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第1篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理法規(guī) 課程設(shè)計 教學(xué)改革

基金項(xiàng)目：校級重點(diǎn)科研項(xiàng)目“我校重點(diǎn)專業(yè)與特色專業(yè)建設(shè)研究――以物業(yè)管理專業(yè)為例”（項(xiàng)目編號：11-04-A07）；“高等職業(yè)教育核心課程開發(fā)研究――以我校物業(yè)管理專業(yè)核心課程開發(fā)為例”（項(xiàng)目編號：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，在物業(yè)管理專業(yè)的知識體系構(gòu)架中處于重要地位，承擔(dān)著培養(yǎng)學(xué)生法制意識和依法辦事能力的重要任務(wù)[1]，該門課程具有極強(qiáng)的理論性、實(shí)效性和應(yīng)用性。對該課程內(nèi)容的掌握將引導(dǎo)學(xué)生深入專業(yè)體系，有助于學(xué)生全面了解物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)范開展，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。對于非法律專業(yè)的學(xué)生來說，該課程內(nèi)容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規(guī)和政策的應(yīng)用，僅靠聽取教師課堂上對一般理論的講授往往達(dá)不到學(xué)習(xí)目的，所以有必要對課程教學(xué)過程進(jìn)行設(shè)計和改革。

課程特點(diǎn)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程內(nèi)容主要是各種與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在物業(yè)管理活動中的具體應(yīng)用，它以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展為主線，規(guī)范物業(yè)管理各具體業(yè)務(wù)操作的合法邊界。課程知識面極廣，涉及幾十個法律法規(guī)，在表述法律概念的同時又強(qiáng)調(diào)法律的應(yīng)用性。在物業(yè)管理專業(yè)體系中，物業(yè)管理法律法規(guī)的應(yīng)用是貫穿物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終的隱形線索，所以對于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來說，掌握課程內(nèi)容是進(jìn)行規(guī)范的物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作的前提，也是全面理解和掌握業(yè)務(wù)處理的關(guān)鍵所在。

在物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續(xù)課程，比其他核心課程開設(shè)的時間都要早，這個相對前位的核心課程，對于學(xué)生后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，具有極其重要的作用。該課程的設(shè)置與學(xué)習(xí)，對于學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)、掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)會起到非常積極的作用，也會為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。因此，對《物業(yè)管理法規(guī)》課程進(jìn)行設(shè)計與教學(xué)改革，有利于強(qiáng)化物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的法律意識、培養(yǎng)學(xué)生規(guī)范的物業(yè)服務(wù)意識，同時也符合課程的教學(xué)目標(biāo)與要求，課程教學(xué)改革的實(shí)施則可以增強(qiáng)學(xué)生的職業(yè)能力，助力學(xué)生的職業(yè)發(fā)展。

教學(xué)內(nèi)容整合與設(shè)計

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的質(zhì)量會直接影響學(xué)生對物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)務(wù)的認(rèn)識與理解，而課程質(zhì)量會在一定程度上取決于教材質(zhì)量。對于物業(yè)管理專業(yè)教師來說，一般選用何種教材主要是側(cè)重于考慮教材內(nèi)容是否符合專業(yè)教學(xué)計劃、課程教學(xué)目標(biāo)以及實(shí)際應(yīng)用效果。教師普遍希望教材內(nèi)容能夠全面、正確且重點(diǎn)突出，并能關(guān)注物業(yè)管理專業(yè)的新動向、追蹤相關(guān)熱點(diǎn)。但是現(xiàn)有的任何一本《物業(yè)管理法規(guī)》教材都不能說是毫無缺陷的。相關(guān)教材編寫的相對滯后其實(shí)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及法律法規(guī)的頻繁修改相關(guān)。我國物業(yè)管理行業(yè)到目前為止還沒有出臺全國統(tǒng)一的物業(yè)管理法，目前應(yīng)用的諸多法律如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等和物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)的一些法律法規(guī)及政策的約束力相對有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動太快。這就使市面上現(xiàn)有的《物業(yè)管理法規(guī)》教材內(nèi)容很難做到與時俱進(jìn)、確保內(nèi)容正確。所以任課教師首先要明白，無論是本科還是專科層次的物業(yè)管理專業(yè)，課程教學(xué)都要緊緊圍繞物業(yè)管理活動來講法律，該課程首先培養(yǎng)的是物業(yè)管理專業(yè)人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規(guī)的時效性要求教師與時俱進(jìn)，隨時掌握法制建設(shè)動態(tài)，不斷補(bǔ)充更新知識，不斷完善教學(xué)內(nèi)容；第三，要注意培養(yǎng)學(xué)生的法律應(yīng)用能力和遵法守法意識，以加強(qiáng)法律應(yīng)用為重點(diǎn)，突出相關(guān)法律法規(guī)在物業(yè)管理中的全面理解與深刻應(yīng)用，教學(xué)的目的是以法律的靈活應(yīng)用為主，而不是強(qiáng)調(diào)法理和法條意義。最后，有必要對課程內(nèi)容進(jìn)行整合與設(shè)計，拓展教學(xué)內(nèi)容，在強(qiáng)化教學(xué)重點(diǎn)的同時增大教學(xué)信息量，擴(kuò)大學(xué)生的視野。

通過對《物業(yè)管理法規(guī)》課程的設(shè)計，可確定課程的核心主要是物業(yè)管理活動的三大要素：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理活動。課程的主線是物業(yè)管理活動中的雙方主體（業(yè)主-物業(yè)公司）的法律關(guān)系，教學(xué)內(nèi)容以物業(yè)管理活動中各個主體的權(quán)利與責(zé)任為核心來組織，重點(diǎn)內(nèi)容在于各方主體對權(quán)利與責(zé)任的認(rèn)識，以及因權(quán)責(zé)處理不當(dāng)而引發(fā)糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎(chǔ)是認(rèn)識物業(yè)管理法律法規(guī)的模塊，其余模塊分別是物業(yè)管理活動雙方主體――物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治管理；雙方的關(guān)系與責(zé)任――物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律責(zé)任；雙方關(guān)系的起源與確定――物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；雙方關(guān)系中的糾紛與處理――物業(yè)交易法律制度、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度、物業(yè)管理糾紛的處理。在雙方的關(guān)系中，貫穿著物權(quán)法、民法、行政法等十幾種法律以及物業(yè)管理?xiàng)l例等20多條行政法規(guī)與政策的應(yīng)用，所以在具體教學(xué)過程中，要處理好各模塊之間內(nèi)容的銜接與內(nèi)在聯(lián)系，還要注意處理好與后續(xù)課程相關(guān)內(nèi)容的區(qū)分。

教學(xué)方法設(shè)計與應(yīng)用

1.多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合

多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合，要求教師要提前做好設(shè)計，對于課程內(nèi)容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對性、新穎實(shí)用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規(guī)的描述和實(shí)際物業(yè)管理工作的要求，并能考慮到學(xué)生的認(rèn)知特點(diǎn)。

針對課程內(nèi)容理論性強(qiáng)的特點(diǎn)，可在每節(jié)課前設(shè)計引導(dǎo)案例，通過案例引出要學(xué)的知識。對于課程中的熱點(diǎn)問題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動，或?qū)⒏蓾姆芍R與現(xiàn)實(shí)生活中生動的案例結(jié)合起來。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，還可以讓學(xué)生感性地理解和掌握法律法規(guī)的內(nèi)容。對于課程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題則可以通過精心整合的典型案例分析及熱點(diǎn)問題討論，讓學(xué)生進(jìn)入角色積極思考，培養(yǎng)學(xué)生提出不同見解的能力，讓學(xué)生在分析討論中澄清模糊認(rèn)識，鞏固物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識。而對于一些需要深入探討或者當(dāng)前有爭議的法律問題，可設(shè)計3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，有些學(xué)生主張其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，有些學(xué)生覺得應(yīng)該屬于業(yè)主，還有其他的觀點(diǎn)等，就不同的觀點(diǎn)可讓學(xué)生分組展開辯論，最后由教師點(diǎn)評并給出正確意見。

2.項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動教學(xué)相結(jié)合

項(xiàng)目教學(xué)法是師生通過共同實(shí)施一個完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動，是當(dāng)今國際教育界十分盛行的一種教學(xué)法[2]。任務(wù)驅(qū)動法是由學(xué)生組成項(xiàng)目小組，承擔(dān)一項(xiàng)或多項(xiàng)工作實(shí)踐任務(wù)，深入實(shí)際，學(xué)生在解決問題的同時學(xué)習(xí)和應(yīng)用知識，在實(shí)踐的第一線提升綜合能力。項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動教學(xué)相結(jié)合，是指在教學(xué)中把教學(xué)內(nèi)容隱含在每個項(xiàng)目中，以具體項(xiàng)目的實(shí)施來完成教學(xué)任務(wù)的一個過程。這就要求教師教學(xué)目的要明確，每個任務(wù)都要以項(xiàng)目來引領(lǐng)，項(xiàng)目選擇要圍繞課程重點(diǎn)內(nèi)容來選取，項(xiàng)目設(shè)計要精心；任務(wù)設(shè)計要有實(shí)踐性和創(chuàng)新性，項(xiàng)目實(shí)施程序要周密。

