時間：2023-07-23 09:17:10
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇靜態投資估算法范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
本文利用普通工程造價作為理論基礎，結合水文水利工程的相關特點，研究探討了水文水利工程所適合的相關造價方法與計價方式，簡述如何合理有效的控制其造價，實現最優化。
關鍵詞:
水文水利工程；造價；計價
1水文水利工程概況及其特點
水文水利工程一般包括以下幾種施工工程:測驗河段基礎設施工程、流量與泥沙測驗設施工程、水位觀測設施工程、水環境監測設施工程、降水與蒸發觀測設施工程、水文水利圖像實時監控設施工程、供電供水與通信設施工程及其他設施工程等。水文水利工程由于其普遍性，工程建設項目基本遍布大江南北，又由于其特定因素，地理位置往往位于河流等水域附近，同時占據著河流上下游以及左右岸的合適位置，布設的點一般相對較多，其覆蓋面積也相對較廣。從經濟角度來說，由于水文水利工程類型較為復雜，具體到相關的特定工程規模往往不大，工程施工經費不穩定，同時非生產施工環節產生的間接費用(例如設計費用以及監理費用)往往較高，相比之下，利潤較為低下，并且項目后期所帶來的持續性經濟較不明顯。因此，水文水利工程通常由國家進行財政撥款，屬于政府投資的非經營性項目，從屬于國家公益性事業。
2水文水利工程各實施階段的計價分析
(1)單位建筑規模估算法:計算公式:C2=(C1/Q1)Q2F;式中:C1代表已建類似工程靜態投資額;C2代表擬建工程靜態投資額;Q1代表已建類似工程建設規模;Q2代表擬建工程建設規模;F代表綜合調整系數，(F通常由其他相關變量因素組成，包括其時間、地點、單價費用等)。從公式看來，使用者將投資的投資金額與規模簡單的理解假設為線性關系，可想而知，這樣分析后的結果無法充分考慮到其實際施工中的具體因素，更無法將工程施工中所遇到的具體房屋設備以及相應的附屬設施進行分解估算與最后的匯總，因此往往不符合實際需求。簡而言之，該方法無法根據具體項目實施過程中的具體情況進行相應的調整后再估算，因此，單位建筑規模估算法的適用主要針對新建工程和儀器設備簡單快捷的單獨估算。于此同時，為了確保數據的準確性，還需要收集整合足夠的相關數據。
(2)建筑規模指數法。計算公式:C2=C1(Q2/Q1)XF;式中:C1代表已建類似工程靜態投資額;C2代表擬建工程靜態投資額;Q1代表已建類似工程建設規模;Q2代表擬建工程建設規模;F代表綜合調整系數，(F常由其他相關變量因素組成，包括其時間、地點、單價費用等);X代表建筑規模指數(0≤X≤1)。該方法與上述方法相比而言有所改進，即工程的造價金額與建設施工規模并非單純的線性關系，同時，二者呈正相關關系。如果擬建工程規模與已建工程相差不大(即二者比值在0．5～2．0之間)，則X建筑規模指數X可近似取1為值;如果擬建工程規模與已建工程比值相差較大，那么X通常要根據實際情況進行取值。相比單位建筑規模估算法而言，建筑規模指數法更適用于擬建工程規模與已建工程不同的情況，并且精度有所提升。同時由于其僅需要知道建設規模即可，因此相對較為便利。同樣的，從上述公式可知，對于水文水利工程而言，擬建工程規模與已建工程的比值往往相差不大，因此當X取值近似為1時，該方法事實上等同于單位建筑規模估算法。
(3)因子估算法。因子估算法又被稱之為系數估算法，基數通常為擬建主體工程費用或主要設備費用，估算系數一般為其他工程費用與主體工程費用的比值。使用該種靜態投資方法雖然十分簡便，然而精度往往十分低下，通常適用于擬建水文水利工程施工內容較多的情況。
(4)指標估算法。該種方法對工程項目根據建設內容縱向劃分為水位觀測設施工程以及水環境監測設施工程、實時水文水利圖像監控設施工程等，又根據費用性質橫向劃分為建筑工程以及施工臨時工程、獨立費用等，再根據項目實施過程中具體的相關投資指標對其進行估算，最后形成相關的靜態投資。該方法往往適用于建設規模較大的水文水利工程，且精度較高。
2．2設計階段施工設計的審查方法
(1)全面審查法。全面審查法又被稱之為逐項審查法，通常情況下根據相應的預算或施工順序進行逐一的分項檢查，相當于對施工預算進行重新的編制。雖然檢查全面細致并且質量得到保障，但是工作量往往相當大，因此該方法主要適用于小型企業的預算項目。
(2)標準預算審查法。該方法需要在審查工作前期編制相關的標準預算，利用統一標準對其進行審查，對局部特殊部分再另行審查。因此，該發具備好定案，效率高的特點，與此同時也就附帶了靈活性差的缺點。水文水利工程項目中往往擁有許多成批的小型項目，通常采用相應的典型標準，因此，該方法適用于此類水文水利工程項目。
2．3招投標與合同管理階段工程造價控制方法
(1)招標方式控制法。我國招投標相關法律明確規定，招標劃分為公開招標以及邀請招標，因此，招標方式的選擇同樣影響著水文水利工程項目的造價。利用公開招標形式進行招標的水文水利工程項目往往投資較大，以此吸引潛在的高競爭力投標公司，以達到最優的市場造價。相比之下，水文水利工程項目的儀器設備則具有相當大的特殊性，供應商范圍相對狹隘，因此通常采用邀請招標的招標形式。
(2)合同方式控制法。同樣對工程造價影響較大的還有對建設工程施工合同的選擇，即單價合同、總價合同以及成本加酬金合同三種。單價合同即固定單價，適用于投資較多的水文水利工程，此定價方式不僅可以提高施工承包方的工作效率，同時還可以分解相應的風險，是水文水利工程中相對較為合理的造價方式。總價合同即固定總價，適用于投資較小的水文水利工程，此定價方式容易確定承包的最低價，以供選擇。成本加薪酬的合同方式一般不容易控制造價，而且，工程項目的所有風險均由發包方全權承擔，因此若非緊急情況，水文水利工程往往不會采用該種合同形式。
2．4工程施工階段投資偏差分析方法
(1)橫道圖法。橫道圖法簡單直觀，利用不同的橫道對完工程計劃投資，已完工程實際投資以及已完工程計劃投資進行標識，以此確定投資偏差以及進度偏差，因此在水文水利工程項目中應用廣泛。然而，此種方法主要直觀體現其相對偏差，因此信息量相對較少，具有一定的局限性。
(2)表格法。水文水利工程項目中進行偏差分析最常用的通常是表格法。表格法實用性強且信息量大，可利用工程中遇到的具體情況與數據進行表格的制作分析，因此可以按照項目的不同實際需求，對其指標與偏差變量進行反映，不僅可以更加深入且全面的了解工程項目實施過程中的具體情況，同時有助于投資控制效率的提高。
(3)曲線法。曲線法即將已完工程實際投資以及已完工程計劃投資，擬完工程實際投資三個因素，以時間為軸，繪制于統一坐標系統中，以此對其投資偏差與進度偏差進行分析。該方法形象直觀，雖然無法進行直接的定量分析，但能夠反映其累計偏差且是絕對偏差而非相對偏差。因此，該方法一般不單獨在水文水利工程中進行使用，而是常常與表格法進行結合。
3總結
本文通過水文水利工程的造價與相關計價工作進行結合，彰顯獨特的研究視角，不僅充分考慮了水文水利工程項目的特點，同時也結合了投資決策階段靜態投資估算方法、設計階段施工設計的審查方法以及招投標與合同管理階段工程造價控制方法進行造價分析。因此得到如下結論:
(1)利用不同的招標方式確定工程項目承包方，良性競爭的方式可以保證其施工質量，同時有效控制水文水利項目施工過程中所產生的成本，有效降低工程造價;
(2)有效選擇合適的審查機制，有效控制項目審查成本，形成方便快捷且質量精準的審查標準與體系;
