引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

目前,銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款擔(dān)保措施一般采用項(xiàng)目建設(shè)用地及在建工程抵押方式。在“在建工程”階段,按規(guī)定在項(xiàng)目用地設(shè)定抵押后預(yù)售房銷(xiāo)售登記前,未銷(xiāo)售的房產(chǎn)往往處于無(wú)法管控的真空狀態(tài),如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商虛假銷(xiāo)售、一房多賣(mài)、被查封、扣押、第三人提出工程款優(yōu)先權(quán)、留置權(quán)等事件,銀行僅僅擁有房屋建成前的凈地部分的優(yōu)先受償權(quán),糾紛的解決或處置將十分被動(dòng)。遇到此類(lèi)情況,銀行的解決辦法是要求項(xiàng)目用地及在建工程一并抵押。雖然青島已經(jīng)實(shí)行了土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證“兩證合一”,銀行對(duì)押品價(jià)值評(píng)估(包括內(nèi)部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、外部評(píng)估機(jī)構(gòu)委托評(píng)估)一般采取“假設(shè)開(kāi)發(fā)”評(píng)估法,評(píng)估價(jià)值包括凈地價(jià)值以及與在建工程形象進(jìn)度匹配的在建工程價(jià)值。

二、房屋預(yù)售及抵押權(quán)解除后銀行債權(quán)的清償問(wèn)題

商品房預(yù)售制度,實(shí)質(zhì)上為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)應(yīng)的期房融資提供方便。開(kāi)發(fā)商“邊建邊售”行為往往造成“權(quán)利沖突”。一般土地抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存,在開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)銀行同意便擅自銷(xiāo)售、銷(xiāo)售款項(xiàng)不歸還對(duì)應(yīng)貸款情況下,即使法律賦予了抵押權(quán)人追及權(quán),但購(gòu)房人作為善意第三人,銀行的抵押權(quán)無(wú)法對(duì)抗善意第三人。由于我國(guó)沒(méi)有建立起一種可靠的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制來(lái)保證,開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法約束,應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上轉(zhuǎn)移到銀行或房屋買(mǎi)受人身上。為解決商品房預(yù)售制度造成的銀行風(fēng)險(xiǎn),首先應(yīng)防范開(kāi)發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人同意,開(kāi)發(fā)商不得擅自銷(xiāo)售已設(shè)定抵押的房屋(包括期房),經(jīng)銀行同意解押的商品房銷(xiāo)售,銷(xiāo)售款項(xiàng)應(yīng)歸還對(duì)應(yīng)的銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款;同時(shí),開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋應(yīng)履行告知義務(wù),在媒體或售樓處公告所銷(xiāo)售樓盤(pán)抵押情況,讓善意第三人心中有數(shù),自覺(jué)規(guī)避不必要的法律糾紛,確保權(quán)利不受侵害;實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理,銷(xiāo)售收入按比例轉(zhuǎn)存保證金帳戶(hù),專(zhuān)項(xiàng)用于歸還銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

商品房預(yù)售是一種交易行為,《物權(quán)法》出臺(tái)后,房管部門(mén)在發(fā)放預(yù)售許可證時(shí),依據(jù)“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定,要求銀行出具知曉且允許商品房預(yù)售,并同意預(yù)售項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的證明,間接要求銀行承諾放棄土地的抵押權(quán)。因此,如果銀行同意解押,作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將逐步地被分割出去,銀行的抵押權(quán)就會(huì)逐步落空,除非銀行的債權(quán)同步獲得清償,否則將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)房屋預(yù)售制度的意見(jiàn)和建議

房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決,更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押,最后甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。同時(shí),房地產(chǎn)預(yù)售制度降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻,使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng),增加了開(kāi)發(fā)商投資出問(wèn)題的幾率,銀行和購(gòu)房人被動(dòng)的成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品。央行房地產(chǎn)金融分析小組在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中稱(chēng),“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。”取消現(xiàn)行的新房預(yù)售制度,毫無(wú)疑問(wèn),對(duì)于打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資,降低金融鏈條當(dāng)中的上游風(fēng)險(xiǎn)都有著重要意義。要理解這一政策的意義,首先要明白房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本運(yùn)作規(guī)則。一般來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)地方政府拿到批租的土地,這些土地通常是以非常合理的理由從市民特別是農(nóng)民手里拿到的。開(kāi)發(fā)商通過(guò)進(jìn)行土地評(píng)估,使土地坐地增值,因?yàn)橐怨娴拿x征得的土地再以商業(yè)土地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估,增值是必然趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商以增值了的土地向銀行進(jìn)行抵押貸款。不過(guò),銀行的貸款通常也不足以支持開(kāi)發(fā)商建設(shè)樓盤(pán)。這時(shí)候,由于現(xiàn)行的新房預(yù)售制度,居民購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)付款就會(huì)源源不斷地進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的手里。開(kāi)發(fā)商再通過(guò)銀行貸款和預(yù)付款進(jìn)行樓盤(pán)建設(shè)和其他后續(xù)工作。這樣,樓盤(pán)建成了,房子也基本上都賣(mài)出去了。整個(gè)流程下來(lái),開(kāi)發(fā)商以非常少的自有資金,“四兩撥千斤”,有的甚至是“空手套白狼”。從整個(gè)運(yùn)作過(guò)程來(lái)看,風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行方面。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn),指出目前中國(guó)房地產(chǎn)商獲得的銀行資金占其資產(chǎn)比例70%以上,其高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不斷加大,開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條將日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。從銀行房地產(chǎn)不良貸款狀況的分析可以看出,不良貸款率為5%左右,相對(duì)于個(gè)人購(gòu)房貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高,其不良貸款比率要高出個(gè)人購(gòu)房貸款不良比率6倍左右。

第2篇

關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺(tái)；風(fēng)險(xiǎn)外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類(lèi)號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個(gè)給定的時(shí)間點(diǎn)上，由于金融機(jī)構(gòu)之間共同的風(fēng)險(xiǎn)敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前，國(guó)外研究關(guān)注的重點(diǎn)有兩個(gè)方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對(duì)于我國(guó)金融體系而言，這兩個(gè)問(wèn)題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升，在經(jīng)營(yíng)機(jī)制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場(chǎng)、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢(qián)莊等融資性組織等歸入中國(guó)的“影子銀行”，但是，總體來(lái)看，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問(wèn)題只會(huì)造成局部性風(fēng)險(xiǎn)，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)空間維度宏觀審慎管理需要重點(diǎn)關(guān)注金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬(wàn)億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬(wàn)億元）的約20%；另?yè)?jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2010年6月，全國(guó)地方性投融資平臺(tái)貸款高達(dá)7.66萬(wàn)億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬(wàn)億元）的約17%。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)地方融資平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防控。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開(kāi)的第五屆中國(guó)銀行家高峰論壇上也指出，中國(guó)銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更多地集中在地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，兼顧理論與實(shí)證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)三者之間風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的機(jī)制和路徑，并最終給出我國(guó)空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國(guó)宏觀審慎管理機(jī)制提供一些參考。

