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第1篇

隨著我國市場經(jīng)濟漸漸趨向成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)已成為國家經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)。外部市場產(chǎn)業(yè)的侵入與國內(nèi)經(jīng)濟格局出現(xiàn)相對穩(wěn)定狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨改革重洗的現(xiàn)狀。但就目前房地產(chǎn)企業(yè)來講，大部分企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進行財務(wù)成本管理，未重視財務(wù)成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟效益，并在競爭風(fēng)險中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題分析

（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理過程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復(fù)雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷售、土地等各項內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強財務(wù)成本管理與完善管理體系對企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場中的競爭力，并使房地產(chǎn)財務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。

1.財務(wù)成本管理意識較為薄弱

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟利益，而忽略了財務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務(wù)管理工作認識較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進行成本管理工作時只重視設(shè)計期間的成本管理，從而忽略了項目財務(wù)管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關(guān)鍵點，同時企業(yè)進行財務(wù)管理中的工作人員對其不給予重視，導(dǎo)致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展。財務(wù)成本管理意識薄弱只會動搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位，阻礙企業(yè)未來發(fā)展。

2.財務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問題

目前大部分企業(yè)在實施財務(wù)成本管理工作期間會忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問題，其中包括：（1）對工程結(jié)算數(shù)據(jù)進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實際工程結(jié)算的預(yù)算會進入個人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴重可導(dǎo)致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計、建設(shè)等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導(dǎo)致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項目結(jié)算定額與實際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計算方法已不能有效地體現(xiàn)出實際工程結(jié)算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復(fù)雜，大大降低了結(jié)算效率與進度。

3.缺乏健全的財務(wù)成本管理制度

通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關(guān)部門財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進行財務(wù)成本匯報工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預(yù)測，導(dǎo)致財務(wù)成本管理工作處于被動狀態(tài)[4]。如在進行期間出現(xiàn)財務(wù)賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理應(yīng)對措施

（一）全方位實施財務(wù)管理工作

全面開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場競爭中成正比關(guān)系，同時會直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟效益。企業(yè)在實施財務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)把該項工作制作成一項系統(tǒng)流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。

同時，在管理時應(yīng)嚴格按照相關(guān)管理制度實施工作，嚴格按照財務(wù)成本管理需求對企業(yè)項目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計等進行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項目財務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務(wù)成本管理，先對其資金集中管理，結(jié)合項目特點平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數(shù)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現(xiàn)資金融資，導(dǎo)致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。

（二）加強成本管理人員財務(wù)管理意識

實施財務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應(yīng)具備較強的財務(wù)成本管理意識，并主動分析在崗工作任務(wù)和財務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進行管理過程期間應(yīng)注意的事項，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強財務(wù)部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應(yīng)培訓(xùn)工作，內(nèi)容包含有：財務(wù)管理理論知識、專業(yè)技能操作等；從而促進企業(yè)財務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。

（三）全面構(gòu)建財務(wù)成本管理體系

企業(yè)實施要想構(gòu)建健全的財務(wù)管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實施、整體預(yù)算方式等。

1.成本預(yù)算考核工作

財務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對預(yù)算年度、季度、月度進行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責(zé)部門應(yīng)對每個月預(yù)算實施狀況給予分析，同時房地產(chǎn)每個子公司應(yīng)對總公司進行匯報總結(jié)，并召開季度、年度總結(jié)會議，分析預(yù)算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責(zé)部門按照月度累積預(yù)算實施狀況，通過按照績效標準對員工業(yè)績給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對企業(yè)一年預(yù)算實施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問題因素，并結(jié)合問題特點制定下年企業(yè)經(jīng)營標準。

2.預(yù)算編制與實施

企業(yè)在進行預(yù)算編制期間，部門之間應(yīng)相互溝通交流、多互動。預(yù)算編制實施的主體人員是各個部門的負責(zé)人員就，其要嚴格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對實際業(yè)務(wù)進行控制。企業(yè)在進行財務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際業(yè)務(wù)實施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴格遵循規(guī)章制度進行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報備房地產(chǎn)最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進行成本管理控制，嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。

（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系

建立健全的工程計算管理體系，首先要加強企業(yè)財務(wù)成本管理各個項目，根據(jù)對各個項目工程的經(jīng)濟指標進行預(yù)測分析，確保其保證在指定指標內(nèi)，使項目預(yù)算、工程預(yù)算、結(jié)算等與現(xiàn)實差距相差較小。而不是當工程驗收時再與資料、設(shè)計方案進行對比、分析，如最終工程預(yù)算與實際預(yù)算存在較大差距，應(yīng)對超出預(yù)算部分附上審批文件加以說明，避免出現(xiàn)違紀違法情況出現(xiàn)；然后是提高工程預(yù)算管理員工專業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴格要求預(yù)算工作人員應(yīng)具備較強的專業(yè)操作能力以及工作經(jīng)驗，保證可以完全做好項目預(yù)算管理工作，從而保證企業(yè)財務(wù)成本管理工作快速、健康發(fā)展。其次是明確工程結(jié)算管理流程，保證成本預(yù)算方法、措施充分落實到項目結(jié)算工作中，對工程結(jié)算工作進行嚴格控制、監(jiān)督，保證數(shù)據(jù)、資料的準確性以及真實性，不得任意更改工程結(jié)算資料、數(shù)額。

第2篇

【關(guān)鍵詞】“營改增”；甲供材

一、引言

“甲供材”是指房地產(chǎn)企業(yè)的項目施工建設(shè)期間，對于項目建設(shè)所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方負責(zé)材料的采供，貨款支付，質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，增值稅發(fā)票抬頭開具甲名稱，施工方只是提供少量建筑材或輔助材料，主要提供勞務(wù)施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的建設(shè)合作機制，他對于保障建設(shè)質(zhì)量，減少施工方資金壓力實現(xiàn)多方互利共贏的局面，也能夠進一步促進中小房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展。在國家2016年36號文出臺后，對于甲供材可以采用簡易計稅也可以采用一般計稅方法核算，增加了稅收繳納的自由度，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平有重要意義。

二、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司情況介紹

1.公司概況

（1）公司簡介

青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1994年創(chuàng)立于青島，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主要業(yè)務(wù)，涉及旅游休閑、物業(yè)管理、建筑設(shè)計等多個產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團。更好、更強、更長，成為一個不斷超越過往并可持續(xù)發(fā)展的百年企業(yè)是公司的基本目標。

（2）目情況

189項目是該公司新開發(fā)的“世紀城”項目，主要建設(shè)100平米以下的商住兩用項目，一樓和二樓作為商場，三樓到十五樓作為住房，該項目占地17888平米，建筑面積98778平方米，建設(shè)房屋987套。公司工程建設(shè)主要采用總包的形勢建設(shè)，建設(shè)方由青島榮鼎建設(shè)公司承攬，監(jiān)理方為青島現(xiàn)代監(jiān)理。為保障工程質(zhì)量公司材料甲供材的方式進行，建設(shè)方主要提供建筑勞務(wù)。

（3）甲供材會計核算情況

甲方作為材料采購方，與建材市場的供貨商簽訂采購協(xié)議，并要求提供增值稅17%的稅率發(fā)票，以防作為建筑施工方提供6%建筑施工服務(wù)專用發(fā)票。FG公司財務(wù)部門收到材料后，會計分錄如下：借方：原材料 應(yīng)交稅金-增值稅-進項稅 貸方：銀行存款。乙方施工領(lǐng)用建筑材料時，會計分錄為 借方：開發(fā)成本 貸方：原材料。

