時間：2023-07-12 16:34:15
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關鍵詞：房地產行業 納稅風險 防范
一、引言
企業納稅風險，是指企業的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規而導致企業未來利益的可能損失，具體表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。而就房地產企業來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復雜，因此，在納稅遵從、應納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會比其他行業面臨更大的納稅風險。同時，房地產企業存在著開發周期較長、投資額巨大和會計核算相對復雜的特殊性，尤其是在滾動開發時，其成本更加難以確定。隨著企業會計準則的不斷更新，能夠準備把握房地產業務核算并正確計算出納稅金額的財務人員也不多。而以上這些因素就導致了房地產企業成為中國納稅風險頗高的行業之一。
二、房地產企業納稅風險的具體表現
（一）稅收政策遵從風險
稅收政策遵從風險是指企業的經營，未能有效適用稅收政策而導致未來利益的損失，大致表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業未能及時更新最新可適用的稅收政策系統，依然沿用原來的政策處理涉稅事項，從而造成稅收違法，例如，房地產企業在2002年之前，其土地來源是國家廉價的土地批租，但2002年之后國家規定土地的取得形式改為拍賣，這就導致企業涉稅事項的大幅度更改調整，如果企業沒有對這些政策法規進行精確的解讀，那么就會使自身處于很大的涉稅風險之中。另一方面，由于企業沒有對自身內部發生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會同樣導致納稅不遵從。比如，在將開發的產品用于出租和自用時，因對稅收政策缺乏細致的了解，未能及時確認為稅法上的視同銷售，計算繳納營業稅和企業所得稅，這樣就構成了稅收違法，從而增加了企業的納稅風險。
（二）納稅金額負擔風險
納稅金額的負擔風險，實際上就是稅款負擔風險，而這樣的狀況在我國現在的企業中普遍存在。由于很多企業的會計核算制度不夠健全，稅務系統也沒用發揮相應的作用，這樣一來，就使得企業的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導致很多納稅企業可能會因為過重的稅收負擔而陷入財務危機，甚至最終難逃破產的厄運。
對于房地產企業來說，納稅金額的負擔風險突出表現為在企業會計經濟業務中使用大量不符規定的票據進行結算，從而引起諸多本應該可以扣除的真實發生的費用不能夠在企業所得稅前列支，加重了房地產企業的稅收負擔。例如，企業在采購汽油、辦公用品之時，未能取得增值稅專用發票，從而不僅導致進項稅額不能如實抵扣，且企業所得稅的稅前列支也大打折扣。
（三）稅收籌劃風險
房地產企業涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關規定較為復雜，這就給了房地產企業較為廣闊的稅收籌劃空間。基于此，但是很多企業在經營過程中，進行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財務人員因為過分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結果是，不僅稅款沒有節省多少，并且，每年因為盲目稅收籌劃造成了納稅違規問題，不得不補交金額不菲的罰款和滯納金。
三、如何更好的防范納稅風險
（一）全面學習和把握稅收法規政策
稅收方面的法規政策本身就細致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業對這些政策法規進行與時俱進的學習，做到熟悉政策，理解其中含義，在實際工作中能夠正確的運用和計算，保證各項經濟業務都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產企業在解讀這些政策法規之時，可以根據自身特點著重把握合法與非法的臨界點，總體上保證企業經營活動的合法性。同時可以合理利用稅法賦予企業的各種權利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業進行資金周轉的關鍵點，減輕稅負，增加稅后利潤。學習稅收政策法規，不僅僅是加強企業納稅遵從的途徑，也是企業進行稅收籌劃的有效前提，這個方面，筆者會在之后重點說明。
（二）有效利用扣除比率，減輕企業稅負
近年來，國家稅務總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時，也增加了企業的納稅風險。于是，筆者認為，企業應該拋棄過去的理念，重點利用現行稅法中的一些扣除比率控制企業整體稅負，從而規避稅款負擔方面的風險。比如，我國稅法規定，除了一部分只有在實際發生時才可以列入抵扣范圍的成本費用之外，有些稅前扣除項目是可以按照權責發生制進行的，即費用可以在發生時而不是在實際支付時確認扣除。企業有些費用雖然在該年度內沒有實質性的支付行為，但是按照權責發生制的要求，應該屬于該年度內負擔，稅法又規定可以稅前扣除的，對這部分費用應該及時予以提取。比如，根據稅法規定，以合理比率提取12月份工資、工會經費以及年度內應該分攤的租賃費用和按照應收賬款合理比率提壞賬準備等。又如，在企業的所得稅稅前扣除范圍中，業務招待費為一大費用，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，可以在稅前按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。在年終匯算清繳時，超過稅法允許扣除的部分費用支出，企業應調增應納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費用最大化，則可以達到最佳的減輕納稅金額負擔的效果。所有稅法中這些類似的規定就要求財務人員在日常經營核算中，把握各項費用的扣除比率，對費用進行合理的分類，盡量保證應扣盡扣，使稅前費用扣除最大化從而減少應納稅所得額。
（三）依法進行稅收籌劃
房地產行業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等。房地產行業的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產業自身的經營特點進行具有自身特色的稅收籌劃。當然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關的政策法規，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產行業的一大稅種，現行稅法中對土地增值稅實行四級超率累進稅率，而交稅與否的臨界點則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點進行籌劃，是房地產企業控制納稅風險的一個關鍵點。又例如，在房產稅方面，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納時，稅率為1.2%，而按照房產租金收入計算繳納時，稅率變為12%，兩種方法計算出來的稅額存在很大差異，因此，企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。根據不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產企業而言，筆者認為，實施全方位的稅收精細化管理，將能夠考慮到的籌劃細節一一落到實處，必定能夠帶來節稅效應，從而更好的降低企業的納稅風險。
