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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險；防范對策

一、房地產(chǎn)管理所面臨的風(fēng)險

（一）政策性風(fēng)險

政策因素在一定程度上對每個行業(yè)都會產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)也不例外，在房地產(chǎn)投資過程中，房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)會受到政府的土地供給政策、住房政策、地價政策、價格政策、稅費政策、環(huán)境保護政策、金融政策等的巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。但客觀地講，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、法規(guī)，及各種專項整治措施是最為復(fù)雜的，變化也是最頻繁、最難以預(yù)見的。

（二）市場供求風(fēng)險

一般的企業(yè)所面臨的市場供求風(fēng)險主要包括原材料采購供應(yīng)失控、競爭加劇、市場波動等因素。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，除了上述幾種因素外，還存在房屋銷售價格波動較大的因素所帶來的風(fēng)險。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，說明商品房供求平衡，對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展起著促進作用；空置率在10%-20%之間為危險區(qū)，此時就需要房地產(chǎn)商要采取各種手段來增加商品房的銷售量，從而保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展；而空置率在20%以上則為商品房重積壓區(qū)，如果這一現(xiàn)象不予以解決，那么國民經(jīng)濟會受到嚴(yán)重影響。

（三）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者將投資購買或修建的房地產(chǎn)出租的經(jīng)營時，因為經(jīng)濟活動的波動將會影響其財產(chǎn)收人的可變性，他們也因此會有遭受損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目運作周期長，從前期策劃、項目開發(fā)到后期管理的環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計等，對整體運營有著巨大的影響，這對企業(yè)的綜合操控能力提出了很高的要求。經(jīng)濟條件的變化對一些財產(chǎn)的影響經(jīng)常比對另一些的大，這取決于財產(chǎn)的種類、財產(chǎn)的地理位置和現(xiàn)存的租約等因素。同時，因為需求的變化、人口的變化以及其他原因，國家內(nèi)許多地區(qū)和城市內(nèi)區(qū)域在經(jīng)濟增長率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財產(chǎn)將面臨較高的風(fēng)險。

（四）決策風(fēng)險

決策風(fēng)險包括運營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和人員處置風(fēng)險。決策風(fēng)險就是指關(guān)系著項目成敗存亡的項目定位過程中潛在的風(fēng)險。一旦出現(xiàn)意外，將造成無法彌補的損失，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。項目定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、經(jīng)濟技術(shù)分析、可行性研究報告做出的，包括項目目標(biāo)客戶定位、建設(shè)環(huán)境、品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項目設(shè)計、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。若項目定位不準(zhǔn)確、盲目開發(fā)建設(shè)，帶來的后果將不堪設(shè)想。這也是開發(fā)項目過程中存在的最大風(fēng)險。所以，一個項目的做與不做、買與不買、怎么去做，都存在著高層管理的決策風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)管理中風(fēng)險管理的防范對策

（一）完善房地產(chǎn)政策

近些年我國房價在迅猛的上漲，與此同時也制定出了一些房地產(chǎn)政策，而這些政策很明顯都是適應(yīng)房價和銷售量上漲的情況。而對于房價和銷售量停滯或者下降的情況，根本就適應(yīng)不了。此時，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

（二）完善市場信息的采集和披露體系，提高市場透明度

一個有效的市場離不開市場透明度的提高。全面、透明、可靠的市場信息是政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費者等市場參與者各方做出正確判斷和決策的依據(jù)。

（三）加強銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場

加強銀行信貸管理，發(fā)展信貸資產(chǎn)證券化，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險；完善稅費體系，合理稅負(fù)。另外，由于房地產(chǎn)跟房地產(chǎn)金融緊密聯(lián)系和房地產(chǎn)風(fēng)險的長期性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)風(fēng)險防范應(yīng)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場兩方面“雙管齊下”。做好房地產(chǎn)金融防范，對房地產(chǎn)健康發(fā)展非常有必要。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)風(fēng)險管理體系

營造良好的政策和法律環(huán)境是建立健全完善的房地產(chǎn)風(fēng)險管理體系的首要任務(wù)。無論是什么規(guī)模的企業(yè)，建立完善的風(fēng)險管理體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強風(fēng)險意識，搭建符合自身特點的風(fēng)險管理架構(gòu)，完善風(fēng)險信息管理體系，建立科學(xué)的風(fēng)險管理機制。房地產(chǎn)風(fēng)險管理的框架和流程是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和管理模式來決定的。對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險管理系統(tǒng)需要建立。管理者在項目前期首先要把風(fēng)險清單以及風(fēng)險準(zhǔn)備計劃的編制做好，在組織上設(shè)計專門的風(fēng)險管理崗位，將風(fēng)險管理覆蓋企業(yè)中的每個部門。項目部作為風(fēng)險管理的一線部門，要實時的檢測項目風(fēng)險的臨界值，并把結(jié)果定期匯報給上級公司。對于下屬基層部門來講，也要對風(fēng)險報告進行定期的審核；對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)該把風(fēng)險防控意識首先要提高起來，把前期的項目風(fēng)險管理規(guī)劃做好，并在項目績效評估工作當(dāng)中放入風(fēng)險的臨界值檢查結(jié)果。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資大、周期長、涉及因素較多的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此影響其風(fēng)險因素也較多。項目能否取得預(yù)期結(jié)果，其具有很大的不確定性。所以，要用不同的方法、從多個角度來對存在的風(fēng)險進行分析，然后提出一些預(yù)防風(fēng)險的方案。總而言之，房地產(chǎn)風(fēng)險管理是一個有機整體，必須與各個部門相結(jié)合才能很好的控制房地產(chǎn)風(fēng)險管理。

