引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的問題，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時(shí)嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊懙絿医?jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中具有不確定性最強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目選擇出現(xiàn)問題，那么將會造成很嚴(yán)重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預(yù)期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項(xiàng)目選擇確定前，進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，出具可行性研究報(bào)告，通過詳細(xì)了解投資項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，預(yù)估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學(xué)合理預(yù)測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估企業(yè)在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿等數(shù)據(jù)，預(yù)判投資該項(xiàng)目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項(xiàng)目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項(xiàng)目開盤后2個(gè)月內(nèi)，原租戶都退租關(guān)門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費(fèi)水平較低，沒有較強(qiáng)的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財(cái)務(wù)壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準(zhǔn)備工作，便進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)；原材料采購質(zhì)量不合格風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)；工程進(jìn)度停滯不前風(fēng)險(xiǎn)等等。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)完工后，經(jīng)過驗(yàn)收交付即進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)商的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因而無法租售，則會導(dǎo)致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。此時(shí)，市場對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果貿(mào)然降價(jià)將帶來巨大的財(cái)務(wù)損失，但如果持價(jià)待售，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進(jìn)行分析了解。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標(biāo)及方式，針對每一個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行可行性研究，出具可行性報(bào)告，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率。（2）運(yùn)用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里”，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營投資時(shí)也需要注意這樣一個(gè)開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項(xiàng)目來降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的目的，防止因?yàn)槟愁愴?xiàng)目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項(xiàng)目共性較弱的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）聘請具有良好資質(zhì)及信譽(yù)的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進(jìn)行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，而對于這種事關(guān)民眾人身安全的商品，民眾也比較關(guān)注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進(jìn)行開發(fā)時(shí)需嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)的專業(yè)性和實(shí)踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，減小項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時(shí)公司財(cái)務(wù)必須按資金預(yù)算籌集和使用資金，嚴(yán)格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格按合同及資金預(yù)算支付各項(xiàng)款項(xiàng)，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進(jìn)度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導(dǎo)向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關(guān)政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進(jìn)度決策與合理的銷售策略判斷。如當(dāng)前情況下，對于項(xiàng)目的進(jìn)度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時(shí)保證足夠的銷售費(fèi)用預(yù)算，加大對銷售廣告費(fèi)效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認(rèn)真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而同時(shí)，良好的物業(yè)管理能力也會提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項(xiàng)目的需求。當(dāng)外部環(huán)境對房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售并不有利時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進(jìn)企業(yè)租售實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時(shí)也會促進(jìn)企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售是資金回籠階段，此時(shí)如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴(yán)格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購房者財(cái)務(wù)信用情況較差時(shí)，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導(dǎo)致長期未達(dá)賬項(xiàng)。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要占用較大規(guī)模的資金，同時(shí)由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風(fēng)險(xiǎn)、制定發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及采取必要的應(yīng)對措施。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)電子商務(wù)；經(jīng)營效率；DEA

[中圖分類號]F49 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1006―5024（2014）03―0147―04

一、引言

作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。特別是近年來，隨著網(wǎng)絡(luò)的日益普及，房地產(chǎn)電子商務(wù)低成本、有效解決信息的不對稱問題及其所帶來的網(wǎng)絡(luò)外部性在企業(yè)盈利方面顯示了巨大優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)電子商務(wù)得到了長足的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，水平參差不齊，整體發(fā)展水平較低，這對其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在此背景下，通過對房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營效率評價(jià)，探討如何提升其經(jīng)營績效和核心競爭力，對提高行業(yè)經(jīng)營效率、促進(jìn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的績效評價(jià)研究較多，但全面考察房地產(chǎn)電子商務(wù)經(jīng)營績效的實(shí)證研究和績效評價(jià)研究較為少見。甘平（2012）運(yùn)用DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）方法對16家電子商務(wù)企業(yè)2007年的經(jīng)營效率進(jìn)行分析，并運(yùn)用差額變量的分析方法對DEA無效的單位提供了改進(jìn)建議。費(fèi)小燕（2010）應(yīng)用層次分析法對電子商務(wù)企業(yè)的績效進(jìn)行綜合評價(jià)，研究認(rèn)為現(xiàn)階段評價(jià)電子商務(wù)企業(yè)績效的主要指標(biāo)為企業(yè)盈利能力狀況、資產(chǎn)質(zhì)量狀況、市場份額等。眾多學(xué)者研究了房地產(chǎn)企業(yè)的績效，比如，馬曉南（2013）運(yùn)用DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）對2010年我國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)效率進(jìn)行評價(jià)并根據(jù)其效率值進(jìn)行分類，然后使用PNN（概率神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)）和MDA（傳統(tǒng)多重判別分析方法）對分類效果進(jìn)行模式識別，提出當(dāng)前上市房地產(chǎn)企業(yè)總體效率偏低的結(jié)論。孟川瑾等（2008年）以中國企業(yè)500強(qiáng)中的房地產(chǎn)企業(yè)為決策單元，應(yīng)用DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）方法，對其技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率進(jìn)行了研究，提出DEA方法是評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)相對有效性的一個(gè)科學(xué)方法，而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該針對研究中效率相對不足的地方予以改進(jìn)。

綜合國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)：第一，目前研究房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的文獻(xiàn)較少，更鮮有文獻(xiàn)涉及房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的經(jīng)營績效研究。第二，現(xiàn)有文獻(xiàn)對電子商務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的績效運(yùn)用了多種方法進(jìn)行評價(jià)，DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）是其中較為有效的方法，但相關(guān)文獻(xiàn)大多數(shù)缺少對影響企業(yè)效率的要素進(jìn)行深入分析。本文擬針對以上兩方面進(jìn)行補(bǔ)充，運(yùn)用DEA模型對房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)2011年3季度到2013年2季度共8個(gè)季度的靜態(tài)效率進(jìn)行評價(jià)，然后結(jié)合基于非參數(shù)DEA的Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)對房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的效率變化進(jìn)行動態(tài)評價(jià)，最后利用Tobit模型對影響房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)效率的因素進(jìn)行分析，試圖為提高房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的競爭力和綜合實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供參考。

二、研究方法與數(shù)據(jù)說明

（一）研究方法

本文主要是采用DEA模型、Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)和Tobit模型。

（二）指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

DEA模型測算的關(guān)鍵在于投入產(chǎn)出指標(biāo)的選擇。根據(jù)DEA指標(biāo)選取的基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的投入產(chǎn)出特征以及數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取三個(gè)基本的投入變量――主營業(yè)務(wù)成本、固定資產(chǎn)凈額和在職員工人數(shù)，產(chǎn)出指標(biāo)則選取主營業(yè)務(wù)收入和稅前利潤總額。截至2013年9月，在美國紐約證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)有21家。本文的研究樣本期間為2011年3季度到2013年2季度共8個(gè)季度，剔除不符合要求的企業(yè)，最終選取12家房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)。樣本期間內(nèi)的所有數(shù)據(jù)均來自于12家房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)在樣本期間公布的財(cái)務(wù)報(bào)告。

三、實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)基本效率評價(jià)

1 總體規(guī)模效率、技術(shù)效率分析

本文將12家房地產(chǎn)上市企業(yè)8個(gè)季度的無量綱化數(shù)據(jù)代入基于投入導(dǎo)向的DEA的BCC模型中，利用軟件DEAP2.1運(yùn)行得到房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)最近8個(gè)季度各效率的平均值，如表1所示。

從表1可以看出，房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)8個(gè)季度平均綜合技術(shù)效率為0.939，水平較高。造成綜合技術(shù)效率水平較高的主要原因是純技術(shù)效率水平較高，而規(guī)模效率水平相對較低。由此不難說明，對于房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)而言，核心技術(shù)對企業(yè)效率的提升有著重要的作用，而目前大部分企業(yè)在規(guī)模上還應(yīng)該有所控制，提高規(guī)模效率。

2 各企業(yè)的效率分析

（1）綜合效率

綜合技術(shù)效率是純技術(shù)效率和規(guī)模效率的乘積，主要衡量企業(yè)在給定投入要素的條件下實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的能力。利用DEA的BCC模型測算出12家房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)在樣本期間的綜合技術(shù)效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的績效表現(xiàn)最好，年均綜合技術(shù)效率值為1。MarketLeader的綜合技術(shù)效率平均值最低為0.82。這說明大多數(shù)的房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)還沒有達(dá)到效率前沿面，仍需進(jìn)一步發(fā)展。

