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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃及土地增值稅籌劃概述

土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅，占整個房地產(chǎn)項目稅金的90%以上。通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額，可以影響增值額和增值稅率，進而影響土地增值稅的大小。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%不等。增值額越多，稅率超高。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅基本思路

（一）控制增值額

主要有減少或分解銷售收入等，減少銷售收入的途徑很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。增加可扣除項目金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項目的一些投資，比如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。

（二）適用低稅率或享受免稅待遇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的同時，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)盡可能分別核算不同開發(fā)項目的增值額，使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房產(chǎn)獲得免稅待遇。

三、 具體籌劃案例分析

（一）合理選擇有利于企業(yè)的可扣除成本的分?jǐn)偡?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項目金額在不同類型用房中的分?jǐn)偪蛇x擇采用“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā庇嬎惴峙洹Ｆ髽I(yè)可根據(jù)實際情況，合理選擇分?jǐn)偡▽τ嬎阃恋卦鲋殿~有利的一種，經(jīng)調(diào)查，目前市場非住宅毛利較高、增值額較大，土地增值稅額稅負(fù)較重，企業(yè)應(yīng)盡量使非住宅部分（如店面、車庫等）多分?jǐn)偪煽鄢椖砍杀荆喾謹(jǐn)偪煽鄢椖砍杀荆瑴p少非住宅增值額，從而降低企業(yè)的土地增值稅稅率和稅額。

在土地增值稅中關(guān)于利息支出的規(guī)定主要有“據(jù)實扣除”與“計算扣除”兩種模式。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以分別計算并提供銀行單據(jù)，且不超過商業(yè)銀行同期貸款利率的，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以“據(jù)實扣除”，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×5%以內(nèi)。否則只能按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除”。這實際上也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了兩種選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠正規(guī)渠道的負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本或正常融資渠道籌資，則可考慮計算扣除模式，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。據(jù)實扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用+（300+500）×5%=利息費用+40（萬元）；計算扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（300+500）×10%=80（萬元）。此時，如企業(yè)預(yù)計利息支出高于40萬元，應(yīng)考慮“據(jù)實扣除”，否則選擇“計算扣除”。

（二）合理控制增值額進行籌劃

比方說某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的住宅小區(qū)，每平方米扣除項目金額共計1606元，可采取以下二種不同的銷售方案。第一種方案，銷售價格定為每平方米1900元，增值額為294元，占扣除項目金額的18.3%，未超過20%，不繳納土地增值稅，扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加104.5元（1900 x5.5%），營業(yè)利潤為189.5元。第二種方案，銷售價格為每平方米2000元，增值額為394元，占扣除項目金額的24.53%，適用土地增值稅稅率為30%，應(yīng)繳納土地增值稅118元，扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加110元（2000 x5.5%），營業(yè)利潤為166元。方案二比方案一雖然銷價每平方米低了100元但卻節(jié)約了土地增值稅118元從而增加利潤23.5元。

或者開發(fā)商可以多投資一點，在小區(qū)里建個小花園增加可扣除項目使增值率低于20%從而節(jié)約了土地增值稅，同時還美化和綠化了小區(qū)環(huán)境，提高了企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，使得公司的品牌形象得到很好的提升。

（三）房地產(chǎn)銷售變代建籌劃法

如果納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合理轉(zhuǎn)化為代建房行為，則可使稅收負(fù)擔(dān)大幅度降低。稅法中規(guī)定“房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為”。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征收范圍，只須按“服務(wù)業(yè)——業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。采用此法的關(guān)鍵是利用現(xiàn)有條件進行轉(zhuǎn)化為代建房所需條件：即用房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金；受托方與委托方實行全額結(jié)算；受托方只向委托方收取手續(xù)費；受托方與委托方要簽訂代建合同。具體操作案例如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過債務(wù)重組方式取得一塊土地的土地使用權(quán)價值300萬元，2005年，公司在該土地上建造寫字樓，最終以1000萬元價格全部出售。假設(shè)寫字樓的建安成本為450萬元，土地增值稅的扣除項目金額為750萬元（含加計扣除部分）。則該公司應(yīng)繳納的各項稅費計算如下（成本利潤率為10%，城建稅適用7%，教育費附加3%）：