參考文獻：

[1] 朱亞東. 淺析房地產(chǎn)風(fēng)險的內(nèi)容及規(guī)避對策[J]. 民營科技, 2010, (07) .

第2篇

    房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大,投資周期長,變現(xiàn)能力差,投資過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融財政風(fēng)險等有形風(fēng)險,也有如政策變化等無形風(fēng)險。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認(rèn)識、處理與控制,以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險,這就要求經(jīng)營者增強風(fēng)險意識,加強風(fēng)險管理,把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外,還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律,對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險、避免風(fēng)險事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問題。

    2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險概括講包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及市場風(fēng)險三方面內(nèi)容。

    2.1 經(jīng)營風(fēng)險

    一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項目經(jīng)營管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實現(xiàn),或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預(yù)測了房地產(chǎn)投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險。

    2.2 財務(wù)風(fēng)險

    一般是在貸款投資房地產(chǎn)時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔(dān)了一個如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時,其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。不貸款的投資者不會有財務(wù)風(fēng)險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)充分估計到企業(yè)籌資困難度財產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關(guān)財務(wù)方面的風(fēng)險。

    2.3 市場風(fēng)險

    一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產(chǎn)市場購買力下降,價格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此,房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險,常常是比較小的, 但是當(dāng)一個國家或地壓的經(jīng)濟不景氣時,由于房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)需求會驟然降低,房地產(chǎn)價格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。

    3 房地產(chǎn)風(fēng)險管理的策略探討

    3.1 加強對經(jīng)營環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的,環(huán)境既提供了機會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機結(jié)合起來,提出一個適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo),潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現(xiàn)風(fēng)險管理的目標(biāo)定會有大的幫助。

    3.2 加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測。實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產(chǎn)品來說,恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。

    3.3不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運作機制引進了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗證明,一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志,而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時,也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風(fēng)險。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束,認(rèn)真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路 由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗還很缺乏,具體如何做,還要開發(fā)企業(yè)多實踐、多探索、多借鑒。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；風(fēng)險管理；問題；探討

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對財務(wù)風(fēng)險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產(chǎn)風(fēng)險管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理當(dāng)中存在的問題進行探究得出一系列的對應(yīng)方法。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財務(wù)風(fēng)險管理問題

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國國民經(jīng)濟中占有重要的地位，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對容易，資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過程中解決財務(wù)風(fēng)險管理方面的問題。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險發(fā)生的因素

（一）成本控制的能力不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細(xì)致就會造成財務(wù)管理的風(fēng)險。目前在我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費，同時也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，會影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項目就無法正常運轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時會影響項目的開發(fā)進程，造成不必要的經(jīng)濟損失，增加房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）管理員工的風(fēng)險意識不強

財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風(fēng)險意識，同時管理技能以及相關(guān)的知識掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。

三、有效加強房地產(chǎn)風(fēng)險管理的制度

（一）制定有效的成本管理制度

經(jīng)過一系列對于房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理的分析報告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結(jié)合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動異常的情況。

（二）建立多種融資渠道

不合理的資本構(gòu)成將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目開發(fā)工期無法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

（三）增強財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對財務(wù)人員進行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財務(wù)管理人員樹立正確合理的風(fēng)險意識。在復(fù)雜又繁亂的財務(wù)工作的過程當(dāng)中，財務(wù)人員要不斷提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，以防止企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。其次，開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對財務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時又要重視對財務(wù)專業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財務(wù)知識，樹立風(fēng)險觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個堅實的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

綜上所述，在國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險意識和防范意識，同時做好一系列應(yīng)對房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題的對策，以積極樂觀的態(tài)度去面對房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個全面的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險解決體系，從制度上、流程上控制財務(wù)風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

參考文獻

［1］李亞東.基于房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題探索與研究［J］.時代金融，2015（35）.

［2］南曉剛.新時期背景下房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與對策探析［J］.經(jīng)貿(mào)實踐,2017（21）.

［3］王吉.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與對策研究［J］.中國國際財經(jīng)（中英文）,2017（19）.