(3)充分認識合同方式對水文水利工程造價的影響，優化設計，優化選擇，從而更好的促進建設資金的合理使用。
作者：肖婷 單位：江西雙云建筑工程有限公司
參考文獻
［1］全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會．建設工程計價［S］．北京:中國計劃出版社，2013．
1長距離油氣管道工程的投資估算
1.1投資估算方法
長距離油氣管道工程投資估算方法可以按照管道建設特征分為三類，以下將分別對其進行介紹：
1.1.1依據單位噸千米輸量。由對以往工程的分析獲得，將已經建成的不同輸送距離、輸量管線的工程總投資除以管道年周轉量，即可得到已建工程的單位噸千米輸量投資額，將其作為單位量，新管道工程的投資即可通過此單位量與工程年設計周轉量相乘獲得。運用這種方法所得投資估算結果往往與實際偏差較大，且收集已建長距離油氣管道工程資料也存在一些困難，故僅用于工程項目可行性研究階段的評估工作；
1.1.2依據數量規模估算。與第一種方法類似，這也是一種根據已建長距離油氣管道工程估算待建工程的方法，其計算公式如（1-1）所示：Y2=Y1(x2x1)nf公式（1-1）兩項工程的管道需為同一類型，其中，Y2代表待建長距離油氣管道工程投資估算值，Y1代表已建長距離油氣管道工程投資實際數額；X2代表待建管道年設計周轉量，X1則代表已建管道年設計周轉量；n為規模指數，f為綜合調整系數，包含不同時間、地點的單價等費用變化。
1.1.3分項類比法。同樣是利用已建長距離油氣管道輸送工程估算待建工程的算法，但其需要將工程建設項目進行科學劃分，包括線路工程、站場工程、輸電線路工程、通信工程和其他工程，而后以各個分項分別進行估算。在待建工程與已建工程管道口徑相同的情況下，分項類比法的估算精度較高，可用于項目詳細可行性研究評估階段。
1.1.4依據噸鋼材指標估算。在長距離油氣管道原材料中，鋼材占據百分之七十左右，而管道總重量與管道總投資之比近似為一固定常數，故在估算過程中可按照噸鋼材投資指標直接估算待建項目投資，這種方法簡便易行，且具有一定的準確度，是長距離油氣管道工程投資估算的主要方法。
1.2總投資估算
長距離油氣管道工程總投資估算可分為建設投資估算、投資方向調節稅、流動資金估算、建設期貸款利息計算、資金籌措與使用等部分。其中，基本預備費是建設投資估算的主要依據，其計算公式為（固定資產+無形資產+遞延資產）×基本預備費率，基本預備費率一般取15%，建設投資估算包含了管道工程建設中各項基礎設施與必備管理費用，是總投資估算的基礎；流動資金估算因其靈活、多變的特點，一般采取分項詳細估算法，等于流動資產與流動負債的差值；總投資估算便是將建設投資、投資方向調節稅、流動資金、建設期貸款利息相加所得。項目資金籌措則是考慮復利計算法，每年計算利息，并將其納入財務費核算中。
2長距離油氣管道工程的財務評價分析
2.1成本分析
成本費包含多個方面，其中燃料費、動力費依據當前市場價格進行確定；輸油損耗費依據管道油氣輸送總量經驗計算；折舊費采用平均年限法，限期二十年；作業人員工資則依據過往管道工程作業人員平均工資水平進行預算。在經營期內，油氣管道工程還會產生期間費用，包括管理費（攤銷費及其他管理費）、財務費及銷售費，其中無形資產攤銷以十年為限，遞延資產期限則為五年。
2.2財務評價指標分析
關鍵詞:投資估算價值分析項目決策
1項目在決策階段的投資
一個建設項目從投資意向開始到投資終結的全過程,大體分為四個階段:項目決策階段;準備工作階段;實施階段;項目總結階段。項目策劃和決策階段的工作是投資項目的首要環節和重要方面,對投資項目能否取得預期的經濟和社會效益起著關鍵作用。
投資估算是在項目決策階段,對項目的建設規模、工藝和工程方案、項目進度計劃等進行研究并初步確定的基礎上,估算項目投入總資金的過程。
按照《投資項目可行性研究指南》的劃分,項目投入總資金由建設投資(含建設期利息)和流動資金兩項構成。投資估算時,需對不含建設期利息的建設投資、建設期利息和流動資金各項內容分別進行估算。投資估算的具體內容包括:建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費、基本預備費、建設期利息及流動資金等。
2工程投資估算編制的基本原則
2.1投資估算的具體內容
a建筑工程費;b設備及工器具購置費;
c安裝工程費;d工程建設其他費用;e基本預備費;f建設期利息;g流動資金。
可用公式作如下表示:
不含建設期利息的建設投資=a+b+…+e
建設投資=不含建設期利息的建設投資+f
建設投資=靜態投資+動態投資
靜態投資=a+b+…+e
動態投資=f
項目投入總資金=建設資金+g
2.2投資估算的深度要求
由于不同階段工作深度和掌握的資料不同,投資估算的準確度也就不同。隨著工作的進展,工程造價會不斷深入,準確度會逐步提高,從而對項目投資起到有效的控制作用。項目前期的不同階段對投資估算的允許誤差率如下(如表1）:
2.3投資估算編制的依據及重要性
建設投資估算的基礎資料與依據主要包括以下幾個方面:(1)擬建項目的工程方案及工程量;(2)專門機構的工程建設項目估算辦法和費用標準,及政府部門的物價指數;(3)專業機構的建設工程造價費用構成、計算方法、計經指標等。
投資估算的作用可以概括如下:(1)投資估算是投資項目建設前期的重要環節。(2)是滿足工程設計招投標及城市建筑方案設計競選的需要。
3投資估算編制的基本方法
3.1建設投資簡單估算法
（1）比例估算法;（2）生產能力指數法;（3）朗格系數估算法;（4）投資估算指標法。
投資估算指標分為單位工程指標、單項工程指標、項目綜合指標三種。建設項目綜合指標一般以項目的綜合生產能力單位投資表示。單項工程指標一般以單項工程生產能力單位投資表示。單位工程指標按規定應列入能獨立設計、施工的工程項目的費用,即建筑安裝工程費用。
3.2建設投資分類估算法
分別估算各單項工程的建筑工程費、設備及購置費和安裝工程費;在匯總各單項工程費用的基礎上,估算工程建設其他費;估算基本預備費和漲價預備費;加和求得建設投資(不含建設期利息)總額;最后再根據項目的資金籌措方案計算建設期利息。以上加總求和即得出項目總投資估算。
其中,建筑工程費的估算方法有單位建筑工程投資估算法(單位建筑工程量投資*建筑工程總量)、單位實物工程量投資估算法(單位實物工程量投資*實物工程總量)和概算指標投資估算法。前兩種方法比較簡單,后一種方法要以較為詳細的工程資料為基礎,工作量較大,可根據具體條件和要求選用。
4決策階段投資控制理論探討
價值工程(ValueEngineering,縮寫為VE)又叫價值分析,它要求以最低的壽命周期成本可靠地實現工程的必要功能。其表達式為:價值＝功能(效用)/成本(費用)或V＝F/C這個定義包含了三個方面的內容:
(1)VE研究要從降低項目全壽命周期成本(Life－CycleCost,簡稱LCC)的角度來提高研究對象的價值。VE研究要重視降低全壽命周期成本,而不是僅考慮建設成本。價值工程的目的是以研究對象的最低壽命周期成本,來實現使用者所需功能。實施價值工程,可以避免一味的降低工程造價而導致研究對象功能水平偏低的現象,也可以避免一味的提高使用成本而導致功能水平偏高的現象,使工程造價使用成本及建筑產品功能合理匹配,節約社會資源。
