引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)；防范；管理

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)有高額附加值的行業(yè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國(guó)家財(cái)政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進(jìn)外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理，對(duì)保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國(guó)家政策的變化；戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項(xiàng)目初期，很難將這些風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)進(jìn)去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高投入性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費(fèi)用、征地拆遷安置費(fèi)等投資額巨大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)百萬(wàn)元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及交易具有較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命很長(zhǎng)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間因素是一個(gè)永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。

第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項(xiàng)目投資離不開(kāi)專業(yè)化的投資管理活動(dòng)，可分為內(nèi)部和外部?jī)刹糠?。?nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過(guò)程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗(yàn)和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計(jì)劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會(huì)利用外部咨詢、中介等機(jī)構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國(guó)家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項(xiàng)目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只影響單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來(lái)自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買力下降。我國(guó)從 2007 年年底開(kāi)始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購(gòu)買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

第一，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來(lái)源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。

第2篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)控體制

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)的特征在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展中尤為明顯，尤其是在以下幾點(diǎn):第一，不確定性。房地產(chǎn)公司有廣泛的金融活動(dòng)，在此期間它們?cè)诓粩嘧兓绊懸蛩囟喾N多樣，包括自然風(fēng)險(xiǎn)或國(guó)家政策的調(diào)整。即使知道財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并提前也做了預(yù)防，它們也不可避免地會(huì)偏離預(yù)期目標(biāo)，因此財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不確定的;第二，客觀性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目是存在的，并沒(méi)有完全消失，客觀性也大并存在于所有環(huán)節(jié);第三，很難避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？梢允褂眠m當(dāng)?shù)氖侄魏头椒A(yù)測(cè)和評(píng)估房地產(chǎn)中介的金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，由于房地產(chǎn)研究與開(kāi)發(fā)涉及與外部環(huán)境的許多聯(lián)系和變化，因此金融風(fēng)險(xiǎn)被量化，使得識(shí)別金融風(fēng)險(xiǎn)變得更加困難。

2導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素

2.1成本控制的能力不夠

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于勞動(dòng)量隨著手續(xù)煩瑣而增大，成本控制不足以造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成本控制能力很差，例如，房地產(chǎn)審計(jì)過(guò)程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強(qiáng)大，這將對(duì)房地產(chǎn)成本的控制產(chǎn)生重大影響，在實(shí)際操作過(guò)程中，如果成本超出預(yù)算太多，將會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)后期的正常發(fā)展，同時(shí)還會(huì)影響企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2財(cái)務(wù)管理環(huán)境過(guò)于復(fù)雜

在國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極其復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系不足可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)關(guān)系內(nèi)部混亂。這要求決策者比較和分析養(yǎng)老金風(fēng)險(xiǎn)和支付計(jì)劃?，F(xiàn)有公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)通常是財(cái)務(wù)人員誤判財(cái)務(wù)管理環(huán)境的結(jié)果。

2.3管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質(zhì)量和提高管理技能。隨著中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足。同時(shí)，由于科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，缺乏技術(shù)和管理知識(shí)，有關(guān)部門對(duì)行政過(guò)程沒(méi)有給予足夠的重視，管理過(guò)程的質(zhì)量要求嚴(yán)格制約了房地產(chǎn)企業(yè)不能滿足進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的規(guī)章制度。

3有效防控房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措

3.1構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系

提高風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的必要條件:首先，必須分析目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)要得到機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可和支持，并持續(xù)預(yù)防和控制責(zé)任團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在組織運(yùn)營(yíng)期間根據(jù)過(guò)去的風(fēng)險(xiǎn)事件和相關(guān)數(shù)據(jù)，并由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術(shù)檢查識(shí)別來(lái)創(chuàng)建的不同類型的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)。公司以當(dāng)前數(shù)據(jù)作為參考建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，即利用公司的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，不斷豐富和完善系統(tǒng)指標(biāo)編制，一旦檢測(cè)到指標(biāo)偏離正常范圍值，又可以在第一時(shí)間檢測(cè)到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)向主要部門負(fù)責(zé)人發(fā)出預(yù)警，及時(shí)切換有效的方案解決風(fēng)險(xiǎn)。此外，有必要從機(jī)構(gòu)的不同部門廣泛提出建議，制定基準(zhǔn)并改進(jìn)崗位中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并允許機(jī)構(gòu)的所有員工認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防控不只是財(cái)務(wù)管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實(shí)現(xiàn)所有人員的積極配合，增強(qiáng)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性和積極性，加強(qiáng)部門間的溝通與合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。

