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第1篇

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期，已由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，成本不斷提升同時(shí)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。這里面的原因有很多：政策因素、市場(chǎng)因素、決策因素、管理因素等等。其中對(duì)于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期，充滿了不確定性，這對(duì)合約管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合約管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著重要的意義和深遠(yuǎn)的影響。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)及意義：

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)一般是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。

具體來(lái)說(shuō)就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)設(shè)定預(yù)期利潤(rùn)從而制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合約規(guī)劃，并以此為目標(biāo)制定合約簽署計(jì)劃。合約簽署后對(duì)合約的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理：分為簽約前計(jì)劃管理、簽約后過(guò)程管理的全過(guò)程管理。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的意義：

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面：

1.3對(duì)于企業(yè)：

1.3.1 最顯而易見(jiàn)的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個(gè)最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象；

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個(gè)很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；合同管理通過(guò)控制隨意的決策，通過(guò)對(duì)合對(duì)方的準(zhǔn)確分析判斷，通過(guò)科學(xué)的談判對(duì)策，通過(guò)對(duì)合同條款的的合理設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)旅行過(guò)程中集體問(wèn)題的妥善處理，通過(guò)合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對(duì)于管理人員：

1.4.1了解項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程的合同組成；

1.4.2 了解企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用組成；

1.4.3 掌握項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)行狀態(tài)、進(jìn)度；

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類：

2.1 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分為：

2.1.1 項(xiàng)目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測(cè)繪合同、設(shè)計(jì)合同等

2.1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間合同：建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同等

2.1.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期合同：銷售租賃合同、委托經(jīng)營(yíng)管理合同等

2.2 根據(jù)項(xiàng)目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同：

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項(xiàng)目合約規(guī)劃的依據(jù)：

3.1.1 根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告以及投資決策文件，確定項(xiàng)目最高拿地價(jià)格，并以此參與項(xiàng)目土地競(jìng)標(biāo)，競(jìng)標(biāo)成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

3.1.2 方案設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件，確定最少自有資金數(shù)額，已經(jīng)融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本控制方案。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，倒排計(jì)劃，確定最遲合約簽訂時(shí)間完成項(xiàng)目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目成本方案，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)階段合約的預(yù)計(jì)合同金額；

3.1.5 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商方案，確定營(yíng)銷、招商等活動(dòng)確定合約預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額；

3.1.6 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范方案，確定需要注意防范風(fēng)險(xiǎn)部分的相關(guān)合同的預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額。

由以上項(xiàng)目信息完成項(xiàng)目整體合約規(guī)劃：

3.2 根據(jù)項(xiàng)目合約規(guī)劃的安排推進(jìn)合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據(jù)合約規(guī)劃的安排，在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)先對(duì)擬簽合同的合作伙伴進(jìn)行篩選。隨著越來(lái)越多的項(xiàng)目建成完工，合作伙伴資料庫(kù)就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時(shí)候就相對(duì)輕松，而且通過(guò)項(xiàng)目合約的監(jiān)控反饋，還能給合作伙伴進(jìn)行評(píng)分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個(gè)擬簽署合同的細(xì)節(jié)及相關(guān)簽約要點(diǎn)，如：

建設(shè)工程施工合同簽約要點(diǎn)

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款

建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)已被批準(zhǔn)只能分包部分工程給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的合同整體性的審查：合法性分析、完備性分析、公正性分析、準(zhǔn)確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務(wù)防范工程承包合同風(fēng)險(xiǎn)索賠范圍

第2篇

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度越來(lái)越快，住宅、商業(yè)、工業(yè)的需求，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)和管理較為復(fù)雜，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，管理好房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理便顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：

內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)問(wèn)題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題。目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火暴，企業(yè)利潤(rùn)可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺(jué)得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法挽回的損失，對(duì)一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問(wèn)題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過(guò)程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門(mén)人員處理、監(jiān)督每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時(shí)也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來(lái)容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對(duì)企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門(mén)的事情，在監(jiān)管的過(guò)程中需要許多的部門(mén)共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

（三）對(duì)合同管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對(duì)合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對(duì)合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對(duì)合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時(shí)更沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對(duì)合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門(mén)職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們?cè)谒枷肷蠈?duì)合同管理的工作加以重視，時(shí)刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個(gè)專門(mén)的部門(mén)對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門(mén)的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實(shí)踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來(lái)制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個(gè)合同的完整性，又要注重合同中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，著實(shí)處理合同簽署后的每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強(qiáng)對(duì)合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對(duì)制定合同的規(guī)范非常熟悉，對(duì)合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個(gè)條款對(duì)雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對(duì)方的各方面情況，確保對(duì)方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實(shí)有效；最后，對(duì)于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個(gè)流程順利進(jìn)行。2、對(duì)合同制定中的監(jiān)督，要對(duì)合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門(mén)及人員對(duì)合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對(duì)，等等。3、合同履行過(guò)程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對(duì)方有欺詐行為，或國(guó)家政策變更、市場(chǎng)變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對(duì)方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門(mén)及人員與對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過(guò)法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時(shí)將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來(lái)，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問(wèn)題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問(wèn)題，防患于未然。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，人事、財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)部門(mén)都會(huì)存在不同的問(wèn)題。但是比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問(wèn)題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)相對(duì)適用的方法，對(duì)解決該問(wèn)題時(shí)可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問(wèn)題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位［J］.交通標(biāo)準(zhǔn)化，2004.10.

［2］鄧亞吳，張濤.基于VaR方法對(duì)房地產(chǎn)公司樣本數(shù)據(jù)的建立［J］.智富時(shí)代，2015.S1.