(2)價值工程的核心是對項目進行功能分析。通過功能分析,刪除過剩的功能和不合理的功能要求,加強不足功能,把節約成本放在有效保證工程質量的基礎上。功能分析的一個重要內容是功能的數量化,把定性指標轉化為定量指標。
(3)價值工程是一種依靠集體智慧所進行的有組織的系統工作。進行價值工程研究,要組織各方面人員參加,并提出技術方案,吸取各方面的經驗,把方案優選和方案改進結合起來,達到提高價值的目的。
價值工程本質上是以功能為中心來規劃某項工作,其目的有以下幾方面:
①實現必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能與成本的最佳匹配。
③使各部分的功能壽命大體一致,以取得最好的經濟效益。
一般來說,提高產品的價值,有以下五種途徑:提高功能,成本降低。這是最理想的途徑;保持功能不變,降低成本;保持成本不變,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。
關鍵字 公路工程 決策 造價
中圖分類號：X734 文獻標識碼：A 文章編號：
公路工程基本的建設程序主要分為六個階段即：（1）項目建議書及可行性的研究階段；（2）初步設計及技術設計階段；（3）施工圖設計階段；（4）招投標階段；（5）工程施工階段；（6）竣工驗收階段。公路工程造價是指公路工程建設項目從第一階段開始到最后一個階段止的全過程所需花費的費用，公路工程建設項目的造價必須嚴格按照其建設的基本程序進行管理和控制。因此，對應公路工程建設項目的每一個階段都有相應的造價編制與管理，而其第一個階段項目建議書及可行性的研究階段也稱之為公路工程基本建設項目的決策階段，其對應的造價管理為投資估算。
公路工程項目的決策是指對擬建公路工程項目從必要性及可行性兩方面進行技術及經濟的論證，并對多個建設方案進行技術和經濟的比選并作出決定的過程。因此，正確科學的決策是合理確定公路工程項目造價并進行有效控制的前提。
一、 公路工程建設項目的決策與其造價的關系
（1）正確決策是合理編制公路工程造價的前提
對公路工程項目的正確決策即對項目建設的可行性進行科學恰當地評估與判定，并選擇最優的工程建設方案的過程。最優的工程建設方案意味著某一特定的工程在技術和經濟上都是最優的，也就是說在保證特定工程質量的前提下其消耗資源最少、對環境影響最小及成本最低。因此，建設者對公路工程項目的決策直接影響著項目造價，而正確的造價可以為建設者減少許多不必要的資源浪費。
（2）項目決策的內容是決定項目造價的基礎
對公路工程建設項目的造價管理與控制貫穿在整個項目建設過程，但是在決策階段關于項目的各項技術經濟的決定對項目的整個建設過程的造價都有著十分重要的影響。根據相關資料的統計數據表明，在公路工程項目建設的各階段造價管理中，決策階段的造價編制及其控制對工程總造價的影響程度達到了近80%。
（3）工程造價是影響項目決策的因素之一
對項目多個建設方案進行技術經濟的比選時，其投資成本也是影響項目決策的依據，因此，在項目決策決定項目造價的同時，項目造價同時也反過來影響著項目的決策。
二、 公路工程建設項目決策階段造價的主要影響因素
影響公路工程建設項目決策階段造價的主要因素主要有三個方面：（1）公路項目建設的規模及其技術標準；（2）公路工程項目建設的地點及施工方案；（3）建設過程中的環境保護措施。
（1）公路項目建設的規模及其技術標準
公路工程項目的顯著特點是公路工程項目的建設是一次性的，而且周期比較長，所以其投資成本的回收期相對就比較長。因此，合理的選擇公路工程建設項目的規模及其相應的技術標準是公路工程項目建設者在決策階段的重要任務。公路項目建設的規模及其技術標準選擇主要從以下幾個方面進行考慮。
①公路等級的選用原則
通常選用公路等級時都應根據當地公路網的長遠規劃以及可預測的未來交通量，以一個地區或者整個國家作為公路建設的全局出發點在滿足公路使用安全性及功能性的前提下盡量選用低等級公路。
②各級公路的交通量
根據交通部頒布的《公路工程技術標準》（JTG B01--2003）將我國公路按與其使用功能相適應的交通量分為高速公路、一、二、三、四共五個等級。
（2）公路工程項目建設的地點及施工方案
公路是線形構筑物，這也是它區別于其他構筑物的顯著特點。因此，一般公路工程項目的建設地點要穿越不同的地點。因此，對公路項目地點的選擇十分重要，它涉及到公路建設的建設條件、各生產要素等多個方面的問題。另外，施工方案的制定對公路工程建設周期、資源使用、機械設備等各個方面都有著十分重要的影響。科學合理的施工方案是保證工程項目順利完成及工程造價管理和控制的前提。
（3）建設過程中的環境保護措施。
公路工程項目在建設過程中，需要消耗各種資源，特別是路面材料如水泥、瀝青等，這些材料必然給建設地點帶來一定的污染和破壞。因此，在公路工程項目決策階段就應該充分調查并研究公路工程項目建設可能造成的影響因素，分析其嚴重程度，并制定嚴格的環境保護和治理措施。
三、公路工程決策階段造價編制的基本方法
1、編制依據
（1）相應專門機構已的有關公路工程建設造價費用的基本構成、各種估算指標、編制方法以及其他與之相關的計算公路工程造價文件。
（2）相應專門機構已的有關公路工程項目工程建設的其他費用的編制辦法和費率選取標準以及政府部門近期的相關物價指數。
（3）擬建公路工程建設項目各單項工程的主要內容及主體工程量。
2、投資估算的編制與管理
（1）投資估算的基本編制方法
投資估算主要根據公路工程項目建設費用的來源分為靜態部分的投資估算、動態部分的投資估算以及流動資金的投資估算。
1）靜態部分的投資估算編制方法
靜態部分的投資估算編制方法主要有五種：單位生產能力估算法、生產能力指數法、系數估算法、比例估算法以及指標估算法。由于計算精度以及計算方法的使用性等要求，通常在實際公路工程項目決策階段采用的是生產能力指數法進行投資估算的編制，因此，本文僅詳細介紹這一方法。
生產能力指數法的基本公式為：
其中：C2表示擬建公路工程項目的投資額，C1表示已經成的類似項目的投資額，Q2表示擬建公路工程項目的生產能力，Q1表示已經成類似項目的生產能力，f表示公路工程項目在不同的建設時期、不同的建設地點的定額、單價、費用變更等的綜合調整系數，n為生產能力指數，0≤n≤1。當，則；當Q2與Q1兩者相差不大于50倍時，。
這種靜態投資估算編制方法的誤差可以控制在±20%以內，使用比較廣泛。
2）動態部分的投資估算編制方法
動態部分的投資估算主要分為兩個部分：價差預備費估算和建設期利息的估算。
①價差預備費估算
價差預備費的基本估算公式如下：
(t=1~n)
其中，PF指的是價差預備費的估算值，t為第t年的投資計劃值，f為年均投資價格的上漲率，n為項目建設期的年份數。
②建設期貸款利息的編制方法
建設期利息是指公路工程建設項目的借款在其建設期內發生的并且計入固定資產投資的利息，包括銀行借款和其他債務資金的利息以及其他的融資費用。具體計算公式如下：
其中，N指的是各年應計利息和，Fn指的是第n年年初借款本息累計，B指的是本年借款額，i為有效年利率。
3）公路工程建設項目流動資金的編制方法
公路工程建設項目的流動資金最突出的一個特點就是根據工程項目的大小以及資金流動的速度不停地被周轉使用，而在這整個過程中資金流動速度及資金額度是關鍵。因此，一般公路工程建設項目的編制辦法主要采用的是分項詳細估算法，圍繞這兩個因素對項目建設過程中的各種流動資產及負債分別估算，具體編制過程如下：
公路工程決策階段編制的造價是投資估算，它是項目決策者進行決策的重要的一個依據。因此，必須進行有效地投資估算編制。