（1）應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3萬

（2）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=I000×5%=50萬元

（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%

應(yīng)納土地增值稅 250×30%=75萬元

應(yīng)納城建稅、教育費附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53萬元

該公司納稅總額 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13萬元

如果該公司進行納稅籌劃，則可使銷售行為轉(zhuǎn)化為代建房行為，具體如下：

該公司在開發(fā)寫字樓前，先確定寫字樓的最終客戶，將土地按300萬元的價格售給最終客戶，然后以700萬元的價格與最終客戶簽代建合同，房屋建成后可得700萬元的建筑安裝收入，僅交納建安營業(yè)收入700萬元產(chǎn)生的營業(yè)稅金及附加。而公司將土地以300萬元的價格轉(zhuǎn)讓給最終客戶，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓土地未增值，不需繳納土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

籌劃后該公司應(yīng)納稅：

（l）建筑安裝營業(yè)稅= 700×3%=21萬元

（2）城建稅、教育費附加 =21×（7%+3%）=2.1萬元

合計繳納23.1萬元

籌劃前后可節(jié)稅105.13-23.1=82.03萬元

（四）分立不動產(chǎn)銷售合同，降低土地增值額

對房地產(chǎn)開發(fā)交房形態(tài)來看，可以考慮從精裝與毛坯房兩類來進行思考，并且將相關(guān)的裝修與維護及設(shè)備的安裝等作為單獨的業(yè)務(wù)進行核算，可以達到節(jié)稅的目的。舉例：某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項目總額為60萬元。暫時不考慮附加稅金。

直接銷售精裝房應(yīng)交的土地增值稅=（100-60）×40%-60×5%=13（萬元）（增值率=66.67%，稅率40%，速算扣除數(shù)為5%）

營業(yè)稅=100*5%=5（萬元）兩者合計稅金=18萬元。

分解銷售毛坯與裝修兩個合同后的應(yīng)交土地增值稅=（80-60）×30%=6（萬元）（增值率=33.33%，稅率30%，速算扣除數(shù)0）

營業(yè)稅=80×5%+20×3%=4.6（萬元） 兩者合計稅金=10.6萬元。

可見，分立不動產(chǎn)銷售合同可以降低土地增值稅額。

四、結(jié)束語

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)國家加大宏觀調(diào)控力度，稅負(fù)越來越重，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營也越來越困難。譬如，在以房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，由于海南省有著明確的規(guī)定，所以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在考慮通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來規(guī)避土地增值方案時，納稅籌劃基本上就沒有空間。所以，在服從國家政策的整體要求下，通過合理安排稅負(fù)，降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，或者配置現(xiàn)金流向，都是非常必要的。

參考文獻：

[1]楊曉蘭.逃稅的動因分析及對策建議[J].財會研究.2005

第2篇

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析

本案例房地產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)成本28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可得增值率28.76%，應(yīng)繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計算見附表第一列)。根據(jù)土地增值稅計稅基數(shù)的組成，擬從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)開發(fā)成本和利息支出三方面進行納稅籌劃。

一、通過確定適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入進行納稅籌劃

如果該房地產(chǎn)項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當(dāng)降低售價使增值率低于20%。即根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》“第十一條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，進行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節(jié)約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。

舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。

當(dāng)然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

二、通過適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本進行納稅籌劃

近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據(jù)2006年12月28日國家稅務(wù)總局的國稅發(fā)[2006]187號國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”的規(guī)定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行納稅籌劃。

假設(shè)該企業(yè)發(fā)生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產(chǎn)，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設(shè)該企業(yè)在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業(yè)稅和河道管理費由購房者承擔(dān)），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。