二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時(shí)，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)也積聚了大量來(lái)自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將對(duì)銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴(yán)重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過(guò)度投放的主體中，地方政府投融資平臺(tái)也須重點(diǎn)關(guān)注。自2008年底以來(lái)，地方融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢(shì)。而在地方政府投融資平臺(tái)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來(lái)償還這些地方融資平臺(tái)的負(fù)債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進(jìn)一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，各個(gè)商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個(gè)重要的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對(duì)比結(jié)果。可以看出，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過(guò)度擴(kuò)張的現(xiàn)象。從金融機(jī)構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來(lái)看（見(jiàn)圖2），我國(guó)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達(dá)19.51%，比2004年末上升了6個(gè)百分點(diǎn)左右。2010年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增貸款7.95萬(wàn)億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬(wàn)億，所占比重為25%。

除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)外，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過(guò)程中，還存在著多個(gè)方面的集中度風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國(guó)各省（直轄市）房地產(chǎn)貸款余額分布來(lái)看，排名前五的省（直轄市）均來(lái)自上述三大板快（見(jiàn)表1），而且這五個(gè)省（直轄市）的房地產(chǎn)貸款余額之和占全國(guó)房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進(jìn)一步，從地域劃分來(lái)看（見(jiàn)圖3），涵蓋三大板塊的我國(guó)東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國(guó)總量的比重高達(dá)71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點(diǎn)容易造成風(fēng)險(xiǎn)的迅速蔓延和擴(kuò)散，對(duì)房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個(gè)人購(gòu)房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國(guó)購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達(dá)66.43%。購(gòu)房貸款具有還款期限長(zhǎng)、受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響大等特點(diǎn)，具有很強(qiáng)的不確定性。而且，近幾年我國(guó)的住房消費(fèi)中很大一部分是投資性的購(gòu)房行為。一旦經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨著個(gè)人購(gòu)房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，在信貸投放對(duì)象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶(hù)授信集中的趨勢(shì)。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險(xiǎn)的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。一些全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)目標(biāo)，客戶(hù)授信集中度風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。

（二）地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況

近幾年來(lái)，隨著各項(xiàng)改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財(cái)政支出的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了財(cái)政收入的增速，地方政府債務(wù)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機(jī)之后，為了加大投資，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各級(jí)政府紛紛通過(guò)成立投融資平臺(tái)來(lái)滿足融資需求，地方政府負(fù)債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》別指出，地方政府隱性負(fù)債問(wèn)題不容忽視，地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計(jì)署對(duì)地方政府債務(wù)的審計(jì)結(jié)果，至2010年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)政府共設(shè)立融資平臺(tái)公司6576家，其中縣級(jí)平臺(tái)約占72%，有3個(gè)省級(jí)、29個(gè)市級(jí)、44個(gè)縣級(jí)政府設(shè)立的融資平臺(tái)公司多達(dá)10家以上。地方政府投融資平臺(tái)的資金來(lái)源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺(tái)自身的融資渠道比較單一，主要通過(guò)抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來(lái)，投融資平臺(tái)貸款具有融資規(guī)模大、政府財(cái)力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點(diǎn)，是信貸營(yíng)銷(xiāo)的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對(duì)投融資平臺(tái)的信貸投放，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。來(lái)自銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國(guó)地方融資平臺(tái)貸款約9.1萬(wàn)億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺(tái)貸款的大幅增長(zhǎng)及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中的風(fēng)險(xiǎn)，使得地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對(duì)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)的不斷積累，地方財(cái)政的償還壓力也日益增大。巨額的負(fù)債使地方政府負(fù)擔(dān)著沉重的利息壓力；同時(shí)，自2011年開(kāi)始，大量的地方政府債務(wù)將進(jìn)入償還期，地方政府在未來(lái)5年內(nèi)的年均還款額將在1萬(wàn)億元以上。然而，面對(duì)如此嚴(yán)峻的債務(wù)償還形勢(shì)，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的低收益性，以及地方財(cái)政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負(fù)債面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地方政府投融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目普遍具有投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、公益性強(qiáng)、盈利能力低的特點(diǎn)，因此很難通過(guò)項(xiàng)目收益直接償還平臺(tái)貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財(cái)力來(lái)償還。另一方面，地方政府財(cái)政收入存在著過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢(shì)必會(huì)受到影響，這將大大增加地方財(cái)政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國(guó)家收緊土地供應(yīng)閘門(mén)的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實(shí)現(xiàn)，地方政府投融資平臺(tái)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步上升。

（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析中不難看出，我國(guó)的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機(jī)構(gòu)都通過(guò)大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見(jiàn)圖3）。金融機(jī)構(gòu)之間通過(guò)銀行間市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)兩個(gè)中心點(diǎn)。

進(jìn)一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個(gè)中心，地方融資平臺(tái)的運(yùn)作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺(tái)貸款能否及時(shí)清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺(tái)貸款中很大一部分為土地儲(chǔ)備貸款。地方政府作為土地儲(chǔ)備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過(guò)土地儲(chǔ)備，提升土地的出讓價(jià)值來(lái)提高土地收益，為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲(chǔ)備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺(tái)貸款的主要還款來(lái)源。依據(jù)國(guó)家審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果，到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為2.55萬(wàn)億，占所有負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價(jià)格的波動(dòng)直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺(tái)貸款的能力。而從另一層面來(lái)看，土地價(jià)值的波動(dòng)又與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價(jià)值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時(shí)期，土地需求銳減，勢(shì)必會(huì)影響到土地價(jià)值，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過(guò)推高房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過(guò)來(lái)，土地價(jià)格的提高，將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格之間相互推動(dòng)、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)將對(duì)地方融資平臺(tái)貸款的安全性構(gòu)成威脅。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)將直接影響我國(guó)當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個(gè)中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)――的貸款質(zhì)量，進(jìn)而影響我國(guó)金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，隨著市場(chǎng)信心的增長(zhǎng)以及投資規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的上升以及信貸風(fēng)險(xiǎn)的下降，各金融機(jī)構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進(jìn)行重點(diǎn)投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)土地價(jià)格的上升，促使地方政府不斷通過(guò)地方融資平臺(tái)，利用土地出讓收益獲得資金，來(lái)支持城市建設(shè)。地方投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款的過(guò)度投放，進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個(gè)主體，其風(fēng)險(xiǎn)狀況一旦惡化，將對(duì)各金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行或者政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不利時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生變化，市場(chǎng)預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著逆轉(zhuǎn)的危險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行期，市場(chǎng)需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價(jià)值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺(tái)貸款，各金融機(jī)構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機(jī)構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險(xiǎn)暴露，形成“擁擠交易”，則問(wèn)題資產(chǎn)的流動(dòng)性和融資流動(dòng)性將會(huì)面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，金融市場(chǎng)將出現(xiàn)流動(dòng)性嚴(yán)重不足的局面，整個(gè)金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)（圖4右半部分）。

綜上所述，通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間傳導(dǎo)機(jī)制的分析可以看出，當(dāng)前我國(guó)空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的關(guān)鍵點(diǎn)在于如何對(duì)金融體系的共同風(fēng)險(xiǎn)暴露加強(qiáng)監(jiān)管，即如何設(shè)計(jì)有效的政策工具，對(duì)具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺(tái)――的貸款投放實(shí)施更加嚴(yán)格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來(lái)，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了多種政策措施，希望通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來(lái)防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在信貸政策方面，運(yùn)用了貸款價(jià)值比（LTV）、最低資本金比例等措施來(lái)進(jìn)行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對(duì)金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融支持的嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險(xiǎn)