項(xiàng)目任務(wù)驅(qū)動法的突出特點(diǎn)之一，就是合作學(xué)習(xí)[3]。在完成任務(wù)的項(xiàng)目實(shí)踐過程中，學(xué)生可以獲取理解和把握課程要求的知識和技能，體驗(yàn)成功感和團(tuán)隊(duì)合作的力量，培養(yǎng)分析問題和解決問題的能力。這種教學(xué)方法不僅能幫助學(xué)生變被動接受知識為主動學(xué)習(xí)知識，還可以培養(yǎng)學(xué)生整合知識和經(jīng)驗(yàn)的能力，以及活學(xué)活用的能力。例如讓學(xué)生主動進(jìn)社區(qū)調(diào)研，收集現(xiàn)實(shí)中存在的各種物業(yè)管理糾紛，或引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和圖書館資料，查閱典型案例，再運(yùn)用所學(xué)法律知識正確進(jìn)行分析，并選擇適當(dāng)?shù)耐緩浇鉀Q物業(yè)管理糾紛，培養(yǎng)學(xué)生在工作、學(xué)習(xí)中主動發(fā)現(xiàn)問題、分析問題的能力以及運(yùn)用相關(guān)法律知識解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學(xué)與現(xiàn)場教學(xué)相結(jié)合

情景模擬教學(xué)法讓枯燥晦澀的法律法規(guī)學(xué)習(xí)變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學(xué)生分組模擬實(shí)際工作場景，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理模擬與訓(xùn)練中掌握運(yùn)用物業(yè)管理法規(guī)的基本技巧，這種學(xué)習(xí)的趣味性和主動性，對于培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用法律解決實(shí)際問題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學(xué)生分組扮演物業(yè)管理人員和業(yè)主，就裝修中常見的問題或糾紛及其處理來設(shè)計雙方的臺詞和行為，然后現(xiàn)場演練，其他學(xué)生觀看并評價，最后由老師點(diǎn)評作總結(jié)。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節(jié)合理，問題解決有始有終。而現(xiàn)場教學(xué)是讓學(xué)生身臨其境，在實(shí)際的物業(yè)小區(qū)或?qū)懽謽菂⒂^、考察或接觸工作崗位，臨時承擔(dān)工作任務(wù)，聽取物業(yè)公司人員講解，與企業(yè)人員現(xiàn)場交流或與業(yè)主直接打交道，理論和實(shí)際工作相聯(lián)系，看、聽、學(xué)和用同時進(jìn)行，使學(xué)生對物業(yè)管理法規(guī)知識的學(xué)習(xí)得到深化。例如有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)問題，是當(dāng)前的焦點(diǎn)問題之一，可以安排學(xué)生走訪小區(qū)業(yè)主順便作訪談，了解收集業(yè)主的意見，再參觀物業(yè)公司，聽取物業(yè)管理人員的觀點(diǎn)，然后要求學(xué)生根據(jù)所學(xué)的物業(yè)管理法律法規(guī)知識，對比雙方的意見，形成自己的觀點(diǎn)，最后參照物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)，檢驗(yàn)觀點(diǎn)的正確性。

傳統(tǒng)考核方式改革

傳統(tǒng)的考核方式一般是在課程結(jié)束后安排理論的筆試考試，通過學(xué)生書面答卷的分?jǐn)?shù)來確定學(xué)生學(xué)習(xí)的效果。這種理論考核方式往往忽略了學(xué)生平時的成績，容易導(dǎo)致一些學(xué)生平時不注重學(xué)習(xí)，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復(fù)習(xí)要考的內(nèi)容；而且就算學(xué)生考試及格，但不會運(yùn)用法律法規(guī)的情況仍然普遍存在，這就說明書面考試顯然考核不出學(xué)生對法律法規(guī)的運(yùn)用情況。這種情況對于《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)經(jīng)營管理》等后續(xù)課程的學(xué)習(xí)極為不利。如果物業(yè)管理法規(guī)知識掌握不扎實(shí)，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)操作以及公司運(yùn)營等是否規(guī)范就無從談起，所以學(xué)生的后續(xù)學(xué)習(xí)困難就更大，甚至有些學(xué)生干脆就會放棄學(xué)習(xí)。

因此，可以考慮改革傳統(tǒng)的筆試考試方式，從結(jié)果考核轉(zhuǎn)向過程考核，強(qiáng)調(diào)學(xué)生平時的學(xué)習(xí)，在總成績里增加平時成績的比例。課程總成績包含平時成績和期末考試成績兩大項(xiàng)，平時成績與期末考試成績各占50%。平時成績可包含平時上課出勤率、回答問題及作業(yè)成績、參加情景模擬、案例分析和討論的表現(xiàn)、參觀物業(yè)公司等活動的成績，甚至可以設(shè)計一些專項(xiàng)考察項(xiàng)目。

結(jié) 語

《物業(yè)管理法規(guī)》課程學(xué)習(xí)的效果將直接影響物業(yè)管理專業(yè)知識的掌握與應(yīng)用，為了提高教學(xué)效果，大學(xué)教師必須考慮專業(yè)特點(diǎn)與培養(yǎng)目標(biāo)，進(jìn)行課程設(shè)計與教學(xué)改革，并將課程改革措施落實(shí)于課程教學(xué)活動中。《物業(yè)管理法規(guī)》課程因其教學(xué)內(nèi)容的規(guī)范性、應(yīng)用性，對于教學(xué)改革有其內(nèi)在的要求，本文只是在教學(xué)內(nèi)容的整合與設(shè)計上、教學(xué)方法的設(shè)計與應(yīng)用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續(xù)研究還將有待于進(jìn)一步深入和細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]李娜、岳娜：《從行業(yè)需求論課程的教學(xué)改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2014年第7期。

第2篇

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理?xiàng)l例;知行合一實(shí)踐平臺;訴訟程序

實(shí)踐與應(yīng)用是千百年來一直的話題,孔子強(qiáng)調(diào):“學(xué)而時習(xí)之”,王陽明重視知行合一,明末思想家提倡經(jīng)世致用。總之,自古至今人們都重視實(shí)踐與應(yīng)用能力的培養(yǎng)。改革開放以來,我國經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展,新的事物層出不窮,物業(yè)管理行業(yè)便是其中之一。我國物業(yè)管理行業(yè)從無到有,其發(fā)展完全是摸著石頭過河的過程,其中物業(yè)管理行業(yè)的立法顯得尤為重要,2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是我國第一部國家級的物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)。與此同時,很多高校也開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理法規(guī)也成為物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)課程。但是在近二十年的教學(xué)過程中,物業(yè)管理法規(guī)課程基本停留在理論層面,如何使物業(yè)管理法規(guī)課程與實(shí)踐緊密結(jié)合,培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐與應(yīng)用能力成為物業(yè)管理專業(yè)亟待解決的問題。如何提高學(xué)生的實(shí)踐與應(yīng)用能力?相應(yīng)的教學(xué)模式改革勢在必行。

1本課程學(xué)習(xí)必須重視物業(yè)管理案例分析

案例教學(xué)是律法類課程的特色,也是理論與實(shí)踐結(jié)合的第一步。好的案例就是好的間接經(jīng)驗(yàn),好的間接經(jīng)驗(yàn)對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的實(shí)踐與應(yīng)用能力提升裨益良多。物業(yè)管理糾紛有自身的特點(diǎn),很多糾紛性質(zhì)都很類似,比如房屋漏水糾紛、停車位糾紛、專項(xiàng)維修基金糾紛、物業(yè)管理費(fèi)糾紛等,都是大同小異,因此我們可以在物業(yè)管理法規(guī)課程的教學(xué)中大量加入案例分析的內(nèi)容。可以將物業(yè)管理案例分析分類歸類,這樣有助于學(xué)生學(xué)習(xí)和理解,更有助于學(xué)生的應(yīng)用和實(shí)踐能力的提高。具體的教學(xué)模式應(yīng)該變?yōu)榫碚?多案例,一節(jié)課以分析三個典型案例為宜,案例分析可以采用分組討論的形式,每組成員不宜過多,因?yàn)槌蓡T太多會影響案例分析的積極性與責(zé)任心,所以每組成員最好是三至四名成員。所選的案例最好是近五年發(fā)生的案例,太遙遠(yuǎn)的案例可能已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會的新變化。例如,丟失車輛的案例,這在2000年以前常有發(fā)生,但是近幾年隨著攝像頭的廣泛安裝,已經(jīng)形成了一個嚴(yán)密的“天網(wǎng)”,犯罪分子根本無機(jī)可乘,類似案件發(fā)生率幾乎為零。分析研究此類案例已經(jīng)意義不大。所以在物業(yè)管理法規(guī)課程的教學(xué)模式改革中,應(yīng)該與時俱進(jìn),緊跟時代步伐,把聚焦點(diǎn)放在當(dāng)下最常見的物業(yè)管理糾紛案例之上。例如,近年來頻發(fā)的高空拋物事件,已經(jīng)引起了國家相關(guān)部門的高度重視,國家已經(jīng)將高空拋物視為刑事犯罪。所以我們必須在案例的選擇上著力,總的原則應(yīng)該是越新越好,越常見越好。