（四）實施納稅風險的轉嫁
經過這么多年的發展，中國的稅收中介機構也迅速的成長起來，成為一門新興的行業。而房地產企業想要更好的防范和化解納稅風險，求助于稅收專業機構是非常可行的。無論是稅務師事務所，還是會計師事務所都集中了許多稅務方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權處理企業的涉稅事項，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發達國家，稅務中介非常發達，事實上，尋求不僅僅可以提高納稅申報的權威性和專業性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務，而且也是轉嫁納稅風險的最好選擇。因為，按照中國現行法律政策的規定，如果稅收機構在對納稅人實施稅收時，給納稅人造成損失，稅務中介必須承擔賠償責任，彌補納稅人的損失，這就使得企業納稅風險轉移到了中介機構。當然，請求稅務中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務的成本與收益的關系，綜合權衡，做出最適合企業的決定。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產；稅收管理；建立；稅務會計師；專職崗位；作用
前言
房地產隨著我國經濟的快速發展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經濟的主要組成部分。房地產的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產行業所涉及的稅種很多，如在購買土地的環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環節要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業所得稅等；在發放職工工資環節要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產行業的稅收管理工作內容豐富，稅率變化大，房地產行業應該加強稅收管理工作，減少企業涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業的稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業涉稅風險。
近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發和房地產市場發展迅猛。但透視房地產業稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。
一、房地產行業稅收征管面臨的問題
（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調劑收入
這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是客戶產權轉讓變更收取客戶的手續費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅；四是以租待售的商業營業房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉稅及企業所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉為自用，不結轉固定資產，逃繳房產使用稅等等。
（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得稅額。
（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
（四）以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷稅逃稅常用的主要手段。
二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義
房地產行業所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業所得稅繳納2516.95萬元。
通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系統地考察整個稅收管理活動內在的必然的聯系和活動規律，加強企業稅收內部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。
2.有利于正確制定和貫徹、實施、執行實施政策法規，實現稅收管理要素的優化組合，提高稅收管理水平和規模效率，合理規避企業納稅風險。
3.有利于充分發揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環。
4.有利于促進實現依法治稅，建立市場經濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現稅企和諧統一。
三、關于稅務會計師
稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目，是以國家現行稅收法律法規為依據，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續、系統、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監督，以及稅務統籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業稅務會計專職崗位和專業會計人。
可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產生，就使得企業原本的一些具有涉稅經驗，經常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業知識后，從傳統的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業核算反映、監督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現利潤最大化、以推動企業可持續發展。
四、稅務會計師在企業稅務工作中的作用及意義
（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛。現階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業會計準則、企業會計制度以及一系列稅收法律法規的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現差異，它們對會計事項的要求也隨之出現了分歧，現有企業的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業為了實現利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業、公司作納稅籌劃的時候發現，這些公司和企業可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款。回公司后，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發現公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業稅收影響很大。
（二）企業為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。
總結語