3.2增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)在目前房地產(chǎn)行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響金融工作的進(jìn)步。因此，要全面提高財(cái)務(wù)人員的文化素質(zhì)。首先，財(cái)務(wù)管理人員都能夠有強(qiáng)力的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)要為金融專業(yè)人士提供良好的教育;其次，要加大對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員具有先進(jìn)的管理知識(shí);再次，要注重發(fā)展財(cái)務(wù)技能，積極掌握財(cái)務(wù)發(fā)展，不斷提高員工財(cái)務(wù)管理素質(zhì);最后，房地產(chǎn)公司要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，正確地研究金融知識(shí)，確保把房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展作為基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有更好的發(fā)展過(guò)程，必須做出正確的發(fā)展決策。

3.3強(qiáng)化資金管理，整合企業(yè)資源

在開(kāi)展金融活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整資金管理完善支持體系，是有效保證企業(yè)資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)的一項(xiàng)重要措施。整合公司資源，綜合規(guī)劃和提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。根據(jù)評(píng)估結(jié)果尋求商業(yè)銀行的信貸支持，評(píng)估企業(yè)的償付能力，為發(fā)展公司的金融活動(dòng)提供充足的財(cái)務(wù)保障。在目前的實(shí)踐中，規(guī)范其日常工作的財(cái)務(wù)行為，主要依賴于金融體系來(lái)實(shí)現(xiàn)不同類型金融行為。作為財(cái)務(wù)人員，應(yīng)及時(shí)建立更完整的金融標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)還能夠充分闡明房地產(chǎn)行業(yè)的整體特征。根據(jù)這一前提，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)必須能夠涵蓋原材料的購(gòu)買、土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產(chǎn)公司還必須努力學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，并全面介紹該地區(qū)以外現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)上述的現(xiàn)實(shí)變化，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)才能擁有開(kāi)發(fā)和銷售更好房地產(chǎn)的好處。

3.4項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)公司全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析必須在項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行，這樣可以有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且是每個(gè)環(huán)節(jié)都可以得到控制。在實(shí)施步驟方面，首先考察項(xiàng)目實(shí)施的外部環(huán)境，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)市場(chǎng)前景，將歷史數(shù)據(jù)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)相結(jié)合，將實(shí)施計(jì)劃和相應(yīng)的投資包含在性質(zhì)報(bào)告中。其次，在施工過(guò)程中，以相關(guān)專業(yè)知識(shí)為參考，合理的控制是將項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素排除掉。最后，銷售額，投資回報(bào)都是以房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有所估值?？傊绻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)能被房地產(chǎn)公司完全控制，有能力從各方面評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化。

3.5優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率

以現(xiàn)在為界限，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務(wù)將都由房地產(chǎn)公司來(lái)承擔(dān)?？梢钥闯?，預(yù)防和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)必須是改善當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，面對(duì)現(xiàn)有復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)必須積極了解資金的來(lái)源，債務(wù)的壓力與收益回報(bào)之間的利害關(guān)系，并根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則確定資產(chǎn)和合理負(fù)債的比例，定義組織的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)闡明組織的戰(zhàn)略方向和外部環(huán)境的變化，避免無(wú)利可圖的投資并評(píng)估組織的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，并明確地識(shí)別資產(chǎn)和負(fù)債的比例，這樣才能使企業(yè)有好的效益利潤(rùn)。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 措施

在很多地區(qū)中，房地產(chǎn)是主要的產(chǎn)業(yè)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步比較遲，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也得到快速發(fā)展，并為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定的影響，然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在一定的問(wèn)題。當(dāng)前，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的涵義

對(duì)于狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由普通的收益而帶來(lái)的大幅度的風(fēng)險(xiǎn)或者是財(cái)務(wù)杠桿而為企業(yè)帶來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是在投資、資金運(yùn)作、融資的時(shí)候受到多種因素的影響，而導(dǎo)致資金成本收回的難度加大以及投資的回報(bào)不高的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而不利于企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理力度。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

（一）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高

對(duì)于我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，即使具備一定數(shù)量的財(cái)務(wù)管理人員，但財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)不高。對(duì)于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理人員并沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理，基本上都認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是一項(xiàng)記錄企業(yè)收支的工作，而且所記錄的數(shù)據(jù)并不能為企業(yè)的發(fā)展提供有效的意見(jiàn)，同時(shí)，當(dāng)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，只能依賴于財(cái)務(wù)管理人員，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理欠缺一定的科學(xué)性，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。