（2）純技術(shù)效率分析

純技術(shù)效率衡量的是企業(yè)對現(xiàn)有資源的利用能力，主要體現(xiàn)企業(yè)的整體技術(shù)水平。通過分析可知，房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的純技術(shù)效率值都很高，有7家企業(yè)的純技術(shù)效率值為1，達(dá)到純技術(shù)上的完全效率。而企業(yè)CoStar的純技術(shù)效率最低，為0.905。這說明房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的技術(shù)趨于完善，要素配置較為合理。

（3）規(guī)模效率

規(guī)模效率是企業(yè)因規(guī)模擴(kuò)大而導(dǎo)致產(chǎn)出增加的狀況。規(guī)模效率越高，表明企業(yè)的規(guī)模越接近與最優(yōu)產(chǎn)出的規(guī)模。各房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的規(guī)模效率變化趨勢與綜合技術(shù)效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企業(yè)的規(guī)模效率值為1，其余企業(yè)的規(guī)模效率較低，綜合技術(shù)效率值最低的MarketLeader規(guī)模效率值也最低，僅為0.873。這說明房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)大部分在規(guī)模上距最優(yōu)產(chǎn)出的規(guī)模還有一定距離。

（二）房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的動態(tài)效率分析

根據(jù)各企業(yè)Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)，房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率以每季度3.8%的速度下降，這主要是由于樣本期間內(nèi)以3.6%速度下降的技術(shù)變動。此外，各公司的Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)僅有3家超過1，表明房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的生產(chǎn)力在總體上呈衰退的趨勢。分析可知，在規(guī)模效率基本不變的情況下，樣本期間內(nèi)房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)仍有所下降主要?dú)w因于技術(shù)變動的降低。這表明房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)還需進(jìn)一步完善技術(shù)或者管理模式、盈利模式的創(chuàng)新，進(jìn)而可以從外部推動生產(chǎn)前沿的變動，使企業(yè)向更優(yōu)的方向發(fā)展。

在12家企業(yè)中排名前兩名的是易居購房網(wǎng)（EJ）和搜房網(wǎng)（soufun），其Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)均大于1。兩家企業(yè)Malmquist指數(shù)大于1的原因在于其推出了具有特色的房地產(chǎn)電子商務(wù)業(yè)務(wù)――增值服務(wù)優(yōu)惠券業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)是以購房者通過預(yù)付金的形式購買相關(guān)優(yōu)惠券以享受房價(jià)優(yōu)惠和相關(guān)增值服務(wù)。以搜房網(wǎng)為例，在其2013年第二季度財(cái)務(wù)報(bào)告中。電子商務(wù)服務(wù)收入4497萬美元，同比增長84.2%，占總收入的比例也從25.1%升至31.2%，而該業(yè)務(wù)主要來源于搜房卡會員服務(wù)。

（三）Tobit回歸分析

為了進(jìn)一步研究房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)效率的影響因素，本文以DEA模型得出的房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)綜合技術(shù)效率值為因變量，以房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)效率的各種影響因素作為自變量，構(gòu)建Tobit回歸模型。

1 模型設(shè)定與數(shù)據(jù)說明

假設(shè)一：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的規(guī)模越大，企業(yè)效率值就越高。在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，在規(guī)模報(bào)酬遞增階段，生產(chǎn)成本隨著規(guī)模的增加而減少，企業(yè)的生產(chǎn)效率也會隨之提高，而當(dāng)規(guī)模擴(kuò)張到一定程度上后，由于內(nèi)部管理成本的不斷提高會使企業(yè)的生產(chǎn)效率出現(xiàn)下滑的情況。為了驗(yàn)證企業(yè)的規(guī)模與其效率是否存在正相關(guān)的關(guān)系，本文選取企業(yè)規(guī)模（根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，選用企業(yè)的總資產(chǎn)來代表企業(yè)規(guī)模）作為效率影響因素之一。

假設(shè)二：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)效率值就越低。對于經(jīng)營者來說，如果資產(chǎn)負(fù)債率過高則會造成還款緊張、資金短缺等問題，從而會增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。而如果資產(chǎn)負(fù)債率過低則說明企業(yè)利用債權(quán)人資本的經(jīng)營活動能力較差，部分資本尚未得到充分利用。本文將該變量列為影響因素之一，就是為了了解資產(chǎn)負(fù)債率對企業(yè)的生產(chǎn)效率究竟起正向作用還是負(fù)向作用。

假設(shè)三：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)效率值就越高。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率代表了企業(yè)的運(yùn)營能力，反映了企業(yè)的目前經(jīng)營狀況，有利于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，選用該指標(biāo)是為了判斷擁有較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的企業(yè)是否會對其效率有正向的促進(jìn)作用。

假設(shè)四：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的管理費(fèi)用占比越高，企業(yè)效率值就越低。在一定程度上，管理費(fèi)用占總支出的比例越大，企業(yè)的管理水平就越高，而過多的管理費(fèi)用則對管理水平提高有限，反而會影響企業(yè)效率的提高。

假設(shè)五：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的人均產(chǎn)值越高，企業(yè)效率值就越高。人均產(chǎn)值等于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入除以企業(yè)員工人數(shù)。該指標(biāo)反映的是單位勞動力的產(chǎn)出水平，是衡量企業(yè)勞動力投入對產(chǎn)出貢獻(xiàn)率的重要指標(biāo)。本文假設(shè)人均產(chǎn)值與企業(yè)效率成正比。

2 Tobit模型的構(gòu)建

本文采用Tobit模型對各個(gè)影響因素進(jìn)行回歸分析，進(jìn)而得出各影響因素對效率的影響大小。以各影響因素為自變量，企業(yè)的綜合技術(shù)效率為因變量，構(gòu)造Tobit模型如下所示：

EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit

其中，因變量EFF代表房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的綜合技術(shù)效率，自變量SCAL為總資產(chǎn)的對數(shù)，代表企業(yè)規(guī)模，DEBT為資產(chǎn)負(fù)債率，TURNOVER為資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，F(xiàn)EE為管理費(fèi)用占比，PEROUT為人均產(chǎn)值。C為常數(shù)項(xiàng)，α1、α2、α3、α4、α5為各自變量的回歸系數(shù)。為殘εit差項(xiàng)，i代表企業(yè)數(shù)（i=1，2，3，…，12），t代表時(shí)期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。

3 Tobit模型計(jì)算結(jié)果與分析

根據(jù)DEA模型計(jì)算出的效率值以及紐約證券交易所和納斯達(dá)克證券交易所選取樣本企業(yè)樣本期間的相關(guān)影響因素?cái)?shù)據(jù)，采用STATA 12.0對房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)效率影響因素進(jìn)行Tobit回歸，計(jì)算結(jié)果如表2。

由表2回歸結(jié)果，可以得到以下結(jié)論：

（1）企業(yè)規(guī)模SCAL這一影響因素在t統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)下不顯著，表明企業(yè)規(guī)模的大小對房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的經(jīng)營效率沒有顯著的影響。房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展不均，部分企業(yè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到最優(yōu)規(guī)模，企業(yè)規(guī)模的增加并不能增加其經(jīng)營效率；而不少房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)則還沒達(dá)到最優(yōu)規(guī)模，隨著企業(yè)規(guī)模的發(fā)展其經(jīng)營效率也會隨之增加?？傊?，房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展的不均衡性導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模對其經(jīng)營效率沒有顯著的影響。

（2）Tobit模型回歸的結(jié)果顯示資產(chǎn)負(fù)債率DEBT的t統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)在5%下顯著，且系數(shù)為正，說明在一定范圍內(nèi)擁有較高資產(chǎn)負(fù)債率的房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)其經(jīng)營效率也較高，即如果房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)在一定范圍內(nèi)提高自己的資產(chǎn)負(fù)債率，那么必將提升企業(yè)效率，進(jìn)而提高企業(yè)的競爭力。與傳統(tǒng)行業(yè)相比，作為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的一種，房地產(chǎn)電子商務(wù)更需要大量的資本維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（3）資產(chǎn)收益率的t統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)在1%下顯著，且系數(shù)為正，說明擁有較高資產(chǎn)收益率的房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)其經(jīng)營效率也較高，即如果企業(yè)的資本得到了充分的利用，企業(yè)的效率就必然提升，從而提高企業(yè)的競爭力。

