時間：2023-12-13 17:47:14
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一、Z項目稅收籌劃方案
1.用足利息支出扣除的政策。
在該項目中，A房地產企業管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業在商業銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設，充分利用財務杠桿效應。同時在計算房地產開發費用時，通過比較（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%與企業實際發生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業選擇不提供金融機構證明，從而按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%計算房地產開發費用。A房地產企業財務人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業所得稅稅前抵扣金額3000萬元。
2.普通住宅與非普通住宅分別核算。
A房地產企業在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節省大量的稅收。根據我國土地增值稅稅法的規定，普通標準住宅和非普通標準住宅扣除項目金額可按轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務機關認可的其他方式。建議A房地產企業使用按照建筑面積分攤。
3.A房地產企業Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權轉讓。
A房地產企業在取得土地使用權時，并未分別申請住宅用地、商業用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經聯系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔了。
（1）公司分立。從A房地產公司派生分立出B公司，將與此酒店有關的資產、負債、所有者權益從A房地產公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產公司仍然存續。①營業稅、土地增值稅。根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，是營業稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償銷售不動產的行為，而有償是指通過提供、轉讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經濟利益。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對無償轉讓的房地產不予征稅。由此可見，無論是營業稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經濟利益，因而無論是A房地產企業還是B公司都不需要交納營業稅、土地增值稅。②契稅。根據《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規的規定，公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。③印花稅。現行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產公司與B公司簽訂的企業分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規定，對于以分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業所得稅。根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規定，企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規定進行稅務處理，被分立公司可暫不確認被分立資產的全部轉讓所得或損失，在不涉及非股權支付的情況下，分立公司應按原計稅基礎確定其在分立公司的計稅基礎，所以分立公司、被分立公司在分立環節都不需要繳納企業所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續的情況下，不涉及確認舊股轉讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權支付相當于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經是稅后的了，也不需要再交企業所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關的資產、負債、所有者權益的分離需要交納營業稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅的情況，但是卻發生了酒店土地、酒店房產的權屬變動。
（2）合資。酒店建設竣工后，B公司也已經宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業。當然如果在酒店開工之前，就已經與某酒店管理企業達成投資意向或簽訂投資協議，是受該酒店管理企業之托開發，按照對方的要求施工、建設，則稅收籌劃無需公司分立這一環節。B企業在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應的股份。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。
（3）股權轉讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉讓給另一股東即某酒店管理公司。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股后，對股權轉讓不征收營業稅。根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。B公司轉讓其持有的股權，未轉讓公司名下的不動產物權等法人財產權，也不需到相關部門辦理物權變動的登記，不構成轉讓不動產物權的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉讓房地產的行為征收，沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅，所以B公司的股權轉讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉讓所得要交納企業所得稅。
二、對房地產企業稅收籌劃的幾點建議
一、“營改增”背景下房地產行業新舊項目稅收籌劃的現狀
2016年5月1日起，房地產行業全面實施“營改增”政策，此前，房地產開發行業適應多年的營業稅終結了，此前所設計的一些稅收籌劃路徑不再適用。因此，房地產開發行業的工作人員必須順應國家政策的變化，并深入研究營業稅，設計更合理的稅收籌劃路徑，以保?C企業合理、科學地進行納稅，促進企業的可持續發展。
依據國家的相關文件，實施增值稅以后，房地產開發企業的舊項目即2015年5月1日以前開發的項目（以下簡稱舊項目），企業有兩種可供選擇的計稅，一般計稅方法和簡易計稅方法。如果選擇了簡易計稅方法，企業在一年半得到期限內不能做出變更，對于2016年5月1日新開發的項目（以下簡稱新項目）就必須使用一般計稅方法。房地產開發企業必須要適應“營改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進行稅收籌劃。
二、“營改增”背景下房地產開發企業新舊項目的稅收籌劃
舊項目的稅收籌劃：對于2015年5月1日前的舊項目，比較適用簡易計稅方法，可以從以下的因素得出此結論。
（一）稅率
