下:
①主營業務凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產企業在增加銷售收入的同時,必須要相應獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。
在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業主營業務凈利率偏低甚至連續幾年出現負數時,反映出企業經營風險增大,需加以警戒。同時企業在擴大銷售的同時,應注意改進經營管理,提高盈利水平。
分析該指標的同時,結合了國家總體經濟狀況,行業發展趨勢,企業所處競爭環境等具體條件進行客觀判定,另外企業一定時期實際的資產負債率指標應該與預期標準的指標、和同行業的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業資產負債狀況所面臨的實際風險。因此,應該正確地確定企業合理的主營業務利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應及時進行控制。所以偏離行業主營業務凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。
②資產負債率。該指標反映了企業資產對債權人權益的保障程度。
從十年趨勢分析來看,有財務風險企業的資產負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業資產負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:
從股東的角度看,由于企業通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經營中發揮同樣的作用,所以,股東所關心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。
從經營者的立場看,如果舉債很大,超出債權人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業就借不到錢。如果企業不進行舉債,或負債比例很小,說明企業畏縮不前,對前途信心不足,利用債權人資本進行經營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當然不是盲目地借款),越是顯得企業活力充沛。
從財務風險管理的角度來看,企業應當審時度勢,全面考慮,再利用資產負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風險,在兩者之間權衡利害得失,做出正確決策。
所以,如果資產負債率過低,也會加大企業的財務風險。當企業資產負債率低于行業平均水平時,企業資產負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數值如表3所示。
③籌資凈現流與凈資產比率
從籌資凈現流與凈資產比率的走勢來看,可以分析企業未來短時間內潛藏的風險因素。自1999年以來,有財務風險的企業平均籌資能力一直處于行業水平之下,而資產負債率反映總資產中有多少是借款籌來的,體現公司長期償債能力。所以資產負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。
④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業務收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規模上會保持一定的穩定性。在企業經營規模相對穩定的情況下,管理費用率也應保持相對穩定,不易發生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業務收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。
管理費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y管理偏離率,如表5所示。
⑤營業費用率是指營業費用與主營業務收入的比率,反映了營業費用的有效性,及其變動與主營業務收入變動的相關性。營業費用率保持一定范圍內的穩定性,表明營業費用的投入是相對有效的,其變動與主營業務收入的變動是相關的。營業費用率上升在一定程度上可能反映企業所面臨的市場競爭環境更加嚴峻,也可能反映企業營業費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y營業偏離率,如表6所示。
通過以上有財務風險企業特征指標的分析,我們可以看出財務風險管理是一項艱巨而又復雜的系統工程。對待房地產企業財務風險,應是一種對風險進行動態的控制。只要企業通過加強財務風險管理,不斷提高風險防范意識和能力,才能使企業的經營管理更加有序、有效,才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
[1]單敏.上市公司財務報表分析[M].復旦大學出版社,2005.
關鍵詞：房地產；財務風險；防范
近年來，隨著我國經濟的不斷發展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產市場也得到了快速的發展。但是大量的房地產企業也存在著許多的問題，尤其是財務風險防范方面的問題。因為房地產企業的開發需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環境的在不斷的變動以及房地產企業自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產企業的財務風險存在于房地產企業財務管理的每個環節之中，這是現代房地產企業面對激烈的市場競爭的一個必然的產物。因此，如何有效地對房地產企業的財務風險進行有效的防范是房地產企業面臨的一道難題。
一.房地產企業財務風險的含義
財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業在一定的時期、一定的范圍內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。企業的財務活動貫徹與企業生產經營的整個過程之中，企業在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產生風險。財務風險是企業在財務風險過程之中必須要面臨的一個較為現實的問題，財務風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務風險。
從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、經營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動的任何一個環節和方面出現問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。
二.房地產企業財務風險存在的問題
（一）企業資本結構不當，資產負債率過高
據統計，目前房地產開發企業投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業企業的資金杠桿率僅達50%，房地產企業在資金的穩定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產企業的開發建設過程中需要大量的資金，因此房地產企業在項目開發過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業的資本結構不當。
房地產開發企業一般會用企業內部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發項目。目前，我國房地產開發企業45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產企業有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產企業的開發項目出現了問題，那么該企業的項目風險就會轉嫁到銀行，這將會對國民的經濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業借入的資金越多，其資產負債率就越高，那么企業的財務杠桿效應也就越大，同時企業的財務風險也會進一步增大。近年來，由于房地產市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產企業的監管力度不斷加大，企業貸款的約束也越來越大，導致房地產企業的資金鏈日益緊張，一旦房地產企業的資金鏈發生斷裂，此時房地產企業將陷入財務困境。
（二）企業忽略了資金的日常管理工作
目前，由于很多的房地產企業沒有編制關于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產企業日常的庫存現金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉無法取得盈利而是企業遭受到損失。另外，企業內部的管理人員和財務人員往往普遍缺乏現代的企業資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業的財務管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務核算方面上，企業面臨的潛在財務風險十分巨大。
三. 房地產企業財務風險產生的原因分析
（一）外部性財務風險
