時(shí)間：2022-07-26 05:00:29
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一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
年，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（〔〕1號(hào)）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房價(jià)上漲過快的問題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價(jià)3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價(jià)3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價(jià)3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷售漲幅較大
截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開發(fā)面積達(dá)65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個(gè)樓盤，項(xiàng)目規(guī)模均達(dá)45萬㎡，市場需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。
（二）商品住房購銷兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面
據(jù)調(diào)查，近幾年我市城區(qū)開發(fā)的樓盤已全部售完。年城區(qū)新開工建設(shè)的四個(gè)項(xiàng)目，建筑面積65.38萬㎡，已超過前8年的總和，到目前為止年辦理預(yù)售許可證的商品住房也已銷售一空，出現(xiàn)了通宵排隊(duì)爭購商品住房的局面。年新開發(fā)的商品房符合預(yù)售條件的面積達(dá)26萬㎡，盡管預(yù)售面積增大，但由于受前幾年開發(fā)面積小的影響，供不應(yīng)求的矛盾仍然存在。
（三）市場需求強(qiáng)勁，房價(jià)增長較快
由于商品住房供需矛盾突出，年城區(qū)商品住房均價(jià)從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達(dá)36.4%；年城區(qū)商品住房均價(jià)達(dá)到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房價(jià)增幅呈直線上升趨勢，極大刺激了消費(fèi)者買漲不買跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房價(jià)的上漲，盡管全國大中城市房價(jià)從下半年開始下跌，但我市房價(jià)下跌目前還未出現(xiàn)，年總體房價(jià)仍呈上漲趨勢。
（四）二手房市場日趨規(guī)范，交易市場十分活躍
由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農(nóng)村相當(dāng)一部分回鄉(xiāng)大學(xué)生在城區(qū)購房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷售旺盛，價(jià)格攀升，有效帶動(dòng)了全市二手房市場，年辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記1500多件，交易面積達(dá)18萬㎡，均價(jià)達(dá)1960元/㎡。
（五）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大
在商品住房供應(yīng)量不斷增加和二手房市場日益活躍的同時(shí)，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足。就我市而言，近幾年新開發(fā)的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，中小套型普通商品住房的供應(yīng)量明顯不足。經(jīng)濟(jì)適用住房除湖北化肥和61699部隊(duì)解決職工住房困難投資建設(shè)外，政府2000年以后近十年沒有投資建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，導(dǎo)致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現(xiàn)行的市場價(jià)格，一個(gè)年輕的機(jī)關(guān)工作人員一年的總收入1.8萬元左右，只能購7㎡的商品住房，房價(jià)收入比明顯失調(diào)。
二、房價(jià)上漲的主要原因
（一）城區(qū)商品住房開發(fā)項(xiàng)目及銷售價(jià)格情況
（二）房價(jià)上漲的原因分析
1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時(shí)間用于城區(qū)商品住房建設(shè)用地面積為129630㎡，共六個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積36.35萬㎡，建設(shè)總套數(shù)為2624套，而五年的實(shí)際需求量為5000套以上，供不應(yīng)求矛盾非常突出。二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從近幾年的商品住房建設(shè)情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒有相關(guān)政策扶持的情況下，開發(fā)商不愿意承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位普通商品房的建設(shè)。而政府由于“經(jīng)營城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設(shè)用地，盡可能地用于中高檔商品房的開發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強(qiáng)城市建設(shè)投資能力。在加大商品住房市場開發(fā)的同時(shí)，由于供應(yīng)體系不完善，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡。
2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進(jìn)住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)以及加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)保持了強(qiáng)勁的增長勢頭，由此推動(dòng)了房價(jià)快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當(dāng)前全球金融危機(jī)、銀行利率較低、股市低迷且風(fēng)險(xiǎn)大，對中高收入群體來說，購置房產(chǎn)已成為一種保值增值的投資取向，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來為改善城市面貌，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造，拆遷規(guī)模越來越大，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換政策使相當(dāng)一部分被拆遷戶進(jìn)入市場選購新房，由此引發(fā)被動(dòng)型購房需求不斷擴(kuò)大。四是在大中城市投機(jī)炒作等因素的影響下，提高了居民對房價(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，進(jìn)城農(nóng)民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準(zhǔn)備提前進(jìn)入樓市消費(fèi)，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
3、成本方面。一是房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價(jià)快速上漲。我市城區(qū)土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例已從過去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價(jià)格越拍越高，最高達(dá)170萬元/畝，當(dāng)市場處于供不應(yīng)求的時(shí)候，當(dāng)期地價(jià)也轉(zhuǎn)到樓盤價(jià)格上，由消費(fèi)者買單，從而為開發(fā)商獲取最大利潤創(chuàng)造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區(qū)一類地段“北奧茗苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷為例，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格由起初1400元/㎡上調(diào)至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來越大，不僅導(dǎo)致二手房交易價(jià)格急劇上漲，同時(shí)也影響到新建商品住房價(jià)格的大幅攀升。三是商品住房內(nèi)在品質(zhì)提升，規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等，均不同程度的增加了建設(shè)成本。由于建筑材料和建筑勞務(wù)工資漲價(jià)以及品質(zhì)改善等因素，高層建筑的建筑安裝費(fèi)用已達(dá)到1400元/㎡左右。
