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第1篇

1. 哈爾濱市財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存現(xiàn)狀

1.1哈爾濱市財政收入對房地產(chǎn)業(yè)高度依存

“十一五”期間哈爾濱市財政收入約有30%左右的收入來源于房地產(chǎn)業(yè)。2011年，哈市全年財政一般預(yù)算總收入502.1億元，比去年增長22.3%。其中，地方財政一般預(yù)算收入300.3億元，增長27.0%。主體稅種中，營業(yè)稅92.9億元，增長30.1%；企業(yè)所得稅31.5億元，增長29.8%；增值稅28.6億元，增長11.1%；個人所得稅12.9億元，增長32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據(jù)圖表1分析可以得知，哈爾濱市財政收入和哈爾濱市房地產(chǎn)上交利稅呈現(xiàn)同步增長局勢，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產(chǎn)上繳利稅占地方財政收入比重達(dá)近幾年最高，達(dá)31.77%，而后趨于平緩回落。“十二五”期間隨著哈爾濱市財政收入的飛速增長，其房地產(chǎn)業(yè)也有了欣欣向榮的發(fā)展。其哈爾濱市的財政收入與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高依存度的正相關(guān)發(fā)展。成為哈爾濱市財政收入的主要增長極。

1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財政收入比重強(qiáng)勁增長

哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長了近100億元，年均增長約為49%，占比哈爾濱市總體財政收入的50.41%.呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。

2. 哈爾濱市財政收入對房地產(chǎn)業(yè)過度依存所產(chǎn)生的問題

2.1新型工業(yè)化進(jìn)程中的財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存度過高

隨著哈爾濱市新型工業(yè)化的發(fā)展，其財政收入對土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩(wěn)，從2007年開始，住房市場化熾熱，城鎮(zhèn)土地稅收收入翻一番，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收也在逐年上漲，城鎮(zhèn)化建設(shè)在房地產(chǎn)的熱銷中體現(xiàn)的淋漓盡致。工業(yè)化的過程中哈爾濱市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程越來越快，而地方的財政支出也越來越大，因此需要更多的財政收入來維持財政支出。哈爾濱市的就業(yè)、醫(yī)療、教育、社會保障等財政支出呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房價過高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設(shè)面積都在持續(xù)增長，但仍抵擋不住房地產(chǎn)的熱銷形勢。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費(fèi)及相關(guān)財政收入，可見房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛所帶來的財政收入相當(dāng)巨大。民生問題體現(xiàn)在多個方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會控制了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收，然而，970萬人口所需要的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、公共設(shè)施建設(shè)支出的負(fù)擔(dān)可想而知。從2002年到2010年，8年間相關(guān)民生建設(shè)支出翻一番。正當(dāng)其時，全國大部分城市悄然出現(xiàn)了“第二財政”。可見大量的財政支出，需要大量的財政收入來維持平衡，而如果去掉房地產(chǎn)業(yè)的財政收入部分，則很難維持財政支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2哈爾濱市的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的發(fā)展空間

2011年，全年哈市土地出讓金達(dá)253.14億元，同比2010年增長35.7%，與其增長率相比，上漲11個百分點，占哈市全年總財政收入的50.4%，同比上一年增長5個百分點。縱比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達(dá)到所占財政收入的76%，此時全國的土地出讓金所占財政收入的比例也在逐年上漲，“土地財政”的趨勢呈現(xiàn)全國化趨勢。土地的出讓使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加溫，財政方面對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產(chǎn)業(yè)與全國的比較分析，一線城市的財政收入要比二線城市的財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發(fā)展空間。如表3所示。

3. 解決財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存問題的對策措施

3.1繼續(xù)加大政府的宏觀調(diào)控政策

哈市財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)依存度太高，一但出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)蕭條或者回落嚴(yán)重等現(xiàn)象，就會造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持 自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的投資投機(jī)工具。適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎屇苤斦谝槐壑Γ恋厥侨藗兩娴母荆彩怯邢薜馁Y源，更應(yīng)該追求財政上的可持續(xù)性發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中找準(zhǔn)重點財源。總之我們要在合理的財政收入增長的前提下，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存程度，通過合理調(diào)控土地出讓金價格來合理的拉動財政收入的良性增長。積極向上爭取政策資金支持，合理調(diào)配財源比重。

3.2大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)拉動財政增長，減少財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度

著力發(fā)展黑龍江省縣域經(jīng)濟(jì)，做好以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大政策資金扶持力度，積極推進(jìn)重點產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，合理穩(wěn)定發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)，從而加大縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，吸引更多的勞動力以及居民家屬向縣級城市的發(fā)展，緩解一二級城市的發(fā)展壓力，來合理調(diào)動人口流動，從而會相對的減少財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，加大財政收入在三大產(chǎn)業(yè)中的合理增長。

3.3轉(zhuǎn)變唯GDP論觀念，優(yōu)化財源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)財政收入的可持續(xù)發(fā)展

財政收入的增長應(yīng)是一種合理的增長，不應(yīng)為了增長而增長，僅僅依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長來拉動財政收入的增長是不合理的一種財政收入增長模式。哈爾濱市財政收入的增長要摒除唯GDP的數(shù)字增長論，改變財政收入來源增長觀念，依托老工業(yè)基地、農(nóng)業(yè)大省、資源強(qiáng)省走特色的適合哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)增長模式，優(yōu)化財政收入的財源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)哈爾濱市財政收入的綠色可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，響應(yīng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

第2篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；統(tǒng)計指標(biāo)體系；構(gòu)筑

一、當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)存在的問題以及體系構(gòu)建基本思路

房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)存在的不足之處

現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)有很多，但是能夠真正反映房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況的指標(biāo)卻很少。很多房地產(chǎn)既不能夠為國家的宏觀調(diào)控政策提供指導(dǎo)和引導(dǎo)，也不能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)的科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步。統(tǒng)計工作者大多將工作重點放在了反映房地產(chǎn)實物形態(tài)的統(tǒng)計指標(biāo)上，很少花精力對價值形態(tài)的統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行核算和反應(yīng)。許多專家和學(xué)者對房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)持有的觀念比較陳舊，他們認(rèn)為只要將房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的統(tǒng)計指標(biāo)反映清楚即可，對房地產(chǎn)在使用過程中反映物業(yè)管理、法律服務(wù)、中介服務(wù)和咨詢服務(wù)的統(tǒng)計指標(biāo)則反映的很少。另外，我國的房地產(chǎn)指標(biāo)在內(nèi)涵和計算方法上和國家通用標(biāo)準(zhǔn)存在差異，指標(biāo)體系存在明顯的供需關(guān)系不平衡，統(tǒng)計指標(biāo)難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產(chǎn)業(yè)增加值的統(tǒng)計內(nèi)容上，我國的統(tǒng)計內(nèi)容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)構(gòu)建的基本思路

首先，要構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系就需要有科學(xué)的理論研究作為基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)研究的重點和難點。就我國目前的現(xiàn)實狀況來看，我國在房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)上的理論研究還是一張白紙的狀態(tài)，學(xué)者們應(yīng)該結(jié)合統(tǒng)計學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息學(xué)、控制論等學(xué)科的基本知識共同構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的建立提供科學(xué)的基礎(chǔ)，