房地產企業的外部性財務風險指的是存在于房地產企業所處的外部環境中的各種各樣的風險，這些風險房地產企業通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業的內部風險因素而發生作用。如果企業所處的外部環境中的各種風險因素發生變化，那么此時房地產企業將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務風險一般包括自然風險、社會風險、經濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。
通貨膨脹對房地產企業帶來的最明顯的影響是企業的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業之間相互拖欠貨款的現象較為嚴重，企業的應收賬款數額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業若要維持簡單的再生產的正常進行，必須追加資金。
許多房地產企業在開發項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的眾多財務風險中最為重要的。企業負債經營，比如向銀行等金融機構借款或者在證券市場上發行債券，那么如果銀行的貸款利率發生波動時，企業的負債所承擔的資本成本也會發生相應的變化。
（二）房地產企業的財務管理人員對企業的財務風險特性認識不足
在開放的市場經濟條件之下，由于企業的財務風險是客觀存在的，并且企業的財務風險是難以消除，企業只要實施財務行為，那么必然就會有財務活動發生，同時伴隨著財務風險的產生。風險意識淺薄是財務風險產生的主要原因之一，目前房地產企業的很多管理人員和財務人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產生財務風險的另一個主要原因，財務決策的科學性是避免財務決策失誤的重要前提。目前，經驗決策和主觀決策現象普遍存在于許多的房地產企業，另外，在許多的房地產企業的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現象都會導致決策失誤，引起財務風險。
（三）房地產企業的內部關系沒有理順
目前，對于許多的房地產企業其內部的各種關系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產企業內部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統性，致使房地產企業內部的各個部門之間、房地產企業與其上下級企業之間，在企業資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權責不明與管理不力等問題，這就造成了企業資金使用的效率較低，企業資金流失現象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產企業的內部財務關系十分混亂，嚴重的影響了其財務管理水平。
四 房地產企業財務風險的預測和防范措施
（一）建立合理的財務預警體系
對于企業來說，發現企業財務風險的制度指的就是企業的財務風險預警體系。企業的財務風險預警體系貫穿于企業的所有經營活動之中，企業通過比較分析所收集的與經營相關的產業政策、市場競爭狀況以及企業本身的財務和生產經營狀況信息，企業可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業財務狀況的關鍵因素出現，企業的財務風險預警系統就能夠根據對大量相關信息的分析預先發出警告來提醒企業經營者提前做好準備或采取應對措施，使企業防患于未然，避免使企業的潛在風險演變成現實的損失。另外當企業的財務發生潛在的危機時，企業的財務風險預警系統不僅能夠發出預警，而且還能及時的尋找出導致企業財務狀況不佳的最根本原因，使企業的經營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業財務狀況的進一步惡化。
（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施
由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產行業的“冬天”已經來臨，對于處于“過冬”時期的房地產企業，其首要目的是要“保生存”。房地產企業應當把防范企業的財務風險作為工作的首要任務，針對企業自身的實際情況認真的分析企業所處的內外部環境，及時的調整企業的經營理念和經營預期，對一些可能出現的財務風險進行科學的預測，并且為企業設立多項風險防范機制，努力提高企業自身的生存適應能力。首先，企業的全體員工，特別是企業的領導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發現的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務決策方法。為了范企業的財務風險，應當明確企業內部各個部門在財務管理中所享有的權利以及應當承擔的責任，理清企業內部的各種財務關系，努力使企業內部各個部門各個崗位做到權責分明。其次，要調整企業的銷售策略，縮短企業銷售資金的回籠周期。三是收縮戰線，減少企業的項目開工數。四是對企業的土地存貨進行清理。對房地產企業來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業資金的利用效率。最后，企業應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。
（三）建規立章，完善內部制度
在如此復雜多變的經濟政策環境之下，房地產企業需要通過不斷的增強企業自身的抗風險能力，強化企業的風險管理水平，不斷規范企業內部制度，完善企業的法人治理結構，建立一套綜合全面系統的的財務內部控制制度，使企業能夠有效地控制財務風險，提高房地產企業的財務管理水平。首先，要設立合理的激勵與約束機制，使企業管理者、一般員工與企業三方共同的承擔企業的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業努力做到責、權、利三位一體，提高企業全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業應當建立關于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。
（四）提高管理者以及財務人員的素質與能力
管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業管理者的素質關系。決策作為企業管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關系到企業的生存與發展，并且企業的發展水平也直接取決于企業決策水平的高低。管理者作為企業決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業的經營活動進行決策，另外企業管理者的素質決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業的經營成果和經濟效益也取決于企業管理者的素質。企業管理者的能力、素質對于企業的管理活動、企業經營成果的好壞以及經營效益的好壞都有著直接的影響，對企業的經營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產企業管理層與財務人員的素質和能力的意義十分重大。
首先，企業應當努力提高房地產企業的管理者的財務管理水平。具體來說可以對企業的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業的資產負債表、損益表和現金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業自身情況以及企業所處的外部環境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面，企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使其能夠參與到企業財務活動中來；另一方面，要加強對企業現有的財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。
（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源
房地產企業不僅應當在用好企業內部的留存資金，而且還要充分利用企業自身的各項優勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業籌集到充足的資金用以進行項目開發和建設。目前企業的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數的房地產企業的主要資金來源。近期，由于國家關于房地產的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產企業的資金需求，因此對房地產企業而言努力尋找更多的融資渠道已經迫在眉睫。可以通過發行股票與債券、信托融資、房地產投資基金融資、等方式，房地產企業可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產企業不需要通過提高資產負債率的股權融資形式更加受到房地產企業的青睞。通過多元化的融資，可以使企業的資產結構得以優化，不僅發揮了負債的財務杠桿作用，又使企業的財務風險控制在可以承受的范圍內，實現了房地產企業的長期穩定的發展。（重慶市莉雅房地產開發有限公司；重慶；404100）
參考文獻：
［1］ 蔡敏妮 房地產企業應加強財務風險管理 科技信息 2010年29期
［2］ 劉茜 房地產企業財務風險的預測和防范 財經界(學術版) 2009年12期
