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第1篇

為了緩解本區(qū)動(dòng)遷安置房緊缺的矛盾，加快本區(qū)配套商品房建設(shè)步伐，規(guī)范配套商品房開發(fā)建設(shè)和供應(yīng)管理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，制定本試行辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)配套商品房的開發(fā)建設(shè)和供應(yīng)管理活動(dòng)。

本辦法所稱的配套商品房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格的政策性商品住房。

第三條（管理部門）

區(qū)房地局負(fù)責(zé)本區(qū)配套商品房建設(shè)、供應(yīng)的綜合管理和協(xié)調(diào)，并具體組織實(shí)施配套商品房項(xiàng)目用地的供應(yīng)和配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。區(qū)發(fā)展改革委、規(guī)劃局、建設(shè)交通委等相關(guān)部門按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)配套商品房開發(fā)建設(shè)的相關(guān)管理工作。

各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)具體負(fù)責(zé)本管理區(qū)域內(nèi)配套商品房建設(shè)、供應(yīng)的管理和協(xié)調(diào)。

第四條（開發(fā)建設(shè)）

配套商品房建設(shè)采取“統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作、招標(biāo)建設(shè)、企業(yè)開發(fā)”的運(yùn)作機(jī)制。

各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)應(yīng)根據(jù)本管理區(qū)域內(nèi)房屋動(dòng)遷安置的實(shí)際需求，及時(shí)研究提出本區(qū)域內(nèi)配套商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，并報(bào)區(qū)政府審批。

配套商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，由區(qū)房地局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理配套商品房項(xiàng)目確認(rèn)手續(xù)，并由區(qū)土地儲(chǔ)備中心辦理項(xiàng)目土地儲(chǔ)備手續(xù)。

配套商品房項(xiàng)目經(jīng)市房地資源管理局批準(zhǔn)確認(rèn)后，由區(qū)房地局按規(guī)定組織實(shí)施配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，并由區(qū)房地局和區(qū)土地儲(chǔ)備中心與項(xiàng)目中標(biāo)單位分別簽訂土地使用權(quán)出讓合同和征地等承包合同。

配套商品房項(xiàng)目中標(biāo)單位確定后，由中標(biāo)單位與區(qū)房地局簽訂配套商品房建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，明確配套商品房項(xiàng)目建設(shè)要求、收購(gòu)價(jià)格、交付時(shí)間等內(nèi)容。項(xiàng)目所在地的鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)會(huì)同中標(biāo)單位協(xié)調(diào)處理配套商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套等相關(guān)問題。

配套商品房的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)以“價(jià)廉物美、功能完善、環(huán)境舒適”為目標(biāo)，按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的“四高”要求進(jìn)行。

第五條（房源管理）

配套商品房房源實(shí)行按中標(biāo)價(jià)格限價(jià)收購(gòu)，按動(dòng)遷安置政策定向供應(yīng)，任何單位不得擅自銷售配套商品房。

配套商品房具備交付使用條件后，由項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）提出房源收購(gòu)單位名單并報(bào)區(qū)政府審批。房源收購(gòu)單位經(jīng)批準(zhǔn)確定后，由收購(gòu)單位與中標(biāo)單位按招投標(biāo)文件規(guī)定簽訂配套商品房收購(gòu)協(xié)議，房源由收購(gòu)單位統(tǒng)一管理，并嚴(yán)格按動(dòng)遷安置政策憑《配套商品房供應(yīng)單》銷售供應(yīng)。

第六條（房源供應(yīng)）

配套商品房供應(yīng)必須做到“政策公開、程序公開、房源公開”。

配套商品房供應(yīng)面積和價(jià)格必須嚴(yán)格按照區(qū)政府有關(guān)動(dòng)遷安置政策執(zhí)行。

（一）配套商品房可以向以下對(duì)象供應(yīng)：

1、征地拆遷居住房屋且采取貨幣補(bǔ)償安置或與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換安置方式的被拆遷人。

2、拆遷國(guó)有土地上居住房屋的被拆遷人，以及拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)墓芯幼》课莩凶馊恕?/p>

3、區(qū)政府規(guī)定的其他供應(yīng)對(duì)象。

（二）配套商品房按下列程序供應(yīng)：

1、申領(lǐng)《配套商品房供應(yīng)單》。各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)憑配套商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證向區(qū)房地局申領(lǐng)《配套商品房供應(yīng)單》。《配套商品房供應(yīng)單》應(yīng)落實(shí)專人負(fù)責(zé)管理，并按戶（套）建立明細(xì)表。