在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產生的結果和作用卻是截然的不同。前者產生的結果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規，或對稅法理解的不透徹，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業節約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業造成了經濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結果則是稅務會計通過對稅收法規、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規定，在國家法律、法規及政策允許的范圍內，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。
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關鍵詞：“互聯網+”；房地產眾籌；發起人；投資人；涉稅事項
一、房地產企業眾籌模式
眾籌模式是指借助互聯網手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優點，并且在眾籌時發起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產企業不僅能快速籌集資金，還能同時達到營銷、銷售等目的。目前，房地產眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產商以營銷為目的開設的眾籌項目。通常是指房地產商以出讓部分房產轉讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達到轉讓產品房產所有權或相關收益權目的，提升企業知名度的目的，或者是房地產企業通過抵押房產來獲得流動資金，并承諾在一定期限內將房產售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產開發商為達到銷售房產，加快資金回籠速度目的，將房產或項目通過互聯網以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統的直接交易房產還是存在一定差異，它是以產品房產作為標的物。其主要模式為:開發商通過眾籌平臺展示房產相關情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產并進行線上預約。在預約期滿后，預約成功的投資者繳納款項并簽訂認購協議；最后，在開盤之后投資者與房地產開發商簽署房產買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當前經濟下行壓力較大，房地產行業前景不太樂觀，房地產企業為了快速募集資金而發起的房地產眾籌項目，主要通過房地產企業的在建工程或待建房產為籌資標的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產企業的地產項目投資，主要投資于房地產企業的前期工程。［3］
二、眾籌模式下企業的涉稅事項
（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標，所以籌集的目標金額為標的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產出售時間為7月1日，資金托管機構為中國建設銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規定，A企業本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當天，并且在現行稅法下，甲公司本次活動視同為預售。其納稅情況如下:首先甲企業需要按稅法規定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預征稅率預繳增值稅，因此，甲公司需預繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關稅法規定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉讓住宅產權過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額，達到節稅的目的。但是如果企業取得增值稅普通發票就不能抵扣進項稅額，有些企業對于取得的增值稅發票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導致稅款繳納不足①；二是關于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業一般認定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規定，如果企業獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數有限，房地產企業只能靠降低房價來銷售，導致企業的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風險偏好，導致企業資金籌措困難，給企業帶來一定的財務風險。第二，對于投資者來說，納稅風險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應計入企業所得稅，繳納完企業所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應注意，投資者是否在眾籌項目中認購了房產，如有簽署商品房買賣合同，則應按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據收取的中介費所得確認為主營業務收入，計入應納稅所得額。同時按服務行業稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據應交增值稅計提城建稅及教育費附加。
（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為一套價值300萬元的成品房產，標的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產企業向投資者銷售房產，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。
（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業承諾到期后還本付息，其他假設同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除。但兩年期滿，A企業支付給投資者利息，企業可憑獲得的原始憑證進行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環節和營銷型眾籌大致相同。
三、眾籌模式下企業納稅籌劃的建議