（二）財(cái)務(wù)管理工作流于形式

為了確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利運(yùn)行，一定要建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。對(duì)于大部分的企業(yè)而言，雖然都建立了財(cái)務(wù)管理體系，但是基本上都存在一定的問(wèn)題。比如，財(cái)務(wù)管理人員只是表面分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并沒(méi)有深究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)值。財(cái)務(wù)管理部門雖然能夠通過(guò)科學(xué)的方式預(yù)計(jì)出企業(yè)在融資的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及效益，但是理事會(huì)并沒(méi)有重視起來(lái)。此外，企業(yè)為了盡快得到貸款，并沒(méi)有認(rèn)真對(duì)貸款的款項(xiàng)以及內(nèi)容進(jìn)行合理的分析，進(jìn)而造成企業(yè)的負(fù)債率提高。由于企業(yè)沒(méi)有健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作流于形式，最終不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

（三）預(yù)算管理不夠科學(xué)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所需要的資金的流轉(zhuǎn)數(shù)目十分龐大，同時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越龐大，所需資金就會(huì)更加多，而且資金占有的時(shí)間就會(huì)更加長(zhǎng)。一部分的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)水漲船高，通過(guò)競(jìng)標(biāo)得到土地后，就會(huì)采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當(dāng)企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理，沒(méi)有全面對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行考慮時(shí)，很容易為企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)黾悠髽I(yè)的開(kāi)發(fā)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)獲得的利潤(rùn)減少。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)預(yù)算管理的力度，同時(shí)要清楚國(guó)家的政策，從而能夠防止因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少的情況出現(xiàn)。

（四）成本控制不合理

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，最突出的特征是建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、所需資金多，而且，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都需要巨額的資金流動(dòng)，當(dāng)企業(yè)不能合理的控制成本，就會(huì)造成資金的利用率降低。通常情況下，企業(yè)往往只重視工程的進(jìn)度，而忽視了成本控制的必要性，進(jìn)而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的下降。同時(shí)，企業(yè)不重視成本控制，不單單會(huì)為企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部一些人員謀取私利，最終不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制的有效措施

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

通過(guò)促使財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的提高，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。一般而言，財(cái)務(wù)管理工作是否有效，是與財(cái)務(wù)管理的綜合素質(zhì)有直接的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員不單單要學(xué)會(huì)做報(bào)表以及記賬，同時(shí)，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關(guān)知識(shí)，從而能夠確保財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的力度，首先，企業(yè)一定要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，并要健全財(cái)務(wù)管理制度，合理的促使施工員工素質(zhì)的提高，同時(shí)要強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作，因?yàn)椋瑢?duì)于財(cái)務(wù)管理工作而言，一個(gè)小小的失誤都會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此，企業(yè)一定要建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，從而更好的防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立風(fēng)險(xiǎn)防范體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)受到多種外界因素的影響，為此，企業(yè)一定要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。為了能夠建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，企業(yè)要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，從而才能科學(xué)的對(duì)將會(huì)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。比如，再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要制定不同的防范措施。同時(shí)，有效的預(yù)測(cè)以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能夠促使企業(yè)利益的最大化， 最終能夠促使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中屹立不倒。

（四）促使預(yù)算管理水平的提高

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，具有一定的不穩(wěn)定性，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，一定要進(jìn)行預(yù)算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業(yè)利潤(rùn)的最大化。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)部門一定要重視資本預(yù)算，同時(shí)要以項(xiàng)目預(yù)算要基礎(chǔ)，有效的對(duì)資金的活動(dòng)量進(jìn)行控制。此外，要制定預(yù)算管理方案，有效的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，最終促使項(xiàng)目決策的科學(xué)性的提高。財(cái)務(wù)管理部門要以企業(yè)的實(shí)際情況為前提，合理的對(duì)資金進(jìn)行分配，從而促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低。最后，企業(yè)要建立健全的預(yù)算管理機(jī)制，重視對(duì)員工的績(jī)效考核，加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的力度，全面進(jìn)行預(yù)算工作，從而促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的提高。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，就一定要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及控制，并要采取有效的措施解決財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中的問(wèn)題。為此，企業(yè)一定要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能確保企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

第4篇

［關(guān)鍵詞］估價(jià)機(jī)構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià);風(fēng)險(xiǎn)防范

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)與其他房地產(chǎn)估價(jià)顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，估價(jià)結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)相對(duì)于其他評(píng)估來(lái)說(shuō)，對(duì)于估價(jià)程序、評(píng)估報(bào)告形式、估價(jià)結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，應(yīng)樹(shù)立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范估價(jià)行為，保持獨(dú)立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價(jià)是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)涉案的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、判斷和測(cè)算，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)，其具有以下三個(gè)特點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作不同于其他專業(yè)活動(dòng)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)旨在為人民法院妥善處理案件提供財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強(qiáng)壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)不同于其他一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定審慎進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的與時(shí)俱進(jìn)性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號(hào)］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)開(kāi)啟了人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的全新模式，新增了當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)三種方式，對(duì)傳統(tǒng)的委托評(píng)估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評(píng)估機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說(shuō)明或者補(bǔ)正:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估報(bào)告上簽章的評(píng)估機(jī)構(gòu)不符;④評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評(píng)估報(bào)告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明或者補(bǔ)正的情形。同時(shí)該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評(píng)估報(bào)告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告具有下列情形之一的，可以在收到報(bào)告后五日內(nèi)提出書面異議:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì);④評(píng)估程序嚴(yán)重違法。對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對(duì)新的司法解釋、新的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)師雖說(shuō)具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作風(fēng)險(xiǎn)成因