其次，房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的構(gòu)筑需要擴(kuò)寬收集統(tǒng)計資料的信息渠道。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部分很多，工作內(nèi)容繁雜，目前統(tǒng)計工作者收集統(tǒng)計資料的渠道還比較單一，目前房地產(chǎn)統(tǒng)計工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴(kuò)寬信息渠道，全面地反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)各方面的發(fā)展?fàn)顩r。但是統(tǒng)計工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統(tǒng)計資料和信息統(tǒng)一到現(xiàn)實單一的統(tǒng)計報表之中去。

最后，我們要注重運(yùn)用房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)目前供需不平衡的狀態(tài)，使得房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構(gòu)建合理、科學(xué)的房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)的循環(huán)和聯(lián)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部系統(tǒng)的完整性和層次性。

二、構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系的主要內(nèi)容

反映房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況的統(tǒng)計指標(biāo)

這方面的指標(biāo)主要從房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員的數(shù)量，企業(yè)中職工的人數(shù)、從業(yè)人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本和資本金規(guī)模、利潤實現(xiàn)情況、資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)的總支出及增加值等指標(biāo)來反洗房地產(chǎn)行業(yè)目前的行業(yè)前景、就業(yè)情況、財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

房地產(chǎn)行業(yè)總支出反映了在某一階段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與經(jīng)紀(jì)服務(wù)等活動的過程中顧客或者房產(chǎn)使用者能夠取得的服務(wù)總值，該支出應(yīng)該以貨幣形式直觀的反映出來。在內(nèi)容上房地產(chǎn)行業(yè)總支出包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)取得收入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)取得的服務(wù)收入、房地產(chǎn)所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業(yè)單位和事業(yè)單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)應(yīng)該以某一階段內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作，但是提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)并取得報酬和收入的勞動人數(shù)。

反映房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營狀況的統(tǒng)計指標(biāo)

反應(yīng)該方面的指標(biāo)有房屋開發(fā)的經(jīng)營收入、房屋實際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預(yù)售合同中銷售的面積和金額、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營收入是指在報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經(jīng)營收入和提供其他方面服務(wù)取得的收入。非商品房的使用面積實在報告期期末已經(jīng)竣工完成的，可供企事業(yè)單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業(yè)用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房產(chǎn)所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。

反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的指標(biāo)

反映該方面狀況的指標(biāo)有房地產(chǎn)管理和提供經(jīng)紀(jì)及中介服務(wù)取得收入，為提供服務(wù)而消耗的成本以及其他反映服務(wù)成果的指標(biāo)。這方面的指標(biāo)可以反映和衡量房地產(chǎn)在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內(nèi)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易委托狀況、抵押和質(zhì)押情況、信息咨詢的重點和結(jié)果等等。提供服務(wù)取得經(jīng)營收入在內(nèi)容上包括物業(yè)管理收入、小區(qū)治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務(wù)收入、股價服務(wù)收入、抵押管理收入以及城市維護(hù)費(fèi)收入、產(chǎn)業(yè)檔案管理收入等等。另外我們可以用小區(qū)的綠化覆蓋率、小區(qū)發(fā)生的偷盜、搶劫等案件數(shù)、提供信息咨詢和股價服務(wù)的次數(shù)、業(yè)主居住的滿意度調(diào)查來輔助前述統(tǒng)計指標(biāo)共同反映提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的狀況。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的工作者和統(tǒng)計工作者應(yīng)該改變房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的工作思路，擴(kuò)寬統(tǒng)計資料的來源和渠道，從房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)和中介服務(wù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制的建立等多方面統(tǒng)計指標(biāo)去考察房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，為國家和政府提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)行業(yè)的基本信息。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胡學(xué)鋒.論房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系的建立與完善[J].山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2000.

第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 年度會計報表 審計

隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為支持我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時各地數(shù)量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)也成為會計師事務(wù)所提供審計服務(wù)的重要對象之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產(chǎn)品特殊、建設(shè)項目規(guī)模大、時間跨度長，且房地產(chǎn)企業(yè)審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產(chǎn)行業(yè)審計風(fēng)險較高，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)年度會計報表審計工作，提高審計質(zhì)量，降低審計風(fēng)險，筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)行業(yè)的審計經(jīng)驗，就審計中應(yīng)重點關(guān)注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務(wù)所的同仁們在房地產(chǎn)行業(yè)的審計中能有所啟發(fā)。

一、提前或推遲確認(rèn)收入

以《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》的判斷標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，同時考慮房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在同時滿足以下條件的情況下確認(rèn)商品房銷售收入的實現(xiàn)：

(1)商品房已完工且已取得政府相關(guān)部門的綜合驗收證明，并已交付業(yè)主使用；

(2)已簽訂商品房買賣合同；

(3)已收到與商品房有關(guān)的全部價款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應(yīng)預(yù)期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本應(yīng)能夠可靠計量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認(rèn)收入或推遲確認(rèn)收入，這就要求我們審計人員在審計中應(yīng)細(xì)心認(rèn)真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關(guān)的業(yè)務(wù)資料判斷其銷售收入確認(rèn)時間的正確性。

二、完工產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)相對一般工商企業(yè)具有其特殊性和復(fù)雜性，要求企業(yè)財會人員不但應(yīng)具有較高的財務(wù)理論水平，更應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)財會人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調(diào)節(jié)利潤的需要，房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)問題較突出，成本結(jié)轉(zhuǎn)隨意性大，甚至有個別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進(jìn)行估轉(zhuǎn)成本，造成房地產(chǎn)銷售成本嚴(yán)重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結(jié)轉(zhuǎn)不正確的主要幾種情況列舉如下：

由于建設(shè)周期長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，以達(dá)到少轉(zhuǎn)開發(fā)成本的目的。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉(zhuǎn)成本，往往以工程價款未結(jié)算為由將預(yù)付賬款長期掛賬。

對于較大的分多期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其配套設(shè)施一般會在后期開發(fā)建設(shè)，審計中應(yīng)索取企業(yè)的配套設(shè)施預(yù)算資料，關(guān)注其配套成本是否預(yù)計并結(jié)轉(zhuǎn)。

出于減少應(yīng)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司往往會通過虛開建筑發(fā)票而虛列成本，即通過“真票假業(yè)務(wù)”的列賬增加開發(fā)成本以達(dá)到偷逃稅款的目的。

三、稅收問題

稅收是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，且由于房地產(chǎn)業(yè)稅收的政策性強(qiáng)，涉及稅種多且復(fù)雜，所以也是我們對其進(jìn)行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關(guān)注以下幾點：

(一)是否存在隱匿收入行為

房地產(chǎn)企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產(chǎn)其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。

(二)是否存在虛開建筑發(fā)票虛列成本問題

虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務(wù)的情況下，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營業(yè)稅或者手續(xù)費(fèi)，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務(wù)”偷稅行為。

(三)是否存在未按規(guī)定預(yù)繳和匯算清繳土地增值稅問題

欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項目不按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。

(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅

根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時，應(yīng)按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關(guān)稅金。實際審計中，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做賬務(wù)處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認(rèn)銷售收入，不申報納稅。

(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況

印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應(yīng)按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據(jù)是合同的承包金額或工程標(biāo)的； 二是對房地產(chǎn)（預(yù)售）銷售收入，則是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，如果按照實際盈利進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將面臨需補(bǔ)繳巨額的稅款，為達(dá)到少繳或不繳稅款的目的，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在主動進(jìn)行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關(guān)稅務(wù)主管部門清繳力度不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)中已完工項目長期不進(jìn)行匯算清繳現(xiàn)象極為普遍。