第4篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項目投資 風(fēng)險管理 必要性 措施

中圖分類號：S24 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的必要性

（一）有利于保障項目管理的科學(xué)性

風(fēng)險管理主要是利用科學(xué)的方法對于項目投資進行準(zhǔn)確定位和分析，并對在投資項目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險，能夠有效的保障整個房地產(chǎn)投資項目的管理科學(xué)性和合理性，是項目管理重要組成部分。

（二）有利于促進項目建設(shè)順利進行

風(fēng)險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對措施，使得整個項目管理過程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險管理深入到投資項目的各個領(lǐng)域和各個環(huán)節(jié)，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設(shè)的順利進行，除此之外，風(fēng)險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企業(yè)經(jīng)濟效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風(fēng)險管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟效益，與此同時，風(fēng)險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險管理意識，從而提高了整個企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對于市場進行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場健康發(fā)展，從國家對于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環(huán)境，這對于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險的侵?jǐn)_。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風(fēng)險，而企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對風(fēng)險和挑戰(zhàn)，尤其是對于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風(fēng)險的打擊壓力大，更需要加強風(fēng)險管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理意識和管理方式問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：風(fēng)險管理意識問題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理意識較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實各方責(zé)任，使得風(fēng)險管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業(yè)風(fēng)險管理的首要障礙；風(fēng)險管理方式問題。大部分企業(yè)風(fēng)險管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險評估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗，對于投資項目進行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項目的風(fēng)險增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險應(yīng)對和解決措施，使得風(fēng)險的危害增加，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項目實例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項目，其中有兩個備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業(yè)廣場項目，通過對于兩個項目的風(fēng)險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預(yù)計經(jīng)濟指標(biāo)表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進一步做好風(fēng)險的評估和評價。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設(shè)項目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業(yè)廣場建設(shè)項目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對于老城區(qū)改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見長，對于商業(yè)開發(fā)項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業(yè)廣場的建設(shè)項目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經(jīng)過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項目投資。

（三）投資項目風(fēng)險管理建議

（1）充分重視“風(fēng)險識別和風(fēng)險評估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項目涉及多個層面和領(lǐng)域，所以在對風(fēng)險進行評估時，首先要充分認(rèn)識和了解存在哪些方面的風(fēng)險，例如，拆遷風(fēng)險、金融風(fēng)險、政策風(fēng)險以及競爭風(fēng)險等等，其次要加強風(fēng)險評估，風(fēng)險評估主要是對于風(fēng)險進行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風(fēng)險造成的后果進行評估，積累更多的管理經(jīng)驗。

（2）加強風(fēng)險應(yīng)對。特別是針對單個項目的風(fēng)險時，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險帶來的危害，對于企業(yè)來說也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強風(fēng)險應(yīng)對，提高企業(yè)的風(fēng)險管理能力。

參考文獻

第5篇

在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險管理問題。

房地產(chǎn)交易風(fēng)險管理防范

中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產(chǎn)的價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。與此同時，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經(jīng)濟損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對此，應(yīng)該對這些風(fēng)險有清醒的認(rèn)識，并且有效管理風(fēng)險，才能維護房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)交易的特點

房地產(chǎn)價格屬于固定資產(chǎn)，其個別性強、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產(chǎn)無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險

（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險

自然環(huán)境風(fēng)險指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會對房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。

（二）因社會環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經(jīng)濟形勢也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。

（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險。比如，若對相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風(fēng)險，造成一定的損失。

（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險

房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費者購買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場魚龍混雜，一些非專業(yè)機構(gòu)匆匆進入這個市場，卻操作不規(guī)范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險防范措施

（一）注重保險的購買和使用

在風(fēng)險管理中，保險是非常重要的風(fēng)險管理手段。風(fēng)險管理的四種方式包括回避風(fēng)險、預(yù)防風(fēng)險、自留風(fēng)險和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，而保險就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購買保險，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇合適的保險進行投保。

（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

近年來，我國經(jīng)濟的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險正是因為法律的不健全而產(chǎn)生的。對此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險發(fā)生時，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。

（三）加大誠信宣傳力度

為了加強社會對于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠信意識，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計廣告時不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購房者的風(fēng)險防范意識，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個社會的購房誠信。

（四）增強工作人員的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險。因此，要加強工作人員的培訓(xùn)工作，對其進行法律知識方面的培訓(xùn)，增強一線人員的法律意識，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

總而言之，在我國社會主義市場經(jīng)濟制度下，經(jīng)濟的騰飛帶來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風(fēng)險，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實際情況，實施有效的風(fēng)險管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉寶文.房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險及規(guī)避策略分析[J].門窗.2015（9）：81-86.