從司法拍賣估價(jià)工作的實(shí)踐情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在程序不合法、評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)、估價(jià)結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價(jià)結(jié)果不公正兩方面簡(jiǎn)要分析風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在《資產(chǎn)評(píng)估法》、2015版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評(píng)估實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價(jià)師無(wú)法完成進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)評(píng)估師沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)人民法院提供的估價(jià)對(duì)象資料與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀有無(wú)差異，會(huì)造成評(píng)估的財(cái)產(chǎn)基本信息、評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核流于形式，造成評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)等。這些情形都會(huì)成為案件當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的理由，也會(huì)客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價(jià)結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)結(jié)果不公正。主要是指由于估價(jià)方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問(wèn)題等原因?qū)е碌墓纼r(jià)結(jié)果出現(xiàn)需要補(bǔ)正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對(duì)立，估價(jià)對(duì)象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評(píng)估報(bào)告會(huì)成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點(diǎn)?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中一旦因?yàn)楣室饣蛘咧卮筮^(guò)失導(dǎo)致估價(jià)錯(cuò)誤的，不但會(huì)損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益帶來(lái)不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中除名，這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及防范措施

4.1提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個(gè)方面的工作。首先，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律知識(shí)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會(huì)產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過(guò)對(duì)相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評(píng)估專業(yè)人員頭腦中真正樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了要求評(píng)估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實(shí)際的《房地產(chǎn)司法評(píng)估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評(píng)估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗?duì)待每一次評(píng)估工作，時(shí)刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機(jī)構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。在司法拍賣估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，除了要從評(píng)估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個(gè)努力方向就是要建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來(lái)規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評(píng)估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作實(shí)施的程序、現(xiàn)場(chǎng)查勘的記錄管理、司法拍賣估價(jià)對(duì)象材料的獲取、使用以及估價(jià)結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，通過(guò)社會(huì)其他機(jī)構(gòu)來(lái)分散評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)早在《司法鑒定機(jī)構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險(xiǎn)以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，能幫助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險(xiǎn)。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣估價(jià)工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r(jià)報(bào)告的不合理利用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于司法拍賣估價(jià)過(guò)程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)和委托人進(jìn)行溝通，并在估價(jià)報(bào)告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見(jiàn)。

5結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面社會(huì)公眾已經(jīng)形成了較強(qiáng)的法律權(quán)利意識(shí)，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷發(fā)展的同時(shí)，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個(gè)工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價(jià)工作中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。要從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)把控工作。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身而言，要加強(qiáng)內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對(duì)于評(píng)估專業(yè)人員來(lái)講，要牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過(guò)這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題可以有效得到控制。

參考文獻(xiàn):

［1］王學(xué)哲.論司法鑒定中房地產(chǎn)估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)防范［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產(chǎn)司法拍賣及估價(jià)［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2017(2):73－77.

［3］陳艷.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)策略探討［J］．住宅與房地產(chǎn)，2019(22):8.

第5篇

摘 要：房地產(chǎn)交易規(guī)定事項(xiàng)由交易雙方定制房地產(chǎn)交易應(yīng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，只有合法的房地產(chǎn)交易才受法律的保護(hù)等。房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)還有很多，需要尋求房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)以及做好風(fēng)險(xiǎn)防范。必須從房地產(chǎn)交易特點(diǎn)出發(fā)，為風(fēng)險(xiǎn)的防范做鋪墊。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)交易 風(fēng)險(xiǎn)防范

普通老百姓購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是他們?nèi)松械拇笫?，要花費(fèi)多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴(yán)重甚至轉(zhuǎn)變成社會(huì)問(wèn)題，因此分析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)且指出規(guī)避的方法對(duì)于廣大購(gòu)房者具有關(guān)鍵積極意義。