4、市場預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格的長期走勢取決于市場供求，一定時(shí)期內(nèi)，市場信心對其價(jià)格的影響也愈顯明顯。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的預(yù)期。土地資源的稀缺導(dǎo)致地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對地價(jià)和房價(jià)上漲的預(yù)期成為一種必然。而近幾年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的事實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)，極大地影響著消費(fèi)者的心理預(yù)期，促使其購房消費(fèi)，造成部分住房需求的提前釋放。
三、落實(shí)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的措施
年我市從以下八個(gè)方面落實(shí)調(diào)控措施，確保完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。一是合理控制房價(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房價(jià)控制目標(biāo)。枝江房價(jià)控制在全市國民生產(chǎn)總值增長幅度（16%）內(nèi)，對開盤均價(jià)超過增長幅度的，會(huì)同市物價(jià)部門進(jìn)行查處。二是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度。銷售商品房除收取房款外，只能收取辦證費(fèi)、契稅、公共維修基金及前期物管費(fèi)用。三是嚴(yán)格落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。在項(xiàng)目開盤時(shí)，實(shí)行一房一價(jià)，對開發(fā)商因市場原因需漲價(jià)實(shí)行報(bào)批制度。四是嚴(yán)格加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。所有項(xiàng)目必須辦理《商品房預(yù)售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時(shí)，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，對開發(fā)企業(yè)35%預(yù)售資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，實(shí)行專戶儲(chǔ)存，專款專用。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房開發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺(tái)開辟專欄一周一，同時(shí)公布投訴舉報(bào)電話，強(qiáng)化群眾監(jiān)管。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。對房地產(chǎn)市場違規(guī)的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴(yán)格商品房公共維修資金歸集使用管理。對公共維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)強(qiáng)化了征管措施。八是加快保障性住房建設(shè)步伐，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達(dá)我市保障性住房建設(shè)任務(wù)。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼200戶，新建經(jīng)濟(jì)適用房120套，城市棚戶區(qū)改造800戶。
四、抑制房價(jià)過快上漲的對策及建議
針對目前房地產(chǎn)市場存在的供求失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾等因素導(dǎo)致房價(jià)過快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，以確保房價(jià)基本穩(wěn)定。
（一）科學(xué)謀劃普通商品住房規(guī)模，加大保障性住房建設(shè)力度。要不斷增加普通商品住房建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)量，切實(shí)滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設(shè)力度，使中低收入家庭能夠購買經(jīng)濟(jì)適用房、承租廉租房和公租房。進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房“雙控”（房價(jià)、地價(jià)）和普通商品房在平抑房價(jià)、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的作用，合理控制房價(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房價(jià)控制目標(biāo)。
（二）合理安排開發(fā)計(jì)劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿足經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)用地的同時(shí)，根據(jù)市場需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。切實(shí)加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管，盤活存量土地，制止土地炒買炒賣行為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛方式取得的土地存在的囤積現(xiàn)象，相關(guān)部門要通過法律、稅收、行政等手段予以調(diào)控，督促企業(yè)盡早開工。按照我市“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)年度開發(fā)計(jì)劃，年度房地產(chǎn)開發(fā)總量控制在15萬㎡左右，調(diào)控和把握開發(fā)的速度和節(jié)奏，防止不切實(shí)際開發(fā)造成的資源浪費(fèi)和市場風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立多層次供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入群體住房困難問題。根據(jù)不同的住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，采取多種形式、多種途徑建立住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入層次城鎮(zhèn)居民的住房問題。一是適當(dāng)擴(kuò)大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無房戶的住房問題；二是適度規(guī)模的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入家庭的住房困難問題；三是加大普通商品住房的建設(shè)力度，采取單位團(tuán)購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專生的住房困難問題。四是加大公租房建設(shè)力度，落實(shí)公租房建設(shè)用地，采取多種形式建設(shè)公共租賃住房，解決中低收入城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工進(jìn)城的住房問題。
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。XX年--XX年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從XX年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而XX—XX每畝均價(jià)為207.4萬元，XX年畝均價(jià)94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，XX年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。XX年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從XX到XX年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”資金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從XX年—XX年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告范本
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20062008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房價(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
對*的631家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷，全部收回有效問卷631份。現(xiàn)將情況分述如下：
一、調(diào)查情況
第一部分政策調(diào)查