三、通過選用不同的利息支出扣除方法進行納稅籌劃

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

該企業(yè)為房地產(chǎn)項目公司，其業(yè)務(wù)就是開發(fā)這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需資金量極大，僅靠股東投入的權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以該企業(yè)的外方股東會籌措其投資的中國境內(nèi)其他全資子公司的富余資金暫借給該企業(yè)周轉(zhuǎn)，此時關(guān)聯(lián)方之間的借款如何操作對土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。

企業(yè)是否要提供金融機構(gòu)貸款證明，關(guān)鍵在于實際發(fā)生的利息支出占稅法規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）的比例。如果實際發(fā)生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構(gòu)貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構(gòu)貸款證明較為有利。

該企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000+41400）×5%=3470萬元。

假設(shè)該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。

假設(shè)該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可扣除項目金額95991.05萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。

因為利息支出金額小于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%]。

這種情況下，關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過商業(yè)銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構(gòu)貸款證明的”要求，房地產(chǎn)開發(fā)費用按（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。

四、土地增值稅納稅籌劃應(yīng)注意的問題

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅納稅籌劃時應(yīng)注意以下幾點。

1、納稅籌劃應(yīng)該具備超前意識。土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該從項目的可行性論證、設(shè)計、規(guī)劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設(shè)計方案中已確定部分房產(chǎn)的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，所以就無法享受“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優(yōu)惠政策。如果經(jīng)濟業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，相應(yīng)的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，企業(yè)如果因為承擔(dān)的稅負(fù)較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結(jié)果，就會演變?yōu)橥堤訃叶惪钚袨椋瑫艿椒傻闹撇谩?/p>

2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業(yè)在進行納稅籌劃時不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負(fù)擔(dān)，這個目標(biāo)的實現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關(guān)所認(rèn)可。這也就是說，納稅籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關(guān)的會計處理技巧和納稅籌劃技巧。

3、其他應(yīng)注意的問題。納稅籌劃必須做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會計處理結(jié)合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。

【參考文獻】

[1] 翟繼光：房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃[J].中國房地產(chǎn)金融，2006（4）.

第3篇

一、 土地增值稅籌劃的重要性

截至2006年末，稅務(wù)局對房地產(chǎn)企業(yè)一般只是按銷售收入的1%預(yù)征。2007年初了國稅發(fā)【2006】187號文《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行清算，由此拉開了全國土地增值稅清算的序幕。高達30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅成為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤影響最大的三個稅種。清算初始，全國各地稅收管理機關(guān)對清算細(xì)則的把握均有所不同，經(jīng)過幾年的摸索經(jīng)驗，國家稅務(wù)總局針對各地土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的問題進行了更為細(xì)致的規(guī)定，清算標(biāo)準(zhǔn)也愈加嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)提前進行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負(fù)擔(dān)、實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，顯然刻不容緩。

二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討

1、靈活運用減免稅優(yōu)惠政策及臨界點進行納稅籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如果做到使房價在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅越少，所獲利潤最多，這是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。

按照稅法有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定的四級超率累進稅率計稅。對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%之內(nèi)，享受國家的免稅政策。

再就是“20%的增值額”即臨界點，也可以在此進行納稅籌劃。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當(dāng)控制出售價格以避免繳納土地增值稅。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負(fù)；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項目，以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。

2、 適度延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈，跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化。

對集團化的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價值鏈，將利潤向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、設(shè)計、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴(yán)格，此種方法應(yīng)注意“適度”，在合理的成本增加范圍內(nèi)操作。

3、 期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用除利息支出外都不按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應(yīng)設(shè)置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經(jīng)營收入來源，卻有大量的期間費用發(fā)生，這在企業(yè)所得稅方面不占任何優(yōu)勢。例如，企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產(chǎn)項目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產(chǎn)項目的工程管理，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么其有關(guān)費用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)間接費中去。而開發(fā)間接費屬于開發(fā)成本的組成部分，不僅可以作為扣除項目金額扣除，而且可以作為加計扣除20%的計算基數(shù)，從而達到節(jié)稅目的。