1、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商引起的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)城市規(guī)劃可利用土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地進(jìn)行拍賣工作時(shí)往往出現(xiàn)物非所值的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)利益方面的考量，在當(dāng)前市場(chǎng)行情的壓力下，通過(guò)與地方官員進(jìn)行暗箱操作，把城市的規(guī)劃進(jìn)行更改，在本來(lái)規(guī)劃為綠地、公共設(shè)施以及緩沖地帶等地方進(jìn)行建筑項(xiàng)目，導(dǎo)致樓房整體開(kāi)發(fā)不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動(dòng)上帶來(lái)諸多的不便。而部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至把觸角伸到房屋建設(shè)的項(xiàng)目建設(shè)上，通過(guò)偷工減料，沒(méi)有將房屋的環(huán)保規(guī)格降低在消防要求、水電配套工作上，進(jìn)而導(dǎo)致建筑頻頻出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題。另一方面，部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，利用虛假?gòu)V告夸大信息，導(dǎo)致有時(shí)業(yè)主在付款后出現(xiàn)貨不對(duì)板與不能入住等情況出現(xiàn)，有時(shí)即使是入住后由于相關(guān)手續(xù)問(wèn)題遲遲不能拿到房屋產(chǎn)權(quán)。

1.2 不良中介組織方面引起相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介組織大多數(shù)會(huì)在房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估與經(jīng)紀(jì)等方面向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，其在一定程度上可以利用本身知識(shí)體系與對(duì)市場(chǎng)的把握能力為業(yè)主提供最全面的信息，以便于業(yè)主在房地產(chǎn)的購(gòu)買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場(chǎng)上卻存在著部分的不良中介，通過(guò)業(yè)主在房地產(chǎn)知識(shí)上與政策上認(rèn)識(shí)的缺乏，在進(jìn)行合同簽訂的過(guò)程中加入部分對(duì)中介有利的服務(wù)條款，從而減少部分交易業(yè)主的權(quán)利，使交易方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)等方面的損失。還有部分從事房地產(chǎn)中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關(guān)服務(wù)工作時(shí)以包銷為名義，沒(méi)有將房屋委托人委托的價(jià)格與第三方進(jìn)行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價(jià);當(dāng)然，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊端，往往還會(huì)出現(xiàn)無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍以及非法經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題的出現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)交易中買方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范

2.1 在進(jìn)行房屋選購(gòu)前，買方可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與傳媒信息、其他買家評(píng)價(jià)與我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)部門等方式進(jìn)行房地產(chǎn)信息與政策的了解工作，而對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息，買家要通過(guò)本身對(duì)實(shí)際情況的調(diào)查來(lái)掌握，避免出現(xiàn)盲目購(gòu)買的現(xiàn)象，在進(jìn)行購(gòu)買前，一定要親身到所在樓盤進(jìn)行核查。而對(duì)于房屋質(zhì)量，國(guó)家未來(lái)政策與未來(lái)市場(chǎng)等自身無(wú)法把握的方面，可以采納相關(guān)職業(yè)人員的意見(jiàn)。

2.2 買方在進(jìn)行購(gòu)買的過(guò)程中，切忌出現(xiàn)定金先交的現(xiàn)象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的信息進(jìn)行全盤的了解，降低受置業(yè)顧問(wèn)的誘導(dǎo)，而對(duì)于合同不了解的部分要向開(kāi)發(fā)商企業(yè)詳細(xì)詢問(wèn)，如果涉及國(guó)家政策方面的有必要向我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)部門進(jìn)行咨詢(如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定提交定金。

2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時(shí)間、辦理房地產(chǎn)證書以及違約責(zé)任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過(guò)詳細(xì)的條文列舉，例如在房物的質(zhì)量保期上，一般要將房屋的整套設(shè)施與其他配套設(shè)施進(jìn)行一一列舉，避免出現(xiàn)認(rèn)為麻煩而一眼簽合同的現(xiàn)象。

3、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)方法

3.1 建立健全房地產(chǎn)法制制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比還較為年輕，在相關(guān)法律法規(guī)的配套工作上還相對(duì)落后。因此，我國(guó)政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，提高與市場(chǎng)、企業(yè)等方面的合作力度，在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需要與相關(guān)問(wèn)題的前提下，通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、網(wǎng)絡(luò)建言與傳媒監(jiān)督等各種形式建立健全我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)法制制度，而在制度的執(zhí)行工作上，一定要要求我國(guó)相關(guān)部門做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)與違法必究”等，對(duì)于出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的事業(yè)單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要加大懲罰力度，力爭(zhēng)相關(guān)制度在實(shí)際工作上發(fā)揮最大的作用。

3.2 樹(shù)立誠(chéng)信觀念體系

我國(guó)政府與相關(guān)部門，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“批復(fù)入市”的工作中可以提高相關(guān)審核力度，對(duì)于在道德方面有前科的企業(yè)一定要做好把關(guān)工作。而在實(shí)際的工作上，可以對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行道德講座與培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從事人員的職業(yè)素質(zhì)與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監(jiān)督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監(jiān)督力量來(lái)促使相關(guān)人員樹(shù)立誠(chéng)信觀念。

