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第1篇

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)則包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)服務(wù)的各類服務(wù)性機構(gòu)，如經(jīng)紀、估價、咨詢、金融服務(wù)、研究、培訓、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。本文所說的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅指其狹義部分。

我國房地產(chǎn)中介市場服務(wù)的主要業(yè)務(wù)范圍包括:(l)提供房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策與業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢服務(wù)；(2)提供房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)市場分析等信息服務(wù)；(3)提供房地產(chǎn)價格評估與開發(fā)項目可行性研究服務(wù)；(4)提供商品房經(jīng)紀及租賃服務(wù)；(5)提供代辦房地產(chǎn)過戶、備案、登記、抵押、保險等手續(xù)與代領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書服務(wù)。

二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的規(guī)模特征

首先，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡。地區(qū)間房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡，直接到房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務(wù)業(yè)規(guī)模都遠遠超過了內(nèi)陸地區(qū)。

其次，中介企業(yè)絕對數(shù)童多，相對規(guī)模小。多種原因促使了我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的迅速膨脹。然而，就相對規(guī)模而言，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)遠遠不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，這主要表現(xiàn)在：一是奉行市場化經(jīng)營原則的中介企業(yè)受到資金、專業(yè)技術(shù)的限制，規(guī)模普追偏小。一是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發(fā)展階段，專業(yè)分工不夠細致，企業(yè)缺乏駕馭市場與組織業(yè)務(wù)的才能。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當?shù)膶I(yè)知識。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場機制的日趨完善，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)化會有更高要求，開發(fā)商和消費者對專業(yè)化的中介商會更加依賴。

（二）房地產(chǎn)中介市場的結(jié)構(gòu)特點

首先，體系結(jié)構(gòu)徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設(shè)立的房地產(chǎn)交易中心(市場)基于信息來源、業(yè)務(wù)爭取、專業(yè)人才、專門技術(shù)等優(yōu)勢，有能力開展多功能和多方位的服務(wù)以外，其他中介企業(yè)一般只能從事某項單一的服務(wù)業(yè)務(wù)。這種體系結(jié)構(gòu)的缺陷表現(xiàn)為多個服務(wù)業(yè)各自為戰(zhàn)、相互割裂、業(yè)務(wù)缺乏創(chuàng)新，存在某些服務(wù)領(lǐng)域欠缺和一些常規(guī)惡性競爭并存的現(xiàn)象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產(chǎn)中介市場體系結(jié)構(gòu)形成于由行業(yè)發(fā)展、行政管理和技術(shù)創(chuàng)新等構(gòu)成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務(wù)業(yè)低水平發(fā)展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國的房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強的地域性。在一個地區(qū)同時存在多家同類企業(yè)競爭局面，這些房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對外聯(lián)絡(luò)不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個地區(qū)或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。

最后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以生產(chǎn)型和數(shù)量型為主。我國房地產(chǎn)投資需求在很長時間內(nèi)的增長速度一直快于消費需求的增長速度，這直接引起了房地產(chǎn)供求雙方對中介服務(wù)播求意識上的差別。另一方面，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的發(fā)展還是以數(shù)量為主，質(zhì)量不高，介入產(chǎn)業(yè)的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數(shù)房地產(chǎn)信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務(wù)范圍窄，業(yè)務(wù)主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機構(gòu)能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質(zhì)量、高層次的服務(wù)。

三、入世后房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進一步發(fā)展的對策建議

（一）政府要堅持扶持和開放并重，促進行業(yè)發(fā)展

加入世貿(mào)組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進本國產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是要保護和扶持本國的幼稚產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就是一個應(yīng)該被政府扶持的產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該充分利用WTO的規(guī)則，促進它的發(fā)展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業(yè)法規(guī)，優(yōu)化市場競爭環(huán)境。使房地產(chǎn)中介規(guī)范化，盡快建立和健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律、法規(guī)，是房地產(chǎn)市場對其提出的客觀要求和中介業(yè)本身規(guī)范發(fā)展的必然要求，同時也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準則和游戲規(guī)則操作，讓國外公司進入后有規(guī)可據(jù)，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機制。不過法規(guī)的完善過程中應(yīng)掌握兩個準則:一必須強調(diào)絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務(wù)行業(yè)進入中國的行業(yè)法規(guī)，甚至更應(yīng)強調(diào)對等和公平。二充分利用國門互開的條件，學習國外經(jīng)營，以期以較高起點縮短我國行業(yè)法制建設(shè)完善的歷程。

