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【關鍵詞】房地產，開發成本控制，原則，手段
房地產開發項目是房地產開發企業最直接、最主要的生產經營活動，它具有全面系統性、廣泛聯系性、長期性、地域性、高風險性和高回報性的特點，使房地產開發項目的成本控制問題成為企業項目開發成敗和經濟效益高低的關鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產過熱和房地產市場化進程的加快，房地產開發企業要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產開發成本，才能取得良好的經濟效益。
（一）房地產開發成本控制的原則
傳統的成本控制概念主要是對建設施工的建安成本進行控制，“其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生或已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現，達到成本控制目的，降低項目成本，提高經濟效益。”但建安成本的成本信息和控制技術比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此在現代房地產開發中，項目的抉擇與產品的定位、檔次以及方案設計等其它各項影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關鍵性因素。所以，在現代房地產開發成本控制中，講求的則是全面控制，要堅持兩個根本性的原則，即“全面控制原則和重點控制原則。”
首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項目的立項階段、方案設計階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對房地產開發項目的組織管理機構的全員控制。事實證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調動員工的工作積極性，充分發揮主觀能動性，自覺提高控制成本的思想和意識等。
其次，重點控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現為，在全面控制原則中，全程控制是房地產開發成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項階段和方案設計階段的投資控制，還要區分施工階段的成本控制重點與次重點，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環，做到開源與節流相結合，責、權、利相結合;明確目標管理原則，推進動態控制原則，實現人力、物力、財力的低消耗，控制成本。
（二）房地產開發成本控制的手段
現階段，我國房地產商對成本控制的認識，通常只重視施工階段的成本控制，而對決策、設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據現代房地產開發成本控制的全面控制原則和重點控制原則，要求房地產開發企業在開發全程及全員的組織管理上要加強成本的管理和控制，故而提出以下幾點具體的成本控制手段。
首先，重視房地產開發各個階段的成本控制，即在動態中進行目標成本管理，在過程中實施成本控制，強化全過程控制為重點。因為房地產項目的投資通常是大數額的運作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產開發企業在成本控制中常講的“房地產開發項目以預算為基礎”，因此，企業應該重視在初始階段對項目的可行性和盈利性進行詳細考查，充分地對土地成本、工程造價等環節做好成本預算、結算和監督工作。對企業成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業要根據調查結果制定正確合理的投資決策，產出合理的決策結果，這將直接影響一個項目的成敗，應重點控制。在設計階段，設計出經濟上合理，技術上可行的設計方案。在施工階段，通過資金和勞動雙重結合的成本控制方法，把成本可能發生的變化限定在一個合理的范圍內。基于以上理論要點，房地產開發企業還應結合實際，在具體的實際工作中嚴格遵循預先科學規定的目標值，并及時準確地收集、匯總費用支出的實際數據，將這些實際數值和目標值進行比較、分析，進而將分析得來的結果應用到下一次的成本控制編制當中。對于每一個項目實際工作的環節，都應該設有監督反饋機制，以便將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。
其次，提高施工項目的科學管理水平，進行成本效益觀念的創新、全員成本管理觀念的創新、成本系統管理觀念的創新及成本動因分析觀念的創新，加強企業核心競爭力。在科學的管理觀念和高效的管理機制下，優化施工方案，提高生產效率，制止可能發生的浪費。
最后，將成本控制與現代信息化手段相結合，全面推廣電算化的實施，提升成本預測的科學性。現代企業的成本控制需要一個能協調地計劃、監控和管理企業各種成本發生的全面信息化管理系統，以便能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。實踐證明，成本會計電算化是當務之急，是實新的成本控制方法的技術前提。