由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中儼然成為我國(guó)當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，我國(guó)金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，合理評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，并構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制。擁有完備的信貸監(jiān)測(cè)體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測(cè)過(guò)程中，注重總體監(jiān)測(cè)與區(qū)域監(jiān)測(cè)并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識(shí)別和評(píng)估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)金融監(jiān)管部門(mén)主要通過(guò)壓力測(cè)試來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。在不斷改進(jìn)的過(guò)程中，測(cè)試風(fēng)險(xiǎn)因素更加全面，測(cè)試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測(cè)試過(guò)程的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。然而，壓力測(cè)試中的情景假設(shè)僅僅是對(duì)未來(lái)某種極端情況的假定，并不是對(duì)宏觀因素變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。因此，我國(guó)金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)判斷未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實(shí)施抵御風(fēng)險(xiǎn)的各種應(yīng)急方案和行動(dòng)計(jì)劃。

2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，及時(shí)、動(dòng)態(tài)地調(diào)整貸款價(jià)值比（LTV）。LTV是一個(gè)非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)的前提下，通過(guò)動(dòng)態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國(guó)已重視對(duì)LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步完善LTV的調(diào)整機(jī)制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)的形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整LTV上限，對(duì)具有投資、投機(jī)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴(yán)格的LTV上限。

3. 動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對(duì)總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)水平，有差別地實(shí)行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長(zhǎng)過(guò)快、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口趨于集中的形勢(shì)下，應(yīng)及時(shí)設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)。在具體實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個(gè)體三個(gè)層面出發(fā)，有差別地進(jìn)行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況以及金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量來(lái)確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。

4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行評(píng)級(jí)分類(lèi)，通過(guò)保守估計(jì)和較為穩(wěn)妥的審慎做法來(lái)動(dòng)態(tài)確定各級(jí)開(kāi)發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防大額授信集中度風(fēng)險(xiǎn)，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶(hù)型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對(duì)于不同性質(zhì)的購(gòu)房貸款，實(shí)施不同的資本要求及利率浮動(dòng)機(jī)制，并對(duì)分期付款期限進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對(duì)非自住商品房實(shí)施較高的首付比例和更加嚴(yán)格的利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過(guò)運(yùn)用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動(dòng)，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。

（二）深入推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控，不斷弱化投融資平臺(tái)與金融體系之間的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度

地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控是我國(guó)空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國(guó)金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對(duì)的重要內(nèi)容。在對(duì)地方政府投融資平臺(tái)貸款進(jìn)行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀審慎管理，以促進(jìn)金融業(yè)的審慎經(jīng)營(yíng)，并推動(dòng)投融資平臺(tái)主體的規(guī)范和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺(tái)貸款的數(shù)據(jù)庫(kù)及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，提高平臺(tái)貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)的早期預(yù)警機(jī)制。地方融資平臺(tái)貸款數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺(tái)貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門(mén)更好地掌握各個(gè)投融資平臺(tái)貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺(tái)跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺(tái)授信額度，避免多頭授信和過(guò)度融資的問(wèn)題。進(jìn)一步，為了切實(shí)有效地防范地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)地方融資平臺(tái)運(yùn)行的現(xiàn)狀，建立一套相對(duì)完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)程度和未來(lái)發(fā)展變化趨勢(shì)，切實(shí)打造地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計(jì)提增減的準(zhǔn)備。

2. 適時(shí)調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，以及儲(chǔ)備土地、資產(chǎn)收費(fèi)權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比（LTV）等指標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)地方融資平臺(tái)金融杠桿的動(dòng)態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，控制平臺(tái)貸款的增速。進(jìn)一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比具有較好的可控可測(cè)性質(zhì)，是地方融資平臺(tái)金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲(chǔ)備土地的貸款價(jià)值比，通過(guò)降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺(tái)的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺(tái)對(duì)土地金融、土地財(cái)政的高度依賴(lài)，緩解周期性風(fēng)險(xiǎn)。

3. 建立地方政府投融資平臺(tái)評(píng)估分類(lèi)體系，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。建立對(duì)政府融資平臺(tái)的外部信用評(píng)級(jí)制度，不僅考察融資平臺(tái)自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估主管政府部門(mén)的信譽(yù)以及財(cái)政實(shí)力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財(cái)政收支結(jié)余情況、財(cái)政負(fù)債情況、預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等因素一并納入評(píng)價(jià)體系。根據(jù)不同的信用等級(jí)，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。對(duì)信用等級(jí)較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺(tái)，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；相反，對(duì)于信用等級(jí)較低、還款來(lái)源不明確的地方融資平臺(tái)，實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺(tái)項(xiàng)目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進(jìn)一步細(xì)化差別化的信貸支持政策，強(qiáng)化對(duì)平臺(tái)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。

注：

①結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)主要指，通過(guò)銷(xiāo)售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長(zhǎng)期債券，套取長(zhǎng)短期利差的金融機(jī)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

[1]巴曙松. 地方政府投融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[J]. 經(jīng)濟(jì)， 2009，（9）.

[2]白鶴祥. 強(qiáng)化對(duì)地方融資平臺(tái)金融杠桿的調(diào)控[J]. 中國(guó)金融. 2011，（14）.

[3]毛永斌，楊兵，李加. 房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)與防范[J]. 現(xiàn)代金融. 2007，（12）.

[4]苗永旺，王亮亮. 金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與宏觀審慎監(jiān)管研究[J]. 國(guó)際金融研究. 2010，（8）.

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理商業(yè)銀行

一、房地產(chǎn)信貸及風(fēng)險(xiǎn)概述

(一)房地產(chǎn)信貸主要類(lèi)型

房地產(chǎn)信貸按照用途主要可分為土地開(kāi)發(fā)、商品房、商業(yè)地產(chǎn)貸款，對(duì)上述貸款一般采用信用、保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押方式進(jìn)行。對(duì)信貸進(jìn)行分類(lèi)，由于其風(fēng)險(xiǎn)不同，有助于商業(yè)銀行進(jìn)行分類(lèi)管理，進(jìn)而降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)是否存在泡沫或者泡沫何時(shí)破滅基本不可量化預(yù)測(cè)，但以下種種跡象表明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸增大，比如存量房不斷增加、房地產(chǎn)價(jià)格和居民收入比逐年增加、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重背離、炒房者不斷增加、剛性購(gòu)買(mǎi)需求不斷減少，如果商業(yè)銀行一味追求利潤(rùn)而不考慮這些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸來(lái)說(shuō)，政策性風(fēng)險(xiǎn)一般是指我國(guó)政府的貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。比如消極的貨幣政策往往伴隨著利率上升，由于投資的供求被打破，住房?jī)r(jià)格往往下降，住房抵押品贖回權(quán)增加，發(fā)生信貸和流動(dòng)性危機(jī)的幾率急劇增加。三是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)銀行通過(guò)同業(yè)拆借或者銀行間債券市場(chǎng)交易后互有負(fù)債或者資產(chǎn)，當(dāng)一家負(fù)債較大的銀行出現(xiàn)支付不能的情況，就會(huì)影響其他銀行的支付能力，嚴(yán)重者將導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。四是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款者由于開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目失敗、以投資為目的的購(gòu)房者在房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重下跌時(shí)違約等原因?qū)е碌牟荒芮鍍斮J款的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問(wèn)題