無論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業不可避免的問題，納稅問題如果處理不當就會使企業面臨涉稅風險，影響企業的形象，降低企業的信譽，所以企業應加強對財務人員的專業素質和納稅風險管控能力及政策敏感度的培養，針對以上的問題提出兩點籌劃建議。第一，加強對財務人員專業素質的培養，提高對稅務相關政策的敏感度。我國自2016年全面進行營改增，現已取得了不錯的結果，營改增的目的是為了減輕企業的稅負，但不少企業卻出現不減反增的情況，其原因還是稅務人員對稅收政策的把控不到位。不可否認，目前的形勢下，房地產行業情景不太樂觀，所以房地產企業的發展重點都放在了如何提高盈利和創新上，不可避免地忽視了對稅務及財務人員的管理與培養，導致房地產企業稅務人員能力提升緩慢，對稅收和相關優惠政策的解讀不到位，降低了企業納稅籌劃的效率。因此，房地產企業應該重視稅務管理工作，設立相對獨立的稅務部門，制定一套完整合理的績效考核和獎懲制度作為依據考核稅務人員的工作情況。第二，企業應該完善風險控制制度，眾籌模式下的財稅問題是由于國家對房地產眾籌尚未提出相關政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點給房地產企業帶來了稅務風險，所以企業要針對這些爭論點完善企業的風險管控制度，提升稅務人員涉稅風險的處理能力，并且達到減輕企業稅負的目的。
納稅風險對企業的成本影響是相當大的,體現在如下幾個方面:房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大房地產行業主要開發經營活動包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平,房產施工與建設,工程驗收和結算、房產銷售等,涉及內容廣泛,業務多元,投資主體復雜,資金來源復雜,跨越周期較長,這就使得房地產行業呈現出高成本的特點,其中高稅負占據了很大的份額。房地產涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅等,尤其在銷售階段承擔的稅負相當高,明顯高于其他行業。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業的八家企業,對他們2010年的稅負水平進行計算,為便于比較,所選擇的企業均繳納5%的營業稅。從表1可見,房地產行業的稅負明顯高于其他兩個行業,其中兩家房企(京能置業、浦東金橋)的稅負達到24%-25%左右之高,而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負,使得風險程度加大,一旦企業出現繳納失誤,則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀;或者企業未充分使用稅收優惠所引起的經濟利益損失也相應更大。
通常情況下,預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款,在現行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現,在從緊的房地產信貸政策下,進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產企業信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。
房地產企業進行稅務風險控制的可行性
稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看,設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C,根據稅法扣除項目規定,項目開發期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關系為:P≤1.67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系,實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關系為:A≥0.15C。則可見,企業提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數,1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區間內了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。
房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產公司開發一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發補償款為11.47億元,開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業。由于稅法相關規定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發補償款(前提是還需要得到主管稅務機構的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。
房地產公司進行稅務風險控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風險防范體系。這首先需要制度建設,制定稅務管理辦法,明確各層級的稅務管理權責、流程及要求等;其次是落實稅務管理崗位,需要設立專職或兼職的人員負責稅務管理工作;再次是設置業務指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。
1.房地產行業收入確認的理論依據
房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：
（1）收入的金額能夠可靠地計量；
（2）相關的經濟利益很可能流入企業；
（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；
（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。
顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。
2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型
（1）收入構成
①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。
②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。
③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。
④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。
（2）合同收入確認條款類型
①銷售合同
a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入
合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。
b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金
合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。
c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%
開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。
②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。
③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。
④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。
3.規范房地產行業收入確認的重要性
隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。