參考文獻:
關鍵詞：建設項目投資；估算；指標
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
1引言
建設項目管理過程中，擬建項目投資期的主要工作是項目設想、可行性研究，策劃好擬建規模方案、編制投資估算及資金籌措計劃等工作內容。在項目投資決策階段，則應做好充分的前期調查、數據分析、方案比較，進而作出切合實際的可靠的投資估算。長期以來，我國很多工程項目“三超”現象較為普遍，雖然未對國民經濟造成重大損失，但也給建筑行業留下了深刻的教訓。鑒于此，針對當前我國許多地方正在進行的新一輪的城鎮化擴張，如何貫徹“投資估算極限”理念，將其作為強制性標準來控制初步設計和概算，并進一步指導施工圖設計和施工圖預算，是急需解決的問題。
2建設項目投資控制的理論依據
2.1建設項目投資構成
根據我國建設項目總投資構成理論，項目建設投資涵蓋了項目規劃、設計、施工，一直到竣工驗收階段的全部費用，一般可分為靜態投資和動態投資兩部分。其中，靜態投資包括工程費用、工程建設其他費用、基本預備費；動態投資包括漲價預備費、建設期利息。建設投資按費用構成如下圖1.1所示[1]。
圖1.1 我國現行建設項目投資構成
2.2 建設項目投資估算
城市新區建設項目需要征用大量的土地，而且原有用地性質、地上附著物情況復雜，所以往往需要變更用地方式、重新布設基礎設施。因此，在項目的可行性研究階段，宜參照類似建設項目的管理經驗，結合擬建項目選址、資源綜合利用情況等實情編制可行性研究，再按照地方行政法規的規定來編制投資估算，即可作為項目投資的上限。在編制投資估算時，因為項目的進度尚處于設想階段，暫時缺少詳細的工程規劃設計，所以大多采用投資估算指標進行，比如元/噸、萬平方米投資額等。
在投資估算過程中，為有效控制總體設計和初步設計，還要注意控制好投資估算的精度。一般情況下，項目前期構思階段的精度控制在±30%以內、初步可行性研究的結果±20%以內、詳細可行性研究的結果±10%以內，即能滿足投資控制的需要[2]。
3建設項目投資估算編制的方法
城市新區建設項目投資估算的編制，除采用國家、地方主管部門頒布的最新法規外，還應搜集技術及經濟方面的資料，包括①國家、行業和地方政府關于工程建設的有關規定；②擬建工程的勘察設計文件；③擬建項目所在地工程造價指標、造價指數、相似工程的技術經濟指標及參數；④其他與工程建設相關的技術規范、設計文件、圖紙等。
城市新區建設項目多以住宅、物流、商業旅游、文化教育等項目為主，這些建設項目一般不同于生產性項目，大多體形系數龐大、結構和樣式統一，所以在工程實踐中適合參照已建類似項目的經濟指標來估計其早期的成本。
雖然類似的工程項目眾多，由于單件性、異質性的特征，即使建筑結構類型、裝修標準完全一樣的工程，也會在某些方面存在差異。指標估算法就是利用這種相似性和差異性，、同質同價，不同的部分可以根據實際情況進行技術修正。只要能找到類似工程，分析其局部差異性，再按規范計量差異部分的工程量，然后套用該地區的人、材、機等資源信息價，即可獲得差異部分的差價，最后對所采用的造價指標進行修正[3]。
4指標估算法的應用
房屋建筑技術經濟指標是投資估算編制的主要依據，若存在因時間跨度等因素差生的偏差，則應及時根據擬建項目的現場條件進行調整，這充分體現了指標的適用性和時效性，但估算過程中也要考慮以下幾個方面的影響：
（1）擬建項目的結構類型、建筑規模、建設標準等，指標越明確則估算結果越準確；
（2）類似工程的竣工決算資料，尤其是單位造價指標內人工、材料、機械等的含量；
（3）時間跨度不能太大，最好是3年以內的工程項目；
（4）投資估算中需要的規費、稅費及有關的取費標準，參照省、市地區費用定額。
采用指標估算法既不能照搬照套，也不能人為修改指標參數，要著重看前后項目之間是否有差異的標準或條件，如果有，則要進行調整或修正。通常采用的投資估算指標有單項工程指標、單位工程指標等，用這些指標乘上單位工程的數量，即可找到每個單項工程相應的投資；再估算其預備費、建設期貸款利息、鋪底流動資金，便可得到擬建項目所需投資。
5某城市新區建設項目投資估算實例
通過以上分析可知，任何一個建設項目投資分析要分清估算對象的層次關系，對一般的民用建筑主要控制其建安工程費用，再根據該項目建筑結構和裝修標準以及規劃建設指標，參考當地工程造價信息和市場條件，采用指標估算法編制投資估算。下表是對某城市新區一商務酒店所做的投資估算(建筑面積約7500m2)，結果如表1.1所示。
表1.1某商務酒店建設投資估算表單位：萬元
序號 費用名稱 金額 備注
一 建筑安裝工程費 1087.5
1 主體建筑安裝工程費 900 1200元/m2
2 室外工程費 187.5 250元/m2
二 設備及工器具購置費 (含設備安裝工程費) 97.5 130元/m2
三 工程建設其他費用（土地、勘察設計、配套設施等） 667.5 890元/m2
四 預備費 98.1
1 基本預備費（以一、二、三項費用為基數） 55.6 費率按3%
2 漲價預備費（建設期按1年確定） 42.5 費率按4.5%
五 建設期貸款利息、費用 57.1
1 銀行貸款利息 51.9 年利息率按5.6%
2 融資成本支出 5.19 按利息額10%計
六 建設投資費用估算總額 2007.7
單方造價：2007.7萬元÷7500m2 =2677元/m2
（備注：相關取費標準依據地方造價管理部門的造價信息。）
6結束語
新建項目無論是單體工程還是群體建設項目，建設目標的正確性以及建設條件的充分與否是決定投資合理的關鍵。只有通過實地考察，結合擬建項目的建設規模、預期使用功能、資金的儲備，參照類似工程的造價指標進行綜合分析，確保建設工程在起步階段就是正確的，才能保證后續投資的實際效用，從項目的源頭上控制新區建設項目的經濟效果。
參考文獻：
[1]國家發展改革委.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）.2006.7
關鍵詞：投資項目；決策；投資估算；方法
0 前言
投資項目的決策是通過比較不同建設方案，并進行投資經濟性分析，做出正確、合理的選擇，由此可見投資估算的重要性。項目決策中投資估算合理與否，直接關系到工程造價的高低和項目建設的成敗，具有極其重要的作用。因此，選取正確合理的投資估算方法不但是項目決策過程的重要任務，更是整個投資項目順利進行的必要前提。
1投資估算中的不確定因素
決策階段主要是投資者對擬建項目的類型、規模、建設地點、時間、地質條件等工程特征提出輪廓性建議和設想，對擬建項目的必要性、技術經濟和生產力布局上的可行性進行框式論證與優化。但是，這一階段工程造價控制的難點是：
（1）項目模型還沒有，工程量尚不明確，投資估算難以準確；
（2）為了項目盡快上馬，人為地高估效益，低估投資，搞“釣魚戰術”；
（3）由于缺少針對性，投資估算所選用的數據資料難以真實的反映工程實際情況；
（4）可行性研究周期短，無法進行多種投資方案比較。
基于以上原因，造成了工程建設過程中存在著諸多不確定因素，給投資估算帶來了相當大的難度。
2提高投資估算準確性的策略
有效提高項目投資估算的準確性，應從以下幾個方面著手。
2.1認真收集基礎資料
要做好基礎資料的收集工作。依據時間、物價、現場條件和裝備水平等因素做出詳細的調查，如工程所在地的地質、氣候、水電供應、主要設備價格、大宗材料采購地以及現有已建類似工程資料等等。隨著項目的推進，更多相關的信息可以得到利用，其所起到的作用也會越來越重要。