2采用“模擬法庭”實(shí)訓(xùn),突出辯論環(huán)節(jié)

常見的物業(yè)管理糾紛類型包括:前期介入時期的糾紛、日常管理時期的糾紛、工程管理類糾紛、公共秩序服務(wù)類糾紛、收費(fèi)類糾紛、客戶服務(wù)類糾紛等。無論哪一種類型的糾紛,都需要與相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)結(jié)合起來。因此,我們必須重視法律理論的教學(xué),尤其是2021年新實(shí)施的《民法典》的學(xué)習(xí)。新實(shí)施的《民法典》取代了原先的一些與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),例如,《物權(quán)法》《合同法》《民法通則》《侵權(quán)責(zé)任法》等都已經(jīng)被廢止。新實(shí)施的《物權(quán)法》對上述原有的法律法規(guī)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)母膭?目的是為了更好地適應(yīng)新時代社會發(fā)展的需要,因此我們在教學(xué)中也應(yīng)該重視法律類教學(xué)的與時俱進(jìn)。只有這樣我們的理論教學(xué)才能與實(shí)踐教學(xué)相匹配、相適應(yīng)。法律類課程的特點(diǎn)就是理論性很強(qiáng),但是我們的教學(xué)不能只滿足于紙上談兵,更不能因?yàn)榉深愓n程理論性強(qiáng)而忽視法律類課程的實(shí)踐教學(xué)。我們可以設(shè)計類似法院審判的“模擬法庭”,使學(xué)生通過“模擬法庭”扮演一定的角色自己所學(xué)的物業(yè)管理法律知識模擬維護(hù)自己的合法權(quán)益。這樣不僅可以加深學(xué)生對所學(xué)知識的記憶,而且可以增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。當(dāng)然,如何科學(xué)地設(shè)計“模擬法庭”,如何科學(xué)地設(shè)計具體的物業(yè)管理糾紛的問題就順理成章,成為我們必須重視和必須解決的問題了。我們的設(shè)計原則有三條:一是尊重事實(shí),不胡編亂造;二是與時俱進(jìn),遵守《民法典》等法律法規(guī);三是客觀改動,對已有案例科學(xué)合理的改動。進(jìn)行“模擬法庭”實(shí)踐實(shí)訓(xùn)對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的學(xué)習(xí)意義重大。雖然模擬的與現(xiàn)實(shí)的是有一定差距,但是學(xué)生通過“模擬法庭”實(shí)踐實(shí)訓(xùn)可以鞏固更多的理論知識,為以后的實(shí)際糾紛解決打下良好的基礎(chǔ)。值得說明的是,我們的“模擬法庭”不宜太復(fù)雜,我們應(yīng)該把重點(diǎn)集中在“模擬法庭”實(shí)踐實(shí)訓(xùn)的數(shù)量和質(zhì)量上,只有大數(shù)量才能保證學(xué)生的理論知識更全面,也只有高質(zhì)量才能保證學(xué)生實(shí)踐能力的提升。做好“模擬法庭”的重點(diǎn)是如何做好法庭辯論,我們可以適當(dāng)?shù)母淖冋媸欠ㄍマq論的情境,重點(diǎn)突出辯論的環(huán)節(jié)。可以借鑒辯論賽的形式,讓學(xué)生積極參與,開動腦筋,用所學(xué)的理論知識解決實(shí)際的物業(yè)管理糾紛案件,這樣做不僅可以提高學(xué)生解決問題的能力,而且可以加深對所學(xué)知識的掌握。辯論的時間不宜太長。學(xué)生的觀點(diǎn)一定要有相關(guān)的法律法規(guī)知識作為支撐,避免采用感情化或者道德化的觀點(diǎn),必須緊密結(jié)合理論知識來表達(dá)自己的觀點(diǎn)。總之,不管是采用“模擬法庭”還是借鑒辯論賽的形式進(jìn)行法庭辯論,我們的目的是一致的,就是全面地提升學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際的能力,解決實(shí)際物業(yè)管理糾紛的能力,做到學(xué)以致用。

3與當(dāng)?shù)胤ㄔ壕o密聯(lián)系,為學(xué)生提供提升能力的平臺

人民法院是解決糾紛的國家機(jī)構(gòu),各類糾紛案件都集中在各地的人民法院,其中許多案件是與物業(yè)管理相關(guān)的糾紛案件。因此,人民法院是提高學(xué)生實(shí)踐和應(yīng)用能力的寶貴平臺。如何搭建這個平臺也是我們物業(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)模式改革的重點(diǎn)。我們的學(xué)生畢竟不是專業(yè)政法類大學(xué)的學(xué)生,他們的學(xué)校會為學(xué)生建設(shè)專業(yè)的模擬法庭,讓學(xué)生提高實(shí)踐與應(yīng)用能力。我們必須充分利用當(dāng)?shù)氐娜嗣穹ㄔ鹤鳛槠脚_,為學(xué)生創(chuàng)造一個接觸現(xiàn)實(shí)糾紛案件的機(jī)會。如何搭建這個平臺呢?這就要求任課教師與人民法院取得聯(lián)系,說明自己的意圖,取得人民法院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的理解。然后由人民法院的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)安排一名工作人員專門留意近期將要開庭審理的物業(yè)管理糾紛案件,并及時將未來開庭的時間通知任課教師,任課教師及時調(diào)整原先的課程安排,組織學(xué)生按時旁聽物業(yè)管理糾紛案案件的審理。任課教師應(yīng)該要求學(xué)生做好旁聽筆記,以便研究學(xué)習(xí)。經(jīng)過真的法庭現(xiàn)場的旁聽和學(xué)習(xí),學(xué)生會對物業(yè)管理糾紛案件的法律流程有一個更深刻的了解,這樣才能更好地把自己所學(xué)的物業(yè)管理法律知識與實(shí)踐很好地結(jié)合起來,從而提升自己的實(shí)踐與應(yīng)用能力。法律類課程的特點(diǎn)就是理論性強(qiáng),如果脫離人民法院這個實(shí)踐平臺,單純的課堂理論教學(xué)只能是一種紙上談兵的教學(xué)形式,因此,物業(yè)管理法規(guī)課程的實(shí)踐與應(yīng)用能力的教學(xué)改革模式一定重視人民法院這個教學(xué)實(shí)踐平臺。

4聘請熟悉物業(yè)管理糾紛案件的律師作為

兼職教師熟悉物業(yè)管理糾紛案件的律師,其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律的應(yīng)用能力都是非常過關(guān)的,所以,我們可以聘請一些專業(yè)的律師作為物業(yè)管理法規(guī)課程的兼職教師,讓他們給學(xué)生講述一些現(xiàn)實(shí)的訴訟程序知識,因?yàn)樗麄兘?jīng)驗(yàn)豐富,可以很好地把理論與實(shí)踐聯(lián)系起來。比如物業(yè)管理糾紛訴訟狀如何書寫,都有哪些要求,格式是怎樣的等,掌握了這些對學(xué)生以后從事物業(yè)管理工作,尤其是解決物業(yè)管理糾紛很有意義。此外,他們還可以帶學(xué)生參觀他們的工作地點(diǎn),一般來說就是律師事務(wù)所,這里每天都有很多真實(shí)的物業(yè)管理糾紛實(shí)例,我們可以每次派三名學(xué)生去律師事務(wù)所旁聽學(xué)習(xí)具體的物業(yè)管理糾紛實(shí)例,并做好筆記,等所有學(xué)生都完成一輪旁聽學(xué)習(xí)后,我們可以安排學(xué)生進(jìn)行分組大討論,相互學(xué)習(xí),相互分享各自的物業(yè)管理糾紛實(shí)例。只有如此我們的課堂理論才能更好地與實(shí)踐相結(jié)合,學(xué)生的應(yīng)用能力才能不斷提高。

參考文獻(xiàn)

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第3篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；行政管理；現(xiàn)狀；研究