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團 財務(wù)風(fēng)險管理 問題 建議

改革開放之后，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及國家對住房政策的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)集團發(fā)展迅速，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國國民經(jīng)濟的重要組成部分。但是由于房地產(chǎn)集團在項目實施過程中成本投入大、開發(fā)周期長，至使有很多房地產(chǎn)企業(yè)都過分的依賴銀行的貸款，一旦來自銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)集團將很難籌資去填補空缺來支撐集團項目的順利進行，這就使得房地產(chǎn)集團財務(wù)管理風(fēng)險性較高。如果不切實解決這個問題，房地產(chǎn)集團就不會獲得快速發(fā)展，甚至還會面臨倒閉的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是做好集團財務(wù)管理，采取合理的對策來防范財務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

（一）按期償債風(fēng)險

從目前的情況來看，我國大多的房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金主要由4個部分構(gòu)成，即集團自有資金、房屋預(yù)售資金、銀行借貸和營業(yè)性資金等。不過，由于房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)規(guī)模大、涉及的內(nèi)容比較多、范圍比較廣，再加上集團的自有資金數(shù)量比較薄弱，這就使得房地產(chǎn)集團光憑自有資金無法開啟工程建設(shè)，所以房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金絕大多數(shù)來自銀行的貸款。此外，因為房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)周期長，使得資金回收慢，加之市場經(jīng)濟具有不穩(wěn)定性，造成了房地產(chǎn)集團的利潤期望值存在著較大變動，加大了房地產(chǎn)集團的財務(wù)管理風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)集團項目投資開發(fā)未能達(dá)到預(yù)期目的，很有可能就會因為無法償還銀行利息而使銀行中斷對其的貸款，至此，整個項目工程將癱瘓，不僅使房地產(chǎn)集團前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動風(fēng)險

由于房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金大部分都是依靠外債，因此可以說它是在負(fù)債經(jīng)營。在此期間，高新技術(shù)不斷發(fā)展，極大的提高了生產(chǎn)效率，因而很有可能出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產(chǎn)集團的應(yīng)付貸款利息也相應(yīng)的增多了，在某種程度上可以說增加了房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)成本，從而減少了集團收益。此外，因為房地產(chǎn)的高投資高回報的特點，部分房地產(chǎn)集團為了獲取更大的利潤，無視投資風(fēng)險，開始盲目地進行融資活動，例如：抵押集團固定資產(chǎn)來貸款等。雖然在短期內(nèi)房地產(chǎn)集團是解決了資金短缺問題，但從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，來自于銀行的高額利息對房地產(chǎn)集團來說始終是一個隱患，它嚴(yán)重加大了集團的還債負(fù)擔(dān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是極為不利的。所以說利率變動風(fēng)險是影響房地產(chǎn)集團發(fā)展的關(guān)鍵因素，它值得每一家房地產(chǎn)集團的高度重視。

（三）再籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)是一個漫長的過程，它所需的資金數(shù)量相當(dāng)大，如果集團事先沒有做好財務(wù)預(yù)算或者財務(wù)預(yù)算與實際支出相差太大，那么房地產(chǎn)集團就必須再一次籌集資金。由于房地產(chǎn)集團在此之前已經(jīng)籌集過資金，它的資金負(fù)債率相對于與一般的企業(yè)來說要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時，也使得銀行等金融機構(gòu)對其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢必就增加了房地產(chǎn)集團的再籌資難度，即加大了再籌資風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題

（一）財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足

目前，房地產(chǎn)集團內(nèi)部普遍存在的問題之一就是財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足，他們固執(zhí)的認(rèn)為只要做好了財務(wù)預(yù)算，那么財務(wù)管理基本上就沒什么問題了。事實上，這種想法是非常錯誤的。其實，只要存在著經(jīng)濟活動，就必然會有財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)集團內(nèi)部之所以出現(xiàn)財務(wù)管理意識淡薄的現(xiàn)象主要是由以下兩個方面的原因造成的。一是財務(wù)管理人員素質(zhì)不高。雖然現(xiàn)在每一家房地產(chǎn)集團的財務(wù)人員都是經(jīng)過嚴(yán)格選拔的，他們的會計理論知識都很強，但是實際操作能力和應(yīng)變能力卻比較弱，這對于財務(wù)管理來說是致命的缺陷。還有些房地產(chǎn)集團的財務(wù)人員是初出茅廬的大學(xué)生，他們在做財務(wù)預(yù)算的時候過分自信，而忽視了財務(wù)風(fēng)險，使得集團財務(wù)管理風(fēng)險性較高，稍有差池就會給集團帶來巨大的經(jīng)濟損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的不重視。我國的房地產(chǎn)集團大多都是家族式經(jīng)營模式，最高經(jīng)營決策權(quán)往往都只是掌握在少數(shù)人手中，由于他們對財務(wù)管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績。這就一來就影響了財務(wù)人員的工作行為，至使他們對財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識不足。