2.甲供材增值稅核算情況

公司主要采用一般計稅原則，進項稅發(fā)票主要以17%的稅率為主，銷售不動產(chǎn)主要為11%稅率為主。按照進項稅銷項稅差額計算增值稅稅額，應(yīng)“營改增”之前公司繳納營業(yè)稅，無需取得專用發(fā)票，但是按照不動產(chǎn)銷售的5%計提營業(yè)稅金。

“營改增”后甲供材行為的界定由界定原材料范圍轉(zhuǎn)變?yōu)槎惙ú唤缍坠┎牧戏秶Ｒ虼耍灰少彶少彶牧嫌杉追教峁┚涂梢源_定甲供材模式，采取簡易征稅模式。

三、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會計核算與稅收處理存在的問題

1.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真

在建設(shè)施工過程中，乙方憑借領(lǐng)料單據(jù)到甲方處領(lǐng)建設(shè)材料。由于建設(shè)施工過程中統(tǒng)計不到位，存在很多多領(lǐng)料未使用完情況，但是計算開發(fā)成本中沒有扣除，造成開發(fā)成本虛高問題。公司目根據(jù)月度作為結(jié)轉(zhuǎn)材料時點，大量而品種繁多的建筑材料導(dǎo)致統(tǒng)計員統(tǒng)計壓力大，經(jīng)常無按時完成統(tǒng)計工作，經(jīng)常出現(xiàn)虛報，錯報，漏報的情況，因此多種情況下造成開發(fā)成本信息失真，開發(fā)成本無法核算正確的工程建設(shè)成本。

2.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費嚴重開發(fā)成本高

在非甲供材情況，乙方在概算的約束下，既要降低采購成本還要降低材料耗費，因此經(jīng)濟效率高，材料浪費情況少，但是甲供材情況下，乙方材料領(lǐng)用耗用完全不受到約束，而企業(yè)甲方無暇對材料的耗用進行監(jiān)管，造成在工程造假不斷升高，甲方利潤空間不斷院所。在材料耗費多的同時，也存在偷料，換料等管理問題，由于甲方使用品質(zhì)較高的建筑材料，因此經(jīng)常發(fā)生材料丟失混在消耗中報送數(shù)據(jù)，同時也存在外部以次充好的現(xiàn)象，將好材料換出，這樣就會嚴重影響建筑質(zhì)量，造成安全隱患。

3.甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重

其他建設(shè)材料成本占15%，資本化利息占據(jù)10%.而對于建設(shè)主體使用的砂石沙子水泥廠可以提供3%增值稅專用發(fā)票人力成本只有對于利潤部分開具增值稅專用發(fā)票，資本化利息無法提供專用發(fā)票，只有占據(jù)總成本15%的材料可以提供增值稅專用發(fā)票。公司在萬達二期項目中，對外銷售稅率為11%，但是增值稅發(fā)票進項稅只能取得3%，因此增加了是稅收成本，而對于資本化利息無法提供進項稅抵扣，直接增加稅務(wù)為11%，因此可以看出在甲供材情況下，增加甲方稅負水平。

四、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司甲供材會計和稅收處理改進

1.設(shè)計成本差異科目，實施計劃成本管理

公司應(yīng)當建立計劃成本管理機制，實行標準化管理機制，制定限額領(lǐng)料單，對于結(jié)轉(zhuǎn)超出的建筑材料，作為扣除乙方公司的結(jié)算或狂。具體會計處理方式如下：領(lǐng)用材料當日會計不做處理，月度核算時：借方：開發(fā)成本 貸方：原材料 材料成本差異。材料成本差異借方主要核算建設(shè)過程中節(jié)約材料狀況，科目貸方主要核算超支材料。工程結(jié)算時，根據(jù)工程部門的實際測算，確認雙方責(zé)任。會計科目為 借方：應(yīng)付賬款 材料成本差異 貸方：銀行存款 。在計劃成本管理下可以真正實現(xiàn)對材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利潤空間。

2.加強會計核算信息化管理提高核算效率

通過信息化手段，提高企業(yè)核算效率，實現(xiàn)核算效率全面提升，對于以前工程月度核算和統(tǒng)計慢的問題，可以建立與乙方的材料進銷存管理軟件互通，實現(xiàn)信息化操作，現(xiàn)場結(jié)轉(zhuǎn)處建筑施工單位實際使用材料狀況，對于品種多數(shù)量大的建筑材料可以通過概算的方式，在半年度進行全面核查，調(diào)整以前月份存在的核算出入，實現(xiàn)成本的真實核算。

3.建立稅收評估機制及相應(yīng)稅務(wù)處理

建立供應(yīng)商評估機制，在工程建設(shè)初期，應(yīng)當建立項目稅收評估機制，評估項目建設(shè)成本同時，估算材料耗用與采購，與小規(guī)模納稅人和一般納稅人進行事前詢價。根據(jù)無差異平衡點的計算方式，計算選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人。具體計算方式為：采購數(shù)量*小規(guī)模采購單價/（1+3%）=采購數(shù)量*一般納稅人采購單價/（1+17%），在雙方進項稅計算為0的情況下，小規(guī)模企業(yè)和一般納稅人的就會在同一水平之下。

建立一般計稅和簡易計稅評估機制，在項目建設(shè)初期，在充分的外部詢價后，分類統(tǒng)計供應(yīng)商的納稅人資質(zhì)和可以提供的專用發(fā)票稅率，如果在無法取得或這較少取得增值稅專用發(fā)票的情況，應(yīng)當采用簡易計稅的方式實現(xiàn)增值稅征繳，具體會計分錄如下：借方 原材料 貸方：銀行存款 銷售時：解放n解放：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅。 結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅

而對于供應(yīng)商具備一般納稅人資質(zhì)并能提供較高稅率的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)當采用一般納稅核算。一般納稅人具體稅收核算如下：應(yīng)繳增值稅額=銷項稅-進項稅 ，具體會計分錄如下：借方 原材料 應(yīng)繳稅金-進項稅 貸方：銀行存款 銷售時：借方：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅，結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅。

五、結(jié)束語

綜上所述，在“營改增”之后，加強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和會計處理研究，對于房地降低建造成本和稅收成本有重要意義。本文通過青島FG房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，介紹公司公司目前會計核算和稅務(wù)處理存在的問題如：（1）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真；（2）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費嚴重開發(fā)成本高；（3）甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重。根據(jù)上述問題提出：（1）設(shè)計成本差異科目，實施計劃成本管理；（2）加強會計核算信息化管理提高核算效率；（3）建立稅收評估C制及相應(yīng)稅務(wù)處理方案

參考文獻：

第3篇

尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

我是——，首先非常感謝大家給我這次機會，我競聘的崗位是財務(wù)部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。

一、個人情況：

我今年28歲，本科學(xué)歷，會計師職稱。于2001年3月榮幸加入公司，一直從事財務(wù)工作，曾在超市財務(wù)室工作了一年，大部分時間從事房產(chǎn)會計。現(xiàn)任職于房產(chǎn)公司財務(wù)部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)、同事的關(guān)心讓我得到了進步，在此非常感謝所有給予我?guī)椭椭笇?dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)、同事。

二、前段工作、學(xué)習(xí)和思想總結(jié)

1、思想方面：認同公司的企業(yè)文化，遵守公司的各項規(guī)章制度。思想積極上進，待人誠懇。

2、學(xué)習(xí)方面：能積極參加公司組織的各項學(xué)習(xí)，在工作當中能虛心地向領(lǐng)導(dǎo)、同事請教。但學(xué)習(xí)主動性不強，對專業(yè)知識、國家政策掌握不全面。