（一）全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

商業(yè)銀行信貸相關(guān)人員，除了專(zhuān)門(mén)在風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)工作的員工之外，大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡薄，突出表現(xiàn)在一是信貸部門(mén)的員工出于提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獲取獎(jiǎng)金的需要，往往在辦理信貸過(guò)程中，不認(rèn)真履行銀行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估程序，加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)；二是商業(yè)銀行的管理層比較重視短期銀行利潤(rùn)，這樣容易忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)長(zhǎng)期利潤(rùn)的影響；三是信貸部門(mén)以外的信貸相關(guān)工作人員認(rèn)為房地產(chǎn)信貸有抵押物，往往不重視對(duì)貸款人的可持續(xù)發(fā)展能力的調(diào)研工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告不認(rèn)真甚至不分析其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)因素，而且對(duì)抵押物的價(jià)格或未來(lái)的走勢(shì)不重視，盲目信賴(lài)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的職業(yè)道德。

（二）商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理能力有待提高

一是很多國(guó)有銀行雖然進(jìn)行了股份制改造，但是貸款決策審批權(quán)力往往過(guò)于集中少數(shù)人手中，這種情況往往導(dǎo)致其雖然有了比較健全的信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度，但是該制度被少數(shù)人架空，已流于形式，起不到應(yīng)有的作用；二是銀行授信部門(mén)的獨(dú)立性不強(qiáng)，導(dǎo)致其對(duì)信貸部門(mén)的盲目放貸行為約束力不足；三是對(duì)不良貸款的形成的真正原因不能進(jìn)行量化分析，因此不是很難追責(zé)，就是對(duì)責(zé)任追究的力度不夠，起不到責(zé)任追究的效果，很難消除信貸人員為了自己利益最大化而損害銀行利益的行為。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的管理不夠完善

很多商業(yè)銀行對(duì)信貸操作風(fēng)險(xiǎn)不夠重視，信貸管理手段很難達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如不嚴(yán)格執(zhí)行總行的信貸標(biāo)準(zhǔn)，擅自降低準(zhǔn)入門(mén)檻，甚至出現(xiàn)違規(guī)放貸的違紀(jì)行為，導(dǎo)致對(duì)“五證”不齊全或是自有資金占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資低于30%房地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂貸款合同；又如很多貸款人以流動(dòng)資金貸款名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而銀行不置可否，不嚴(yán)格跟蹤貸款的用途；再如變相降低首付比例，對(duì)房地產(chǎn)虛假提高評(píng)估價(jià)格的行為采取默認(rèn)的態(tài)度。上述行為無(wú)形中增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（四）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸相關(guān)人綜合業(yè)務(wù)技能亟待提高

很多商業(yè)銀行的信貸人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控方面的知識(shí)欠缺，同時(shí)又缺乏相應(yīng)的后續(xù)教育培訓(xùn)或自學(xué)的補(bǔ)救措施，久而久之造成該部分人員的綜合業(yè)務(wù)技能?chē)?yán)重背離其工作崗位的需要。例如部分員工不僅信貸知識(shí)欠缺致使風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較差，同時(shí)又對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握不夠深入徹底，很難適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)需要。

（五）對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的違約估計(jì)不足

一般來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的住房貸款，短則五年，長(zhǎng)則二十多年，屬于典型的中長(zhǎng)期信貸。根據(jù)貨幣的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)理論,這樣的貸款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因不斷積累而提高，因此其風(fēng)險(xiǎn)是逐步顯現(xiàn)的。比如目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房地產(chǎn)價(jià)格放緩或者已經(jīng)進(jìn)入下降通道，加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，老齡社會(huì)的出現(xiàn)等等原因,個(gè)人住房貸款變成不良貸款的幾率逐漸增大。對(duì)此我國(guó)的商業(yè)銀行顯然準(zhǔn)備不足，一是對(duì)個(gè)人住房貸款事前調(diào)查主要依靠房地產(chǎn)中介和開(kāi)發(fā)商，信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足；二是對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)或抵押物的資產(chǎn)保全機(jī)制沒(méi)有建立有效的管理制度；三是房地產(chǎn)信貸證券化市場(chǎng)由于不成熟還不能有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）完善信貸操作流程，減少信貸操作風(fēng)險(xiǎn)

再好的風(fēng)險(xiǎn)管理方案，如果相關(guān)執(zhí)行人的意識(shí)不夠，將很難執(zhí)行到位。因此商業(yè)銀行必須重視信貸相關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)工作。一是嚴(yán)格執(zhí)行既定的信貸條件，堅(jiān)決杜絕放松信貸條件的違規(guī)貸款行為；二是加強(qiáng)對(duì)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督工作，紀(jì)檢、監(jiān)察以及風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部審計(jì)部門(mén)要對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行聯(lián)合檢查，為違規(guī)貸款一查到底并追究相關(guān)人員的責(zé)任；三是使用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，逐漸減少人工控制風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)主義行為。

（二）加強(qiáng)商業(yè)銀行的信貸管理，達(dá)到目的和手段的完美統(tǒng)一

1.在提供風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力的基礎(chǔ)上，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。

事后補(bǔ)救風(fēng)險(xiǎn)措施，雖然可以起到亡羊補(bǔ)牢的作用，但為了更好地降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。一是進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，比如對(duì)信貸對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查分析、對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)研和分析；二是重視信貸風(fēng)險(xiǎn)的量化分析工作，充分認(rèn)識(shí)到量化模型對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析的重要作用。

2.為了有效避免認(rèn)為因素增加的信貸風(fēng)險(xiǎn)，要建立剛性的責(zé)任追究機(jī)制。

一是將信貸審批部門(mén)、管理部門(mén)、評(píng)估部門(mén)進(jìn)行分設(shè)，并明確相應(yīng)的權(quán)力和義務(wù)；二是明確上述三個(gè)獨(dú)立部門(mén)的工作流程，并定期由內(nèi)部審計(jì)部門(mén)審核執(zhí)行情況，對(duì)不按照規(guī)定流程工作的部門(mén)進(jìn)行懲戒；三是建立上述三個(gè)部門(mén)獨(dú)立工作報(bào)告制度，并由銀行管理層審核其報(bào)告，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.重視貸后風(fēng)險(xiǎn)。

凡事需有始有終，加強(qiáng)貸后風(fēng)險(xiǎn)管理不是可有可無(wú)的工作，相反，商業(yè)銀行只有加強(qiáng)此方面的管理才能更好地控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是建立單獨(dú)的貸后風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，對(duì)每筆貸款進(jìn)行無(wú)縫管理，直到收回為止；二是隨時(shí)掌握貸款對(duì)象的經(jīng)營(yíng)情況，嚴(yán)格監(jiān)督信貸資金的約定用途；三是明確信貸風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，并規(guī)定對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的專(zhuān)門(mén)管理流程和辦法，要求責(zé)任人落實(shí)。

4.提高銀行信貸人員風(fēng)險(xiǎn)防范知識(shí)。

商業(yè)銀行的授信人員目前尚未完全掌握房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，如很多信貸工作人員雖然基本掌握了信貸基礎(chǔ)知識(shí)，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程、風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)方面掌握的還不夠，對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整并主動(dòng)地控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)還欠缺。要想解決此方面的問(wèn)題，筆者認(rèn)為一是對(duì)現(xiàn)有的信貸人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的培訓(xùn)；二是引進(jìn)高素質(zhì)的房地產(chǎn)信貸方面的專(zhuān)門(mén)人才；三是注意高素質(zhì)的人才和現(xiàn)有信貸人員的融合問(wèn)題，防止新老觀念的碰撞產(chǎn)生矛盾。