第3篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是通過(guò)企業(yè)投入資金購(gòu)買(mǎi)土地，經(jīng)過(guò)專業(yè)人員策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和銷售獲得投資利潤(rùn)的過(guò)程；目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒(méi)有勘察、設(shè)計(jì)、施工等能力，很大部分的工作必須通過(guò)合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題

1、缺乏合約意識(shí)。

我國(guó)曾長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法治經(jīng)濟(jì)，在商業(yè)領(lǐng)域合同即是法，在建設(shè)工程中貫徹法治理念，實(shí)施“合同之治，契約之理”是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現(xiàn)象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經(jīng)結(jié)束了。在遇到問(wèn)題時(shí)，很少有人會(huì)去對(duì)應(yīng)合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應(yīng)當(dāng)如何處理。往往依據(jù)經(jīng)驗(yàn)、依據(jù)習(xí)慣處理，靠人情做文章。認(rèn)為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。

2、合同很難嚴(yán)格履行

我國(guó)目前工程管理、合同管理整體水平不高，無(wú)論是房地產(chǎn)公司、還是施工單位都很難嚴(yán)格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產(chǎn)公司工程款不及時(shí)支付、施工單位工作質(zhì)量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協(xié)商解決的辦法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過(guò)程中，缺乏有效的審查、控制；經(jīng)常造成合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執(zhí)行流于形式等現(xiàn)象發(fā)生。

4、缺少綜合專業(yè)素質(zhì)高的合同管理人才

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，具備工程、法律、成本等專業(yè)知識(shí)的復(fù)合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專業(yè)方面的知識(shí)，缺乏工程管理及法律方面的專業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點(diǎn)

1、合同管理的時(shí)間跨度大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。項(xiàng)目從拿地至竣工交付小業(yè)主所經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，其對(duì)應(yīng)的合同同樣具有履行時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

2、合同管理內(nèi)容的多樣性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容、形式各不相同。每種類型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同。如施工類合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門(mén)窗合同等。

3.合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，合同價(jià)格高，使合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。合同管理得好，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金。

4、合同管理受外界影響大，風(fēng)險(xiǎn)大；

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及面廣，受外界環(huán)境的影響大，如經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以預(yù)測(cè)，不能控制，但都會(huì)妨礙合同的正常實(shí)施，造成經(jīng)濟(jì)損失。如：受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度的措施，這務(wù)必影響合同的正常履行。

5、合同管理涉及部門(mén)、人員多

合同管理在企業(yè)內(nèi)部幾乎涉及各個(gè)部門(mén)、人員。在外部涉及到勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、銀行、監(jiān)理單位、購(gòu)房者及政府相關(guān)部門(mén)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理方法

1、增強(qiáng)合約意識(shí)

合約意識(shí)是一個(gè)企業(yè)管理水平高低的重要體現(xiàn)，嚴(yán)格實(shí)施“合同之治，契約之理”。出現(xiàn)糾紛時(shí)，依據(jù)合同辦事，而不是通過(guò)人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時(shí)，在合同條款中須認(rèn)真推敲和詳細(xì)約定，做到“有言在先”、“丑話說(shuō)在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)適當(dāng)考慮承包人的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，而不能利用自身的強(qiáng)勢(shì)地位把一些明顯不合理的要求強(qiáng)加于對(duì)方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。對(duì)合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過(guò)程和執(zhí)行后的評(píng)估全流程依法有序的進(jìn)行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過(guò)程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。

3、培養(yǎng)或引進(jìn)高素質(zhì)的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同時(shí)有是專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)的極為復(fù)雜的管理工作。要保證企業(yè)合同管理的成功，企業(yè)就必須有一批從事合同管理方面的高素質(zhì)人才。企業(yè)可依照合同管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔(dān)任合同管理人員，也可以通過(guò)公開(kāi)考評(píng)和競(jìng)爭(zhēng)招聘方式選拔人員。在使用過(guò)程中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在這個(gè)崗位上。

4、建立標(biāo)準(zhǔn)化合同

制定出符合公司實(shí)際情況的標(biāo)準(zhǔn)化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環(huán)節(jié)節(jié)約大量的時(shí)間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)，提高合同管理的效率。

在合同標(biāo)準(zhǔn)化的具體實(shí)施上，我們應(yīng)采用2\8原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目中20%的合同往往占據(jù)了80%的成本支出，凡事抓重點(diǎn)和主干，我們將這20%的重點(diǎn)合同和其他一些必要性合同進(jìn)行各自分類和同類合同比較分析，參照本公司的特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)，研究制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同格式和框架，并以此生成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同模板。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析本企業(yè)合同管理中存在的問(wèn)題，改變固有的合同管理思維；結(jié)合公司的特點(diǎn)并運(yùn)用科學(xué)的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的合同風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的盈利及可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

參考文獻(xiàn)

1、李少艾.合同標(biāo)準(zhǔn)化讓成本管控游刃有余.明源地產(chǎn)，2009年10月.

第4篇

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社會(huì)資金不斷涌入，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，如何加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制提升管理效率是每個(gè)企業(yè)做強(qiáng)做大的必經(jīng)之路。絕大多數(shù)企業(yè)收入、成本都是通過(guò)合同來(lái)約定，房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，尤其施工合同金額大、履約時(shí)間長(zhǎng)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)加大合同管理為研究對(duì)象，希望通過(guò)本文的研究為相關(guān)企業(yè)提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

合同是企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的反映，是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)起點(diǎn)到終點(diǎn)的規(guī)范和約束。合同管理是指對(duì)合同進(jìn)行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進(jìn)行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。合同管理不僅僅關(guān)注合同的訂立內(nèi)容，還關(guān)注合同簽訂前的準(zhǔn)備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理大致存在下列問(wèn)題。1.相關(guān)主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查包括承辦方的信用審核和資質(zhì)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目合同簽訂之前的擬定環(huán)節(jié)、相關(guān)主體的資質(zhì)和履約能力等等直接關(guān)系到盈利能力。房地產(chǎn)公司倘若在擬定合同前，忽視了對(duì)合作方的審核，很容易埋下合同風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致內(nèi)控管理機(jī)制失效，甚至影響房地產(chǎn)公司的正常經(jīng)營(yíng)。因此，如何加大對(duì)合同主體的審核機(jī)制是房地產(chǎn)工作簽訂合同之前的重要內(nèi)容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質(zhì)，也缺少固定的營(yíng)運(yùn)場(chǎng)地，“皮包公司”僅僅是通過(guò)利用某些大型施工企業(yè)騙得發(fā)包方對(duì)施工方的信任，倘若房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對(duì)其的資質(zhì)審查，很容易影響其后續(xù)的盈利能力。2.合同文本內(nèi)容不細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)。合同是企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的規(guī)范和約束，若合同條款內(nèi)容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個(gè)利益主體處于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮選擇對(duì)自身最有利的履約方式，相關(guān)的糾紛矛盾也將隨之發(fā)生。3.合同重簽訂，輕執(zhí)行，違約風(fēng)險(xiǎn)加大。合同生效后，其合同主體便需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的施工合同、銷售合同等履約時(shí)間長(zhǎng)達(dá)好幾年，部分企業(yè)在合同簽訂后對(duì)履約的條件、時(shí)間、違約條款等關(guān)鍵要素沒(méi)有持續(xù)跟蹤，導(dǎo)致出現(xiàn)未按合同履約或者違約現(xiàn)象。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預(yù)算，后續(xù)的工程款無(wú)法按約支付，導(dǎo)致拖欠工程款、農(nóng)民工工資和延期竣工交房等問(wèn)題，引起了嚴(yán)重的訴訟案件，拉低了該房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，造成了無(wú)法挽回的經(jīng)濟(jì)損失。4.合同保管零散，缺乏系統(tǒng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，根據(jù)合同標(biāo)的物可分為采購(gòu)合同、施工合同、勘察設(shè)計(jì)合同、廣告宣傳合同等、不動(dòng)產(chǎn)銷售及租賃合同等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的合同在各個(gè)部門(mén)各個(gè)經(jīng)辦人員手中零散保管，沒(méi)有系統(tǒng)保管管理，不能從既往的合同中分析總結(jié)收入成本的有效數(shù)據(jù)，甚至出現(xiàn)合同缺失導(dǎo)致合同履行缺乏依據(jù)的情況。