3、工作方面：在財務(wù)部我從制證崗位開始學(xué)起，工作認真、勤奮，積累了一定的工作經(jīng)驗。前段時間完成的工作主要有：（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀花園等項目的未售資產(chǎn)進行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產(chǎn)租賃方案。在財務(wù)部長的指導(dǎo)下，擬定并通過了委托租賃補充協(xié)議，對規(guī)范租賃管理做了基礎(chǔ)工作。（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優(yōu)化，實現(xiàn)了房屋軟件與用友財務(wù)系統(tǒng)的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數(shù)據(jù)提供也更加全面、準確。（3）擬定并通過了電腦票據(jù)管理制度，房款收據(jù)實現(xiàn)了電腦出票，提升了我們的窗口形象。

三、對競聘崗位的認識

綜合處是我們財務(wù)部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責(zé)有合并會計報表的編制、財務(wù)預(yù)算分析、資產(chǎn)管理以及關(guān)系到員工切身利益的工資福利的編制與發(fā)放等。我認為競聘該職我具備以下幾個基本條件：

1、有一定的實踐經(jīng)驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業(yè)會計、零售業(yè)會計以及現(xiàn)在的房地產(chǎn)會計。進入公司財務(wù)部后，做過基礎(chǔ)核算、編制過工資、也在原資產(chǎn)信用處任過資產(chǎn)管理，能熟練操做財務(wù)部大部分工作。

2、有系統(tǒng)理論知識。會計是我的專業(yè)，工作以來，一直未間斷過學(xué)習(xí)，2000年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學(xué)考試取得了會計本科學(xué)歷。

3、有嚴謹務(wù)實的工作作風(fēng)和較強的敬業(yè)精神。

四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：

1、堅決服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排，全力以赴做好本職工作。

2、勤奮學(xué)習(xí)，努力提高個人業(yè)務(wù)水平。

3、增強服務(wù)意識，做好后勤工作，維護財務(wù)人員的良好形象。

4、嚴格按工作崗位職責(zé)的要求帶領(lǐng)本處室人員完成本處室的工作，并創(chuàng)造性地開展工作。

5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。

這是我頭一回參加競聘，心里特別緊張。但我想不論此次是否能夠競聘上，這都是對我本人的一個歷練，從某種意義上講，參加競聘本身就意味著一種成功。即使我沒有競聘上，我會以一種平和的心態(tài)，一如既住地勤奮工作，為__更美好的明天盡自己的一份力量。

第4篇

關(guān)鍵詞：甲供材；會計核算；稅務(wù)處理

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”

所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”，是指由建設(shè)單位即房地產(chǎn)企業(yè)也稱為甲方，由其自行購買或提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，開發(fā)成本高。出于對于施工工程中使用材料的質(zhì)量及降低工程成本效益的角度考慮，采用“甲供材”這種施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，規(guī)避由建筑材料所引起的風(fēng)險，保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的工程質(zhì)量和自身的聲譽。

二、在實務(wù)工作中，“甲供材”的財務(wù)核算主要有兩種方法

方法一：“甲供材”直接計入投資項目的賬戶。例如：房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方從市場購入材料時的會計處理：借記工程物資，貸記銀行存款。這里假設(shè)不考慮增值稅的抵扣問題或者，取得的是普通發(fā)票。領(lǐng)用這部分材料時，按材料實際購買價：借記“在建工程—開發(fā)成本——××項目”，貸記“工程物資”。由于房地產(chǎn)公司自購材料用于本單位開發(fā)項目中，發(fā)出的材料就會直接計入了工程成本中，這是毫無疑問的。而施工方在收到材料后，通常不作賬務(wù)處理，只是在輔助賬登記管理。根據(jù)國家工程造價的有關(guān)規(guī)定，在工程施工中，工程總造價中要含材料費、人工費、機械費、其他費，其中工程所用全部材料應(yīng)當在工程總造價中的核算，而不再考慮材料是由哪一方來提供的，并且計入工程總造價中的材料都要提稅后的，即為含稅價。顯然建設(shè)方將工程耗用的材料不計施工成本，而是直接沖減庫存材料；而對施工單位而言是有利的，這部分的“甲供材”也沒有反應(yīng)在施工方的工程收入和工程支出中，從而減少采購成本和進貨成本，施工方不用為開發(fā)商開具該材料建筑安裝發(fā)票，只需交納這部分材料的稅費即可。

方法二：“甲供材”是通過預(yù)付賬款轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)在交付材料時，直接將材料預(yù)算價格以預(yù)付款形式抵頂施工單位的工程款，在交付材料時這樣做處理：借記預(yù)付賬款，貸記工程物資或者是借記預(yù)付工程款，貸記庫存材料。然而，工程物資（庫存材料）是按實際成本來轉(zhuǎn)出，預(yù)算價與實際價之間的差額就會直接計入工程成本中。施工方在收到材料時按預(yù)算價：借記原材料或工程物資，貸記預(yù)收賬款。用于工程施工時再將該批材料計入合同成本中。施工方給房地產(chǎn)企業(yè)開具“甲供材”部分建筑安裝發(fā)票是按預(yù)算價。

然而在現(xiàn)實中，在總造價確定的情況下，工程的總造價也是作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該支付給施工單位的總的工程款，只不過這個工程款支付的形式不同，不僅僅是以現(xiàn)金方式，有時以材料沖抵預(yù)付款方式支付的。

兩種“甲供材”的會計處理從相關(guān)法律法規(guī)上看是沒有問題的，只要提供的會計資料符合會計信息質(zhì)量要求，真實合法有效，這兩種處理方法都是可以接受的。

三、上述兩種不同的財務(wù)核算方式，稅收管理上是如何確定的

1.對于“甲供材”這種現(xiàn)象，在稅法上規(guī)定是比較明確的。從稅收負擔(dān)上看，方法一采用只繳稅，不開票的形式。施工方應(yīng)就預(yù)收價（不含材料）的開具建筑業(yè)發(fā)票。對于“甲供材”部分只繳稅，不開票。如果按的建筑合同總造價開票就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的材料重復(fù)記入成本。方法二屬于既繳稅，又開票。由于材料是由房地產(chǎn)建設(shè)方所購入，通過材料的出庫抵頂預(yù)付賬款為作價，未入工程成本，只是按預(yù)算價與材料實際成本的差直接進入了工程成本。施工方按建筑合同總造價開建筑業(yè)票，并交納營業(yè)稅。

2.按現(xiàn)行稅法，2009年版最新營業(yè)稅的暫行條例規(guī)定，凡是提供建筑業(yè)勞務(wù)的，應(yīng)將工程所用的原料，設(shè)備及動力等其也物資都列入營業(yè)額中，以此做為計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)來繳納營業(yè)稅，注意這里的勞務(wù)是排除裝飾勞務(wù)的。同時，又強調(diào)營業(yè)額中建設(shè)方所提供設(shè)備的價款不包括在內(nèi)。

稅法之所以這樣規(guī)定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的納稅人以建設(shè)方（甲方）的名義購買原材料，來逃避營業(yè)稅。

3.鑒于上述規(guī)定，施工方開票時的價款無論是否含“甲供材”，在計算營業(yè)稅額時“甲供材”都應(yīng)計入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。也就是說從理論上，對于施工方而言，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用方法一還是方法二進行會計核算都不影響施工方所交納的稅額，其稅負是不變的。只不過開票金額是根據(jù)甲方的會計處理的不同，有所變化而已。