（三）建立個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)違約估計(jì)系統(tǒng)

為了減少個(gè)人住房貸款變成不良貸款的幾率，筆者認(rèn)為商業(yè)銀行應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備工作，一是重視個(gè)人住房貸款事前調(diào)查工作；二是完善房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)管理或抵押物的資產(chǎn)保全機(jī)制；三是逐漸通過(guò)房地產(chǎn)信貸證券化轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

總之，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)信貸類(lèi)型和信貸風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的分類(lèi)管理，認(rèn)真梳理本文提出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問(wèn)題，并舉一反三，在不斷提高全員信貸風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的基礎(chǔ)上，要做好完善信貸操作流程，不斷降低信貸操作風(fēng)險(xiǎn)；完善貸后風(fēng)險(xiǎn)管理；逐漸提高信貸人員職業(yè)技能；建立剛性的責(zé)任追究機(jī)制等方面改善自身問(wèn)題，為銀行的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]王曉麗.淺議我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)[J].江西社會(huì)科學(xué)，2014，(3).

[2]趙莉亞.商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)放貸款風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策[J].思想戰(zhàn)線，2013，(S2).

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)，優(yōu)先受償變賣(mài)所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無(wú)效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過(guò)多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來(lái)確定抵押率。由于抵押權(quán)人專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無(wú)體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問(wèn)題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過(guò)高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專(zhuān)用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣(mài)房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣(mài)主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣(mài)其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣(mài)價(jià)格未經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)期，在拍賣(mài)日公開(kāi)競(jìng)投，而買(mǎi)家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣(mài)價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買(mǎi)家競(jìng)投，促使拍賣(mài)盡快成功。拍賣(mài)市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣(mài)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門(mén)的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門(mén)的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門(mén)，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰(shuí)先受償，成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無(wú)查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過(guò)程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒(méi)有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來(lái)看，房地產(chǎn)管理部門(mén)作為房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查。現(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴(lài)思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無(wú)共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過(guò)程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類(lèi)。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來(lái)確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來(lái)說(shuō)，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

總 結(jié)

在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。

第5篇

銀監(jiān)會(huì)將啟動(dòng)新一輪房貸壓力測(cè)試

【《財(cái)經(jīng)》綜合報(bào)道】中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在4月19日召開(kāi)2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)，劉明康要求繼續(xù)認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。

去年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，銀監(jiān)會(huì)曾組織商業(yè)銀行進(jìn)行多輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，以評(píng)估房?jī)r(jià)下降及宏觀經(jīng)濟(jì)情況變化對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響。在今年3月舉行的全國(guó)“兩會(huì)”上，銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民曾表示，根據(jù)壓力測(cè)試結(jié)果，房?jī)r(jià)下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內(nèi)。

對(duì)于防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，劉明康要求，要貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)方針政策，更加自覺(jué)地做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控工作。繼續(xù)認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行貸款操作流程，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，不折不扣地落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數(shù)控制及售樓售地款封閉管理。開(kāi)展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。

在防范集團(tuán)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)方面，要堅(jiān)守客戶(hù)授信集中度紅線，將所持有的債券、發(fā)放的貸款以及表外擔(dān)保和貸款承諾統(tǒng)一納入授信集中度限額管理。嚴(yán)格設(shè)定行業(yè)授信集中度，密切關(guān)注集團(tuán)客戶(hù)過(guò)度授信的風(fēng)險(xiǎn)。

劉明康強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控措施，提高金融服務(wù)水平。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)穩(wěn)健的貨幣信貸政策，改變簡(jiǎn)單追求貸款規(guī)模、市場(chǎng)占有率等粗放式的經(jīng)營(yíng)模式，注重建立長(zhǎng)效機(jī)制和可持續(xù)發(fā)展，確保貸款條件的嚴(yán)格、審慎。

“在保證風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配和商業(yè)可持續(xù)的前提下，積極支持廉租房、公租房和棚戶(hù)區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)還款保障機(jī)制的設(shè)計(jì)和建設(shè)。要嚴(yán)控合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平，把消費(fèi)者保護(hù)落到實(shí)處，切實(shí)提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平。”劉明康說(shuō)。

聲音

市政債應(yīng)和財(cái)產(chǎn)稅組合

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川：市政債和財(cái)產(chǎn)稅的搭配組合，有助于解決我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的融資問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)正積極研究市政債推出事宜。此前地方融資平臺(tái)產(chǎn)生的債務(wù)處于逐步償還階段，并非如外界所想象的那么嚴(yán)重。對(duì)于已積累的超額外匯儲(chǔ)備一定要管理好，央行正積極尋找新的投資機(jī)構(gòu)和渠道。

保險(xiǎn)業(yè)將積極推動(dòng)巨災(zāi)保險(xiǎn)制度

中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富：應(yīng)大力提高保險(xiǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，不斷擴(kuò)大保險(xiǎn)服務(wù)覆蓋面。在管理自然風(fēng)險(xiǎn)方面，“十二五”期間，保險(xiǎn)業(yè)將積極推動(dòng)建立適合我國(guó)國(guó)情的巨災(zāi)保險(xiǎn)制度，提高全社會(huì)抵御各種重大自然災(zāi)害的能力，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展，保障糧食生產(chǎn)安全。

外儲(chǔ)應(yīng)收購(gòu)更多資源和科技項(xiàng)目

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌：中國(guó)持有1萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備就足夠，余下資金應(yīng)該大量投資，讓投資組合多元化。外匯儲(chǔ)備投資應(yīng)該修正原則，增加戰(zhàn)略性目標(biāo)，按照實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求收購(gòu)更多資源和科技項(xiàng)目。

快報(bào)

香港首只人民幣計(jì)價(jià)證券發(fā)售

香港首只人民幣計(jì)價(jià)證券、匯賢房產(chǎn)信托（匯賢REIT，87001.HK）在19日中午完成公開(kāi)發(fā)售。匯賢REIT共籌得資金人民幣104.8億元，總發(fā)行規(guī)模為20億基金單位，面向散戶(hù)發(fā)行的部分占20％，獲2.5倍認(rèn)購(gòu)。

富安達(dá)基金公司獲批

4月19日，富安達(dá)基金管理有限公司從證監(jiān)會(huì)獲得基金牌照，成為中國(guó)第64家公募基金公司。富安達(dá)基金由南京證券有限責(zé)任公司、江蘇交通控股有限公司、南京市河西新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司三家單位共同發(fā)起設(shè)立，注冊(cè)資本1.6億元。

第6篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押；風(fēng)險(xiǎn)；防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過(guò)低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1. 抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素

銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因 如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過(guò)多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn) 今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來(lái)確定抵押率。由于抵 押權(quán)人專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安 全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無(wú)體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問(wèn)題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大 差距，人們通過(guò)高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟 費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專(zhuān)用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得 的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣(mài)房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣(mài)主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣(mài)其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣(mài)價(jià)格未經(jīng)過(guò)一段合適的議 價(jià)期，在拍賣(mài)日公開(kāi)競(jìng)投，而買(mǎi)家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣(mài)價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買(mǎi)家競(jìng)投，促使拍賣(mài)盡快成功。拍賣(mài)市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣(mài)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。房屋、土地管理部門(mén)的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門(mén)的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門(mén)，還 有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰(shuí)先受償，成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。