針對國家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規(guī)范市場，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展將會(huì)起到積極的作用，但也有部分企業(yè)認(rèn)為該《意見》對于區(qū)域市場是否都適用，有待商榷。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較快，不管是從房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長速度、資金來源、房價(jià)及增長幅度等來看，*房地產(chǎn)市場從總體上看是健康的，發(fā)展是平穩(wěn)的，作為省會(huì)市，在全國比較而言，*房地產(chǎn)價(jià)格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)因地制宜，不能一刀切。應(yīng)該根據(jù)各地具體情況，進(jìn)行有效的調(diào)控，否則，就是“空調(diào)”。
（一）《意見》中明確指出“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”得到了大多數(shù)企業(yè)的贊同。92.2%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為該項(xiàng)措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項(xiàng)措施明確指出了“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”及“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認(rèn)為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。
（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。對這項(xiàng)限制戶型的措施對我市應(yīng)如何落實(shí)被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中有68.3%在認(rèn)為應(yīng)該按照項(xiàng)目和區(qū)域結(jié)合調(diào)整；16.8%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照區(qū)域?qū)嵤┱{(diào)整；12%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照項(xiàng)目實(shí)施調(diào)整，2.7%的企業(yè)認(rèn)為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業(yè)表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場都有自己的特點(diǎn)，用同一標(biāo)準(zhǔn)對全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，肯定會(huì)在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。
（三）《意見》中指出“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項(xiàng)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場方面，有53.3%的被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為有一定作用，認(rèn)為能起到積極作用的占33.4%，認(rèn)為很難評價(jià)到的占10.1%，認(rèn)為沒有影響的占3.2%。
（四）《意見》中指出“對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”。對此項(xiàng)加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為可以在房地產(chǎn)開發(fā)中起到調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為作用不大的占18.2%，認(rèn)為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為此項(xiàng)措施的實(shí)施能切合市場需求，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)一些不規(guī)范的行為，可以調(diào)節(jié)對閑置土地處罰力度的實(shí)施，加強(qiáng)和引導(dǎo)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對穩(wěn)定住房價(jià)格能起到很大的作用。
（五）《意見》中指出“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管”；“切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項(xiàng)措施，對于引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，25.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為能夠起到很大作用，67.2%的認(rèn)為能夠起到一定的作用，認(rèn)為作用不大的占6.2%。
（六）《意見》中指出：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度”；“統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場供求信息”。對于這項(xiàng)措施，82.57%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為十分必要，認(rèn)為可有可無的占11.25%，認(rèn)為沒有必要的占2.38%，認(rèn)為不清楚的占3.49%。
第二部分房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況調(diào)查
（七）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度較大的房地產(chǎn)企業(yè)占71.95%，認(rèn)為一般的占25.52%，認(rèn)為作用不大的占2.38%。
（八）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占76.23%，認(rèn)為開發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%，認(rèn)為開發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。
（九）對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景的判斷結(jié)果是樂觀的企業(yè)占59.59%，判斷結(jié)果是一般的企業(yè)占35.18%，判斷結(jié)果是不樂觀的企業(yè)占4.75%。
（十）認(rèn)為影響本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素在被調(diào)查企業(yè)的認(rèn)識(shí)上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認(rèn)為首要影響因素是房地產(chǎn)市場需求情況，第二是有17.48%的企業(yè)認(rèn)為是本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的影響，第三是有17.43%的企業(yè)認(rèn)為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業(yè)認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，第五是有14.49%的企業(yè)認(rèn)為是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，第六是有8.55%的企業(yè)認(rèn)為是企業(yè)資金狀況的影響。
（十一）認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%，認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%，認(rèn)為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。
（十二）認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購房能力一般的開發(fā)企業(yè)占61.97%，認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購房能力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)占29.32%，認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購房能力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)占8.24%。