4.在現(xiàn)實的情況中，由于“甲供材”存在，相關(guān)稅收問題顯現(xiàn)出來，例如：施工企業(yè)按總造價合同確認收入并交營業(yè)稅，但對于“甲供材”這部分施工方無法取得建筑發(fā)票就無法進入施工成本，也就無法在計算所得稅前扣除等諸多問題。還有的施工方錯誤以為不開“甲供材”部分的發(fā)票即可少納營業(yè)稅，其實不然，“甲供材”部分的建安發(fā)票是否開具都不影響其應(yīng)納稅額。做為流轉(zhuǎn)稅，營業(yè)稅具有稅賦轉(zhuǎn)嫁性的特征。即使施工單位為開發(fā)商開具“甲供材”部分的建安發(fā)票，其營業(yè)稅的負擔(dān)也不會有所增加。實際的稅金均轉(zhuǎn)由由房地產(chǎn)企業(yè)負擔(dān)。而房地產(chǎn)企業(yè)會因施工方不開具“甲供材”降低開發(fā)成本，施工方也會因其不開“甲供材”部分發(fā)票，承擔(dān)偷漏稅的風(fēng)險。開票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了稅務(wù)機關(guān)的管理難度，首先，在方法一的會計處理下由于施工方的只繳稅，不開票行為會導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)材料直接計入工程成本，無需憑工程結(jié)算發(fā)票計入成本。這會促使房地產(chǎn)企業(yè)不愿意將“甲供材”所含稅金交付給施工方，或者雙方惡意串通，即繳稅又開票，在繳稅的同時將“甲供材”列入建筑業(yè)發(fā)票中重復(fù)計入成本中。這會增加了稅務(wù)機關(guān)征管難度。其次在工程預(yù)算造價單只是通過審核雙方的“甲供材”的采購發(fā)票，出庫，入庫等單據(jù)來確認施工方的“甲供材”的施工成本中，明確所得稅前列支項目。這一做法人工成本大難以推廣。特別是夸地區(qū)的建筑工程，各地稅務(wù)機關(guān)做法各不相同。

四、“甲供材”管理上的建議

1.改進會計核算方式。為了避免由“甲供材”帶來的涉稅矛盾，首先，雙方當事人在訂立合同時應(yīng)注意建造合同的合法有效性，如果合同中約定“甲供材”不含工程總造價內(nèi)，則該合同的有效性就存在問題。其次，在建設(shè)方發(fā)出“甲供材”這一環(huán)節(jié)上建議制定相關(guān)規(guī)定，只有將這部分材料真正的用于建筑工程中了才允許在建設(shè)方的工程成本中列支，這樣會加大施工方“甲供材”這部分稅金的取得承取的主動權(quán)，緩解了雙方因這部分稅金產(chǎn)生的分歧。再次，加強企業(yè)會計基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理，完善財務(wù)制度，避免不必要的納稅調(diào)整。

2.強化對“甲供材”的征收管理。首先稅務(wù)部門不斷完善稅收相關(guān)制度。加強對“甲供材”問題的監(jiān)督，明確房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位尾款結(jié)算時的流程。在支付工程款時必須出具施工單位提供的建安發(fā)票和稅務(wù)機關(guān)出具建筑工程項目清算表，有了該表證明項目的稅款已結(jié)清。這樣有效地預(yù)防了施工單位偷逃“甲供材”的稅款。其次，稅務(wù)部門應(yīng)加大對建筑工程建設(shè)方及施工方的項目登記管理，定期和不定期地抽查各單位有無“甲供材“方式的存在，并相應(yīng)報送建設(shè)單位供應(yīng)情況，做好“甲供材”備查賬簿的登記工作。

參考文獻：

[1]施海峰，杜靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的會計處理及稅務(wù)分析[J].江蘇建筑，2012（1）.

[2]許峰，袁效駿.結(jié)合案例剖析“甲供材料”的會計處理[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2009（16）.

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)；集中管控；探討

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-02

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金投入大、產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，投資回收周期長，并且房地產(chǎn)企業(yè)下屬項目眾多，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)下屬一個樓盤注冊一個獨立核算的項目子公司，每一個項目子公司都有自己的一套財務(wù)處理賬簿和體系，財務(wù)部門需處理的事項較為分散和繁雜，房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)管控對公司管理具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控可以提高財務(wù)工作效率，完善企業(yè)財務(wù)管理制度和規(guī)范，提升公司控制力度，完善管理機制，促進企業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控概括

企業(yè)財務(wù)管控是通過財務(wù)預(yù)算管理、資金管理、財務(wù)制度、信息系統(tǒng)和內(nèi)控考核等對日常財務(wù)活動及資金運動的管理和控制活動。財務(wù)管控的實現(xiàn)一般以信息技術(shù)為平臺，通過系統(tǒng)化規(guī)范化的管理理念，將整個企業(yè)的財務(wù)信息數(shù)據(jù)進行整合處理，最大程度實現(xiàn)對子公司的財務(wù)控制和管理，充分利用有效資源，為企業(yè)的發(fā)展提供財務(wù)相關(guān)決策支持。

經(jīng)過近30年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，企業(yè)集團化程度也越來越高，且房地產(chǎn)行業(yè)有其獨有的特點，與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入大、產(chǎn)業(yè)鏈長、投資回收期長等特點；針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)財務(wù)管控主要側(cè)重于對下屬子公司、區(qū)域公司以及項目分公司和各個業(yè)務(wù)部門的財務(wù)相關(guān)管理和控制。本文則著重探討房地產(chǎn)企業(yè)對下屬項目子公司的財務(wù)管理和控制。

二、財務(wù)管控運行存在的問題

1.資金審批和財務(wù)處理較緩慢

房地產(chǎn)企業(yè)由于其項目和業(yè)務(wù)的分散性和多樣性，各類項目工程款項和費用類款項申請較多，為了保證資金安全，企業(yè)往往實行統(tǒng)一的收支管理，企業(yè)資金審批流程在信息系統(tǒng)平臺上處理較慢是房地產(chǎn)企業(yè)常見的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)對日常資金管理不夠重視，審批流程復(fù)雜而繁瑣，每一個房地產(chǎn)項目公司各設(shè)一套賬簿，每個項目公司收支兩條線的情況下都下屬有至少兩到三個銀行賬戶，為了便于管理和控制壓縮財務(wù)部人員數(shù)量，僅一個財務(wù)出納的工作量極大，且偶爾還會由于賬務(wù)處理不能夠及時匹配，資金管理效率較低。

2.賬務(wù)相關(guān)核算和處理不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)、存貨、在建工程等會計科目的余額較多且品種多樣，不便于盤點核算，并且房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用占據(jù)很大一部分，其中的會計明細科目也是多種多樣，一些企業(yè)的財務(wù)人員在處理相關(guān)的核算和處理時較為隨意，一方面，對銷售費用類別明細科目的選擇沒有經(jīng)過仔細考慮就隨意做賬，僅關(guān)注一級會計科目或二級會計科目的選擇，且在費用報銷過程中經(jīng)常忽略報賬金額與發(fā)票金額公司不符一類的基礎(chǔ)問題。對另一方面，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)和存貨類科目余額較多，是固定資產(chǎn)計提折舊的會計處理不夠規(guī)范這一問題也很常見。

3.企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)的審查和監(jiān)督不重視

財務(wù)部門是公司的核心部門之一，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理工作也同樣重視，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)管理工作的審查和監(jiān)督管理工作卻重視不足，以至于財務(wù)管控工作無法完全有效運行。一般房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)審查和監(jiān)督的監(jiān)督僅僅停留在表面形式主義上，只看他們大體的業(yè)務(wù)處理和片面的財務(wù)分析檢查，關(guān)注項目的建設(shè)和回報率，而忽視了財務(wù)信息和資金資產(chǎn)的透明度，對財務(wù)管控的監(jiān)督檢視程度較低，對財務(wù)管控運行過程也不夠重視。