2.2做好市場研究
市場研究是按照科學理論、尊重實際情況的方法，有計劃、有目的地對擬建項目的市場供求情況，包括國內外市場對類似項目的建設情況、國家對該產業的政策引導及今后發展趨勢等進行系統的搜集和解析。要根據大量的統計數據和技術信息，進行認真的比較與綜合分析，進行深入研究詳細論證項目建設的必要性，并對項目的發展前景做出具有建設性的最科學的判斷。
2.3精心比選投資方案
投資方案的比較與選擇，是可行性研究和項目評估工作的重要組成部分，也是項目決策的重要環節。它所涵蓋的內容十分廣泛，既包括工程技術條件、建設條件、生產條件、投資時間和生產規模等，同時也包括經濟效益和社會效益的比選。在項目決策階段和經濟評價過程中，對擬建項目計算期內投入產出等諸多因素進行調查、預測、研究、計算和論證，利用現代化的經濟分析方法，選出最佳投資方案，保證工程項目的可行性和經濟的合理性。
3投資估算的編制方法
投資決策過程大致分為：項目規劃階段、項目建議書階段、預可行性研究階段、可行性研究階段四個階段。其常用的估算方法有：生產能力指數法、比例估算法、設備及廠房估算法和指標估算法等。在決策的不同階段，為提高投資估算的準確性，應按項目的性質、技術要求和數據資料的具體情況，針對性地選擇不同的計算方法。下面介紹幾種應用較多的靜態投資估算方法。
3.1生產能力指數法
計算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1為已建類似項目投資額；Y2為新建項目投資額；X1為已建類似項目生產能力；X2為新建項目生產能力；n為生產能力指數，通常0≤n≤1；CF為綜合調整系數。這個方法是由威廉斯（Wiliams）和納爾遜（Nelson）兩人首先發表。由于投資與設備費用和生產規模的0.6次方成正比，所以這種方法也叫“0.6指數法”。后來人們把這個方法的使用范圍推廣到計算整個工廠的投資。
如：已建年產20萬t規模的某項目投資額為3億元，現有年產50萬t規模的相同項目，工程條件與上述類似，調整系數為1.2，根據式（1）計算，則該項目投資總額為6.24億元。這種方法是根據已建成的類似項目生產能力和投資額，來粗略估算新建項目靜態投資額的方法，計算簡單、速度快。生產能力指數法多用于項目建議書階段，不需要詳細的工程設計資料，只需要知道工藝流程及規模。
3.2比例估算法
這種方法是根據同類型已建項目的有關資料，計算出擬建項目的各專業工程費占工藝設備（包括運雜費和安裝費）投資的百分比，然后把各專業工程的投資（包括工藝設備費）相加求和，再加上其他有關費用，即為該項目的總投資。計算公式為：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C為擬建項目投資額；I為擬建項目的其他有關費用；E為擬建項目設備費（含運雜費）；P1，P2，P3分別為已建項目中建筑、安裝及其他工程費等占設備費的百分比；f1，f2，f3均為綜合調整系數。該方法常用于項目可行性研究階段。
如：某工廠工藝設備投資為3000萬元，據相關資料分析，各專業工程費占工藝設備費的比例為：土建25.9%，化工17.53%，收塵2.18%，電力9.78%，儀表5.31%，給排水2.46%，采暖1.26%，通風3.84%，照明0.46%，通信0.81%，總圖1.16%，其他費用暫估為1000萬元。根據式（2）計算，調整系數：f=1，該項目總投資額為6120.7萬元。
3.3設備及廠房估算法
在工業項目中，工藝設備投資與土建投資之和占了整個項目投資的絕大部分。當設計方案初步選定了工藝設備時，工藝設備投資與廠房土建投資就可以根據設備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來。其他專業的工程投資：與設備關系較大的按設備投資系數計算；與廠房關系較大的按廠房土建投資系數計算，兩類投資加起來就得出整個項目的投資。這種方法在預可行性研究階段使用比較合適。
如：某小型發電工程工藝設備及安裝費用為1.42億元，廠房土建費用為1.26億元，其他各專業工程投資系數為：工藝設備1，汽機設備0.04，余熱鍋爐0.14，化水0.01，煙氣凈化0.09，動力0.06，儀表0.08，給排水0.08，系數合計為1.5；廠房土建1，暖通0.02，照明0.01，工業管道0.01，總圖0.03，系數合計為1.07。則該項目總投資為3.48億元。
3.4指標估算法
投資估算指標這種方法多用于估算房屋、廠房的造價，常用于可行性研究階段。以廠房造價為例，應注意兩點：
（1）廠房結構（如鋼結構、鋼筋混凝土結構）；
（2）各項技術參數（如不同高度、跨度，吊車重量及臺數，工作制度等）。
如果能根據上述兩個重要因素，分析出本地區各種廠房造價指標，再乘以總面積，即可得出該廠房土建部分的投資。該方法在土建工程中被廣泛應用。這種方法準確程度雖然較高，但需要大量的計算，工作量較大，而且要求設計必須達到一定的深度才能使用。
4結語
綜上所述，投資估算的正確性與合理性對投資項目的決策具有重要影響，且對項目總造價及實施具有決定性的影響，因此，編制人員務必根據項目實際情況，選擇合理的投資估算方法，采取一切行之有效的措施，將決策階段的投資控制工作做得更加完善，在熟悉各項法規及相關執行標準的前提下，從源頭上有效的控制項目的投資，為工程項目的順利建設打下基礎。
參考文獻
關鍵詞：投資決策；造價；控制
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：
1投資決策階段對造價的影響
投資決策是指選擇和決定投資行動方案的過程，對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較和判斷，并進而做出決定和選擇的過程。因此，正確的投資行動來源于正確的項目投資決策，項目決策的正確與否，直接關系到其建設的成敗，關系到造價的高低和投資經濟效果的好壞，因此，正確的決策是合理的確定與控制造價的前提。
1.1投資決策階段控制工程造價的意義
投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。首先，投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數額的關鍵。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設計概算、施工圖預算，實現投資者預期的投資效果有著重大的影響。其次，相對于建設項目的其他后續工作來說，投資決策階段控制造價，對建設項目經濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設項目來說，節約投資的可能性最大。在項目的建設過程當中，節約投資的可能性是隨著建設過程的進展而不斷減少。圖4-1是表明建設各階段節約投資可能性的曲線，從中可以看出投資階段進行造價控制的重要性。圖4-2是建設項目各階段對項目經濟性的影響程度，可以看出，決策階段控制造價對項目經濟性的影響高達95%~100%。
1.2投資決策階段影響工程造價的主要因素
1.2.1建設項目所處地區的選擇
由于各地經濟發展水平存在較大差異，其土地、勞動力、和建筑材料的價格也存在較大的差異，即使在同一地區，城市的各種價格也會明顯高于郊區和農村，土地價格也會有很大不同，從而影響到工程造價。
1.2.2建設項目所處位置的選擇