針對以上房地產(chǎn)行業(yè)會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的一點是會計師事務(wù)所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營和財務(wù)管理、熟悉相關(guān)的稅收法規(guī)以及具有一定房地產(chǎn)業(yè)審計經(jīng)驗的注冊會計師，運(yùn)用更完善更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲嫵绦蚝蛯徲嫹椒ǎ瑢徲嬶L(fēng)險降到最低。

參考文獻(xiàn)：

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險控制

我國的城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的投入資金大且周期性長，面臨著諸多風(fēng)險，尤其是財務(wù)風(fēng)險，再加之國家的宏觀調(diào)控政策也限制著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為了降低和控制各項風(fēng)險，我們急需找出相應(yīng)的解決方法來提高抵御風(fēng)險的能力。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算比較滯后于市場經(jīng)濟(jì)，很難與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相匹配，不利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的制度，并且加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改進(jìn)會計核算制度，使會計核算制度契合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算呈現(xiàn)的問題

（一）財務(wù)核算基礎(chǔ)工作薄弱

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時間比較短，管理經(jīng)驗欠缺，尤其是財務(wù)核算的基礎(chǔ)工作非常薄弱。沒有設(shè)立專門的會計核算科目，各房地產(chǎn)企業(yè)僅是根據(jù)新會計準(zhǔn)則的要求自行設(shè)定，影響了財務(wù)指標(biāo)的可比性，導(dǎo)致了企業(yè)會計核算結(jié)果不能被會計報告使用人所理解，另外相關(guān)的工作人員也比較欠缺專業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)會計核算知識。

（二）銷售收入核算相對復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)對其自行開辟的銷售收入在確認(rèn)上比較困難，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件有不同的規(guī)定。有的是按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，有的則是按照《企業(yè)會計制度》和新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)變得極為復(fù)雜。

（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性

房地產(chǎn)的開發(fā)需要經(jīng)過很長的時間，需要經(jīng)過立項、建設(shè)、預(yù)售、銷售、售后等多個階段。房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金很大，而該行業(yè)產(chǎn)品采用預(yù)售制，只要工程沒有通過竣工驗收等未達(dá)到符合確認(rèn)收入的條件，那么產(chǎn)品的銷售收款與銷售收入就不一個時點上，這就造成了投入與產(chǎn)出的不匹配，在會計核算上違背了配比原則。

（四）會計信息風(fēng)險披露不足

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營是一個復(fù)雜的過程，資金投入巨大，且收入回報需經(jīng)過一段漫長的時間，這造成了企業(yè)巨大的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)行業(yè)沒有對房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金施行披露，我國的相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)可以提取質(zhì)量保證金，但是也并沒有對提取質(zhì)量保證金的風(fēng)險施行披露，所以可以看出房地產(chǎn)行業(yè)對提取保證金缺少披露。

二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理與控制要點

（一）落實財務(wù)核算，完善會計報告制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)售周期長，所以我們要明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的核算范圍。按照嚴(yán)格的規(guī)定對企業(yè)自身項目規(guī)模的情況進(jìn)行會計核算，要求企業(yè)建立具體明細(xì)的賬目，并且根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體要求選定核算的對象。目前還沒有專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目，但可以臨時根據(jù)新會計準(zhǔn)則對特殊企業(yè)會計科目的做法，在準(zhǔn)則中增添房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目，然后加快對房地產(chǎn)企業(yè)的會計報告制度的完善工作。

（二）完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

在對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算過程中，加強(qiáng)完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過竣工驗收、房產(chǎn)管理部門出具的面積測繪表、辦理交房手續(xù)、履行了銷售合同中規(guī)定的義務(wù)且價款已收取、成本能夠可靠計量后才滿足確認(rèn)收入的條件。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了預(yù)售房款，這也不能夠作為收入確認(rèn)的條件，但可以根據(jù)相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)為收入確認(rèn)提供依據(jù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入能夠獲得更好的核算。

（三）提高信息披露質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，所以要加強(qiáng)對其風(fēng)險的披露。在風(fēng)險分析中包含抵押擔(dān)保風(fēng)險、土地風(fēng)險、籌資風(fēng)險、工程建設(shè)風(fēng)險等，這些都需要進(jìn)行風(fēng)險的披露。這樣就可以提高房地產(chǎn)行業(yè)的透明度，也有利于對風(fēng)險的防治。要制定和完善對質(zhì)量保證金的風(fēng)險管理制度，也要重視對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流向的披露，增加現(xiàn)金流量信息的有用性。總之要加強(qiáng)對信息、風(fēng)險的披露，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。

（四）建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

首先，制作現(xiàn)金流量表通過現(xiàn)金流量表我們可以了解市場資金供需和環(huán)境的變化，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者做出正確的決策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和標(biāo)準(zhǔn)是不可或缺的，完善的制度有利于企業(yè)控制成本和增加盈利。再次，我們要加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理，提高資金的利用率，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。最后，我們還要特別關(guān)注銀行利率的變化，以尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)。

（五）合理選擇投資組合模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金龐大，有些重大的項目涉及過億的金額。于是選擇合理的投資組合模式對房地產(chǎn)企業(yè)來說是極為重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵循市場規(guī)律和國家的宏觀調(diào)控政策做好各方面的分析；同時也必須做好市場調(diào)研工作，利用不同的物業(yè)類型和不同的地理區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資進(jìn)行多方位的組合，達(dá)到有效降低風(fēng)險的目的。

三、結(jié)束語

為了盡可能的降低和控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，我們急需找出相應(yīng)的解決方法和提高抵御風(fēng)險的能力。同時，盡快建立和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算更加的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第5篇

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用也越來越大。但是房地產(chǎn)市場瞬息萬變，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作也因此面臨諸多問題。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作必須依照現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則，以及市場發(fā)展規(guī)律進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。本文對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題進(jìn)行了研究，并詳細(xì)討論了會計核算問題的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)；會計核算；問題；措施

房地產(chǎn)行業(yè)遵循著自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)當(dāng)中需要投入大量的資金，且開發(fā)過程持續(xù)時間長，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作也與其他行業(yè)存在不同之處。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在市場當(dāng)中的發(fā)展變化，致使會計核算工作存在一些不足，這種情況也會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中怎樣依照市場環(huán)境及自身發(fā)展特點，及時調(diào)整會計核算工作，是房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題。

一、房地產(chǎn)會計核算存在的主要問題

(一)會計科目設(shè)置不合理

就目前的會計科目設(shè)置來看，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算科目設(shè)置缺乏合理性。因為從會計核算制度以及新的會計核算準(zhǔn)則來看，其中涉及到很多會計核算標(biāo)準(zhǔn)，但是沒有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算準(zhǔn)則。這個問題將會對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算標(biāo)準(zhǔn)造成影響。在這種情況下，各個房地產(chǎn)企業(yè)只能按照自身的發(fā)展情況制定合理的會計核算標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算科目設(shè)置缺乏統(tǒng)一性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期也比較長，這對于未來的項目分析也會造成不利影響。