2、申請(qǐng)房源。拆遷人需要按規(guī)定使用配套商品房房源的，應(yīng)向房源所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）提出申請(qǐng)，并與房源收購(gòu)單位簽訂配套商品房供應(yīng)協(xié)議，憑協(xié)議領(lǐng)取《配套商品房供應(yīng)單》。

3、拆遷人在拆遷基地公布配套商品房的位置、套數(shù)、單價(jià)等情況。

4、符合條件的被拆遷人向拆遷人提出購(gòu)房申請(qǐng)，并提交有關(guān)證明材料。

5、拆遷人會(huì)同村（居）民委員會(huì)對(duì)被拆遷人的購(gòu)房申請(qǐng)及有關(guān)情況進(jìn)行審核。

6、被拆遷人持房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、《配套商品房供應(yīng)單》等材料，與房源收購(gòu)單位簽訂配套商品房銷售合同。

7、拆遷基地完成拆遷安置后，拆遷人應(yīng)及時(shí)將配套商品房使用情況明細(xì)表報(bào)鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）和區(qū)房地局。

第七條（剩余房源處理）

配套商品房房源應(yīng)首先確保用于本鎮(zhèn)（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）管理區(qū)域內(nèi)的動(dòng)遷安置，本區(qū)域內(nèi)房源確有剩余的，可在相鄰區(qū)域之間調(diào)劑使用。如剩余房源需向本辦法規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象以外的對(duì)象銷售的，必須報(bào)區(qū)政府審批，并報(bào)區(qū)監(jiān)察委備案。

第八條（稅費(fèi)政策）

房源收購(gòu)單位因統(tǒng)一收購(gòu)配套商品房房源而繳納的契稅，由區(qū)財(cái)政按實(shí)得部分給予補(bǔ)貼。被拆遷人按規(guī)定購(gòu)買配套商品房的，可按房屋拆遷補(bǔ)償金額抵沖購(gòu)房金額后的差額計(jì)繳契稅。

經(jīng)批準(zhǔn)，本辦法規(guī)定供應(yīng)范圍以外的對(duì)象購(gòu)買配套商品房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)繳契稅。

第九條（轉(zhuǎn)讓規(guī)定）

房地產(chǎn)交易登記部門應(yīng)當(dāng)在配套商品房產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

第十條（責(zé)任追究）

配套商品房開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法的，取消其再次參與配套商品房開發(fā)建設(shè)的資格，并由區(qū)房地局等有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。房源收購(gòu)單位違反本辦法的，由區(qū)政府通報(bào)批評(píng)，并由區(qū)監(jiān)察委追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第十一條（實(shí)施時(shí)間）

本辦法自年7月1日起施行。本辦法如與上級(jí)政府新的有關(guān)規(guī)定不相符合的，按上級(jí)規(guī)定執(zhí)行。

第2篇

一、定向限價(jià)商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價(jià)商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機(jī)頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計(jì)量到戶。

二、定向限價(jià)商品房的銷售對(duì)象：定向限價(jià)商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購(gòu)房證明只能享受一次購(gòu)房。購(gòu)房戶不得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房證明，跨區(qū)域購(gòu)買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購(gòu)買。

三、定向限價(jià)商品房的銷售價(jià)格：其銷售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案，報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對(duì)外銷售。購(gòu)房戶憑證明購(gòu)房時(shí)，一證只能購(gòu)一房，且購(gòu)房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價(jià)房計(jì)價(jià)，超出10平方米以上的面積，按商品房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的，自來水配套費(fèi)減免650元/戶，天然氣配套費(fèi)減免500元/戶。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

五、定向限價(jià)商品房的工程建設(shè)管理：市質(zhì)監(jiān)站應(yīng)制定專項(xiàng)工程質(zhì)量監(jiān)督方案，派工程質(zhì)量監(jiān)督小組對(duì)定向限價(jià)商品房建設(shè)進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督，市質(zhì)監(jiān)站涉及經(jīng)費(fèi)列入工程投資，監(jiān)理單位每月應(yīng)書面向有關(guān)部門通報(bào)質(zhì)量情況及整改意見。

第3篇

關(guān)鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個(gè)體系；內(nèi)容；途徑

中圖分類號(hào)：G271文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)

科學(xué)發(fā)展觀是新時(shí)期我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強(qiáng)調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個(gè)體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時(shí)期對(duì)檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國(guó)各個(gè)檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)管理部門來說，為了加強(qiáng)預(yù)售商品房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實(shí)維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個(gè)重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時(shí)期檔案工作特點(diǎn)，符合社會(huì)發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個(gè)體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對(duì)于房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實(shí)的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識(shí)，同時(shí)還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個(gè)體系”建設(shè)理論與實(shí)踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門在新時(shí)期檔案管理工作與社會(huì)的全面接軌做出努力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。