3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)

任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，二手市場(chǎng)的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng)，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。此外，如對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題，就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。

二、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制

金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài) 監(jiān)管抵押物全過(guò)程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類(lèi)。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制 度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)以確定合適的抵押率

抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來(lái)確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來(lái)說(shuō)，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物， 將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算。對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

3.完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度

在金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：1）信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。2）完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。3）建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.對(duì)抵押率進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率，謀求抵押率變現(xiàn)率。調(diào)整抵押率的計(jì)算方式，對(duì)容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，采用變現(xiàn)價(jià)值扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率，對(duì)不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率。建議根據(jù)市場(chǎng)敏感程度對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設(shè)定不同的抵押率。

三、結(jié)束語(yǔ)

如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。要完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，真正發(fā)揮抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范功能，高度重視抵押協(xié)議的法律有效性，掌握抵押貸款業(yè)務(wù)的特殊規(guī)律，確保房地產(chǎn)抵押的合法有效，真正有效控制銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也好，為了抑制投機(jī)性購(gòu)房需求也罷，自去年以來(lái)，國(guó)家調(diào)控樓市的決心顯而易見(jiàn)，舉措也是一個(gè)接著一個(gè)。而最近一段時(shí)間，關(guān)于“首套房首付已提至四成”的消息著實(shí)讓人捏了一把汗。

首付比例再提高

樓市對(duì)人的打擊從來(lái)都是始料未及的。南京石先生最近很郁悶。3月初，他委托中介到銀行辦理貸款，各方面條件都符合，至今兩個(gè)月過(guò)去了，銀行那邊還沒(méi)有確定放貸。而與此同時(shí)，在這家中介辦貸款的艾女士卻如期獲得了貸款。中介解釋說(shuō)，艾女士的首付比例是5成，屬于銀行優(yōu)先放貸的人群；石先生的首付只有3成，能不能貸下款來(lái)，只能盼銀行手下留情了。

今年以來(lái)，很多像石先生一樣的購(gòu)房者驚喜的發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)降了，首付也勉強(qiáng)湊上了，卻又遇到銀行不批貸款的難題。即使勉強(qiáng)批貸，買(mǎi)房者還要承擔(dān)高達(dá)1.1倍的利率上浮。這對(duì)剛需來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)不小的打擊。過(guò)去幾年，多家銀行為了競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)，打出8折甚至7折的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在這些做法已經(jīng)成為歷史了。在哈爾濱、福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、西安等二線城市，首套房貸利率早已上浮到1.1甚至1.2倍。

“現(xiàn)在政策沒(méi)變，還是首套房最低首付三成，而房貸經(jīng)理可根據(jù)客戶(hù)情況及貸款額度剩余情況，靈活掌握，比如客戶(hù)如愿意接受利率上浮，就可首付4成。”一家國(guó)有銀行的房貸負(fù)責(zé)人表示。在廣州，建行、農(nóng)行表示其首套房貸首付比例已提至4成，首套房貸的利率優(yōu)惠也早已成為歷史，貸款利率多在基準(zhǔn)利率之上上浮10%。同樣上浮利率還有占房貸份額最大的建設(shè)銀行。

防風(fēng)險(xiǎn)或是托詞

從“國(guó)十一條”到“國(guó)八條”再到“國(guó)十條”，差別化的信貸政策已成為抑制樓市虛火的重要手段，第三套房禁貸，第二套房首付至60%，已經(jīng)抑制了部分改善置業(yè)的買(mǎi)家。終于，“戰(zhàn)火”波及到首套房。

這樣的調(diào)整勢(shì)已引來(lái)無(wú)數(shù)首次置業(yè)者的關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此舉也是不甚滿意，合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為：“如果銀行房貸的額度比較緊，而申請(qǐng)房貸的人又相對(duì)多一些，那么考慮到供求關(guān)系，銀行可能會(huì)提高首付比例。但從政策的角度看，這樣做是違背調(diào)控精神的，因?yàn)閲?guó)家的規(guī)定是支持、鼓勵(lì)合理的居住需求，特別是首次置業(yè)者。提高首付比例意味著提高貸款門(mén)檻，一部分的合理需求就會(huì)被拒之門(mén)外。”

“上調(diào)首付的主要目的還是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，雖然單從業(yè)務(wù)方面來(lái)看，個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不大，但其實(shí)發(fā)放給購(gòu)房者的貸款畢竟是會(huì)回籠到開(kāi)發(fā)商那里去的，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目本身已有銀行的融資，這就使開(kāi)發(fā)商那里充斥著大量的銀行資金，一旦他們的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，銀行就會(huì)被牽扯進(jìn)去。”光大銀行內(nèi)部人士表示。

第8篇

【關(guān)鍵詞】金融調(diào)控；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；和諧發(fā)展

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售都離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)信貸的支持。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的，超額利潤(rùn)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還款來(lái)源具有不確定性，資金來(lái)源較單一導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)金融依賴(lài)程度高。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不良蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和我國(guó)金融的安全，2010年來(lái)我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年頒布房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)八條”，金融調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。通過(guò)差別化住房信貸政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息等一系列金融調(diào)控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈面臨考驗(yàn)。在新形勢(shì)下，發(fā)展機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存，如何共建穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)和諧地發(fā)展，是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的重要問(wèn)題。

一、金融調(diào)控對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、融資困難

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括貸款、股權(quán)投資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源渠道，全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金依賴(lài)程度已高于80%。實(shí)行金融調(diào)控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場(chǎng)基本關(guān)閉了IPO(首次公開(kāi)募股)和發(fā)債融資的大門(mén)；另一方面，調(diào)控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來(lái)的最低水平；與去年同期類(lèi)比，前6個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來(lái)的低點(diǎn)。在萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個(gè)城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售在今年7月份放緩。7月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷(xiāo)售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬(wàn)科、中海、保利環(huán)比下滑超過(guò)3成。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。

2、成本費(fèi)用提高

一是，由于房地產(chǎn)融資渠道狹窄，在金融調(diào)控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開(kāi)發(fā)商融資成本大幅度上升，由原來(lái)的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購(gòu)政策，使得人們的住房消費(fèi)速度放慢，而開(kāi)發(fā)商為了及時(shí)回籠資金，積極開(kāi)展各種形式的促銷(xiāo)活動(dòng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，銷(xiāo)售費(fèi)用增加。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化

信貸緊縮，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源；房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其他大型房地產(chǎn)商兼并收購(gòu)，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化。

（二）金融調(diào)控對(duì)金融業(yè)的影響

1、銀行放貸額度從緊

實(shí)行金融調(diào)控以來(lái)，我國(guó)不斷提高存款準(zhǔn)備金率，特別是2011年我國(guó)5次提高存款準(zhǔn)備金率，使我國(guó)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，創(chuàng)歷史新高。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)使銀行放貸額度從緊。“偉嘉安捷”分析，央行每上調(diào)0.5個(gè)的百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金，將凍結(jié)超過(guò)3000億元資金。存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，銀根緊縮。今年下半年平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的深入推進(jìn)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放會(huì)越來(lái)越難。