（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。
（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。
（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。
（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。
二、 房地產行業收入確認的影響因素
1.收入準則的限制
《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。
從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。
2.收入條款的不確定性
（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入
在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。
（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金
此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。
（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%
此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。
（4）顧問策劃收入
此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。
（5）渠道分銷收入、跳點收入
此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。
3.稅務收入確認的差異
根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。
（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。
（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。
（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。
根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。
三、 完善房地產行業收入確認的建議
1.銷售經紀公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基礎臺賬
在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。
（2）與開發商定期溝通和對賬
與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。
（3）定期匯總分析，明確催款方法
為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。
2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制
（1）完善房地產銷售合同備案的內容
受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。
（2）建立備案登記查詢系統
既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。
（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制
在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。
3.完善《企業會計準則》的可操作性
近幾年來，各地區房價迅速上漲，政府及相關部門采取了一定的控制政策，以保證房地產行業能夠穩定健康地發展。4年前，國務院提出了差別化住房信貸條例，提高了首付標準，對房地產行業帶來一定的挑戰，同時房地產公司經營的每個階段都有稅務的存在。因此，對房地產公司稅務風險控制的思考研究是非常必要的。
二、房地產公司稅務風險
（一）拿地環節稅務風險
房地產公司開發過程中地價款數額較大，其為稅務檢查的重點，存在較高的稅務風險。公司購買土地過程中，政府會與房地產公司進行拿地談判，要求房地產公司代為建設市政工程等作為拿地條件，這種拿地方式會存在很多涉稅方面的問題，特別是后期土地增值稅清算時，帶來相當大的稅務風險。所以，公司交易土地過程中應將代建工程作為取得土地對價，降低稅務風險。
（二）開發過程中的稅務風險
房地產公司開發時，其建設需要投入的金額為較大的支出，涉稅風險同樣較高。鑒于建筑勞務納稅地點的特殊性，房地產公司與施工方簽訂相關施工合同，與材料、設備供應商簽訂購銷合同，涉及較多的稅務問題，應與施工方、供應商明確相關責任，公司需要尤其關注有關法律法規，防止出現偷稅漏稅的問題。
（三）銷售過程的稅務風險
房地產公司銷售過程中存在很多相關稅收問題，如所得稅、印花稅、城建稅、營業稅，其都是稅務審查時比較關注的稅務種類，存在很高的稅務風險。實際運行過程中，相關管理部分依照房地產公司預收賬款加以統計計算營業稅與其他稅額。所以，房地產公司與此相關的賬目如果沒在第一時間統計，則會出現稅務風險。房地產公司在銷售過程中支出的各種營銷費用，采取多樣的營銷手段以及樣板房的建造等，都會在操作過程中產生各種稅務問題。
（四）清算階段的稅務風險
房地產公司清算階段是土地增值稅的最終清算，由于土地增值稅稅率高，計算復雜，很容易使房地產公司在此階段造成較大的稅負支出，風險極大。土地增值稅的扣除標準是以票據為依據，對公司取得票據的合法合規是一次最終檢驗。由于土地增值稅是地方稅，該稅種的征收程序具有濃重的地方色彩，各地稅務機關在執行過程中具有相當大的裁量權。房地產公司應提前做好土地增值稅的清算準備，將相關票據、合同、資料準備齊全，可聘請中介機構進行清算，減小稅務風險。
（五）其他稅務風險
稅務風險存在于房地產公司經營等各個環節中。其因為注冊地區差異，會有不同的管理部門進行監管，因而會出現漏稅現象。如在公司控管發票的過程中，發票的客觀與否和開發票時間和預收賬款出現的階段不符同樣會引發風險。對于公司的征收環節與稅收存在很大相關性，同時稅收規定隨著時展發生改變，公司需要第一時間掌握稅法，防止發生不必要的稅務風險。
三、房地產公司控制稅收風險的可行性
國家及相關部門對于土地增值稅是這樣要求的：納稅人建造一般要求住宅售賣，增值額如果沒有多出扣除項目金額20%，則不必繳納土地增值稅。此政策利于房地產公司利籌劃土地增值稅，可采用銷售定價籌劃方式，建模計算，控制增值率
房地產公司核算項目開發成本過程中，其成本核算目的規劃合理與否、成本金額集合項目正確與否、成本分攤方式科學與否等問題都能作用于公司稅負。如A房產公司開發項目的土地款為20億，而政府土地收益是8.4億，土地開發補償金額是11.5億，開發成本發生12.9億。而其項目為240000m2，包括政府回購房120000m2和商品房120000m2。因為相關稅務法律要求政策性房不用繳納土增稅，政策性和普通房應當分別核算。這樣房產公司則應根據自身的房產情況和稅務政策進行合理籌劃，保證不違反規定基礎上節約稅金支出，降低稅務風險。
四、房地產公司稅務風險控制對策
（一）完善房產公司稅務管理體制
第一，房產公司應健全其稅管體制，做到權責明確，設立稅務會計崗，專人負責涉稅事項。創建公司內部控制制度，有效規劃稅務職位，保證稅務工作高效運行。第二，成立合規小組，提高合同審核標準和技術能力，確認條款內容，保證合同方掌握自身擁有的權責，防止由于不清楚合同引發的稅務風險。第三，務必依照相關部門的規定申報稅務，防止申報不符合規定帶來的風險。公司相關財務負責人應及時申報且根據相關報表進行納稅，防止公司受到處罰。第四，公司需要健全發票管理體制，規范流程，在發票購買、運用、開發、報銷不同階段全面監管。最后，公司需要加強對稅務檔案的記錄和監督，做好相關納稅文件資料，裝訂成冊，分類保存，保證文件全面健全。[1]