其次，確立房地產(chǎn)中介合理的開放模式，運用服務(wù)貧易壁壘控制開放度。在國際貿(mào)易實踐中，服務(wù)貿(mào)易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當前我國該行業(yè)存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿(mào)組織，各個國家都會采用各種形式的服務(wù)貿(mào)易壁壘限制外國行業(yè)的進入和保護本國行業(yè)發(fā)展，對于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，主要保護方式為選擇開業(yè)權(quán)限制、就業(yè)限制。入世后外資中介進入我國基本不存在行業(yè)限制，加入WIO后這種直接限定外資進入的規(guī)定將更不復(fù)存在。但基于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性，開業(yè)權(quán)可以通過行業(yè)管理條件加以限制。根據(jù)我國當前法規(guī)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產(chǎn)中介機構(gòu)最佳的壁壘措施主要表現(xiàn)在對個人執(zhí)業(yè)資格許可、機構(gòu)資質(zhì)許可和設(shè)立條件限制上。

（二）房地產(chǎn)中介企業(yè)要借鑒國外先進經(jīng)驗，苦練內(nèi)功，走創(chuàng)新之路

房地產(chǎn)中介企業(yè)是房地產(chǎn)中介市場的微觀主體，加入WIO對房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響無疑是十分巨大的，面對入世后外國房地產(chǎn)中介企業(yè)的大舉進入，我們的中介企業(yè)只有全方位地提高自己的素質(zhì)，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國際化和規(guī)范化。企業(yè)走向國際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出客觀要求。為了適應(yīng)環(huán)境的國際化，在越來越多的行業(yè)，國內(nèi)企業(yè)相繼進入外市場。中國房地產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級發(fā)展階段，但面臨國際和國內(nèi)的市場競爭，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業(yè)內(nèi)外要求和條件的國際化目標。筆者認為，對單個企業(yè)而言，應(yīng)當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發(fā)展遠景，以應(yīng)對中國加入WTo之后本行業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)。

其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)要注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新。中介機構(gòu)的大量增加必然導致行業(yè)之間的激烈競爭，單憑傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)品種，我國中介機構(gòu)將很難面向經(jīng)濟全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導，以技術(shù)為基礎(chǔ)來創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，尋找市場新的空白點。當前人們提到的樓宇轉(zhuǎn)按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業(yè)務(wù)范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務(wù)，并統(tǒng)一對外承擔法律責任，它既能發(fā)揮經(jīng)紀人靈活機動、熱情服務(wù)的優(yōu)勢，有利于公平競爭，又能體現(xiàn)大公司規(guī)范、誠信的品牌形象。而房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營和“網(wǎng)上中介城”的發(fā)展則是對信息技術(shù)和經(jīng)營模式的。

最后，企業(yè)要重視人才，合理利用人才。服務(wù)是中介企業(yè)的生命線，而房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)則決定了中介業(yè)的未來發(fā)展。而我國房地產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使各個企業(yè)在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的激勵機制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境，形成一套獨特的經(jīng)紀人培訓系統(tǒng)，從而精心打造出一支“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的精英隊伍”。

參考文獻：

1、廖俊平、方建國主編:《房地產(chǎn)中介實務(wù)》，廣州經(jīng)濟出版社，2001年版。

2、張圣翠，趙維加:《國際服務(wù)貿(mào)易法》，上海三聯(lián)出版社，2000年版。

3、陳憲:《國際服務(wù)貿(mào)易—原理、政策、產(chǎn)業(yè)》，立信會計出版社，2000年版。

4、顧經(jīng)儀，侯放:《WTO法律規(guī)則與中國服務(wù)貿(mào)易》，上海財經(jīng)出版社，2004年版。

第2篇

關(guān)鍵詞：全面風險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據(jù)風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風險應(yīng)對計劃采取風險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風險應(yīng)對計劃進行修改，即風險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險的應(yīng)對策略