2、信貸風(fēng)險(xiǎn)增加

金融調(diào)控下銀行信貸金額從緊，使對(duì)銀行貸款依賴(lài)程度高的房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快顯非理性增長(zhǎng)，還貸來(lái)源不確定；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，銀行信貸占房地產(chǎn)資金的比重高，使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)；三是商業(yè)銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷(xiāo)售困難的樓盤(pán)以“假按揭”方式幫助開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

二、發(fā)揮金融調(diào)控的作用，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏

1、建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)監(jiān)管力度，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，房地產(chǎn)金融缺乏有效的監(jiān)管體系。房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，金融機(jī)構(gòu)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的就化，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，隨時(shí)充分掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效信息，并及時(shí)進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，才能走在房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，合理地運(yùn)用金融政策進(jìn)行有效調(diào)控，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系是十分必要的。

建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。首先，建立科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)宏觀監(jiān)控制度，層層落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控職責(zé)，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全方位、全員的監(jiān)控；其次，金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系；第三，建立一支房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，提高金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

加強(qiáng)監(jiān)管力度，做好事前、事中、前后的監(jiān)控。認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施，確定投資項(xiàng)目的可行性。加強(qiáng)信貨資金的管理，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)的變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求變化，采用科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保信貸資金的使用安全。加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，建立良好的借貸關(guān)系，為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效益出謀獻(xiàn)策，確保信貨資金按期收回。

2、大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問(wèn)題，在嚴(yán)厲的金融控制下，房地產(chǎn)金融融資模式創(chuàng)新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，探索房地產(chǎn)信托，債券型、股權(quán)型以及混合型REITS，房地產(chǎn)私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)筑完善的房地產(chǎn)金融體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性和安全性，分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，金融業(yè)憑借完善的金融服務(wù)體系，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等多元化的融資渠道籌集開(kāi)發(fā)資金，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和資本質(zhì)量，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、加快建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，建立良好的借貸關(guān)系

完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。過(guò)去由于商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)評(píng)估形同虛設(shè)，信用評(píng)價(jià)制度缺失，貸款機(jī)構(gòu)與借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，在流動(dòng)性收緊時(shí)期，金融調(diào)控越來(lái)越深入，蘊(yùn)藏較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，金融機(jī)構(gòu)建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)迫在眉睫。建立客戶(hù)信用等級(jí)評(píng)估的制度，構(gòu)建和完善科學(xué)的客戶(hù)信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，通過(guò)信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化，在對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真篩選與有效支持優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，將有限的信貸資源分配到真正優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)群體，確保信貸資金的安全。通過(guò)信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，及時(shí)了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)與企業(yè)溝通，并給予房地產(chǎn)理財(cái)?shù)闹笇?dǎo)，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，防止業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，同時(shí)加速信貸資金回籠，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4、合理地運(yùn)用金融調(diào)控政策，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。“新國(guó)八條”國(guó)家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度。國(guó)家在保障性安居工程建設(shè)上的政策措施、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實(shí)現(xiàn)供給和需求的合理互動(dòng)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控政策積極地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。從我國(guó)整體水平來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的最大的住房消費(fèi)者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類(lèi)群體對(duì)住房的偏好體現(xiàn)在價(jià)格合理，中小戶(hù)型、地段適中的普通住房。因此對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，投資此類(lèi)住房是大有市場(chǎng)的。因此房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合政策的導(dǎo)向，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙軌制的模式下，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來(lái)的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)變，利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設(shè)。

在投資方向上，面對(duì)金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市的房?jī)r(jià)下降是必然趨勢(shì)，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融調(diào)控的影響較小，房?jī)r(jià)并沒(méi)有超出消費(fèi)者可以接受的合理的價(jià)格范圍。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)以及中房協(xié)今年7月份的相關(guān)報(bào)告顯示，我國(guó)房屋的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額等指標(biāo)均保持增長(zhǎng)。成交量自5月份以來(lái)一直延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，成交量的增長(zhǎng)主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應(yīng)以大城市為依托以中小城市為重點(diǎn)，在布局中關(guān)注到一二線城市，同時(shí)也要把業(yè)務(wù)向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越注重生活的質(zhì)量，生活方式也在發(fā)生新的變化，這勢(shì)必推動(dòng)小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā), 推動(dòng)旅游房地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生房地產(chǎn)的高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點(diǎn)。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到嚴(yán)重的影響。我國(guó)政府近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，目的是為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和金融的安全。因此，建立和完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，合理運(yùn)用金融政策調(diào)控，才能促使金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒磊.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)金融安全的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2011(11)．

[2]韓旭,王翔.金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析[J].商品與質(zhì)量,2011(3)．

第9篇

2012監(jiān)管五大重點(diǎn)

一是以現(xiàn)場(chǎng)檢查為抓手，努力緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)銀行開(kāi)展動(dòng)態(tài)壓力測(cè)試。

二是以執(zhí)行國(guó)際監(jiān)管要求為抓手，加強(qiáng)系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管。將系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管的國(guó)際要求融入“腕骨”指標(biāo)體系，提高并表面監(jiān)管能力，做好危機(jī)管理預(yù)案。

三是以實(shí)施新資本協(xié)議為抓手，督促銀行制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估達(dá)標(biāo)規(guī)劃和資本占補(bǔ)平衡管理辦法，全面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控建設(shè)。

四是以完善績(jī)效考評(píng)機(jī)制為抓手，努力推動(dòng)大型銀行科學(xué)發(fā)展。抓緊出臺(tái)銀行績(jī)效考評(píng)指引，督促銀行制定穩(wěn)健的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，健全績(jī)效考評(píng)機(jī)制。

五是以改善金融服務(wù)為抓手，督促銀行更好的支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。積極落實(shí)國(guó)家促進(jìn)小微企業(yè)和“三農(nóng)”發(fā)展的各項(xiàng)扶持政策，嚴(yán)格規(guī)范服務(wù)收費(fèi)行為，支持銀行通過(guò)金融創(chuàng)新，提升對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的服務(wù)能力。

改革開(kāi)放30多年來(lái)，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)快速建立了現(xiàn)代金融體系，實(shí)現(xiàn)了跨越式前進(jìn)。然而，相對(duì)于西方金融市場(chǎng)的發(fā)展歷史，中國(guó)金融業(yè)改革開(kāi)放的歷程還很短暫，還面臨著一系列嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。要真正實(shí)現(xiàn)“由大到強(qiáng)”，還需怎樣的培育過(guò)程和艱苦努力？

為此，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)管局局長(zhǎng)、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師廖岷接受本刊記者采訪，坦陳所思所慮，詳解2012年中國(guó)銀行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。

做好監(jiān)管要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念

《中華兒女》：您認(rèn)為我國(guó)銀行監(jiān)管部門(mén)在金融行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)什么樣的角色？其主要職責(zé)是什么？

廖岷：從各項(xiàng)審慎監(jiān)管指標(biāo)包括資產(chǎn)質(zhì)量、資本充足率、撥備率、盈利水平，以及風(fēng)險(xiǎn)防控能力、審慎經(jīng)營(yíng)理念等方面來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)銀行業(yè)正處在歷史上的最好時(shí)期。這些成效的取得既包含了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自身的努力，同時(shí)也得益于監(jiān)管者這些年來(lái)在加強(qiáng)銀行公司治理、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、科學(xué)監(jiān)管等方面的大量付出。