（二）健全監督控制系統
房地產公司應樹立風險意識，具體稅務申報和繳納時，需要了解權責，持續加強對稅務的重視和了解。由于我國政府及相關部門制定的稅務政策隨著時代的發展而變化，房產公司應關注政策，及時掌握最新資訊，以此保證繳稅符合規定標準房產公司應健全稅務評價體系，科學認識稅務風險，制定有針對性的控制對策。稅務風險存在于房地產公司經營和管理的各個階段，公司應健全其監督控制系統，將風險控制貫穿于整個稅務過程中。定期監督檢查稅收狀況，第一時間發展存在的稅務問題，并且加以解決。公司應加強稅收籌劃管理水平，對事前、事中、事后實施完整的稅收籌劃工作。
（三）實施財產管理
第一，需要創建財務監督系統，保證高效履行公司的相關政策，在原材料等的購買、利用、銷售等方面加以規范，避免發生差池，提高安全指數。第二，加強對存貨與應收賬款的控制。公司應提高存貨管理水平，科學利用庫存物品，防止資源浪費，保證存貨資金優化構成。[2]同時需要依照信用對客戶進行評價和劃分等級，一定時間內核對應收賬款，并完善收款方案，防止賒賬時間延長。
五、結論
房地產公司稅務風險對整個公司的影響巨大，稅務風險貫穿于公司的各個環節中。只有加強對稅務的監管，及時發現問題，才能有效控制稅務風險，提高經營的安全性。隨著稅法政策不斷變化，房產公司對于稅務風險的控制對策也隨之改變。只有全面掌握稅務政策，提高風險控制能力，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟，獲取應得的利益。
關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險控制
房地產行業是我國的一個重點行業，國民經濟有序運行離不開房地產行業的持續健康發展。增值稅時代，房地產業由于業務復雜、價格敏感，稅負變化備受關注。
一、實施“營改增”的重大意義
（一）進一步促進稅收公平
增值稅最大的優勢在于逐環節征稅，逐環節扣稅，避免重復征稅。由于增值稅是以增值額為基礎，從而不會出現原營業稅在流轉中的重復征稅問題，全面“營改增”后，所有行業間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉環節的稅收更加公平。
（二）推動經濟持續增長
一方面，“營改增”要做到所有行業稅負只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實施，涉及建筑、房地產、金融、生活服務4 個行業約1000 多萬戶納稅人，廣大企業將受惠于這項改革，企業稅負得到進一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進一步擴大，不動產等固定資產基本得到扣除，從而基本建立僅對社會消費資料的價值進行征稅的消費型增值稅體系，有利于進一步激發企業的投資熱情，增強市場活力，用短期財政收入的“減”換取持續發展勢能的“增”，為經濟持續發展打下基礎。
（三）倒逼財稅體制改革
一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財政分權的背景下，地方政府急需構建新的地方主體稅種。在我國財政分權不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權給地方政府，建立真正的財政分權制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財政收入面臨更大的壓力，需要對當前不合理的增值稅分享模式進行調整，促進增值稅分享體制的改革。
二、“營改增”造成企業納稅風險的原因
（一）稅務風險管理意識不強
房地產企業剛剛完成“營改增”，企業內部的風險危機意識不強，大多企業還采取原有的“粗放式”經營管理模式。企業管理層及執行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業的稅務風險。
（二）稅務風險機構不健全
大多數企業沒有設置專門的稅務管理機構或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業素質。
（三）會計制度與稅法規定存在差異
會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規定之間的差異更加復雜，房地產企業必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協調會計制度與稅法規定的差異，這無形中為房地產企業的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業稅務風險。
三、房地產企業“營改增”稅務風險控制策略
（一）培養財務人員稅務風險控制管理意識
企業稅務風險管理的好壞，主要取決于企業稅務風險管理文化。首先企業治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業構建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規范財務核算、防范虛開發票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業務等。
（二）完善內部管理制度
從稅務風險內部控制的角度，對其在稅務風險內部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業的稅務風險問題。房地產企業的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構架出一個完整的企業稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業組織結構、樹立風險管理企業文化、建設企業內部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后O督與評價模塊，通過建立信息系統進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監督與評估，保證企業稅務風險管理持續、有效運行。
（三）建立科學規范的稅務風險管理機構體系
所謂“沒有規矩不成方圓”，房地產企業應當首先確定稅務風險內部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監督三原則的指導下，根據行業特征與稅收政策，從戰略及業務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業稅務風險內部控制體系。同時，加強動態稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規避稅務風險，達到創造企業價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。
（四）全面梳理公司業務流程和修訂合同的稅務風險
一方面對過渡期合同進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商和重新確認，并簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。
四、結束語
總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會存在很多困難。房地產企業要在這個轉型階段，認真學習稅收政策，合理控制稅務風險，克服困難，爭取能夠在短時期內步入正軌，真正實現節稅的目的。
參考文獻：
[1]鄭雋曉.房地產開發企業稅務風險識別研究[M].云南財經大學，2015，5.