二、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實(shí)現(xiàn)其“三個(gè)體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)工作活動(dòng)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認(rèn)真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進(jìn)行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。

（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)

以往在房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動(dòng)服務(wù)情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)。隨著電子計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會(huì)的檔案利用體系，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)

房地產(chǎn)管理部門在進(jìn)行商品房備案檔案建設(shè)管理時(shí)，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實(shí)現(xiàn)被登記人個(gè)人信息的保密，保證備案登記信息不會(huì)隨意流出，嚴(yán)格遵守國(guó)家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機(jī)制與對(duì)應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時(shí)對(duì)商品房備案檔案資料進(jìn)行搶救和保護(hù)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會(huì)普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個(gè)體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門全面開展商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)商品房備案檔案“三個(gè)體系”的有效途徑：

（一）快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型

首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個(gè)體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會(huì)接軌，就必須加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時(shí)在單位里盡最大努力爭(zhēng)取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門員工及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學(xué)術(shù)等活動(dòng)，通過多種形式實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級(jí)。

（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式

創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對(duì)檔案自動(dòng)檢索等技術(shù)進(jìn)行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購(gòu)房者的要求和建議出發(fā)，實(shí)現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開展。加強(qiáng)檔案利用服務(wù)工作的展開，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。

（三）推動(dòng)房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)

過去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點(diǎn)，但是隨著國(guó)家在“十二五”提出的“三個(gè)體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢(shì)在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個(gè)平臺(tái)，為房地產(chǎn)管理部門的檔案管理和利用提供方便、準(zhǔn)確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強(qiáng)商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)。首先，按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)制定房地產(chǎn)管理部門的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化接口，為檔案數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對(duì)現(xiàn)有庫存的檔案資料進(jìn)行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對(duì)新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時(shí)按照國(guó)家《電子文件管理暫行辦法》進(jìn)行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案?jìng)浞荩坏谒模訌?qiáng)商品房備案檔案保管的安全措施，對(duì)重要檔案開展異地異質(zhì)保管。

（四）重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)

檔案管理工作需要有人才隊(duì)伍做保障，在我國(guó)檔案“三個(gè)體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，專業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門在招聘人才時(shí)必須注意人才的專業(yè)性，同時(shí)要注重對(duì)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對(duì)檔案管理人員進(jìn)行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會(huì)發(fā)展動(dòng)態(tài)同步。同時(shí)，對(duì)商品房備案檔案人員實(shí)行涉及房地產(chǎn)管理部門各個(gè)專業(yè)知識(shí)的入門培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對(duì)象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項(xiàng)平凡而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎渲匾圆谎远鳎康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊(duì)伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進(jìn)商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對(duì)性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動(dòng)房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實(shí)現(xiàn) 商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳敏.檔案資源體系建設(shè)存在“六不到位”及對(duì)策[J].蘭臺(tái)世界，2013，29：111-112.

[2]曹靜.淺談檔案文化與“三個(gè)體系”建設(shè)的相互關(guān)系[A].國(guó)家檔案局.檔案與文化建設(shè)：2012年全國(guó)檔案工作者年會(huì)論文集（下）[C].國(guó)家檔案局：，2012：5.

第4篇

一、定向限價(jià)商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價(jià)商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機(jī)頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計(jì)量到戶。

二、定向限價(jià)商品房的銷售對(duì)象：定向限價(jià)商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購(gòu)房證明只能享受一次購(gòu)房。購(gòu)房戶不得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房證明，跨區(qū)域購(gòu)買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購(gòu)買。

三、定向限價(jià)商品房的銷售價(jià)格：其銷售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案，報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對(duì)外銷售。購(gòu)房戶憑證明購(gòu)房時(shí)，一證只能購(gòu)一房，且購(gòu)房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價(jià)房計(jì)價(jià)，超出10平方米以上的面積，按商品房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的，自來水配套費(fèi)減免650元/戶，天然氣配套費(fèi)減免500元/戶。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

第5篇

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市建設(shè)綜合開發(fā)，經(jīng)營(yíng)、銷售商品房的所有單位及有關(guān)管理部門，均應(yīng)遵守本辦法。

第三條  商品房銷售價(jià)格行為，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、誠(chéng)實(shí)信用、正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的原則。