三、財務(wù)管控出現(xiàn)問題的原因

1.資金管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對資金的靈活運轉(zhuǎn)成都要求較高，為了最大化實現(xiàn)資金管理有效運行，提高使用效率，房地產(chǎn)企業(yè)都會實行統(tǒng)一的收支管理，同時也確保企業(yè)資金安全。集中管控雖然在一定程度上確保了資金安全和收支統(tǒng)一管理，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)可能在同一時間進行多個項目的開發(fā)，資金管理項目眾多，且項目周期較長，每個項目公司各類資金款項繁雜，企業(yè)資金管理體系不完善，運行效率受其影響放緩；公司資金與各子公司之間的協(xié)調(diào)更是加大了資金管理的難度。

2.財務(wù)核算制度未統(tǒng)一規(guī)范

在一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控運行機制中，財務(wù)管理相關(guān)的制度未統(tǒng)一規(guī)范也是一個較為普遍的問題，這些企業(yè)日常財務(wù)管理比較粗放，財務(wù)管理工作制度規(guī)范相對不完善，舉例來說，地方子公司獨立核算，財務(wù)核算信息編碼和會計科目代碼名稱缺乏統(tǒng)一的使用標準，公司日常管控的財務(wù)內(nèi)容未能規(guī)范化統(tǒng)一上報。

3.財務(wù)管理信息系統(tǒng)不完善

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)各方面審批流程較慢、企業(yè)和子公司財務(wù)人員之間、財務(wù)人員與其他部門人員之間信息交流不對稱等問題的出現(xiàn)很大部分原因是公司財務(wù)管理信息系統(tǒng)不完善，信息系統(tǒng)未能與財務(wù)管理完全對接，這也在一定程度上影響公司財務(wù)管控的有效運行。房地產(chǎn)企業(yè)涉及多方面的財務(wù)關(guān)系，資金和業(yè)務(wù)運作復(fù)雜程度遠超過其他行業(yè)，財務(wù)管理信息系統(tǒng)的不完善使得財務(wù)方面申請事項在線上流程復(fù)雜而緩慢。

4.監(jiān)督檢查力度不夠

一些房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)雖然有足夠的重視和管理，但是卻忽略了財務(wù)工作的監(jiān)督和檢查，這影響了企業(yè)對財務(wù)的管控工作效果，在很大程度也限制了財務(wù)管理職能的最大化發(fā)揮。企業(yè)進行的監(jiān)督審查活動大多是外部的資產(chǎn)評估和審計工作，企業(yè)集團內(nèi)部財務(wù)管控所進行的監(jiān)管活動往往不能貫穿公司上下企業(yè)財務(wù)活動，監(jiān)督檢查力度不夠，監(jiān)控機制不完善，可能會引發(fā)企業(yè)資產(chǎn)流失、問題，阻礙財務(wù)管控有效進行。

四、加強財務(wù)管控的建議

1.加強資金管理和成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)完善資金管理體制主要包括以下兩個方面：（1）統(tǒng)一企業(yè)的資金結(jié)算制度，統(tǒng)一進行預(yù)算管理和資金計劃上報，加強成本管理。公司預(yù)算的制定要符合近期的資金流動現(xiàn)狀和公司所在區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，堅持風(fēng)控為先、合理規(guī)劃，規(guī)定各項目公司統(tǒng)一上報，集中管理統(tǒng)籌分析處理和規(guī)劃。（2）完善企業(yè)資金管理平臺系統(tǒng)，提高資金運轉(zhuǎn)處理效率，加快資金周轉(zhuǎn)速度。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度不一，面對眾多子公司對資金的流入和流出，必須完善資金管理平臺，才能使資本更有效流動。

2.制定嚴格統(tǒng)一的財務(wù)核算制度

制定完善統(tǒng)一的財務(wù)核算制度是房地產(chǎn)企業(yè)健全財務(wù)管控制度體系的重要方向之一，嚴格統(tǒng)一的財務(wù)核算制度能夠為財會人員的業(yè)務(wù)處理提供制度性引導(dǎo)和規(guī)范，方便房地產(chǎn)企業(yè)對分公司和子公司的管理和控制。制度設(shè)計規(guī)范財務(wù)相關(guān)流程和手段，財務(wù)人員對企業(yè)的賬務(wù)處理嚴格依照制度規(guī)范內(nèi)容和格式來進行，整個企業(yè)核算方法和系統(tǒng)統(tǒng)一，減少財務(wù)工作的隨意性。

3.完善財務(wù)管理信息處理系統(tǒng)

建立一套完善的財務(wù)管理信息處理平臺系統(tǒng)是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)有效管控的重點工作。完善財務(wù)管理信息處理系統(tǒng)需要將財務(wù)信息和財務(wù)資料與企業(yè)組織架構(gòu)、政策機制、管理標準等企業(yè)具體運行管理內(nèi)容結(jié)合起來進行量化管理，提高企業(yè)財務(wù)申報和審批流程運行效率，同時在信息系統(tǒng)處理中加強審核功能，將公司總部與子公司財務(wù)信息交流協(xié)調(diào)起來，加強企業(yè)的財務(wù)管控工作。

4.增強財務(wù)管控觀念，健全財務(wù)監(jiān)督體系

監(jiān)督檢查有助于財務(wù)管控規(guī)范企業(yè)的日常財務(wù)行為，保證財務(wù)信息和工作的透明度，是企業(yè)財務(wù)管控至關(guān)重要的組成部分。加強財務(wù)管控監(jiān)督工作，首先應(yīng)增強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)部門的財務(wù)管控觀念，增強風(fēng)險意識，積極開展監(jiān)督檢查活動；其次，集中的財務(wù)管控必須建立完善的監(jiān)督體系和機制，以保證財務(wù)信息和活動的透明度和真實性。

五、結(jié)語

財務(wù)管控是財務(wù)管理乃至企業(yè)管理的重中之重，財務(wù)管控的優(yōu)化對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是提升自身競爭力和應(yīng)對激勵的市場競爭以及時展的必然選擇。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)特點，僅著重從資金管理、核算制度、財務(wù)信息系統(tǒng)和監(jiān)督體制四個方面對加強財務(wù)管控作了初步探討，房地產(chǎn)企業(yè)需在在財務(wù)管控的各個方面不斷努力調(diào)整，實現(xiàn)財務(wù)管控的有效運行，提升財務(wù)管理工作的有效性，確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、蓬勃發(fā)展。

參考文獻：

[1]郭漢軍.對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控體系問題研究[J].商，2015 （15）：28-30.

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[3]張鐵俊. 萬科集團財務(wù)集中管控模式研究[D].遼寧大學(xué)，2012.

第6篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 財務(wù)信息化

目前，隨著房地產(chǎn)市場競爭程度的日益加強，我國房地產(chǎn)市場總體上已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的狀況，企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的高效管理。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)正確認識并全面實行財務(wù)信息化管理是十分必要的。

一、財務(wù)信息化對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要意義

（一）財務(wù)信息化有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般都有投資規(guī)模大、資金需求量大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度關(guān)聯(lián)度高等自身的特點，所以為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務(wù)信息化管理，對實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業(yè)核心競爭力，都將起到積極的作用。

（二）財務(wù)信息化有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)管理效率

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐漸擴大，財務(wù)管理難度也在不斷增加，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金的體量越來越大，也體現(xiàn)在母子公司之間的管理層級越來越復(fù)雜，這就需要更加高效的財務(wù)管理模式來適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理，可以有效地壓縮企業(yè)管理信息傳送的時間與空間的距離，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業(yè)財務(wù)管理的效率，進一步體現(xiàn)出其提高企業(yè)集團財務(wù)管控能力的積極價值。

（三）財務(wù)信息化有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律還決定了房地產(chǎn)企業(yè)容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響。房地產(chǎn)企業(yè)運用財務(wù)信息化手段，可以對投資項目進行更加科學(xué)的綜合分析，進而降低項目的投資風(fēng)險。同時，通過運用財務(wù)信息化手段，還可以對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用、融資規(guī)劃等設(shè)定警戒線，減少人為的干預(yù)因素，切實實現(xiàn)防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目標。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理中存在的問題