“營改增”以后，房地產的老項目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產開發企業營改增以后選擇的是簡易計稅方法，那么相較于一般計稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業的稅負。
（二）增值稅進項稅專用發票的取得
房地產開發企業的增值稅稅額計算主要是依據建筑施工企業開發的建安工程發票。但是，簽訂建安工程合同時，“營改增”這一變化并未被考慮在內。對于老項目，建筑施工企業可以要求開具進行增值稅抵扣的專用發票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會給建筑施工企業帶來更大的稅務負擔。為了解決這一問題，建筑施工企業也可能要求房地產開發企業增加工程結算價款，那么，房地產開發企業的開發成本也會相應增加。如果不能跟建筑施工企業做好協調，很可能會造成雙方的經濟糾紛，不利于企業的發展。綜述，對于房地產老項目，房地產開發企業還是更適宜采用簡單計稅方法。
（三）房地產價格的上漲
我國房地產價格在不斷快速地增長，上漲了數倍。由于稅負也是企業開發成本的一部分，那么為了緩和房地產價格的上漲，就要降低企業的開發成本，也就是要把企業的稅負維持在一個比較穩定的水平。所以，對于老項目，房地產開發企業應該采取簡易計稅方法。企業在選擇計稅方法的時候，還要考慮房地產的類型。對于商業地產、高檔豪宅，其增值空間大，更應該選擇簡易計稅方法。而對于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計稅方法。
（四）會計核算方法
增值稅與營業稅相比較，其會計核算的難度與工作量都會有很大程度的提升，對于工作人員的專業知識要求也不同，其也需要一個適應期。而簡易計稅方法相對于一般計稅方法來說，會計核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認為，“營改增”政策實施的最初階段，房地產開發企業老項目的計稅方法更適合采用簡易計稅方法。
三、新項目的稅收籌劃
根據國家的相關規定，2016年5月1日后新開發的房地產項目必須采用一般計稅方法。因此，企業必須把這個時間節點前后的項目分開核算，包括各項收入、成本和費用等，以規避稅收籌備造成的風險。
（一）重視增值稅專用發票的取得
營改增以后，需要用增值稅專用發票進行抵扣，企業必須重視取得增值稅專用發票，所以企業要加強日常經營活動的管理，提高其規范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發票，進行增值稅銷項稅額的抵扣，以減輕企業的稅負。
1.企業要樹立正確的觀念，重視對稅法的學習。由于全面實施增值稅的時間不長，企業難以改變傳統的經營習慣，適應營改增需要一定的時間。因此，企業要加強對工作人員的培訓，使其加深對增值稅的理解，增強取得增值稅專用發票的意識。
2.在簽訂合同時，重視在增值稅專用發票取得方面的規定。建安工程的費用和建筑材料要進行增值稅進項稅的抵扣必須要取得增值稅專用發票，而對于房地產開發商來說，增值稅專用發票的來源主要是建筑施工企業，因此，房地產開發企業在于建筑施工企業簽訂相關合同時要重視這方面的規定，注明建筑施工企業應提供相應的增值稅專用發票。
（二）改善企業的經營模式
營改增以后，如果房地產開發企業仍然采用承包商包工包料的經營模式的話，會加重企業的稅負。因為，房地產開發商如果取得增值稅專用發票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時候，建筑施工企業應稅勞務和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業會選擇開具11%的增值稅專用發票，以此減少企業的稅額，導致房地產開發企業的增值稅進項稅額減少，稅負也由此加重了。所以，房地產開發企業要重視完善企業的經營模式，以最大限度地降低企業的稅負。
（三）明確新舊項目的費用劃分依據
舊項目適用簡易計稅方法，而新項目必須要采用一般計稅方法，這兩種計稅方法有著明顯的區別，所以企業要明確新舊項目費用的劃分依據，使其既能準確地核算舊項目應納稅額，又能合理地進行新項目的增值稅進項稅的抵扣，規避營改增帶來的風險。有些同時涉及新老項目的成本費用，要采取合理的方法在兩者之間進行分攤，如果無法分辨成本費用得到歸屬則應全額由新項目承擔，與之相對應的增值稅進項稅額予以全額抵扣。
隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。
首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2 開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1 通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。
2 相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3 銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1 針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2 減少賬面收入或遞延納稅時間
(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。
參考文獻
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關鍵詞：房地產企業稅收 稅收籌劃
隨著近年來，我國的城鄉居住房屋制度的改革不斷的深化，從大的宏觀經濟角度來看，我國加入了世界貿易組織，并且對外開放的腳步也大大的邁進了，房地產企業的發展面臨著機遇和挑戰。這主要表現在房地產業的投資規模一般都很大，并且資金的回收時間長，以及所交的稅種繁多等。企業要想發展的好，必就須要重視房地產業的特點，并結合企業自身的實力和前景規劃，合理的進行管理和資金籌劃。
一、房地產企業的稅收現狀
近年來我國的房地產開發企業發展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財政收入的一個很重要的組成部分，成為了推動相關聯的行業經濟發展的重要力量。在我國的房地產業中稅收具有征收范圍廣、稅費項目種類繁多、并且稅收收入分散等特點。
二、房地產企業稅收籌劃的意義
房地產企業如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。除此之外，對于房地產企業來說納稅的風險也比較大，因此要想使企業的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產企業合理的依法納稅，可以提升企業的外在形象，同時合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國家稅務機關提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國家經濟的宏觀調整和健康快速發展。因此看來，房地產企業的稅收策劃不僅僅對企業的健康發展有重要作用，同時對國家的稅收制度的維護也是很有意義的。
三、房地產企業稅收籌劃的一些策略和方法
房地產企業的業務復雜，經營活動多變，根據其特點進行房地產企業的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業壓力，降低開發成本，減少稅負，增加經濟效益，打造企業的核心競爭優勢。
（一）籌資利息支付的稅收籌劃
房地產開發企業開發項目所需資金一般較大，進行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達到抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃，特別是對土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規定在土地增值稅計算增值額中的房地產企業開發費用的利息支出,納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除利息,但不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，并且最多扣除土地成本和開發成本之和的百分五。；相應地,當納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明時,可扣除的房地產開發費用位土地成本和開發成本之和的百分十。因此房地產企業當開發的房地產項目籌資途徑為借款并需要支付利息費用的,預計費用較高時,可選擇據實扣除利息；預計利息費用較低時,可按比例扣除,這樣可以達到降低土地增值稅的計稅增值額。