商品房銷售價(jià)格應(yīng)以開發(fā)成本為基礎(chǔ)，加合理利潤(rùn)、結(jié)合供求和國(guó)家有關(guān)政策制定。

商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)樓層、朝向確定的商品房差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

第四條  商品房銷售價(jià)格管理采取直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制，保護(hù)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷價(jià)格。

根據(jù)不同情況商品房?jī)r(jià)格分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第五條  安居工程住宅和國(guó)家征購(gòu)住宅實(shí)行政府定價(jià)，由市物價(jià)局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委）會(huì)同有關(guān)部門審批。

第六條  普通商品住宅（不含公寓、別墅、四合院等高檔商品住宅）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，由市物價(jià)局、市建委會(huì)同市計(jì)劃委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市計(jì)委）等有關(guān)部門定期。政府指導(dǎo)價(jià)每年第一季度末。

普通商品住宅的政府指導(dǎo)價(jià)格是市物價(jià)局、市建委、市計(jì)委在掌握全市各區(qū)域商品住宅開發(fā)建設(shè)成本基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，面向全市的各區(qū)域商品住宅的銷售指導(dǎo)價(jià)格。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格的普通商品住宅為平均每套建筑面積不大于120平方米的商品住宅。

第七條  除上述第五條、第六條規(guī)定以外的各類商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。

第八條  實(shí)行政府定價(jià)的商品房，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)完工前同時(shí)向市物價(jià)局、市建委申報(bào)銷售價(jià)格。

市物價(jià)局、市建委在收到正式報(bào)告后30個(gè)工作日內(nèi)做出正式批復(fù)。

第九條  實(shí)行政府定價(jià)的商品房，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申報(bào)內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目總說明（包括項(xiàng)目地點(diǎn)、四至、建設(shè)規(guī)模、配套工程、綜合環(huán)境及該商品房預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)格、竣工交付日期等）；

2、商品房成本稅費(fèi)報(bào)價(jià)表；

3、政府批地文件；

4、建筑施工合同；

5、市政管網(wǎng)綜合圖；

6、詳細(xì)規(guī)劃總平面圖（含附屬和配套工程明細(xì)）；

7、要求報(bào)送的其它有關(guān)文件和資料。

第十條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的商品房，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在向市房屋土地管理局申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證之前，須將預(yù)售（銷售）價(jià)格向市物價(jià)局、市建委備案。

第十一條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的商品房，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)備案內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目總說明（內(nèi)容同第九條有關(guān)規(guī)定）；

2、項(xiàng)目成本稅費(fèi)報(bào)價(jià)表；

3、計(jì)、建兩委批準(zhǔn)的商品房建設(shè)計(jì)劃文件；

4、市規(guī)劃局和市建委核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證；

第十二條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格的商品房，銷售價(jià)格在指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價(jià)格超過指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定的浮動(dòng)幅度的，須經(jīng)市物價(jià)局、市建委審批后銷售。

第十三條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的商品房，其成交價(jià)格在發(fā)生首次交易后30個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)向市物價(jià)局、市建委備案。

第十四條  商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，售房者必須備有售房?jī)r(jià)格說明書并向購(gòu)房者明示。售房?jī)r(jià)格說明書內(nèi)容包括：

1、商品房使用面積單價(jià)和建筑面積單價(jià)；

2、樓層、朝向價(jià)格增減系數(shù)；

3、座落位置、房型簡(jiǎn)圖、整套建筑面積（含比例分?jǐn)偣妹娣e）和使用面積；

4、商品房?jī)r(jià)格外代收代付的具體收費(fèi)項(xiàng)目（含分?jǐn)傂缘捻?xiàng)目）與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

5、擬定的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。

售房?jī)r(jià)格說明書文本由北京市物價(jià)檢查所統(tǒng)一監(jiān)制。

第十五條  商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成外的代收代付費(fèi)用，屬于政府定價(jià)的收費(fèi)項(xiàng)目，必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)代收；屬于分?jǐn)傂再|(zhì)的，只能按實(shí)際發(fā)生的直接成本（費(fèi)用）合理分?jǐn)偅坏妙~外加收任何名目的費(fèi)用。

第十六條  凡向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的進(jìn)入商品房成本和價(jià)格的行政性、事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須按《北京市行政事業(yè)收費(fèi)管理?xiàng)l例》和《國(guó)家計(jì)委關(guān)于禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂收費(fèi)抑制商品房?jī)r(jià)格不合理上漲的通知》的有關(guān)規(guī)定，報(bào)市物價(jià)局批準(zhǔn)后執(zhí)行。未經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目及政府明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及商品房購(gòu)買者應(yīng)拒絕交納，并向有關(guān)部門舉報(bào)。

