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第1篇

今年隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了同信托機(jī)構(gòu)的合作。同時(shí)，隨著股市的持續(xù)下跌，投資者也轉(zhuǎn)向了信托理財(cái)市場(chǎng)，其中房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的銷(xiāo)售更是異常火爆。據(jù)了解，北京市場(chǎng)的房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品只要一公布發(fā)行消息，往往1天之內(nèi)就會(huì)被預(yù)約一空，準(zhǔn)入門(mén)檻更是超過(guò)了100萬(wàn)元。這是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的預(yù)計(jì)收益率普遍較高，而且近3年來(lái)已到期的全部此類(lèi)信托產(chǎn)品均順利兌付，并沒(méi)有出現(xiàn)零收益或負(fù)收益之類(lèi)的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴(yán)重的情況下顯示出其獨(dú)特的投資價(jià)值。

盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類(lèi)信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風(fēng)險(xiǎn)，投資時(shí)一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，審慎投資。

因項(xiàng)目地點(diǎn)不同、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

一、抵押貸款型

運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價(jià)值比率，價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估。抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行，抵押比率應(yīng)該控制得更為嚴(yán)格，通常應(yīng)當(dāng)不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評(píng)估價(jià)格打3折抵押）則比較安全。

2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對(duì)建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商是否在國(guó)土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項(xiàng)權(quán)利證明，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。

3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目的位置、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格及市場(chǎng)前景等。

4、 借款的開(kāi)發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。

二、房產(chǎn)回購(gòu)型

運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：

1、 提防風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。投資者可以考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。

2、開(kāi)發(fā)商承諾回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價(jià)的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往以低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)狀況。

3、 如信托公司在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記或未履行項(xiàng)目管理職責(zé)，則開(kāi)發(fā)商可能一房多賣(mài)，發(fā)生糾紛（如開(kāi)發(fā)商私下將房屋賣(mài)給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項(xiàng)目盡職管理的責(zé)任，以避免該風(fēng)險(xiǎn)。

三、財(cái)產(chǎn)受益權(quán)型

運(yùn)作原理：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1、 項(xiàng)目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？

2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計(jì)劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。

四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托

運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實(shí)際建設(shè)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項(xiàng)目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)水平較高，投資者在選擇投資此類(lèi)信托時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、 提防風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往要向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。

2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項(xiàng)目資金缺口，如此時(shí)不能獲取后續(xù)資金來(lái)源（銀行貸款或預(yù)售回款），則此房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為“爛尾”項(xiàng)目，屆時(shí)信托產(chǎn)品就會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。、

3、 如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證？另外，考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷(xiāo)售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。

同前3種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對(duì)信托投資公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對(duì)于債權(quán)都是劣后的，所以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)收益補(bǔ)償。同時(shí)，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確的判斷。

第2篇

關(guān)鍵詞：ST昌魚(yú)；困境；原因

中圖分類(lèi)號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）03-0092-02

1 ST昌魚(yú)簡(jiǎn)介

ST昌魚(yú)全名湖北武昌魚(yú)股份有限公司，2003年以前主營(yíng)業(yè)務(wù)為漁業(yè)養(yǎng)殖、畜禽養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工等。

2002年6月華普集團(tuán)介入尚未被ST的武昌魚(yú)公司。華普集團(tuán)聯(lián)同北京中聯(lián)普拓技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司，分別受讓武昌魚(yú)第一大股東鄂州武昌魚(yú)集團(tuán)所持武昌魚(yú)29%和115%的股權(quán)。當(dāng)月，武昌魚(yú)向鄂州武昌魚(yú)集團(tuán)出售了所擁有的肉禽蛋加工廠(chǎng)等資產(chǎn)，并決定以2.9億元的價(jià)格收購(gòu)華普集團(tuán)旗下的中地公司51%的股權(quán)，自此，武昌魚(yú)踏入了房地產(chǎn)行業(yè)。2007年8月，華普集團(tuán)又以2.25億元的價(jià)格向武昌魚(yú)轉(zhuǎn)讓中地公司46%股權(quán)。ST昌魚(yú)分兩次以515億元的代價(jià)收購(gòu)了中地公司97%的股權(quán)，并通過(guò)其子公司間接持股了剩下的3%股份。中地公司成為ST昌魚(yú)的全資子公司。

然而，收購(gòu)中地公司并沒(méi)有給ST昌魚(yú)帶來(lái)好運(yùn)氣。由于2006年與2007年連續(xù)兩年的虧損，2008年5月，武昌魚(yú)正式戴帽成為ST昌魚(yú)。其年度每股收益只有在2008年為正數(shù)，當(dāng)年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是僅為-.1561元和-.0329元。而截至2011年中報(bào)，ST昌魚(yú)賬上貨幣資金僅有367萬(wàn)元，ST昌魚(yú)合并報(bào)表的負(fù)債合計(jì)高達(dá)25.57億元。ST昌魚(yú)由一家盈利公司變?yōu)橐患议L(zhǎng)期深陷虧損的公司。

2 ST昌魚(yú)的長(zhǎng)期困境

2.1 慘淡的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

2006年，武昌魚(yú)不僅因資金大量流向北京中地導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)荒廢，就連出資324.61萬(wàn)元取得的25.87萬(wàn)平方米土地也因無(wú)力開(kāi)發(fā)，閑置時(shí)間超過(guò)兩年而被收回。當(dāng)年巨虧9898.65萬(wàn)元。

從2008年以來(lái)，其年度每股收益只有在2008年為正數(shù)，當(dāng)年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益僅為-.1561元和-.0329元。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走出次貸危機(jī)陰影，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀高，可是ST昌魚(yú)的主要子公司北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限責(zé)任公司仲裁導(dǎo)致公司的房產(chǎn)不能銷(xiāo)售，直接影響了公司的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-2319.70萬(wàn)元。

2.2 子公司三年未決的產(chǎn)權(quán)糾紛訴訟

中地公司對(duì)華普中心大廈I段的開(kāi)發(fā)始于2001年。但隨著2003年的房地產(chǎn)調(diào)控，即央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的121號(hào)文，該項(xiàng)目資金捉襟見(jiàn)肘。2006年，中地公司為融入資金開(kāi)發(fā)華普中心，就該項(xiàng)目與中天宏業(yè)簽署投資協(xié)議，向其定向融資逾11億元。二者簽訂了關(guān)于華普中心的《商品房預(yù)售合同》，以此方式作為融入資金的安全保證。

然而到2008年5月，隨著金融危機(jī)到來(lái)，摩根大通和瑞安建業(yè)先后退出中天宏業(yè)。經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中天宏業(yè)成為韓國(guó)佰益的全資子公司。韓國(guó)佰益公開(kāi)撕毀，并中地公司。中天宏業(yè)認(rèn)為，這筆錢(qián)是房屋預(yù)售款。雙方為此于2008年5月訴諸中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)。

圍繞價(jià)值約40億元的華普中心大廈I段房產(chǎn)，ST昌魚(yú)子公司中地公司與中天宏業(yè)的官司糾纏了3年，目前，該訴訟仍在等待最終裁決。由于此次的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，華普中心無(wú)法對(duì)外租售，而中地每年還要背負(fù)巨額的維護(hù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本。

2.3 一波三折的資產(chǎn)重組方案

2009年5月，為了應(yīng)對(duì)訴訟對(duì)上市公司的不利影響，華普集團(tuán)與上市公司簽署了資產(chǎn)重組協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：標(biāo)的資產(chǎn)――中地房地產(chǎn)94%股權(quán)定價(jià)將根據(jù)訴訟結(jié)果而定。如果仲裁決定支持中天宏業(yè)的申請(qǐng)，則華普集團(tuán)收購(gòu)價(jià)格以2009年3月31日的凈資產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)6%予以收購(gòu)，此項(xiàng)交易將增加上市公司800萬(wàn)元凈利潤(rùn)，回籠現(xiàn)金2億元；如果中地公司勝訴，則華普集團(tuán)將以6億元的價(jià)格收購(gòu)中地股權(quán)。此項(xiàng)交易可以回籠現(xiàn)金6億元，并增加凈利潤(rùn)3.15億元。

2010年3月，ST昌魚(yú)停牌討論重組事項(xiàng)，在復(fù)牌公告中稱(chēng)，在股票停牌期間，已與控股股東及各重組方就重組方案達(dá)成一致，但終因相關(guān)手續(xù)辦理不及時(shí)而暫停。4月6日公司復(fù)牌，并稱(chēng)3個(gè)月內(nèi)無(wú)重組。

然而在中地與中天面臨仲裁和法律訴訟間，ST昌魚(yú)因信息披露違規(guī)被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。按照被調(diào)查期間不得進(jìn)行重組的相關(guān)規(guī)定，重組計(jì)劃也不得不被擱置。

雖然公司多次重組進(jìn)展公告，但除了知道控股股東在策劃重組外，既不知道誰(shuí)是重組方，也不知道重組項(xiàng)目是什么，甚至是什么性質(zhì)的重組也不知道。ST昌魚(yú)通過(guò)重組改變現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)困境也顯得遙遙無(wú)期。