一個建設項目所處區位對造價有著重大影響，在城市繁華的市中心投資與新開發區投資項目的土地價格會有很大差異，施工費用也會有所增加。區位因素包括交通便捷性、臨街狀況、周圍環境等方面。同一區位，對不同類型的建設項目會有不同的影響。
圖4-1 建設項目各階段節約投資可能性曲線圖 圖4-2建設項目各階段對項目經濟性的影響程度
1.2.3建設項目建設標準與建設規模
五星級酒店要比三星級的酒店的造價高出50%左右，高級公寓造價是普通住宅造價的一倍以上，這些都說明建設標準對造價有著重要影響。同理，建設規模也一樣影響工程造價，要根據實際合理確定項目的規模，項目的規模與生產效益之間也符合邊際效益遞減原理。因此，要合理確定工程的建設規模與建設標準。
1.2.4建設規劃設計方案的選定
投資決策階段建設項目規劃設計方案的選定對工程造價的影響也很大。建設項目是選擇高層低密度還是多層高密度、結構類型是鋼結構還是鋼筋混凝土結構等，都對工程造價起著決定作用。
1.2.5主要設備選用
工業建設項目的設備投資有時會超出建筑安裝工程的投資，在現代社會中，智能型辦公大樓或酒店項目的設備費用也非常昂貴，因此，在滿足功能要求和不增加使用過程中的維修費用的情況下，如何就需要的各種設備的各種價格進行比較選擇，會對造價有一定影響。
2 決策階段造價的確定
2.1項目決策階段造價估算的層次
投資決策過程，是一個由淺入深，不斷深化的過程，依次可分為若干個工作階段，表3-1。
項目決策階段的造價估算 表2-1
2.2國內外常用估算方法
投資決策階段造價的確定主要通過可行性研究對項目進行科學的論證，對各方案進行技術經濟分析選出最優方案以后，根據以往類似工程的估算指標進行投資估算，確定工程的投資額。傳統的投資估算有以下幾種方法：
2.2.1靜態投資估算方法
⑴資金周轉率法。其公式為：
資金周轉率 = 年銷售總額/總投資=（產品的年產量×產品單價）/總投資
投 資 額 =（產品的年產量×產品單價）/資金周轉率
這種方法比較簡單，但精確度較低，一般用于投資機會研究或項目建議書階段。
⑵生產能力指數法。其公式為：
式中：——已建類似項目或裝置的投資額；——擬建項目或裝置的投資額；
——已建項目或裝置的生產能力；——擬建項目或裝置的生產能力；
—— 不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的總和調整系數；
——生產能力指數，。
其中n取值是按照擬建和已建項目的生產規模相差的大小來確定的。采用此種方法，計算簡便，速度快；但要求類似工程資料可靠，條件基本相同，否則誤差較大。
此外，還有比例估算法、系數估算法，其估算精度都不是很高。對于房屋、建筑物等單項工程，常采用指標估算法，根據編制的各種具體的投資估算指標，進行單位工程的投資估算，在此基礎上，匯總出單項工程的投資額。采用此種方法時，一方面要注意，套用的指標與具體工程之間的標準或條件有差異時，應加以必要的調整或換算；另一方面要注意，使用的指標單位應密切結合每個單位工程的特點，能正確反映其設計參數，不要盲目單純的套用一種單位指標。
2.2.2動態投資估算。
漲價預備費，建設期貸款利息及固定資產投資方向調節稅等的估算要計算資金的時間價值。鋪底流動資金常按流動資金的一定百分比來確定，大約為30%左右。流動資金的估算有兩種方法一種是擴大指標估算法，另一種是分項詳細估算法。
2.3決策階段投資估算的確定
2.3.1投資估算的確定
總投資估算包括固定資產投資估算和流動資金估算。具體的費用估算方法見圖3-3所示。
圖2-3決策階段投資估算及方法
T—固定資產投資；L—流動資金;C1—已建類似項目投資額；Q2—擬建項目生產能力；n—生產能力指
數；Q1—擬建項目的生產能力；f—不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調整系數
由以上投資估算方法可見，影響投資估算精確度的關鍵有三個：一是可行性研究中建設方案的確定。建設方案直接決定擬建項目生產規模、建筑標準與功能要求。二是類似工程造價資料的選取與資料的可靠性。三是投資估算方法的選取，確定投資估算的方法有很多，有的簡便易行，但其精度卻得不到保證，因此，準確確定投資額，估價方法很重要。
2.3.2投資估算在造價控制中的作用。
投資評審是財政監督的重要組成部分，由財政部門組織實施，主要作用是對財政性資金投資項目的資金使用情況進行專項核查和追蹤問效。近年來，中央和地方政府每年用于基礎設施和公用事業的財政投資逐年增長，財政投資評審制度也逐漸完善，實現了從“事后”向“事中”的轉變，但是，仍然存在投資評審環節滯后、評審內容局限等問題。在此背景下，研究投資評審制度在項目決策和審批階段的運用，對于提升財政監督水平具有重要意義。
一、我國投資評審制度存在的主要問題
（一）投資評審環節滯后，評審工作事后特征明顯。目前投資評審一般是在項目立項以后、預算下達前，由財政部門向項目主管部門及財政投資評審機構下達委托評審文件，并確定評審內容，制定相關的評價指標體系，對使用財政性資金的投資項目進行評價與審查。這種評審模式下，存在的問題是評審機構介入的環節較為滯后，未能有效參與項目的前期評審，建設項目的總投資、基本規劃、建設標準等在決策階段已經確定，投資評審機構往往是事后被動評價，無法在預算環節對項目的投資決策產生實質性影響。
（二）投資評審內容局限，側重于財務評審和合規性檢查。根據財政部投資評審相關規定和各地方實踐，目前實施的投資評審局限于財務投資評審，評價的內容局限于工程概算、預算、結算、決算的審核，項目建設程序合規性和管理制度執行情況審核，項目招標程序、招標方式、招標文件、合同等合規性審核，而缺乏對建設項目決策階段的功能需求、建設標準、建設規模等進行評審，以至于無法對發展改革部門確定的項目是否符合地方發展要求、決策是否恰當、標準是否準確等方面進行評價。
（三）投資評審范圍受限，工作開展缺乏計劃性和主動性。投資評審工作的開展，主要采用財政委托評審方式，處于先委托后評審的被動局面，在這種模式下，評審工作難以有計劃開展，容易造成投資項目集中送審，影響評審質量，評審時間和評審質量難以協調，同時有部分項目游離于投資評審范圍外，制約了財政投資評審監督作用的實現。
二、發達國家及我國香港的投資評審管理經驗
（一）美國經驗：前期論證科學嚴謹、注重事前監管。美國國會負責財政投資項目決策階段的評審，會計總署負責項目的事后評審。決策前期，政府各職能部門研究制定項目發展規劃，編制項目可行性研究報告，征求申請單位關于設計方案的意見，開展研討、論證活動，最后報送同級財政部門和議會評審。項目一旦確定，其目的、功能、規模都已固化，后期變更較少。評審方法上，注重通過指標量化項目在經濟、技術、環境等各方面的成本和收益，從而確定項目規劃的科學性與最優化。前期決策中，注重公眾參與評審，強調論證的公開性。
（二）德國經驗：預算指標和預算效益指標同步上報。德國政府投資項目在決策階段主要由聯邦財政部和聯邦交通、建筑和城市規劃部同步審核，聯邦財政部主要從財政資金角度對項目進行評價，聯邦交通、建筑和城市規劃部主要從技術角度對項目進行審查，同時代表國家組織管理項目建設。政府投資項目預算審核嚴謹細致，具有剛性，立項通過后，總預算和預算效益指標需同時上報財政部并納入年度預算中。為確保決策正確性，政府投資項目實行三級監督機制，包括聯邦交通、建筑和城市規劃部內設監察處監督、審計監督、聯邦議會監督。