近年來，我國的物業(yè)管理行業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為我國國民生活中的基礎(chǔ)行業(yè)，在促進(jìn)我國社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越大的作用。無論是新開發(fā)的社區(qū)，還是老舊社區(qū)都在全力推行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對社區(qū)設(shè)備設(shè)施的專業(yè)維護(hù)和修理，極大的提高了設(shè)備設(shè)施的安全性與穩(wěn)定性；對公共區(qū)域的清潔保養(yǎng)，明顯改善了居民的居住環(huán)境；對社區(qū)的安保防范，大大提升了社區(qū)的安全保障，上述這些都鮮明的體現(xiàn)了物業(yè)管理的價值。如今物業(yè)管理已深入到居民生活的各個角落，居民的日常生活已經(jīng)離不開物業(yè)管理。在社區(qū)推行物業(yè)管理是我國城市建設(shè)的最大成果，開啟了我國現(xiàn)代化城市管理的新篇章。同時，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大離不開政府的有效行政管理和物業(yè)管理公司的自我建設(shè)，我們要牢牢把握上述兩點(diǎn)，在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)的同時給社區(qū)居民的生活帶來便利與實(shí)惠。

本文結(jié)合筆者在物業(yè)管理行業(yè)的多年工作經(jīng)驗(yàn)，研究了物業(yè)管理行業(yè)中的行政管理現(xiàn)狀，并對未來的行業(yè)發(fā)展提出了自己的想法和建議。

一、我國物業(yè)管理行業(yè)中行政管理的發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務(wù)行業(yè)提出了新的要求，這些要求與我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業(yè)管理行業(yè)的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業(yè)管理公司的行政管理落實(shí)不到位、物業(yè)管理行業(yè)的管理水平有限、居民的維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，使社區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突不斷。現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)仍然存在著一些不足之處。

1.對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍

在我國，政府部門的行政管理方式轉(zhuǎn)變較慢，服務(wù)型的管理方式還未形成，服務(wù)意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導(dǎo)致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發(fā)現(xiàn)，行政管理的改革發(fā)展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯位的問題。職能的越位主要體現(xiàn)在行政管理部門的經(jīng)濟(jì)職能上，對物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營活動加以干預(yù)，這不僅限制了市場作用的發(fā)揮，還會浪費(fèi)政府的財力人力，進(jìn)而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應(yīng)由行政管理部門提供的管理和服務(wù)的缺失，這直接導(dǎo)致了行業(yè)的無序成長和混亂競爭，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展。職能的錯位是指行政管理部門職能劃分不清，導(dǎo)致相互重疊，主要體現(xiàn)為職能多家分管和職能相互重合，使得物業(yè)管理公司無所適從和無法應(yīng)對，這嚴(yán)重影響了行業(yè)的正常發(fā)育。

2.法律法規(guī)不健全，無法適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展

物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司和其它相關(guān)企業(yè)有著復(fù)雜的業(yè)務(wù)來往和利益關(guān)系。物業(yè)管理公司如何承接驗(yàn)收，如何進(jìn)行日常的經(jīng)營管理，如何與相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)對接、與業(yè)主發(fā)生糾紛如何解決等等都需要有詳細(xì)的法律法規(guī)加以規(guī)范。但是由于我國立法工作的落后，產(chǎn)生了大量懸而未決的問題，導(dǎo)致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當(dāng)，造成了不好的社會影響。因此我國立法機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理的行政管理部門應(yīng)該盡快詳盡的物業(yè)管理辦法、準(zhǔn)則、程序、內(nèi)容等，對我國的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展加以引導(dǎo)。縱觀近年來我國發(fā)生的多起物業(yè)糾紛事件，都造成了極壞的社會影響，也正是這些事件加速了一批與物業(yè)管理緊密相關(guān)的法律法規(guī)的出臺，還有一批相關(guān)法規(guī)正加緊制定之中。這些物業(yè)管理糾紛事件也暴露了相關(guān)立法滯后的弊端。在我國現(xiàn)行法律體系下立法工作落后于社會需求成為了一種常見現(xiàn)象，這也是我國依法治國的實(shí)踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動性，這所造成的影響將使整個國家和社會付出沉重的代價。我國的立法機(jī)關(guān)和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發(fā)現(xiàn)人們的現(xiàn)實(shí)意愿，立法與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)缺乏有效聯(lián)系，造成了立法滯后。

3.物業(yè)管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢

物業(yè)管理行業(yè)的行政管理涉及多個行政部門，而各部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)，尤其是在居民群眾特別關(guān)心的物業(yè)管理收費(fèi)方面缺乏詳細(xì)的規(guī)章制度和有效的監(jiān)管，加劇了社區(qū)居民與物業(yè)公司之間的矛盾。而且當(dāng)糾紛出現(xiàn)時，爭議雙方發(fā)現(xiàn)沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業(yè)管理行業(yè)屬于生活服務(wù)業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業(yè)管理公司會采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強(qiáng)的維權(quán)意識形成了強(qiáng)烈的矛盾。在現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)就是在整個物業(yè)管理公司的工作中，從接管、裝修、設(shè)備的維護(hù)、環(huán)境清理、安保等方面，居民與物業(yè)管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業(yè)管理水平下，社區(qū)居民對物業(yè)管理公司的印象是只負(fù)責(zé)收費(fèi)，對居民的服務(wù)工作不上心。尤其是物業(yè)管理行業(yè)部分從業(yè)人員文化水平不高、形象素質(zhì)不佳更是增添了糾紛的產(chǎn)生。

二、從行政管理角度出發(fā)，探討物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展意見

1.加快立法，完善規(guī)章制度，指導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展

我國正在不斷推進(jìn)各項(xiàng)工作的法制化建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)該有相關(guān)的法律法規(guī)去遵循。物業(yè)管理行業(yè)要想長期健康的發(fā)展就離不開完善的法律法規(guī)加以規(guī)范引導(dǎo)。但是適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)較少，有大量需要法律來規(guī)定和限制的內(nèi)容沒有說明，這阻礙了行業(yè)的發(fā)展。可喜的是，我國正在不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法，其中《物業(yè)管理?xiàng)l例》就是借鑒了其它國家的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)頒布實(shí)施的，而且伴隨著我國相關(guān)立法工作的不斷推進(jìn)，我國在物業(yè)管理方面的法制體系將會不斷的完善起來。

2.規(guī)范居民c物業(yè)管理公司的行為，雙方依據(jù)規(guī)章制度履行責(zé)任

社區(qū)居民和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上的，居民委托物業(yè)管理公司依據(jù)合同進(jìn)行房屋建筑、設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生、綠化、安全等管理項(xiàng)目進(jìn)行修繕或維護(hù)等。但在實(shí)際生活中，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理公司不按照合同進(jìn)行設(shè)施的管理，衛(wèi)生環(huán)境維護(hù)不及時，對于個別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時制止，水電的突然停供導(dǎo)致居民生活受到嚴(yán)重影響。物業(yè)管理公司要熟練掌握物業(yè)管理的具體流程，認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真的履行簽訂的合同。而社區(qū)居民也要按照規(guī)章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業(yè)管理公司的過錯造成的損失要按合同規(guī)定索要合理的賠償。

3.行政部門加強(qiáng)行政監(jiān)管和企業(yè)考評，加強(qiáng)社會監(jiān)督力度

健全物業(yè)管理企業(yè)檔案制度，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和信用管理，促進(jìn)我國的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。逐漸完善物業(yè)管理企業(yè)的誠信體系制度，綜合各種數(shù)據(jù)建立企業(yè)的誠信檔案，對于誠信檔案中評價較差的企業(yè)要在政策和資質(zhì)方面加以限制，促使各物業(yè)管理企業(yè)重視社會誠信，更好的服務(wù)于居民。引入市場競爭機(jī)制，向社會定期公布各物業(yè)管理企業(yè)的檔案信息和評價結(jié)果，在市場競爭中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營水平和服務(wù)水平方面的考評，考評結(jié)果及時對外公布。不斷完善企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容。加強(qiáng)輿論監(jiān)督建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受社會監(jiān)督，對服務(wù)質(zhì)量差和不按規(guī)章制度辦事的企業(yè)進(jìn)行有效懲罰。

4.物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目接收，減少居民和物業(yè)管理公司間的糾紛

完善相應(yīng)的法律法規(guī)，明確物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目接收的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以及出現(xiàn)特殊情況時的處理辦法，為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化承接驗(yàn)收提供法律依據(jù)。在相應(yīng)的法律法規(guī)中應(yīng)該明確的規(guī)定承接的時間限制、所要承接的設(shè)備設(shè)施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。涉及物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)公司和其它相關(guān)的業(yè)務(wù)時，法律法規(guī)也需要加以明確規(guī)范，使承接驗(yàn)收工作的各項(xiàng)工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗(yàn)收工作引起的物業(yè)管理公司和居民之間的糾紛。物業(yè)管理公司要嚴(yán)格按照相應(yīng)的規(guī)章制度辦事，保障各項(xiàng)承接驗(yàn)收工作順利的開展，對進(jìn)行承接驗(yàn)收工作的一線員工要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使之熟練整個承接驗(yàn)收工作的規(guī)范化流程以及特殊情況下的處理辦法。