（一）企業(yè)管理人員對財務(wù)信息化的認識不到位

房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業(yè)相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴大以及市場對房地產(chǎn)多樣化的需求，過去的一些企業(yè)的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產(chǎn)組織方式等都出現(xiàn)了與市場發(fā)展不適應(yīng)的狀況。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業(yè)認為實現(xiàn)財務(wù)信息化的目的只是單純地讓財務(wù)會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務(wù)管理信息化是企業(yè)管理信息化的核心，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的技術(shù)保障。還有一部分企業(yè)甚至認為以前的傳統(tǒng)管理方法也挺好，即使不加強信息化建設(shè)，企業(yè)也能很好地發(fā)展，沒有認識到財務(wù)信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化的進程。

（二）企業(yè)財務(wù)會計信息失真

一方面，現(xiàn)代企業(yè)管理最根本的是信息的管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產(chǎn)企業(yè)由于部門或個人利益等因素，導(dǎo)致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計信息失真，使企業(yè)的決策者難以獲得準確的財務(wù)信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學(xué)決策。

另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務(wù)信息總系統(tǒng)提供更加準確的數(shù)據(jù)，但是各個子公司之間具有不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)，財務(wù)處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現(xiàn)了表面的信息共享，卻沒有實際的指導(dǎo)作用，反而在財務(wù)信息化管理中制造了障礙。

（三）財務(wù)信息化管理專業(yè)人才不足

要搞好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化建設(shè)，高素質(zhì)的財務(wù)人員是重要的人力資本基礎(chǔ)。但是，由于長期以來的粗放型經(jīng)營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計制度和財務(wù)制度不太熟悉的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財會工作人員在專業(yè)知識和專業(yè)技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務(wù)人員的組織結(jié)構(gòu)和知識結(jié)構(gòu)狀況，難以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求。同時，不少財會人員由于學(xué)歷不高、專業(yè)知識不強、學(xué)習(xí)勁頭不足等原因，就產(chǎn)生了缺乏財務(wù)信息化管理的能力和意識，其財務(wù)管理能力和理念已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的需求。為了房地產(chǎn)企業(yè)的健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，迫切需要培育一批具有財務(wù)信息化管理能力的專業(yè)人才。

（四）財務(wù)管理應(yīng)用軟件比較滯后

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)測的基礎(chǔ)上，獨立自主的進行生產(chǎn)經(jīng)營決策，在決策執(zhí)行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發(fā)出融入企業(yè)文化和管理理念的統(tǒng)一財務(wù)管理軟件。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏開發(fā)自己企業(yè)財務(wù)管理軟件的專門技術(shù)人才，而一些國外大公司的財務(wù)管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現(xiàn)象。所以，我國目前實施財務(wù)信息化管理的房地產(chǎn)企業(yè)大多選擇一些通用的財務(wù)管理軟件。這些財務(wù)管理軟件雖然也能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業(yè)的個性化需求，難以按照企業(yè)的經(jīng)營思路設(shè)計出不同的功能，不能很好地滿足財務(wù)管理工作的實際需要。

三、針對財務(wù)管理信息化面臨問題的解決對策

（一）提高企業(yè)管理層對財務(wù)信息化的認識水平

要想進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理信息化建設(shè)，就必須提高企業(yè)管理層對財務(wù)信息化的認識水平，要讓他們認識到實現(xiàn)財務(wù)管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務(wù)管理工作的一次大變革，不僅能夠?qū)⒇攧?wù)管理人員從繁雜的基礎(chǔ)財務(wù)會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務(wù)管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統(tǒng)籌策劃，既為企業(yè)的決策層提供更加可靠的分析數(shù)據(jù)，更能當好領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者和財務(wù)會計工作人員，特別是企業(yè)管理層，一定要對財務(wù)信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業(yè)實行財務(wù)信息化管理提供組織保障。

（二）優(yōu)化財務(wù)信息化體系建設(shè)

要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化，就必須建立與完善財務(wù)信息化體系，為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，建立健全本企業(yè)的財務(wù)信息化管理的相關(guān)制度，譬如財務(wù)信息化系統(tǒng)操作管理制度、財務(wù)信息化軟、硬件管理制度、財務(wù)信息化管理崗位責(zé)任制度、財務(wù)信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度對財務(wù)管理信息化建設(shè)的要求，不斷進行優(yōu)化和完善，要根據(jù)工作中發(fā)現(xiàn)的新情況、新問題，不斷完善財務(wù)管理信息系統(tǒng)的功能，使其能夠更好地適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展要求，最終達到持續(xù)優(yōu)化、提升管理水平，全面實現(xiàn)財務(wù)管理的目標。

（三）開發(fā)與企業(yè)管理中實際需要的相適應(yīng)的財務(wù)軟件

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際，總結(jié)自身特點，組織專業(yè)技術(shù)人員，研究開發(fā)出適合自己的財務(wù)信息化管理平臺，逐步實現(xiàn)企業(yè)各個生產(chǎn)過程中財務(wù)、資金、流程等信息的集成和數(shù)據(jù)共享，為實現(xiàn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)、高效的財務(wù)信息化管理提供技術(shù)支持。信息化財務(wù)軟件可以參照新一代ERP系統(tǒng)中所具有的功能模塊，將事前財務(wù)管理信息處理，到事后財務(wù)信息的反映，不僅在財務(wù)系統(tǒng)的內(nèi)部各模塊充分集成，而且與采購、生產(chǎn)等系統(tǒng)也達到無縫對接，使企業(yè)各項經(jīng)營業(yè)務(wù)的財務(wù)信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業(yè)資金流的全局管理和控制。強調(diào)面向業(yè)務(wù)流程的財務(wù)信息的收集、分析和控制，使財務(wù)系統(tǒng)能支持重組后的業(yè)務(wù)流程，并做到對業(yè)務(wù)活動的成本控制，更全面地提供財務(wù)管理信息，為企業(yè)戰(zhàn)略決策和業(yè)務(wù)操作等各層次的管理需要服務(wù)。

（四）培養(yǎng)滿足財務(wù)信息化需求的復(fù)合型人才

目前，房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)管理信息化的關(guān)鍵就是培養(yǎng)滿足財務(wù)信息化需求的復(fù)合型人才。首先，企業(yè)管理層要認識到人才對房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業(yè)引進既懂信息技術(shù)又懂財務(wù)管理的復(fù)合型人才，同時，也重視內(nèi)部挖潛。其次，企業(yè)的財務(wù)工作人員也要認識到學(xué)習(xí)的迫切性，要主動靠前一步，根據(jù)財務(wù)信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業(yè)財務(wù)信息化管理要求的復(fù)合型人才。

（作者單位為上海淀山湖新城發(fā)展有限公司）

參考文獻

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第7篇

2011年，國家財政部和國家稅務(wù)總局就聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于“營改增”試點的通知，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首先成為試點。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的工程周期較長，涉及的供應(yīng)鏈上下游企業(yè)較多，項目成本的構(gòu)成較為復(fù)雜且涉及的稅種較多，所以房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”的阻力較大，且面臨較多的難題，所以直到2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)才被納入“營改增”的試點范圍。“營改增”是1994年我國稅制改革以來又一次突破性的稅制改革，其目的在于避免重復(fù)征稅，促進社會、經(jīng)濟運行效率的提升，切實減輕企業(yè)稅負。財稅[2016]36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人銷售或出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11%的增值稅率，也可采取簡易計稅方法按5%的稅率征稅。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的日常財務(wù)處理和生產(chǎn)經(jīng)營帶來了諸多的變化和挑戰(zhàn)，比如，針對簡易征收方法計稅的老項目，需要要求供應(yīng)商或者是施工隊必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票；單位出公差，住宿費和餐費可否抵扣，如何抵扣；目前國家稅務(wù)總局出臺了哪些關(guān)于營改增的政策等問題，我們接下來深入分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生哪些影響，加大對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的變化的關(guān)注，以期能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過稅制改革的過渡時期，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的發(fā)展。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升