三、基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司加強(qiáng)合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指對(duì)合同進(jìn)行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進(jìn)行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參照企業(yè)內(nèi)部控制制度，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展階段，制定職責(zé)明確、分工合理的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)需依據(jù)各個(gè)部門(mén)的職能，科學(xué)規(guī)劃合同商榷、草擬、審批、履約、保管等合同管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行部門(mén)，明確每個(gè)部門(mén)在合同管理過(guò)程中的職責(zé)，需要注意的一點(diǎn)是財(cái)務(wù)部門(mén)一定要對(duì)合同有前期介入或者審批，并由獨(dú)立部門(mén)（比如審計(jì)部或者風(fēng)控部）對(duì)前面各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行程序監(jiān)督或過(guò)程監(jiān)督，由此形成全面的系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)的合同管理，減少企業(yè)的合同風(fēng)險(xiǎn)。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意識(shí)主要包括法律意識(shí)的宣傳培養(yǎng)，也包括合同條款內(nèi)容中對(duì)法律法規(guī)的遵守和運(yùn)用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)可定期組織員工學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)，在日常合同管理環(huán)節(jié)中，培養(yǎng)員工法律和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高員工的法律知識(shí)水平。另一方面，可以設(shè)置專門(mén)的法務(wù)部門(mén)或者外聘法律顧問(wèn)，對(duì)重要或者一定金額以上的合同參與合同草擬或者對(duì)合同出具法律專業(yè)意見(jiàn)或建議，彌補(bǔ)具體業(yè)務(wù)部門(mén)在法律條文上的知識(shí)空白或欠缺。3.強(qiáng)化合同管理的監(jiān)督機(jī)制。強(qiáng)化合同管理監(jiān)督機(jī)制可從組織架構(gòu)和內(nèi)控措施入手，房地產(chǎn)企業(yè)可指定或者新增合同管理的監(jiān)管部門(mén)，合同監(jiān)管部門(mén)要定期或者不定期對(duì)進(jìn)入供應(yīng)商目錄庫(kù)的合作方資質(zhì)的審查、合同審批的程序、合同的執(zhí)行、合同的保管歸檔進(jìn)行檢查，詳盡落實(shí)合同管理的內(nèi)容，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同管理中存在的問(wèn)題，責(zé)令相關(guān)部門(mén)及責(zé)任人改正工作糾正偏差。4.提升合同管理的電子信息化水平。房地產(chǎn)企業(yè)合同繁多，有條件的企業(yè)要利用信息技術(shù)進(jìn)行合同管理，比如委托開(kāi)發(fā)或者購(gòu)買(mǎi)專門(mén)的合同管理軟件，逐步實(shí)現(xiàn)合同管理的程序化和電子化。尚不具備條件的企業(yè)也應(yīng)分類建立合同臺(tái)賬，比如施工合同臺(tái)賬、不動(dòng)產(chǎn)銷售合同臺(tái)賬、不動(dòng)產(chǎn)租賃合同臺(tái)賬、廣告宣傳合同臺(tái)賬等，對(duì)合同主體、標(biāo)的、金額、付款方式、保證金、已收付款、最終結(jié)算價(jià)、是否履行完畢等關(guān)鍵因素進(jìn)行登記，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的集成與匯總，提高合同管理效率。5.提高房地產(chǎn)企業(yè)的合同履約能力。房地產(chǎn)企業(yè)合同簽訂后，承辦部門(mén)便需積極開(kāi)展合同的交底工作，交底工作是需將合同內(nèi)容細(xì)化至每個(gè)部門(mén)和員工，保證合同條款正確有效執(zhí)行，全方位樹(shù)立員工的合同管理意識(shí)。例如，合同履約部門(mén)需落實(shí)合同履行義務(wù)，在履約時(shí)需堅(jiān)持安全性、謹(jǐn)慎性原則，加大對(duì)各類文件管理的同時(shí)，收管文件原件，并做好相關(guān)文件交接記錄，例如施工項(xiàng)目的簽證、設(shè)計(jì)等等，保管與之相關(guān)的資料，切實(shí)防范合同履約的法律風(fēng)險(xiǎn)。再如，財(cái)務(wù)管理部門(mén)加大對(duì)流動(dòng)資金的管理力度、及時(shí)監(jiān)管價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)、及時(shí)關(guān)注尾款結(jié)算、保證金收回等情況，提醒履約部門(mén)做好收尾工作，這些都可實(shí)現(xiàn)合同管理的“閉環(huán)管理”。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在保證自身權(quán)益的同時(shí)，還需重視合同糾紛的索賠機(jī)制，在施工項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，可由組成驗(yàn)收隊(duì)伍小組，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，杜絕流于形式的驗(yàn)收方式，加大對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量把控，減少日后客戶的投訴和索賠糾紛。最后，針對(duì)我國(guó)法律政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)此加以重視，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向性合同管理理念，預(yù)防可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其可能發(fā)生的違約問(wèn)題盡快解決，并擬定解決方案，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)履行抗辯權(quán)時(shí)，倘若由于房地產(chǎn)企業(yè)的原因引起的合同履約方面存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需積極彌補(bǔ)合同，防止違約行為的發(fā)生。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的增強(qiáng)，合同管理也逐步成為其內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需加大對(duì)合同的管理力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］劉哲.財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的作用［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2018，（30）：156＋158.

