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××物200×（便）字第0××號
董事長辦公室：
按辦公室要求，我們草擬了“物業公司市場消防安全巡護崗位職責”、“物業公司市場安全護衛巡查時間表”、“物業公司市場消防安全工作職責”、“投資公司市場管理辦公室市場消防安全工作職責”共四份文件，報請審閱和修訂。
××物業管理公司與××投資開發公司市場管理辦公室隸屬同一投資主體，但分別是兩個各自獨立核算的單位（單體）。“市場辦“與大廈其它業主一樣，是物業公司的服務對象，它與物業公司的關系是被服務與服務的關系。
去年9月1日施行的國家《物業管理條例》對物業企業在收取了業戶所繳納的物業公共服務費以后，而必須提供的服務項目有明確的規定：
（一）房屋建筑共用部位的維修養護和管理。包括樓蓋、屋頂和外墻面，承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。
（二）產權屬業主且共用的設施、設備的維修、養護、運行和管理。包括：共用的上下水管道、道路、溝渠、池、井、共用照明、高壓水泵房及衛生設施，安全防范設施、消防設施、設備，電梯等。
（三）產權屬業主的共有共用配套建筑物、構筑物和場地的維修、養護和管理。包括：門衛值班室、商業網點、文化體育、娛樂場所、自行車棚、停車場、建筑小品等。
（四）綠化管理和服務。包括：共用綠地、花草樹木的整枝、剪修、治蟲、除雜草、補植和澆灌等。
（五）清潔管理和服務。包括：道路、綠地、樓道、扶手、大堂、廁所、大廳等共用部位的環境衛生，垃圾袋裝化管理，垃圾的集中處理和清運。
（六）公共秩序的管理和服務。包括物業區域內公共場所，商業網點的秩序和各種車輛的行駛、停放及其收費的管理。
（七）安全護衛管理服務。在公安、消防等部門的指導下負責樓宇內公共區域的安全護衛、消防巡視，協助有關部門和業主處理各種突發事件。
（八）組織開展社區文化娛樂活動，豐富業主精神生活。
（九）根據有關單位及業主和使用人要求，提供代收水、電等專項服務和特約服務。
《物業管理條例》還同時明確了對產權屬己的業主自有區域，其所需要提供物業服務（或稱之為特約服務，或稱之為延伸服務）的，可另行向物業企業委托，雙方協商服務標準及服務費用。
鑒于此，關于物業公司與“市場辦”有關消防、安全以及設備設施故障報修工作，我們的協調意見，屬物業服務范圍以內的上述工作，當由物業公司各崗位人員加強日、周、月三級巡查，發現問題，及時、主動整改和維修；對物業公司未能發現、“市場辦“接獲報修或“市場辦“巡查中發現的問題，物業公司實行公司內部首問負責制，即，誰承接報修則誰將負責跟蹤報修處理的全過程。物業公司維修員工在接報后15分鐘以內到達現場。一般問題2小時以內解決；較大問題當天解決；重大問題約時解決。對“較大問題”或“重大問題”及時與“市場辦”溝通并向之通報情況，采取相應措施，盡快解決問題，確保市場物業的正常安全運行和使用。
對屬市場內部設施設備發生的問題需要維修整改的，由“市場辦”提出申請（物業公司協助詢價），并由“市場辦”向董事長室遞交報告，待領導審批后，物業公司或自主施工、或配合外委施工單位施工，同時做好施工監理以及工程結束時配合“市場辦”做好工程竣工驗收工作。
市場內部的消防、治安以及安全用電，擬由物業公司實施技術上的指導和管理；對違反治安管理條例、消防安全條例、安全用電規定的違規行為，物業公司崗位人員在巡查中發現后，應及時制止并匯報分管主管，由物業公司總經理辦公室向“市場辦”通報。處罰措施擬由“市場辦”與物業公司會商后，由“市場辦”操行；物業公司當支持并積極配合“市場辦”制止違規、落實整改。
物業公司與“市場辦”是××企業不可分割的兩塊，我們都愿意在明確各自職責的前提下，做好各自的本職工作。物業公司愿意傾聽來自各方面的、包括“市場辦”在內的業主的意見，以期望不斷提高和改進我們的工作，同時，我們也相信，物業公司和“市場辦”會本著相互理解、相互支持、共同配合的工作態度，不斷改善投資環境，努力共同營造舒適、安全、潔凈、旺盛且消費者滿意的購物市場。