以上只是根據房地產開發成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設計、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術等手段，還要在經濟、合同等方面完成各階段的成本控制目標，從而實現成本的降低，達到預定的目標，使企業在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經濟效益。
參考文獻：
[1]趙晶晶.房地產施工項目管理中的成本控制.會計之友.2004（6）：17―18頁。
[關鍵詞] 房地產開發企業 借款費用 資本化
我國目前會計準則對借款費用的定義是企業因借款而發生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規定，即僅限于專門借款，企業只有為購建固定資產而專門借入的款項，即專門借款所發生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發生的借款費用均不允許資本化，而應記入當期損益。我國現行會計準則對于房地產這一特殊行業借款費用的處理也參照其他行業企業的做法,作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：
一、我國目前對房地產開發借款費用處理的原則一記入財務費用
1.我國《房地產開發企業會計制度》規定，“企業長期負債的應計利息支出，生產期間的，記入財務費用”。
2.我國《企業會計制度》規定，“除為構建固定資產專門借款發生的費用外，其他借款費用均應于發生的當期確認為費用，直接記人當期財務費用”。由于對房地產公司而言，所開發的房地產不屬于固定資產，而是存貨，因此根據《企業會計制度》，相關的借款費用應采取記人財務費用的做法。
3.我國財政部2001年1月頒布了《企業會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規定，即“因借款費用而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規定的資本化條件的情況下，應予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產商品開發過程中發生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用”。
綜合以上規定和不同規范的適用范圍，我國目前房地產開發中借款費用的處理原則是：房地產開發企業對借款利息采取費用化的處理辦法。
二、國際會計準則關于房地產開發中費用的處理原則一予以資本化
國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產開發是符合借款費用資本化條件的。美國財務會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產開發列入合格資產即適合利息資本化的資產范圍。日本的會計準則規定，如果企業所借入的款項是專門為了用于房地產開發，則企業應將相應的的借款利息予以資本化，記入資產的成本。可見，國際會計準則，美國財務會計準則和日本的的會計準則都是將房地產開發的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。
三、我國房地產開發項目費用處理的會計規定存在問題
1.《企業會計準則――借款費用》所規定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構建固定資產而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構建固定資產而形成的資本性資產，排除在外，如造船、房地產開發等等。筆者認為沒有必要將房地產開發排除在該準則之外，因為房地產企業生產經營的對象――房地產雖然是商品，屬于流動資產的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔重，事實上已經具有了資本性資產性質，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。
2.目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業經營業績和財務狀況的重大差異。
3.由于現行會計準則規定將房地產開發企業借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系。其二，它易導致房地產開發企業期間費用虛增，負擔過大，不利于企業正確地評價其經營業績和財務成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產市場的培育和成長。
四、筆者的幾點思考和建議
1.針對房地產開發企業的行業特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產商品列為資本性資產，并將房地產開發過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產開發商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系，根據歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發間接費用的范疇，并將構成房地產項目成本的一部分。
2.將有特定用途的未開發土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發的土地所發生的借款費用的處理應具體分析：如果該土地是用于特定房地產項目的土地，則為獲得該土地所發生的借款費用應予以資本化。因為獲得該土地是房地產項目開發活動的重要環節之一，購入土地和后續的建筑施工活動一樣，也屬于為資產達到預定可使用狀態所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現資產的預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范同。