5.暢通糾紛解決途徑，物業(yè)管理雙方按照規(guī)定行使權(quán)力、履行義務(wù)

目前我國的物業(yè)糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應(yīng)該暢通途徑，促進(jìn)矛盾的解決，減少此類事件對社會產(chǎn)生的不良影響。依照法律法規(guī)，設(shè)立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業(yè)管理公司也應(yīng)該加強(qiáng)自身員工隊(duì)伍的建設(shè)，提升員工的業(yè)務(wù)水平和個人素養(yǎng)，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進(jìn)行積極勸導(dǎo)。社區(qū)居民也要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)反應(yīng)自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當(dāng)?shù)耐緩脚c物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，不可采取過激行為，導(dǎo)致矛盾的升級。只有居民和物業(yè)管理公司之間的糾紛順利化解才能推進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

第4篇

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對于社會的和諧發(fā)展具有十分重要的作用。現(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識淡薄，物業(yè)管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對上述問題而對物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》等專門針對物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識點(diǎn)并能在實(shí)際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應(yīng)用技能的要求較高。同時，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識相對欠缺，對系統(tǒng)理論知識的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實(shí)用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時。在教學(xué)過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識。

講授過程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實(shí)際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學(xué)生接受的知識，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對知識的掌握和運(yùn)用。

講解的語言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對中職學(xué)生基礎(chǔ)知識欠缺的實(shí)際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會的相關(guān)知識時，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會，是否可以不接受業(yè)主大會通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識，并能夠解決實(shí)踐中的物業(yè)管理法律問題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時可以在有限的時間內(nèi)傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場景或案例，通過多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語言和學(xué)生進(jìn)行即時的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時，教師需要花費(fèi)大量的時間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對所學(xué)知識的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實(shí)際情況，做到簡明扼要、突出重點(diǎn)、注重實(shí)用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識分析問題、解決問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

第5篇

（一）加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)有助于促進(jìn)我國物市場經(jīng)濟(jì)條件下，隨著競爭的不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理水平也需要不斷的提升。但是由于物業(yè)管理所涉及的問題較多，所管理的區(qū)域也越來越大，物業(yè)管理所涉及的法律管野也越來越復(fù)雜，需要處理好業(yè)主、開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府之間的關(guān)系，沒有健全的法律制度體系是不行的。建立健全物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)使物業(yè)管理有法可依，避免物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生，為構(gòu)建和諧社會起到一定的作用。（二）加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)有助于保護(hù)各方合法權(quán)益不受侵害當(dāng)前，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)水平而引發(fā)的糾紛案件在與日俱增，究其原因還是我們的物業(yè)管理法律制度體系不健全，我們的法院在處理這些糾紛案件的時候壓力也比較大。建立健全物業(yè)管理法律制度體系，對于有效的維護(hù)各方的合法權(quán)益是很必要的。也可以為我國的司法實(shí)踐提供必要的幫助。所以說，我們必須要加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)的研究。

二、物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)研究

（一）物業(yè)管理法律制度的概述

1．物業(yè)管理法律制度的含義所謂物業(yè)管理法律制度是指國家通過制定相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范和約束物業(yè)管理行為，并逐漸形成物業(yè)管理法律制度體系。2．物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體與客體制定和完善相應(yīng)的物業(yè)管理法律體系，我們首先要明確物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體與客體。物業(yè)管理之所以會產(chǎn)生很多糾紛就是因?yàn)槠渲骺腕w關(guān)系較為復(fù)雜，如果處理不好就會出現(xiàn)糾紛。所以，理順物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體與客體對于構(gòu)建物業(yè)管理法律制度體系具有重要作用。物業(yè)管理法律關(guān)系中的客體通常包括兩類。一類是有形的客體是指建筑物以及周邊的公共設(shè)施、環(huán)境產(chǎn)品等；另一類是無形的即物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)。明確了物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有助于提升物業(yè)管理水平。物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體較為復(fù)雜，包括建筑開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建筑物所有人即業(yè)主、業(yè)主委員會以及部分政府機(jī)關(guān)。建立健全物業(yè)管理法律制度體系就是為了更好的調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系中各主體之間的關(guān)系，明確各主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，按照法律規(guī)定認(rèn)真履行自身的職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平。

（二）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律制度體系

隨著我國依法直觀理念的不斷加強(qiáng)，我國的法律制度體系正在逐步的建立與完善。隨著我國《物權(quán)法》的頒布與實(shí)施，我國物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)更加的趨于完善。物業(yè)管理法律制度體系，通常情況下包括以下幾個方面的內(nèi)容：1．規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身經(jīng)營的相關(guān)法律制度隨著我國法律體系的完善，我國相繼出臺了一系列對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范其自身經(jīng)營活動的相關(guān)法律法規(guī)。例如：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、崗位培訓(xùn)持證上崗制度、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度、物業(yè)管理會計核算制度等。2．規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外經(jīng)營行為的法律制度企業(yè)要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對外界的經(jīng)營，就必須其實(shí)遵循物業(yè)管理合同中的各項(xiàng)條例，并且參照我國的示范文本，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。而在后期，當(dāng)房屋的業(yè)主入住以后，還要與所有的業(yè)主，共同訂立《物業(yè)管理委托合同》，進(jìn)而確保物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商與業(yè)主三者之間都擁有合法的法律委托服務(wù)關(guān)系。尤其物業(yè)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營與服務(wù)過程中所收取的服務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用，維修基金等等還必須要做到收費(fèi)合理。3．規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的管理制度規(guī)范企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的管理制度以操作性強(qiáng)的管理標(biāo)準(zhǔn)為主，即有驗(yàn)收接管入住、物業(yè)檔案、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全、環(huán)境等管理規(guī)范。為提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，則應(yīng)推行國際通行的ISO9002質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系，并通過參加考評不斷提高管理水平。物業(yè)管理服務(wù)提供給業(yè)主的不僅是保值增值的房地產(chǎn)，還有和諧、健康的生活秩序，創(chuàng)建與現(xiàn)代社會發(fā)展相符的社區(qū)文化。

（三）完善物業(yè)管理法律體系之探討

第6篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；糾紛解決

一、我國物業(yè)管理糾紛的成因

（一）物業(yè)服務(wù)公司的原因。實(shí)踐表明，物業(yè)服務(wù)公司自身原因是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同雙方矛盾不斷加劇的主因，第一，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏規(guī)范，實(shí)踐中不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在胡亂收費(fèi)的現(xiàn)象。第二，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對園區(qū)內(nèi)物業(yè)維修不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。由于少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為了節(jié)約成本不愿花錢聘請具有專業(yè)證書的維修技術(shù)人員，導(dǎo)致維修結(jié)果很難能讓人滿意，加深了物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾。第三，沒有盡到應(yīng)有的管理義務(wù)。對于一些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)違法搭建建筑物，危及他人人身財產(chǎn)安全的違法行為，物業(yè)管理人員不主動加以制止，無視業(yè)主的權(quán)益，激化了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾。

（二）業(yè)主與業(yè)主委員會方面的問題。業(yè)主與業(yè)主委員會的問題主要體現(xiàn)在：第一，表現(xiàn)為業(yè)主自我定位錯誤。業(yè)主片面的認(rèn)為自己是物業(yè)的所有權(quán)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主花錢聘請來提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是主人與管家的關(guān)系，因此認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)一切都要聽命于自己，此種意識直接導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生。第二，表現(xiàn)為業(yè)主法律意識淡薄。少數(shù)業(yè)主為了一己私利，無視法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，破壞物業(yè)的承重結(jié)構(gòu)等損害廣大業(yè)主合法權(quán)益的違法行為。第三，是業(yè)主委員會的行為缺乏有效的監(jiān)督。依據(jù)我國物業(yè)管理法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)代表全體業(yè)主選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并有權(quán)對維修資金的使用和園區(qū)改造等方面進(jìn)行表決，這也就直接導(dǎo)致了舞弊和越權(quán)行為的出現(xiàn)，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

（三）監(jiān)督管理部門的不履行職責(zé)履行的原因。一是我國的物業(yè)管理法律規(guī)定相關(guān)管理部門應(yīng)對物業(yè)園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動提供指導(dǎo)、監(jiān)督管理、幫助、處罰的責(zé)任，但是實(shí)踐中一些工作人員工作不積極，消極懈怠。甚至一些工作人員收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好處而違法行政。二是部門內(nèi)部職責(zé)分配不夠清晰。由于物業(yè)管理糾紛涉及的范圍較廣，一旦發(fā)生管理糾紛，幾個職能部門都有權(quán)管，各權(quán)力部門卻因?yàn)樘^麻煩而選擇不去管理，相關(guān)管理部門相互推脫責(zé)任致使糾紛不能及時解決，而產(chǎn)生更多的糾紛。