××××物業管理有限公司
200×年1月11日
附：物業公司消防安全巡護崗位職責（××市場）
物業公司市場安全護衛巡查時間表
物業公司市場消防安全工作職責
投資公司市場管理辦公室消防安全工作職責
××××物業公司
××市場消防安全巡護崗位職責
1、按規定的時間、路線巡檢，并詳細記錄工作情況。
2、協助處理市場發生的案件、糾紛，及時呼叫增援。
3、檢查消防設施、滅火器材是否完好。
4、制止市場內違反消防法規和大廈消防安全管理規定的行為，并及時向市管辦和物業公司領導。
5、勸阻顧客不要在市場內吸煙。
6、協助市場制止聚眾賭博、打架斗毆。
7、例行安全檢查。
8、巡查中發現和接電源立即制止，并及時向市管辦匯報，消除安全隱患。
9、查找市場內安全隱患并及時向市管辦和主管領導匯報。
10、協助車輛管理員清理廣場上的游攤和閑雜人員。
11、協助市場做好反扒工作。
××××物業公司
工貿市場安全護衛巡查時間表
序次
巡查時間段
巡查內容、區域
1
08：00～08：45
組織業主營業員進場
2
08：45～09：00
開燈、開門
3
09：00～09：15
巡查市場四層
4
09：15～09：25
巡查市場三層
5
09：25～09：35
巡查市場二層
6
09：40～10：10
巡查市場一層
7
10：10～10：20
巡查市場
8
12：10～12：40
巡查市場一層
9
12：40～12：50
巡查市場
10
14：00～14：30
巡查市場一層
11
14：30～14：40
巡查市場
12
15：00～15：10
巡查市場四層
13
15：10～15：20
巡查市場三層
14
15；20～15：30
巡查市場二層
15
15：40～16：10
巡查市場一層
16
16：10～16：20
巡查市場
17
17：20～17：50
四樓清場、檢查
18
18：00～18：30
巡查市場一層
19
18：30～18；40
巡查市場
20
19：00～19：30
巡查市場一層
21
21：00～21：20
巡查市場四層
22
21：20～21：40
巡查市場三層
23
21：40～22：00
巡查市場二層
24
22：00～22：20
巡查市場一層
25
22：30～24：00
巡查市場
26
01：00～01：30
巡查市場
27
01：40～02：00
巡查市場四層
28
02：10～02：30
巡查市場一層
29
02：30～03：00
巡查市場
30
05：30～06：00
巡查市場
××××物業公司
××市場消防安全工作職責
1、物業公司是大廈消防安全歸口管理部門，每月27日編寫大廈消防安全工作月報。
2、協助防火負責人搞好消防工作，共同維護大廈防火安全。
3、建立健全防火制度和安全操作規程，并組織認真學習。
4、制定大廈滅火預案和應急疏散預案，并組織演練。
5、制定并組織實施區域防火責任制和崗位防火責任制，認真組織考核。
6、每年進行消防安全專題教育不少于兩次。
7、嚴格大廈用電、用火管理。
8、負責消防設備、設施、滅火器材的維修、養護。
9、每月組織一次防火檢查，對被查單位提出整改意見并組織復查、檢查，交出結果書面報董事長辦公室。
10、每季召開一次消防安全重點單位工作會議，評估各單位消防安全工作。
11、組織每日消防檢查，發現隱患及時書面告知市場管理辦公室并督促整改。
12、定期向董事長辦公室匯報大廈消防安全工作形勢。
××××投資開發公司市場管理辦公室
××市場消防安全工作職責
1、市場管理辦公室負責市場消防安全日常管理工作，確保市場消防安全。
2、協助大廈防火責任人、防火管理員做好消防安全工作，共同維護大廈防火安全。
3、建立健全防火制度和安全操作規程，并組織認真學習。
4、制定市場滅火預案和應急疏散預案，并組織演練。