3 ST昌魚(yú)長(zhǎng)期困境原因分析

3.1 內(nèi)部原因

（1）大股東操縱。

①一股獨(dú)大的治理結(jié)構(gòu)。

武昌魚(yú)公司的十大流通股股東中沒(méi)有一家機(jī)構(gòu)投資者，除了它的大股東北京華普產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股東，持股均不到1%，而這九大流通股股東，有7個(gè)是個(gè)人投資者。

華普集團(tuán)的一股獨(dú)大為華普集團(tuán)操縱上市公司提供了極大的便利，加上監(jiān)管方面的不完善，武昌魚(yú)公司投資決策無(wú)端，內(nèi)部管理混亂，大股東通過(guò)操縱上市公司謀利而侵犯了眾多股東的利益。

②利用上市公司提供違規(guī)擔(dān)保。

華普集團(tuán)入主武昌魚(yú)后，操縱上市公司實(shí)施了一系列違規(guī)擔(dān)保，將華普的債務(wù)和各種糾紛轉(zhuǎn)嫁了上市公司。華普集團(tuán)總裁翦英海操控武昌魚(yú)，與華普的關(guān)聯(lián)方成立各種合資公司，以此掏空上市公司的資產(chǎn)和資金。

2002年華普入主武昌魚(yú)以來(lái)，通過(guò)擔(dān)保方式向上市公司轉(zhuǎn)嫁債務(wù)的事件共有20余項(xiàng)，累計(jì)擔(dān)保額高達(dá)近10億元。這些擔(dān)保多數(shù)轉(zhuǎn)變成了武昌魚(yú)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

華普入主武昌魚(yú)后第一年，武昌魚(yú)便為北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保數(shù)量達(dá)7500萬(wàn)元人民幣。2003年武昌魚(yú)為湖北武華電子科技有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保金額4000萬(wàn)元人民幣。2006年武昌魚(yú)又違規(guī)為湖北多佳股份有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保金額高達(dá)1億元。當(dāng)時(shí)武昌魚(yú)的凈資產(chǎn)才5億元。

③操縱上市公司套取現(xiàn)金。

入主武昌魚(yú)后，華普方面通過(guò)和上市公司合資成立新公司，以上市公司資產(chǎn)作為貸款抵押等等手段，從武昌魚(yú)方面獲取了大量的現(xiàn)金。

在華普2002年8月入主武昌魚(yú)的同時(shí)，武昌魚(yú)就出資收購(gòu)了華普集團(tuán)擁有北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)，總價(jià)款為人民幣2.9億元。而在此同時(shí)，華普為收購(gòu)29%的武昌魚(yú)股權(quán)，共支出了2.15億元。但通過(guò)這筆中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的交易，華普方面實(shí)際只付出了7000多萬(wàn)元的現(xiàn)金。

2002年10月，武昌魚(yú)改變4945萬(wàn)元募股資金投向，增資湖北武華電子科技有限公司，而該公司是由湖北武昌魚(yú)股份有限公司和鄂州市武昌魚(yú)生物藥業(yè)有限公司共同投資設(shè)立的，公司原注冊(cè)資本只有1000萬(wàn)元人民幣。

（2）荒廢主業(yè)。

從2004年華普集團(tuán)入主武昌魚(yú)集團(tuán)后，武昌魚(yú)因資金大量流向中地房產(chǎn)導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)荒廢。華普中心的房產(chǎn)占了ST昌魚(yú)總資產(chǎn)的90%，而在其深陷官司之后，ST昌魚(yú)幾乎處于無(wú)主業(yè)的狀態(tài)，從而導(dǎo)致整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)完全受制于一場(chǎng)訴訟的輸贏(yíng)。

ST昌魚(yú)放棄原先盈利的水產(chǎn)品主業(yè)，一味投身于高利潤(rùn)誘惑的房地產(chǎn)行業(yè)，而未做好風(fēng)險(xiǎn)的控制，最終在風(fēng)險(xiǎn)化為現(xiàn)實(shí)之時(shí)，既因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)糾紛惹得一身債務(wù)，又因荒廢了曾經(jīng)的主業(yè)而無(wú)力回天。

（3）高風(fēng)險(xiǎn)投資。

華普大廈一段項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)臨近樓盤(pán)交易價(jià)格推算可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約38.87億元，凈利潤(rùn)約為7.77億元。但面對(duì)這樣樂(lè)觀(guān)的收益，中地未解決自身資金匱乏，在2006年引進(jìn)了戰(zhàn)略投資者中天宏業(yè)合作開(kāi)發(fā)華普中心大廈一段項(xiàng)目，中天宏業(yè)將向華普大廈項(xiàng)目定向投資11.10億元資金，作為回報(bào)，最終中地公司應(yīng)該將華普中心大廈銷(xiāo)售款中不低于17億元作為投資優(yōu)先回報(bào)支付給中天宏業(yè)，超過(guò)17億元部分中地和中天宏業(yè)按80∶20的比例進(jìn)行分配，按此計(jì)算，最終華普大廈絕大部分收益歸于中天宏業(yè)，中地所剩無(wú)幾。如若中天宏業(yè)為了回避投資風(fēng)險(xiǎn)提前收回投資，進(jìn)而將華普中心大廈低價(jià)出售，中地受損無(wú)疑。

由上述分析可以發(fā)現(xiàn)，即使武昌魚(yú)公司最后沒(méi)有陷入與中天宏業(yè)的官司糾紛，武昌魚(yú)高溢價(jià)從大股東手中收購(gòu)中地股權(quán)，換回的卻是巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（4）子公司官司纏身。

作為ST昌魚(yú)的全資子公司，中的地產(chǎn)在“華普中心”的資產(chǎn)占了ST昌魚(yú)總資產(chǎn)的90%，而中地深陷與中天宏業(yè)在“華普中心”的產(chǎn)權(quán)糾紛，導(dǎo)致這一價(jià)值40億元的黃金樓盤(pán)遲遲無(wú)法出售，每年還需要背負(fù)巨額的維護(hù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。訴訟的結(jié)果還未得出，中的地產(chǎn)又遭遇了中天宏業(yè)公司實(shí)際控制人涉嫌韓國(guó)騙貸及涉嫌境內(nèi)偽造中地公司公章，騙取了華普中心大廈I段測(cè)繪數(shù)據(jù)并辦理了測(cè)繪備案手續(xù)的案件。一系列的訴訟使得公司資產(chǎn)承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也造成了公司在幾乎沒(méi)有主業(yè)的狀態(tài)下遭遇長(zhǎng)期的虧損困境。

3.2 外部原因

房地產(chǎn)調(diào)控。2003年國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，人民銀行6月13日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即121號(hào)文，通知中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放貸款。“封頂才能賣(mài)房子、辦按揭”，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力以及操盤(pán)能力都提出了新的要求。明確提出建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，對(duì)商業(yè)銀行的違法違規(guī)行為不僅要限期改正，并要給予相應(yīng)的行政處罰。各商業(yè)銀行相繼出臺(tái)政策控制地產(chǎn)信貸規(guī)模，這使得該ST昌魚(yú)的子公司中的地產(chǎn)的“華普中心”項(xiàng)目資金日益捉襟見(jiàn)肘而又借貸無(wú)門(mén)。面對(duì)高額的利潤(rùn)誘惑，中地地產(chǎn)不顧高風(fēng)險(xiǎn)，尋求外資進(jìn)行定向融資以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 進(jìn)一步思考

（1）斬?cái)啻蠊蓶|“掏空”之手。

從華普集團(tuán)的入主到武昌魚(yú)的步步陷落，利用上市公司為大股東及其關(guān)聯(lián)方借款提供擔(dān)保；通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移上市公司資產(chǎn)，大股東華普集團(tuán)在其中的操縱不禁引發(fā)我們的深思。上市公司資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移或背上債務(wù)，中小股東在毫不知情的情況下權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯。

防止和打擊大股東“掏空”上市公司行為，需要標(biāo)本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司經(jīng)營(yíng)管理和規(guī)范運(yùn)作水平，逐步強(qiáng)化其內(nèi)部監(jiān)督制衡機(jī)制；另一方面綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，強(qiáng)化外部監(jiān)督的整治作用。

（2）熱錢(qián)與房地產(chǎn)調(diào)控的后遺癥。

讓中地公司麻煩纏身陷入絕境的原因是對(duì)資金的饑渴卻借貸無(wú)門(mén)，在合作伊始就不得不受制于人，并在簽署的合同中留有模糊地帶，而由此引發(fā)的這場(chǎng)曠日持久的官司。

自從2005年7月央行啟動(dòng)人民幣匯率形成機(jī)制改革。大量國(guó)外熱錢(qián)想方設(shè)法進(jìn)入中國(guó)，房地產(chǎn)則成為熱錢(qián)普遍進(jìn)入的領(lǐng)域。從中地地產(chǎn)的案例里我們看到了在國(guó)內(nèi)房企借貸無(wú)門(mén)的情況下，外國(guó)的熱錢(qián)發(fā)揮金融杠桿作用，撬動(dòng)了規(guī)模更大的資金，享受高額回報(bào)，留下隨時(shí)會(huì)爆發(fā)的后遺癥。國(guó)外熱錢(qián)坐收漁翁之利的同時(shí)也影響了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控效果。