（二）集團內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全

財務(wù)管理是協(xié)調(diào)和控制房地產(chǎn)集團資金進出的有力工具，若財務(wù)預(yù)算計算合理，則能使房地產(chǎn)集團避免出現(xiàn)財務(wù)危機。話雖如此，但是房地產(chǎn)集團內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制仍不健全，在財務(wù)管理上顯得非常吃力。這主要體現(xiàn)在2個方面：一是財務(wù)管理制度不統(tǒng)一，上級和下級財務(wù)部門溝通不暢，從而導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算失真，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐；二是管理與監(jiān)督相分離，使得財務(wù)工作權(quán)責(zé)不明，給了不法分子以可趁之機。至此，財務(wù)監(jiān)督機制有形無實，財務(wù)管理仍然具有較高風(fēng)險。

（三）資本方式單一、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)集團的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產(chǎn)和借貸資產(chǎn)組成，其中來自銀行的借貸資產(chǎn)就占四成以上，如此不協(xié)調(diào)的資金比例增加了財務(wù)管理的風(fēng)險。通常情況下，房地產(chǎn)集團的自由資金都用作了工程建設(shè)的土地成本，至于后期建設(shè)費、營銷費等全靠外借資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)外借資金越來越多，也就相當(dāng)于其資產(chǎn)負(fù)債率越來越高，隨之產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也就越大。

三、加強房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險管理的建議

（一）提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識

意識決定行為。要想從根本上降低財務(wù)風(fēng)險，最有效的辦法就是提高財務(wù)人員的風(fēng)險意識。首先，房地產(chǎn)集團的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該以身作則，重視財務(wù)管理，給財務(wù)人員樹立一個好榜樣。其次，房地產(chǎn)集團要廣泛選拔優(yōu)秀財務(wù)人員，在正式錄用前設(shè)立一定得考核期，看看他們的實際財務(wù)管理能力以及對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識情況到底如何，然后嚴(yán)格依照考核標(biāo)準(zhǔn)實行優(yōu)勝略汰，這樣就從根本上提高了財務(wù)人員的整體財務(wù)風(fēng)險意識。此外，還要對在職人員進行在培訓(xùn)，不僅要加強他們的專業(yè)知識技能，最關(guān)鍵的還是要向他們傳輸財務(wù)風(fēng)險意識，讓他們在今后的財務(wù)管理中能夠謹(jǐn)慎工作，盡最大努力降低財務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)集團的正常運營。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制

所謂的財務(wù)風(fēng)險管理就是發(fā)現(xiàn)、評判、控制和處理風(fēng)險的過程。房地產(chǎn)集團要想有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，那么就必須建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制。首先，建立市場監(jiān)督部門，及時收集和分析信息，然后運用科學(xué)的手段制作財務(wù)計劃，從而使得財務(wù)管理更能適應(yīng)時代的發(fā)展要求。此外，還要監(jiān)理建立完善的客戶管理制度。由于房地產(chǎn)集團的項目開發(fā)資金有一部分來自客戶資金，因而客戶信譽程度的高低直接影響著集團的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)集團有必要在籌集資金前對客戶的信譽做一個全面的評估，這樣才能保證項目工程能夠順利的開展下去。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

針對房地產(chǎn)集團資金負(fù)債率高的情況，優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，是目前降低籌資風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險管理的最好辦法。只要房地產(chǎn)集團還存在貸款行為，那么就很有可能會因為利率的變化而使其面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。可是，如果集團改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當(dāng)處理產(chǎn)權(quán)和債權(quán)的資金比例。這些一來，不但擴大資金來源、增加了資金數(shù)量，而且還將財務(wù)風(fēng)險降到了最低。

參考文獻：

[1]梁惠蘭.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范[J].北方經(jīng)濟，2006

[2]李慧.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的技術(shù)性防范方法[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2006

第7篇

一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系

資本增值是財務(wù)活動的根本目的，防范并控制價值的不穩(wěn)定（不利結(jié)果）是財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)。那么，讓我們先看看投資性房地產(chǎn)的價值之路：經(jīng)濟趨勢影響現(xiàn)有工商業(yè)利潤及個人收入；工商業(yè)利潤及個人收入轉(zhuǎn)而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產(chǎn)的營業(yè)凈收入；最后，營業(yè)凈收入決定投資性房地產(chǎn)的市場價值。這樣，現(xiàn)有經(jīng)濟趨勢的改變對投資性房地產(chǎn)的價值，較之住房價值，會有巨大的近期沖擊，那就是，房地產(chǎn)價值的上漲趨勢或下降趨勢首先發(fā)生在與住房市場相對的投資性房地產(chǎn)市場上。由此，投資性房地產(chǎn)對現(xiàn)有經(jīng)濟趨勢的敏感程度要強于自用房地產(chǎn)，所以，對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟趨勢，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。