5、制定并組織實施區域防火責任制和崗位防火責任制，認真組織考核。
6、定期對業主、營業員進行消防法規、消防知識教育：專題培訓和教育每年不得少于兩次，義務消防隊員的專業訓練不得少于兩個課時。
7、嚴格遵守大廈用火、用電規定，逐級審批用電計劃，實行“動用明火許可證”制度。
8、負責管理公共部位的消防設備、設施和滅火器材。
9、每兩小時進行一次防火巡檢，并認真做好記錄。
10、每月組織一次防火檢查，及時消除消防隱患。
11、負責審核市場內的裝修工程，督促業主將裝修方案送主管部門審批，配合業主做好開業前安全檢查工作。
12、確保消防栓、滅火器材、防火卷簾門等消防設施無物品堵塞。
1.1建筑防火設計缺陷明顯
從上述居民住宅辦公建筑消防火災特征可以看出，當前居民住宅辦公建筑的防火設計存在明顯缺陷。沒有配置防火分區，防火布局不合理，缺乏火災自動報警系統，在消防設施設計上沒有安裝國家規定的要求進行。給居民住宅辦公建筑中的人群帶來了巨大的火災安全隱患。
1.2人群憂患意識薄弱
部分業主將消防通道挪用為私人場所，放置私人物品。室內的消費設施私自改造為他用，埋下了嚴重的消防安全隱患。大多數業主對消防用具的使用不甚了解，基本的滅火用具不知道如何使用。一旦發生火災將會造成嚴重的后果[2]。另外，物業管理工作也是造成居民住宅辦公建筑消防安全隱患的重要組成部分。物業對消防設施的管理不到位，從業人員素質較低，沒有專業的消防安全知識，一旦出現火災無法妥善執行緊急應對方案。
2居民住宅辦公建筑消防安全對策
2.1嚴格控制監督管理建筑消防設計
2011年國務院頒布的改進消防工作意見中指出大中型城市要制定高于國家標準的消防安全要求。這一要求實際上就是對居民住宅辦公建筑消防單位提出了更加嚴格的消防安全標準。因此，國家相關部門要進一步強化建筑火災安全性能設計，嚴格審核職業資格制度。各個省份根據自身發展狀況與自然環境來建立居民住宅辦公建筑審查與施工管理措施，從程序上來規范性能化設計工作。
2.2重點管理消防設備與人群
居民住宅辦公建筑內部用火、用電與用氣的數量點較多，并且使用的新型建筑材料與施工技術較多，人群對象十分復雜，因此在消防安全事務管理工作中要做到主次有序。首先，必須強化內部從業人員的消防安全知識，實現居民住宅辦公建筑內部人員的責任制度，建立詳細的崗位安全規程，保證內部人員的消防安全知識與素質達到專業的水準；其次，設定嚴格的用火、用電、用氣管理制度，強化對建筑內部高危地點的巡查；再次，構建維修與改造維修制度。告知可燃、易燃裝修材料使用審核制度，建筑內部裝修時嚴禁業主將報警探頭、水噴頭遮擋或拆除，遮蔽消防栓、防排煙系統等。接著，嚴格監督管理建筑內部的消防設施。儲備足夠的維修器材與備用設施。例如:配置一定的備用報警探頭、水噴淋噴頭等，定期檢查、巡查中如果出現問題要第一時間維修或更換；最后，嚴格控制建筑內部區域功能的變換與挪用。尤其是娛樂場所、老年人用房等區域。如發現違法國家相關規定，私自擴大面積或增加區域者要第一時間處理[3]。
2.3強化滅火救援能力
要盡可能的減少居民住宅辦公建筑發生火災時帶來的損失，需要建立專業的義務消防隊伍。居民住宅辦公建筑要組織專業的消防隊伍，消防隊伍人員要擁有專業的消防專業知識，配備個人防火與快速滅火設備。當居民住宅辦公建筑出現火險時要第一時間達到現場組織快速滅火。除此之外，居民住宅辦公建筑還要制定合理統一的滅火緊急疏散預案計劃，設計在不同時間段出現火災時的緊急預案，并且強化消防演練。政府相關消防部門也要強化消防隊員滅火能力，定期開展模擬與適應性訓練，強化消防隊員的救災能力。
3結語
關鍵詞:藏區;消防安全;風險點;對策
1某藏族自治州消防安全風險點分析
四川省甘孜藏族自治州，消防安全風險點主要集中在藏傳佛教寺廟、易燃易爆危險品場所、低端商貿市場、居民小區(棚戶區)、養老機構5類場所和區域，具體場所分析如下:
1.1藏傳佛教寺廟