（3）實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的隱憂(yōu)。

曾經(jīng)的水產(chǎn)股，如今卻讓中匯廣場(chǎng)占了它90%資產(chǎn)，深陷官司后，除此資產(chǎn)外ST昌魚(yú)處于沒(méi)有主業(yè)的狀態(tài)。近年來(lái)，上市公司為了追求高利潤(rùn)，紛紛投身于高收益前景的“副業(yè)”。上市公司主業(yè)不濟(jì)副業(yè)來(lái)補(bǔ)的現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，房地產(chǎn)，股票，礦產(chǎn)和淘金等方式都被公司青睞。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，上市公司一窩蜂投入以錢(qián)生錢(qián)的行列，這背后的危險(xiǎn)值得警惕。武昌魚(yú)荒廢了水產(chǎn)的主業(yè)投身地產(chǎn)更是將這股熱潮走向了一個(gè)極端。實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化帶給人們的或許是財(cái)富，但更多的是隱憂(yōu)。

參考文獻(xiàn)

［1］白田田，王濤. ST昌魚(yú)陷資金泥潭，存退市風(fēng)險(xiǎn)［N］.經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2010-8-25.

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展

近些年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)廣大購(gòu)房者的購(gòu)房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類(lèi)型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來(lái)了新的問(wèn)題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過(guò)管理保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要通過(guò)服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問(wèn)題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過(guò)程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺(tái)時(shí)間較久，或者很多制度不配套，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的一些新問(wèn)題缺乏針對(duì)性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)申報(bào)尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)主要記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售等階段的各類(lèi)信息，包括項(xiàng)目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營(yíng)情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門(mén)可以依據(jù)《項(xiàng)目手冊(cè)》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤動(dòng)態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面相關(guān)數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門(mén)雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報(bào)報(bào)表、提供相關(guān)資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)，但在實(shí)施《項(xiàng)目手冊(cè)》過(guò)程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時(shí)填報(bào)的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)項(xiàng)目綜合備案時(shí)提交項(xiàng)目手冊(cè)，由于項(xiàng)目綜合備案已經(jīng)在項(xiàng)目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生時(shí)間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握項(xiàng)目開(kāi)況。同時(shí)，由于項(xiàng)目手冊(cè)已實(shí)施多年，手冊(cè)要求申報(bào)內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)程不符，需進(jìn)行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房承擔(dān)保修責(zé)任，造成損失的還需承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠履行保修責(zé)任，但隨著時(shí)間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢(shì)，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問(wèn)題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時(shí)間的問(wèn)題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門(mén)除了進(jìn)行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責(zé)任外，對(duì)未履行好保修責(zé)任的企業(yè)并無(wú)可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)管理亟待加強(qiáng)

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)了很多的問(wèn)題：一是房地產(chǎn)中介門(mén)檻極低，導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機(jī)構(gòu)之間的無(wú)序竟?fàn)帲焕诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費(fèi)、吃差價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)中介機(jī)構(gòu)難以信任，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（五）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中存在的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。但由于市場(chǎng)上使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門(mén)聯(lián)合制定的版本，合同條款中對(duì)精裝修方面內(nèi)容并無(wú)明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者通過(guò)簽訂補(bǔ)充合同的方式對(duì)精裝修內(nèi)容進(jìn)行約定。容易造成購(gòu)房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標(biāo)準(zhǔn)、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門(mén)在處理糾紛時(shí)，也因?yàn)楹贤瑮l款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對(duì)策與思路

針對(duì)上述問(wèn)題，筆者對(duì)不同城市房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。

（一）進(jìn)一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國(guó)統(tǒng)一的保障房立法，客觀(guān)上為部門(mén)立法和地方立法的發(fā)展提供了契機(jī)。各級(jí)人大以及地方政府應(yīng)當(dāng)制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認(rèn)為地方立法和部門(mén)立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的信息公開(kāi)制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信聲明和法律風(fēng)險(xiǎn)提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信信息體系。

（二）繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)實(shí)際，繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)的監(jiān)管。

首先要對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的內(nèi)容進(jìn)行完善：根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)形勢(shì)數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應(yīng)的表格和報(bào)送時(shí)間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)表格具體內(nèi)容的進(jìn)行規(guī)定，通過(guò)對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)邏輯性和準(zhǔn)確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機(jī)制。將是否完成項(xiàng)目手冊(cè)備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)在外地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況也納入項(xiàng)目手冊(cè)填報(bào)內(nèi)容，在資質(zhì)申報(bào)中以填報(bào)后經(jīng)審核的赴外地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?yōu)闇?zhǔn)。對(duì)嚴(yán)重違反項(xiàng)目手冊(cè)相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)除了依靠相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要?jiǎng)?chuàng)新監(jiān)管手段，強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問(wèn)題納入企業(yè)信用體系中。對(duì)比較嚴(yán)重的售后保修問(wèn)題通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強(qiáng)輿論對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進(jìn)一步完善保修金制度。建立預(yù)先賠付制度，確保購(gòu)房者利益。這種措施對(duì)于項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)更為有效，畢竟經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟(jì)利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，建立準(zhǔn)入與淘汰機(jī)制。

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠(chéng)信和不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入資質(zhì)。如北京2004年新出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機(jī)構(gòu)預(yù)存60萬(wàn)元保證金在銀行的規(guī)定，無(wú)疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門(mén)檻。另一方面，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細(xì)化商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

聯(lián)合各管理部門(mén)，針對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范備案的問(wèn)題，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易雙方在交易過(guò)程中的約定、明確了三方責(zé)任，減少因?yàn)楹贤灰?guī)范帶來(lái)的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價(jià)位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類(lèi)的含混字眼，將裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細(xì)地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來(lái)，增強(qiáng)精裝修商品房合同補(bǔ)充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在各級(jí)各類(lèi)監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊秀攀. 住房保障監(jiān)管法律制度的完善[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.

第4篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掛靠合同范本一

甲方：xx置業(yè)有限公司

乙方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方、乙方)

經(jīng)甲、已雙方友好協(xié)商，乙方自愿掛靠甲方資質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，為此簽訂本協(xié)議，雙方共同遵守。

掛靠項(xiàng)目情況：

項(xiàng)目地點(diǎn)：

項(xiàng)目名稱(chēng)：

乙方掛靠甲方開(kāi)發(fā)其土地，只向甲方繳納掛靠費(fèi)，及掛靠甲方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。甲方在北海新區(qū)辦理分公司，專(zhuān)供乙方獨(dú)立使用，營(yíng)業(yè)執(zhí)照及章印委托乙方管理使用，乙方自立個(gè)人賬戶(hù)，財(cái)務(wù)獨(dú)立支配核算。甲方?jīng)]有支配、買(mǎi)賣(mài)乙方土地和房地產(chǎn)的權(quán)利。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的債權(quán)債務(wù)、費(fèi)用及稅金與甲方無(wú)關(guān)，由乙方全額承擔(dān)。掛靠時(shí)間：從該項(xiàng)目的掛靠合同簽訂之日起到該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)完成辦理全部相關(guān)手續(xù)之日止。

乙方向甲方繳納掛靠費(fèi) 整，簽訂合同前向甲方繳納掛靠費(fèi) 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按時(shí)繳納掛靠費(fèi)，乙方應(yīng)承擔(dān)所欠掛靠費(fèi)(每天)5%的違約金。

乙方及其所聘請(qǐng)、雇傭的人員不屬于甲方職工，不享受甲方職工待遇，與甲方不存在勞動(dòng)用工關(guān)系。掛靠經(jīng)營(yíng)期間，乙方應(yīng)依與政府之間的土地開(kāi)發(fā)合同自負(fù)盈虧。

乙方在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證辦理、按揭貸款等事項(xiàng)中，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，乙方按合同經(jīng)營(yíng)情況下，因甲方不配合所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失，由甲方承擔(dān)。

掛靠期間乙方從事其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須由甲方授權(quán)，報(bào)甲方審核，受甲方監(jiān)督，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間所出現(xiàn)的一切責(zé)任性事件(民事訴訟、經(jīng)濟(jì)糾紛、債務(wù)、債權(quán)、法律訴訟等)都由乙方承擔(dān)。

本協(xié)議生效后即具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或解除，但若乙方在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間有違法違規(guī)行為，甲方可提前終止合同，并不負(fù)法律責(zé)任，其損失由乙方承擔(dān)。

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，經(jīng)協(xié)商可繼續(xù)掛靠，若不掛靠，乙方應(yīng)交回掛靠期間的相關(guān)手續(xù)，雙方終止本協(xié)議。

若因履行該協(xié)議發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，協(xié)商不成，可起訴到甲方所在的人民法院。

本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商后，簽署補(bǔ)充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。