3.1風險回避

風險回避是根據(jù)風險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應(yīng)對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預(yù)防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應(yīng)優(yōu)先采用風險控制措施。3.3風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風險轉(zhuǎn)移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風險，參見表1。

風險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。風險自留對策應(yīng)與風險控制對策結(jié)合使用，實行風險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L險控制計劃。風險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性

風險應(yīng)對計劃的制定是風險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉(zhuǎn)移還是風險自留等，每種風險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更

經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

第3篇

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

按照目前房地產(chǎn)市場管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流，把握大勢的主要手段。

（1）城市規(guī)劃的指導。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局，指導城市健康有序的發(fā)展為己任，對土地開發(fā)，利用起指導作用。目前我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制，土地使用者還要進行市政工程的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。同時還要使社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。在經(jīng)濟一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認識到兩個城市發(fā)展的現(xiàn)實，遵循經(jīng)濟一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場要與經(jīng)濟一體化進程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進行，整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實施管理。規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產(chǎn)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責任心，保證規(guī)劃得到切實的實施。同時，加強批后的監(jiān)督管理。

（2）土地供應(yīng)計劃的調(diào)控。政府作為國有土地的所有者，對土地一級市場實行壟斷經(jīng)營，是通過制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應(yīng)計劃來調(diào)控整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一個城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點、修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費，預(yù)計的地價款收入[52]?？茖W的土地供應(yīng)計劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏反應(yīng)。要增強土地供應(yīng)計劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應(yīng)計劃調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度，引入市場機制，盤活閑置廠房、倉儲等用地，提高建設(shè)用地效率。鼓勵和引導企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進先進設(shè)備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變增量，提高土地利用效率。通過合理補償?shù)韧緩?，建立企業(yè)用地退出機制，對于已出讓但無資金開發(fā)的土地適當收取閑置費或收回土地使用權(quán)。

6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐

在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎(chǔ)上，抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對項目選址和私人投資的導向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動，加快兩市進一步的密切聯(lián)系，應(yīng)該考慮：（1）規(guī)劃建設(shè)西安咸陽快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進入兩市中心或與城市快速路順接，進一步拉進兩市的時空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽一并考慮，在建設(shè)時序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上：（1）規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區(qū)過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務(wù)的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴重不足且級別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設(shè)。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道；建設(shè)朝陽四路、東風路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進一步實行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當?shù)囊?guī)劃調(diào)整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系，提高設(shè)施等級，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題，關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè)，實現(xiàn)人口和工作崗位的同時一體化。

6.1.3增加經(jīng)濟適用房供給，加強經(jīng)濟適用房的開發(fā)管理

經(jīng)濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟適用房要價過高、有的經(jīng)濟適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟適用房用途“不經(jīng)濟”的現(xiàn)象普遍存在。針對經(jīng)濟適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴格控制經(jīng)39濟適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽市市政府出臺的新規(guī)定，今后經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟適用房。既要防止供不應(yīng)求，又要防止供過于求，努力實現(xiàn)供求平衡。（2）嚴格審定程序，把經(jīng)濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準的城市建設(shè)重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規(guī)違法行為，嚴重者應(yīng)追究刑事責任。（3）經(jīng)濟適用房的政府稅費優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房價上。所以,增加經(jīng)濟適用房供給的關(guān)鍵是“限房價”。“限房價”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤空間,在供給土地的時候就規(guī)定其最高限價。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟適用房實施政府指導價售樓利潤≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對經(jīng)濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強經(jīng)濟適用房開發(fā)中設(shè)計、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、勢力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔經(jīng)濟適用房的開發(fā)項目。加強對項目實施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗收工作，確保工程質(zhì)量[54]。

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度

目前，一些國有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導致國有土地資源和政府應(yīng)收稅費的流失，而且嚴重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費，建筑成本遠遠低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當一部分以低于市場的價格進行出售，以絕對優(yōu)勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前為止，住宅建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部，個人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發(fā)，咸陽市以北及以南的大學城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度，堅決制止非商品房的開發(fā)，并應(yīng)對所有商品房實行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產(chǎn)市場的專項整治工作。（2）加強房地產(chǎn)市場的體系建設(shè)，為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風險[56]。40