（二）通過臨界點來進行稅收籌劃
這個方法在房地產企業中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據國家稅法規定的我國普通住宅土地增值稅的20%起征點（即所謂的臨界點）來計算企業的收入和支出，在開發成本和銷售定價上進行充分的預計，可以采取增加開發成本，增加可扣除的房地產開發費用的計算基數，降低增值額，減少稅負；也可以根據市場行情適當降低銷售價格，減少收入，使增值額在臨界點之下，這樣就可以達到免征土地增值稅的目的，當然降低收入引起少收款項，但我們要再考慮少收款項和增加稅負的金額中來進行比較，確定一個能使企業稅負最低的價位。
（三）利用不同的經營模式進行稅收籌劃
1、房地產企業收入確認的條件是固定的，因為房地產企業開發產品一般價格較高，有些客戶無法一次性拿出款項來購買的時候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會計規定及稅法規定未收款項都不符合收入確認條件，可以再符合條件時再確認收入，如果合同約定的分期款項是跨年度收取的，則對節約企業年度所得稅有很大的影響。從而達到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項回收的可能性，不能給企業造成損失。
2、房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等經營模式。這兩種經營方式所涉及應繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務業，房產稅按照租金收入來計算，但需要繳納其他相關營業稅及其附加等，投資聯營模式房產稅按固定資產余值來計算，不再需要繳納其他營業稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業所得稅，并且土地使用稅計算依據一樣。因為租金收入比較固定，聯營收入比較不具有不確定性，我們可以根據租金收入來進行計算比較，看何種模式的稅負較低。
總之，在房地產企業中，稅收是企業成本的一大組成部分，它對于企業有著十分重要的意義，進行稅收的合理籌劃，從而在現有條件下最大限度的謀取較輕稅負，有助于增加企業的收入，提高企業的核心競爭力，維護企業的各項納稅權益，并能使企業自身的價值實現達到最大化，促進企業的良性發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 土地增值稅 籌劃
土地增值稅是對轉讓房地產所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉讓的國有土地使用權以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產企業來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規的相關規定下，提出符合企業經濟利益最大化的納稅方案，是企業稅收管理的重要內容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業的財務管理水平，對于提高企業的市場競爭力具有重要的意義。
一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義
（一）有利于完善稅收法律
目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關的政策、條例等形式進行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學，減免稅條例不規范，稅率設置不合理等。稅收籌劃是對現有的土地增值稅稅收政策進行研究和應用，從而能夠了解和發現稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據，最終完善我國的稅收法規。同時也能夠完善相關稅收的相關法律，使相關的法律相互協調，最終形成一個整體。
（二）有利于宏觀調控
房地產作為我國經濟的重要組成部分，對于國民經濟的發展具有重要的影響。加強房地產宏觀調控，有利于促進我國經濟的發展。稅收政策作為宏觀調控中的重要措施，對于房地產行業的發展具有重要的引導和激勵作用。例如房地產企業可以根據土地增值稅的相關優惠政策等，進行投資和開發，從而減少企業的經濟負擔，有利于實現企業利益的最大化。稅收政策還有利于國家進行產業結構調整，實現市場資源的優化配置，最終實現宏觀調控的目標，促進經濟的發展。
（三）能夠提高房地產企業的收益
稅收籌劃能夠幫助財務人員深刻地理解土地增值稅的相關政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復雜，為了保證稅收籌劃的順利進行，也應當嚴格地按照相關的規定進行，從而加強企業的財務核算等。通過進行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業的納稅意識，也提高了企業的財務管理水平，從而提高了企業的經濟效益。對于房地產企業來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關系。通過加強相關的研究，能夠幫助企業采取合理的避稅措施來降低企業的納稅金額，對于提高企業的經濟效益具有重要的促進作用。
二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究
（一）充分利用稅收優惠政策
土地增值稅在稅率方面應用了累進稅率的方式，根據納稅人增值率的不同而選擇相應的稅率。在土地增值稅稅收優惠政策中，明確地規定了可以免于征收的相關條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當增值率超過20%時，就不能進行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優惠政策下進行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業的稅前利潤，還可能實現稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優惠政策為房地產企業土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應當合理地應用。在籌劃的過程中，應當明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標準的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應當低于20%。當企業房地產項目屬于混合項目時，應當分開計算其增值額，否則不能享受相關的稅收優惠。
（二）合理選擇清算的時機
目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預征的辦法，通過選擇合理的預征率，在項目結算之后進行土地增值稅清算的方式。房地產企業在取得預售資質得到的銷售收入按照一定的預征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預征率規定方面存在比較大的差異，在進行土地增值稅預征時，當應納稅額大于清算時的應納稅額時，應當盡早進行清算；當土地增值稅預征應納稅額小于土地增值稅清算應納稅額時，應當推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業應當對房地產項目的清算時間進行選擇，當土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進行清算；反之，應當推遲清算。土地增長率越高，清算的應納稅額大于預征稅額，應當推遲進行清算。在籌劃清算時間時，應當在項目達到清算條件之前，只有這樣才能提高企業在清算時間上的自主性，合理地維護企業的利益。