（4）Tobit模型回歸結(jié)果顯示，管理費(fèi)用占比的系數(shù)為正值，并且t檢驗(yàn)值在10%的統(tǒng)計(jì)學(xué)意義下顯著。這表明管理費(fèi)用占比越高，其經(jīng)營效率就越高。特別是對于房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)來說，由于其發(fā)展時(shí)間較短，大部分企業(yè)管理和運(yùn)營還不是特別規(guī)范，因此通過增加管理費(fèi)用加大管理力度能夠提高其經(jīng)營效率。

（5）人均產(chǎn)值在Tobit模型中通過了0.1%的顯著檢驗(yàn)，并且與效率值呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。即擁有較高的人均產(chǎn)值的企業(yè)其經(jīng)營效率也相對較高。因?yàn)樵谙嗤a(chǎn)出的前提下，人均產(chǎn)值高的企業(yè)可以減少對勞動力資本的投入，從而削減生產(chǎn)成本，提升效率。四、主要結(jié)論和政策建議

（一）主要結(jié)論

1 房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)整體綜合技術(shù)效率較高，整體的純技術(shù)效率同樣維持在一個(gè)較高的水平，說明企業(yè)技術(shù)日臻完善，資源配置較為合理。與純技術(shù)效率相比，各房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的規(guī)模效率值偏低，而這也限制了綜合技術(shù)效率的提高。

2 房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的生產(chǎn)力指數(shù)除易居購房網(wǎng)等三家企業(yè)外呈下降的趨勢，說明房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)雖然在整體上技術(shù)較為先進(jìn)，但其技術(shù)和經(jīng)營、盈利模式并不能夠完全滿足當(dāng)前的需要，有待進(jìn)一步完善。

3 由于整個(gè)房地產(chǎn)電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)電子商務(wù)的規(guī)模與效率水平無顯著關(guān)系。與傳統(tǒng)企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)經(jīng)營效率顯著正相關(guān)，說明在一定范圍內(nèi)保持較高的資產(chǎn)負(fù)債率可以幫助企業(yè)充分利用資本，保持企業(yè)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的經(jīng)營效率與其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成正比，表明企業(yè)的資產(chǎn)管理質(zhì)量和利用率越高，企業(yè)的經(jīng)營效率就越高。從管理費(fèi)用方面來考慮，管理費(fèi)用占總費(fèi)用的比例越高，企業(yè)的經(jīng)營效率就越高，而這也說明作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一種，房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的管理水平和力度還有待加強(qiáng)。

（二）政策建議

1 房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)應(yīng)積極推出多種可行的創(chuàng)新性業(yè)務(wù)。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，各房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新自己的業(yè)務(wù)。在這方面，搜房網(wǎng)和易居購房網(wǎng)做出表率，分別推出了“搜房卡”和“E金券”業(yè)務(wù)，為其開辟了新的贏利點(diǎn)，保障了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第3篇

關(guān)鍵詞：房價(jià)；房企；商業(yè)銀行；經(jīng)濟(jì)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年3月31日

2014年初，中國大量三四線城市房價(jià)下滑信息充斥著整個(gè)房地產(chǎn)市場，很多人堅(jiān)定認(rèn)為三四線城市房價(jià)會進(jìn)一步下降。2014年3月，浙江興潤置業(yè)投資有限公司宣布破產(chǎn)，從而引發(fā)了國內(nèi)對房企、商業(yè)銀行甚至是整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。

一、浙江興潤置業(yè)事件概述

2014年3月，浙江興潤置業(yè)投資有限公司宣布破產(chǎn)。浙江興潤置業(yè)前身為奉化市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)公司，1987年成立，于2005年更名為浙江興潤置業(yè)，并獲得國家房地產(chǎn)壹級資質(zhì)。1998年以來，該公司相繼開發(fā)了十多個(gè)樓盤，為當(dāng)?shù)刈畲蠓科?，可以說興潤置業(yè)是一個(gè)典型的三四線城市的房地產(chǎn)公司。在輝煌時(shí)期，該公司營業(yè)收入高達(dá)25億元。近幾年，國內(nèi)政府大力打壓房地產(chǎn)市場，三四線城市房價(jià)出現(xiàn)較大跌幅，如興潤置業(yè)2010年1月11日拍下桃源府邸項(xiàng)目所在地塊，樓面價(jià)是7，853元/平方米。而世茂集團(tuán)旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地塊，樓面價(jià)只有3，204元/平方米，跌幅達(dá)59.2%。如果按照自身拿地價(jià)格銷售房屋，很難吸引消費(fèi)者；如果緊隨市場價(jià)格，又很難收回成本。2014年3月，浙江興潤置業(yè)最終由于資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)，負(fù)債總額高達(dá)35億元，其資產(chǎn)總額約為27～30億元，負(fù)債額約為5～7億元。其中，24億元資金來源于商業(yè)銀行貸款，共有19家商業(yè)銀行涉及此案，貸款額度最大的是中國建設(shè)銀行，約12億元資金。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)

浙江興潤置業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)代表著中國三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計(jì)，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時(shí)，房企的市場集中度逐漸加強(qiáng)?！?013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較上年全年增加了2.45個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中國三四線城市房價(jià)大幅上漲，很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期房價(jià)會進(jìn)一步上升，寧愿高價(jià)拿地建房。但十后中國政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策較為緊密，由于一二線城市的房屋需求仍然很大，其房價(jià)還在上升，但是三四線城市房屋需求有限，國家房地產(chǎn)政策的出臺，抑制了三四線城市的房價(jià)過快上漲，曾經(jīng)高價(jià)地皮正在建設(shè)中，還沒完工就開始遭遇降價(jià)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，甚至很多三四線城市房價(jià)下跌40%，已完工的房屋價(jià)格竟低于地皮價(jià)格，成本很難收回。三四線城市房價(jià)正在逐步下降，未來下降預(yù)期更為強(qiáng)烈，眾多投機(jī)資金快速撤離三四線城市，引發(fā)中國眾多鬼城相繼出現(xiàn)，如鄂爾多斯、唐山。

三、房企破產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

面對目前的個(gè)別三四線房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，我們不難預(yù)測隨著國家對房價(jià)的調(diào)控，未來可能會出現(xiàn)更多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，其對社會帶來的影響分析如下：

1、對商業(yè)銀行的沖擊。中國很長一段時(shí)間，房價(jià)快速上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤高漲，整個(gè)行業(yè)利潤率較高，加上未來房價(jià)上漲預(yù)期，房企利潤空間持續(xù)看好，在這樣的情況下，房企成了商業(yè)銀行最大客戶，和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貸款占到商業(yè)銀行所有貸款的大部分。銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，有20家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款達(dá)20.9萬億元，約占2013年末銀行業(yè)貸款余額的33%。2013年9月末，20家主要銀行房地產(chǎn)貸款及以房地產(chǎn)為抵押的貸款占各項(xiàng)貸款比重高達(dá)37.9%。所以，社會有種說法是，商業(yè)銀行被房地產(chǎn)企業(yè)綁架。正是因?yàn)樯虡I(yè)銀行貸款中與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款比重較高，依賴較強(qiáng)，一旦房企由于房價(jià)下跌破產(chǎn)，銀行會直接遭受牽連，帶來不良資產(chǎn)增加，資金回收緩慢甚至無法回收。如，浙江的興潤置業(yè)破產(chǎn)后，涉及19家商業(yè)銀行的24億元貸款會在不同程度上遭受損失，給商業(yè)銀行帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2、對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的沖擊。三四線城市房價(jià)的下跌，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，甚至觸碰了房地產(chǎn)企業(yè)的成本線，房地產(chǎn)市場有價(jià)無市或者無價(jià)無市導(dǎo)致房企資金無法按期回收，資金鏈斷裂導(dǎo)致其上下游相關(guān)行業(yè)的相關(guān)款項(xiàng)資金也無法正常收回。同時(shí)，未來開工建設(shè)的房產(chǎn)數(shù)量減少，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品需求下降，企業(yè)利潤下滑，從2014年前兩月數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)增速放緩，1～2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達(dá)27.4%。國家住建部數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少衛(wèi)生潔具需求2萬套。再加上正建或已經(jīng)完工的房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用不能按期回收，導(dǎo)致房地產(chǎn)上下游行業(yè)也面臨資金困境。