第5篇

關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 合同管理 重要性 如何管理

一、合同管理在財(cái)務(wù)管理上的重要性

合同是商品交換的法律形式，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通過(guò)合同形式來(lái)體現(xiàn)。企業(yè)合同管理是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的有效管理。合同管理關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的成敗與信譽(yù)，因此企業(yè)必須重視合同管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)合同管理尤為重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)除一些日常費(fèi)用支出外，其余大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是通過(guò)簽訂合同來(lái)完成的，例如銷售不動(dòng)產(chǎn)、支付工程款等，都需要通過(guò)簽訂合同來(lái)實(shí)行資金流轉(zhuǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)合同管理可以對(duì)房地產(chǎn)的各個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，又可以對(duì)房地產(chǎn)的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)作進(jìn)行有效管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，合同管理與財(cái)務(wù)管理緊密相連，是財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)重要組成部分，所以加強(qiáng)合同管理就是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。具體地說(shuō)，合同管理在財(cái)務(wù)管理上的重要性，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)。

（一）資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性大，大額的資金都是依據(jù)合同來(lái)進(jìn)行支付的。只有加強(qiáng)合同管理，熟悉合同條款的相關(guān)內(nèi)容，才能準(zhǔn)確知道每一筆大額資金的支付時(shí)間，為制定資金計(jì)劃提供寶貴的第一手資料。

在為制定資金計(jì)劃起到重要作用的同時(shí)，合同管理也可以為資金支付提供可靠的依據(jù)。加強(qiáng)合同管理，可以準(zhǔn)確的支付每一筆合同款項(xiàng)。在支付這一筆合同款項(xiàng)時(shí)，也能根據(jù)合同條款，知道整個(gè)合同金額是多少，已經(jīng)支付多少，還有多少?zèng)]有支付。這樣就能控制企業(yè)在合同款項(xiàng)上的支付風(fēng)險(xiǎn)，因此說(shuō)，合同管理是控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要步驟。

（二）項(xiàng)目管理

合同是項(xiàng)目決算的前提，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言一個(gè)工程項(xiàng)目結(jié)束后，往往要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行事后決算。做好事后決算，就需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目期間簽訂的所有合同進(jìn)行梳理。通過(guò)對(duì)合同的整理來(lái)確定該項(xiàng)目簽訂了多少合同金額，哪些合同在項(xiàng)目施工過(guò)程中因發(fā)生簽證等情況增加了合同金額的，每一筆合同金額的實(shí)際支付情況，后續(xù)還須支付多少金額，還有沒(méi)有未簽訂的一些工程整改合同，等等。通過(guò)對(duì)合同進(jìn)行以上的整理，就能明確整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本，確定該項(xiàng)目利潤(rùn)，明確該項(xiàng)目的贏利情況，也為下一個(gè)項(xiàng)目提供寶貴的一手資料。加強(qiáng)合同管理，清晰齊全的合同資料是項(xiàng)目決算的必要條件。

二、加強(qiáng)合同管理的措施

基于以上幾點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)里，合同管理對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，具有非常重要的意義。那么，如何加強(qiáng)合同管理？擬從以下幾個(gè)方面來(lái)探討。

（一）財(cái)務(wù)部確定專人進(jìn)行合同管理

合同管理人員不僅僅是一個(gè)檔案管理人員，而是一個(gè)財(cái)務(wù)管理人員。合同管理人員的職責(zé)，不僅是對(duì)合同進(jìn)行整理、記錄、歸檔，還包括對(duì)合同要素進(jìn)行審核。審核合同金額是否合理；審核合同付款方式是否科學(xué)；審核合同中是否明確合同款項(xiàng)結(jié)算時(shí)須提供符合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求的發(fā)票；審核與合同有關(guān)的其他經(jīng)濟(jì)數(shù)字（如質(zhì)保金、違約金）是否合理。合同管理人員應(yīng)根據(jù)合同條款進(jìn)行付款審批，確定是否每筆款項(xiàng)都是嚴(yán)格按照合同條款進(jìn)行支付的，這是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要環(huán)節(jié)。

（二）建立完整的合同臺(tái)賬

合同管理人員在對(duì)資金支付申請(qǐng)進(jìn)行審核的同時(shí)，要登記合同執(zhí)行情況，即建立合同臺(tái)賬。一個(gè)完整的合同臺(tái)賬應(yīng)包括銷售類合同臺(tái)賬、管理類合同臺(tái)賬、工程類合同臺(tái)賬。銷售合同臺(tái)賬主要?dú)w集與銷售活動(dòng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同，也就是在財(cái)務(wù)賬務(wù)中計(jì)入銷售費(fèi)用的合同。管理合同是和平時(shí)工作中日常經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的合同，也就是在財(cái)務(wù)賬務(wù)中計(jì)入管理費(fèi)用的合同。這兩類合同臺(tái)賬的要素比較簡(jiǎn)單，主要包括合同編號(hào)、合同名稱、對(duì)方單位、合同內(nèi)容、合同總額、簽訂時(shí)間、支付條件、應(yīng)付款金額、實(shí)際付款金額等。當(dāng)支付每一筆實(shí)際付款金額后，合同管理人員就把實(shí)付金額填寫(xiě)在本次申請(qǐng)額內(nèi)，以便準(zhǔn)確掌握已付款金額。