（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為影響個(gè)人購房的主要因素居第一位的是價(jià)格因素，占25.25%，居第二位的是區(qū)位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設(shè)施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設(shè)計(jì)因素、物業(yè)管理因素和工程質(zhì)量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，認(rèn)為空置房會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營困難的居第一位，占45.48%，認(rèn)為空置房對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有些影響的居第二位，占44.53%，認(rèn)為影響不大的占5.23%。
（十五）房地產(chǎn)公司認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個(gè)人按揭貸款，占10.12%。
（十六）房地產(chǎn)公司未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業(yè)用房，占23.91%；第三是建經(jīng)濟(jì)適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業(yè)投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。
（十七）房地產(chǎn)公司認(rèn)為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價(jià)原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設(shè)計(jì)不合理，占11.51%；第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因，占11.15%。
（十八）房地產(chǎn)公司認(rèn)為目前本地區(qū)商品房銷售價(jià)格是適中的占43.58%，認(rèn)為商品房銷售價(jià)格偏高的占38.67%；認(rèn)為商品房銷售價(jià)格過高的占10.14%；認(rèn)為商品房銷售價(jià)格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的時(shí)間，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩次出臺(tái)調(diào)控措施，對市場產(chǎn)生較大影響，企業(yè)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的判斷趨于理性。對今后一段時(shí)期房價(jià)走勢，認(rèn)為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%，19.02%被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為繼續(xù)快速上漲，認(rèn)為價(jià)格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為，盡管從總體上看*房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，房價(jià)相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。
第三部分房地產(chǎn)開發(fā)土地市場調(diào)查
（二十）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市土地供應(yīng)不足的占50.4%，認(rèn)為土地供應(yīng)量不好說的占22.98%；認(rèn)為土地供應(yīng)適量的占21.*%；認(rèn)為土地供應(yīng)過量的占3.49%。
（二十一）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市目前的土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)是“結(jié)構(gòu)不盡合理，發(fā)展失衡”，占45.8%，認(rèn)為土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)“結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市應(yīng)在中心城區(qū)的哪個(gè)區(qū)域或哪個(gè)行政區(qū)域增加土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)公司首選是西區(qū)，占19.97%，其次是東區(qū)，占14.1%；第三是鄭東新區(qū)，占10.46%；第四是南區(qū)，占8.72%；第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持現(xiàn)狀。調(diào)查的大部分房地產(chǎn)公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價(jià)格大多在每畝50萬——100萬之間。
（二十三）房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū)，占14.58%，其次是在西區(qū)開發(fā)，占11.41%，第三是在北區(qū)開發(fā)，占11.09%。
第四部分住宅套型調(diào)查
結(jié)合“[20*]37號(hào)”套型面積控制規(guī)定，房地產(chǎn)公司認(rèn)為符合我市實(shí)際的、適合三口之家現(xiàn)在及未來需要的緊湊、實(shí)用的套型面積是：
*
二、房地產(chǎn)市場需要關(guān)注的幾個(gè)問題
*市房地產(chǎn)業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展態(tài)勢，但在初級(jí)發(fā)展階段中仍存在以下幾個(gè)方面的問題：
1、普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價(jià)格上漲相對較快，表明普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房市場供應(yīng)量相對不足。同時(shí)，受市場供求關(guān)系的影響，控制普通商品住房價(jià)格過快上漲的壓力較大。
2、商業(yè)營業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，*市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計(jì)空置面積45.2萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空置的繼續(xù)增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場供需結(jié)構(gòu)的合理。
3、房地產(chǎn)市場信息公開工作仍需加強(qiáng)，引導(dǎo)企業(yè)合理投資、消費(fèi)者理性購房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產(chǎn)市場存在著企業(yè)投資不盡合理，消費(fèi)者觀望等待，甚至出現(xiàn)不切實(shí)際的過度消費(fèi)、超前消費(fèi)等現(xiàn)象，急需加強(qiáng)引導(dǎo)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)競爭實(shí)力不強(qiáng)。在目前*市有開發(fā)量的有200余家房地產(chǎn)企業(yè)，其余企業(yè)沒有開發(fā)量。在700多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其中一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有4家，二級(jí)以上資質(zhì)的有47家；二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅占8%左右。因此，本地開發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小，品牌意識(shí)不強(qiáng)，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)尚未形成。
5、房地產(chǎn)經(jīng)營不規(guī)范行為現(xiàn)象存在。在房地產(chǎn)開發(fā)、市場交易、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為，一定程度阻礙了市場的健康發(fā)展，還需要進(jìn)一步加大監(jiān)管力度。
6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。
三、今后房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、建議對土地資源應(yīng)進(jìn)行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價(jià)格的上漲趨勢。針對老城區(qū)土地供應(yīng)緊張且價(jià)格高，建議政府應(yīng)加快環(huán)線以外市政配套建設(shè)，拉大城市框架，應(yīng)控制未來土地價(jià)格的上漲。
針對土地供應(yīng)區(qū)域位置不均衡，建議側(cè)重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應(yīng)量，在西區(qū)和南區(qū)多開發(fā)適合中低階層人員的住房。
2、積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。調(diào)查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。要按照國家的宏觀調(diào)控政策的要求，在土地供應(yīng)、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發(fā)傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。