關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險；防范
營改增指的是營業稅改增值稅，將過去繳納營業稅的應稅項目，改成繳納增值稅，使得重復納稅h節得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產企業來說，營改增也會對其產生巨大的影響。營改增會對房地產企業產生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務風險。因此，在營改增的背景下，房地產企業要想得到更好的發展，就必須識別營改增帶來的稅務風險，并采取有效的措施加以應對，才能夠促進房地產企業健康發展。
一、營改增對房地產企業發展的積極影響
（一）降低行業整體稅負
營改增實施之后，單從表面稅率看房地產行業的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產企業只對增值額部分納稅，房地產行業擁有建筑業、現代服務業、批發零售業等上游企業，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業做好了項目開發成本籌劃，在建設過程中將某些細節成本平攤，確保實現平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業稅負得到降低之后，價格優勢就能夠進一步凸顯。
營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環節中都是環環相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環。在房地產企業當中，可將施工合同轉變為提供勞務、購買原材料等業務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產企業的合理收入。
（二）規范財務管理
“營改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業財務稅收管理具有規范作用。在營業稅時代是對營業額全額征收營業稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產生稅務風險。這就要求企業對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規范性和合法性。如果房地產企業做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業做出更為合理的納稅規劃。財務管理水平更高、管理更加規范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產開發企業在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。
二、營改增給房地產企業帶來的稅務風險
（一）稅務風險職能部門不完善
很多房地產企業雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產企業的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。
（二）缺乏稅務風險管理意識
一些房地產企業營改增的進程較慢，企業缺乏風險危機意識。很多企業仍然采用過去的粗放式經營管理模式進行經營管理。企業管理層和執行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業容易面臨稅務風險。
（三）稅務風險內部防控制度不建全
當前很多房地產企業中缺乏有效的信息溝通和協調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產企業大都缺乏專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監控和管理。所以，很多房地產企業在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。
三、營改增背景下房地產企業稅務風險的防范
（一）規范業務流程與合同簽訂
在房地產企業現有的業務流程當中，如系統數據傳遞、會計核算、發票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發現，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態進行區分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協議進行簽署和確認。此外，對于現有的合同模版，應當根據營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業的稅務風險。
（二）完善稅務風險內控管理制度
房地產企業應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規避。在房地產企業中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業內部控制制度進行建設，對風險管理企業文化進行建立，對企業組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監督風險管理體系，確保持續有效的進行稅務風險管理。
（三）建立稅務風險管理機構體系
房地產企業應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業特點，基于業務角度與戰略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規避、降低和防范，確保企業健康良好的發展。
（四）提高稅務風險控制管理意識
在房地產企業稅務風險管理中，企業的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產企業的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產生相關聯，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業務進行明確，優化完善稅收籌劃工作，對虛開發票風險進行防范，對財務核算工作進行規范，加強抵扣憑證和發票管理，從而更好的防范稅務風險。
四、結論
在過去我國的稅收體系中，營業稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產企業作為我國市場經濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業自身的良好發展。
參考文獻：
[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產開發企業的影響及風險管控的研究[J]. 山西農經， 2016（11）：85-85.