工程合同臺(tái)賬分為設(shè)計(jì)類工程合同臺(tái)賬和施工安裝類工程合同臺(tái)賬，設(shè)計(jì)類合同臺(tái)賬與銷售類合同臺(tái)賬基本一致，施工安裝類合同臺(tái)賬需要反映的內(nèi)容更多了，因?yàn)槭┕ぐ惭b類合同除了按合同條款進(jìn)行付款還要按工程的完成量進(jìn)行付款。在編制工程合同臺(tái)賬時(shí)，須要加入工程審核量、工程進(jìn)度款、工程實(shí)付款等內(nèi)容，具體見(jiàn)表1。施工安裝類合同是每月根據(jù)工程完成量來(lái)進(jìn)行工程款支付的合同， 合同管理人員每月需要先審核完成的工程量并計(jì)入合同臺(tái)賬，再將按照合同條款應(yīng)支付的進(jìn)度款計(jì)入合同臺(tái)賬，最后確定每月實(shí)際付款金額。這樣登記合同臺(tái)賬有利于工程款日后的結(jié)算。通過(guò)合同臺(tái)賬就能確定整個(gè)施工安裝合同已完成多少工程款，根據(jù)工程進(jìn)度款已經(jīng)支付多少工程款，還有多少工程款須在結(jié)算時(shí)支付。房地產(chǎn)企業(yè)如果同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，工程合同臺(tái)賬還應(yīng)按項(xiàng)目進(jìn)行分類，這樣才有利于項(xiàng)目的決算，明確每個(gè)項(xiàng)目的合同金額，明確每個(gè)項(xiàng)目的工程成本。

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)場(chǎng)簽證；合同管理；問(wèn)題；對(duì)策

引言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著越來(lái)越重要的角色。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理欠規(guī)范，效率有待提高。因此，對(duì)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的問(wèn)題進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，需要專業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，對(duì)有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動(dòng)態(tài)評(píng)估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，一般在3-20%之間，由此可見(jiàn)加強(qiáng)工程簽證辦法的管理是發(fā)包人在施工過(guò)程中一項(xiàng)重要的工作。

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。

二、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理存在的主要問(wèn)題

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證欠缺規(guī)范?，F(xiàn)場(chǎng)簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)中遇到問(wèn)題時(shí)，為了趕進(jìn)度只是口頭商定，不履行現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，而事后補(bǔ)簽，直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書(shū)寫(xiě)不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價(jià)款帶來(lái)困難?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員違背職業(yè)道德，對(duì)承包商的高估冒算行為視而不見(jiàn)，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費(fèi)用核減不了。

2、管理人員素質(zhì)較低?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)簽證控制意識(shí)，未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證，造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場(chǎng)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成，對(duì)不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入，計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉?，?duì)于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對(duì)合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來(lái)訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4、合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問(wèn)題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過(guò)程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問(wèn)題以留待事后“溝通”。

5、合同執(zhí)行過(guò)程監(jiān)管力度不夠。在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒(méi)有對(duì)合同執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理對(duì)策

1、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。工程簽證必須簽明事件發(fā)生的原始狀況，寫(xiě)清簽證的事實(shí)依據(jù)，反映事件的真實(shí)、全面和關(guān)聯(lián)有效性。填寫(xiě)時(shí)必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。涉及材料消耗的必須寫(xiě)清材料的品名、規(guī)格、廠家、品牌、以及市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)需寫(xiě)明簽證提交日期、簽證事實(shí)發(fā)生日期或完成日期；執(zhí)行簽證事實(shí)的書(shū)面依據(jù)，簽證事實(shí)及完成情況簡(jiǎn)述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)量或天數(shù)（所得數(shù)量應(yīng)有邏輯關(guān)系清晰的計(jì)算式）；附圖；承包單位簽發(fā)人員的簽名和項(xiàng)目部印章。對(duì)內(nèi)容不全的，事實(shí)表述不清或容易引起歧義的，簽證單內(nèi)任何字句有涂改而無(wú)簽名及加注日期的，要求認(rèn)定工日或臺(tái)班數(shù)量，但對(duì)完成的工作未作定量描述的將作為無(wú)效簽證處理。

2、規(guī)范管理人員工作流程。承包人應(yīng)在接到“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”后14天內(nèi)向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款報(bào)告，承包人因執(zhí)行“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”而要求發(fā)包人補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失、增加工期的，應(yīng)當(dāng)在工程變更價(jià)款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內(nèi)不向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款簽證，則認(rèn)為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款變更、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和工期增加。發(fā)包人在收到“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”及上述書(shū)面依據(jù)之日起15日內(nèi)予以確認(rèn)，超過(guò)15日后，發(fā)包人未給予確認(rèn)的則視為同意“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”內(nèi)的全部變更。

3、增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對(duì)于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開(kāi)展法律知識(shí)的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國(guó)招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽(yáng)合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國(guó)際慣例的合同管理制度。根據(jù)國(guó)際慣例，我國(guó)的《合同法》和相關(guān)的法律法規(guī)以及工程項(xiàng)目實(shí)際情況，建立國(guó)際化的、“全過(guò)程”、“全方位”的合同管理制度?！叭^(guò)程”是指合同管理應(yīng)覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資信審查，后端有合同管理的總結(jié)、考核、建檔的延續(xù)?！叭轿弧笔侵负贤芾硪采w企業(yè)的每個(gè)層次每個(gè)部門(mén)，延伸到各個(gè)角落。具體的制度設(shè)計(jì)方面要建立合同交底制度、責(zé)任分解制度、每日工作報(bào)送制度、進(jìn)度款的審查批準(zhǔn)制度等。

5、設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門(mén)的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過(guò)程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理是工程施工的重要內(nèi)容，其范圍廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，是個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的工作。因此，必須維護(hù)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的嚴(yán)肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經(jīng)辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻(xiàn)

[1]曹海潮.淺談建設(shè)工程施工全過(guò)程造價(jià)控制[J].施工技術(shù).2010（S1）

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；合同管理；研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地獲取、前期手續(xù)辦理、招投標(biāo)、施工建設(shè)到完工交付，參與主體多,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承發(fā)包雙方以實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程目標(biāo),明確相互責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)協(xié)議；是承包人實(shí)行工程建設(shè),發(fā)包人支付價(jià)款,掌控工程項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量,從而確保工程建設(shè)活動(dòng)能夠順利開(kāi)展的法律文件。[1]建筑施工合同的內(nèi)容主要由建設(shè)工期、工程造價(jià)、技術(shù)資料、工程質(zhì)量、材料與設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款與結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款構(gòu)成。

二、建設(shè)單位合同管理常見(jiàn)問(wèn)題

（一）招標(biāo)階段工作不當(dāng)