3、采取有效舉措，抑制房價(jià)快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發(fā)出不同檔次、價(jià)位的商品房；多建中、低價(jià)位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實(shí)穩(wěn)定好住房價(jià)格，應(yīng)制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象，加大對開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的管理，對有哄抬房價(jià)、亂漲價(jià)行為堅(jiān)決制止。
4、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。要建立健全完善的房地產(chǎn)市場信息體系，增大商品房開發(fā)硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發(fā)的近期與遠(yuǎn)期規(guī)劃，便于居民合理規(guī)劃住房消費(fèi)。
一、林木種苗生產(chǎn)的基本情況
全市共有苗圃1829處，育苗總面積9.94萬畝。其中今年新育6.97萬畝，可供今冬明春造林用苗7132.1萬株。按所有制劃分：國有苗圃12處，育苗面積2264畝，占全市育苗面積的2%，產(chǎn)苗量659萬株，占全市總產(chǎn)苗量的2.7%；集體苗圃28處，育苗面積3135畝，占全市育苗面積的3.2%，產(chǎn)苗量811.4萬株，占全市總產(chǎn)苗量的3.3%；個(gè)體苗圃1789 處，育苗面積94075畝，占全市育苗面積的94.6%，產(chǎn)苗量22932萬株，占全市產(chǎn)苗量的93.6%。
二、林木種苗生產(chǎn)的主要特點(diǎn)
（一）呈基地化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化趨勢。國家對生態(tài)環(huán)境建設(shè)的高度重視和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，加之西北及京津地區(qū)大規(guī)模植樹造林活動(dòng)，有力地拉動(dòng)了廊坊市林木種苗產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各地緊緊抓住苗木緊缺、種苗價(jià)格上揚(yáng)的契機(jī)，結(jié)合農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展苗木產(chǎn)業(yè)，全市苗木生產(chǎn)呈現(xiàn)基地化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。截止目前，全市共有百畝以上苗圃205 個(gè)，50畝以上苗圃380個(gè)，20畝以上苗圃1283個(gè)。其中，個(gè)體私營育苗已成為廊坊市育苗產(chǎn)業(yè)的一支生力軍。安次區(qū)葛漁城鎮(zhèn)村成立了苗木公司，實(shí)行公司加農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營模式，產(chǎn)、供、銷一條龍，在6688畝土地上發(fā)展林地面積達(dá)5800畝，其中苗圃面積2000畝，不但摘掉了貧窮落后的帽子，還成了遠(yuǎn)近聞名的用材林苗木生產(chǎn)基地。永清縣個(gè)體茶莊老板王剛今春投資150多萬元承包曹家務(wù)鄉(xiāng)沙荒土地1000畝，采用先進(jìn)的噴灌技術(shù)，聘請有育苗經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)生產(chǎn)，發(fā)展速生楊新品種，成為全市個(gè)體育苗的排頭兵。
（二）高標(biāo)準(zhǔn)組織生產(chǎn)。一是各大苗圃水電基本配套，噴灌、滴灌等先進(jìn)節(jié)水技術(shù)被應(yīng)用到生產(chǎn)中。二是通訊設(shè)備被普遍利用，育苗戶能夠迅速、便捷地獲取市場信息。少數(shù)育苗大戶還購買了計(jì)算機(jī)，自費(fèi)上網(wǎng)，及時(shí)掌握了各類苗木購銷信息和先進(jìn)的育苗技術(shù)，站在了市場的前沿。三是高科技育苗手段得到應(yīng)用，組培育苗、容器育苗、全光霧扦插育苗等育苗新技術(shù)已在重點(diǎn)苗圃引進(jìn)應(yīng)用。市農(nóng)林局中韓示范農(nóng)場投資400萬元人民幣，初步建成了河北省占地面積最大的現(xiàn)代化溫室大棚，實(shí)現(xiàn)了苗木生產(chǎn)自動(dòng)化、規(guī)模化。
（三）育苗品種良種化。去冬今春以來，廊坊市大部分苗農(nóng)認(rèn)識(shí)到林木良種的市場優(yōu)勢，并采取多種渠道，積極到科研院所及種源基地采購種條（苗）。特別是隨著去冬今春楊樹第四代良種的問世，種條的采購戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)到了白熱化程度。由于種源緊張，原來幾角錢一根的種條到育苗季節(jié)竟達(dá)到了幾元，甚至十幾元一根。在廊坊楊持續(xù)幾年“火爆”的基礎(chǔ)上，歐美楊107、108、84K、中林2000系列楊再度為苗木市場加溫。今春苗圃調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我市發(fā)展歐美107楊11823畝，歐美108楊1785畝，84K楊735畝，廊坊楊、中林46楊共38878畝。全市名特優(yōu)新良種率達(dá)到了95%以上，創(chuàng)歷史最高記錄，基本形成了以歐美楊107、108、84K楊等第四代速生楊品種為新秀，鄉(xiāng)土品種為主力的良性苗木市場結(jié)構(gòu)。
（四）經(jīng)營形式靈活多樣。我市苗圃經(jīng)營主要有以下幾種形式：①國有育苗。國有苗圃依然起著龍頭示范作用，它們充分利用自身的資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、信息優(yōu)勢，在新品種引進(jìn)、新技術(shù)推廣等方面繼續(xù)發(fā)揮著骨干作用。②鄉(xiāng)村集體苗圃。這部分苗圃主要是村集體育苗，所占比例不大。其主要經(jīng)營方式是集體統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出地、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售，優(yōu)點(diǎn)是充分發(fā)揮了集體優(yōu)勢，可以集中人力、物力，壯大集體經(jīng)濟(jì)。缺點(diǎn)是責(zé)、權(quán)、利不明確，成本高，浪費(fèi)大，效益較低。③個(gè)體育苗。個(gè)體育苗又分為兩種形式：一是個(gè)人獨(dú)資育苗，通過投標(biāo)競買、開發(fā)沙荒、租賃土地等形式，利用興辦其它產(chǎn)業(yè)盈利資金投入育苗生產(chǎn)。二是股份制育苗。通過技術(shù)入股、資金入股、土地入股等形式，按照股份制形式育苗。這種方式彌補(bǔ)了個(gè)人在資金、技術(shù)、信息等方面的不足，集中力量，共同興辦，收益按股分紅。從經(jīng)營體制看，廊坊市已初步形成了以國有苗圃為龍頭，鄉(xiāng)村集體苗圃為骨干，個(gè)體育苗為主體，國家、集體、個(gè)人、合營一齊上，多種所有制并存的市、縣、鄉(xiāng)、村四級(jí)育苗網(wǎng)絡(luò)。
三、存在的主要問題
（一）種苗生產(chǎn)與造林用苗不相適應(yīng)。最突出的問題是產(chǎn)種（條）率高于產(chǎn)苗率。由于良種種條價(jià)格較高，群眾急功近利思想嚴(yán)重，造成大部分苗圃的育苗方式是以產(chǎn)種條為主，一二級(jí)良種壯苗供不應(yīng)求，徑苗木緊缺。
（二）種苗質(zhì)量監(jiān)督管理與種苗市場不相適應(yīng)，亂引、濫繁現(xiàn)象嚴(yán)重。由于種苗質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)不健全，一些良種沒有經(jīng)過鑒定就流入了市場，造成了以假亂真、以次充好現(xiàn)象嚴(yán)重，給未來的苗木銷售造成困難，同時(shí)也會(huì)影響到植樹造林的質(zhì)量和效益。
（三）國有苗圃示范帶動(dòng)作用差。由于國有苗圃管理體制僵化，加之長期投入不足、基礎(chǔ)設(shè)施落后、人員素質(zhì)不高，面對日趨激烈的市場競爭，難以發(fā)揮龍頭和骨干帶動(dòng)作用。
（四）苗木品種缺乏競爭力。由于用材林、防護(hù)林苗木育苗方法相對簡單，苗木成活率高，見效快，成為了農(nóng)村大部分群眾繁育的首選品種。但用材林苗木的應(yīng)用對象主要是本地農(nóng)村和周邊地區(qū)，不適宜大批量長途運(yùn)輸，給苗木的銷售帶來了很大局限性。同時(shí)，由于樹種單純，也容易導(dǎo)致大面積的病蟲害發(fā)生。
（五）育苗常規(guī)技術(shù)普及率低，苗圃集約化程度不高。今年新發(fā)展的私營苗圃，經(jīng)營人員原來從事的行業(yè)較雜，大部分沒有育苗經(jīng)驗(yàn)，加上又沒有聘請專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)，技術(shù)應(yīng)用不到位，管理粗放，出苗率及好苗率均較低。
四、我市苗木產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和布局。
針對全市種苗發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)及存在問題，在深入分析研究的基礎(chǔ)上，提出全市種苗工作指導(dǎo)思想、發(fā)展目標(biāo)和總體布局。