3.房地產開發項目借款費用資本化停止時間，應以《企業會計準則一借款費用》規定以“達到預定可使用狀態時為依據”。
綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現行會計準則沒有充分考慮到房地產行業的本身的生產經營特點，導致了房地產企業在實際會計操作過程中存在著經營業績不真實，財務狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產企業的會計核算。為此，筆者建議將房地產企業在開發過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發 土地增值稅 納稅籌劃
一、引言
自改革開放以來，我國的國民經濟得到了迅猛的發展，人收入水平不斷提高的同時也帶動了我國房地產業的發展。房地產這一特殊行業，不僅是我國國民經濟的主要內容，更是拉動我國經濟全面增長的主要動力。房地產業發展經歷了起步階段、調整階段、國家宏觀調控階段三個主要的發展階段。2007年，我國房地產市場達到了前所未有的繁榮，隨著我國2008年國家宏觀調控政策的出臺，和實施，我國房地產熱終于開始緩慢降溫，房地產開發投資項目也開始下降。但是，這種表面的降溫對于廣大百姓而言無異于杯水車薪，仍舊不能夠滿足廣大人民群眾購買住房的愿望。
導致我國房價偏高的因素有很多，但是，過高的稅負是其中的餓一個重要原因。例如：國外的土地價格及稅費僅占房價的20%左右，而我國卻高達50%-60%。房地產開發所涉及的稅種多大十幾種，例如：營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、企業所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加等。土地增值稅是各種稅種中的重點稅種，對房地產企業土地增值稅的納稅進行籌劃是降低房地產企業開發中稅負的主要內容。
二、房地產開發企業納稅籌劃的基本概念
1、什么是納稅籌劃
納稅籌劃可以從廣義和狹義兩方面來對其定義進行分析。本文提到的房地產開發的納稅籌劃主要是從狹義的概念來理解：主要是指房地產開發企業為了更好地規避或降低自身稅負而利用稅法存在的漏洞或缺陷進行的一種非違法的避稅籌劃，也可以理解為利用稅法特例進行的節稅籌劃。
2、進行納稅籌劃的基本原則
房地產開發企業在進行納稅籌劃使必須遵循以下原則：即事先籌劃的原則、守法性原則、經濟原則。事先籌劃原則主要是指房地產的納稅籌劃必須是在企業的納稅義務發生之前，通過對企業的生產經營活動過程的認真規劃與控制來進行的。而守法性原則規定的主要是納稅人向國家那誰的義務和立法的精神宗旨，要求企業必須是以合法節稅的方式來對企業的生產經營活動進行安排。經濟原則主要是站在“成本效益分析”的基礎上的，要求房地產開發企業必須綜合考慮采取的稅務籌劃方案是否能給企業帶來的絕對收益。
3、納稅籌劃的重要意義
納稅籌劃使一項以法治稅的重要內容，在很大程度上對稅法的完善、減少和避免稅收違法行、提高納稅人的法律意識、加強對稅收征納雙方的管理、優化產業結構、合理利用資源、促進國民經濟的快速發展有著重要的意義。就房地產開發企業來說，納稅籌劃的進行將有助于房地產開發企業稅負的減輕，在一定程度上降低房地產企業的開發成本、降低房地產價格、滿足人民群眾的住房需求、促進我國社會主義社會的和諧發展起著重要的作用。
三、土地增值稅概述
土地增值稅主要是指：對于有償進行轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額征收的一種稅。其中的增值額主要是指：在轉讓房地產時所取得的收入與稅法所規定的的扣除項目之間的差額。我國頒布的《土地增值稅暫行條例》中對我國房地產開發中涉及的土地增值稅的內容作了詳細規定：我國的土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。對于未超過扣除項金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。那么，房地產開發企業如何才能通過有效地途徑對土地增值稅進行籌劃呢？
四、房地產開發企業土地增值稅的籌劃技巧
為了促進我國房地產業的健康發展，提高國民經濟，增加國家財政收的，自2007年以來，我國多次對土地增值稅的征收管理進行了加強。面對不斷飆升的房價，合理的降低土地增值稅的稅收風險，房地產開發企業如何才能做好土地增值稅的籌劃？
1、從土地增值稅的征稅范圍的角度來考慮
首先，進行房地產投資聯營。我國《土地增值稅暫行條例》中明確規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地或房地產作價入股進行投資的免征土地增值稅。房地產企業可以通過這一優惠證擦來濟寧稅收籌劃。例如：某房地產企業以房地產作價投入到另一房地產企業，并做了股權轉讓。在這個交易過程中，第一家房地產企業只需要依照相關稅法繳納股權轉讓收益產生的企業所得稅就可以，從而為企業避免了營業稅、城市建設維護稅、土地增值稅、鑒于費附加等，節約了企業的稅款支出。
其次，合作建房。《條例》中對于由一方出資，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并屬于自用的免征土地增值稅。如果建成后進行轉讓則必須繳納土地增值稅。