二、解決我國物業(yè)管理糾紛的法律途徑

（一）不斷完善物業(yè)管理法律法規(guī)。通過不斷完善我國的物業(yè)管理立法對物業(yè)管理活動所涉及的物業(yè)糾紛各個權(quán)利主體的合法權(quán)益做出全面具體的規(guī)范。規(guī)范物業(yè)管理市場以及物業(yè)管理企業(yè)的行為。由于物業(yè)管理法律關(guān)系涉及業(yè)主之間的權(quán)益爭議，也存在個別業(yè)主與全體業(yè)主之間的利益沖突，加上某些物業(yè)管理公司的違法行為侵害了業(yè)主或者公共主體的利益，在追究責(zé)任時應(yīng)先讓其承擔(dān)民事責(zé)任，不可以用行政責(zé)任替代民事責(zé)任。與此同時，我國的地方立法也應(yīng)在《物業(yè)管理法》和《物權(quán)法》的指導(dǎo)下，盡快出臺更合理、更完善、更適合地方實(shí)際情況的物業(yè)管理辦法。

（二）明確物業(yè)管理主體間的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理糾紛涉及到較多方面法律關(guān)系。尤其是在現(xiàn)今社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系涉及到了對物業(yè)的維護(hù)、公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、園區(qū)的利用、安保、居住環(huán)境、園區(qū)綠化、車位出租出售等很多方面的服務(wù)內(nèi)容。與之相對應(yīng)，物業(yè)管理涉及的各種法律關(guān)系也日趨雜亂，牽涉到了房屋的建設(shè)、銷售、購買方面的各種社會關(guān)系，遍及物業(yè)管理活動的每個方面，不僅有業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、物業(yè)管理企業(yè)之間的民事法律關(guān)系，也有相關(guān)行政管理部門在對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督過程中產(chǎn)生的行政關(guān)系。在以上法律關(guān)系中，通過健全已有的物業(yè)管理立法，進(jìn)一步確立物業(yè)服務(wù)合同中主體之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，有助于解決我國日益嚴(yán)重的物業(yè)管理糾紛。

（三）加強(qiáng)業(yè)主的自治管理法律意識，提高自治管理的能力。為杜絕物業(yè)服務(wù)活動中業(yè)主相互之間，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生的糾紛，首先，應(yīng)提升業(yè)主的自治管理和法律意識，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的操作流程及代表業(yè)主所做出物業(yè)管理相關(guān)決議決定符合法律規(guī)定，使業(yè)主積極參與物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的管理活動，既可以根除業(yè)主不關(guān)心物業(yè)管理事務(wù)的現(xiàn)象，也可以限制一些小區(qū)業(yè)主利用自治管理功能，煽動業(yè)主對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，阻礙物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。其次，在召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉過程中，嚴(yán)格依照我國相關(guān)管理部門頒布實(shí)施法律法規(guī)，促使業(yè)主主動加入到業(yè)主大會的召開、成立業(yè)主委員會及其換屆選舉工作中去，同時通過全體業(yè)主的表決，訂立管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等，使業(yè)主能充分的行使法律賦予其的權(quán)利。

（四）建立物業(yè)管理糾紛沖突解決機(jī)制。要解決日益嚴(yán)重的物業(yè)管理糾紛，除依靠法律法規(guī)外，還需尋求其他調(diào)解機(jī)構(gòu)的幫助，具體舉措包括：第一，應(yīng)成立專門的物業(yè)管理糾紛社會調(diào)解組織，對物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的涉及物業(yè)所有權(quán)人與管理者之間的各類糾紛進(jìn)行調(diào)解。在社會調(diào)解組織的人員配置上，可以向社會公開招聘具備豐富物業(yè)管理糾紛處理經(jīng)驗(yàn)的律師、退休法官或者大學(xué)教授擔(dān)任調(diào)解人員，運(yùn)用調(diào)解、勸說和建議的方法使當(dāng)事人信服，為糾紛雙方節(jié)省糾紛解決的費(fèi)用和時間。第二，在物業(yè)管理糾紛處理中推行仲裁制度。即當(dāng)事人可自主決定是否選擇仲裁來解決物業(yè)管理糾紛，也可自愿選擇仲裁內(nèi)容、仲裁機(jī)構(gòu)及仲裁員。仲裁程序簡潔便利，仲裁期限短，一裁終局的解決方式更有利于糾紛的解決，相對于訴訟，仲裁也可節(jié)省爭議雙方的成本。

第7篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)維修基金；管理與運(yùn)作；法律問題

一、我國物業(yè)維修基金的相關(guān)概念

為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。在我國城市化進(jìn)程中，重建輕管思想嚴(yán)重，使得大多房地產(chǎn)開發(fā)商只為將自身利益最大化，在房屋建造時粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業(yè)主入住時無法檢查到，這樣的房屋一經(jīng)使用，業(yè)主不僅需要面對難以承擔(dān)的維修費(fèi)，更無法找到出現(xiàn)故障的問題在那里，因此，我國相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業(yè)維修基金進(jìn)行維修，目前世界上多數(shù)國家均對物業(yè)維修基金的設(shè)立做出強(qiáng)制性規(guī)定。可以說物業(yè)的“養(yǎng)老金”就是物業(yè)維修基金，其在營造和諧生活環(huán)境以及完善物業(yè)管理體制方面起著重要的作用。

二、我國物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作中存在的法律問題

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業(yè)管理制度建立時間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢又重新轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購房者，但是根據(jù)法理，部門規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時候，法官將無所適從。

第二，歸集不到位。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒有繳納基金，開發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問題

物業(yè)管理企業(yè)是以營利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問題逐漸凸顯出來。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤。然而由于目前物業(yè)市場不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來巨額利潤，更是在短期內(nèi)無法被業(yè)主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

三、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業(yè)的重要保障。由于我國目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問題，使得物業(yè)維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。

另外，立法需要對物業(yè)維修基金中行政部門的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商存在物業(yè)故障不及時維修，或是業(yè)主舉報維修基金被侵占的時候，相關(guān)部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作

第一，對于每一筆所動用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對其用途、動用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會所侵犯時，需要有強(qiáng)制性法律對其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)法律顧問作為業(yè)主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務(wù)所以及保險公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時，需要對公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗(yàn)。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無法找到開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國許多物業(yè)管理企業(yè)同時監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風(fēng)險的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。

第二，有學(xué)者提出利用社會分工理論進(jìn)行對物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機(jī)構(gòu)對物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險自負(fù)，按照比例對增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，新建小區(qū)也日益增多，人們對物業(yè)維修基金越來越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區(qū)域的使用功能等有著重要意義，因此成為關(guān)注焦點(diǎn)。因此，需要對物業(yè)維修管理基金的監(jiān)督機(jī)制，管理方式等立法不斷加強(qiáng)完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運(yùn)作等流程中的法律法規(guī)，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規(guī)范。

參考文獻(xiàn)

[1]于玉蓮，魯捷.物業(yè)管理法規(guī)[M].電子工業(yè)出版社，2008年版

第8篇

關(guān)鍵詞：區(qū)分所有建筑物管理;管理團(tuán)隊(duì);管理機(jī)關(guān);比較結(jié)論

一、問題提出

案例：甘肅省天水市江南花園業(yè)主委員會訴深圳江夏房地產(chǎn)公司案。訴求：第一、將公共維修基金轉(zhuǎn)移政府維修基金專有賬戶（其時小區(qū)已開發(fā)售完三年），不在占用;第二、退還收取每戶大門建設(shè)費(fèi)五百元（因?yàn)樾^(qū)一直使用普通門，并未向開發(fā)商陳諾的建成高檔電動門）。以上兩訴求經(jīng)法院審理，均以業(yè)主委員會勝訴告終。在這之后該小區(qū)又陸續(xù)出現(xiàn)一系列管理與運(yùn)行的問題，是在全體業(yè)主支持與參與，業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)，政府出面調(diào)解干涉下才得以解決。另外，根據(jù)2012中國人民大學(xué)國家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組對北京70個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，因物業(yè)管理發(fā)生的嚴(yán)重糾紛的占總糾紛的80%。分析說明現(xiàn)有管理模式存在弊端與不足。隨著我國城市化進(jìn)一步發(fā)展與加深，高層建筑不斷增多、密度增大，人際關(guān)系隨之趨向復(fù)雜化。在此背景下，如何減少糾紛、糾紛發(fā)生后如何合理解決，都是區(qū)分建筑物管理模式待需解決的問題。