3.3 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)工作

目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的層面出發(fā)，一定要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)上實(shí)際運(yùn)行的監(jiān)測(cè)力度。例如，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管的部門要提高對(duì)信息溝通與整合工作，定時(shí)對(duì)土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求情況以及土地與住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息的公布工作，通過(guò)必要的手段引導(dǎo)輿論方向，在相關(guān)的政策實(shí)施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)朝理性的方向發(fā)展。

4、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)是多因素導(dǎo)致的，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。絕大多數(shù)房產(chǎn)交易者都是誠(chéng)信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，得以交易圓滿完成，對(duì)雙方來(lái)講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠(chéng)信的僥幸心理上，即使是萬(wàn)一的概率，也會(huì)有不幸者，而這個(gè)不幸者要挽回?fù)p失所要付出的時(shí)問(wèn)、精力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于事先簽定一個(gè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的合同。

參考文獻(xiàn)：

第6篇

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè) 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀

近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格不斷攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的顯示，2001-2009年9年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344.11億元增長(zhǎng)到2009年的19422.92億元，2009年投資規(guī)模是2001年的3.06倍。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過(guò)低，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。我國(guó)目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護(hù)，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金自目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。

二、投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)。城市化規(guī)模的自目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、自目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開(kāi)發(fā)商使用各種手段，不顧國(guó)家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。

2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。由于房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來(lái)，雖然住宅開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32%和32.2%的同時(shí)，而且濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛后有加劇之勢(shì)。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。

3.對(duì)合作伙伴或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不了解。房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如北京等一些大城市，當(dāng)前人們對(duì)住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級(jí)公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無(wú)關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺(jué)”。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:

1.高度重視可行性研究。可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并目_對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的自目性。

2.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說(shuō)要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y的基礎(chǔ)上，搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。

3.關(guān)注政策變動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，其受政府政策影響則更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，較正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各程度階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)低的開(kāi)發(fā)方案。

投資是企業(yè)活動(dòng)的關(guān)鍵步驟，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)投資的成功與否關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，只有最大限度地利用好企業(yè)有限的資金，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)成果。由于企業(yè)投資環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過(guò)程中存在許多危險(xiǎn)，只有有效防范才能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁惠蘭：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范[J].北方經(jīng)濟(jì)，2006, (6):52-53

[2]李 慧：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性防范方法[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2006,(11):54

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購(gòu)房消費(fèi)也興旺起來(lái)，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產(chǎn)企業(yè)也存在著許多的問(wèn)題，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方面的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國(guó)的的宏觀環(huán)境的在不斷的變動(dòng)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的活動(dòng)也較為多變、復(fù)雜和人們對(duì)于未來(lái)認(rèn)識(shí)、控制的也存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)必然的產(chǎn)物。因此，如何有效地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一道難題。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以預(yù)料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時(shí)期、一定的范圍內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫徹與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項(xiàng)目、分配利潤(rùn)等過(guò)程中都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程之中必須要面臨的一個(gè)較為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過(guò)采取有效地措施來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)的內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及存貨管理的風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在理論界主要持有兩種觀點(diǎn)：在第一種觀點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問(wèn)題，那么都有可能使這種風(fēng)險(xiǎn)加??；在第二種觀點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是融資風(fēng)險(xiǎn)或是籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達(dá)75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達(dá)50%，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往會(huì)存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)用企業(yè)內(nèi)部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時(shí)的抵押物，最后有介入資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來(lái)自銀行貸款，對(duì)于銀行的信貸房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)高的依賴程度。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，那么該企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行，這將會(huì)對(duì)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)非常嚴(yán)重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產(chǎn)負(fù)債率就越高，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也就越大，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增大。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈、政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來(lái)越大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)困境。

（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有編制關(guān)于資金使用的詳盡計(jì)劃，很多的房地產(chǎn)企業(yè)日常的庫(kù)存現(xiàn)金過(guò)多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉(zhuǎn)無(wú)法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內(nèi)部的管理人員和財(cái)務(wù)人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀念，雖然對(duì)于樓盤項(xiàng)目的銷售非常重視但是卻忽略了對(duì)項(xiàng)目資金的管理。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有從根本上對(duì)于資金的使用與成本管理等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的管理，都僅僅停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分巨大。

三. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是存在于房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通常都難以預(yù)料和難以控制，并且這些外部風(fēng)險(xiǎn)往往是通過(guò)影響企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化，那么此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及政治風(fēng)險(xiǎn)，是一種間接性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因?yàn)椋河捎谖飪r(jià)不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時(shí)期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價(jià)所帶來(lái)的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進(jìn)貨，大量?jī)?chǔ)備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內(nèi)，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，企業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個(gè)因素；另外，由于會(huì)計(jì)一般按歷史成本進(jìn)行核算，這就會(huì)造成產(chǎn)品的成本虛低，利潤(rùn)虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡(jiǎn)單的再生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須追加資金。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為重要的。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，比如向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款或者在證券市場(chǎng)上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動(dòng)時(shí)，企業(yè)的負(fù)債所承擔(dān)的資本成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特性認(rèn)識(shí)不足

在開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，并且企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是難以消除，企業(yè)只要實(shí)施財(cái)務(wù)行為，那么必然就會(huì)有財(cái)務(wù)活動(dòng)發(fā)生，同時(shí)伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淺薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因之一，目前房地產(chǎn)企業(yè)的很多管理人員和財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)都十分淺薄。由于在進(jìn)行項(xiàng)目的決策開(kāi)發(fā)之初，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有做出充分的預(yù)期，導(dǎo)致決策失誤或是缺乏科學(xué)性。決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)主要原因，財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性是避免財(cái)務(wù)決策失誤的重要前提。目前，經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產(chǎn)企業(yè)，另外，在許多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風(fēng)。這些現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致決策失誤，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部關(guān)系沒(méi)有理順

目前，對(duì)于許多的房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部的各種關(guān)系并沒(méi)有得到很好的處理。長(zhǎng)期以來(lái)，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門之間、房地產(chǎn)企業(yè)與其上下級(jí)企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤(rùn)分配等方面存在較多的問(wèn)題，比如權(quán)責(zé)不明與管理不力等問(wèn)題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴(yán)重，資金的安全性與完整性均沒(méi)有得不到保證，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，嚴(yán)重的影響了其財(cái)務(wù)管理水平。

四 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范措施

（一）建立合理的財(cái)務(wù)預(yù)警體系

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的制度指的就是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，企業(yè)通過(guò)比較分析所收集的與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況以及企業(yè)本身的財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預(yù)警。如果可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對(duì)大量相關(guān)信息的分析預(yù)先發(fā)出警告來(lái)提醒企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提前做好準(zhǔn)備或采取應(yīng)對(duì)措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)的損失。另外當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預(yù)警，而且還能及時(shí)的尋找出導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。

（二）樹(shù)立生存意識(shí)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

由于目前國(guó)家了一系列的政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)的“冬天”已經(jīng)來(lái)臨，對(duì)于處于“過(guò)冬”時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為工作的首要任務(wù)，針對(duì)企業(yè)自身的實(shí)際情況認(rèn)真的分析企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，及時(shí)的調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)預(yù)期，對(duì)一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，并且為企業(yè)設(shè)立多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，努力提高企業(yè)自身的生存適應(yīng)能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，對(duì)于潛在的發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及提出的合理意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)給予重視和采納，并且積極采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門在財(cái)務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門各個(gè)崗位做到權(quán)責(zé)分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)工數(shù)。四是對(duì)企業(yè)的土地存貨進(jìn)行清理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)當(dāng)保留一些的較好的土地儲(chǔ)備，但是并不是保留的越多越好，因?yàn)榇鎯?chǔ)大量的土地，將會(huì)占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在積極運(yùn)作銀行信貸的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)盡量拓寬融資渠道，通過(guò)其它的渠道進(jìn)行融資。

（三）建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度

在如此復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)不斷的增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，完善企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。首先，要設(shè)立合理的激勵(lì)與約束機(jī)制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，對(duì)每個(gè)崗位實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，使企業(yè)努力做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立關(guān)于客戶的信用檔案，對(duì)于不同信用等級(jí)的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級(jí)評(píng)估客戶的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立健全收賬的責(zé)任制，用以加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)關(guān)系。決策作為企業(yè)管理過(guò)程中最重要的活動(dòng)之一，它的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行決策，另外企業(yè)管理者的素質(zhì)決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和經(jīng)濟(jì)效益也取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)。企業(yè)管理者的能力、素質(zhì)對(duì)于企業(yè)的管理活動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的好壞以及經(jīng)營(yíng)效益的好壞都有著直接的影響，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)起著主導(dǎo)性作用。因此，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力的意義十分重大。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體來(lái)說(shuō)可以對(duì)企業(yè)的決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，使決策者對(duì)本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個(gè)大概的了解和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，使管理者能夠客觀真實(shí)的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學(xué)的決策，徹底摒棄過(guò)去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺(jué)進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來(lái)；另一方面，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和能力能夠勝任目前的財(cái)務(wù)工作。