作為銀行監(jiān)管部門(mén)，我們?cè)谀撤N程度上扮演了金融市場(chǎng)“敲鐘人”的角色。我們的主要職責(zé)是使銀行在健康可持續(xù)發(fā)展道路上發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，有時(shí)候我們必須扮演“敲鐘人”的角色。

《中華兒女》：去年一年，從銀行監(jiān)管部門(mén)的角度看，您認(rèn)為我國(guó)銀行業(yè)最主要的變化是什么？又是什么原因促使了這樣的變化？

廖岷：從監(jiān)管部門(mén)角度講，我認(rèn)為中國(guó)銀行業(yè)所取得最主要的變化是公司治理和風(fēng)險(xiǎn)管理觀念上的轉(zhuǎn)變。目前，中國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)構(gòu)造了一個(gè)很好的公司治理框架，主要針對(duì)董事會(huì)的職責(zé)，內(nèi)部的控制和合適的薪酬刺激機(jī)制。當(dāng)然，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力也得到大大加強(qiáng)，這個(gè)加強(qiáng)主要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理的政策和制度來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些政策和制度主要就是為了要發(fā)現(xiàn)、評(píng)估、監(jiān)督和減少風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)銀行的透明度也大大增強(qiáng)了，銀行現(xiàn)在可以通過(guò)多種渠道信息，其經(jīng)營(yíng)和管理也得到了市場(chǎng)的約束。此外，很多新的觀念和思路在商業(yè)銀行日常運(yùn)作和管理中也得到了體現(xiàn)。

而中國(guó)銀行業(yè)所取得的巨大成績(jī)?cè)诤艽蟪潭壬弦惨獨(dú)w功于監(jiān)管部門(mén)的理念和做法。從一開(kāi)始我們銀監(jiān)會(huì)就提出了以法人和風(fēng)險(xiǎn)為本的監(jiān)管理念，確保銀行有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制并提高透明度。我們嚴(yán)格要求商業(yè)銀行把貸款進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)，并提足撥備，把利潤(rùn)做實(shí)，并把資本充足。

銀行資產(chǎn)負(fù)債表是實(shí)體經(jīng)濟(jì)鏡子

《中華兒女》：2012年，您認(rèn)為我國(guó)銀行業(yè)面臨著哪些挑戰(zhàn)？

廖岷：作為監(jiān)管部門(mén)，我們清醒地認(rèn)識(shí)到目前銀行業(yè)面臨的問(wèn)題和原來(lái)相比，不但數(shù)量上沒(méi)有減少，程度上也沒(méi)有減少。這些挑戰(zhàn)和問(wèn)題包括期限錯(cuò)配、政府融資平臺(tái)貸款、房地產(chǎn)貸款和對(duì)國(guó)際貸款新規(guī)則的本地實(shí)施。這些挑戰(zhàn)背后的主要原因還是因?yàn)槟壳霸谥袊?guó)80%的融資是通過(guò)銀行來(lái)做間接融資。所以，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表其實(shí)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一面鏡子。

《中華兒女》：針對(duì)這些挑戰(zhàn)和問(wèn)題，從銀行監(jiān)管部門(mén)層面上，怎樣應(yīng)對(duì)？

廖岷：目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)變，從原來(lái)注重增長(zhǎng)率到注重增長(zhǎng)質(zhì)量，從消耗能源型到目前的以效率質(zhì)量為主，從原來(lái)出口導(dǎo)向到內(nèi)需導(dǎo)向，這些轉(zhuǎn)變中所產(chǎn)生的成本都會(huì)與銀行業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)。比如期限錯(cuò)配的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題主要也是我們之前采取以投資為導(dǎo)向的增長(zhǎng)方式產(chǎn)生的問(wèn)題。目前大部分銀行信貸資產(chǎn)是中長(zhǎng)期貸款，其中70%為固定資產(chǎn)貸款。由于現(xiàn)在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限進(jìn)行存款。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)很早已注意到期限錯(cuò)配問(wèn)題，我們已要求銀行通過(guò)對(duì)消費(fèi)貸款和中小企業(yè)貸款的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來(lái)提高信貸資產(chǎn)。對(duì)于那些已經(jīng)開(kāi)始對(duì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)進(jìn)行先行先試的銀行，我們也要求他們對(duì)該業(yè)務(wù)的開(kāi)展采取非常審慎的態(tài)度。總的來(lái)說(shuō)，我們已經(jīng)采取措施應(yīng)對(duì)期限錯(cuò)配的問(wèn)題，但是這個(gè)問(wèn)題的解決不會(huì)在一夜發(fā)生，需要時(shí)間。

再說(shuō)政府融資平臺(tái)的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題也不是一個(gè)新概念，上個(gè)世紀(jì)這個(gè)融資平臺(tái)形式就已經(jīng)存在了，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣疀](méi)有辦法通過(guò)向資本市場(chǎng)融資獲得資金，自然他們向銀行進(jìn)行求助，通過(guò)多種形式的平臺(tái)向銀行進(jìn)行貸款。這兩年，隨著地方政府振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的努力，政府融資平臺(tái)問(wèn)題得到進(jìn)一步的關(guān)注。為了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2009年中期和2010年要求銀行重新審查每一筆政府融資平臺(tái)貸款，進(jìn)行合理地貸款分類(lèi)，并根據(jù)分類(lèi)的結(jié)果采取補(bǔ)救措施。我們采用現(xiàn)金流覆蓋作為貸款分類(lèi)的主要標(biāo)準(zhǔn)，并要求銀行采取必要的防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，包括完善還款方式、提足資本和提足撥備。

站在前沿把控風(fēng)險(xiǎn)

《中華兒女》：房?jī)r(jià)是近年來(lái)熱點(diǎn)話題之一，房地產(chǎn)貸款政策也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)而不斷變化。那么，從銀行業(yè)來(lái)講，在這方面如何監(jiān)管？

廖岷：房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，主要也是中國(guó)近兩年工業(yè)化和城市化的副作用。很多地方政府把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，所以銀行資產(chǎn)負(fù)債表上有很多房地產(chǎn)貸款這也不足為奇了。

為應(yīng)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行一方面要切實(shí)貫徹中央政府對(duì)于房地產(chǎn)方面的一些宏觀政策，另一方面也要求他們做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防控。另外，銀行也被要求對(duì)于房地產(chǎn)貸款的一些差異化的政策進(jìn)行很好的貫徹落實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)貸款的申請(qǐng)做到嚴(yán)格的盡職調(diào)查。

《中華兒女》：具體有什么措施？

廖岷：總體來(lái)說(shuō)，我們對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范采取四個(gè)措施：第一，對(duì)貸款成數(shù)有明確要求；第二，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地；第三，要求對(duì)有土地閑置、捂盤(pán)惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行限制；第四，要求新發(fā)貸款考慮借款人之前的還款記錄。

近幾年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪不同情景的壓力測(cè)試，現(xiàn)在監(jiān)管部門(mén)和銀行都認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的廣度和深度在進(jìn)一步加強(qiáng)，但是我們有信心把風(fēng)險(xiǎn)降低到可控程度。