最后，代建房行為。主要是指房地產開發企業代替客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況下，房地產企業雖然取得了收入，但是并沒有發生房地產權屬的轉移問題，并不屬于土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這一特點，與客戶簽訂代建合同，并為其進行定向房產的開發。
2、從房地產銷售收入的角度來考慮
首先，成立專門的房地產銷售子公司來進行稅務籌劃。這種方式主要是指房地產開發企業將房地產先轉入到自己下屬的銷售子公司，再由子公司將房地產對外進行銷售。此時，房地產企業的增值額就被分解為兩部分，從而達到使用較低土地增值稅率的目的。例如：房地產開發企業甲將自己的一棟寫字樓以1000萬元的價格轉讓給銷售子公司乙，扣除項目合計為700萬元，銷售公司乙將該寫字樓以1300萬元的價格對外進行銷售。整個交易過程中，企業甲應繳納的土地增值稅計算為：土地增值額=1000-700=300（萬元），增值率=300÷700×100%=42.86%，適用稅率為30%，應繳納的土地增值稅=300×30%=90（萬元）。如果該房地產企業不設立銷售的子公司而是自己直接銷售，所繳納的土地增值稅為205萬元。
其次，成立專門的裝修子公司。房地產開發企業在進行房產銷售時，可以同客戶簽訂一份銷售合同，一份裝修合同。這樣做得結果是企業免去了裝修費那部分土地增值稅。裝修費的營業稅稅率也從5%降低到了3%。為企業達到少繳稅的目的。例如：房地產開發公司甲將一棟別墅以500萬元的價格銷售給購房者，其中包含60萬元的裝修費。該別墅的扣除法費用的合計為120萬元。該房地產企業在銷售別墅時，跟購房者簽訂了一份銷售合同，一份裝修合同。那么企業的土地增值稅需繳納：土地增值額=（200-60）-120=20（萬元），增值率=20÷120×100%=16.67%，應繳納的土地增值稅=20×30%=6（萬元）。如果該房地產企業知識與客戶簽訂了一份房地產的銷售合同，那么企業應繳納的土地增值稅為26萬元。
最后，通過對銷售價格的調整來實現納稅籌劃。房地產開發企業可以利用普通標準的住宅出售來免征土地增值稅。
3、利用扣除項目來進行納稅籌劃
在房地產企業的開發過程中、銷售過程中不可避免的會出現很多扣除項目，如果能充分利用這些扣除項目來進行納稅籌劃，將是房地產企業達到較好的節稅效果。如：可以對利息費用進行納稅籌劃，可以通過對扣除項目的金額增加來進行納稅籌劃、還可以通過對扣除項目金額的轉移來進行納稅籌劃。
總之，在實際操作中降低房地產開發企業的土地增值稅的稅負的方式有很多，這些方式都是建立在合法的基礎上才能完成的。因此，房地產開發企業必須站在企業整體利益的角度，對各種因素進行綜合的考慮，并結合企業的自身特點，在合理合法的前提下，盡可能的降低、控制土地增值稅，促進房地產企業的進一步繁榮與發展。
參考文獻：
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[3]劉玉章.房地產企業財稅操作技巧[M].北京：機械工業出版社，2007年
摘 要 隨著我國市場經濟的不斷發展，各個房地產商的競爭越發激烈，如果想要在競爭中完勝對手，就要加強對成本的管理，從而實現對其成本的控制。本文將結合房地產開發項目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應用成本控制與管理提高房地產的經濟效益。
關鍵詞 房地產開發項目 成本控制要點 方法
在我國的國民經濟產業支柱里，房地產業漸漸成為其中比較重要的產業支柱，并且在最近幾年已經有很多消費者與投資者將其作為投資的熱點。但是長期以來，雖然我國的房地產事業漸漸成熟起來，但是還是出現局部過熱的情況，于是我國就開始運用宏觀調控的手段對房地產市場進行控制。當我國加入到世貿組織以后，在我國出現了這么一個情況，那就是大量的境外資金進入到我國房地產的市場里面，于是我國房地產開發企業的競爭形式以及內涵在這種背景下悄然發生著改變，眾多房地產開發企業想要在競爭中立于不敗之地就要進行全面成本控制與管理。在這種環境之下，房地產開發企業為了適應我國房地產開發成本以及價格不斷變化，開始在開發過程中實施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發成本來換取房地產開發企業的經濟效益最大化。
一、房地產開發項目的成本構成
要想對房地產開發企業的成本費用進行研究，首先就要弄明白房地產開發項目的成本構成有哪些。我國的房地產成本構成非常的復雜，其范圍也非常大，結合內部與外部的因素，主要是涉及周圍環境、經營模式、技術以及管理等方面。
（一）土地成本
在我國的社會中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產開發商就要對開發所占用的土地進行支付相應的費用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關補償費、拆遷所致的相關補償費以及相關基礎設施費用這四個部分。
（二）工程建設成本
我國房地產開發商在進行工程建設的過程中所包含的費用，主要包括進行房地產開發項目時，前期工程項目的工程成本、進行工程建設所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎設施費用等部分。
（三）相關稅費
房地產開發商在進行項目工程建設的時候所出現的相關稅費，這些稅費主要包括相關營業稅以及其附加稅、地契稅、房產稅、房地產企業所得稅以及印花稅等。這些稅費無論是房地產開發商進行負擔還是購房的消費者負擔，最后都以此來構成房價的一部分，最后將這些稅費轉移到購房消費者的身上。