招投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位比較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，依據(jù)法律法規(guī)，要嚴(yán)格堅(jiān)持公平、公開(kāi)、公正、擇優(yōu)的原則展開(kāi)。[2]但是在實(shí)際招標(biāo)過(guò)程中，由于各方面的原因，最終的中標(biāo)單位并不一定是配合最好的單位。

（二）現(xiàn)場(chǎng)合同管理存在漏洞

建設(shè)單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的合同管理不重視，造成施工方現(xiàn)場(chǎng)行為違反合同而建設(shè)方?jīng)]有發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象，對(duì)建設(shè)方造成經(jīng)濟(jì)損失。

（三）沒(méi)有及時(shí)變更合同

合同變更主要由合同內(nèi)容變更以及合同主體的變更這兩部分構(gòu)成。若合同的主體與變更內(nèi)容脫節(jié)達(dá)不到一致，后期勢(shì)必會(huì)在合同變更索賠時(shí)產(chǎn)生諸多繁瑣問(wèn)題，進(jìn)而對(duì)完善合同管理造成不利的影響。

三、建設(shè)單位合同管理對(duì)策

（一）招標(biāo)時(shí)嚴(yán)格審查企業(yè)資格

在工程招標(biāo)時(shí)還應(yīng)該對(duì)施工企業(yè)的主體資格、企業(yè)信譽(yù)、注冊(cè)資金、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況、履約能力、與招標(biāo)工程相類似的工程施工經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行嚴(yán)格審查，以確保投標(biāo)企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量。在價(jià)格的選擇上遵循工程規(guī)律，防止“超低價(jià)”的價(jià)格，避免出現(xiàn)“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠”的現(xiàn)象。多數(shù)房地產(chǎn)公司建立招標(biāo)采購(gòu)中心，參與招標(biāo)采購(gòu)全過(guò)程，從源頭選好施工單位。

（二）健全合同管理機(jī)構(gòu)

做好合同管理工作的基礎(chǔ)是建立健全合同管理機(jī)構(gòu)。在建設(shè)單位內(nèi)部，需要成立專門(mén)的合同管理機(jī)構(gòu)，對(duì)合同加以統(tǒng)一管理與保存，匹配專業(yè)合同管理者對(duì)合同管理加以負(fù)責(zé)，設(shè)立合同臺(tái)賬，及時(shí)統(tǒng)計(jì)、檢查合同并報(bào)備合同管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步提升工程合同管理工作的水準(zhǔn)。

（三）施工合同簽訂注意要點(diǎn)

1合同價(jià)款的結(jié)算方式是否明確，到底采用固定單價(jià)、固定總價(jià)還是按實(shí)結(jié)算的方式結(jié)算。2合同中是否約定了風(fēng)險(xiǎn)幅度。按照2013工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的規(guī)定，采用工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的規(guī)定，采用工程量清單招標(biāo)的工程宜采用固定單價(jià)合同，且雙方應(yīng)在招標(biāo)文件或合同中明確風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及范圍、幅度，不得采用無(wú)限風(fēng)險(xiǎn)、所有風(fēng)險(xiǎn)約定風(fēng)險(xiǎn)范圍及幅度。主要材料、人工、機(jī)械風(fēng)險(xiǎn)幅度在±3%～±6%區(qū)間考慮，如果合同中沒(méi)有對(duì)上述幅度進(jìn)行約定則應(yīng)補(bǔ)充相應(yīng)條款。3應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)付款、進(jìn)度款等條款的約定。關(guān)于暫列金額、專業(yè)工程暫估價(jià)、文明安全施工費(fèi)在預(yù)付款及進(jìn)度款中的支付問(wèn)題進(jìn)行明確約定。工程質(zhì)量保證金由于不同的保修時(shí)間，往往會(huì)引起承發(fā)包雙方的爭(zhēng)議，建議約定時(shí)間，比如自工程交付之日起2年內(nèi)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，退還質(zhì)保金的70%；防水工程質(zhì)保期滿后無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，7日內(nèi)支付質(zhì)保金的30%。4工程暫估價(jià)材料確定應(yīng)該約定，暫估價(jià)材料價(jià)格確定的程序及價(jià)差調(diào)整方式。工程水電費(fèi)的計(jì)量及結(jié)算方式，尤其涉及多家分包單位的工程，水電費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格計(jì)量，杜絕重復(fù)計(jì)費(fèi)和水電浪費(fèi)。5工程延期的條款是否約定，界定工程竣工的時(shí)點(diǎn)是否科學(xué)合理，尤其對(duì)涉及工期提前獎(jiǎng)的項(xiàng)目，各方對(duì)時(shí)點(diǎn)的約定必須清楚：建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位四方驗(yàn)收通過(guò)還是備案通過(guò)。

（四）設(shè)計(jì)變更的簽證與索賠管理

設(shè)計(jì)變更的簽證、索賠務(wù)必做到準(zhǔn)時(shí)按照程序展開(kāi)。許多業(yè)主或者監(jiān)理工程師在變更工程時(shí)隨性較大，通常在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)圖紙有問(wèn)題，又或者是實(shí)際情形出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)就會(huì)提出施工單位變更或會(huì)議上的口頭通知，施工現(xiàn)場(chǎng)人員需要做好現(xiàn)場(chǎng)施工記錄和會(huì)議紀(jì)要，并讓業(yè)主和監(jiān)理進(jìn)行簽字認(rèn)可；要準(zhǔn)時(shí)發(fā)出變更核定單，及時(shí)跟蹤簽字，且簽字手續(xù)要保存好；變更核定單務(wù)必做到規(guī)范完整，變更內(nèi)容要做到清晰準(zhǔn)確，實(shí)事求是，與此同時(shí)簽字蓋章要做到規(guī)范。變更費(fèi)用要在變更單確認(rèn)后要及時(shí)確定，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算要做到有理有據(jù)，有規(guī)范可尋，準(zhǔn)確到位。

（五）推行合同示范文本制度

公司合同管理部、法律事務(wù)部要嚴(yán)格依照國(guó)家頒布的合同范本來(lái)制定各自單位的合同范本，各項(xiàng)目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下兩方面的好處。首先，能夠促使當(dāng)事人知曉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)，讓現(xiàn)實(shí)中實(shí)行的項(xiàng)目建設(shè)工程合同與法律法規(guī)的要求一致，防止缺少項(xiàng)，杜絕產(chǎn)生有失公允的條款，同時(shí)也提高當(dāng)事人熟知合同運(yùn)行的流程的能力；其次，能夠使得行政管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)合同的監(jiān)督力度，仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院可以及時(shí)有效的裁判糾紛，最大力度的對(duì)當(dāng)事人的利益進(jìn)行維護(hù)。采用標(biāo)準(zhǔn)化的范本進(jìn)行合同的簽訂，對(duì)于推動(dòng)建設(shè)工程合同管理制度的日益完善。