藏傳佛教在甘孜藏族自治州內有著深厚的群眾基礎和廣泛的社會影響，全州共有大小藏傳佛教寺廟512座，寧瑪、格魯、薩迦、苯波、噶舉五大教派俱全，注冊僧侶達5萬余人。這些寺廟大多為數百年、甚至逾千年的古建筑，歷史悠久、規模宏大，陳列著大量具有歷史、文化價值的壁畫、雕塑、唐卡等文物。通過調研，寺廟火災隱患大致可分為寺廟自身和人為活動兩個層面。(1)寺廟自身火災隱患主要表現在以下幾方面:藏傳佛教寺廟大多自主管理，沒有統一規劃，新、改、擴建建筑無施工圖紙，隨心所欲、自由修建，導致寺廟消防水源、消防車通道和消防基礎設施建設嚴重滯后，加之大量僧尼和信教群眾在寺廟周邊自建的簡易結構住房見縫插針，布局高度密集，且使用大量易燃可燃材料，火災荷載大，極易引發火災。同時，寺廟內電氣設施老化，線路布線隨意、私搭亂接的現象也較為嚴重，因電氣線路故障引發火災事故的問題尤為突出。(2)人為活動火災隱患則是部分僧尼消防安全意識較為淡薄，日常用火用電隱患大，特別是在法會、廟會、點燈節等活動期間，人們大量涌入寺廟燒香，寺廟經堂、殿堂點有數百甚至上千盞長明燈，稍有不慎就會引發火災。
1.2易燃易爆危險品場所
該類場所易燃易爆風險點多、有毒有害危險性大，一旦發生事故，極易發生爆炸燃燒，且次生災害發生率高，應急處置難度大，嚴重威脅城市安全。經調研，全州生產、經營、使用易燃易爆危險品的場所有143家，其中雷管、炸藥等爆炸物儲存倉庫11處，液化氣充裝、罐體儲存倉庫28處，加油加氣站等易燃液體儲存、銷售點99家，是威脅城市安全的重大危險源，其中不乏高風險區域。易燃易爆危險品場所存在的主要問題為:因先天規劃或后天城市發展，部分易燃易爆場所與周邊商業建筑、居民住宅、高壓電力線路的安全距離不符合要求。
1.3低端商貿市場
全州18個縣和海螺溝景區均有該類場所，涉及鞋帽服裝、農副產品、五金建材等各個類別，內部可燃物多、用電設備負荷大、電氣線路敷設亂，部分人員白天經營、晚上則住宿其中，發生火災后易造成人員傷亡和財產損失，且因管理不善易擴散形成區域性火災隱患。當前商貿市場主要存在以下問題:(1)未審先建留有隱患。部分市場因土地性質為農用地或其他原因，無法辦理正式建設手續，未審先建，存在耐火等級低、防火間距不足、消防設施缺失等先天患。(2)“三合一”問題多發。受制于周邊條件、生活成本等因素，市場內生活、經營、存儲“三合一”問題突出。(3)違章搭建和占道經營現象普遍。全州商貿市場普遍存在違章搭建、占道經營的現象，導致消防車無法通行。(4)消防設施缺損。部分商貿市場消防設施維護保養不夠，缺損現象嚴重。加之市場產權及承租關系復雜，消防設施和電氣線路改造必須征得多數業主同意，在無法達成共識情況下，消防安全投入難以保障。
1.4居(村)民住宅和棚戶區
居(村)民住宅歷來是亡人火災高發區域。近年來，全州共發生居(村)民住宅火災450余起、死亡33人、受傷13人，分別占比56%，91%，61%。加之全州各類危棚簡屋還有相當大的比例，消防安全現狀令人堪憂，其主要問題集中體現在以下幾方面:(1)電氣故障和用電隱患是致災主因。住宅因電氣線路故障引發火災145起，占居民住宅火災總數的31.73%。特別是電氣線路老化、私拉亂接、使用大功率電器、舊電器“超期服役”等問題，在農牧區住宅、老式民宅、群租房、違法建筑等居民住宅中尤為突出。(2)疏散通道堆物嚴重。從“96119”消防熱線群眾舉報火災隱患情況看，“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口”類隱患居舉報火災隱患之首。而且調研中，街道鄉鎮、居村委代表普遍反映，目前對小區樓道堆物等違法違規行為缺乏有效制約手段，即使加以整治，往往容易反彈回潮。(3)消防設施缺損。全州居民小區、棚戶區普遍存在未配置消防設施、器材，消防水源嚴重不足等問題，如康定市，許多社區居民點未配置手抬機動泵、水帶、水槍、滅火器、應急照明燈等消防設施器材，社區無物業管理，未成立志愿消防隊，一旦發生火災，極易小火釀成大災。(4)群眾消防安全意識淡薄。近年來，因群眾生活用火不慎、臥床吸煙引發住宅火災165起、死亡18人，占住宅火災總數的57.9%。而且，群眾主動參與日常疏散演練的積極性不高，街鎮和居村委會工作人員每次組織參加演練的都是一些固定人員，演習往往流于形式。