（四）相關管理費用
這里的相關管理費用主要指的是房地產開發商從開發到出售的這個過程中，房地產開發商中的管理人員所產生的一切相關管理費用等。
（五）籌集費用
我國的房地產業是屬于一種資金密集型的產業，這就直接標識著房地產開發需要大量的資金。通常情況下，房地產開發商會選擇銀行貸款來進行資金的籌集，其中產生的費用就是籌集費用。
綜上所述，房地產開發項目的成本機構主要包括三個大的部分，土地成本；工程建設成本；相關稅費、相關管理費用以及籌集費用。
二、房地產開發項目的全面成本控制與管理的原則
（一）全面成本控制原則
全面控制主要是指對全員以及整個項目開發過程進行統一的控制。房地產開發項目的全面成本控制應該充分將全體工作人員對開發項目陳本控制費用方面的積極性調動起來，因為每一位工作人員跟全面控制環節中所產生的相關費用都有一定的關系。全面成本費用控制應該貫穿與整個開發項目成本費用控制過程當中去，而不是僅僅對開發項目的部分成本費用支出進行控制。
（二）全面成本管理原則
房地產開發企業的相關領導干部應該對開發項目所產生的成本費用進行有效的控制，并且還要更加重視成本費用控制的情況，因為，這就直接對房地產開發企業實現其成本目標的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個問題，房地產開發企業的管理層就應該積極起到帶頭模范作用。
（三）經濟原則
房地產開發項目的成本費用控制中心應該是實現經濟效益，目標是盡最大可能降成本費用，最大化項目服務質量。
三、房地產開發項目的全面成本控制要點及方法
房地產開發階段通常可以分為立項、規劃、建設施工以及市場營銷這四個階段。不同的房地產企業對其控制的要點也會有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對的房地產開發階段的成本控制的要點進行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會達到一個比較滿意的程度。
（一）立項階段
房地產開發階段中的立項階段的成本費用控制的內容主要是由土地使用出讓金、征地相關補償費、拆遷所致的相關補償費以及開發前期的相關工程費用。在房地產開發立項階段最主要考慮到的是整個投資環境，以及所投資的房地產具備的市場價值等等，在該階段中應該將所有可能發生的成本費用都結合起來，以此來集中進行總體成本控制。
房地產開發立項階段的成本控制要點以及方法：聘請相關專業的投資顧問對其開發成本控制進行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據這點可以選擇那些不成熟的但是潛力相當大的土地，以此來達到對土地綜合費用進行成本控制的目的；對于那些技術因素的成本控制，房地產開發企業可以明確開發項目合理規模以及選擇相關重要設備等。
（二）規劃設計階段
房地產開發的規劃設計階段可以采用價值工程原理，把事后成本控制演變為事前成本控制，充分利用行為控制來對房地產開發成本進行實時監控。在房地產開發規劃設計階段應該提倡限額設計以及標準設計。既要反對那些只是片面強調成本節約、對技術可行性進行忽略，最后使得整個工程項目沒有達到功能的需求；還要反對那些輕經濟，重技術以及設計保且浪費等現象的出現。
房地產開發規劃設計階段的成本控制要點以及方法：在規劃設計階段，可行性規劃設計成本控制應該通過對市政情況的細致分析，以此來確定規劃要點；對于那些成本控制方案設計，應該對可能出現的變動的方案設計進行比較和分析等。
（三）建設施工階段
房地產開發建設施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實現房地產開發企業和工程項目設計意圖的最終階段。房地產項目經理對工程造價進行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進的施工技術以及選擇科學合理的建筑施工方案。于此同時，選擇好的工程材料以及設備對整個工程質量有著至關重要的作用。
房地產開發建設施工階段的成本控制要點以及方法：招標文件作為本階段的控制要點，應該在招標文件中準確記錄工程量清單、對招標進行清晰說明以及最后保證招標信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時候，要根據施工單位的具不具備競爭性、經驗是否豐富以及信譽高不高等手段進行施工單位的選擇。
（四）市場營銷階段
在這一階段主要內容就是對房地產銷售投資費用進行成本控制，并通過這個手段讓房地產開發資金回籠，以此來看房地產開發項目工程的盈利情況是否達到之前預期的目標，保證房地產開發項目投資實現收益。
房地產開發是市場營銷階段的成本控制要點以及方法：對于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對較快的銷售道具，以此達到控制成本的目的；在做營銷廣告的時候，要選擇確定最佳媒體進行廣告播放，切記不能對廣告進行平均分配。因此，這樣也可以達到控制成本的效果。
結束語：
房地產開發項目的控制成本的方法有很多，改革房地產開發企業根據自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產開發全過程進行全面成本控制及管理。很多時候房地產的高層領導喜歡將全面成本控制認定為在建設施工階段，其實不然，全面成本控制應該貫穿開發項目的全過程，這樣才能從根本上實現企業的總體目標。
參考文獻：
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[3]陳淑真.探析有效的成本控制與管理.財經界.2011（8）：50-51.