（三）合理確定可扣除項目金額
土地增值額和土地增值稅應納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達到了籌劃的目標。對于可扣除項目金額來說，應當根據企業的實際情況，選擇合適的金額，實現稅前利潤的最大化，達到稅收籌劃的目標。
三、結束語
對于房地產來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業的避稅能力，減輕企業的稅負，提高企業資金的利用效率，應當加強對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產開發的不同階段，對于企業財務管理來說，應當制定合理的籌劃控制目標，為企業的管理和決策提供科學性的依據，最終減少企業資金的壓力，提高企業的經濟效益。
參考文獻：
關鍵詞:房地產企業;土地增值稅;稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人在稅法規定的范圍內通過對投資、經營、理財等活動的事先籌劃與安排,盡可能地取得節稅利益。稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提 下提高企業經濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業尤其是房地產企業經營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產企業資金來源受到限制,伴隨著房地產行業壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產未來的發展將向規范化、規模化、品牌建立的方向發展,企業的并購更加頻繁,現金流量成為企業持續發展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節省資金,創造節稅收益,是房地產企業制勝的重要法寶。
房地產企業的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發,結合相關的稅收優惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。
1.納稅人
土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2.稅率的計算
土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據國家有關規定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。
3.應稅項目和扣除項目的確定
應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。
4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策
國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策,具體如下:
(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額和應稅金額。
(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產,免征土地增值稅。
(3)以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。
(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
二、房地產企業稅收籌劃的主要方式
(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃
1.利用合作建房節稅
合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉讓的,應征收土地增值稅。”
根據以上稅收優惠政策,房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。
合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅,可大大降低房產的成本,這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務;而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規定:“以無形資產投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”,因此,就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅,雙方分得的利潤不征收營業稅,這樣,合營企業雙方都不多交營業稅,均獲得了節稅收益。
2.利用代建房方式節稅
代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發,在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中,雖然企業取得了收入,但是不涉及房地產產權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質,所以不在土地增值稅納稅范圍之內,僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式,在開發之初就確定最終用戶,實行定向開發,從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業的稅收負擔。
3.改出售為出租節稅
稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此,房地產開發企業在開發完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發生產權變動,企業只需交納出租房產稅,這樣大大節省了企業的稅收負擔,為企業創造了節稅收益。
4.改出售為投資聯營節稅
按照稅法規定,以不動產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業稅和土地增值稅,而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方,可以考慮先以不動產投資入股,再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的,從而為企業獲得節稅收益。
(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃
房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定:“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”這些選擇性條款為企業提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中,都會發生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。
三、房地產企業在稅收籌劃中要注意的問題
稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益,實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是,房地產企業進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業還要注意以下問題:
(一)稅收籌劃應以合理合法為前提
稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規的前提下,結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。
(二)稅收籌劃應注重戰略籌劃