3、對一二線城市房地產(chǎn)的沖擊。隨著三四線城市房價(jià)的下跌，一二線城市房價(jià)下跌預(yù)期更為強(qiáng)烈，越來越多的資金會選擇觀望等待。在經(jīng)歷了19個(gè)月的連續(xù)上漲后，全國重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅出現(xiàn)大幅回落。2014年1月1日，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年12月中國城市住房（一手房）價(jià)格為1，088.9點(diǎn)，較上月上升5.6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較上月縮小了0.40個(gè)百分點(diǎn)。一二線城市房價(jià)上漲速度減緩甚至停滯，房企資金回籠過慢，或者最終資金鏈斷裂破產(chǎn)。中小型房產(chǎn)公司的破產(chǎn)倒閉終會牽連到大型房產(chǎn)公司。

4、房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)相互惡性影響。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，促使銀行不良貸款和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。商業(yè)銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎、看緊對房企的貸款，加劇房企的資金周轉(zhuǎn)，從而進(jìn)一步加大其破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于房企破產(chǎn)，影響相關(guān)行業(yè)業(yè)績，加劇其生存的空間，也使得商業(yè)銀行同樣對相關(guān)行業(yè)惜貸。最終導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈資金緊張，拖累地方經(jīng)濟(jì)。2013年，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱，占GDP的16%，固定資產(chǎn)投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產(chǎn)急劇放緩，很難找到替代方式支持經(jīng)濟(jì)增長。

通過以上分析不難看出，現(xiàn)今的中小房地產(chǎn)企業(yè)正在夾縫中生存，自身籌集資金困難，資金回籠較慢，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢又不利于其發(fā)展，所以破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在2014年急劇上升，從而引發(fā)整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率增大。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]2013年統(tǒng)計(jì)年鑒.

第4篇

一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開營改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實(shí)行“營改增”之后，由于所購進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房價(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；精細(xì)化管理；應(yīng)用

一、精細(xì)化管理的涵義和標(biāo)準(zhǔn)

所謂精細(xì)化，就是從思路上一般要體現(xiàn)流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復(fù)雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細(xì)化管理的建立，需要以常規(guī)管理為基礎(chǔ)，是把常規(guī)管理進(jìn)行深化改革的關(guān)鍵步驟，它的內(nèi)涵主要包括規(guī)范化、精細(xì)化以及個(gè)性化三個(gè)方面。由此形成了精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目計(jì)劃管理的信息化、操作程序的規(guī)范化、工種分工的專業(yè)化、激勵考核的分段化。通過創(chuàng)新管理、細(xì)化流程的方式，在管理過程中獲得經(jīng)濟(jì)效益，找到企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

二、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用

（一）建立并完善房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理體系

一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個(gè)部分，而這幾個(gè)部分的施工與監(jiān)管都必須以保障質(zhì)量為重點(diǎn)。可以說，質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理的生命線，也是重中之重，一點(diǎn)也不能含糊。首先，更新質(zhì)量管理的思路和系統(tǒng)，從以往的單方面的、單系統(tǒng)的質(zhì)量管理上升為全面質(zhì)量管理，費(fèi)根堡姆所提出的“全面質(zhì)量管理”，就是以系統(tǒng)論的協(xié)同思想，來理解企業(yè)的質(zhì)量管理，從工程項(xiàng)目的采購設(shè)備材料等，到施工和監(jiān)工人員的素養(yǎng)，以及設(shè)計(jì)階段的工程規(guī)劃等。其次，應(yīng)用“ 樣板引路”?！皹影逡贰奔词┕ぶ懈黜?xiàng)工序只要建立樣板，通過實(shí)物展示、參觀學(xué)習(xí)，就可以把復(fù)雜的程序簡單化，工藝定型化、規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)流水線作業(yè)。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質(zhì)量關(guān)，將偏差控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，交出令業(yè)主滿意的工程。在實(shí)際施工過程中，樣板工程 在整體、細(xì)部、施工工藝、功能要求上達(dá)到規(guī)范要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對整個(gè)工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。最后，引入第三方評估機(jī)構(gòu)。第三方工程質(zhì)量評估機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方委托，對多區(qū)域、多項(xiàng)目的各參建單位（ 業(yè)主方項(xiàng)目部、監(jiān)理單位項(xiàng)目部、施工單位項(xiàng)目部）按照國家、行業(yè)相關(guān)質(zhì)量規(guī)范文件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的相關(guān)制度及文件進(jìn)行工作質(zhì)量及工程實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行檢查，是一種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程質(zhì)量總控模式。主要任務(wù)是定期的檢查各參建單位的工作質(zhì)量和抽查工程實(shí)體質(zhì)量，有利于 工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理監(jiān)督。

（二）完善公司管控制度建設(shè)

針對無法滿足企業(yè)發(fā)展或是不符合發(fā)展需求的規(guī)章制度，應(yīng)及時(shí)修改甚至是廢止，重新制定適應(yīng)企業(yè)的制度。一旦新制作的規(guī)定出臺，企業(yè)需及時(shí)對管理人員以及檢查人員進(jìn)行培訓(xùn)，以便幫助管理人員以及檢查人員及時(shí)了解新規(guī)章制度，規(guī)范管理人員以及檢查人員的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而使管理工作得到落實(shí)，實(shí)現(xiàn)管理工作精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)還需對各部門工作進(jìn)行梳理以及精細(xì)化，一旦工作中出現(xiàn)問題或疏漏，企業(yè)可以根據(jù)責(zé)任制度及時(shí)確認(rèn)事故由誰負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)工

作人員工作內(nèi)容重疊以及事故無人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。作為管理人員，應(yīng)明確自身責(zé)任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態(tài)以及工作進(jìn)程有清楚的了解，進(jìn)而對整體工作的質(zhì)量有所把握。企業(yè)完善公司管控制度，細(xì)化責(zé)任，能夠有效強(qiáng)化管理工作，提高工作質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理

目標(biāo)成本即預(yù)算成本，是項(xiàng)目成本的第一稿，也是項(xiàng)目成本控制的上限。 對目標(biāo)成本進(jìn)行管理的意義在于，目標(biāo)成本以市場為導(dǎo)向，可確保項(xiàng)目的目標(biāo)利潤。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，從目標(biāo)成本管理進(jìn)入動態(tài)成本管理，動態(tài)成本即項(xiàng)目的即時(shí)成本，在項(xiàng)目的實(shí)施階段實(shí)際反映項(xiàng)目該階段的真實(shí)成本。項(xiàng)目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實(shí)施是動態(tài)變化的，它將直接影響到公司的經(jīng)營決策，如項(xiàng)目開盤時(shí)的銷售價(jià)格的確定、土地增值稅的影響、項(xiàng)目利潤的影等等，因此做好各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、各階段的動態(tài)成本尤為重要。實(shí)行動態(tài)成本精細(xì)化管理，加強(qiáng)動態(tài)成本的控制，建立動態(tài)成本監(jiān)督預(yù)警機(jī)制，使項(xiàng)目的成本變化在項(xiàng)目的重要實(shí)施節(jié)點(diǎn)都能體現(xiàn)，真正動態(tài)地反映實(shí)際成本的變化。項(xiàng)目的完成，整個(gè)成本管理工作進(jìn)入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項(xiàng)目竣工后，對項(xiàng)目發(fā)生的整個(gè)建造成本情況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的評價(jià)及分析總結(jié)，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積累成本資料，為新項(xiàng)目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)落實(shí)到各責(zé)任部門，在后期開發(fā)的項(xiàng)目中重點(diǎn)關(guān)注，避免重復(fù)發(fā)生。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源精細(xì)化管理