本協(xié)議一式四份，具有同等效力，并經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

年 月 日

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掛靠合同范本二

甲方：天歌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：馬XX

此合同本著公平、公正的原則，經(jīng)雙方協(xié)商而訂立。

第一條 合同目的

經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方掛靠在甲方企業(yè)之下，從事甲方資質(zhì)證[黑建房開(kāi)牡第63號(hào)]范圍內(nèi)的項(xiàng)目。同時(shí)，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)及其掛靠期內(nèi)的注意事項(xiàng)。

第二條 甲方的基本權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利：

(1)甲方每年向乙方收取工程預(yù)算總造價(jià)的3%，作為管理費(fèi)。

(2)如乙方作出有損甲方信譽(yù)和形象之行為，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，本年度管理費(fèi)不予歸還。

義務(wù)：

(1)甲方在本協(xié)議生效之后，只向乙方提供相關(guān)所需的手續(xù)和資質(zhì)證復(fù)印件。

(2)對(duì)乙方提出的合理要求盡可能提供良好的服務(wù)。

第三條 乙方的基本權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

權(quán)利：

(1)乙方可以獲取甲方對(duì)其兩條義務(wù)的承諾和兌現(xiàn)，若有問(wèn)題可以隨時(shí)向甲方提出意見(jiàn)。

(2)享受甲方所提供的施工所需資質(zhì)證書(shū) 。

(3)充分利用建業(yè)的資質(zhì)，完全自主的開(kāi)展開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

(4)經(jīng)營(yíng)上實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

(5)一切正常利潤(rùn)歸乙方所有，不受干涉。

義務(wù)：

(1)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和甲方規(guī)章制度。

(2)負(fù)責(zé)解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的事件，相關(guān)施工條件及施工設(shè)備自主負(fù)責(zé)解決。

(3)認(rèn)真負(fù)責(zé)解決開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。對(duì)動(dòng)遷、回遷施工質(zhì)量問(wèn)題和事故的發(fā)生乙方負(fù)完全責(zé)任，于甲方無(wú)關(guān)。

(4)維護(hù)甲方的信譽(yù)和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權(quán)、損譽(yù)的事情，若發(fā)生此類(lèi)事件，則甲方有權(quán)追究乙方的法律責(zé)任，并要求進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)賠償和處罰。

(5)按時(shí)足額向甲方繳納管理費(fèi)。

(6)乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不得超過(guò)甲方資質(zhì)證所規(guī)定的范圍，如超出甲方資質(zhì)證范圍的項(xiàng)目，乙方需自己提供相關(guān)手續(xù)證件。

第四條 (1)乙方實(shí)施的工程項(xiàng)目，其合同、保險(xiǎn)、稅務(wù)、財(cái)務(wù)、銀行、統(tǒng)計(jì)等事項(xiàng)由乙方自主辦理。

(2)乙方在項(xiàng)目中所發(fā)生的稅費(fèi)應(yīng)及時(shí)繳納，在工程中如有一切債權(quán)債務(wù)均由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)與甲方無(wú)關(guān)。

第五條 乙方在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，若出現(xiàn)安全事故等重大意外，均有乙方獨(dú)立承擔(dān)，甲方不承擔(dān)一切責(zé)任， 特此提出免責(zé)聲明。

第六條 乙方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時(shí)交付甲方合同所規(guī)定管理費(fèi)用的50%，完工后交付另外50%。

本合同以簽訂日期為生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙雙方各一份。

甲方簽字： 乙方簽字：

第5篇

最新個(gè)人房屋抵押合同

抵押人：_________

抵押權(quán)人：_________

為確保_________年_________月_________日簽訂的_________(以下稱(chēng)主合同)的履行，抵押人_________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人_________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條　甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于_________區(qū)_________街(路、小區(qū))_________號(hào)_________棟_________單元_________層_________戶(hù)號(hào)，其房屋建筑面_________m2，占地面積_________m2。

第二條　根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為_(kāi)________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。

第三條　經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，上述房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣_(tái)________(大寫(xiě))，_________(小寫(xiě))。根據(jù)主合同，雙方確認(rèn)：乙方債權(quán)標(biāo)的額(本金)：_________(大寫(xiě))，_________(小寫(xiě))，抵押率為百分之_________。

第四條　甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

第五條　乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六條　抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由_________使用。

甲方在抵押期間對(duì)抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。

在抵押期間因使用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無(wú)法滿(mǎn)足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。

第七條　抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，發(fā)生上述行為均屬無(wú)效。

第八條　抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有要要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。

第九條　在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長(zhǎng)主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。

第十條　本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十一條　本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達(dá)不成仲裁意向時(shí)可向人民法院起訴。

第十二條　在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第十三條　抵押期滿(mǎn)，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以?xún)斶€債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。

第十四條　本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條　本合同在雙方簽字蓋章后，并經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)登記，方為有效。

第十六條　本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)存檔一份。

第十七條　雙方商定的其它事項(xiàng)：_________。

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

法定代表人：_________　法定代表人：_________

委托人：_________　委托人：_________

地址：_________地址：_________

聯(lián)系電話(huà)：_________聯(lián)系電話(huà)：_________

_________年月日_________年月日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

說(shuō)明：

關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房屋抵押合同

抵押人(甲方)：_________________________

抵押權(quán)人(乙方)：_______________________

甲方為了_________將自有房地產(chǎn)及其附著物抵押予乙方，作為_(kāi)________的保證。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)共同協(xié)商，訂立本合同。

第一條　該房地產(chǎn)座落于_________________建筑面積_________平方米，用地面積_________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)_________，共有權(quán)證號(hào)__________，土地使用權(quán)證號(hào)__________，共有附著物_________件，抵押物價(jià)值人民幣(大寫(xiě))：_________________。曾于____年____月____日抵押予________，期限為_(kāi)___個(gè)月，至____年____月____日止，擔(dān)保債務(wù)為人民幣(大寫(xiě))：____________元

第二條　甲方將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部/部分抵押給乙方，范圍_________________(詳情見(jiàn)附表及附圖)。

第三條　本次抵押擔(dān)保債務(wù)價(jià)值為人民幣(大寫(xiě))：____________________

第四條　設(shè)定抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保內(nèi)容為被擔(dān)保債務(wù)的本金、利息、罰息、違約金及有關(guān)稅費(fèi)。

第五條　約定期限：_______________年(月)，從_______年_______月_______日起到_______年_______月_______日止。

第六條　抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查由甲方占管的抵押物，甲方應(yīng)主動(dòng)予以配合。

第七條　抵押期間，甲方未征得乙方書(shū)面同意，不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓或以其它形式處置，不得改變其使用性質(zhì);抵押物發(fā)生遺贈(zèng)或繼承的，受遺贈(zèng)人或繼承人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知乙方。

第八條　除自然耗損外，抵押物發(fā)生毀損，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時(shí)通知乙方。

第九條　因甲方過(guò)失造成抵押物不能或不足以擔(dān)保債務(wù)的，甲方須及時(shí)提供或增加擔(dān)保。

第十條　抵押已出租的房屋時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實(shí)告知抵押權(quán)人，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十一條　抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更、本合同繼續(xù)有效，合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔(dān)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同。

第十二條　違約責(zé)任：______________________________________________

第十三條　該抵押合同簽訂后，債務(wù)人如未能按約履行債務(wù)，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商通過(guò)拍賣(mài)等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

在處分抵押物時(shí)，除以劃撥方式取得地土地使用權(quán)外，所得款項(xiàng)按如下順序分配：

(一)支付處分抵押物的費(fèi)用;

(二)扣繳抵押物應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi);

(三)償還債權(quán)人本金、利息、罰息及違約金;

(四)剩余價(jià)款交還甲方。

如果變賣(mài)原抵押物的價(jià)款不足償還乙方貸款本息或有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。

第十四條　抵押當(dāng)事人必須遵守《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的條款及有關(guān)規(guī)定。

第十五條　本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，提交鹽城仲裁委員會(huì)仲裁，或直接向人民法院起訴。

第十六條　本合同全部條款履行完畢，抵押關(guān)系即告終止。甲、乙雙方應(yīng)在十五日內(nèi)(港、澳、臺(tái)地區(qū)或境外當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi))到房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利注銷(xiāo)手續(xù)。

第十七條　本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)監(jiān)證機(jī)關(guān)監(jiān)證后生效。

第十八條　本合同未盡事項(xiàng)，應(yīng)按我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定執(zhí)行，也可以甲、乙雙方另行協(xié)議，其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方簽章并經(jīng)房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)審核同意后與本合同具有同等效份。

第十九條　本合同一式_________份，甲、乙、監(jiān)證機(jī)關(guān)各執(zhí)壹份。

第二十條　雙方約定的其它事項(xiàng)：____________________________________

甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________

法定代表人(簽章)：_______法定代表人(簽章)：_______

法定地址：_________________法定地址：_________________

委托人(簽章)：_______委托人(簽章)：_______

_________年______月______日_________年______月______日

監(jiān)證機(jī)關(guān)(蓋章)：_________

監(jiān)證員(簽章)：___________

_________年______月______日

房地產(chǎn)抵押借款協(xié)議書(shū)