（四）、應(yīng)當(dāng)建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在用好企業(yè)內(nèi)部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預(yù)收款收入以及銷售款收入等是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。近期，由于國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的政策收緊，上述資金的來(lái)源已很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經(jīng)迫在眉睫。可以通過(guò)發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資、等方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產(chǎn)企業(yè)不需要通過(guò)提高資產(chǎn)負(fù)債率的股權(quán)融資形式更加受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。通過(guò)多元化的融資，可以使企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，不僅發(fā)揮了負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；重慶；404100）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 蔡敏妮 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 科技信息 2010年29期

［2］ 劉茜 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版) 2009年12期

第8篇

1．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源

房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有60%的資金是來(lái)自于銀行的，從購(gòu)買土地，樓盤建設(shè)，流動(dòng)資金到消費(fèi)購(gòu)房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤(rùn)，但同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下降時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，各種問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)但不會(huì)立刻使金融體系癱瘓，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開(kāi)始資不抵債，引起整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩．

1．2房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度

當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對(duì)于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過(guò)程可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢(shì)必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出居民購(gòu)買力水平，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就指出我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8．76，目前中國(guó)85%家庭沒(méi)有能力購(gòu)買住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房?jī)r(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國(guó)房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見(jiàn)，這些都表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，高位運(yùn)行，又沒(méi)有剛性需求作支撐，使中國(guó)面臨著房?jī)r(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開(kāi)發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過(guò)程中，房?jī)r(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。

1．3對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過(guò)度的依賴，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹．

1．4銀行貸款的發(fā)放

房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來(lái)吸引按揭貸款購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)．因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開(kāi)發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并獲得豐厚利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

2．1開(kāi)拓多元化的融資渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來(lái)，委托專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過(guò)股票，基金和債券等證券化金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行投融資的過(guò)程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)公眾來(lái)說(shuō)是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來(lái)很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)．

2．2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對(duì)于政府維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)資金信貸市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。要加快建立全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對(duì)完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息和監(jiān)測(cè)分析，通過(guò)詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況與投機(jī)情況，通過(guò)具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測(cè)與分析，提高對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

2．3加強(qiáng)對(duì)信貸對(duì)象的資格審核評(píng)估

在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹(shù)立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評(píng)估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，信用評(píng)價(jià)等，并對(duì)其開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場(chǎng)定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要，確保貸款評(píng)估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和監(jiān)測(cè)的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3小結(jié)

第9篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

自1998年我國(guó)開(kāi)始推行商品化的住房以來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過(guò)金融危機(jī)的沖擊后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。

目前，我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來(lái)到了至關(guān)重要的時(shí)刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定的助益，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)土地投機(jī)獲利一定的利益?；诖耍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲(chǔ)備更多的土地。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，或者自行開(kāi)發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)投機(jī)

出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)進(jìn)行過(guò)高的預(yù)期，然后不斷地購(gòu)買、儲(chǔ)存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場(chǎng)曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性以及不對(duì)稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過(guò)程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見(jiàn)在我國(guó)的一些大中型城市中常常就會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長(zhǎng)隊(duì)去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來(lái)直接決定。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)人住房貸款問(wèn)題已越來(lái)越突出，也受到了社會(huì)各界的關(guān)注。目前，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個(gè)人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：

第一，明確個(gè)人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，對(duì)于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，在此過(guò)程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過(guò)80%的規(guī)定，對(duì)于“零首付”貸款購(gòu)房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。

2.建立健全的法律制度

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對(duì)于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來(lái)看，這些法律制度的建立相對(duì)來(lái)講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺(tái)專門的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個(gè)人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴?；第三，進(jìn)一步完善和明確我國(guó)的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對(duì)應(yīng)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。

除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立全方位的監(jiān)管體系

首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過(guò)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過(guò)這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營(yíng)效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來(lái)保證其收支活動(dòng)的合法性。然后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對(duì)其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。

其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時(shí)的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。

最后，外部評(píng)估約束系統(tǒng)的建立。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時(shí)，還應(yīng)該利用評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定并公布評(píng)級(jí)，這一方法能夠讓社會(huì)公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。

4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

一方面，建立健全房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。我國(guó)的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估體系學(xué)習(xí)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專業(yè)人才的招聘，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、管理能力、運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力和營(yíng)銷能力等進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合申請(qǐng)人的信用等級(jí)來(lái)測(cè)算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶資信評(píng)審制度。我國(guó)金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級(jí)評(píng)級(jí)制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過(guò)引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評(píng)估。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫與金融市場(chǎng)存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說(shuō)如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問(wèn)題的癥結(jié)所在并對(duì)癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘石屹.房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].金融研究，2010，（4）

[2]易憲容.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底有多大.中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2011，（4）

[3]程瑞華.未雨綢繆防范房貸風(fēng)險(xiǎn).《金融時(shí)報(bào)》，2010.6.12