一個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)行精細(xì)化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細(xì)化管理的意義、必要性以及可實(shí)現(xiàn)性，從思想方面培養(yǎng)員工追求精細(xì)化的氛圍，并且認(rèn)可精細(xì)化管理的理念。其次是要注重人才的培養(yǎng)，精細(xì)化管理的本質(zhì)是對人員專業(yè)的要求，對項(xiàng)目管理參與人員進(jìn)行專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，將職業(yè)技能滲透到每個(gè)人的工作習(xí)慣中。要想真正實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，就必須培養(yǎng)一大批合格的專業(yè)人才，通過職業(yè)化的管理流程，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化。最后企業(yè)要在管理中運(yùn)用項(xiàng)目管理理論，通過合理的、科學(xué)的管控促進(jìn)企業(yè)員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導(dǎo)、培育、促進(jìn)精細(xì)化管理，提高員工的工作效率。經(jīng)過獎勵優(yōu)良處罰劣質(zhì)的形式，總承包和監(jiān)理主管能逐步增強(qiáng)職責(zé)感、加大質(zhì)量監(jiān)管力度，將質(zhì)量業(yè)務(wù)落實(shí)的更加細(xì)致、完整。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理

精細(xì)化服務(wù)是一種先進(jìn)的理念、態(tài)度及文化。在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理，需要與企業(yè)文化建設(shè)緊密的結(jié)合在一起，營造出一種良好的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的企業(yè)氛圍。將物業(yè)管理覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、操作和數(shù)據(jù)等。它最終目標(biāo)是利用服務(wù)精細(xì)化的理念、態(tài)度及文化對看似簡單的工作 進(jìn)行精細(xì)、優(yōu)質(zhì)的管理。

三、結(jié)束語

總而言之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的不斷拓展，精細(xì)化的管理模式將會成為企業(yè)管理的主要方式，該管理方式也是一項(xiàng)長期的、系統(tǒng)性的工作，需要各項(xiàng)目工作人員的積極配合，將精細(xì)化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過程，促進(jìn)企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王佳志. 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用研究[J]. 城市建設(shè)理論研究：電子版， 2013（35）.

第6篇

【關(guān)鍵詞】 貨幣政策; 房地產(chǎn); 經(jīng)營績效; 面板模型

中圖分類號：F270.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)增長作出了重大貢獻(xiàn)。當(dāng)前房價(jià)一直居高不下，引發(fā)了一系列的社會問題。自2003年開始，央行頻繁使用貨幣政策工具對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，不少學(xué)者也進(jìn)行了相關(guān)研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制進(jìn)行了研究。任木榮（2012）認(rèn)為貨幣政策傳導(dǎo)有效性不強(qiáng)，導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)控效率較低，利率因無法區(qū)分投機(jī)需求和消費(fèi)需求，對房地產(chǎn)市場的影響有限。王東（2012）指出調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是調(diào)控房價(jià)的關(guān)鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對房價(jià)的影響進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，指出貨幣政策對房價(jià)影響顯著，認(rèn)為在調(diào)控房價(jià)時(shí)應(yīng)該注重貨幣政策的運(yùn)用。艾丹（2010）對貨幣政策在抑制高房價(jià)中的作用進(jìn)行了研究，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，提高央行準(zhǔn)備金率，控制商業(yè)銀行貸款和其他相關(guān)融資渠道是使貨幣政策發(fā)揮作用的有效手段。也有部分學(xué)者面對貨幣政策調(diào)控將房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象進(jìn)行了相關(guān)研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對緊縮貨幣政策下房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力進(jìn)行了研究，指出規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)生存能力較強(qiáng)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產(chǎn)企業(yè)2003―2009年的季度數(shù)據(jù)，研究了貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，指出廣義貨幣供應(yīng)量（M2）和短期利率對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流都有影響。短期利率對經(jīng)營活動現(xiàn)金流影響較大，M2對籌資活動現(xiàn)金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)，對貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系進(jìn)行了研究，指出貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債和所有者權(quán)益的影響是完全相反的。當(dāng)前關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響的研究還沒有明確結(jié)果，本文采用房地產(chǎn)上市公司面板數(shù)據(jù)來研究貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響。

二、理論分析

貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利率和存款準(zhǔn)備金率，以達(dá)到或維持特定政策目標(biāo)的各項(xiàng)措施。貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制可以表述為在一定的貨幣政策目標(biāo)指導(dǎo)下，通過使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標(biāo)，并通過各種傳導(dǎo)渠道傳遞至最終目標(biāo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

（一）貸款利率對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析

貸款利率調(diào)整將會影響房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，成本的改變又會影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，繼而影響企業(yè)運(yùn)營能力。利率調(diào)整會影響潛在購房者的購房意向，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。另外，利率的調(diào)整將直接影響上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)為減少政策變動對企業(yè)的影響，可能會改變企業(yè)融資結(jié)構(gòu)從而影響企業(yè)的償債能力。

（二）存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析

中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行放貸資金減少。商業(yè)銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件和資金用途的要求和監(jiān)控將更加嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款的難度更大。同時(shí)，中央銀行對存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整將導(dǎo)致消費(fèi)者對房地產(chǎn)不明朗的前景持觀望態(tài)度，間接降低房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，資金短缺導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司無法獲取土地，土地儲備減少將影響房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步開發(fā)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力。

（三）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析

貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可以從貨幣供給的流動性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過增加基礎(chǔ)貨幣投放，在流動性更加充裕的情況下，商業(yè)銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強(qiáng)，促使銀行發(fā)放更多的房地產(chǎn)抵押貸款，從而增加了對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)方面，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得資金，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。另外我國市場經(jīng)濟(jì)不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)收入，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

研究貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響需要選取合適的貨幣政策指標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價(jià)指標(biāo)。通過分析貨幣政策與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價(jià)指標(biāo)之間的關(guān)系，得出貨幣政策對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效的影響。

1.貨幣政策指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇與處理

貨幣政策指標(biāo)方面，選取貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策指標(biāo)。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期一般在三年以內(nèi)，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評價(jià)指標(biāo)。因研究對象為房地產(chǎn)上市公司，規(guī)模較大，資金需求較多，小型金融機(jī)構(gòu)資金難以滿足房地產(chǎn)上市公司需求，選取大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率作為法定存款準(zhǔn)備金率評價(jià)指標(biāo)。通過文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量研究方面基本都選取廣義貨幣供應(yīng)量作為研究對象，因此，本文選取廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量評價(jià)指標(biāo)。

從2003年開始，中國人民銀行在國務(wù)院指導(dǎo)下對貸款利率和存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了多次調(diào)整，因本文研究對象為年度數(shù)據(jù)，為方便研究及數(shù)據(jù)統(tǒng)一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準(zhǔn)備金率作為貸款利率和存款準(zhǔn)備金率的最終數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。

中央銀行主要通過公開市場業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，通過發(fā)行中央銀行票據(jù)，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過回購債券等使資金進(jìn)入流通增加貨幣供應(yīng)量。2003―2013年，我國貨幣供應(yīng)量情況如表3所示。

2.房地產(chǎn)企業(yè)樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過房地產(chǎn)板塊分析，選取了149家房地產(chǎn)上市企業(yè)，通過分析其主營業(yè)務(wù)收入，選取房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總業(yè)務(wù)收入85%以上的企業(yè)并剔除財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，最后共選取59家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象。通過上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，提取了59家上市房地產(chǎn)企業(yè)2003―2013年11年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)上市公司樣本選擇及經(jīng)營績效評價(jià)指標(biāo)構(gòu)建

當(dāng)今社會，無論何種社會形態(tài)，無論何種經(jīng)濟(jì)制度，也無論何種企業(yè)性質(zhì)，財(cái)務(wù)績效始終是企業(yè)關(guān)注的核心，因此采用財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)企業(yè)經(jīng)營績效對任何經(jīng)濟(jì)環(huán)境下任何性質(zhì)的企業(yè)都具有重要意義。本文從盈利能力、運(yùn)營能力、償債能力和成長能力方面使用財(cái)務(wù)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價(jià)指標(biāo)體系，如表4所示。

（三）模型構(gòu)建

本文使用Eviews軟件，通過建立面板數(shù)據(jù)模型來檢驗(yàn)貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響。面板數(shù)據(jù)包含有橫截面、時(shí)期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數(shù)據(jù)）模型可以構(gòu)造和檢驗(yàn)比以往單獨(dú)使用截面數(shù)據(jù)或時(shí)間序列數(shù)據(jù)更為真實(shí)的方程，可以進(jìn)行更加深入的分析。