四、結(jié)束語(yǔ)

建設(shè)項(xiàng)目合同是建設(shè)單位市場(chǎng)化運(yùn)作的基礎(chǔ)，施工合同管理是工程管理的重要環(huán)節(jié)。對(duì)施工合同進(jìn)行有效管理能夠促進(jìn)雙方全面履行合同約定的義務(wù)，維護(hù)雙方利益，確保工程質(zhì)量。就合同管理工作而言，建設(shè)單位要根據(jù)施工合同管理中的問(wèn)題及時(shí)采取必要措施，提升合同意識(shí)，完善合同管理機(jī)構(gòu)，推行合同示范文本，控制施工合同的簽訂，重視懂合同管理的專業(yè)人才，提高履約中的施工現(xiàn)場(chǎng)管理，加強(qiáng)合同索賠管理。

參考文獻(xiàn)：

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[2]游燕.造價(jià)工程師在工程合同咨詢工作中的要點(diǎn)解析[M].北京;2012.

第8篇

a．合同的策劃。招投標(biāo)的過(guò)程是合同訂立的要約和承諾，雙方的行為都要受到法律的約束。一旦中標(biāo)，雙方訂立合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不得違背招標(biāo)文件和投標(biāo)文件。因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好合同前期階段的管理就必須從招標(biāo)文件的編制開(kāi)始，做好合同的策劃工作。在招標(biāo)文件的編制階段，合同主管部門(mén)就應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)從工程的規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、質(zhì)量要求、工期要求、企業(yè)自身管理人員的水平、投資回報(bào)要求、資金供應(yīng)能力等方面研究確定工程的承包范圍、合同工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算方式、付款方式、后期服務(wù)等主要條款。

b．合同談判。一旦中標(biāo)，招標(biāo)文件中合同的主要條款已經(jīng)確定，那么合同談判階段主要任務(wù)就是對(duì)合同的細(xì)節(jié)進(jìn)行研究協(xié)商的過(guò)程。建設(shè)過(guò)程中存在著許多不確定因素，通過(guò)談判完善合同內(nèi)容，合理分配合同風(fēng)險(xiǎn)。比如施工合同中配合費(fèi)包括的工作內(nèi)容、清單工程量變化措施費(fèi)的調(diào)整方式等;分包方實(shí)際的水電費(fèi)承擔(dān)、垃圾清理、對(duì)總包方工期的影響等這些細(xì)節(jié)都是合同談判過(guò)程中應(yīng)該考慮到的問(wèn)題。

c．合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴(yán)密、細(xì)致、準(zhǔn)確。例如:在設(shè)備采購(gòu)合同中，對(duì)設(shè)備供貨商的卸貨地點(diǎn)、卸貨方式、一般合同都會(huì)明確，但有時(shí)表述不夠細(xì)致，如有的大項(xiàng)目，工地現(xiàn)場(chǎng)比較大，而合同條款僅寫(xiě)明地點(diǎn)為工地現(xiàn)場(chǎng)，沒(méi)現(xiàn)場(chǎng)的具體范圍，這樣在合同的履行過(guò)程中就有可能產(chǎn)生糾紛。

2事中管理階段

a．重視合同交底。合同簽訂后，就進(jìn)入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個(gè)階段對(duì)合同的管理不僅僅是合同管理部門(mén)的事情，而是涉及到工程、質(zhì)量、財(cái)務(wù)、預(yù)算等多個(gè)部門(mén)。合同簽訂后，合同管理部門(mén)應(yīng)該對(duì)合同履行相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行合同交底。只有各相關(guān)部門(mén)熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設(shè)過(guò)程中，只有依據(jù)合同相關(guān)條款對(duì)工期、質(zhì)量、投資進(jìn)行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業(yè)的投資取得最大的收益。

b．在合同履行過(guò)程中對(duì)偏離合同的事項(xiàng)，要及時(shí)采取措施。尤其對(duì)施工合同中安全、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的控制，一定要注重過(guò)程的管理。只有在合同履行過(guò)程中控制好每個(gè)環(huán)節(jié)，才能保證合同的順利履行。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中安全是第一位的，一個(gè)小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應(yīng)當(dāng)對(duì)施工單位編制的安全生產(chǎn)專項(xiàng)施工方案嚴(yán)格審核，并且對(duì)方案的落實(shí)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，比如四口五臨邊的防護(hù)、配電箱的設(shè)置、臨時(shí)用電等，對(duì)于有可能造成安全事故的操作及時(shí)糾正。工程進(jìn)度涉及到業(yè)主和承包商的利益，工程進(jìn)度控制的依據(jù)是施工進(jìn)度計(jì)劃，科學(xué)合理的工程進(jìn)度計(jì)劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員要對(duì)承包商所制定的施工進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性進(jìn)行審查，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行追蹤檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃不符時(shí)，必須及時(shí)提醒承包商，幫助分析查找原因，適時(shí)指導(dǎo)承包商調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，并監(jiān)督其采取行之有效的補(bǔ)救措施。質(zhì)量是工程建設(shè)的核心，也是施工過(guò)程中管理的核心工作。