1.5養老機構
目前全州共有49家養老機構，服務對象集中為老人、病患等弱勢群體，自我保護和逃生能力差，且老年人的心態特征、生活習慣易帶來臥床吸煙、遺留火種、忘關或未正確使用電熱器具等火災隱患。養老機構主要存在以下問題:(1)改建建筑“先天性”火災隱患突出。部分養老機構由老舊居民住宅改建而成，耐火等級不符合要求，防火間距和疏散樓梯數量不足，消防設施配置不全、維護不當，消防通道被擠占且寬度不足，有的甚至擅自擴大經營面積，拆除環通疏散樓梯，利用公共走道隔墻作為房間，利用彩鋼板搭建簡易房屋。據統計，全州共有42家養老機構屬于“無證運行”，但因人員安置難等原因，關停、清人等措施無法落實。(2)電器線路老化嚴重、故障頻繁。由于建設年代較早，電氣線路達到或超過使用壽命，加之后期電暖器等大功率用電設備不斷增加，存在超負荷用電情況，同時受季節性氣候及濕度影響，線路老化后絕緣性能下降導致短路、起火概率進一步升高。(3)內部人員消防安全素質低。養老機構主要經營管理人員和服務護理員以下崗職工、農村人員居多，年齡結構也偏老化，缺乏安全防范意識和自防自救能力，撲救初期火災和幫助老人逃生自救的作用有限，更有些經營者考慮人身及防盜安全，在外窗加裝鐵柵欄，人為制造疏散障礙。
2消防安全對策
2.1藏傳佛教寺廟
應在地方黨委政府的領導下，聯合統戰、發改、國土、住建、工商、安監、宗教、文物、水利、電力等部門，全面落實經常性消防監督管理工作;推廣和深化“送知識、送技能、送服務、送溫暖”等消防進寺廟“四送”活動，引領僧尼、居士等信眾關注消防、注意用火用電安全、提高初起火災撲救和逃生自救能力，激發寺廟火災隱患整改內部驅動;多方爭取資金，為寺廟配置消防設施器材、修建消防水池、設置防火墻等。
2.2易燃易爆場所
加大針對企業立項和選址等方面的監管力度，重點強化建設和生產經營期間安全生產監管;加強承包商、企業員工、入駐企業辦事人員消防教育培訓，狠抓員工崗位操作和安全行為控制;依法加強企業專職消防隊建設，積極開展專業化訓練，針對性配齊、配強消防車輛裝備，充分儲備、及時更新各類滅火藥劑，提升單位火災自防自救能力。
2.3低端商貿市場
按照“控制增量、消除存量、疏堵結合”的思路，通過納入新型城鎮化建設、產業升級計劃統籌改造、違章建筑等方式，實施關停并轉;屬地政府牽頭協調各職能部門和利益相關方制定方案，集中整治“三合一”現象;加大火災隱患曝光和消防違法行為懲戒力度;加強消防設施更新改造和維護保養。
2.4居民小區(棚戶區)
開展住宅小區消防安全整治行動，強化火災隱患排查整治;制訂居民小區消防管理公約和議事規則，強化落實業主(居民)、房屋實際使用人維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警等法定義務;通過州、縣兩級政府消防實事項目等形式，逐步為老舊住宅、棚戶區實施舊電氣線路改造，增配滅火器、應急照明燈等消防設施設備，推廣應用獨立式火災探測報警器和電氣火災防范技術;強化居民小區日常消防宣傳演練，設置固定消防宣傳欄，加大對熱心維護消防安全、主動舉報火災隱患行為的表彰獎勵力度，提升居民消防安全意識。
2.5養老機構
從嚴把關新建、改建、擴建養老機構消防安全，對存在火災隱患的養老機構實施專項改造，提高消防安全防護等級;完善更新養老機構消防設施設備，嚴格規范電氣設施使用，強化電氣線路維護保養;增加消防管理人員，加大教育培訓力度，提高管理人員消防安全素質。
3建立常態化消防工作機制建議
要推動消防工作由“短期應急”向“常態長效”轉型，進一步加強消防安全責任、消防法制、安全素質、社會治理和考核機制建設，積極構建公共安全火災防控體系，確保城市消防安全長治久安。
3.1在落實消防工作責任上下功夫