1.面板數(shù)據(jù)模型檢驗(yàn)

面板數(shù)據(jù)模型的種類很多，一般可以分為變系數(shù)模型和變截距模型?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)樣本全部來自滬深A(yù)股，樣本房地產(chǎn)上市公司面臨的社會背景和經(jīng)濟(jì)制度并無太大差異，又因?yàn)橥ǔ：苌俨捎米兿禂?shù)模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應(yīng)模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，因此，在模型設(shè)定前先進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)確定模型形式。通常使用F檢驗(yàn)決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型，用Hausman檢驗(yàn)決定采用固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型。

2.建立回歸模型

本文經(jīng)過單位根檢驗(yàn)，原序列平穩(wěn)，可以建立回歸模型。經(jīng)F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)確定模型形式，建立變截距混合效應(yīng)模型?？紤]到貨幣貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量等對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可能存在滯后性，因此建立當(dāng)期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…為總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率等績效評價(jià)指標(biāo)，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量，？琢為常數(shù)項(xiàng)，？茁為影響系數(shù)，？酌為誤差項(xiàng)。

經(jīng)過分析整理，得到回歸結(jié)果如表5、表6所示。

（四）檢驗(yàn)結(jié)果分析與說明

由貨幣政策（貸款利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣供應(yīng)量）與房地產(chǎn)上市公司評價(jià)指標(biāo)（盈利能力、運(yùn)營能力、償債能力、成長能力）的回歸模型，綜合考慮當(dāng)期影響及滯后一期的影響可知：

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司每股收益和每股凈資產(chǎn)影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，且當(dāng)期影響比滯后一期影響顯著。說明利率提高會影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，這種影響會隨著房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期盈利能力造成影響，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過提高售價(jià)等措施，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)報(bào)酬率、每股收益影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應(yīng)量增加對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力一開始有負(fù)面影響，之后這種影響逐漸削弱。可能的原因是貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)上游的建筑材料價(jià)格上升，而商品房的建造和銷售具有價(jià)格滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力降低，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過提高售價(jià)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這種影響逐漸削弱。

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率當(dāng)期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說明利率對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力的影響具有滯后性。貸款利率調(diào)整影響潛在購房者購房意向，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)且滯后一期影響仍然顯著。說明存款準(zhǔn)備金率提高對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力具有重大影響，且這種影響短期內(nèi)不會消失。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營能力影響不顯著。

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司流動比率、現(xiàn)金比率影響顯著，存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司長期負(fù)債比率和資產(chǎn)負(fù)債率影響顯著。說明貸款利率的變化會影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，存款準(zhǔn)備金率的變化會影響房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力。貸款利率變動，房地產(chǎn)企業(yè)將付出更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，流動資產(chǎn)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力受到影響。存款準(zhǔn)備金率變化，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難增加，房地產(chǎn)企業(yè)為保證發(fā)展需要，傾向于借入更多長期貸款或進(jìn)行權(quán)益融資，以應(yīng)對未來的不確定性。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金比率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說明貨幣供應(yīng)量的短期刺激，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少現(xiàn)金持有量。貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的途徑增加，未來不確定性減少，房地產(chǎn)企業(yè)將減少現(xiàn)金持有量。

貸款利率對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長率當(dāng)前影響為負(fù)，滯后一期影響為正。利率的提高對房地產(chǎn)企業(yè)成長能力有負(fù)面影響，對未來房地產(chǎn)企業(yè)的成長有促進(jìn)作用?？赡茉蚴抢侍岣邔?dǎo)致商品房價(jià)格上漲，人們的短期觀望導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售變慢，但是房地產(chǎn)市場仍然處于賣方市場，當(dāng)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)這種價(jià)格的提升是一種長期趨勢時(shí)，會積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的未來成長能力增強(qiáng)。存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，說明存款準(zhǔn)備金率的提高對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有負(fù)面影響。存款準(zhǔn)備金率增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金欠缺影響房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備和開發(fā)建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)短期成長能力有負(fù)面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)短期盈利能力有影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長能力。

四、總結(jié)

貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效具有明顯影響，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行趨勢預(yù)期增強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)嫁成本等方法消除對績效的負(fù)面影響將變得愈發(fā)困難。另外，十八屆三中全會后，要發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場決定，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展有重要意義。

在貨幣政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效造成影響的一個(gè)路徑是影響融資成本，在轉(zhuǎn)嫁成本越來越困難和市場愈發(fā)不可預(yù)測的背景下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識將顯著增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)不可能再依賴銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項(xiàng)。其次，房屋開發(fā)要面向真實(shí)自住的需求。貨幣政策的調(diào)控重點(diǎn)在于控制投資投機(jī)性需求，鼓勵剛性需求，進(jìn)行差異化調(diào)控的動機(jī)明顯，在當(dāng)前降價(jià)預(yù)期嚴(yán)重、銷售艱難的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)面向真實(shí)自住性需求和改善性需求，開發(fā)適銷對路的房子，回避政策和市場風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 任木榮，蘇國強(qiáng).貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制分析[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（4）：23-29.

[2] 王東.貨幣政策對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制及原因分析[J].時(shí)代金融，2012（35）：9.

[3] 陳勝.貨幣政策因素對房價(jià)影響的實(shí)證分析[J].會計(jì)之友（上旬刊），2010（6）：25-27.

[4] 艾丹.貨幣政策在抑制高房價(jià)中的作用[J].遼寧師專學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2010（4）：3-4.

[5] 陳震，吳宗法.貨幣政策緊縮下的我國房地產(chǎn)企業(yè)生存力研究[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2008（20）：65-67.

第7篇

關(guān)鍵詞：稅收負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營績效 影響

筆者進(jìn)行總結(jié)整理認(rèn)為，普遍的學(xué)者都認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的稅負(fù)水平都比較高，同時(shí)也根據(jù)這一理論提出了與之對應(yīng)的結(jié)構(gòu)性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內(nèi)容都偏重于定性分析以及行業(yè)比較分析為主，而站在稅收負(fù)擔(dān)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效這一角度的卻寥寥無幾。因此，本文將以這些理論作為基礎(chǔ)，通過一系列的實(shí)例證明我國相對于過重的稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。

一、稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響

（一）影響流程

總的來說，稅收負(fù)擔(dān)對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響需要經(jīng)過四個(gè)流程，并且是處于循環(huán)反復(fù)的狀態(tài)。

1、不斷變化的政府稅收政策

稅收政策作為國家進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的一個(gè)重要內(nèi)容，需要國家根據(jù)實(shí)時(shí)狀況進(jìn)行不斷的調(diào)整。合理的稅收政策能夠保證國家經(jīng)濟(jì)可以健康增長、群眾擁有合理的就業(yè)率、物價(jià)也處于預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)。通過增加或者減少稅收進(jìn)而協(xié)調(diào)好不同利益群體所獲得的收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源能夠得到最為科學(xué)的有效配置。

2、利益聯(lián)系者的動作變化

國家出臺的稅收政策會讓利益的聯(lián)系者的稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生改變，繼而導(dǎo)致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯(lián)系者改變其動作變化，進(jìn)而保證自己的經(jīng)濟(jì)收入處于可控的范圍內(nèi)。

3、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)動作改變

利益聯(lián)系者的收入發(fā)生改變之后，其引發(fā)的連鎖反應(yīng)就是企業(yè)在進(jìn)行投資以及資本結(jié)構(gòu)的選擇或者產(chǎn)品價(jià)格定位等動作時(shí)也會跟著改變，進(jìn)而保證自己的經(jīng)濟(jì)利益時(shí)刻處于最大化，這樣最終會使企業(yè)的資源配置以及制度的設(shè)置發(fā)生改變，整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營績效也跟著改變。

（二）具體影響

1、房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)不斷上漲，整體稅負(fù)情況偏高，內(nèi)部結(jié)構(gòu)極為混亂