4、 采用合適的利息支出進行納稅籌劃。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的地價款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除，用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%

但是，如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的地價款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

第4篇

(一)納稅籌劃是提高企業(yè)管理水平和增強財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業(yè)戰(zhàn)略層面的籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰(zhàn)略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等的進行合理、科學(xué)、規(guī)范的規(guī)劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業(yè)的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)管理水平的必然要求。另一方面，要想實現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)必須過硬。這要求企業(yè)財務(wù)管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準(zhǔn)則，還要熟練掌握現(xiàn)行的稅法，按照既定的法律規(guī)范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)提高的必然要求。

(二)納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境的必然選擇根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，“形式大于實質(zhì)”，再加上，我國現(xiàn)行的稅法對于納稅稅種、納稅環(huán)節(jié)、計稅方法等進行了詳細(xì)的規(guī)定，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨著稅種繁多、環(huán)節(jié)眾多、計稅復(fù)雜的問題，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規(guī)劃，才能有效避免無法預(yù)見的納稅支出，才能有效避免重復(fù)納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟體制改革背景下的納稅環(huán)境。所以，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境的必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法

(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進行。根據(jù)我國土地增值稅暫行條例以及實施細(xì)則之規(guī)定，在工程項目財務(wù)費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂⒛軌蛱峁┙鹑谧C明的部分，可據(jù)實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目對分?jǐn)偫⒅С鲞M行計算的，或者難以提供金融證明的，開發(fā)費均嚴(yán)格按照土地取得成本以及開發(fā)成本之和的十分之進行扣除。基于上述條款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現(xiàn)節(jié)稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業(yè)發(fā)生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發(fā)成本總數(shù)的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發(fā)成本總數(shù)的10%扣除。案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產(chǎn)開發(fā)成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照開發(fā)項目進行利息分?jǐn)偅瑫r還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發(fā)費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標(biāo)準(zhǔn)進行扣除，其中扣稅基數(shù)大約減少100（萬元）。當(dāng)可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發(fā)項目對利息進行分?jǐn)偅蛘卟惶峁┙鹑谧C明。在該種情況下，利息支出與其他開發(fā)費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。

(二)簽訂分售合同在房地產(chǎn)企業(yè)進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商建設(shè)的房屋房體已經(jīng)初步建設(shè)完工但是還沒有安裝其他一些設(shè)備，并且業(yè)主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量并且簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商建設(shè)的房屋房體建設(shè)完工并且其他一些設(shè)備已經(jīng)安裝完成、或是房屋業(yè)主已經(jīng)開始著手裝飾或是已經(jīng)裝飾完工時，這時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商與房屋業(yè)主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業(yè)稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業(yè)稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。

(三)充分享受稅收優(yōu)惠政策根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應(yīng)當(dāng)對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應(yīng)當(dāng)就其所有的增值額，嚴(yán)格按照規(guī)定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規(guī)定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產(chǎn)開發(fā)的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規(guī)定。為了能夠充分享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可將某個整體開發(fā)項目進行分開處理，從而實現(xiàn)降低增值率和稅負(fù)之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標(biāo)準(zhǔn)住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關(guān)于土地增值稅免征的優(yōu)惠政策。比如，某個房地產(chǎn)企業(yè)在對建筑項目進行開發(fā)時，項目中包括一套普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預(yù)銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優(yōu)惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優(yōu)惠政策，所以應(yīng)當(dāng)優(yōu)選該稅收籌劃方案。

三、結(jié)束語

第5篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

(一)合作建房

稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

(二)代建房

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、扣除項目的納稅籌劃

(一)利用利息支出的扣除規(guī)定

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明,據(jù)實扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預(yù)計利息費用較少,則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);

如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?或無法提供金融機構(gòu)證明,則其他可扣除項目=(300+500)