（三）我國香港經驗：構建等級劃分制度，立項前由不同部門分別進行論證。香港地區政府投資項目在決策階段實行工程等級劃分制度，分為甲、乙、丙三個等級，各個等級由不同部門完成不同的論證工作，工程升級具備一定的剛性，必須經前一部門審批同意。流程包括5個步驟：項目申請者提交需求分析，說明發展該項目的必要性；工務部門擬定技術可行性分析；發展局批準技術可行性說明，項目被納入丙級工程；政府決策局申請資源，經審查批準后，升為乙級工程；工務部門進行勘查設計、環境交通影響評估等前期工作；提請立法會工務小組委員會通過，并由立法會財務委員會批準后，升為甲級工程。在這種制度下，資源分配委員會（包括財政、工務等部門）在審批的同時，參與了前期技術、經濟等論證工作，保證了項目前期工作的充分嚴謹，為后期的規范有序施工打下了扎實基礎，有利于避免超預算、超標準、超規模等問題的發生。
三、投資評審制度在內部決策和外部審批階段的運用
（一）建立內部投資評審制度，強化申報前決策評審。項目申報前由申請單位成立內部投資評審小組，對投資項目的建設標準、投資計劃進行評審，目的在于確保工程質量和功能需求的前提下，控制造價管理。內部投資評審小組由規劃、審計、財務、監察等部門人員組成，也可以委托具有相應資質的社會專業機構及專家參與評審工作。內部投資評審小組對申報項目的規劃、立項進行調查、論證、評估和審定，為重大投資項目的決定當好參謀把好關，投資評審意見作為申報立項的附件資料。
（二）完善投資項目審批體制，建立跨部門投資評審小組。審批環節由各政府部門組建投資評審小組，參與立項決策評審，各政府部門按職責分工，發展改革部門從宏觀經濟、產業發展角度，財政部門從性質、功能、投資總額角度，建設部門從技術角度，審計部門從功能需求、建設標準角度進行全面分析論證，綜合審核評議通過后下達立項文件。
具體見圖1。
四、投資評審與決策期業務流程的融合
（一）項目構思與選擇階段。項目構思與選擇階段的實質是機會研究，研究的性?|是項目設想與選擇，即在若干個可能的投資機會中進行鑒別和篩選，確定最優方案。這個階段基礎數據估算精度一般在±30%，一般需要1―3個月。
投資評審在這個階段可以介入，但不屬于重點評審階段，可以對項目的選擇方法及經濟效果進行初評。在對經濟效果評價時，可采用靜態或動態評價指標體系，靜態評價指標主要適用于對方案的粗略評價，包括靜態投資回收期、投資收益率方法；動態評價指標考慮了在方案經濟壽命期限內投資、成本和收益隨時間而發展變化的真實情況，能夠體現真實可靠的經濟技術評價，包括凈現值（率）、內部收益率、動態回收期等方法。
（二）項目建議書階段（概念性規劃）。項目建議書是申請單位向國家提出要求建設某一項目的建議文件，是對工程項目建設的輪廓設想，項目建議書的主要作用是推薦一個擬建項目，論述其建設的必要性、建設條件的可行性和獲利的可能性，建議書必須包括項目建設的宏觀背景（國家經濟和社會發展規劃、行業和地區規劃、技術政策等），項目建設的必要性和依據（需求調查和發展），建設規模和投資規模，項目的整體規劃，實施所必需的總體信息、方針、說明。
這個階段屬于投資評審重點階段，投資評審的目的是評價“該不該建”的問題，重點對項目的必要性、建設規模和投資規模問題進行評審。必要性方面，從是否符合國家宏觀經濟政策、產業政策、生產力布局等政策因素和項目最終效果因素上進行定性分析以及從規劃、需求分析、費用效益分析上進行定量分析；建設規模和投資規模方面，可從規模經濟角度和同類項目類比角度進行比較分析，可采用生產能力指數法、比例估算法和系數估算法等簡單估算法進行投資匡算審核。
（三）可行性研究階段（修建性詳細規劃）。可行性研究是在項目建議書被批準后，由建設單位征集規劃設計方案并進行全面深入的技術經濟論證，作多方案比較，得出最佳方案，包括初步可行性研究、詳細可行性研究、評價與決策三個階段。按照《投資項目可行性研究指南》的規定，可行性研究主要內容有以下幾個方面：項目新建的理由與目標，市場分析與預測，資源條件評價，建議規模與產品方案，廠址選擇，技術方案、設備方案與工程方案，環節影響評價，投資估算，融資方案，財務評價，國民經濟評價，社會評價，風險分析，研究結論與評價。
該階段屬于投資評審重點階段，投資評審的目的是評價“該建多大”的問題，重點對項目的建設規模和投資估算進行評審。對于建設規模，主要從內在因素和外在因素兩方面進行評審，內在因素包括項目本身的需求情況，項目具備的資源情況、建設條件、協作關系等；外在因素主要從規劃、建設標準、資源約束、同類項目類比等方面進行評審。投資估算方面，重點從綜合單價、工程量、總價三個維度對建筑工程費、安裝工程費、設備購置費、工程建設其他費、基本預備費進行估算。
（四）初步設計階段。初步設計階段是在可研批準以后，由建設單位委托設計單位依據可行性研究報告中確定的建設標準、建設內容、投資額和設計基礎資料，對項目建設內容進行具體設計，編制項目實施的技術方案。初步設計階段對投資影響的比例達到70%，屬于投資評審的重點環節，投資評審的目的是評價“該花多少錢建”的問題，重點對投資規模進行評審。其審核要點包括4個方面：（1）審核建設內容、建設規模與投資是否控制在可行性研究報告的批復范圍內。（2）審核設計方案是否符合設計任務書和批準方案所確定的使用性質、規模、設計原則和審批意見。（3）設計文件的深度是否達到要求，有無漏項，設計方案是否合理、材料設備檔次、標準是否偏高，設計方案是否進行全面合理優化。（4）審查初步設計概算，工程內容和費用構成是否完整，工程量計算是否正確，單價是否合理，有無超出計劃投資，原因何在，與同類建設項目投資水平進行比較。
決策期業務流程見上頁圖2。
關鍵詞：房地產；經濟評價
房地產經濟評價中的基礎參數主要包括以下幾個方面的指標：
1．時間類參數。包括開發活動的起始點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度等。
2．投資相關參數。包括房地產開發貸款的貸款利率、建設投資額、資本金投入比例等。
3．收益相關參數。包括租售價格、出租率或空置率、運營成本占毛租金收入比率等。
4．評價標準參數。包括基準收益率、成本利潤率、投資利潤率，投資回報率等。
在以上的參數中，開發期、建設投資額、貸款利率、租金或售價、開發規模、投資收益率是最主要基礎參數，這些參數對項目開發的結果影響很大。在項目的經濟評價中，這些參數的取值都是參考當時當地市場情況估測為基礎的。由于在實際開發過程中這些主要參數很容易發生變化，而且對項目評價結果有很大的影響。因此，找出這些參數并確定其變化范圍將對投資項目的評價結果及以后開發過程中的控制，是非常重要的。
一、開發規模
開發項目的建筑面積直接關系到其租金收入或銷售收入和建設投資額。一般說來在項目前期評價時，開發商通常還沒有拿到有關規劃批文，因此，經濟評價所采用的建筑面積是不確定的。即使有關部門批準了項目總建筑面積不變，項目可供租售的面積仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商場的實際使用面積到底有多少，這在前期評價階段也是無法確定的，只能大致估算。實際使用面積的多少主要依賴于地塊的條件以及建筑師的設計能力。
盡管開發商對項目的租售安排有自己的考慮，但由于市場需求的制約，開發項目的面積并不一定都能迅速銷售或租賃出去，為此要進行銷售預測。銷售預測是從微觀角度預測開發商未來銷售的前景，為確定經營計劃提供依據。銷售預測主要是對銷售量及銷售進度做出預測。一般情況下可根據統計資料的多寡，采用直接預測法或間接預測法。