城市房地產開發經營管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一) 有100萬元以上的注冊資本;
(二) 有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(一) 營業執照復印件;
(二) 企業章程;
(三) 驗資證明;
(四) 企業法定代表人的身份證明;
(五) 專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
(一) 房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二) 城市規劃設計條件;
(三) 基礎設施和公共設施的建設要求;
(四) 基礎設施建成后的產權界定;
(五) 項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
(一) 城市規劃設計條件的落實情況;
(二) 城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三) 單項工程的工程質量驗收情況;
(四) 拆遷安置方案的落實情況。
(五) 物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三) 按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二) 營業執照和資質等級證書;
(三) 工程施工合同;
(四) 預售商品房分層平面圖;
(五) 商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商協定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
房地產開發企業生產的最終產品――開發產品生產周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產開發產品竣工，產權移交購房業主，同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業主后才能確定銷售成立。因此，房地產開發企業都要等到后期，待房地產開發產品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業主移交房產，可以確認銷售收入實現時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業的盈虧。這使得房地產開發企業會計核算涉及面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發企業銷售收入作假創造了條件，本文擬就房地產開發企業銷售收入審計做些探討。
一、房地產開發企業銷售收入常見的作假方法
房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。
1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。
根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發企業人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。
2、利用房地產銷售專用發票管理漏洞隱瞞收入。
房地產銷售專用發票是房地產開發企業銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發企業不按發票管理辦法嚴格管理發票，在發票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現在開“陰陽票”，甚至不開發票。這樣便給企業偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。
3、延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間。
房地產開發企業應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業主交清房款并辦理了移交手續后，向購房業主開具房地產銷售專用發票。而實際中，有些房地產開發企業借用種種理由，延遲向購房業主開具房地產銷售專用發票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。
4、將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發企業將開發產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發企業減少了當期的計稅基數，從而少計了稅金。
5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。
房地產開發企業的開發產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發生改裝修復支出。房地產開發企業的開發產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。
二、房地產開發企業銷售收入作假的審計策略與方法
針對房地產開發企業上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。
1、從管理當局的誠信度及能力分析。
管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監督其得到合理有效執行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發企業運行的規范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發企業業績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩定等因素，以便從整體上判斷房地產開發企業作假的可能性。
2、對房地產開發企業預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。
針對房地產開發企業通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理了移交手續、是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現：，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。
3、對房地產開發企業利用房地產銷售專用發票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。
針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行類似規模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發票存根聯與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發票存根聯，注冊會計師可以將發票存根聯與業主取得的相應房地產銷售專用發票聯進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發票存根聯所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發現其中所存在的問題。經審計，若房地產開發企業存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發企業進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業務約定。
4、對房地產開發企業將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。
針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發現問題。若審計中發現上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發企業進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。
5、對房地產開發企業將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。
關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃
納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。
納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。
房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。
房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：
1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎
首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。
其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔。可見稅收籌劃需要有超前的預見性。
再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障
俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。
納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應進行績效評價
年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。
俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。
綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。
參考文獻
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