×10%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說,如果預(yù)計利息費用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?并取得有關(guān)金融機構(gòu)證明,以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。

(二)利用代收費用并入房價減少稅基

稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。

例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價5 000萬元,準(zhǔn)予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表1。

從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

三、銷售的納稅籌劃

(一)設(shè)立獨立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。

兩種方案的具體納稅情況見表2。

從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

(二)將銷售與裝修分開核算

在現(xiàn)實中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務(wù)獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設(shè)準(zhǔn)予扣除項目總額為60萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表3。

從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。

(三)確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格

房地產(chǎn)銷售價格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價飛漲,公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價,因為當(dāng)增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當(dāng)然,應(yīng)該仔細(xì)地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價時應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率,結(jié)合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

四、利用稅收優(yōu)惠政策

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:

普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%

=25%;

應(yīng)納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%

=67%;

應(yīng)納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。

兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負(fù)。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當(dāng)然,這會帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000

×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時,應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。

土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注,以實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

【參考文獻】

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[3] 劉巧梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].時代經(jīng)貿(mào)(下旬刊),2008(03).

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[5] 張靜偉.我國企業(yè)納稅籌劃問題研究[J].經(jīng)濟論壇,2009(03).

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[8] 韓玉芬,李榮瑾.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2009(03).

第6篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務(wù)管理活動。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（三）項規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

第7篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務(wù)管理活動。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（三）項規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

第8篇

土地增值稅是由國家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發(fā)票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業(yè)多個部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個項目時要在多個方面進行規(guī)劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產(chǎn)項目是一次性項目，其所有稅務(wù)將在一個時間內(nèi)全部繳清；若其是分期項目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進行稅務(wù)核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對這些知識多做了解。

第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機構(gòu)，由這些稅務(wù)機構(gòu)進行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難

（一）對納稅籌劃意識不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進行稅務(wù)核算進行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟進入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國法律所認(rèn)可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無非是一種財務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點，本來在計算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來說，企業(yè)的財務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財務(wù)入賬、財務(wù)支出確認(rèn)等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時代的腳步，企業(yè)財務(wù)必須進行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點重塑財務(wù)體系，這種變化也會使得財務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預(yù)期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔(dān)這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強企業(yè)納稅籌劃意識

增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒ā⒗脟覂?yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國家為促進中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務(wù)，鼓勵全員參與執(zhí)行。除思想上要多強調(diào)納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評價體系。同時可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ鳎@項內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時代新的會計體系的構(gòu)建并非個別人或個別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險防控工作

在稅務(wù)繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險，這時候風(fēng)險預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項目確實需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險，若風(fēng)險已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對財務(wù)進行?A估，對項目進行對標(biāo)分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險蔓延趨勢。另外，及時清算已經(jīng)審核通過的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險，避免因時間太久證據(jù)不明帶來的麻煩。

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅繳納過程中存在的問題

（一）收入核算不全面，存在隱瞞銷售收入現(xiàn)象

與其他企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目具有建設(shè)工期長、耗費資金大、經(jīng)濟收益高等特點，這些特點共同決定著房地產(chǎn)企業(yè)需采用特殊交易方式確定銷售收入。目前，受多種不確定性因素的影響，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確定工作與相關(guān)會計制度和稅收法規(guī)脫節(jié)，其主要體現(xiàn)在下述方面：一方面，銷售收入確定工作違背了收入確認(rèn)原則。即房地產(chǎn)企業(yè)以借款方式收取客戶的房屋預(yù)收款，之后將其存入企業(yè)負(fù)責(zé)人賬戶，負(fù)責(zé)人以個人的名義將預(yù)收款投入日常建設(shè)中，整個過程并未實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移；另一方面，未對特殊銷售收入進行核算。房地產(chǎn)企業(yè)采用偷稅、漏稅以及逃稅的方式降低經(jīng)營成本；房地產(chǎn)企業(yè)未將地下車位或地下室銷售收入計入核算范圍；房地產(chǎn)企業(yè)未將租賃收入計入核算范圍，上述行為雖一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，但嚴(yán)重違背了相關(guān)法規(guī)、原則，不利于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）成本費用核算不合理