（一）指導(dǎo)思想。以全面提高種苗質(zhì)量為中心，進(jìn)一步優(yōu)化布局，大力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，貫徹落實(shí)《種子法》，強(qiáng)化種苗市場管理，搞好良繁體系、市場信息體系、質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)體系建設(shè)。充分發(fā)揮國有苗圃的龍頭和示范帶動(dòng)作用，推進(jìn)苗木生產(chǎn)的現(xiàn)代化、基地化和產(chǎn)業(yè)化，為全市及京津市場林業(yè)建設(shè)和綠化要求提供數(shù)量充足、品種對路、質(zhì)量優(yōu)良的種苗。
（二）發(fā)展目標(biāo)。到2005年，苗圃種植面積達(dá)到1.3萬公頃，年產(chǎn)苗木9000萬株，基地供種率達(dá)到90%以上，苗木合格率達(dá)到95%以上，良種使用率達(dá)到100%，商品苗率達(dá)到80%以上，出圃苗木合格率達(dá)到90%以上，年創(chuàng)產(chǎn)值2億元以上，逐步建立起比較完備的苗木繁育體系、科技支撐體系和市場服務(wù)體系。
（三）總體布局。根據(jù)全市各地自然條件、社會(huì)條件和綠化美化的市場需求，因地制宜發(fā)展苗木生產(chǎn)，將全市劃分為三大種苗生產(chǎn)區(qū)：北部三河、大廠、香河三個(gè)市縣，土質(zhì)比較好，毗鄰京津，應(yīng)建立名優(yōu)苗木基地、高效設(shè)施林業(yè)苗圃基地，滿足當(dāng)?shù)丶熬┙蚓G化需求；中部廣陽、安次、永清、固安四個(gè)區(qū)縣，由于沙荒地和沙質(zhì)土壤比較多，土壤較薄，本區(qū)域綠化任務(wù)較大，應(yīng)以發(fā)展用材綠化苗木和經(jīng)濟(jì)林苗木基地為主；南部霸州、文安、大城三個(gè)市縣，該地區(qū)地勢比較低洼，偏鹽堿土壤較多，應(yīng)大力加強(qiáng)用材林、牧草、紫穗槐等苗木基地建設(shè)。
五、采取的主要對策措施
（一）加大宣傳力度，搞好行業(yè)服務(wù)。各級(jí)林業(yè)部門要站在市場前沿，學(xué)習(xí)和掌握先進(jìn)育苗技術(shù)，廣泛收集各類種苗信息，通過舉辦各種技術(shù)培訓(xùn)或電視講座，將新信息、新技術(shù)送到田間地頭和老百姓家中。市縣兩級(jí)林業(yè)部門要積極搞好林木種苗業(yè)的宏觀管理和行業(yè)服務(wù)，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，制定出中、長期育苗規(guī)劃實(shí)施方案，做好苗木的宏觀調(diào)控，為造林綠化工作把好第一道關(guān)。
（二）以國有苗圃帶動(dòng)輻射為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量和效益雙提高。面對種苗市場“千帆競發(fā)”的局面，國有苗圃要依靠自己的技術(shù)優(yōu)勢、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，發(fā)揮“龍頭”作用，與粗放性生產(chǎn)的育苗戶結(jié)成利益共同體，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，走“公司+農(nóng)戶”的聯(lián)合路子，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)式發(fā)展和低成本擴(kuò)張。
（三）搞好良繁和信息體系建設(shè)。一是盡快確立市級(jí)林木良種繁育基地，并為其掛市里統(tǒng)一印制的“市級(jí)林木良種繁育基地”標(biāo)志牌，在新品種引進(jìn)、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)等方面給予優(yōu)先扶持。二是各區(qū)市縣也要在市級(jí)評選的基礎(chǔ)上，確定縣級(jí)林木良種繁育基地，從而形成市縣兩級(jí)林木良種繁育體系，以加快全市林木良種繁育步伐，充分發(fā)揮基地的示范帶動(dòng)作用。三是在抓好安次區(qū)葛漁城、固安南王起營、香河農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、三河農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)的同時(shí)，全面提升我市育苗的總體水平。四是建立種苗信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)資源共享、信息共享，配合省種苗站建成上下一體信息暢通的網(wǎng)絡(luò)體系，做到種苗生產(chǎn)和造林綠化的有機(jī)結(jié)合。
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項(xiàng)目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20*年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業(yè)。
（二）經(jīng)濟(jì)稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入3721萬元。20*年實(shí)現(xiàn)銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計(jì)入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業(yè)稅340萬元、個(gè)人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計(jì)入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業(yè)稅156.30萬元、個(gè)人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢分析：
從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個(gè)趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺(tái)后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。
（二）隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。
（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財(cái)務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項(xiàng)目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價(jià)相對便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級(jí)區(qū)域，而且時(shí)間和項(xiàng)目都比較集中。在這個(gè)因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題：根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產(chǎn)企業(yè)20*年度和20*年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：
（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項(xiàng)目”公司，規(guī)模小，競爭和抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，做完單一項(xiàng)目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項(xiàng)目不多，部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目還因受挫而停工。如招商國際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識(shí)上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營業(yè)稅、所得稅申報(bào)納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒有專門的稅收會(huì)計(jì)。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費(fèi)用等進(jìn)行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財(cái)務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。
四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。
(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。
(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。
(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫。通過現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。
一、存在問題
（一）財(cái)務(wù)核算不規(guī)范
一些房地產(chǎn)企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預(yù)收帳款處理，不按規(guī)定開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以自制或購買的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入，造成預(yù)售款不申報(bào)或者滯后申報(bào)，占?jí)憾惪睿簧唐贩砍鲎馐杖耄簧陥?bào)營業(yè)稅和房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時(shí)未按規(guī)定及時(shí)取得發(fā)票，這嚴(yán)重影響了工程成本的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。