首先，建立風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來說，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本一效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據(jù)收集的風(fēng)險初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具手段，定性和定量相結(jié)合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供條件。風(fēng)險識別，既要正確判斷一項財務(wù)活動中存在什么風(fēng)險，又要找出引起這些風(fēng)險的原因。識別的方法主要有：①專家預(yù)測法，如民主討論法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計算機模擬未來狀態(tài)，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業(yè)風(fēng)險的各種風(fēng)險因素及其影響情況，如對一個投資項目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來情形，并且還可能給出這三種情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險，以供決策人員參考；③資金分析法，財務(wù)管理部門可通過對企業(yè)資金及其運動的分析來識別在企業(yè)資金各種存在及分布上的風(fēng)險，以及在某一期間內(nèi)資金循環(huán)周轉(zhuǎn)方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險。本文將從經(jīng)濟指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。

最后，根據(jù)風(fēng)險度量框架的指示，針對租金收入、營業(yè)費用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自擔(dān)的控制措施。

二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量

財務(wù)風(fēng)險度量，是通過計算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對識別出的財務(wù)風(fēng)險從量上進行估計，建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險決策提供科學(xué)依據(jù)。工欲善其事，必先利其器。度量指標(biāo)是表現(xiàn)風(fēng)險程度的基本載體，是建立風(fēng)險度量框架、指導(dǎo)風(fēng)險決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標(biāo)就顯得尤為重要。投資性房地產(chǎn)對客觀經(jīng)濟環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟指標(biāo)從宏觀上對其財務(wù)風(fēng)險進行把握，同時，財務(wù)風(fēng)險的度量最終應(yīng)落腳于財務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運用，因此，下文將從經(jīng)濟指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。

（一）經(jīng)濟指標(biāo)

描述房地產(chǎn)市場狀況的經(jīng)濟指標(biāo)有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量指標(biāo)，本文認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”。所謂“穩(wěn)定使用率”，是指項目啟動以后的年度使用率。這是評估項目可行性的一個重要因素。

（二）財務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金，既是資本又是報酬。財務(wù)風(fēng)險管理的出發(fā)點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。

從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法。現(xiàn)金流量包括流出量和流入量，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）、投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制

由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，對于個人投資者和小型散戶投資者來說，財務(wù)風(fēng)險的控制重在防范；對于長期持有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以對物業(yè)進行整體經(jīng)營規(guī)劃，其財務(wù)風(fēng)險的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準(zhǔn)備工作

投資前的準(zhǔn)備工作是否充分，直接關(guān)系著投資之后房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況，因此，將其作為財務(wù)風(fēng)險控制的基礎(chǔ)內(nèi)容。投資前的準(zhǔn)備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點和做好市場分析。

1.判斷投資切入點。利用所處房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)階段，判斷投資性房地產(chǎn)的切入點。市場供需平衡與不平衡的現(xiàn)象是市場景氣的兩種表現(xiàn)形式，如此周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生就形成了景氣循環(huán)。房地產(chǎn)景氣循環(huán)也是由于供給和需求的波動產(chǎn)生的。經(jīng)濟活動具有周期性，對空間的需求也呈周期性波動。由于建造時滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價格/租金就會產(chǎn)生波動。它們決定了房地產(chǎn)投資的收益率和風(fēng)險水平，極大地影響著房地產(chǎn)投資在財務(wù)上的成功和失敗。

2.做好市場分析。投資應(yīng)以市場分析為起點。市場分析就是對市場客觀環(huán)境、同檔次同類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況及競爭對手等情況進行分析。投資性房地產(chǎn)的市場分析是在供需分析和未來市場增長潛力分析的基礎(chǔ)上，確定以下幾個環(huán)節(jié)：（1）選擇投資類型，（2）市場定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場，還是面向中低端市場。（3）選址，房地產(chǎn)的地域性及投資的長期性決定了選址的重要性。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展中起著舉足輕重的作用，與國民經(jīng)濟高度關(guān)聯(lián)。2009年，房地產(chǎn)業(yè)已占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.6%和國內(nèi)投資總額的四分之一，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個以上，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要保障，有效的防范、應(yīng)對和化解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險有助于行業(yè)的長期穩(wěn)定健康成長，有利于中國經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

近年來，不少企業(yè)和個人受利益驅(qū)動，忽視行業(yè)風(fēng)險，缺乏對自身優(yōu)劣勢的權(quán)衡，盲目進入房地產(chǎn)業(yè)，雖然在此之前房市一路高歌做不好也會賺錢，但步入正常軌道之后，這種現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，也給企業(yè)自身的發(fā)展造成了困惑。目前，房地產(chǎn)已成為中國風(fēng)險最高的行業(yè)之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的定義和特點

全面風(fēng)險管理，指企業(yè)圍繞總體經(jīng)營目標(biāo)，通過在企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)和經(jīng)營過程中執(zhí)行風(fēng)險管理的基本流程，培育良好的風(fēng)險管理文化，建立健全全面風(fēng)險管理體系，包括風(fēng)險管理策略、風(fēng)險理財措施、風(fēng)險管理的組織職能體系、風(fēng)險管理信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實現(xiàn)風(fēng)險管理的總體目標(biāo)提供合理保證的過程和方法。其主要特點為：有別于企業(yè)危機管理，預(yù)警管理等狹義的風(fēng)險管理手段和方法，全面風(fēng)險管理的“全面”體現(xiàn)在以下幾個方面：戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性、專業(yè)性、全員性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面對的主要風(fēng)險分析