建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)的上游企業(yè)，“營改增”對建筑施工企業(yè)的影響會直接波及下游的房地產(chǎn)企業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購買原材料時無法取得增值稅專用發(fā)票，使得進項抵扣難度加大，造成建設(shè)成本上升；二是財稅[2016]36號文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的計稅方式可以采取簡易的計稅方式，特別是在購買建筑的原材料時可以采用簡易計稅方式，這反而使得稅負上升，增加了建筑企業(yè)的成本，從而壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間；三是由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，且人工費用占到總成本很大的比例，然而零散的農(nóng)民工的工資沒有增值稅專用發(fā)票進行抵扣，使得建設(shè)的人工成本高于“營改增”之前。

（二）稅負變動可能與理論分析的情況有所出入

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的生產(chǎn)經(jīng)營過程中難以取得一些項目開支的增值稅專用發(fā)票，使得其實際稅負相較以前反而有所上升。第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地拆遷成本因無法取得專用發(fā)票難以實行進項抵扣，使得花費大量拆遷資金拿到地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的稅負反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產(chǎn)企業(yè)，項目開發(fā)過程中增值額較大，可能導(dǎo)致實際增值稅稅負高于原營業(yè)稅5%的稅率。第三，就“新項目”而言房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進行增值稅的進項抵扣，使得實際稅負有所上升。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成以后，都是以預(yù)售的形式進行房產(chǎn)的銷售，由此獲得收入應(yīng)該進行稅金的預(yù)繳，然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財務(wù)成本隨著開發(fā)的不斷開展和增加，若“營改增”后要求企業(yè)收到放款當期開具增值稅發(fā)票，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要按11%繳納增值稅，而進項稅抵扣較為滯后，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現(xiàn)下降的趨勢，這就使得地方財政收入受到嚴重影響，從而地方政府就會加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，比如加強對土地增值稅的預(yù)繳和清算等，使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負上升。

（四）企業(yè)納稅風(fēng)險增加

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后的納稅風(fēng)險來自于以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)處理更加繁瑣、困難。“營改增”后對于稅負的計算會增加很多的會計科目，而且會計核算的難度和工作量均會大幅度的增加，使得會計核算過程中難免發(fā)生一些錯誤；第二，由于新稅制剛推行，財務(wù)人員對于政策的變化把握不清，導(dǎo)致會計核算不合格，且沒有規(guī)范的進行納稅申報，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)漏洞和潛在的納稅風(fēng)險；第三，一些財務(wù)人員可能會受上級的指示，偽造增值稅專用發(fā)票或者是非法購買增值稅發(fā)票等，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險；第四，房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對“營改增”建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，無法及時發(fā)現(xiàn)和防范“營改增”給企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險，給房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過渡帶來阻礙。

三、持續(xù)關(guān)注并盡可能消除“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）加強建設(shè)成本稅務(wù)籌劃和增值稅發(fā)票的管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”過后，由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多，增加了房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅的空間，所以企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身的發(fā)展特點和所處的市場經(jīng)濟環(huán)境，加強與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)進行納稅籌劃，以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過改革期；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強財務(wù)部門對于“營改增”的認識，加強與建筑企業(yè)的溝通，在完成項目或購買原材料后及時取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進項稅抵扣依據(jù)；二是委派專門的人員進行增值稅發(fā)票的管理，使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng)，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本；三是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作對象時，應(yīng)當選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進行合作，避免風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營改增”后稅負上升問題

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該找到足夠多的且合理的進項抵扣項目以完成稅額的抵扣，避免稅負反而上升。第一，在項目開始之前事先對企業(yè)所經(jīng)營項目的流程進行系統(tǒng)的梳理、分析，根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及所處的經(jīng)濟環(huán)境，對項目的開展提前進行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關(guān)部門應(yīng)當積極推行有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策，并且在房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的過渡階段退出臨時性的政策，比如關(guān)于進項抵扣方面給與范圍的擴大，同時對于過渡階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅負升高的情況，給與房地產(chǎn)企業(yè)一定的政府補助，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利向新稅制過渡；第三，“營改增”后，對于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營的情況，應(yīng)當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（三）規(guī)范會計核算，加強財務(wù)管理

規(guī)范會計核算，加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理可以從做到以下幾點：一是根據(jù)：營改增“對于會計核算的要去，規(guī)范企業(yè)財務(wù)人員的會計核算方式和流程，加強財務(wù)人員對于處理復(fù)雜賬目的培訓(xùn)，使得會計核算更加準確；二是建立核查小組，定期的對企業(yè)的會計核算結(jié)果和核算方式進行核查，及時發(fā)現(xiàn)其中存在問題的財務(wù)指標和不符合國家相關(guān)規(guī)定的財務(wù)處理方式，并及時的控制，避免給企業(yè)帶來損失；三是加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險，并采取措施實施控制，保障企業(yè)現(xiàn)金流的健康，為利潤的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強對新稅制的學(xué)習(xí)，建立稅務(wù)風(fēng)險防控體系

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅模式以及計稅方式發(fā)生了巨大的改變，并且稅收政策也在不斷的更新，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多潛在的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施。第一，加強企業(yè)員工關(guān)于新稅制和新的計稅方式的培訓(xùn)，對企業(yè)進項稅抵扣方面的知識進行定期考核，以便于企業(yè)財務(wù)人員在會計核算過程中加深對稅收政策的認識，同時熟悉進項抵扣的范圍和科目，在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過渡，并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負；第二，建立稅務(wù)風(fēng)險防控體系，通過會計電算化的方式建立財務(wù)數(shù)據(jù)電子錄入系統(tǒng)和自動風(fēng)險評估系統(tǒng)，以及時自動發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的財務(wù)指標，同時對企業(yè)的涉稅科目通過Matlab等統(tǒng)計軟件進行風(fēng)險的評估和分析，及時發(fā)現(xiàn)可能造成納稅風(fēng)險的財務(wù)數(shù)據(jù)，此外，加強外部審計，以外部監(jiān)督的方式來防范企業(yè)涉稅風(fēng)險的發(fā)生，順利的向新稅制過渡。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；納稅管理；戰(zhàn)略籌劃

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜、占用資金量大等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項眾多、計稅復(fù)雜，為了規(guī)避法律風(fēng)險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負。面對如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔(dān)直至稅收負擔(dān)最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標，進行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務(wù)部門會計處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認為：“稅收就是財務(wù)部門的事，財務(wù)部門所作的財務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機關(guān)處罰的情況，就是財務(wù)人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務(wù)機關(guān)處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負很重，總期望事后通過財務(wù)人員在財務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務(wù)部門的不規(guī)范操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學(xué)習(xí)

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務(wù)人員非財務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識，企業(yè)才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務(wù)人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預(yù)期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務(wù)或單個環(huán)節(jié)可以進行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險，還能免去不必要的經(jīng)濟損失和名譽上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進行納稅籌劃，應(yīng)在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務(wù)[M].中國經(jīng)濟出版社.2011.01.