(二)會計信息缺乏透明度

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般就是指，在房地產(chǎn)財務(wù)狀況出現(xiàn)問題時，使房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入以及盈利等無法收回的情況。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運(yùn)作當(dāng)中會面臨很多風(fēng)險，這些風(fēng)險有的來自于政策變化方面，有的則來自于市場和土地等方面，所以，要確保準(zhǔn)確的會計核算，房地產(chǎn)企業(yè)就要針對其面臨的風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險披露，為會計核算工作提供參考。如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過程中不能夠?qū)ψ陨砻媾R的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確評估，且沒有適時地將所面臨的風(fēng)險對會計核算的相關(guān)部門或工作人員進(jìn)行信息共享，增加其透明度，那么最終的會計核算結(jié)果就會因此大打折扣，失去其應(yīng)有的準(zhǔn)確性和實際價值。

(三)成本與售價不匹配

房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作過程中會面臨開發(fā)周期長，結(jié)算時間晚等情況，這些情況會導(dǎo)致企業(yè)在完成預(yù)售時也無法確認(rèn)收入。而依照收入進(jìn)行的會計核算工作也就不能有效推進(jìn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項目來說，其成本一般就是指建設(shè)的總投入。但是在具體的銷售過程中，售價會依照不同的結(jié)構(gòu)戶型，以及不同的樓層執(zhí)行不同的售價規(guī)則。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入和后期的售價無法真正實現(xiàn)良好的配比。

二、房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)措施

(一)合理設(shè)置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行有效的會計核算工作，就必須完善會計科目的設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照新的會計準(zhǔn)則和制度設(shè)定符合自身發(fā)展情況的會計科目。比如房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中進(jìn)行的資金投入，就屬于開發(fā)成本費(fèi)用；還有間接費(fèi)用，這些費(fèi)用就是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的中間環(huán)節(jié)所消耗的費(fèi)用，這些費(fèi)用對于最終的產(chǎn)品建設(shè)及銷售都有重要意義，因此也是不容忽略的，必須設(shè)置相應(yīng)的會計科目。總體來說，雖然沒有統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算準(zhǔn)則，但是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置會計科目時應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)自身的發(fā)展情況，以及項目開發(fā)程度，再結(jié)合相關(guān)的會計核算準(zhǔn)則來選擇合理的會計核算制度，盡可能設(shè)置出符合項目實際的會計核算科目。

(二)增加會計信息透明度

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在此過程中面臨諸多變數(shù)，因此也存在很多風(fēng)險。為使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作能夠準(zhǔn)確進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加會計信息的透明度，針對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運(yùn)行過程中所面臨的各種問題信息對會計核算部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行適時披露。以增加會計核算的準(zhǔn)確率，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和決策提供指導(dǎo)。如土地的儲備情況直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展前景，所以，土地的儲備信息也應(yīng)當(dāng)對會計核算保持透明。此外還要加強(qiáng)對企業(yè)資金流動情況的披露，資金流動關(guān)系到企業(yè)的收支平衡以及企業(yè)的運(yùn)作情況，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對會計核算提供企業(yè)的資金流動信息。企業(yè)還要將其面臨的運(yùn)作風(fēng)險對會計核算保持相應(yīng)的透明度，這樣利于會計核算工作的準(zhǔn)確性。

(三)收入確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算當(dāng)中需要對收入進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)，而房地產(chǎn)企業(yè)收入必須符合相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及法律標(biāo)準(zhǔn)。如依照相關(guān)的法律規(guī)定，如果以出讓的方式取得土地使用權(quán)，但是卻沒有按照約定支付土地出讓金，且沒有領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的企業(yè)就沒有銷售房地產(chǎn)商品的資格。在實際的房地產(chǎn)銷售當(dāng)中，其銷售模式比較復(fù)雜，遵循的標(biāo)準(zhǔn)也不完全相同。在進(jìn)行房地產(chǎn)商品的銷售當(dāng)中，如果只是簽訂了預(yù)售合同則并不能認(rèn)定是取得了收入的依據(jù)，只有簽訂了正式的銷售合同才具有了法律效力，這樣才能作為房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)。所以，在確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)收入的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具備法律效力的相關(guān)合同或證書的具體內(nèi)容來確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況，并基于此進(jìn)行會計核算，這樣才能確保會計核算工作的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)水平的提高密切相關(guān)，就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作依然存在很多問題，需要企業(yè)依照自身的發(fā)展情況進(jìn)行有效解決。新的會計準(zhǔn)則也對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作提出了更高的要求，所以，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀繼續(xù)完善會計核算工作，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康發(fā)展。

作者：高建萍 單位：人民66296部隊

參考文獻(xiàn)：

第6篇

關(guān)鍵詞：建筑工程 房地產(chǎn) 建安企業(yè) 稅收征管

我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展我為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。由于建筑安裝企業(yè)存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規(guī)日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經(jīng)濟(jì)的競爭環(huán)境中，如何通過稅務(wù)籌劃，達(dá)到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業(yè)面前的一道難題。部分企業(yè)使用違法違規(guī)的手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，因此，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管。

一、我國建安企業(yè)稅收征管存在的問題

受到金融危機(jī)的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強(qiáng)勢發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的企業(yè)所得稅征收卻十分困難，在各行業(yè)稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機(jī)的形勢下引導(dǎo)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，依法進(jìn)行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產(chǎn)與建安企業(yè)在稅收征管中存在的問題如下：

（一）隱瞞預(yù)售收入

部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將預(yù)售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應(yīng)。不僅如此，部分企業(yè)私下制作憑證，預(yù)售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預(yù)售收入，企圖逃脫所得稅。

（二）隱瞞銷售收入

由于 目前的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢處于低迷狀態(tài)，各地的房地產(chǎn)銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導(dǎo)致銷售收入的減少。在經(jīng)濟(jì)勢頭較差的情況下，部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。

（三）混淆應(yīng)稅收入

部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應(yīng)稅收入，不主動向稅務(wù)部門申報。如果被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，再確認(rèn)聯(lián)系。

（四）屬地納稅意識低

建安企業(yè)的流動性較強(qiáng)，由于部分注冊的企業(yè)實際施工地址與注冊地址并不一致，多數(shù)企業(yè)的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)及建安企業(yè)實施稅收征管的意義

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的房地產(chǎn)以及建安行業(yè)得到了快速的發(fā)展，與此同時，房地產(chǎn)的行業(yè)稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的稅收已經(jīng)成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。

自從新的《營業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實施以來，關(guān)于預(yù)收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)中關(guān)于預(yù)收款項以及自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關(guān)業(yè)務(wù)處理中，應(yīng)該保持高度的重視。在此基礎(chǔ)上，深入研究探析我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題，提出進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管的政策與措施，有著至關(guān)重要的意義。

（一）深入探析房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素

房地產(chǎn)業(yè)和建安企業(yè)歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經(jīng)濟(jì)因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。

（二）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策

隨著我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產(chǎn)行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的突出位置日益顯現(xiàn)。通過對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收政策有著重要的意義。

（三）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業(yè)稅負(fù)分析

稅收負(fù)擔(dān)作為納稅人繳納的稅款占營業(yè)收入的比重，在同同一行業(yè)中，數(shù)值相差不大。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過開展同行業(yè)的稅負(fù)分析研究，根據(jù)各個地區(qū)的不同情況，確定出房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)，根據(jù)稅負(fù)企業(yè)進(jìn)行納稅評估，開展監(jiān)督活動，有利于提高稅收的征管水平。

（四）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度

通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)之后，可以從稅務(wù)機(jī)關(guān)的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負(fù)擔(dān)情況，考核稅收征管力度，不斷改進(jìn)稅收征管的措施方法，進(jìn)一步提高稅收征管的水平。