(1)黨委政府方面。緊扣“黨政同責、一崗雙責、失職追責”，強化安全生產第一意識，積極推動各級黨委政府，依法將消防安全納入本地區國民經濟和社會發展規劃，將消防工作納入重要議事日程，定期聽取匯報、研判形勢，定期部署協調、督促落實重點工作。部門行業方面，明晰各部門消防工作責任，完善落實定期會商、隱患抄告、聯動執法、信息反饋機制，實現管行業必須管消防安全、管業務必須管消防安全。(2)基層落實方面。強化街鎮、居村消防管理，將消防安全納入綜治網格化管理等基層管理平臺，加強基層消防組織和多種形式消防力量建設，做到消防安全重心下移、力量下沉、保障下傾。(3)社會單位方面。督促社會單位落實消防安全主體責任，建立組織機構，健全制度規程，突出安全培訓，加強日常管理，尤其對易燃易爆危險品場所、低端商貿市場、大型城市綜合體等火災高危單位和區域，積極引入火災風險評估機制，全面實施消防標準化管理，提升消防安全自主管理水平。
3.2在提升公眾消防安全素質上下功夫
(1)突出媒介宣傳。參照發文加強媒體消防宣傳做法，由宣傳、文廣、消防等部門聯合起草工作意見，發動報刊、廣播、電視、網絡等媒體，開展消防公益宣傳，加強消防常識普及、日常火險提示。(2)突出公眾教育。全面落實中央9部委指導意見，扎實推進消防宣傳教育進機關、進學校、進社區、進企業、進農村、進家庭、進網站、進寺廟，加強消防科普教育基地等公共消防宣傳體驗設施建設，將消防安全知識納入領導干部及公務員培訓、學校教育、職業培訓的必學內容，定期組織城鄉居民開展滅火疏散逃生演練，強化對“老、弱、病、殘”等特殊群體的消防關愛監護。同時，鼓勵群眾舉報身邊火災隱患，對消防工作有貢獻的單位和個人，以“119消防獎”等形式加強宣傳報道和表彰獎勵。
3.3在加強消防工作考核評價上下功夫
xxxxxxxxxxx：
經中心會議研究決定，家屬院成立物業辦公室，進行全面托管服務，前期我們已對家屬院具體服務工作以及各項收費進行整理，結合目前家屬院物業辦運營情況，現擬做出如下調整：
一、管理目標
堅持“以人為本”的服務管理念，對廳機關家屬院小區物業實施科學管理、優質的服務，導入先進的物業管理理念。家屬院物業辦將按照陜西省及《西安市物業管理條例》和《西安市物業服務收費管理辦法》嚴格執行，確保高效服務年度測評全體業主綜合滿意度達到95%以上，各項收費率達到90%以上。
二、崗位職責
1、物業經理負責協調管理物業辦全面服務工作，由后勤服務中心指導工作意見，房改辦督促工作落實，物業經理結合一周一月向房改辦匯報工作內容、工作實施進展及家屬院工作面臨的矛盾問題；
2、實施全程物業管理，從業主及專業物業管理的角度提出合理化提議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
3、成立家屬院物業辦公室，配備專業管理人員，實施專業化管理；
4、在現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
5、制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理；
6、嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案，與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
7、依照市場化、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。
8、人員構成及崗位設立，經理兼收費1人，保安組4人，清潔組2人，水電組1人，共計8人。
三、物業管理服務項目
1、公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：
①房屋公共部位的日常維修維護；
②公共設施設備的維修維護；
③小區內清潔管理，垃圾分類收集與清運；