督促承包商完善內(nèi)部質(zhì)量管理體系，把好質(zhì)量管理關(guān);加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格按規(guī)范施工，是施工過(guò)程中管理的重中之重;嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，未經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙不得使用，未經(jīng)同意不得變更工程設(shè)計(jì)，未經(jīng)檢驗(yàn)或經(jīng)檢驗(yàn)不合格的材料不準(zhǔn)使用，未經(jīng)試驗(yàn)或證明不可行的施工方案不準(zhǔn)采用，上道工序未經(jīng)認(rèn)可不得進(jìn)行下道工序，未經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)認(rèn)可的工程不可計(jì)量等等，只有在每個(gè)細(xì)節(jié)上把好質(zhì)量關(guān)，才能保證工程竣工后達(dá)到合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程投資的控制是合同管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，要控制投資就得重視過(guò)程控制，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款。要控制好工程進(jìn)度款，除了預(yù)算上認(rèn)真審核外，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度并結(jié)合合同的質(zhì)量要求嚴(yán)格形象進(jìn)度的審核。

c．業(yè)主相關(guān)人員對(duì)于一些作為合同依據(jù)的文件要認(rèn)真審核。對(duì)例會(huì)紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的審批一定要仔細(xì)認(rèn)真。不僅要從技術(shù)角度考慮，還應(yīng)該從預(yù)算角度審核。因?yàn)檫@些文件一旦批準(zhǔn)同意，就意味著同意由此產(chǎn)生的費(fèi)用。尤其是施工方案，方案的不同費(fèi)用會(huì)相差很大。比如鋼筋的連接方式、腳手架的搭設(shè)方式、模板的材料等等。審批這些方案的時(shí)候應(yīng)該讓預(yù)算相關(guān)人員參與并進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算后審批，不能只考慮方案的可行性。

d．在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，雙方要共同協(xié)商及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者變更合同。只有在合同履行過(guò)程中對(duì)小的爭(zhēng)議糾紛及時(shí)解決才能夠避免工程完工后發(fā)生一些大的合同糾紛，減少雙方的經(jīng)濟(jì)損失。

3合同的事后管理

合同的事后管理主要是對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和分析，對(duì)合同中的違約情況及時(shí)反映給法律顧問(wèn)，盡量以協(xié)商的方式解決合同糾紛。同時(shí)對(duì)合同履行過(guò)程中容易產(chǎn)生扯皮和糾紛的部分進(jìn)行分析和研究，避免在下次簽訂合同時(shí)發(fā)生類似的問(wèn)題。

4從思想上重視合同、加強(qiáng)法律意識(shí)

建設(shè)合同的履行涉及多個(gè)部門(mén)，多個(gè)專業(yè)，除了合同管理人員要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識(shí)、法律知識(shí)外，還要加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員的法律意識(shí)和合同知識(shí)的培養(yǎng)。只有相關(guān)專業(yè)人員了解合同，重視合同才能在合同的履行過(guò)程中及時(shí)發(fā)揮監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)有偏離合同的行為及時(shí)采取措施，更好的促進(jìn)合同的順利履行，減少因違約帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

5總結(jié)

第9篇

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,每個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍存在著履約意識(shí)不強(qiáng)、項(xiàng)目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象。提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理水平是十分必要的。

1 建設(shè)項(xiàng)目合同管理在工程項(xiàng)目中的意義與作用

1.1 合同對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)劃和實(shí)施有決定性作用

合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問(wèn)題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運(yùn)輸,各專業(yè)設(shè)計(jì)和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為;合同確定了項(xiàng)目的組織關(guān)系,規(guī)定著項(xiàng)目參加者各方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)任權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個(gè)項(xiàng)目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運(yùn)作;合同作為工程項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù),是工程項(xiàng)目各參加者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段,也是工程實(shí)施過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。

1.2 合同管理在項(xiàng)目管理中居于核心地位

建設(shè)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長(zhǎng),合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大,通過(guò)合同管理,能夠落實(shí)項(xiàng)目的目標(biāo)和計(jì)劃,將項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來(lái)。工程項(xiàng)目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無(wú)論是設(shè)計(jì)、施工還是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng),只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項(xiàng)目。

2 建立項(xiàng)目合同管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及建設(shè)單位、設(shè)計(jì)部門(mén)、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險(xiǎn)、政府職能部門(mén)等眾多錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實(shí)、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識(shí)別企業(yè)各職能部門(mén)合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系建立合理的科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項(xiàng)目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭(zhēng)議解決等一系列過(guò)程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項(xiàng)目合同管理體系的依據(jù)。

建設(shè)項(xiàng)目合同管理體系的設(shè)計(jì)應(yīng)能確保提供對(duì)合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭(zhēng)議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。

2.1 合同形成期

堅(jiān)持“遵守”、補(bǔ)充、“審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類合同從過(guò)程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。遵守各類合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,保證簽訂合同的總體方向,維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;補(bǔ)充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項(xiàng)目、不同時(shí)期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;審核補(bǔ)充條款由合同管理部門(mén)負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出,以保證合同補(bǔ)充條款在合同日后順利履行。

2.2 合同履行期

建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實(shí)合同標(biāo)的,實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)。確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實(shí)施過(guò)程中不同時(shí)期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計(jì)劃;建立合同責(zé)任部門(mén)定期匯報(bào)和合同管理部門(mén)定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計(jì)劃履行合同的情況,保證合同管理工作計(jì)劃的落實(shí)和合同目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門(mén)績(jī)效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。

3 完善合同管理制度

制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實(shí)可行、合理合法、能有效調(diào)動(dòng)各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過(guò)管理過(guò)程中的各類管理標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。

程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項(xiàng)目組織和項(xiàng)目管理體系的建立過(guò)程中,落實(shí)各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實(shí)施過(guò)程,調(diào)解合同爭(zhēng)執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對(duì)工程實(shí)施跟蹤診斷,來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。合同臺(tái)賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計(jì)上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭(zhēng)議解決等一系列過(guò)程,為合同后評(píng)價(jià)提供原始素材;合同簽訂管理程序:要明確各類合同實(shí)施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過(guò)程中可能發(fā)生的各種情況,堅(jiān)持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度的維護(hù)企業(yè)的利益;合同履行管理程序:為及時(shí)預(yù)測(cè)、發(fā)現(xiàn)合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題,監(jiān)督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅(jiān)持全面履行原則的前提下,堅(jiān)持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則,設(shè)計(jì)并優(yōu)化合同履行管理程序,保證項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)合同按計(jì)劃高效率地執(zhí)行,保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按期保質(zhì)地正常實(shí)施;④合同變更及索賠程序:由于合同的變更和索賠發(fā)生后,意味著企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中偏離了預(yù)測(cè)的方向,因而在程序設(shè)計(jì)方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權(quán)屬的相互關(guān)系,明確企業(yè)處理變更和索賠的原則,保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發(fā)生,又能及時(shí)處理變更和索賠對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響,為企業(yè)的管理者的決策提供依據(jù)。