二、區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)隊(duì)的比較探究

（一）區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)隊(duì)的性質(zhì)

它是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)管理制度上的一個重大問題。對各國家和地區(qū)的關(guān)于此問題的比較分析，它可以歸納為五種模式。[1]分別為：其一、不具有法人人格的團(tuán)體（德國模式）。但實(shí)務(wù)中，“得借集會與管理人二機(jī)構(gòu)而成為有行為能力的組織體（德國《住宅所有權(quán)法》23―26條），這一結(jié)合超越了普通共有關(guān)系，有濃厚的團(tuán)體性。其二、具有法人人格的團(tuán)體（法國、新加坡模式}。此模式一律承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人的管理團(tuán)體具有法人人格。其三、管理團(tuán)體法人（附條件的法人人格模式）。如日本法，30人以下的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成的管理團(tuán)體性質(zhì)上即為無權(quán)利能力的社團(tuán)。但30人以上可成立法人。[2]其四、判例實(shí)務(wù)上法具有人資格。此以美國為代表，又稱美國模式。其五、香港模式。它以區(qū)分不同類型建筑物為前提，依據(jù)《建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》與“大廈公契”，規(guī)定了三類管理團(tuán)體：1、業(yè)主立案法團(tuán)（獨(dú)立的法人組織）。2、業(yè)主委員會（依大廈公契組織與運(yùn)作，由業(yè)主大會選出）、3、居民互助委員會。[3]

通過以上分析歸納，管理團(tuán)體有法人化與“混合型”兩類，法人化占絕大多數(shù)是否從一側(cè)面反應(yīng)了一種法人化趨向？我國學(xué)界大都也認(rèn)為：“從發(fā)展趨勢看，業(yè)主管理團(tuán)隊(duì)向法人化方向發(fā)展是各國立法的基本取向。”[4]筆者并不認(rèn)同。各國政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及文化傳統(tǒng)不同，且所處的“法境”不同，我國在借鑒時不能盲從，這一點(diǎn)也可以從各國實(shí)踐與相關(guān)法比較中清晰可見。各國都是基于本國的實(shí)際情況探索管理模式，及時修訂法律，以期有效解決現(xiàn)實(shí)問題。

（二）我國關(guān)于區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)隊(duì)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定

關(guān)于此問題的規(guī)定見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8、10、11、15、20、35條。與其他各國比較可知，我國區(qū)分建筑物管理團(tuán)隊(duì)并不具有法人資格，也沒有采取“混合型”模式。所依法律法規(guī)不多且不詳細(xì)，是一項(xiàng)法律空白。

三、區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)體內(nèi)部的管理機(jī)關(guān)

以上無論五種模式有多大差異，它們均設(shè)有與其相應(yīng)的管理機(jī)關(guān)。以下就管理機(jī)關(guān)的類型、管理機(jī)關(guān)內(nèi)部產(chǎn)生、設(shè)置、職權(quán)、運(yùn)行規(guī)則做一分析說明。

（一）比較各國區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)隊(duì)的管理機(jī)關(guān)

就其核心與實(shí)質(zhì)，大抵可以分為兩種類型：管理者型和理事會型。其一、管理者型。它是指區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體管理的諸管理機(jī)關(guān)中，以管理者為中軸和核心的管理制度類型。此種類型管理機(jī)關(guān)結(jié)構(gòu)簡明，主要為總會（大會、集會）與管理者。它的團(tuán)體性較弱。以類型以德國意大利、瑞士為代表。其二、理事會型。它指以理事會為中軸和核心的管理制度類型。以美國為代表，新加坡、日本也屬之。但美國在管理的實(shí)際運(yùn)營上象屬于管理者型。[5]

（二）意思機(jī)關(guān)――區(qū)分所有權(quán)人大會（或集會、總會）

區(qū)分所有權(quán)人大會（以下簡稱大會）的性質(zhì)和決議。（1）它屬于強(qiáng)制必設(shè)機(jī)關(guān)，通常由區(qū)分所有權(quán)人全體組成，是最高意思決定機(jī)關(guān)。業(yè)主借此參與共同事務(wù)的管理。它是成員自治的表征。（2）大會的召集、主持、記錄和決議效力各國大同。但表決歸納起來有四種模式：[6]新加坡模式。依地板總面積的大小將份額劃分為四個等級以確定表決權(quán)和表決能力的大小;德國與瑞士模式。又稱“人頭數(shù)原則”;日本模式。以專有部分室內(nèi)面積的比例為標(biāo)準(zhǔn)來確定表決權(quán)及表決能力。

（三）執(zhí)行機(jī)關(guān)――管理者

管理者乃具體執(zhí)行機(jī)關(guān)。一般為大會選出。管理者的職權(quán)與權(quán)限，概括起來包括兩方面：對內(nèi)關(guān)系方面的職責(zé)和權(quán)限與對外關(guān)系方面的職責(zé)和權(quán)限。前者為管理者與區(qū)分所有權(quán)人之間的關(guān)系，后者為管理者與第三人之間的關(guān)系。各國關(guān)于管理者職責(zé)與權(quán)限的規(guī)定大體上一致，僅在一些非重大的方面存在細(xì)微差異。我國是管理委員會。

（四）監(jiān)督與咨詢機(jī)關(guān)

1、監(jiān)督與咨詢機(jī)關(guān)是另一類管理機(jī)關(guān)，但各國法律未普遍設(shè)立。且其性質(zhì)各國也有不同認(rèn)識。（同上）（1）法國法。在大會和管理者之外，尚有并列的第三種機(jī)關(guān)――管理團(tuán)體參事會。其性質(zhì)依法兼具監(jiān)督和咨詢的雙重性質(zhì)的管理機(jī)關(guān)。（2）德國法。德國依《住宅所有權(quán)法》第29條規(guī)定，設(shè)有“管理顧問委員會”，為非必設(shè)機(jī)關(guān)。實(shí)踐中發(fā)揮了巨大作用，為一具有重要作用的機(jī)關(guān)。（3）日本法。其現(xiàn)行《區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)法》沒有設(shè)置與德國、法國相同的或類似的監(jiān)督、咨詢機(jī)關(guān)。但在管理組合法人，卻設(shè)有監(jiān)事。它為管理組合法人的必設(shè)機(jī)關(guān)，是業(yè)務(wù)執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)關(guān)。綜合以上，此類監(jiān)督、咨詢機(jī)關(guān)的設(shè)置均有其必要;從法律法規(guī)看我國并未規(guī)定專門監(jiān)督、咨詢機(jī)關(guān)，它規(guī)定的是：由業(yè)主參加業(yè)主大會舉業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司;業(yè)主與業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作;另外由基層行政機(jī)關(guān)或基層群眾自治組織給予物業(yè)管理以監(jiān)督與指導(dǎo)。

（五）香港關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)管理團(tuán)體及內(nèi)部的管理機(jī)關(guān)特殊規(guī)定

1、如上文香港業(yè)主參與大廈管理形式有三種：（1）業(yè)主委員會的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通，并就管理事宜向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供意見與建議。（2）業(yè)主立案法團(tuán)是獨(dú)立法人。它會召開業(yè)主大會，并選出管理委員會。法律賦予管理委員會廣泛與具體的權(quán)利。（3）互助委員會是業(yè)主與租客組成的志愿組織，其下可設(shè)執(zhí)行委員會。

2、物業(yè)公司扮演服務(wù)或“雇工角色”。與以上各“委員會”及其下設(shè)的執(zhí)行委員會共同依法實(shí)施管理職責(zé)。香港物業(yè)管理之所以高效、有效主要基于“法治化”與物業(yè)精細(xì)化管理，也基于其物業(yè)服務(wù)公司的高度專業(yè)化;管理團(tuán)體有權(quán)聘請專業(yè)人員提供專業(yè)服務(wù)。如，管理委員會職權(quán)與義務(wù)第14條：委托一名律師，授權(quán)其代表屋村業(yè)主處理有關(guān)法律訴訟文件等。

四、比較借鑒中的結(jié)論

從以上比較分析，欲解決立法與現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理疑難問題、促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，必須建立和呼實(shí)際的管理團(tuán)隊(duì)與有效的管理運(yùn)行模式，并賦予其職責(zé)與權(quán)利。而欲達(dá)此目的，要制定完備與詳細(xì)地法律法規(guī)與各種規(guī)范。要以業(yè)主自治的為基礎(chǔ)，同時行政機(jī)關(guān)必需給予適當(dāng)指導(dǎo)與干涉。司法作為解決糾紛與沖突的最權(quán)威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和執(zhí)行機(jī)制。

（一）細(xì)化、完善相關(guān)法律法規(guī)