（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。
1、企業(yè)所得稅征收方式問題
目前對企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財(cái)務(wù)核算狀況發(fā)生變化后仍未進(jìn)行變更，導(dǎo)致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時(shí)，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個(gè)納稅年度未變，但其日常申報(bào)時(shí)又是核定應(yīng)稅所得率征收，且實(shí)際上其財(cái)務(wù)制度往往又不健全或無法進(jìn)行查賬。
2、土地增值稅清算問題
我市很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進(jìn)行清算。按照規(guī)定房地產(chǎn)全部竣工決算、銷售完畢要進(jìn)行土地增值稅清算，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下幾套“尾房”，不進(jìn)行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時(shí)足額入庫。對清算要求賬務(wù)核算健全、嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行賬務(wù)處理，結(jié)轉(zhuǎn)成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，提供扣除項(xiàng)目的依據(jù)不足，計(jì)算程序復(fù)雜，稅務(wù)部門大多按核定征收率進(jìn)行預(yù)征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。
3、稅款所屬期問題
稽查部門在檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進(jìn)行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應(yīng)有的處罰。這種情況在檢查房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常發(fā)生，因行業(yè)特點(diǎn)或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務(wù)機(jī)關(guān)在年關(guān)所謂的調(diào)庫）導(dǎo)致納稅人當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的稅款到次年繳納，在納稅申報(bào)時(shí)又以次年的所屬期申報(bào)且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對往年實(shí)現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準(zhǔn)確進(jìn)行處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在違法事實(shí)但難以進(jìn)行處罰的矛盾被動(dòng)局面。
4、印花稅漏申報(bào)問題
印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同等不知道要申報(bào)繳納印花稅，主要原因是財(cái)務(wù)人員對印花稅的計(jì)算申報(bào)從思想上不夠重視，往往只關(guān)注營業(yè)稅等正常稅收申報(bào)，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財(cái)務(wù)人員對印花稅的有關(guān)具體規(guī)定也不甚了解。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議
1、提前介入房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理
在房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產(chǎn)稅收管理滯后分不開的。我們對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關(guān)部門信息不溝通，導(dǎo)致稅務(wù)部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開始就產(chǎn)生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權(quán)要繳納土地使用稅。另外，要加強(qiáng)對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習(xí)慣從而提高遵從度。
2、實(shí)行房地產(chǎn)專業(yè)化管理
要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的日常稅收管理，強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實(shí)行項(xiàng)目管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收管理臺(tái)帳要加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)，要加大對項(xiàng)目的巡查巡管力度，，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時(shí)必須開具正式發(fā)票，對商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強(qiáng)對地下室、車庫發(fā)票的控管，實(shí)行以票控稅，促使購房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。項(xiàng)目結(jié)束后及時(shí)對其進(jìn)行土地增值稅清算，對賬務(wù)不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應(yīng)進(jìn)一步發(fā)文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的管理
不能把房地產(chǎn)業(yè)作為稅款調(diào)劑的“蓄水池”，而應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)正常納稅申報(bào)，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報(bào)，以免影響稅務(wù)檢查對已交稅款的確認(rèn)，即使要調(diào)劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報(bào)入庫，建議市局加大對房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的督促督查力度，對隨意調(diào)劑稅款的，要依法從嚴(yán)處理。另外，對企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。
4．加強(qiáng)對企業(yè)所得稅的管理
要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的審查。對在成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤，通過虛開建安發(fā)票加大建安工程造價(jià)的，要從嚴(yán)查處。要加強(qiáng)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)報(bào)表填寫的輔導(dǎo)。要重視對企業(yè)所得稅征收方式的認(rèn)定，企業(yè)所得稅征收方式應(yīng)一年一定。
5．加強(qiáng)對分紅收入個(gè)人所得稅的控管
要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商個(gè)人股東利潤分配個(gè)人所得稅的征管，這是監(jiān)控難點(diǎn)，也是稅源重點(diǎn)，要力爭取得征管突破。鼓勵(lì)公民對稅收違法行為的舉報(bào)，建議修改舉報(bào)案件管理辦法，除給實(shí)名舉報(bào)者給予獎(jiǎng)勵(lì)外，對匿名舉報(bào)查證屬實(shí)的，也要給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價(jià)格與商品住房價(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長。XX年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時(shí)也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【XX】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[XX]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套