（五）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預(yù)警機(jī)制

由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用日益體現(xiàn)出來。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)研究探討房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的問題，對房地產(chǎn)及建安企業(yè)與稅收有關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，有利于稅收機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入的變化情況，對于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)控、避免稅收漏洞、建立稅收預(yù)警機(jī)制、促進(jìn)稅收征管水平有著積極的意義。

強(qiáng)化房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業(yè)稅負(fù)分析，考核評價稅收征管力度，建立相應(yīng)的稅收預(yù)警機(jī)制，對于促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)；凈利潤；現(xiàn)金流

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-02

實施營改增之后，所有企業(yè)新增的不動產(chǎn)所含增值稅進(jìn)項稅額都被納入抵扣環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)交易更加活躍，能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的房源積壓問題。與此同時，也實現(xiàn)了消費(fèi)型增值稅制度，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)投資，使其更具經(jīng)營活力，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。2016年5月1日，在全國范圍內(nèi)推行營改增之后，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅情況進(jìn)行有效控制，也實現(xiàn)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使我國房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理發(fā)生了較大的變化。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅率分析

房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋的內(nèi)容比較多，包括建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、銷售業(yè)等，對其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長起著間接推動作用。而建筑安裝成本稅額在房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進(jìn)項稅額中的占比很大，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。

實施營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)適用增值一般計稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產(chǎn)行業(yè)成本中的占比很大，可在征稅過程中增加可抵扣進(jìn)項稅額，故而，如將房地產(chǎn)行業(yè)稅率設(shè)定為6%，相對較低。實施營改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)中的不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征收比為5%。實施營改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會增加房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，不利于其發(fā)展。國家依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)具體情況及現(xiàn)行稅收制度，在實施營改增之后，將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率確定為11%。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實施營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)不再繳納營業(yè)稅，而是改繳增值稅，稅負(fù)也較之前有所不同。

1.構(gòu)建模型

推行營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨增值稅發(fā)票獲取難度較大的問題。以某房地產(chǎn)項目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應(yīng)，供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人、個體戶或農(nóng)民，增值稅專用票獲取難度大，無法實現(xiàn)進(jìn)項稅額抵扣。

我國營業(yè)稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產(chǎn)行業(yè)無法在短時間內(nèi)實現(xiàn)全面的進(jìn)項稅額抵扣。經(jīng)歷一定的發(fā)展周期之后，可獲取增值稅進(jìn)項可抵扣稅額憑證[1]。

2.測算和分析稅負(fù)變化

實施營改增政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)有所改變。分析典型性的房地產(chǎn)企業(yè)，假定11%增值稅稅率進(jìn)項稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據(jù)[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應(yīng)稅收入和營業(yè)成本），對企業(yè)增值稅額進(jìn)行計算，對比計算結(jié)果與該年度同等收入規(guī)模營業(yè)稅額。結(jié)果表明，實施營改增之后，增值稅稅率和進(jìn)項可抵扣稅額是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)主要影響指標(biāo)。而該背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅進(jìn)項稅率相同。如果企業(yè)能夠獲得更多的進(jìn)項稅可抵扣稅額，就能減小其稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進(jìn)項可抵扣稅額，營業(yè)成本和營業(yè)收入之比超過44.64%，可減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

我國營改增發(fā)展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能全面實現(xiàn)進(jìn)項可抵扣稅額，違背了營改增實施初衷。國家要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實際情況，加大營改增政策的推行力度，使進(jìn)項稅額可抵扣率達(dá)到100%[2]。

三、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響

營改增實施之前，分別將房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)成本假定為S1和C1，銷項稅率和上游行業(yè)增值稅稅率分別用B1和B2表示，進(jìn)項可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤進(jìn)行計算：營業(yè)收入是S1（1+B1），營業(yè)成本是C1-C1×B2×N，營改增之前的營業(yè)稅金及附加減去營業(yè)稅額，即可得出營業(yè)稅金及附加，營業(yè)總成本則包含營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失。營業(yè)收入減去總成本、營業(yè)外支出、所得稅費(fèi)用，再加上其他經(jīng)營收益和營業(yè)外收入，即可得出凈利潤。

實施營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)及上游行業(yè)的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進(jìn)項稅額，即可增加企業(yè)凈利潤。故而，在房地產(chǎn)行業(yè)實行營改增，不僅能夠使其進(jìn)行有效融資，而且能夠增加房地產(chǎn)行業(yè)利潤，為其開拓廣闊的市場發(fā)展空間。外部市場環(huán)境因素和稅收政策等，都會對房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤產(chǎn)生影響。實施營改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進(jìn)項可抵扣稅額比例也無法滿足要求，未來一段時間房地產(chǎn)企業(yè)利潤會有所下降。要依自身實際情況，對凈利潤變化趨勢進(jìn)行明確認(rèn)識和界定，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，實現(xiàn)其發(fā)展[3]。

四、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

當(dāng)前市場環(huán)境下，傳統(tǒng)會計管理模式已經(jīng)不具備適用性，也無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理要求。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作及發(fā)展中涉及到的資金比較多，實施營改增會影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量具有明確的概念界定，它主要由經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、投資活動現(xiàn)金流量和籌資活動現(xiàn)金流量三個方面的內(nèi)容構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額減去稅負(fù)變化，即可得出現(xiàn)金流量。經(jīng)計算可明確，實施營改增之后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量。具體而言，銷售商品提供勞務(wù)的收入增加，營業(yè)稅和增值稅會對各項稅費(fèi)產(chǎn)生影響，且該變化過程存在不確定性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量增加的實現(xiàn)條件是增值稅稅率和上游行業(yè)增值稅稅率都是11%，全面實現(xiàn)進(jìn)行可抵扣稅額。與此同時，也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，使其利潤空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進(jìn)項抵扣鏈條仍然不夠完整，無法全面實現(xiàn)進(jìn)項抵扣額。政府和相關(guān)部門要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況，加大營改增全面推行力度，使該行業(yè)稅收制度不斷完善，實現(xiàn)營改增目標(biāo)[4]。

五、房地產(chǎn)企業(yè)營改增建議

在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后，增值額要計算繳納增值稅，并依據(jù)增值額計算繳納土地增值稅。這兩項稅種存在性質(zhì)上的差別，但是計算依據(jù)都是增值額。由于增值額計算中，采取的計算方法不同，很容易出現(xiàn)誤差。當(dāng)前，土地增值稅實施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關(guān)部門可依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中極具適用性[5]。

六、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增，需要考量的專業(yè)要素比較多。政府和相關(guān)部門要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景及營改增要求，對營改增稅率和實施過程進(jìn)行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，為其開拓廣闊的市場發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫作林.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015，（31）：47-49.

[2]鐘順東，陳燕寧.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響分析[J].中國管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐紅英.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤及現(xiàn)金流的影響分析[J].新經(jīng)濟(jì)，2016，（18）：71.