關鍵詞：房地產公司；稅務風險；控制措施
房地產行業作為我國的支柱性行業之一，只有實現健康、快速發展，才能為國民經濟的有序運行提供可靠保障。面對企業全面實行“營改增”和金稅監管下的各類財稅風險，各個行業該如何采取有效內部控制措施防控企業的各個環節風險，避免不必要的損失，并運用風險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業的首要任務。對此，房地產企業應對各業務流程進行調整與完善，加大內部管理力度，注重提升稅務管理水平，最大限度降低稅務，從而有效規避各種稅務風險。
一、房地產公司稅務風險分析
（一）稅務風險管理意識薄弱
“營改增”政策雖然已經全面實行，但是很多房地產公司仍然缺乏風險防范意識，仍實行“粗放式”的經營管理模式。公司領導與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關注財務風險，忽視了稅務風險，這樣不利于自身的可持續發展。
（二）缺乏健全的稅務風險機構
很多房地產公司還未成立專門的稅務管理機構，也沒有安排專業的稅務管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔報稅的職責，未履行稅務風險管理職能。且一些房地產公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業素質不能滿足規定要求。
（三）稅務風險內部防控制度不完善
現階段很多房地產公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務人員與稅務機關溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務風險管理體系，無法及時識別稅務風險，缺乏對稅務風險評估、應對措施及控制、風險控制評價等環節。可見稅務風險控制過程中，加強內部管理，將防范措施做到位，是稅務風險控制首要任務。
（四）會計制度與稅法不統一
當前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產生了新的問題。在此背景下，財務人員需要認真學習、理解并掌握改革后的財務和稅務知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規定的差異協調好。這對財務人員提出了更高的要求，關系著對稅務風險的控制效果。
二、房地產公司稅務風險控制措施
（一）增強稅務風險控制管理意識
首先應在公司內部創建良好的稅務風險管理文化氛圍，公司領導要帶頭轉變自身的思想觀念，切實增強稅務風險意識，建立健全稅務風險管理體系，培養員工良好職業道德與專業素質，提高員工的風險防范意識。在實際工作過程中，財務部應根據各業務流程，制定相應的報銷制度，并進行全員培訓，強調各業務環節可能出現的稅務風險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務風險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務風險管理意識不斷增強。
（二）健全稅務管理體制
健全稅務管理體制是防范稅務風險的前提，應做好以下幾點工作：一、設置稅務會計崗位，由專業人員負責涉稅事項，明確職責權限。負責定期收集稅收政策并匯總上報，根據各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監督實施，加強與稅務部門溝通，保證稅務工作順利運行。二、成立合約規劃小組，合理分解項目成本，編制合約規劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執行、付款審核過程中的權限。編制采購、施工等關鍵環節合同模板，明確重要條款內容，減少稅務及法律風險。三、根據稅法規定做好納稅申報工作，避免出現錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務部應加強發票管理力度，為避免出現不合規發票的情況，應明確可抵扣進項，不可抵扣進項業務范圍，制定詳細的審核及付款流程，保證財務核算準確規范，促進稅收籌劃工作正常運行。
（三）完善內部控制管理制度
房地產公司企業組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理、合同涉稅、信息系統等各環節都可能出現稅務風險，為確保將所有稅務風險問題解決好，除增強風險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內部管理制度。房地產公司稅務風險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內部控制管理體系。在事前預防方面，應對公司組織結構進行優化，將各業務流程中的審批、執行、記錄、資料保管等職權分離，將不相容業務分離，形成權力制衡。
（四）加強會計核算實務與稅務風險管控
隨著營改增全面落地，國家稅務總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規定》的文件，同時，“金稅三期”系統的上線實施也使得稅務監管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎和會計科目設置，以及與之相關的納稅申報思路。其次財務人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務發生時間，及時申報納稅。項目開發過程發生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負責保管、認證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務人員既要熟悉營改增相關政策又要做好會計核算和申報工作，才能規避相關稅務風險。
三、結語
總之，房地產企業如果不及時解決稅務風險，將不利于自身的穩定發展。稅務風險存在于房地產企業所有業務活動中，需要企業領導提高重視程度，加大監督管理力度，將稅務風險控制在合理范圍內，方能保證經營管理工作更加安全。此外，房地產公司還要結合稅法政策變動情況，及時作出相應的調整，提升稅務風險控制能力，為自身的進一步發展創造更加有利的條件。
參考文獻：
[1]李軍.淺談房地產企業稅務風險及其應對策略[J].行政事業資產與財務，2014，(09):60-61.