編號(hào)：______年( )字____號(hào)

抵押權(quán)人(甲方)：______________________

抵押人(乙方)：________________________

第一條 為確保甲方與________________(以下稱(chēng)借款人)簽訂的________年____ 號(hào)借款合同(以下稱(chēng)借款合同)的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市(縣)________區(qū)(鎮(zhèn))________路(街)________號(hào) ____________房間之房產(chǎn)(地產(chǎn))的全部權(quán)益(以下稱(chēng)該抵押物，具體財(cái)產(chǎn)情況見(jiàn)抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項(xiàng)下之借款的擔(dān)保。

第二條 本抵押合同擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)、借款人應(yīng)支付的違約金和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)和訴訟費(fèi))。

第三條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，被擔(dān)保的借款合同無(wú)效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

第五條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購(gòu)房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)及抵押登記證明交存于甲方。

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險(xiǎn)條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣(mài)、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十條 乙方對(duì)該抵押物必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。對(duì)該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十一條 乙方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)甲方造成的一切損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

抵押物的保險(xiǎn)

第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險(xiǎn)公司并按甲方指定的保險(xiǎn)種類(lèi)為該抵押物購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購(gòu)買(mǎi)該抵押物的全部金額;保險(xiǎn)期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。保險(xiǎn)單的第一受益人須為甲方，保險(xiǎn)單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l(除非甲方書(shū)面同意)。

第十四條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方為其上述保險(xiǎn)事吸哪個(gè)的代表人，接受或支配保險(xiǎn)賠償金，將保險(xiǎn)金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項(xiàng)下借款人所欠甲方的款項(xiàng)，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷(xiāo)。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)上述保險(xiǎn)。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險(xiǎn)條款，甲方可依照本合同之保險(xiǎn)條款的規(guī)定，代為購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，所有費(fèi)用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，乙方應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)手續(xù)。

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

(一)根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的;

(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;

(三)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項(xiàng)下之款項(xiàng)，依下列次序處理：

(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費(fèi)用;

(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應(yīng)付的一切費(fèi)用;

(三)扣還根據(jù)本合同乙方應(yīng)償還甲方的貸款本息及其他一切款項(xiàng)。

第二十一條 處分該抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：

(一)向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;

(二)準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查;

(三)乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方;

(四)乙方在占有該抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，須賠償甲方因此遭受的損失;

(五)當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物有不利影響時(shí)，乙方保證在十日內(nèi)以書(shū)面形式通知甲方

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一;

(一)提交該抵押房產(chǎn)所在地人民法院訴訟解決;

(二)提交仲裁委員會(huì)裁決。

第二十五條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第二十六條 雙方商定的其他條款：

(一) ________________________________

(二)________________________________

(三) ________________________________

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費(fèi)用，并履行本合同的全部條款及其他所有責(zé)任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份。

抵押權(quán)人住所：____________抵押人住所：__________________

電話(huà)：____________________基本賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行：______________

傳真：____________________賬號(hào)：________________________

郵政編碼：________________電話(huà)：________________________

傳真：________________________

郵政編碼： ___________________

甲方(公章)：____________乙方(蓋章)：________________

負(fù)責(zé)人(簽字)：__________法定代表人(簽字)：__________

________年______月______日_________年________月_______日

登記機(jī)關(guān)：________________

第6篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)估價(jià)師 執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別 防范

房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性，但其特殊性在于房地產(chǎn)估價(jià)的活動(dòng)主體是房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，至2006年，全國(guó)有近4000家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，3萬(wàn)余人注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)從業(yè)人員約10萬(wàn)人。如何正確認(rèn)識(shí)、控制、管理與防范估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)， 是提高房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平和社會(huì)公信力、加快房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的重要手段。

一、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

風(fēng)險(xiǎn)，也即是結(jié)果的不確定性,以及由此帶來(lái)的損失的可能性。房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，以確定其在特定估價(jià)目的下的公允價(jià)值。但是，由于存在很多制約因素，可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)。這種房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中因故意或者過(guò)失引起的評(píng)估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要有兩個(gè):其一，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房地產(chǎn)估價(jià)師內(nèi)部。由于估價(jià)師職業(yè)道德水平和技術(shù)水平不高,以及估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理上的不完善導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值出現(xiàn)偏差;其二，執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師自身以外的原因，如估價(jià)技術(shù)方法的不確定性或是評(píng)估活動(dòng)涉及各方可能對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生或高或低的影響。

1.職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)職業(yè)道德是指在估價(jià)領(lǐng)域中，因估價(jià)活動(dòng)引起的道德現(xiàn)象以及由此歸納起來(lái)的道德理論總稱(chēng)。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，由于估價(jià)人員責(zé)任心不夠，未對(duì)法律、政策等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜紤]，或是沒(méi)有認(rèn)真地對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失實(shí)。其次，某些估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員為了謀求不正當(dāng)利益，不遵守獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則，惡意高估或低評(píng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，提供虛假失實(shí)的估價(jià)報(bào)告。再次，某些估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)自己的專(zhuān)業(yè)能力，承擔(dān)無(wú)力承擔(dān)的評(píng)估項(xiàng)目，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大偏差。再就是有些估價(jià)人員和估計(jì)機(jī)構(gòu)允許他人使用自己的名義出具估價(jià)報(bào)告，必將承擔(dān)由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)生技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個(gè):一是估價(jià)人員技術(shù)水平不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);二是目前技術(shù)方法存在的不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)估價(jià)方法選用不恰當(dāng)。基本的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法，在估價(jià)實(shí)務(wù)中要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)來(lái)選用具體的估價(jià)方法。如果估價(jià)方法選用不當(dāng)就可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差。還有，估價(jià)規(guī)范中要求對(duì)一宗房地產(chǎn)的評(píng)估宜選用兩種估價(jià)方法，但是筆者認(rèn)為，在估價(jià)實(shí)務(wù)中也應(yīng)該靈活處理。諸如某些房地產(chǎn)無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而只適宜采用成本法估價(jià)時(shí)，如果生硬地采用其他方法來(lái)估價(jià)，很可能對(duì)估價(jià)結(jié)果帶來(lái)較大偏差，在這種情況下，筆者認(rèn)為可以只選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)，在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明只選擇一種估價(jià)方法的原因。

(2)估價(jià)過(guò)程中參數(shù)或?qū)嵗x擇不當(dāng)。在房地產(chǎn)估價(jià)師使用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，必然會(huì)選取很多參數(shù)。有些參數(shù)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，如收益法中的資本化率，當(dāng)估價(jià)師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，對(duì)參數(shù)的選擇不當(dāng)或有錯(cuò)誤，最后的估價(jià)結(jié)果將會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。再者，使用市場(chǎng)法的前提是擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，而且可比實(shí)例必須與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可以修正為正常價(jià)格。但在實(shí)際操作中，有些估價(jià)師將不符合要求的實(shí)例強(qiáng)行進(jìn)行修正，或是在缺乏有效可比實(shí)例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實(shí)例，這就導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果缺乏客觀(guān)性，出現(xiàn)較大偏差。

(3)估價(jià)報(bào)告本身不完善。估價(jià)師基本都會(huì)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中估價(jià)報(bào)告的格式完成估價(jià)報(bào)告，但是有些估價(jià)師由于經(jīng)驗(yàn)不足或作業(yè)時(shí)間倉(cāng)促，在報(bào)告中可能出現(xiàn)某些內(nèi)容陳述不夠或不準(zhǔn)確。比如，估價(jià)師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中未向估價(jià)報(bào)告使用者進(jìn)行報(bào)告使用提示或未對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析或分析錯(cuò)誤等這些不完善的地方會(huì)導(dǎo)致報(bào)告使用人未能恰當(dāng)或是錯(cuò)誤地使用報(bào)告，有可能導(dǎo)致出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛或法律糾紛。

(4)估價(jià)方法本身存在不確定因素。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，估價(jià)理論和方法源自西方房地產(chǎn)估價(jià)理論 ，而這些方法在我國(guó)運(yùn)用或多或少會(huì)存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報(bào)酬率需要估價(jià)師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，可能會(huì)出現(xiàn)“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定或利用公式計(jì)算，而要估價(jià)師在估價(jià)對(duì)象自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價(jià)結(jié)果。再比如，對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價(jià)出現(xiàn)大幅上漲而基準(zhǔn)地價(jià)卻多年未進(jìn)行更新，如果強(qiáng)行用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，必然會(huì)出現(xiàn)調(diào)幅大于30％的情況。因此估價(jià)師根本無(wú)法參照現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。

3.政策和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)常常會(huì)采用一些宏觀(guān)調(diào)控手段對(duì)某些行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價(jià)師無(wú)法預(yù)測(cè)的。再有，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生巨大變動(dòng)，可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大偏差，這種風(fēng)險(xiǎn)也是估價(jià)師無(wú)法預(yù)測(cè)的。