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；利潤率；對比

近幾年來，在全國城鎮(zhèn)特別是大中城市房價持續(xù)高漲的過程中，關(guān)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是否過高的爭論非常激烈。正確認(rèn)識該問題，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場形勢、樹立科學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提，因此該問題的研究十分重要。

從討論我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高低的現(xiàn)有文獻(xiàn)來看，許多研究者的切入角度過于單一，因此其論證不夠嚴(yán)密，觀點不夠全面，說服力不強(qiáng)。為了加深對房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平的理解，本文將從多個角度審視該問題。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際利潤率水平

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率，不是2005年國家統(tǒng)計局公布的7%，也不是某些房地產(chǎn)開發(fā)商一直聲稱的10%左右。財政部的抽樣調(diào)查顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達(dá)26.79%。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另據(jù)2005年市物價局測算，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率為50%，利潤率最高的超過90%。統(tǒng)計表明，南京房地產(chǎn)開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個買房家庭賺取）16萬元，北京房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均每兩天的利潤就能打造一個億萬富翁。

新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上海“申江名園”前期工程的房價為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預(yù)期價格是7000―8000元/平方米，而實際售價漲至17000―18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價格高達(dá)30000元/平方米，是最初開發(fā)商預(yù)期價格的兩倍。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率與國內(nèi)其它行業(yè)的對比

據(jù)統(tǒng)計，在我國，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤率低于10%，集中于7%―8%這一區(qū)間。前新希望集團(tuán)董事長劉永好曾經(jīng)感慨：做一年房地產(chǎn)的收益超過做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。還有企業(yè)家笑稱，做房地產(chǎn)比販毒還賺錢。

我國涉足房地產(chǎn)的企業(yè)家在各種財富排行榜中占據(jù)突出地位（名次靠前、比例大），從側(cè)面說明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)。

從“胡潤百富榜”來看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地產(chǎn)，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地產(chǎn)，占48%；進(jìn)入2006年前10名的4位廣東籍富豪，均以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)。

從“福布斯2006中國富豪榜”來看，前10名中有3位專營房地產(chǎn)（其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿(mào)集團(tuán)的許榮茂），有1位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)，有1位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)（不含公司總部在香港的榮智健家族，實際上中信泰富集團(tuán)是從事多元化經(jīng)營，不過兼營房地產(chǎn)的規(guī)模小），涉足房地產(chǎn)的富豪共占50%；前50名中有10位專營房地產(chǎn)，有4位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)（其中有1位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實業(yè)的張松橋），有6位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占40%；前100名中有17位專營房地產(chǎn)，有12位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)（其中有2位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實業(yè)的張松橋、百仕達(dá)控股的歐亞平），有14位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占43%。由此可見，如果將許榮茂視為內(nèi)地富豪，那么內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商在“福布斯2006中國富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分別為50%、38%、41%。

近年來，其它行業(yè)的資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，其它行業(yè)的部分企業(yè)介入甚至直接轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，這種局面是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)的又一明證。許多與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)聯(lián)的企業(yè)，如國內(nèi)商業(yè)企業(yè)、外貿(mào)公司、家電企業(yè)甚至高科技企業(yè)，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。就連某些在國內(nèi)享有盛名、在國際上也有較高知名度的高新技術(shù)企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL，也開始兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。以致有人憂心忡忡地發(fā)問：下一個涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的高新技術(shù)龍頭企業(yè)是誰？是中興還是華為？2003年初的統(tǒng)計顯示，有300多家國內(nèi)上市公司介入了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時上市公司總數(shù)的25%以上。經(jīng)過四年多的房地產(chǎn)業(yè)“大發(fā)展”，估計這個比例已經(jīng)大幅度攀升。

三、中外房地產(chǎn)投資利潤率的對比

將我國房地產(chǎn)投資的利潤率與同期其它國家（地區(qū)）最高的房地產(chǎn)投資利潤率進(jìn)行對比，可以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在全世界的地位。

2005年德國房地產(chǎn)是美英等國資本關(guān)注的焦點之一。該年度外國資本對德國房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到264億美元，占德國全國房地產(chǎn)投資總額的62%，是2004年的兩倍。投資者包括一些國際知名的大公司，如紐約的開布陸斯資本管理公司和高盛集團(tuán)（買下了柏林市政府4%的住宅股票），英國私有資產(chǎn)事務(wù)所特拉資本伙伴有限公司（兼并了德國最大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括其持有的14萬個單位住宅）。歐美房地產(chǎn)投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資的話，投資者的預(yù)期回報率在7%以上。由此推算，2005年對紐約和倫敦、德國房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報率，僅為同期中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。

四、中外房地產(chǎn)界人士年薪及其增幅的對比

房地產(chǎn)界人士的年薪及其增長幅度，與房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率有著比較直接的聯(lián)系，在一定程度上是后者的反映。一般來說，在一定時期內(nèi)，如果一國房地產(chǎn)從業(yè)人員的年薪越高、增幅越大，那么該國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越高、增幅越大。

2006年下半年，由英國皇家特許測量師學(xué)會（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）與人力資源顧問公司Macdonald & Company聯(lián)合進(jìn)行了首次亞洲薪酬調(diào)查。該調(diào)查在2006年8―9月以網(wǎng)上問卷調(diào)查的形式進(jìn)行，訪問了769名來自亞洲區(qū)內(nèi)主要區(qū)域（如中國內(nèi)地、香港、澳門和馬來西亞、新加坡、菲律賓、韓國、越南、印尼等地）的房地產(chǎn)界人士。

調(diào)查結(jié)果顯示，亞洲區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員的平均年薪為7.07萬美元；其中，中國內(nèi)地的平均年薪為7.72萬美元（約合人民幣62萬元），僅次于香港。報告稱，57%的受訪者表示過去一年的薪酬曾經(jīng)獲得調(diào)整，其平均增幅為7.9%；其中，中國內(nèi)地該項目的平均增幅最高，達(dá)13.8%，分別為香港、馬來西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數(shù)據(jù)間接表明，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率位居亞洲前列。

五、我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度

行業(yè)的壟斷程度與利潤率存在著密切的聯(lián)系。一個行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤及利潤的數(shù)量越大。已有一些學(xué)者運(yùn)用數(shù)理分析方法量化了房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度，其中關(guān)于該行業(yè)勒納指數(shù)（Lerner Index）的研究成果相當(dāng)豐富。

勒納指數(shù)又稱價格標(biāo)高程度（mark-up），是壟斷價格超出邊際成本的部分與壟斷價格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤的邊際量，因此是衡量市場壟斷程度的重要指標(biāo)。勒納指數(shù)越小，那么市場競爭越充分，壟斷程度越低。

根據(jù)1996～2002年北京市的有關(guān)數(shù)據(jù)測算，該市房地產(chǎn)行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在0.6以上。2004年的一份研究顯示，近年來我國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)均在0.4以上。基于1999～2003年我國各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)推算，各地房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)位于0.4968―0.8467這一區(qū)間。這些研究成果均表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度相當(dāng)高，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的邊際成本。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤中包含著很大比例的壟斷利潤。

六、我國房價畸高的程度

在壟斷程度較高的房市上，房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本的因素對行業(yè)利潤率的影響很小，行業(yè)的高利潤率基本上源于高房價。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)問題的核心是住房問題，衡量住房價格合理性的國際通用標(biāo)準(zhǔn)包括房價收入比、貸款月供收入比（住房貸款申領(lǐng)人的月還款金額與月收入之比）、售價租金比（租售比）等，可以從這幾個方面逐一分析我國的房價。