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的外部環(huán)境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國資本持續(xù)流入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢較為理想，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)提高不僅不會使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，還會保證其發(fā)展處于健康狀態(tài)。作為國家財(cái)政收入比較關(guān)鍵的來源，房地產(chǎn)稅收主要被用于城市以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)支出，而政府的投資在另一方面能夠?qū)⑿陆ǚ课莸臐撛趦r(jià)值提升上去。因此，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平將持續(xù)上漲。

2、房地產(chǎn)企業(yè)總體稅收負(fù)擔(dān)會降低其經(jīng)營績效的提高力度

通過進(jìn)行實(shí)例證明的話，我們可以發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了影響我國房地產(chǎn)企業(yè)以及未來經(jīng)營績效的一個(gè)關(guān)鍵因素，如果稅收負(fù)擔(dān)過重的話，不但會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)的企業(yè)競爭力降低，還會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅金以及附加稅收負(fù)擔(dān)同其經(jīng)營績效成正比關(guān)系

如果政府通過提高企業(yè)以及消費(fèi)者的稅收來提高自己的財(cái)政收入，那么這些財(cái)政收入將被用來投入到政府的采購以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，這樣卻能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效。

二、相關(guān)建議

（一）精簡房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的流程中，一旦過度課稅房地產(chǎn)企業(yè)，那么不僅會導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的成本大大增加，還會在某些方面使得房屋商品的供求關(guān)系處于不平衡的狀態(tài)，所以，需要精簡房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，繼而減少在這一環(huán)節(jié)中稅收的負(fù)擔(dān)。例如，我們可以減少那些已經(jīng)按照法律規(guī)定土地出讓金同時(shí)獲得了土地使用證明的企業(yè)，可以減少其在其他方面的附加稅，因?yàn)槲覀冃枰靼?，出臺耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護(hù)并讓土地資源能夠被合理利用。

（二）優(yōu)化交易環(huán)節(jié)

當(dāng)前我國的房價(jià)較為昂貴，所以，如果在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要承擔(dān)相當(dāng)沉重的稅收負(fù)擔(dān)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本將不得不提高，為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，其制定的房價(jià)也較高，這樣不僅會使消費(fèi)者感到負(fù)擔(dān)過重，企業(yè)也難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[4]。所以，筆者認(rèn)為有必要降低目前交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

而交易環(huán)節(jié)中，土地增值稅以及營業(yè)稅這兩項(xiàng)稅收政策的重復(fù)征收最能夠體現(xiàn)出來。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的環(huán)節(jié)，首先就需要交納營業(yè)稅，而在新建房完工并且結(jié)束銷售時(shí)，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)相當(dāng)大的稅收負(fù)擔(dān)。其實(shí)，我們站在宏觀的角度來開，土地增值稅同營業(yè)稅有著相同的特點(diǎn)，而我國一貫的政策都是增值稅同營業(yè)稅并不需要重復(fù)繳納，但是在房地產(chǎn)行業(yè)卻沒用確切的實(shí)施。

（三）保有環(huán)節(jié)的完善

房地產(chǎn)的抱有環(huán)節(jié)所征收的稅種主要包括房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅。因?yàn)楸в协h(huán)節(jié)計(jì)稅基礎(chǔ)并不清晰，所以造成了保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)的相關(guān)稅收不高，這就是導(dǎo)致國家為了擴(kuò)大財(cái)政收入而被迫提高流轉(zhuǎn)稅稅收征收比例的關(guān)鍵因素。其實(shí)，我們可以試著將抱有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅以及目前的房產(chǎn)稅并成綜合的房地產(chǎn)稅，保證二者的功能得到體現(xiàn)，繼而提高保有環(huán)節(jié)的稅收效率。

三、結(jié)束語

從目前情形來看，我國的樓市行情已經(jīng)不斷下降，而國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整狀態(tài)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)不僅能夠使房屋的銷售價(jià)格得到下調(diào)，還能夠讓更多的消費(fèi)者購得起房，另外也能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的建議。同時(shí)，希望有關(guān)的學(xué)術(shù)研究者，能夠不斷創(chuàng)新與進(jìn)步，通過共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效之間的平衡，繼而社會群眾的生活質(zhì)量得到提高，并使國家的經(jīng)濟(jì)得到健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉莉.稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響研究[D].浙江大學(xué)，2015

第8篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)　財(cái)務(wù)管理　特點(diǎn)　問題　措施

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所呈現(xiàn)特點(diǎn)

1.面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財(cái)務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險(xiǎn)威脅。為了更有效地降低企業(yè)所受損失，企業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)力圖避免投資決策失誤的現(xiàn)象，這便對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作及負(fù)責(zé)人員提出更高的要求，比如提供高質(zhì)量的投資決策分析，提升投資決策分析準(zhǔn)確性、可靠性，確保為企業(yè)經(jīng)營者提供的投資項(xiàng)目決策方案具備及時(shí)、可靠信息作保證，最終將風(fēng)險(xiǎn)加以分散、降低。

2.財(cái)務(wù)管理難度增加

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系包含有開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、內(nèi)部職工、被投資單位的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)單位與其上級管理部門間相互關(guān)系，其具體表現(xiàn)為被動遷單位或者居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料物資供應(yīng)商、施工安裝企業(yè)、商品房購買者(個(gè)人)、管理部門(如工商、審計(jì)、稅務(wù)部門)等，與房地產(chǎn)企業(yè)所形成大量、頻繁的資金往來結(jié)算關(guān)系等。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作難度加大，開發(fā)企業(yè)必須首先強(qiáng)化自身債權(quán)債務(wù)管理，盡可能協(xié)調(diào)好企業(yè)自身與各個(gè)方面的關(guān)系，才能真正推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動順利開展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的常見問題

1.財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算制度十分不健全，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱。比如企業(yè)經(jīng)營管理者對財(cái)務(wù)管理不夠重視，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)比高，企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平較低，使得財(cái)務(wù)會計(jì)資料真實(shí)性、可靠性、完整性、及時(shí)性無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)信息所具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值幾乎完全喪失。再如房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理和控制機(jī)制不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度流于形式，或者缺乏相應(yīng)的內(nèi)控制度和審核程序，則極易導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失問題的產(chǎn)生。

2.管理水平偏低

企業(yè)經(jīng)營者管理水平、財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，都關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能否有序進(jìn)行?，F(xiàn)實(shí)情況是，一些企業(yè)經(jīng)營管理者文化素質(zhì)偏低、經(jīng)營管理理念保守落后，完全缺乏現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理觀念：還有經(jīng)營者集權(quán)意識過重，憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)工作未能參與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。更加重了財(cái)務(wù)管理的無計(jì)劃和混亂狀態(tài)；又有經(jīng)營管理者在財(cái)務(wù)管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)部門會計(jì)、出納職務(wù)，使得出納人員領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)工作，業(yè)務(wù)上極易陷入混亂局面；不少財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，且缺少相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)濟(jì)常識，而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)等都較為復(fù)雜，財(cái)務(wù)工作者若不具備過硬的業(yè)務(wù)水平，則很難應(yīng)對企業(yè)資本化、規(guī)?；?jīng)營后的各種財(cái)務(wù)問題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金管理欠佳

融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時(shí)遇到融資困難、金融服務(wù)滯后的發(fā)展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)更是由于自有資金比例及財(cái)務(wù)管理規(guī)范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，給企業(yè)貸款帶來更大難題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)資金嚴(yán)重不足，企業(yè)便可能不惜代價(jià)、不計(jì)成本地向民間高息借款，這又進(jìn)一步增加了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的壓力，項(xiàng)目開發(fā)也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產(chǎn)企業(yè)不以市場為導(dǎo)向，投資缺乏科學(xué)性，盲目追求高端產(chǎn)品，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場所需，生產(chǎn)出一些滯銷產(chǎn)品或爛尾樓。日常經(jīng)營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴(yán)重，比如出于加快資金回籠、產(chǎn)品促銷的目的，房地產(chǎn)企業(yè)往往會在缺乏市場調(diào)研的情況下，隨意為客戶提供購房擔(dān)保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業(yè)則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項(xiàng)，其結(jié)果便是企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的長期應(yīng)收款掛賬，資金無法及時(shí)回籠，再加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視日?，F(xiàn)金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產(chǎn)長期掛賬，成品庫存積壓，財(cái)務(wù)狀況堪憂。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的各項(xiàng)措施