三、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)如未能進(jìn)行有效的防范，就可能使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師出現(xiàn)信譽(yù)危機(jī)，失去客戶(hù)，付出處理索賠或訴訟的代價(jià)，嚴(yán)重者甚至有可能承擔(dān)刑事責(zé)任。筆者認(rèn)為要有效防范這些風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信體系的建設(shè)

房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德水平的提高固然要靠估價(jià)師自身的努力和培養(yǎng)，樹(shù)立對(duì)社會(huì)公眾負(fù)責(zé)意識(shí)和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。還有一個(gè)很重要的方面就是實(shí)行行業(yè)內(nèi)監(jiān)督。實(shí)現(xiàn)這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信體系。各地房地產(chǎn)評(píng)估主管部門(mén)掌握了所有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資料，將這些信息通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期對(duì)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中的不良行為進(jìn)行披露，并且嚴(yán)懲缺乏職業(yè)道德、違反評(píng)估準(zhǔn)則的估價(jià)師。同時(shí)，對(duì)估價(jià)師的良好行為也進(jìn)行公示，提高其社會(huì)地位和公信力，最終達(dá)到揚(yáng)善懲惡，凈化隊(duì)伍，提高行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德水平。

2.成立行業(yè)內(nèi)信息資源共享庫(kù)

目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)多為單一經(jīng)營(yíng)，很少有機(jī)構(gòu)兼營(yíng)建筑工程造價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等多方面的業(yè)務(wù)，因此在獲取與估價(jià)相關(guān)的信息、技術(shù)資料這方面存在一定難度。各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取房地產(chǎn)交易實(shí)例信息、建筑物重置價(jià)格信息等做了大量重復(fù)工作。在存在較大難度時(shí)，甚至出現(xiàn)編造虛構(gòu)實(shí)例的情況，風(fēng)險(xiǎn)也就應(yīng)允而生。如果能夠成立信息資源共享庫(kù)，實(shí)現(xiàn)交易實(shí)例的公開(kāi)查詢(xún)，各種與估價(jià)相關(guān)的信息資料共享，不但可以提高提高行業(yè)的工作效率，減少重復(fù)工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)入信息資源共享庫(kù)的資料應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密細(xì)致的甄選，使其具有可比性和適用性。當(dāng)然，這是一項(xiàng)具有持續(xù)性和技術(shù)型的工作，需要大量估價(jià)機(jī)構(gòu)以及專(zhuān)業(yè)人士的參與才能得以實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，這項(xiàng)工作應(yīng)該由各地房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)牽頭，眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)積極參與，提供大量真實(shí)、有效的交易實(shí)例，由估價(jià)師協(xié)會(huì)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)這些交易實(shí)例進(jìn)行篩選評(píng)判，按照房地產(chǎn)類(lèi)型、交易類(lèi)型、交易日期、地段等進(jìn)行歸納，構(gòu)建“信息共享數(shù)據(jù)庫(kù)”以供估價(jià)師查詢(xún)。當(dāng)然，這個(gè)共享庫(kù)雖不以盈利為目的，但應(yīng)該是有償使用的，收取的費(fèi)用主要用于維持資源共享庫(kù)的健康、良性發(fā)展。但對(duì)于那些積極主動(dòng)向資源共享庫(kù)提供信息的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)等地享用部分資源，以激發(fā)估價(jià)機(jī)構(gòu)在建設(shè)資源共享庫(kù)上的積極性。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)還應(yīng)該定期或不定期在資源庫(kù)內(nèi)估價(jià)師執(zhí)業(yè)所需的常用參數(shù)，供估價(jià)師執(zhí)業(yè)時(shí)作為測(cè)算依據(jù)。通過(guò)搭建這樣的平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)“多贏(yíng)”，使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在“公開(kāi)、公平、公正”的基礎(chǔ)上開(kāi)展工作，杜絕虛假案例估價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理

如果在房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中采取一系列檢驗(yàn)、核查等措施或方法，可以保證估價(jià)結(jié)果的真實(shí)、可靠、估價(jià)報(bào)告的科學(xué)規(guī)范。這就需要估價(jià)機(jī)構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機(jī)構(gòu)全體人員遵照?qǐng)?zhí)行，以保證估價(jià)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量和信譽(yù)。這項(xiàng)工作應(yīng)該是一項(xiàng)全過(guò)程、全員管理工作，包括業(yè)務(wù)及客戶(hù)的甄選、評(píng)估業(yè)務(wù)合同的簽訂、評(píng)估計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)、評(píng)估過(guò)程的指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核、評(píng)估報(bào)告的審核這些環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的質(zhì)量控制規(guī)程，并保證得以實(shí)施，以期最大限度地減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育和考核

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)施繼續(xù)教育，可以提高估價(jià)師職業(yè)道德水平和估價(jià)技術(shù)水平。在一些房地產(chǎn)估價(jià)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價(jià)師的后續(xù)教育和考核工作。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的繼續(xù)教育并通過(guò)考核才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

在房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育中應(yīng)重視職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能教育。通過(guò)繼續(xù)教育加強(qiáng)估價(jià)人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價(jià)人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過(guò)定期組織房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)教育，講授最新的估價(jià)方法和理論、學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)，組織估價(jià)人員座談會(huì)，充分交流估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對(duì)于降低由房地產(chǎn)估價(jià)人員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。

5.建立房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家審查制度

評(píng)估項(xiàng)目面積較大或是評(píng)估金額較大的項(xiàng)目出現(xiàn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能性要大得多。因?yàn)檫@些項(xiàng)目一旦被惡意高估或低估，或是因?yàn)楣纼r(jià)人員技術(shù)水平或責(zé)任心不夠出現(xiàn)估價(jià)結(jié)果的較大偏差，引發(fā)索賠或是訴訟風(fēng)險(xiǎn)的可能性非常大。因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理部門(mén)可以出臺(tái)一個(gè)專(zhuān)家審查制度，組織一批來(lái)自于估價(jià)機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)等具有高超專(zhuān)業(yè)技術(shù)、良好執(zhí)業(yè)操守并具有一定執(zhí)業(yè)年限的專(zhuān)業(yè)人士組成專(zhuān)家委員會(huì)，并制定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目面積額度和評(píng)估價(jià)值額度，凡是在此額度以上的估價(jià)報(bào)告均由專(zhuān)家委員會(huì)進(jìn)行審查，通過(guò)審查的報(bào)告才能使用。從源頭控制標(biāo)的額很大的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，起到防患于未然，最大限度化解風(fēng)險(xiǎn)的作用。這個(gè)專(zhuān)家委員會(huì)還應(yīng)該起到技術(shù)支持和鑒定作用。對(duì)需要評(píng)估咨詢(xún)的政府部門(mén)或估價(jià)機(jī)構(gòu)給予技術(shù)支持。此專(zhuān)家委員會(huì)還應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)師法律責(zé)任界定的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其出具的鑒定報(bào)告應(yīng)作為司法鑒定報(bào)告成為庭審的有力證據(jù)。

6.建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)行執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是一項(xiàng)用于轉(zhuǎn)移估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的保護(hù)措施。房地產(chǎn)估價(jià)師投保執(zhí)業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)保險(xiǎn)協(xié)議，在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，參保的房地產(chǎn)估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)在為委托人提供評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)的過(guò)程中，由于過(guò)失造成委托人經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由被保險(xiǎn)人房地產(chǎn)估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。雖然保險(xiǎn)不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)生的財(cái)務(wù)損失。我國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師超過(guò)3萬(wàn)人,房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員約10萬(wàn)人，這樣龐大的估價(jià)師隊(duì)伍對(duì)于保險(xiǎn)公司而言是一個(gè)具有極大潛力的市場(chǎng)。建立并實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度，將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有利于加快估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，有利于提高社會(huì)公信力，擴(kuò)大行業(yè)積極影響。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇

淺議以非訴訟替代為切入點(diǎn)樹(shù)立人民調(diào)解公信力

永陽(yáng)鎮(zhèn)地處城關(guān)，下轄11個(gè)居委會(huì)、11個(gè)村委會(huì)，一個(gè)省級(jí)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，居住人口達(dá)10萬(wàn)人，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，各類(lèi)矛盾糾紛的發(fā)案率高于周邊鎮(zhèn)，人民調(diào)解的地位，作用也顯得尤為突出。如何樹(shù)立人民調(diào)解的公信力，將各類(lèi)矛盾盡量解決在基層、在萌芽狀態(tài)，避免當(dāng)事人結(jié)怨，降低當(dāng)事人訴訟成本，以及為法院節(jié)省時(shí)間、減輕訴累，促進(jìn)法律文書(shū)的有效執(zhí)行，在“庭審式”人民調(diào)解改革取得初步經(jīng)驗(yàn)后，進(jìn)行了摸索和嘗試，做法是：立足以非訴訟替代為切入點(diǎn)，樹(shù)立人民調(diào)解公信力。所謂非訴訟替代機(jī)制，是建立在人民法院指導(dǎo)調(diào)委會(huì)工作的基礎(chǔ)上，通過(guò)聯(lián)席會(huì)議制度的方式，將當(dāng)事人自愿的，法院未立案或暫緩立案的，可能通過(guò)調(diào)解化解的，或通過(guò)調(diào)解可以防止矛盾激化的糾紛訴訟審理活動(dòng)前移，讓人民調(diào)解委員會(huì)提前介入，并參與在法官主持或指導(dǎo)下的民事訴訟案件的調(diào)解。這種機(jī)制的形成，進(jìn)一步拓寬了人民調(diào)解的工作范圍，使人民調(diào)解與法院訴訟銜接有了新的空間，整合了人民調(diào)解和法院審判的力量，最大限度地發(fā)揮了人民調(diào)解的工作優(yōu)勢(shì)，具有較好的政治效益，社會(huì)效益和法律效益。