關(guān)于房價收入比，聯(lián)合國人居中心規(guī)定的上限是3∶1，世界銀行規(guī)定的上限是5∶1。根據(jù)聯(lián)合國、世界銀行的定義，房價收入比是指在一定區(qū)域的市場中，按套計算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值與居民家庭收入的中值之比。在實際中，為便于計算，通常用平均值替代中值。在部分發(fā)達(dá)國家，房價與人均可支配收入之比分別為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，日本11.07。據(jù)國家統(tǒng)計局公報，2006年5月全國城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果購買一套90平方米的新房（當(dāng)前新房市場上大戶型過多；在建設(shè)部提出的“康居”指標(biāo)中，人均住房面積為30平方米），那么住房的總價約28.8萬元。因此，目前全國城鎮(zhèn)房價與人均可支配收入之比為24.01，房價與家庭可支配收入之比約為8。2006年第三季度的統(tǒng)計顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房價與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。

關(guān)于房貸月供收入比，國際公認(rèn)的警戒線是1/3。根據(jù)2006年上半年央行的報告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比為35%；其中，上海、北京的數(shù)據(jù)分別為45%、42%，接近銀監(jiān)會規(guī)定的警戒線（50%）。

關(guān)于售價租金比，國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的上限為300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售價租金比就分別高達(dá)300、360、470。在這三個城市的購房投資中，收回成本的時間分別為25年、30年和40年。即使不考慮長期利率風(fēng)險，該比例也嚴(yán)重偏離了投資價值，處于高危水平。而在數(shù)年以前，某些城市就出現(xiàn)了房價絕對值大幅度上漲、房租絕對值下降的局面。例如，從1998年到2004年，青島的房價上漲50%以上，而房租下降7%。又如，從2002年起，上海的房價與房租呈逆向變動。2004年初萬國大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。

由此可見，無論用哪一種國際標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國的房價都處于嚴(yán)重畸高狀態(tài)。這間接說明我國房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常水平的利潤。

綜上所述，從各個角度的分析均表明，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率屬于過高水平，大大超前于我國的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民眾的實際消費(fèi)水平。而造成這種局面的主要原因，是我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著較高程度的壟斷。

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第9篇

Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；鋼鐵消費(fèi)量；影響因素；預(yù)測

Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0018-04

0 引言

2011年中國粗鋼的表觀消費(fèi)量已經(jīng)超過了6.6億噸，其中房地產(chǎn)行業(yè)直接消耗的粗鋼占比41%，另外基礎(chǔ)設(shè)施用鋼中有相當(dāng)一部分是用來給房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)相關(guān)的配套的設(shè)施，綜合起來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接消耗的鋼材占到了全年粗鋼表觀消費(fèi)量的半壁江山。因此，房地產(chǎn)行業(yè)形勢的發(fā)展在很大程度上決定了中國鋼鐵行業(yè)的發(fā)展。對于中國鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈，從上游鐵礦石、到中游的冶煉壓延，下游鋼鐵制品業(yè)等企業(yè)對于未來的發(fā)展更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的走勢。本文以人口增長和人均住房面積增長作為預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)鋼材消費(fèi)的自變量，結(jié)合中國房地產(chǎn)面積用鋼單耗的變化，以經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為前提進(jìn)行預(yù)測。

1 2005～2011房地產(chǎn)用鋼分析

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼規(guī)律分析

房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量從2005年近1.1億噸增長到2011年的2.71億噸，6年間增長了2.45倍，年復(fù)合增長16.32%；同時，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占總的鋼材消費(fèi)量比重從42.46%下降到37.43%，從歷史運(yùn)行軌跡上看，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占鋼材總消費(fèi)量比重雖有反復(fù)（2004年到2011年這八年間基本圍繞著40%的水平小幅波動）但占比逐漸降低的趨勢是確定（圖1，圖2）。

增速情況，房地產(chǎn)用鋼的增速波動明顯，主要還是受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的影響，2008年受“次貸危機(jī)”導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，房地產(chǎn)用鋼量增速跌至歷史最低的7%，之后我國經(jīng)濟(jì)刺激計劃出臺，需求急劇釋放，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速大幅回升，至2010年房地產(chǎn)用鋼增速達(dá)25%（圖1）。2009年房地產(chǎn)市場空前繁榮，尤其是住房的投資需求快速放大，而住房供給無法快速釋放，致使住房價格不斷攀高，積累的泡沫也越來越大。2010年中央政府實施史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，限售、限購、限貸政策陸續(xù)出臺，2011年底，樓價上漲勢頭得到遏制，隨后受樓市調(diào)控影響，房地產(chǎn)用鋼增速大幅回落。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼影響因素分析

微觀上，決定現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)用鋼的是房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自住和投資性需求的釋放，供求格局表現(xiàn)為供給側(cè)的變化決定著市場的規(guī)模和行業(yè)的發(fā)展。

以竣工面積和銷售面積來反映房地產(chǎn)市場現(xiàn)時的供需格局可以很明顯看出，2005年以后，無論是年竣工面積總量還是竣工面積增速均低于銷售面積，這表示房地產(chǎn)市場規(guī)模是由供給側(cè)決定的（圖3）。

從房地產(chǎn)行業(yè)的需求因素分析，大致可以分為：收入，人口結(jié)構(gòu)以及對房價的預(yù)期等因素。首先，經(jīng)濟(jì)學(xué)上，收入尤其是居民收入決定一切消費(fèi)和購買力。一般來說，居民收入與房地產(chǎn)需求存在正相關(guān)關(guān)系，即居民收入水平與房地產(chǎn)消費(fèi)需求呈同方向變動。根據(jù)2000年到2010年國家統(tǒng)計局的城鄉(xiāng)人均收入為自變量、人均住房面積保有量為因變量進(jìn)行擬合，可以看出二者之間的線性關(guān)系良好（圖4）。

其次，人口結(jié)構(gòu)對于住房的需求也有較大的影響。其中，城鄉(xiāng)居民家庭戶數(shù)、平均每戶家庭人口、人口的自然增長率等指標(biāo)與住房需求的變化關(guān)系密切。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著的變化，農(nóng)村人口及占總?cè)丝诒戎夭粩嘟档停c之相對的是城鎮(zhèn)人口的上升及占總?cè)丝诒戎氐奶岣摺Ｅc此同時，無論是農(nóng)村家庭還是城鎮(zhèn)家庭，平均每戶家庭人口都在下降（圖5）。再加上，人口的自然增長率已經(jīng)由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到僅為4.79%，人口增長率已經(jīng)下降到較低水平（圖6）。其中城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增加、人口自然增長率即總?cè)丝诘脑鲩L、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地產(chǎn)消費(fèi)、而農(nóng)村家庭戶數(shù)的減少、城鄉(xiāng)居民平均每戶人口的下降等對房地產(chǎn)消費(fèi)有抑制作用。因為各項指標(biāo)之間的相互影響，故考察城鄉(xiāng)家庭擁有的住房面積保有總量作為人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響的主要指標(biāo)，公式為：人均住宅面積×平均每戶家庭人口×家庭戶數(shù)。

結(jié)合目前我國人口分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，我們認(rèn)為城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的存在依然是未來十年中國經(jīng)濟(jì)的一個重要特點，推衍到房地產(chǎn)行業(yè)，則需要考慮城鎮(zhèn)化率、城市的擴(kuò)展，人口的流動以及商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)遷移分布等。