房地產企業的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環節進行籌劃,而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本,最終對企業產生了消極的影響。
因此,企業進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業日常經營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業內部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節稅效益的最優額度。
綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業的稅收負擔,還要有利于提高企業的凈利潤以及企業價值的穩定增長。企業只有合理的利用稅收優惠政策,制定戰略稅收籌劃,才能發揮稅收籌劃的作用,保證企業的持續性的發展。
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【關鍵詞】房地產開發企業;土地增值稅;稅收籌劃
2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調:“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》正式下發,加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產有關的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產開發企業來說,并不是一個利好消息。客觀來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內卻高達50%—60%①。在房地產應征的各種稅費中,土地增值稅引人關注。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產企業收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產開發企業發展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發,結合有關的稅收優惠政策,綜合考慮房地產企業的整體利益,把握好增值率的節點,降低增值額,達到節約稅金的目的。
(一)增加扣除項目金額
房地產開發企業在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現行土地增值稅對房地產開發中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和(簡稱“合計數”)的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出或不能提供金融機構證明的,可按“合計數”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。
案例1:某房地產開發公司開發商品房,當地政府規定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發成本為1000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明,并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
1.扣除的利息支出差異=(1000+600)×(10%-5%)=80(萬元);
2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元<80萬元,所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明,則利息支出和其他房地產開發費用扣除共計90+(600+1000)×5%=170(萬元),否則只能按(600+1000)×10%=160(萬元)扣除,扣稅基數將減少10(萬元)而多繳稅款;
3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬<80萬,所以應選擇不按房地產開發項目分攤利息或不提供有關金融機構的證明,則利息支出和其他房地產開發費用扣除共計(600+1000)×10%=160(萬元),可以多扣除160-(70+80)=10(萬元)利息支出,扣稅基數增加10萬元。
房地產開發時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉讓房地產項目的利息支出或提供金融機構證明,以達到節稅目的。
(二)對于不同增值率的房產的籌劃
同一房地產開發企業的房地產有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算,就有可能降低高增值率房產的適用稅率,使稅負下降。
案例2:某房地產開發公司2008年同時開發兩個項目,項目1為寫字樓,營業收入為20000萬元,可扣除項目金額為6000萬元;項目2為普通住宅,營業收入為4000萬元,可扣除項目金額為2400萬元。
1.分開核算:項目1:增值額=20000-6000=14000(萬元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數35%,應納土地增值稅額=14000×60%-6000×35%=6300(萬元)。項目2:增值額=4000
-2400=1600(萬元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數5%,應納土地增值稅額=1600×40%-2400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額
=6300+520=6820(萬元)。
2.合并核算:該公司營業總收入=20000+4000=24000(萬元),扣除項目總金額=6000+2400=8400(萬元),增值額=24000-8400=15600(萬元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數15%,應納土地增值稅總額=15600×50%-8400×15%=6540(萬元)。
比較可以看出,合并核算能夠節省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。
二、合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
案例3:某房地產開發公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1000+5.5%P。如果該房地產開發公司希望享受起征點的優惠,則最高售價P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1285萬元以內,不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1071萬元,獲利214萬元。
如果企業想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數為0”。假設價格提高了y,此時房產的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1071+5.5%y;增值額=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。
三、綜合應用
以華德房地產開發公司的房地產項目為例,運用上述節稅措施,合理節省土地增值稅。
華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發項目共支付地價款為1000萬元,合計開發成本費用為5000萬元,如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元(當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢?