第9篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)部；財務(wù)控制；現(xiàn)狀；措施

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，并且具有較高的風(fēng)險性，在當前社會競爭日益激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得以發(fā)展長遠，就必須從管理上入手，提高企業(yè)管理水平，加強內(nèi)部財務(wù)控制。

一、企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的概述

（一）內(nèi)部財務(wù)控制的定義及目標

內(nèi)部財務(wù)控制是利用控制論的基本原理和方法，對財務(wù)活動進行科學(xué)的規(guī)范、約束、評價等一系列方法、技術(shù)、程序及理念的總稱，以期達到財務(wù)活動預(yù)定目標的活動。

就企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制而言，其最終目標是企業(yè)戰(zhàn)略計劃的快速實施，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。因此，需要在進行財務(wù)控制的過程中有針對性的對戰(zhàn)略的制定、實施及控制階段采取對應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)控制措施，同時還要整合并優(yōu)化企業(yè)資源，使之得以有效的應(yīng)用。

（二）財務(wù)控制的方式

財務(wù)控制包括了兩個方面：一個是內(nèi)部財務(wù)控制；另一個是外部財務(wù)控制，這里我們主要對前者進行了解，其涉及的對象主要有董事會、經(jīng)理層，還有相關(guān)負責(zé)人及他們所建立的財務(wù)控制體系。財務(wù)控制的方式通常有兩部分組成，即激勵措施和約束手段。

二、企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的現(xiàn)狀分析

（一）內(nèi)部控制制度不夠健全

在現(xiàn)代企業(yè)管理制度中最為重要的一個組成部分就是內(nèi)部控制制度，其作用非常之大，不僅能對企業(yè)財產(chǎn)的安全與完整起到保護作用，還能確保會計信息資料真實且正確，同時還能實現(xiàn)有效、協(xié)調(diào)的運轉(zhuǎn)各部門的經(jīng)營活動。在現(xiàn)階段看來，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度上缺乏合理的組織制度，對于權(quán)責(zé)的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責(zé)任，這就使得企業(yè)在購、產(chǎn)、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進行規(guī)范，缺乏考核制度，因此就會導(dǎo)致較多差錯舞弊的相關(guān)行為出現(xiàn)。

（二）財務(wù)預(yù)算編制執(zhí)行不規(guī)范

目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)之中，一些企業(yè)并沒有真正有效的法人治理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制過程中董事會和董事長較少參與，再加上大部分企業(yè)還沒有真正了解財務(wù)預(yù)算管理的重要性，對于其有無必要開展還存在一些爭議，因此，這塊的工作都由財會部門或者預(yù)算小組一起完成，這樣就使得財務(wù)預(yù)算管理沒有了權(quán)威性和前瞻性，以致于財務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制作用很難得到發(fā)揮。

另外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)以歷史指標和過去的活動為基礎(chǔ)，對于未來的財務(wù)預(yù)算指標指主要依據(jù)資金、技術(shù)以及管理水平來確定，這樣進行財務(wù)預(yù)算編制工作，通常都會忽視外部環(huán)境，不會對其進行詳細的調(diào)研和預(yù)測，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算指標與外部環(huán)境很難互相適應(yīng)，預(yù)算差異大，不斷的根據(jù)實際情況對預(yù)算進行調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算缺乏嚴肅性，也失去了考核標準化的意義。

（三）信息化建設(shè)水平低

房地產(chǎn)公司信息化主要集中在財務(wù)處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產(chǎn)業(yè)賬務(wù)處理繁瑣、復(fù)雜，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了會計電算化，但受企業(yè)經(jīng)濟實力、社會環(huán)境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導(dǎo)致財務(wù)信息不暢，資源無法共享。

在流程審批及房源管理方面，企業(yè)還遠遠沒有實現(xiàn)信息化，仍采用以往的紙質(zhì)單據(jù)審批及專人管理的方法。即使個別有前瞻性的企業(yè)已經(jīng)逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業(yè)在相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的一些問題。但各業(yè)務(wù)模塊相對獨立，信息資源屬于自閉狀態(tài)，分散在各部門，難以及時更新，也難以實現(xiàn)對財務(wù)數(shù)據(jù)的共享。這就對企業(yè)的財務(wù)管理造成了極大的障礙，難以實時監(jiān)控財務(wù)動態(tài)。出現(xiàn)市場反應(yīng)遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時，甚至出現(xiàn)一房多賣等重大管理漏洞。

三、加強企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的措施

（一）建立健全財務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制制度的建立和完善應(yīng)該重點把握下面兩個關(guān)鍵點：（1）企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況，在相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)下設(shè)立股東會及經(jīng)理層；（2）對于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責(zé)權(quán)限也應(yīng)該有相應(yīng)的崗位說明書及業(yè)務(wù)流程，企業(yè)員工在授權(quán)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。（3）對財務(wù)工作的相關(guān)業(yè)務(wù)程序和人員職責(zé)權(quán)限需要清晰明確，在機制上、制度上達到規(guī)范行為、控制風(fēng)險、防范舞弊、糾正差錯的效果，從而使財務(wù)工作能規(guī)范有序地進行得到切實保證。

（二）完善全面預(yù)算管理模式

企業(yè)進行預(yù)算管理的目的是使企業(yè)既定的經(jīng)營發(fā)展目標得以實現(xiàn)，對企業(yè)經(jīng)營活動進行編制預(yù)案，并且還要在工作中讓其貫徹執(zhí)行得到保證。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，全面完善的預(yù)算管理體系包括了企業(yè)的所有業(yè)務(wù)及所有員工，對財務(wù)預(yù)算進行全方位、貫穿式的管理與控制，對企業(yè)的預(yù)算分析工作進行分期處理。為了使財務(wù)流向的管理工作能夠切實做好，有必要讓全員及全部門參與到預(yù)算編制的過程中去，要做到“精打細算”每一筆經(jīng)費。為了能夠?qū)﹂_發(fā)項目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進程度進行科學(xué)、合理的掌握，企業(yè)應(yīng)該建立并完善動態(tài)調(diào)整型的財務(wù)預(yù)算，促進企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與回籠，從而使公司更好的預(yù)見資金風(fēng)險，并提高其承受風(fēng)險的能力。就財務(wù)部門而言，要想實現(xiàn)精確、真實、合理合法的財務(wù)流動，就必須要做好對財務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，及時跟蹤與財務(wù)相關(guān)的管理程序、環(huán)節(jié)以及最終結(jié)果等。

（三）加快財務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)

在企業(yè)經(jīng)營活動中，作為企業(yè)戰(zhàn)略決策依據(jù)的財務(wù)信息是其集中反映。房地產(chǎn)企業(yè)進行信息化建設(shè)對于企業(yè)快速、方便的獲得財務(wù)信息起到很好幫助作用，從而也讓企業(yè)在做決策時更加快速和準確。同時，公司應(yīng)當建立有效的溝通和信息機制，確保信息溝通交流具有時效性，實現(xiàn)合理推進財務(wù)內(nèi)部控制，進一步規(guī)范有效信息的收集及傳達程序，并且科學(xué)合理的考查、整理與選擇各項內(nèi)外信息。與此同時，企業(yè)還需要通過計算機信息技術(shù)的利用創(chuàng)建集團式財務(wù)共享平臺，為了實現(xiàn)這個目的，使信息傳遞的速度加快，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其自身狀況對ERP系統(tǒng)進行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業(yè)信息溝通的水平得到提高，還能對企業(yè)財務(wù)管理工作甚至整個企業(yè)的經(jīng)營狀況起到非常大的幫助作用。

四、結(jié)束語

總而言之，在當前的企業(yè)經(jīng)濟控制系統(tǒng)中內(nèi)部財務(wù)控制有著非常重要的作用，企業(yè)自身的生存與發(fā)展對于財務(wù)內(nèi)部控制的依賴度越來越高，要想使企業(yè)管理水平得以提高，讓企業(yè)內(nèi)部擁有的資源能夠有效地運用，達到企業(yè)快速發(fā)展的目的，就必須加強對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的控制。

參考文獻：

[1]王真.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀與必要性分析[J].時代金融，2011（9）：92-93.