從經(jīng)濟(jì)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r來說，東部沿海以及城鎮(zhèn)依然會是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和熱點地區(qū)，雖然中部和西部的經(jīng)濟(jì)崛起會縮小區(qū)域間的差距，但是人口的主要流動方向依然是向城市和東部轉(zhuǎn)移，按照國家發(fā)改委公布的2010年和2011年全國城鎮(zhèn)化率47%和48.3%推算，以現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化速率，預(yù)計到2020年我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，那么屆時，即使僅按一戶一套住房計算，城鎮(zhèn)居民住宅的保有量也將大幅超越農(nóng)村居民住宅保有量。我國龐大的流動人口數(shù)量也應(yīng)當(dāng)成為考慮房地產(chǎn)需求的重要因素，依照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，近兩年來，我國人戶分離人口、流動人口的比重呈小幅上升的趨勢，正常情況下，人口分離人口或者流動人口所帶來的需求至少是每戶兩套住房（表1）。同樣，人口的流動、城鎮(zhèn)化率的提高將導(dǎo)致城市規(guī)模的擴(kuò)張，反映在行政區(qū)劃上就是縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級區(qū)劃減少，市及市轄區(qū)的增長。伴隨著行政區(qū)劃的變化、市區(qū)面積的擴(kuò)張，人口密度的提高，市轄區(qū)至少需要配套一到兩個成規(guī)模的商業(yè)中心，此時，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)數(shù)量將增長（表2）。同時，地級市原有的工業(yè)中心將會外移且按照產(chǎn)業(yè)布局重新進(jìn)行規(guī)劃，那么因為舊有的工業(yè)用房的拆除以及新的工業(yè)用房的建設(shè)帶來的新增房地產(chǎn)需求將帶動鋼材消費(fèi)。

最后，隨著近年來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)體系的確立以及金融市場的改革完善，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)配置的一種途徑，其投資品屬性表現(xiàn)的越來越明顯，房地產(chǎn)的投資功能也越來越為人們所關(guān)注，其價格也水漲船高。對于一般消費(fèi)品來說，該商品的自身價格與消費(fèi)需求是呈反向變動關(guān)系，即該商品的價格上漲時會抑制消費(fèi)需求，反之亦然。但是投資品的價格上漲或者潛在購買者預(yù)期該商品的價格未來會上漲時，反而會促進(jìn)對投資品的消費(fèi)需求。房地產(chǎn)作為居民重要的資產(chǎn)配置形式，其資產(chǎn)溢價成為居民勞動收入外的重要財產(chǎn)收入來源之一。2009年以來的房價上漲，房地產(chǎn)的投資品屬性就表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈（圖7）。并且，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張期時，再輔以相對寬松的貨幣政策，例如針對個人住房貸款及監(jiān)管寬松時，利用金融桿杠進(jìn)行房地產(chǎn)投資也會大幅促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)。

從房地產(chǎn)行業(yè)的各項運(yùn)行指標(biāo)來分析，與房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速同步性最好的是新開工面積增速這項指標(biāo)，這與房地產(chǎn)行業(yè)自身運(yùn)行特點有著密切的聯(lián)系。一般來說，一項房地產(chǎn)項目在開工前進(jìn)行一定的物資儲備，但由于新項目開工之初以土石方施工為主，鋼材用量低，因此新項目開工前的鋼材采購量少。隨著前期土石方工程的完成（土石方施工時間占整個項目施工時間相對較短），項目開工之后為后續(xù)工程的順利進(jìn)度提供充足的物資保障，這時鋼材的采購量和儲備量逐漸增加。因此，新開工面積的增速與房地產(chǎn)用鋼增速有最好的契合度（圖8）。

宏觀上，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)影響較大。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，房地產(chǎn)開發(fā)的固定資產(chǎn)投資完成額占到全社會固定資產(chǎn)投資完成額的兩成，占第二產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資完成額的一半左右，如果再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動，房地產(chǎn)行業(yè)成為名副其實的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)（圖9）。

將國房景氣指數(shù)、宏觀經(jīng)濟(jì)波動、宏觀經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合可以看出，在現(xiàn)今，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量依然是投資的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策對房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行有著深遠(yuǎn)的影響。就最近幾年來看，2005年的宏觀調(diào)控以及后續(xù)的國八條、新國八條拉開了樓市調(diào)控的序幕，樓市陷入低迷。2007年“次貸危機(jī)”的爆發(fā)又使得樓市陷入蕭條；隨后的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃助推樓市；2009年下半年房價的快速上漲招致了新一輪的調(diào)控，樓市再次跌入谷底（圖10）。

2 預(yù)測方法

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼測算思路

房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量計算相較于其他行業(yè)復(fù)雜，利用了房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額、PPI以及單耗之間相互關(guān)系來進(jìn)行推測，公式為：用鋼量=單耗*城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額。其中，房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額為剔除了價格因素后，實際發(fā)生的固定資產(chǎn)投資完成額，調(diào)整的方式是：當(dāng)年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成額/當(dāng)年P(guān)PI。用鋼單耗表示為，每單位實際發(fā)生的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額所需的用鋼量，利用1998年至2010年用鋼單耗數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得出2011年至2020年的單耗數(shù)據(jù)。然后根據(jù)宏觀模型推測出的2012至2020年房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額與用鋼單耗相乘得出2012年至2020年房地產(chǎn)行業(yè)用鋼總量。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量預(yù)測及結(jié)論

首先，在未來宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的假定下，并且在未來的這段時間內(nèi)，投資仍然是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要拉動因素，城鎮(zhèn)化和收入增長是房地產(chǎn)需求增長的主要誘因。城鎮(zhèn)化水平的提升，導(dǎo)致城區(qū)面積的大幅擴(kuò)展、人口密度的提升，將在城市規(guī)劃和建設(shè)中注重商業(yè)中心的配套建設(shè)，而且由于城區(qū)面積的逐步擴(kuò)大，商業(yè)中心的配置數(shù)量將明顯增多，即人口密度的提高表現(xiàn)為對于商業(yè)中心需求的緊迫性，城區(qū)面積的擴(kuò)展意味著為商業(yè)中心配置的地理分布多元化，因此考慮到這兩點，商業(yè)營業(yè)用房的快速增長將成為帶動房地產(chǎn)用鋼增長的重要方面（圖11，圖12）。

對于政策上，假設(shè)未來五到十年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊從緊，同時調(diào)控常態(tài)化，政策維持鼓勵以居住為主導(dǎo)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)投資性需求，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，劇烈波動的可能性較小，因此，我們得出，將來五到十年，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速將大幅下滑，房地產(chǎn)行業(yè)年用鋼量仍繼續(xù)保持正增長，但增速下降，且房地產(chǎn)用鋼占鋼材總消費(fèi)量比重持續(xù)降低。

短期，預(yù)計2012年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速大幅下降，在累積一定壓力后于2013年釋放，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速觸底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并長期保持8%的水平左右。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量將在2019年左右突破3億噸，到2015年左右房地產(chǎn)行業(yè)用鋼增速下降到5%以下，此后長期處在低于5%區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼占年鋼材消費(fèi)量的比重穩(wěn)步下滑，到2020年前后達(dá)到20%左右，自2012年始，占比下降約7個百分點（表3）。

3 結(jié)論

隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，中國居民收入不斷提高，為增進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)提高了基礎(chǔ)。同時，中國持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，中國城鎮(zhèn)人口的數(shù)量和在總?cè)丝谥姓急鹊奶岣摺⒊鞘袇^(qū)域的擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的同時促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)用鋼的增長。另外隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建筑標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼單耗的增加也促進(jìn)了房地產(chǎn)用鋼總量的增長。但是需要注意的是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)地位中的弱化使得房地產(chǎn)行業(yè)用鋼比例逐漸下降。

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