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場，在項目開發(fā)的前期做好詳盡的市場調(diào)查和分析，找準目標市場，準確定位，建設(shè)市民需要的商品房，而不應(yīng)該盲目上項目，去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設(shè)計優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場變化，針對老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提供質(zhì)優(yōu)價廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業(yè)，使開發(fā)商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。

6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽

隨著房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質(zhì)量、擴大規(guī)模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房，擴大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場變化，研究市場，選定準確的市場定位。其次，也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當前需要，又能為未來發(fā)展留有充分余地，工程質(zhì)量包括設(shè)計、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出名牌、維護名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業(yè)的名牌的信譽和形象[59]。

6.2.3提高商品房質(zhì)量

商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進先進的設(shè)計、建筑技術(shù)和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學城的購房客戶，相對于其他的人口素質(zhì)較高，質(zhì)量要求也應(yīng)相對較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅41持綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會大生產(chǎn)方式；加快科技進步，鼓勵技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，積極開發(fā)和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率；促進建筑成果的集約化、標準化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護生態(tài)環(huán)境；加強基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立商品房技術(shù)保障體系；健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念

伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，進入“春秋戰(zhàn)國時代”的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導地位，成為呼風喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競爭手段外，房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營銷步入了一個又一個誤區(qū)。咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應(yīng)貫徹以下先進的營銷理念。

（1）品牌營銷隨著市場發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當前業(yè)界普遍存在的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單的等同于案名效應(yīng)，片面注重樓盤的案名設(shè)計，而忽視了對房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進行全方位的品質(zhì)提升。同時，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進行較長時間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來，腳踏實地的進行一流的規(guī)劃設(shè)計、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對于品牌形象進行良好的構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。

（2）競爭營銷開發(fā)商能否在當前激烈的競爭市場中站穩(wěn)腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應(yīng)對以及培育自身獨特的競爭優(yōu)勢很重要。為此，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動力和動力支持系統(tǒng)，以獨特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競爭對手的策略占領(lǐng)市場。

（3）合作營銷開發(fā)商在運做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其他社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化營銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，購房者對居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學來營造小區(qū)的文化氣息。

（5）綠色營銷隨著環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠離工廠，附近沒有污染源。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]?，F(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。

（6）知識營銷悄然臨近的知識經(jīng)濟時代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營銷活動不再只關(guān)注物質(zhì)分配，更強調(diào)為消費者提供更多的應(yīng)用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場秩序，引導消費者產(chǎn)生對新產(chǎn)品的現(xiàn)實需求。在這一背景下，以知識普及為先導，以知識推動市場的營銷新思想，應(yīng)該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建設(shè)選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也增加了消費者對開發(fā)商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時，也使開發(fā)商的銷售業(yè)績不斷上升。

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國人的夢想，為了這個夢想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟條件和資源條件，脫離實際承受能力或者超過實際需求，片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為，只會加劇城市住房的緊張程度，推動房產(chǎn)價格不斷上漲。國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認為，消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應(yīng)樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進行適度消費、合理消費，形成健康文明、節(jié)約資源的消費習慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費模式?，F(xiàn)在，隨著二三級房地產(chǎn)市場的啟動和成熟，消費者完全可以根據(jù)自己當前的經(jīng)濟狀況和家庭情況，先買一套小一點的房子，再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務(wù)實的住房觀念由于目前房價普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現(xiàn)“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區(qū)，正是這個觀念導致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經(jīng)濟基礎(chǔ)很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現(xiàn)這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的西方國家，仍有相當一部分居民由于經(jīng)濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國社科院經(jīng)濟研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經(jīng)濟的發(fā)展方向相背離的。市場經(jīng)濟的發(fā)達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務(wù)實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