一、強(qiáng)化鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)與法院的聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建非訴訟替代機(jī)制。

人民調(diào)解作為一種民間調(diào)解，從一開(kāi)始創(chuàng)建，在廣義上就是一種非訴訟替代，即民事案件不通過(guò)訴訟的方式而以中間人出面排解達(dá)到和平的化解的目的，這與法院的司法調(diào)解有異曲同工之處，這也是新時(shí)期人民調(diào)解與法院之間開(kāi)展聯(lián)動(dòng)協(xié)作的基礎(chǔ)，同時(shí)，也由于人民調(diào)解是在雙方當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上所達(dá)成的協(xié)議(格式化)，在不違背現(xiàn)行的法律政策的情況下，應(yīng)該就是當(dāng)事人意志的體現(xiàn)。最高人民法院對(duì)人民調(diào)解格式化協(xié)議書(shū)的認(rèn)定上，是作為案件審理的最有效證據(jù)予以采信，甚至在調(diào)解后，一方反悔時(shí)進(jìn)行訴訟而給予維持，進(jìn)一步提升了人民調(diào)解在法律上的權(quán)威性。因此，在新時(shí)期人民調(diào)解的非訴訟替代機(jī)制的形式，是特指狹義上的與法院立案審理執(zhí)行過(guò)程中的補(bǔ)充性替代，一方面是建立在民調(diào)程序的公正性上，另一方面是建立在人民調(diào)解員素質(zhì)的提高上，這兩方面缺一不可。除廣義層面上的替代外，這種狹義上的替代就是要求人民調(diào)解員積極參與到法律訴訟的全過(guò)程，發(fā)揮人熟情通的優(yōu)勢(shì)，做好法院案件審理的輔工作，包括案件主審法官想做而做不到或不方便做的一些事，為法院人性化辦案創(chuàng)造條件，這不但符合當(dāng)事人雙方的意愿，也合乎“三個(gè)代表”思想的要求，在一定意義上講也是一種法律救工作，強(qiáng)化法院與人民調(diào)解之間的互補(bǔ)，對(duì)樹(shù)立人民調(diào)解的公信力也將起到明顯的推動(dòng)作用。一是建立鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)和法院聯(lián)系庭的聯(lián)席會(huì)議制度。由鎮(zhèn)和法院每季度相互通報(bào)民事糾紛發(fā)案情況、發(fā)案的特點(diǎn)。調(diào)解工作的難易程度，確立相互配合的案件數(shù)量、原因以及配合的方式，明確調(diào)解的預(yù)期值。二是建立鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)和法院聯(lián)絡(luò)員制度。鎮(zhèn)指定的聯(lián)絡(luò)員一般為鎮(zhèn)村(居)調(diào)委會(huì)的首席調(diào)解員，并將名單報(bào)送法院，由法院根據(jù)案件的具體情況指定參與的調(diào)解人員。縣法院指導(dǎo)民一庭庭長(zhǎng)為聯(lián)絡(luò)員，隨時(shí)通報(bào)未立案和已立案以及已裁決案件的情況，并明確需要配合調(diào)解的案件、主持和指導(dǎo)的法官，確定調(diào)解的地點(diǎn)、參加人員等。三是建立調(diào)解檔案審核制度。凡啟動(dòng)非訴訟替代機(jī)制的調(diào)解案件，其檔案資料以調(diào)委會(huì)歸檔，使用的程序以人民調(diào)解程序?yàn)橹鳎墒芾怼⑼ㄖ⒄{(diào)查取證、調(diào)解、達(dá)成協(xié)議、送達(dá)回訪(fǎng)等書(shū)面資料組合成完整的卷宗，并有首席調(diào)解員審核簽字方可歸檔，適時(shí)請(qǐng)縣局、縣法院共同評(píng)審，改正不足，進(jìn)一步提高調(diào)解協(xié)議的制作水平。四是建立民調(diào)審判聯(lián)動(dòng)制度。縣法院對(duì)于一些簡(jiǎn)單的民事糾紛案件有時(shí)也啟動(dòng)特邀人民陪審員(一般為基層調(diào)委會(huì)主任擔(dān)任)或民調(diào)委人員主持調(diào)解，發(fā)揮其為人公正、熟悉業(yè)務(wù)、人熟情通的優(yōu)勢(shì)，在法院先行調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，由法院主持調(diào)解的法官制作調(diào)解協(xié)議書(shū)，由法院落實(shí)履行或委托調(diào)委會(huì)監(jiān)督履行，提高人民調(diào)解員調(diào)解的公信力。五是建立首席人民調(diào)解員的培訓(xùn)制度。由人民法院派主審法官到鎮(zhèn)進(jìn)行鎮(zhèn)、村(居)首席調(diào)解員培訓(xùn)，每年集中培訓(xùn)二至三次，同時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況組織首席調(diào)解員到法院進(jìn)行旁聽(tīng)觀(guān)摹案件審理，適時(shí)邀請(qǐng)主審法官進(jìn)行典型案例剖析和答疑釋惑，印發(fā)相關(guān)法律資料等，逐步實(shí)施首席調(diào)解員持證上崗調(diào)解制度。

二、明確非訴訟替代適用范圍，確保人民調(diào)解不缺位、不錯(cuò)位、不越位。

從工作實(shí)踐來(lái)看，啟動(dòng)非訴訟替代機(jī)制，人民調(diào)解員既是主角也是配角，但目的只有一個(gè)，即園滿(mǎn)解決民事糾紛案件。人民調(diào)解適用非訴訟替代機(jī)制，一般主要為以下四類(lèi)案件：一是未經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解而直接向法院的糾紛，一般為小定額債務(wù)糾紛，法院可以建議當(dāng)事人將糾紛委托給鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，降低當(dāng)事人的訴訟成本。二是已經(jīng)立案，但有可能通過(guò)調(diào)解解決的民事糾紛，一般為侵權(quán)糾紛、鄰里糾紛、婚姻糾紛和少數(shù)商事糾紛，法院在庭審前，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，可委托或邀請(qǐng)鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，或參與調(diào)解， 調(diào)解成功后，原告撤訴。三是已經(jīng)開(kāi)庭，但當(dāng)事人情緒激動(dòng)，有可能采取過(guò)激行為的民事案件，一般為容易激化、積怨多年、歷史遺留的鄰里糾紛、權(quán)屬糾紛、舊城改造、房屋拆遷糾紛、土地山林糾紛和群體性糾紛等，一般情況下，法院可暫緩判決，會(huì)同人民調(diào)解委員會(huì)做當(dāng)事人的思想工作，或征得當(dāng)事人的同意后，在法官指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，這類(lèi)案件在調(diào)解成功后，原告可以撤訴，也可以由法院制作調(diào)解協(xié)議書(shū)或在情緒平穩(wěn)后由法院進(jìn)行判決并履行。四是在進(jìn)入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人有可能采取過(guò)激行為，或執(zhí)行有難度的案件，一般為一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企業(yè)破產(chǎn)、糧油加工廠(chǎng)擠兌、環(huán)境污染、征地拆遷、土地流轉(zhuǎn)等涉及人數(shù)多的群體性矛盾，法院可暫緩執(zhí)行，商請(qǐng)鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解執(zhí)行。