房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險是復(fù)雜多樣的，其中一些風(fēng)險與其他行業(yè)存在普遍共性，如債務(wù)風(fēng)險、經(jīng)濟合同風(fēng)險、信用風(fēng)險等；有的風(fēng)險則具有較為顯著的行業(yè)特征。

（一）項目風(fēng)險

項目風(fēng)險是一種不確定事件或狀況，一旦發(fā)生，會對至少一個項目目標(biāo)產(chǎn)生積極或消極的影響。而對風(fēng)險的識別是要確定風(fēng)險管理的目標(biāo)，如果風(fēng)險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標(biāo)之仗。風(fēng)險識別首先是識別風(fēng)險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)，常見的幾種風(fēng)險為政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、管理風(fēng)險，具體表現(xiàn)在：

1、政策風(fēng)險成為除了自然災(zāi)害之外的最大風(fēng)險

政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經(jīng)濟的關(guān)系，要考慮土地利用問題、農(nóng)業(yè)保護問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現(xiàn)政策鬧劇的原因，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發(fā)商來說，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時要制定對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強制性標(biāo)準(zhǔn)等。

2、項目決策風(fēng)險

房地產(chǎn)項目決策風(fēng)險，主要體現(xiàn)在項目的定位風(fēng)險、創(chuàng)新風(fēng)險等。

（1）項目的定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項目設(shè)計、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準(zhǔn)確、盲目開始項目建設(shè)，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險，屬項目的決策性失誤風(fēng)險，風(fēng)險事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。

（2）不同的開發(fā)商風(fēng)險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產(chǎn)商喜好追求項目與其他項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的，更何況是遇到不熟悉的領(lǐng)域，很多情況下創(chuàng)新便成了失敗的同義詞。曾經(jīng)有個開發(fā)商本意為客戶著想，采用輕質(zhì)板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質(zhì)板墻前期也進行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質(zhì)板墻部位出現(xiàn)大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導(dǎo)致向客戶賠款幾百萬。

3、項目資金風(fēng)險

這是任何項目都要面臨的風(fēng)險類型，如果項目資金鏈出現(xiàn)問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現(xiàn)項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數(shù)來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險事件。

4、項目管理風(fēng)險

房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進行的管理活動、行動決策，這些管理事務(wù)本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風(fēng)險事件。如果管理不到位，帶來的項目質(zhì)量風(fēng)險、進度風(fēng)險、人力風(fēng)險，還有前面的資金風(fēng)險，都會因為管理對項目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項目的項目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。

（1）項目的質(zhì)量風(fēng)險：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過驗收而造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等

（二）政策風(fēng)險

每個行業(yè)在一定程度上都會受到政策因素的影響。但客觀地講，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、法規(guī)，及各種專項整治措施是最為復(fù)雜的，變化也是最頻繁、最難以預(yù)見的。

（三）市場風(fēng)險

對于一般行業(yè)而言，市場風(fēng)險主要包括市場波動、競爭加劇、原材料采購供應(yīng)失控等因素。除上述狀況外，房地產(chǎn)業(yè)所面臨最突出的市場風(fēng)險是房屋銷售價格巨幅波動。

（四）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)項目運作周期長，從前期策劃、項目開發(fā)到后期管理的環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計等，對整體運營有著“牽一發(fā)而動全身”的影響，這對企業(yè)的綜合操控能力提出了很高的要求。然而實際情況是，有的企業(yè)對土地開發(fā)缺乏準(zhǔn)確定位和全面規(guī)劃，導(dǎo)致項目嚴(yán)重偏離市場需求；有的企業(yè)在土地獲取過程中盲目跟風(fēng)，抬高地價，致使產(chǎn)品成本過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場承受能力；有的企業(yè)在項目施工建設(shè)中自身管理能力不足，加上工程發(fā)包大部分受總承包方層層分包，造成實際施工隊伍資質(zhì)不符的嚴(yán)重影響。施工進度拖延、建筑質(zhì)量欠佳、安全事故頻發(fā)等問題時有出現(xiàn)，不僅給企業(yè)造成巨大損失，也影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和金融穩(wěn)定等社會形象。

（四）是資金鏈風(fēng)險

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金流動量大，運作周期長，對企業(yè)的投融資和資金管理能力