一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構證明。
二是對于兩棟房產應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(萬元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(萬元),此時免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時,開發商通過提供價格來提高收益,其總收入為5600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6000萬元。此時住宅樓增值額=5600-3500=2100(萬元),住宅樓增值率=2100÷3500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數5%,應納稅額=2100×40%-3500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5600+6000)-(3500+5000)
=3100(萬元),增值率=3100÷8500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數0,納稅額=3100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節稅的目的。
在房地產市場競爭日益激烈的情況下,房地產企業選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。
四、結束語
隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化,房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作,需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業目標和實施成本,控制風險才能減輕企業稅負,增強自身競爭力。
【參考文獻】
[1]國土資源局.2009年調查報告[EB/OL]./zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2]國家稅務總局.關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知[S].2006(12).
[3]中國注冊會計師協會.稅法[M].北京:經濟科學出版社,2009.
【關鍵詞】 房地產開發企業; 土地增值稅; 稅收籌劃
2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調:“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》正式下發,加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產有關的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產開發企業來說,并不是一個利好消息。客觀來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內卻高達50%―60%①。在房地產應征的各種稅費中,土地增值稅引人關注。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產企業收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產開發企業發展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發,結合有關的稅收優惠政策,綜合考慮房地產企業的整體利益,把握好增值率的節點,降低增值額,達到節約稅金的目的。
(一)增加扣除項目金額
房地產開發企業在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現行土地增值稅對房地產開發中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和(簡稱“合計數”)的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出或不能提供金融機構證明的,可按“合計數”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。
案例1:某房地產開發公司開發商品房,當地政府規定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明,并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);
2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元
3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬
房地產開發時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉讓房地產項目的利息支出或提供金融機構證明,以達到節稅目的。
(二)對于不同增值率的房產的籌劃
同一房地產開發企業的房地產有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算,就有可能降低高增值率房產的適用稅率,使稅負下降。
案例2:某房地產開發公司2008年同時開發兩個項目,項目1 為寫字樓,營業收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。
1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數35%,應納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000
-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數5%,應納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額
=6 300+520=6 820(萬元)。
2.合并核算:該公司營業總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數15%,應納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。
比較可以看出,合并核算能夠節省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。
二、合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
案例3:某房地產開發公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產開發公司希望享受起征點的優惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1 285萬元以內,不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。
如果企業想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數為0”。假設價格提高了y,此時房產的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。
三、綜合應用
以華德房地產開發公司的房地產項目為例,運用上述節稅措施,合理節省土地增值稅。
華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發成本費用為5 000萬元,如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元(當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構證明。
二是對于兩棟房產應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時,開發商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數5%,應納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節稅的目的。
在房地產市場競爭日益激烈的情況下,房地產企業選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。
四、結束語
隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化,房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作,需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業目標和實施成本,控制風險才能減輕企業稅負,增強自身競爭力。
【參考文獻】
[1] 國土資源局.2009年調查報告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2] 國家稅務總局.關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知[S].2006(12).
[3] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京:經濟科學出版社,2009.