三明確非訴訟替代運(yùn)作原則，樹(shù)立人民調(diào)解的公信力。

啟動(dòng)非訴訟替代機(jī)制應(yīng)把握以下原則：一是為當(dāng)事人降低訴訟成本的原則。訴訟在民事案件中，應(yīng)該是在調(diào)解不成的情況，最后不得已而選擇的最終途徑。但其中的訴訟成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁當(dāng)事人雙方或一方的頭上，增加了當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有時(shí)出現(xiàn)案件勝訴，但經(jīng)濟(jì)上卻帶來(lái)了很大的損失，之所以出現(xiàn)這樣的結(jié)果，是因?yàn)椴皇鞘裁疵袷掳讣伎梢赃M(jìn)行法律援助的，而導(dǎo)致這種結(jié)果不但會(huì)給當(dāng)事人認(rèn)為沒(méi)錢(qián)法院不受理，有錢(qián)進(jìn)行訴訟反而導(dǎo)致打贏(yíng)官司輸了錢(qián)，沒(méi)有說(shuō)公理的地方，而要避免這種情況出現(xiàn)，走非訴訟替代則是最佳的選擇。二是化解矛盾和平共處的原則。俗話(huà)說(shuō)“一起官事三代仇”，既然走到了法院訴訟程序，矛盾必然激化到不可調(diào)和的局面，法律的公正裁決和平息矛盾之間出現(xiàn)了愿望相背的情況，公正得到了，但再和平共處的基礎(chǔ)卻喪失了，這與正確處理人民內(nèi)部矛盾的初衷相悖的，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。三是降低執(zhí)行成本的原則。民事案件除經(jīng)濟(jì)案件外，一般標(biāo)的不是太大，法院判決文書(shū)生效后，當(dāng)事人一方如果久拖不履行，法院在執(zhí)行時(shí)，僅執(zhí)行費(fèi)一項(xiàng)也會(huì)增加當(dāng)事人一方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加法院的工作量，這與調(diào)解庭履行義務(wù)相比，在時(shí)間、人力、經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)都會(huì)明顯降低。四是經(jīng)濟(jì)的原則。這里所指的經(jīng)濟(jì)是指方便、快捷、高效。人民調(diào)解在非訴訟替代處理一些群體性民事糾紛方面表現(xiàn)比較靈活，一般情況下，效益較高。在把握上述四個(gè)原則的基礎(chǔ)上，法院如果有法官參與調(diào)解，人民調(diào)解的公信力將會(huì)明顯提升。

第8篇

臺(tái)灣業(yè)者難伸拳腳

許多人認(rèn)為問(wèn)題是出在〝錢(qián)作怪〞（傭金比例太低）身上，但在我看來(lái)，那也只是表象當(dāng)中一個(gè)重要的原因而已，政府心態(tài)亦扮演關(guān)鍵角色。

稍微注意內(nèi)地房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，來(lái)自臺(tái)灣地區(qū)的中介業(yè)似乎有〝水土不服〞的狀況，幾家在臺(tái)灣經(jīng)營(yíng)到股票上市（或具備資格）的龍頭級(jí)中介業(yè)者，即使早在10年之前便先後進(jìn)入內(nèi)地開(kāi)疆辟土，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻始終在〝虧損與保本〞之間搖擺，開(kāi)店數(shù)與規(guī)模于行業(yè)內(nèi)恐怕連前十名都不見(jiàn)得排不上。其中原因有待推敲。

中介業(yè)素質(zhì)良莠不齊

首先當(dāng)然是與傭金有關(guān)。由于只有成交總價(jià)的2%，導(dǎo)致來(lái)自臺(tái)灣的中介業(yè)者，無(wú)法引進(jìn)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益十足保障的〝臺(tái)灣式〞運(yùn)作機(jī)制如：產(chǎn)權(quán)調(diào)查、瑕疵擔(dān)保…等。同樣受制于傭金比例的偏低，經(jīng)營(yíng)者即時(shí)有心，也無(wú)力進(jìn)行可持續(xù)的教育訓(xùn)練，及招聘相對(duì)優(yōu)質(zhì)的職場(chǎng)人才進(jìn)入，于是〝抓到籃子里的都是菜〞，從業(yè)人員素質(zhì)普遍低落，欺詐、蒙騙、飛單已至無(wú)人之境！遑論要求中介人員做到以客為尊、注重服務(wù)、樹(shù)立品牌、愛(ài)惜羽毛！這其實(shí)也是亂象頻出的原因之一。如此買(mǎi)、賣(mài)、中介三方互不信任與猜忌的不正常〝叢林〞狀態(tài)，對(duì)樓市長(zhǎng)治久安與可持續(xù)發(fā)展非常不利！

主管機(jī)關(guān)頭痛醫(yī)腳

然而更深層次值得探究與思索的是，中介業(yè)對(duì)中國(guó)大多數(shù)地方而言，尚屬〝摸著石頭過(guò)河〞的新生事務(wù)，主管單位對(duì)其中道理與專(zhuān)業(yè)不甚了了，而未給予應(yīng)有的重視，導(dǎo)致面對(duì)市場(chǎng)亂象總是從表象下藥，頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，以為壓低行業(yè)傭金才是〝為民服務(wù)〞，忽略服務(wù)品質(zhì)與傭金比例的正相關(guān)連性（當(dāng)然也不是傭金越高越好，美國(guó)的5–6%可供叁考），甚至面對(duì)低傭金所造成消費(fèi)者權(quán)益受到傷害時(shí)，出現(xiàn)、發(fā)生地方政府以〝導(dǎo)正交易秩序〞之名，設(shè)置機(jī)構(gòu)專(zhuān)或兼營(yíng)房屋中介業(yè)務(wù)的亂象，其結(jié)果自然是外行人辦內(nèi)行事，無(wú)助于問(wèn)題的解決便罷，反而治絲益棼，促進(jìn)其惡性循環(huán)。

因此在我看來(lái)，杭州法院之前關(guān)於〝誤買(mǎi)兇宅退屋還錢(qián)〞的法律判決，只是保障消費(fèi)者權(quán)益的一小步，主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)以〝治本〞角度，規(guī)劃中介業(yè)的健康運(yùn)營(yíng)之道，使兇宅之類(lèi)的事件，不再是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的無(wú)謂擔(dān)憂(yōu)與恐懼，才是〝人間正道〞！

兇宅認(rèn)定有時(shí)很〝離奇〞

當(dāng)然不可諱言，由時(shí)兇宅也會(huì)出現(xiàn)認(rèn)定上的困擾，使房仲業(yè)必須承受本不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如：住在十樓房子里的人因感情糾紛跳樓自殺，墜死在三樓的露臺(tái)，那么是十樓還是三樓算兇宅？或兩套房都算兇宅？乃至跳樓者重傷未亡送醫(yī)急救挽回一命，身體康復(fù)後回家療養(yǎng)，卻因院內(nèi)感染，再度送醫(yī)后死亡，這個(gè)時(shí)候界定就出現(xiàn)模糊地帶，是還不是兇宅？真是公與婆各有道理與說(shuō)法啊！

第9篇

抵押人（乙方）________________________

第一條 為確保甲方與________________（以下稱(chēng)借款人）簽訂的________年____ 號(hào)借款合同（以下稱(chēng)借款合同）的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市（縣）________區(qū)（鎮(zhèn)）________路（街）________號(hào) ____________房間之房產(chǎn)（地產(chǎn)）的全部權(quán)益（以下稱(chēng)該抵押物，具體財(cái)產(chǎn)情況見(jiàn)抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項(xiàng)下之借款的擔(dān)保。

第二條 本抵押合同擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計(jì)收的復(fù)利和加收的利息）借款人應(yīng)支付的違約金和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用（包括律師費(fèi)和訴訟費(fèi)）

第三條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，被擔(dān)保的借款合同無(wú)效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

第五條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購(gòu)房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)及抵押登記證明交存于甲方。

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險(xiǎn)條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣(mài)、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十條 乙方對(duì)該抵押物必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。對(duì)該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十一條 乙方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)甲方造成的一切損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

抵押物的保險(xiǎn)

第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險(xiǎn)公司并按甲方指定的保險(xiǎn)種類(lèi)為該抵押物購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購(gòu)買(mǎi)該抵押物的全部金額；保險(xiǎn)期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。保險(xiǎn)單的第一受益人須為甲方，保險(xiǎn)單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l（除非甲方書(shū)面同意）

第十四條 乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方為其上述保險(xiǎn)事吸哪個(gè)的代表人，接受或支配保險(xiǎn)賠償金，將保險(xiǎn)金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項(xiàng)下借款人所欠甲方的款項(xiàng)，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷(xiāo)。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)上述保險(xiǎn)。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險(xiǎn)條款，甲方可依照本合同之保險(xiǎn)條款的規(guī)定，代為購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，所有費(fèi)用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，乙方應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)手續(xù)。

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

（一）根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的；

（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；

（三）當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項(xiàng)下之款項(xiàng)，依下列次序處理：

（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費(fèi)用；

（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應(yīng)付的一切費(fèi)用；

（三）扣還根據(jù)本合同乙方應(yīng)償還甲方的貸款本息及其他一切款項(xiàng)。

第二十一條 處分該抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：

（一）向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；

（二）準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查；

（三）乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書(shū)面通知甲方；

（四）乙方在占有該抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，須賠償甲方因此遭受的損失；

（五）當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物有不利影響時(shí)，乙方保證在十日內(nèi)以書(shū)面形式通知甲方

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；

（一）提交該抵押房產(chǎn)所在地人

民法院訴訟解決；

（二）提交仲裁委員會(huì)裁決。

第二十五條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第二十六條 雙方商定的其他條款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費(fèi)用，并履行本合同的全部條款及其他所有責(zé)任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份。

抵押權(quán)人住所：____________ 抵押人住所：__________________

電話(huà)：____________________ 基本賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行：______________

傳真：____________________ 賬號(hào)：________________________

郵政編碼：________________ 電話(huà)：________________________

傳真：________________________

郵政編碼： ___________________

甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________

負(fù)責(zé)人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登記機(jī)關(guān)：________________

抵押登記編號(hào)：____________