首先是按項目工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本費用。部分房地產(chǎn)企業(yè)為達到節(jié)稅的目的，虛開相關(guān)票據(jù)，增加開發(fā)費用成本支出，然后企業(yè)運用確定銷售和配比成本法計算申報當(dāng)期應(yīng)稅所得；其次是提高前期開發(fā)成本費用。諸多房地產(chǎn)企業(yè)利用經(jīng)營項目特點，實施分期滾動開發(fā)，該背景下極易引發(fā)一系列不穩(wěn)定行為，即房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工前全面確定開發(fā)成本，使得企業(yè)開發(fā)成本和稅前扣除費用大大增加，為房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)水平提供了可能；最后是費用扣除計算與相關(guān)稅法規(guī)定脫鉤。即房地產(chǎn)企業(yè)將利息成本全部計入期間費用；房地產(chǎn)企業(yè)扣除財務(wù)費用結(jié)算不符合銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，以至于扣除財務(wù)費用結(jié)算不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致企業(yè)扣除金額虛增。

二、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)對策

（一）所得稅的納稅籌劃

1、收入的納稅籌劃。首先是確定房地產(chǎn)企業(yè)收入類型，或征稅收入或不征稅收入或免稅收入；其次是確定所得稅納稅籌劃方法。如轉(zhuǎn)換收入類型。該方法最常用于資金可流動大、閑置資金多的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)運用閑置的資金購買國債，以這種形式實現(xiàn)征收收入向免稅收入的轉(zhuǎn)變，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；除此之外，推遲收入確認(rèn)時間也是確定所得稅納稅籌劃的重要方法，該方法是依據(jù)時間價值延緩納稅原理，實現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)，特別注意的是推遲收入確認(rèn)時間方法的應(yīng)用必須在國家相關(guān)法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)進行。

2、扣除項目的納稅籌劃。首先是利息支出的處理。利息支出是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的重要組成部分，該部分給予房地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身實際狀況，以相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，實施利息支出的處理：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度時，可將利息支出資本化，當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時，可將利息支出費用化；其次是規(guī)避利息利率超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率現(xiàn)象的發(fā)生，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)盡可能選擇政府金融機構(gòu)貸款。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、正確選擇利用房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。在相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)項目劃分為標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)住宅及其他房產(chǎn)，之后針對于對不同的類型的房產(chǎn)采取不同的核算方式，從而實現(xiàn)稅收優(yōu)惠最大化；房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)稅收優(yōu)惠政策，合理調(diào)整房產(chǎn)銷售價格，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)增值額的有效控制。

2、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項目開發(fā)方式。與上述相同，這一措施以圍繞合理利用稅收優(yōu)惠政策為原理實施，一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。

3、合理利用扣除項目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時，需要企業(yè)出示金融機構(gòu)證明，之后依據(jù)國家相關(guān)稅法規(guī)定對開發(fā)成本、開發(fā)費用及其他可扣除項目進行分項計算；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的利息在稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%以內(nèi)時，企業(yè)依據(jù)成本與效益原則，按照合并的10%的扣除比例計算開發(fā)成本、開發(fā)費用及其他可扣除項目。按照上述措施實施納稅籌劃，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平最低化。

當(dāng)然，每個房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境不盡相同，開發(fā)的房產(chǎn)項目也有各自的市場條件和特質(zhì)。在財務(wù)處理細(xì)節(jié)上會有很大的區(qū)別，包括收入的確定、費用項目的計算以及應(yīng)納稅額的核算等。具體到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的納稅籌劃，也必須根據(jù)具體情況，在堅持基本原則的前提下，選擇適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行處理，并及時根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求和市場條件進行修正與完善，以取得最佳的節(jié)稅效果。

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