第9篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；風(fēng)險管理

1引言

工程項目的建設(shè)是一個周期長、投資規(guī)模大、技術(shù)要求高、系統(tǒng)復(fù)雜的生產(chǎn)消費過程.在該過程中，不確定因素、隨機因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風(fēng)險直接威脅著工程項目的順利實施和成功完成。而在工程建設(shè)中，設(shè)備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進度、數(shù)量和質(zhì)量對工程建設(shè)影響最大，能否保證設(shè)備材料“適時、適量、適質(zhì)、適地、適價”地供應(yīng)，是能否保證項目建設(shè)進度、費用和質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。無論是對于業(yè)主還是總承包商來說，一個工程項目進入實質(zhì)性操作階段以后，都會遇到在工程采購中如何識別、評價和規(guī)避采購風(fēng)險的問題。只有正確地處理好這個問題，才能堅實地邁出工程建設(shè)實施的第一步。因此，在工程項目實施過程中，對采購所面臨的各種風(fēng)險進行管理顯得尤為重要。

2住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理理論

2.1住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項目具有投資周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)項目投資面臨的風(fēng)險因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險因素所引起的后果也特別嚴(yán)重。房地產(chǎn)投資的特點決定房地產(chǎn)項目風(fēng)險呈現(xiàn)如下特征：(1)客觀性房地產(chǎn)項目風(fēng)險是客觀存在的，因為引起房地產(chǎn)項目風(fēng)險的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險還是政治風(fēng)險都具有客觀性。(2)多樣性房地產(chǎn)項目過程涉及社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面，與政策法規(guī)、金融動向、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、需求消費傾向息息相關(guān)，易受各因素波動的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險也就多種多樣。

2.2住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險分類

在房地產(chǎn)項目活動中，風(fēng)險的具體表現(xiàn)有以下幾種形式。

(1)按照風(fēng)險的來源分類房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以分為國家風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險和公司風(fēng)險四類。

(2)按照項目的實施階段分類按照項目實施的階段不同，房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以分為項目投資前期風(fēng)險、項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險、項目經(jīng)營風(fēng)險和項目管理風(fēng)險四類。

(3)按照證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價模型理論分類這兩種理論將證券投資的風(fēng)險歸納為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，借鑒到房地產(chǎn)項目中，也可以將風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場狀況，劃分原則是：這種風(fēng)險是否影響到市場內(nèi)所有的投資項目，能否設(shè)法避免或消除。對整個市場所有投資項目產(chǎn)生影響，本項目無法避免或消除的風(fēng)險為系統(tǒng)風(fēng)險；只對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險為非系統(tǒng)風(fēng)險或個別風(fēng)險。

3住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別與分析

3.1住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序與方法(1)項目風(fēng)險分解項目風(fēng)險的分解途徑：

①目標(biāo)：識別影響項目費用、進度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險；②時間：識別項目不同進展階段的風(fēng)險；③結(jié)構(gòu)：按照項目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進行分解；④環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環(huán)境中一切同項目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。⑤因素：按照項目風(fēng)險因素分解。

(2)建立初始項目風(fēng)險清單就是建立項目存在風(fēng)險的一覽表，由項目風(fēng)險的編碼、因素、事件、后果構(gòu)成。

(3)風(fēng)險識別分析對初始建立的項目風(fēng)險進行風(fēng)險因素、風(fēng)險事件及風(fēng)險后果分析，剔除一般性風(fēng)險，保留值得關(guān)注并進而作詳細(xì)研究對象的風(fēng)險。風(fēng)險識別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗（數(shù)據(jù)）及有針對性的風(fēng)險調(diào)查的資料。

(4)確立項目風(fēng)險清單項目風(fēng)險清單是進一步進行項目風(fēng)險分析與評估的基礎(chǔ)。

3.2住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法

（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產(chǎn)項目在一定時期內(nèi)開發(fā)面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系。各種不確定因素的變化會影響項目的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。

（2）敏感性分析方法通過計算一個或多個不確定性因素的變化導(dǎo)致經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化幅度，判斷項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度。

(3)概率分析方法運用概率來預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟效果影響進行定量分析，計算數(shù)學(xué)期望值和方差，確定方案失敗的風(fēng)險程度，以獲得某種效益或達(dá)到某種目標(biāo)的可能性大小。

結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一個相關(guān)性行業(yè)比較多的行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響越來越大，作為一個行業(yè)收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時，由于房地產(chǎn)自身的特點，開發(fā)周期長、資金量大、專業(yè)人士多的特點，具有高風(fēng)險性，與此同時由于房地產(chǎn)中泡沫成分的存在，國家宏觀財政政策、貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，這對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險增大。在當(dāng)今市場經(jīng)濟環(huán)境條件下，房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著許多不確定性，并且在開發(fā)過程中存在著巨大的風(fēng)險。如何識別和度量房地產(chǎn)項目風(fēng)險以及如何制定風(fēng)險應(yīng)對措施，有效規(guī)避投資風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理效率，把握良好的投資機會，獲取預(yù)期的經(jīng)濟收益己成為我們未來所必須考慮的問題。

參考文獻：

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