第十七條  商品房銷售合同應(yīng)標(biāo)明銷售價(jià)格，其它涉及價(jià)格（收費(fèi)）的內(nèi)容應(yīng)寫入合同有關(guān)條款或附件。銷售合同一經(jīng)簽訂，售房者和購(gòu)房者必須履行合同規(guī)定的義務(wù)，任何一方不得以商品房市場(chǎng)價(jià)格漲落、建筑成本變化等為由，擅自變更合同簽訂的銷售價(jià)格。

第十八條  未經(jīng)市物價(jià)局、市計(jì)委、市建委批準(zhǔn)，銷售商品房不得冠以平價(jià)房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名稱，誤導(dǎo)蒙騙購(gòu)房者。

第十九條  銷售商品房不得有下列行為：

1、不執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）擅自漲價(jià)或亂收費(fèi)用；

2、采取不公平競(jìng)爭(zhēng)手段將應(yīng)在商品房?jī)r(jià)格內(nèi)包含的成本（費(fèi)用），改為在價(jià)外另行收取；

3、違反代收代交規(guī)定，牟取非法利益；

4、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；不按規(guī)定使用售房?jī)r(jià)格說明書、或者使用虛假手續(xù)、不規(guī)范的標(biāo)價(jià)手段蒙騙購(gòu)房者；

5、虛置成本、短給面積、進(jìn)行價(jià)格欺詐的；

6、不按規(guī)定申報(bào)備案成交價(jià)格、預(yù)售價(jià)格的；

7、其它違反本辦法的行為。

對(duì)價(jià)格違法行為由物價(jià)檢查部門按有關(guān)法律、法規(guī)和政府規(guī)章進(jìn)行查處。

第6篇

年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定》修正）

第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）本辦法第五條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第7篇

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。

第九條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。

（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；

（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

第8篇

第二條縣城區(qū)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房等保障性住房配建適用本辦法。

第三條廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房等保障性住房配建，是在縣城區(qū)商品房開發(fā)項(xiàng)目用地招拍掛時(shí)，將配建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房及公共租賃住房作為土地出讓條件之一，由土地競(jìng)得人根據(jù)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和公共租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，按規(guī)定比例配套建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和公共租賃住房。

第四條保障性住房配建列入用地掛牌條件，由開發(fā)企業(yè)按掛牌條件規(guī)定，建成后交給政府分配，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

第五條縣國(guó)土、建設(shè)、財(cái)政、價(jià)格等部門按各自職責(zé)共同負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。縣價(jià)格部門會(huì)同縣建設(shè)部門制定保障性住房?jī)r(jià)格，報(bào)縣政府同意后執(zhí)行。縣建設(shè)部門負(fù)責(zé)配建項(xiàng)目銷售分配工作。

第六條根據(jù)出讓土地面積的大小，按建筑面積2%—5%的比例配套建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和公共租賃住房。縣建設(shè)部門在制定項(xiàng)目用地規(guī)劃時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目用地的建筑密度、容積率、規(guī)劃建筑面積，提出配建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房面積指標(biāo)。

第七條縣國(guó)土資源部門在公開招標(biāo)、掛牌或拍賣商品房建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在出讓公告中約定配建要求：

（一）配建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和公共租賃住房的土地、房屋面積；

（二）配建房建成時(shí)限；

第八條縣國(guó)土部門應(yīng)及時(shí)將含廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房項(xiàng)目的土地出讓及用地競(jìng)得企業(yè)情況函告縣建設(shè)部門。

第九條配建項(xiàng)目實(shí)行總承包。由縣建設(shè)部門依據(jù)土地出讓公告，代表縣政府就保障性住房的具體建設(shè)事宜與項(xiàng)目用地競(jìng)得企業(yè)簽訂配建合同。

第十條配建企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地出讓資料及配建合同，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告向縣發(fā)展和改革部門申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批。

第十一條縣建設(shè)部門在審查廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房設(shè)計(jì)方案時(shí)，要同時(shí)審查其是否符合土地出讓及配建合同的要求，不符合時(shí)予以糾正，否則不予審批。

第十二條配建的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房按相關(guān)規(guī)定減免行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

第十三條配建的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由縣建設(shè)部門按合同要求進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后辦理交接手續(xù)。

第十四條縣建設(shè)部門憑相關(guān)資料辦理配建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和公共租賃住房的國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。

第9篇

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會(huì)公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國(guó)有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

上述對(duì)合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買賣合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？

對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。