20__年，是營山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等，近70二手房交易通過中介來完成。但中介服務(wù)中的非法經(jīng)營、不誠信經(jīng)營現(xiàn)象仍較突出，我們應(yīng)采取措施來規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。本文通過對營山房地產(chǎn)中介服務(wù)市場情況的調(diào)查，從行業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題及采取措施三個(gè)方面來探索如何規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。一、營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展概況
據(jù)資料介紹，今年?duì)I山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量增多，新設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)1家，新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3家，評估機(jī)構(gòu)發(fā)展到5家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格，營山連續(xù)組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格培訓(xùn)，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產(chǎn)估價(jià)師5人，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理17人。5月18日，營山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)正式成立，該協(xié)會(huì)分房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兩個(gè)分會(huì)，協(xié)會(huì)會(huì)員單位已經(jīng)發(fā)展到12個(gè)。11月5日，營山房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的所有會(huì)員單位使用協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產(chǎn)中介公司自制的服務(wù)合同自動(dòng)失效，消費(fèi)者可以拒簽中介公司自制的服務(wù)合同并可向中介協(xié)會(huì)投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價(jià)格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務(wù)由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對中介服務(wù)行業(yè)也由不信任轉(zhuǎn)為比較信任，中介服務(wù)的社會(huì)認(rèn)同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中，通過中介服務(wù)公司成交的占主流，今年?duì)I山縣二手房交易的70是通過中介成交的。
二、營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在的主要問題
營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的非法經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，有的中介公司只有營業(yè)執(zhí)照，沒有達(dá)到設(shè)立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經(jīng)營、非法經(jīng)營現(xiàn)象很多。有的不設(shè)立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動(dòng)，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司只有一個(gè)店鋪，信息量少，經(jīng)紀(jì)人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產(chǎn)買賣和租賃信息業(yè)務(wù)，對于大中型業(yè)務(wù)無能為力，管理手段、管理意識(shí)滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識(shí)面窄，不會(huì)填寫經(jīng)紀(jì)合同，不會(huì)操作電腦，也不具備與客戶進(jìn)行交流的良好語言表達(dá)能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務(wù)成交不報(bào)公司，私下收取客戶的好處費(fèi)或其它不合理費(fèi)用。這不僅損害了經(jīng)紀(jì)公司的聲譽(yù)，同時(shí)還會(huì)使客戶的利益得不到保證。當(dāng)然也有些公司不懂得怎樣尊重知識(shí)，重視人才，而致使員工對經(jīng)紀(jì)公司不滿，出現(xiàn)跳槽、流動(dòng)和大量信息資源流失的現(xiàn)象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費(fèi)為誘餌與客戶簽單，出現(xiàn)低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價(jià)”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價(jià)，使消費(fèi)者上當(dāng)受騙。有的中介人員因?yàn)槌兄Z不當(dāng)，無法兌現(xiàn)，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經(jīng)中介公司掌握信息后，為逃避中介服務(wù)費(fèi)而發(fā)生“跳單”行為，中介服務(wù)方面的糾紛時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠信機(jī)制。部分評估機(jī)構(gòu)采取給回扣、壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、抬高評估價(jià)格等方式惡意承攬業(yè)務(wù)，估價(jià)不實(shí)事求是，出具虛假報(bào)告，只顧眼前利益，不顧估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。評估機(jī)構(gòu)之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產(chǎn)公司銷售樓盤，房地產(chǎn)公司屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實(shí)上，很少有公司主動(dòng)到房管部門備案，因房地產(chǎn)發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展帶來不利影響。
三、營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范化措施
針對營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場存在的主要問題，20__年，我建議將從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)的規(guī)范管理。
加大對非法中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的清理整頓。根據(jù)《營山縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會(huì)同房管部門，加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常檢查和管理，依法及時(shí)查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。無照經(jīng)營、無證執(zhí)業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員將面臨清理整頓。加強(qiáng)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)和繼續(xù)教育。繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)技能和服務(wù)水平。
對會(huì)員單位使用經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本的情況進(jìn)行檢查，規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，鼓勵(lì)中介企業(yè)做大做強(qiáng)，將依據(jù)中介企業(yè)的設(shè)立時(shí)間、注冊資金 、執(zhí)業(yè)人員狀況等對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行等級(jí)管理，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
針對中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會(huì)將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對違約單位和個(gè)人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務(wù)人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理，人員必須具有中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格。