我國現(xiàn)行法規(guī)以《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、及各地方性物業(yè)管理細(xì)則為主干，但在精細(xì)化與完備上有很大不足、存在法律法規(guī)空白與不細(xì)化。如、區(qū)分所有建筑物分類管理的規(guī)定;物業(yè)保險方面;;管理費(fèi)的細(xì)節(jié)規(guī)定方面;分層級的物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)等等，直接導(dǎo)致實(shí)踐中的問題出現(xiàn)的無法可依。

（二）參照國際先進(jìn)立法成熟經(jīng)驗(yàn)，借鑒公司法管理機(jī)制盡快建立、形成適合我國自身?xiàng)l件與實(shí)際的管理模式――“四維一體”的管理模式

建議在德國模式或香港模式中參照選擇，建立“四維一體”模式。四維分別為：業(yè)主及業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會、服務(wù)主體（無論是個人、物業(yè)管理公司或其他類似主體）、政府或公權(quán)力組織。無論采取什么模式，前“兩維”都是基礎(chǔ)與必須。[7]（1）解決業(yè)主大會召集難、表決難等問題，提高民主參與意識。（2）加強(qiáng)物業(yè)管理委員會完善，詳細(xì)規(guī)定其權(quán)利與義務(wù)。我國法律在這一點(diǎn)上規(guī)定“很弱”。實(shí)踐中多由退休人員組成，且缺乏物質(zhì)與精神上的激勵機(jī)制，這是不符合現(xiàn)代管理理念的。[8]這一問題在制度上必須解決。（3）服務(wù)主體方面應(yīng)更靈活。可由業(yè)主們自主完成，也可交由市場機(jī)制解決。如“信托物業(yè)管理模式”的出現(xiàn);物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)和提倡等等。[9]此外，業(yè)主管理委員會與服務(wù)主體，即類似于公司法中董事會與經(jīng)理人的角色的關(guān)系應(yīng)該是物業(yè)管理運(yùn)行探索的主題。它們之間的關(guān)系運(yùn)行機(jī)制的理順與高效是解決實(shí)際問題的關(guān)鍵。要運(yùn)用法律對策（主要是監(jiān)管策略與治理策略）降低委托人遭受人機(jī)會主義行為的傷害。[10]要從法律上賦予物業(yè)管理委員會相應(yīng)權(quán)利以至權(quán)力，促進(jìn)其與服務(wù)主體的“團(tuán)隊(duì)”互動運(yùn)行，以提高物管的管理效率。（4）政府或公權(quán)力組織的參與是“四維一體”模式的一般管理環(huán)境因素。它是包括司法及基層政權(quán)組織等諸多內(nèi)容。其決定著管理糾紛的最終解決，也從另一方面影響著物業(yè)管理模式和效果的構(gòu)建。尤其在中國現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，它的參與不僅能解決現(xiàn)實(shí)問題，而且對我國法治建設(shè)有重大意義。

（三）對“老常難”問題的解決對策

對物業(yè)管理中“老常難”問題（如：欠費(fèi)、寵物等）的解決與機(jī)制的建立是一切管理的關(guān)鍵。解決它最起碼的目標(biāo)――“安居”便可實(shí)現(xiàn)。這也是為什么大多數(shù)國家對這一類問題用強(qiáng)有力立法應(yīng)對的原因之一。必需規(guī)定有力、高效法律以及設(shè)立簡易裁判機(jī)構(gòu)。1、擬建立小額審判法庭、或物業(yè)管理審裁處這樣簡易高效審判機(jī)構(gòu)對相關(guān)糾紛爭議第一時間明辨審結(jié)，為消除矛盾解決問題提供公平及時權(quán)威的司法便利;2、對欠費(fèi)、噪音、養(yǎng)寵物、停車位等問題，要在法律法規(guī)中細(xì)化規(guī)定，形成程序化、漸進(jìn)式的而非泛泛的罰則規(guī)定。如，對欠費(fèi)問題，香港及大多數(shù)國家都規(guī)定如下催費(fèi)程序：催收――警告――加收罰金（數(shù)次）――司法解決，而且都很嚴(yán)厲。

（四）政府或公權(quán)力在物業(yè)管理服務(wù)中的參與機(jī)制及對物業(yè)管理模式的意義

物業(yè)管理服務(wù)表面是私法自治問題、業(yè)主自我協(xié)議管理問題，但實(shí)際上必須有公權(quán)力的參與和指導(dǎo)。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大而深刻的變化。居住小社區(qū)”（簡稱“小區(qū)”）和由若干其組成一個個大社區(qū)會成為社會基本“單位”。物業(yè)管理及問題關(guān)系每一居民生活也關(guān)系國家的安定也社會和諧建設(shè)。這涉及并落實(shí)于物業(yè)服務(wù)市場建立、物業(yè)管理服務(wù)的運(yùn)作和最終糾紛與裁判之上。修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也反映了政府對管理機(jī)關(guān)設(shè)置與相關(guān)各項(xiàng)工作的指導(dǎo)。如第10條：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)該在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門“或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;還有第19條“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的撤銷規(guī)定。

從解決現(xiàn)實(shí)問題和形成有效管理模式上，政府應(yīng)該提供更有效的法律服務(wù)，以便促成業(yè)主自治的有效性。建議以法律法規(guī)形式提供：律師參與服務(wù);物業(yè)管理賬務(wù)審計的專業(yè)化服務(wù);業(yè)主大會的召開指導(dǎo)服務(wù);糾紛矛盾出現(xiàn)時及時先行裁定服務(wù)等等。其中律師參與服務(wù);物業(yè)管理賬務(wù)審計的專業(yè)化等服務(wù)可以看做是借鑒公司法中的“看門人的控制”制度，它是指通過聘用非公司主體（例如會計師和律師）來監(jiān)督公司主體行為提供律師參與服務(wù)與賬務(wù)審計服務(wù)。[11]這一制度是任何管理模式都不可或缺的環(huán)節(jié)。他與物業(yè)管理內(nèi)部監(jiān)督（業(yè)主與物業(yè)管理委員會監(jiān)督，以及信息披露）共同構(gòu)成管理的完整監(jiān)督機(jī)制。而且更專業(yè)高效。以上既是立法、物業(yè)管理服務(wù)的必須，也是社區(qū)秩序安定、和諧社會、民主與法治建設(shè)的內(nèi)容與基層實(shí)驗(yàn)基礎(chǔ)。（作者單位：四川師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，2007，法律出版社，第284頁。

[2][日]《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第47條。

[3]王玉潔：“香港物業(yè)管理透視”，《城市開發(fā)》2009（19）。

[4]譚峻：《區(qū)分建筑物的社會化管理》，2012，知識產(chǎn)權(quán)出版社，第102頁。

[5][日]稻本洋之助：《公寓管理之考察》，清文社1993版，第136頁）

[6]同上[1]，305頁

[7]譚峻，《區(qū)分建筑物的社會化管理》，2012，知識產(chǎn)權(quán)出版社）

[8]斯蒂芬 P.羅賓斯等著，毛蘊(yùn)詩主譯，機(jī)械工業(yè)出版社，2010，267頁

[9]馮艷婷，“論信托式物業(yè)管理”[J]，《南方論刊》，2008（3）

第9篇

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問題；措施

中圖分類號：G306.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01

1.物業(yè)管理制度的概念

物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動的行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理制度建設(shè)是發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各有關(guān)當(dāng)事人行為的制度，前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點(diǎn)和經(jīng)營理念，制定的工作程序、職責(zé)范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責(zé)任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運(yùn)行；后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗(yàn)收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設(shè)備運(yùn)行管理制度、設(shè)備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務(wù)辦法等，又包括業(yè)主委員會制定的業(yè)主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設(shè)施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責(zé)任制、員工崗位責(zé)任制及綜合管理制度等。

2.油田物業(yè)管理的存在的問題分析

2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才，對物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。

目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴(yán)重虧損，沒有發(fā)展后勁。

目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項(xiàng)目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。

2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善

物業(yè)管理制度是一項(xiàng)社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業(yè)管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運(yùn)用法律解決物業(yè)管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問題和物業(yè)項(xiàng)目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問題等的界定和規(guī)定，還有待將來制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應(yīng)對等等。

3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施

3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的人力資源。

多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。一方面，加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍；還有，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。

3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團(tuán)化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。

市場經(jīng)濟(jì)是以立法委保障的經(jīng)濟(jì)體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

4.結(jié)語

物業(yè)管理在世界各國都是一個獨(dú)立的行業(yè)，在我國又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問題，如何找出問題的實(shí)質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導(dǎo)物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實(shí)踐中會產(chǎn)生新的問題，物業(yè)管理理論研究會逐步深人，物業(yè)管理也會逐步步入法制化的軌道。

參考文獻(xiàn)

[1] 謝卓君.我國物業(yè)管理對策探討[J].經(jīng)濟(jì)師.2014（08）