④公共綠化的養護；
⑤公共秩序維護；
⑥消防管理；
2、有償專項服務項目
①有償維修類；
②代辦；
③中介類服務；
四、檔案資料管理
加強檔案資料建立，便于房屋及公共設備的檢查維護、與業主的溝通、聯系。
1、管理資料：
①工程檔案：建立從接管家屬院小區開始的所有工程技術、維修、改造資料、水、電、暖管道線路圖及各類設施設備資料等；
②業主檔案：全體業主房產證（復印件）、行駛證（復印件）及使用人的租房合同（復印件），建立業主及使用人的基本信息表；
③文件檔案：有關物業管理法規政策、物業辦文件等；
④管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施：
①制定檔案制度，并嚴格執行；
②專人管理（由物業經理擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主及使用人的保密，保守秘密；
③確保檔案資料完整、齊全；
④建立健全資料的電子管理，掌握基本信息，提高管理水平。
五、房屋及公共設施設備管理
公共設施設備的管理，直接影響到物業的使用年限及使用安全，以及業主、使用人的安全。
1、管理資料：
①加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；
②業主裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全可靠。
2、設備設施維護：
①公共設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；
②水泵、變電箱等設備定期巡查維護；
③智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；
3、管理措施：
①加強裝修戶管理，督促業主及使用人做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；
②對維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具置確保設備系統的操作及維護；
③對設備設施中所有的器件、配件建立技術檔案，以便查詢設備的各項參數，確保系統的穩定運行；
④對所有設備及配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并跟蹤產品的更新換代；
⑤建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；
⑥采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
六、綠化保潔管理
1、管理資料：
①綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
②根據氣候，給花木適量澆水；
③根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；
④制定預防措施，防治病蟲害；
⑤及時清除雜草、枯枝，定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補種適宜的苗木、花草；
2、清潔衛生：經過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施干凈衛生、無異味、無破損。
①樓層公共區域每三天清掃一次；
②小區道路、小品、綠化帶等公共部位一天打掃一次。
③每天檢查垃圾分類，嚴格按照《西安市生活垃圾分類管理條例》實行，定期對垃圾桶清潔、消毒；
④對違反生活垃圾分類管理規定的行為進行制止勸阻，并積極做好垃圾分類的宣傳工作。
3、管理措施：
①建立綠化保潔制度，制訂養護計劃，按操作規程規范操作；
②加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；