1.積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式：二則尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資：四則企業(yè)實(shí)施并購、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實(shí)力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2.施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會化本生產(chǎn)、市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、責(zé)權(quán)關(guān)系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化。這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，以最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對企業(yè)進(jìn)行管理。同時(shí)，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營中主動采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動經(jīng)營者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力，既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向。努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。

3.重視投資項(xiàng)目管理

作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項(xiàng)目投資，企業(yè)應(yīng)在慎重做出可行性研究之后進(jìn)行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，應(yīng)對投資效益合理性預(yù)測，對投資方案進(jìn)行可行性分析研究，即對擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)整體過程中，可行性分析研究階段尤為關(guān)鍵，此階段具有最大的不確定性和機(jī)動性，企業(yè)在這一階段對風(fēng)險(xiǎn)評估、分析的正確與否，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。此外，企業(yè)還應(yīng)利用現(xiàn)資組合理論，對投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對應(yīng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、獲利能力等均不相同。為了實(shí)現(xiàn)最好的房地產(chǎn)類型組合投資，房地產(chǎn)企業(yè)便應(yīng)盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、確保取得預(yù)期的投資收益等。

第9篇

一、基本情況

本次調(diào)查對象為轄內(nèi)縣域14家房地產(chǎn)企業(yè)，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調(diào)查企業(yè)資產(chǎn)總額60231萬元，其中固定資產(chǎn)10175萬元，無形資產(chǎn)389萬元，流動資產(chǎn)44793萬元，分別比2006年增加19352萬元、6862萬元、315萬元和22082萬元；負(fù)債總額38623萬元，比2006年增加18386萬元；實(shí)現(xiàn)銷售收入14414萬元，比2006年增加7689萬元；利潤1764萬元，比2006年增加1819萬元。2008年上半年計(jì)劃總投資21334萬元，實(shí)際完成投資8093萬元；新開工面積16.51萬平方米，竣工面積12.25萬平方米，實(shí)際銷售面積10.39萬平方米，空置面積4.31平方米。

從14家縣域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查情況看，近年來，由于房地產(chǎn)價(jià)格的迅猛上漲，市場開發(fā)火爆，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)張，資產(chǎn)負(fù)債急劇增加。但從去年初以來，隨著國家對過熱的房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境逐步趨緊，過熱的勢頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業(yè)新開工項(xiàng)目9889萬元，比去年同期減少332萬元；新開工面積16.51萬平方米，同比減少1.4萬平米。雖然湘西房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然在溫和走高，但是企業(yè)反映由于土地價(jià)格攀升，稅費(fèi)開支過高（占銷售收入的28.1%），建筑材料和人工價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本增加，融資壓力加大，企業(yè)經(jīng)營困難，有的企業(yè)甚至已經(jīng)無力維持正常經(jīng)營。

二、目前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題

（一）縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍資質(zhì)低、規(guī)模小。如保靖縣能夠進(jìn)入政府統(tǒng)計(jì)部門經(jīng)濟(jì)信息采集范圍的建筑企業(yè)僅3家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為4家。建筑企業(yè)全部為集體企業(yè)，最大的一家資產(chǎn)規(guī)模也僅1500多萬元。企業(yè)資質(zhì)等級普遍不高，只能從事不超過7層樓的房屋建筑。

（二）金融機(jī)構(gòu)信貸支持力度持續(xù)乏力，企業(yè)資金吃緊。據(jù)14家企業(yè)的抽樣調(diào)查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的企業(yè)分別為2家、3家和5家，占被調(diào)查企業(yè)比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬元、1329萬元和1389萬元。從縣域金融機(jī)構(gòu)對全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬元、2007年末為7697萬元、2008年6月末為7010萬元，近三年來貸款余額基本上增長不大，甚至出現(xiàn)下降勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受國家信貸政策限制和房地產(chǎn)企業(yè)自身信貸條件不夠所致。

（三）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民間融資規(guī)模大，融資風(fēng)險(xiǎn)正在集聚和顯露。被調(diào)查的14戶企業(yè)中，有4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均不同程度存在民間融資，融資時(shí)間一般為六個(gè)月到一年，利率為24%―36%，少量的融資利率高達(dá)72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬元，占其同期資產(chǎn)的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現(xiàn)融資糾紛。某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商貿(mào)城項(xiàng)目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開發(fā)商攜款潛逃，導(dǎo)致還有280萬元集資款無法兌付，造成社會不穩(wěn)定因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)民間融資方式出現(xiàn)了新的變化格局：一是融資區(qū)域擴(kuò)大化。據(jù)調(diào)查了解，受融資回報(bào)率走高的刺激，周邊地區(qū)的來鳳、松桃、麻陽、桑植等地城鄉(xiāng)居民或通過熟人到湘西融資，或通過中間人將資金“打包”轉(zhuǎn)入到集資房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬元“打包”，以自己的名義向某房地產(chǎn)開發(fā)公司融出資金。與此同時(shí)，外地企業(yè)在湘西高息融資現(xiàn)象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國家宏觀調(diào)控領(lǐng)域之一的房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。近年來，在土地等資源價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報(bào)逆國家宏觀調(diào)控方向而動，迅速補(bǔ)位銀行信貸資金撤出后留下的市場“空白”。三是操作手段“專業(yè)化”。如在融資憑證上，將其標(biāo)明為“股東入股分紅”。將投資人身份認(rèn)定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無懈可擊。

（四）多數(shù)企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)信息不透明，賬務(wù)報(bào)表資料不全。被調(diào)查的企業(yè)中，大部分沒有正規(guī)的會計(jì)核算資料，甚至有的根本就沒有財(cái)務(wù)管理，如外地某房地產(chǎn)開發(fā)公司在永順縣經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)10余年，但該公司一直沒有健全的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)和報(bào)表，直到今年出現(xiàn)融資糾紛當(dāng)?shù)卣^問此事后才在政府有關(guān)部門督促下于5月健全完善相關(guān)財(cái)務(wù)核算和憑證報(bào)表。據(jù)該縣房產(chǎn)局反映，由于大多數(shù)企業(yè)沒有財(cái)務(wù)核算資料或者會計(jì)報(bào)表不真實(shí)規(guī)范，造成房地產(chǎn)稅費(fèi)無法據(jù)實(shí)征收，只有通過估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建議及對策

（一）進(jìn)一步規(guī)范對縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理。一是加強(qiáng)對縣域房地產(chǎn)企業(yè)特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營部的管理，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，限制借用資質(zhì)而又缺乏資金實(shí)力的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。二是強(qiáng)化縣域房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管理，及時(shí)督促企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)管理，完善會計(jì)核算，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)信息透明度。

（二）加大對資質(zhì)好、實(shí)力較強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策扶持和信貸支持。根據(jù)目前央行加大對中小企業(yè)信貸支持的政策要求，轄內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)要對縣域房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和信貸情況分門別類進(jìn)行摸底，對資質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業(yè)渡過緊縮難關(guān)。同時(shí)，縣域房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，增強(qiáng)經(jīng)營透明度，積極創(chuàng)造條件取得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。

（三）切實(shí)加強(qiáng)對縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的監(jiān)管。一是建議相關(guān)職能部門建立和完善縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資監(jiān)測體系，定期采集企業(yè)民間融資活動的有關(guān)數(shù)據(jù)，特別對其中利率變動情況進(jìn)行定期監(jiān)測，加強(qiáng)對縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的監(jiān)測和管理。二是進(jìn)一步明確民間融資的監(jiān)管部門及其職責(zé)權(quán)限。防止目前出現(xiàn)的各監(jiān)管部門“誰都負(fù)責(zé)，實(shí)際上誰都不負(fù)責(zé)”的職責(zé)不清現(xiàn)象。進(jìn)一步界定民間融資和非法集資的認(rèn)定，防止出現(xiàn)“沒出事就是民間融資，出事就是非法集資”的被動局面，以利于做好事前防范。三是加大輿論宣傳力度，使人們了解相關(guān)的政策、規(guī)定及民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)性，避免因利率過高、投向失誤以及資金過度集中而引起風(fēng)險(xiǎn)，給借款人帶來損失，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，危及社會和金融穩(wěn)定。