二、開發期
項目開發期大體上由三個階段組成，即從購地到開始建造階段即開發前期、建筑施工階段、竣工后項日出租出售階段。一是開發前期。開發前期的時間長短一般由所需規劃設計時問或拆遷安置時間所控制決定。其中，設計周期有國家頒布的設計周期定額作參考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能夠較準確的估計。有國家頒布的建安工程工期定額作為依據。但某些特殊因素的影響，也可能引起施工期延長。三是出租或出售期。出租期或出售期時問的長短與市場供需情況、購買力有直接關系。一般在經濟評價中，常安排房屋竣工后半年至二年(視項目規模大小)結束。
三、建設投資額
開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。在房地產開發項目經濟評價過程中，由于制度政策、市場環境等等因素的影響，我們所估算的建設投資與實際建設投資之間往往不一定相符。其中，變化最大的主要是土地費用和工程造價。當土地費用確定后。工程造價實際上就成了影響開發商利潤的主要因素，可以通過了解類似物業的造價情況或針對開發項目本身的有關設計圖紙估算此項費用。計算費用時一般以當前的價格水平為依據，費用的增長大致能和收益的增長相抵。
1．土地費用。土地費用是指為取得房地產項目用地而發生的費用，主要由兩部分組成：一部分是獲得土地使用權的費用，另一部分是土地開發費用。對土地費用進行估算，首先需要獲取相關的資料：主要包括當地的土地分等定級成果資料、土地規劃信息、土地市場信息、土地權屬資料以及項目用地現場勘察及周圍環境資料等。通過對上述資料的調查分析，就可以對土地費用有一個大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假設開發法和市場比較法兩種。
2．工程造價。工程造價包括土建工程費用、安裝工程費用，其中土建工程費用又可劃分為摹礎工程費用、上部結構費用等。目前工程造價常用的估算方法有粗算和精箅兩種。
粗算法是一種加權類推的辦法，即根據已建項目的造價類推待開發項目造價。類推過程中，對已建項目造價乘一個修正系數作為已、待建項目間的差異的修正，這個系數通過定性分析來確定。這個算法所依據的資料是規劃設計或方案設計，對項目具體細節掌握得還不夠充分，因而算出的數字也比較粗略，精確度低。只能作為工程造價的一種估計，用于項目的機會研究和初步評價。
所謂精算足相對于粗算而言的，計算依據是項目的初步設計以及當地的建安工程概算定額。由于它對項目細節的掌握以及計算標準都比粗算要充分、可靠，因而預測精度高，也比較簡便。這種方法的缺點，一是它是一種靜態的算法，對于項目細節的動態變動通過量上的放大來考慮，顯然不一定準確；二是概算定額是本地區統一頒布的標準，價格水平固定而且滯后。在市場經濟條件下，價格水平完全根據市場當時的需求狀況而定，變動快，這種相對固定的標準很難準確估量價格變動因素對工程的影響，大大影響估算值的精確性。
總之，無論是粗算還是精算，在算法上都應作改進，才能適應市場經濟的要求，提高預測精度。
四、租金和售價
租金和售價是房地產開發項目經濟評價中最重要的參數之一。即使租金和售價發生較小的變化。也會導致開發商收益的較大變化，同時，租金售價的水平在很大程度上影響土地價值．而準確地估算租金和售價并不容易。一般的評價方法中，租金和售價的確定足通過與市場上近期已成交的類似物業的租金收入或售價進行比較、修正后得出的。這種比較往往沒有考慮物價上漲和租金售價在開發期間的增幅，而僅僅以當前的租金和售價水平進行估算。但同類型物業市場上供應與需求間關系的變化，開發建設過程中政治、經濟和社會因素的變化對租金和售價水平的影響就很難定量地描述。
確定開發項目的租金或售價，需要對市場進行研究和比較。這時，常用同類競爭性項目對比分析方法。目前，由于擠進商品房開發的各種費用項目多、數量大，導致開發商成本居高不下、價格無競爭力和彈性可言。房地產開發商基本采用成本加利潤的方法定價，即以一個不變的利潤或利潤率標準加上開發成本和費用得到銷售價格。這樣做的好處在于保住了商鼎房銷售的基本利潤，缺陷在于形成一個靜態價格，不利于面向市場、適應市場競爭而制定合理的有競爭性的價格。在合理的商品房價格體系理順之后，可以采用動態盈虧平衡分析的方法來預測銷售價格。開發項日的總開發價格一般是指項目建成后出租或出售所獲得的凈收入，即從出租或出售毛收人中扣除與租售相關的稅費。有些經濟評價人員認為，由于開發項目大多是在整個開發工程完成后才出租或出售的，所以總開發價格的計算原則應以將來的價格水平為依據。但在實際評價時，為保持評價的基準期規定，也為方便起見，常依開發前的價格水平進行評價，因為大多數情況下，項目的收入和支出受市場價格變動的影響大致相同，純收益的變化不大。但在房地產需求旺盛的地區或時期，收入的增長可能會大于費用上漲，此時可根據情況將收益水平估算的略高。
五、貸款利率
貸款利率的變化對開發項目評價結果的影響是相當大的。由于房地產開發商在開發建設一個項目時，自有資金往往只占到投資總額的20％～30％，其余的部分都要通過金融機構，或以預售方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發商最終獲利大小的影響極大。利率的影響，決定了開發商利用金融杠桿的有效性。
六、投資收益率
投資收益率是影響經濟評價結果最主要的因素之一。投資收益率的變化將對房地產開發項目的總開發價值的估算產生很大影響。在項目全部銷售的情況下，項目總開發價值等于銷售收入減銷售稅金后的銷售凈收入；而在項目全部出租的情況下，項目總開發價值可用項目年均凈租金收入除以年投資收益率表示。房地產投資是國民經濟整個投資系統的一部分，其收益率水平和其他行業的投資收益率有著密切的聯系。投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，年凈租金收入與項目投資之比。房地產投資收益率的確定，一般要綜合考慮以下一些因素：當前的經濟狀況、銀行貸款利率和其他各行各業總的收益率水平；房地產開發項目的類型、地點以及對未來租金增長的期望；開發項目承租者能夠連續付租的能力；房地產開發項日壽命的長短；開發項目投資規模的大小。通常情況下，如果開發商對項目建成后獲利能力的期望值越高，那么其確定的投資收益率便會低些；反之，如果項目預期收入增長緩慢，開發商就應將投資收益定高些，以便盡快收回投資。目前確定投資收益率的方法主要是市場提取法即選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值，作為評價項目的年投資收益率。由于市場資料所限，選擇的參照項目不同，最后所得的結果可能會有差別。
另外，由于開發期間市場行情的改變，以及參照項目與所評價項目之間的差異，項目評價時所選擇的年投資收益率與將來實際年投資收益率相比。也不可避免地出現誤差，從而使開發商要承擔附加的風險。
房地產項日經濟評價中基礎數據的準確性和參數選擇的合理性，對房地產項目經濟評價結論的正確性有著重要影響。關系到項目操作的成敗。房地產項目經濟評價的基礎數據和參數，應該建立在房地產市場調查與預測、房地產項目策劃、投資與成本費用估算、項目收入估算與資金籌措的基礎上進行。同時，還應注意對項目進行不確定性分析和多方案比選。這樣，才能使基礎數據和參數達到或接近實際值，最終結論才能夠作為房地產開發商投資決策的依據。
參考文獻：