③落實“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、物業經理抽查），加強日常監督檢查；
七、治安管理
運用現有的科技術手段與管理手段，維護物業和業主及使用人的安全，采取人防與技防24小時保護家屬院小區內的安全防范。
1、管理資料：
①人防：由門衛與巡邏執勤及時查看外來人員證件，協助公安機關維護小區內公共秩序，防止和制止影響物業、業主及使用人安全的行為。
②門衛責任：
1）維護出入口的交通秩序，嚴格落實車輛管理制度，加強機動車、非機動車管理，做到停放有序；
2）對外來車輛和人員進行登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進入小區；
4）落實防疫要求，掃碼、登記、測溫；
5）會使用防爆器材，確保自身安全的同時處置突發事件。
③巡邏崗的任務：
1）按規定路線巡視檢查，不留死角；
2）巡查車輛停放秩序，維護道路暢通、車輛安全；
3）巡查可疑人員，及時制止違法行為；
4）巡查樓內安全、做好防火、防盜排查；
5）對正在裝修的房屋安全檢查；
6）配合公安部門處理治安案件；
④技術防范：
利用監控系統、對小區內實施24小時巡查。
1）對可疑和不安全行為采取跟蹤監視和定點錄象，并及時通知值班秩序維護員現場排查，有違法行為及時制止或報警；
2）配合公安機關抽取監控錄像。
2、管理措施：
①實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格實施，增強秩序維護人員的工作職責心；
②強化內務管理，提高秩序維護人員的思想素質和業務技能；
③加強秩序維護人員的行為規范教育，服裝統一，持證上崗，語言禮貌，舉止得當；
④嚴格執行巡邏制度，確保巡邏質量；
⑤監控系統定期檢修、保養，確保監控設備完好；
⑥保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
八、消防管理
消防管理是物業安全管理的重點，根據消防法規的要求，結合實際，做好消防安全工作，確保小區所有人員的生命財產安全。
1、管理資料：
①建立消防工作站，健全消防管理制度；
②經常性維護消防設施、器材；
③嚴格監管消防通道的暢通；
④嚴禁違章燃放煙花爆竹；
⑤嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
⑥經常性檢查電路，排除隱患。
2、管理措施：
①制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；
②制訂消防事故處理預案，防患于未然；
③定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；
④做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；
⑤制止任何違反消防安全的行為；
⑥經常性的開展防火安全宣傳教育，定期向業主講解消防知識；
⑦發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
九、物業辦運營費用
1、人員工資
物業經理月薪4800元,
保安4人月薪3000元，共計12000元；
衛生工2人月薪3000元，共計6000元；
水電工1人月薪4000元；
2、全年其它費用支出
清潔工具日常費用、人員服裝標識及給各類指示標牌、水電工具日常支出、監控及停車系統設備維護、家屬院公示欄設置等預計支出費用10000元。
綜上，家屬院月支出費用共計26800元，其它雜費年開支約10000元，全年總計列支人員工資加其他雜費支出共計331600元，經各方面走訪調研，為提高家屬院物業管理服務質量，擬計劃廳機關家屬院為確保物業辦服務工作獨立運行，各項支出獨立核算，施行社會化物業服務有效開展落實。