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第4篇

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標的物的范圍問題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價價值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國擔保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣⒎ù蠖嗾J為，租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以，我國《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此，我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)?！倍鴮τ诘盅簷?quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時，法院因抵押權(quán)人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當出典人逾期不行使回贖權(quán)時，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時，勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實行抵押權(quán)拍賣抵押物時，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負擔，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時，典權(quán)人之典價，對于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時，依職權(quán)通知地政機關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為，依法理，在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權(quán)法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會經(jīng)濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，是以典權(quán)為標的物，而不是以典物為標的物，拍賣時，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負擔的典物所有權(quán)為標的物，二者標的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時，則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權(quán)人雙方當事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時，由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機關(guān)取得聯(lián)系，準由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應(yīng)由立法機關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項拍賣必須由土地管理部門負責。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一個先決條件，抵押權(quán)人只是對繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

第5篇

(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導致規(guī)劃行政缺位和控制詳細規(guī)劃缺失。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細規(guī)劃，但是并沒有控制詳細規(guī)劃的編制問題，導致詳細規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門規(guī)劃權(quán)之間因為土地資源管理問題而發(fā)生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門之間、上下級之間的各種矛盾不斷，導致規(guī)劃管理的不科學性。

(二)政府對土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴重不足。首先體現(xiàn)在政府對用地審批不嚴，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發(fā)展。

(三)違法征地現(xiàn)象的存在當前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴重影響了土地資源的合理利用，導致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業(yè)單位對土地資源征而不用，導致土地資源浪費。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護法律制度的完善方法與對策

(一)努力強化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開發(fā)力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎(chǔ)，通過從實體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃權(quán)利體系;從程序上建立科學民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實現(xiàn)節(jié)約用地的目的。

(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護法律制度的一個重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過科學有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟發(fā)展，同時能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴格審批制度，強化政府的監(jiān)管職能，通過政府的力量實現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅持收回制度，不斷加強審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過在量上的監(jiān)管來實現(xiàn)土地資源的合理利用。

第6篇

土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和建設(shè)前必做的準備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進一步降低開發(fā)成本，提升經(jīng)濟利潤，紛紛運用各種先進技術(shù)和管理手段進行土地開發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項開發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。

1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進行土地開發(fā)成本管理時，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟利潤水平。同時，管理人員還必須進行必要的走訪調(diào)查，及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況，分析和評價其土地開發(fā)價值。

1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中，常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準地價系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足，其對應(yīng)的估價對象也不完全相同。

1.2.1基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價格時，根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。

1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

2土地開發(fā)成本估算方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點。因此，為進一步提升其項目開發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運用各種高效化成本估算方法進行成本估算，明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù)，并進一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。

2.1項目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。

2.2土地開發(fā)成本估算采用基準地價系數(shù)修正法估算該項目宗地土地使用權(quán)獲取費用，本次評估的土地處于遼陽市五級地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級別和遼陽市基準地價資料，對應(yīng)的50年期基準地價為690元/平方米。

①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽市的地價指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準地價均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價格，此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準地價技術(shù)工作報告及其說明，其地價內(nèi)涵定義為單位樓面地價，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價，或許直接乘以容積率1.0修正。

④開發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需再進行開發(fā)程度修正。

⑤影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準地價測算技術(shù)工作報告》，結(jié)合待估宗地的各項因素具體條件，編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準地價修正系數(shù)為0.27。

⑥宗地地價計算。

第7篇

考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業(yè)課程時懷著好奇的學習心態(tài)，但不明確要學習的內(nèi)容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內(nèi)容，通過不同形式課后作業(yè)的安排對重要知識點進行強調(diào)，使學生能全面掌握學習重點，并能在完成作業(yè)的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應(yīng)只有期末考試這一次機會，而應(yīng)該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養(yǎng)時，還要結(jié)合學生取得的相應(yīng)成績給予充分的肯定，調(diào)動學生的學習積極性，使他們在經(jīng)歷了專業(yè)學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業(yè)學習方法，逐步培養(yǎng)專業(yè)分析能力，達到與學與教的教學目的。

二、考試方法改革方案設(shè)計

根據(jù)對工程管理專業(yè)同學的調(diào)查，絕大多數(shù)同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟問題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟學精品課程教學小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟學課堂內(nèi)試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程教學過程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專業(yè)的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設(shè)計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內(nèi)容主要包括:

(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績?yōu)榱恪?/p>

(2)學期論文，課程學習過半后開始專業(yè)論文的寫作練習，在該學期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評分標準。

(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結(jié)水平進行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨立作業(yè)形式為主，2年后進行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無領(lǐng)導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權(quán)平均分計算。

(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現(xiàn)場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結(jié)合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們?nèi)∠舜朔N方式，因為整體90后學生表現(xiàn)出來的風格和80后學生有較大區(qū)別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應(yīng)該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實施后，發(fā)現(xiàn)同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認識都有提高，逐步掌握了專業(yè)課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問題，亟待進一步完善。

(一)教學形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化

考試并不是目的，教學內(nèi)容、教學形式和作業(yè)的安排要從學生掌握專業(yè)知識，提高研究分析能力角度進行設(shè)計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學從傳統(tǒng)的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續(xù)，提高教學質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨立完成為主導，每一次作業(yè)針對專業(yè)能力培養(yǎng)的一個側(cè)面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業(yè)形式進行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對學生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。

(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計應(yīng)更為科學合理

隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業(yè)量。特別對于大二下和大三的學生，專業(yè)課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業(yè)負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業(yè)過程，培養(yǎng)學生的實踐、研究與認知能力，提高創(chuàng)新意識和創(chuàng)造能力，使其在大學期間能培養(yǎng)起終生受益的學習習慣和研究方法。

(三)作業(yè)評分標準應(yīng)更科學化

對獨立完成的作業(yè)部分，專業(yè)任課老師掌握評分標準，對于小組作業(yè)部分，由專業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業(yè)評價，因此造成了集體作業(yè)打分時具有一定隨意性，使得這類作業(yè)的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業(yè)評分標準的設(shè)定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業(yè)水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業(yè)進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類方式難以有效持續(xù)進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。

(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時作業(yè)結(jié)合起來

期末考試是該門課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎(chǔ)知識的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計應(yīng)和平時作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來。這一方面可以使學生平時作業(yè)的積極性提高，重視平時作業(yè)的資料收集、專業(yè)分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業(yè)知識的學習方法、學習內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。

(五)期末卷面考試也應(yīng)適當改革

第8篇

關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性

對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項目，對房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標的數(shù)額巨大，案情錯綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項目，共擔風險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產(chǎn)項都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

（二）貫徹責、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因為違反了聯(lián)營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負責提供建設(shè)用地，不參與項目的建設(shè)管理，不論項目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認定為無效。需要指出的是，所謂的責權(quán)利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負責，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當?shù)暮献鞣绞绞琼樌M行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。該條對以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機構(gòu)，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對合作者來講這當然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”不一而足，其職責是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機構(gòu)，并非獨立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機構(gòu)，按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則雙方應(yīng)對任何一方因該項目的產(chǎn)生的對債務(wù)負連帶責任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責任做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責任的劃分的影響。

筆者認為，對此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應(yīng)以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。

二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹慎。結(jié)合實踐經(jīng)驗，筆者認為以下幾點尤其應(yīng)當重視：

（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務(wù)的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應(yīng)對資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責任。房地產(chǎn)項目的周期一般都較長，過程復(fù)雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質(zhì)疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當事人應(yīng)當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目之明，而行借貸之實。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。

（五）、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。

第9篇

目前大部分集團房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財務(wù)核算電算化，提高了財務(wù)部門的工作效率，但也存在一個共同的缺陷，它只是簡單模仿和照搬手工流程，將一項項相對獨立的工作搬到計算機中，并通過一個個相對獨立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會計數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶崟r性。在經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發(fā)生時，或一筆非法事件的發(fā)生，會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達到真正有效的經(jīng)營運作控制，實現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風險，這是因為必須投入大量的資本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預(yù)算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

成本費用估算和控制目標及措施；

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計劃；

《競投方案》；

投資風險評估及相應(yīng)的對策；

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標。

關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見，集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認證審核后，各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算，從財務(wù)管理的角度，把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進行數(shù)據(jù)處理時，可以按照部門進行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時，按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要，對項目進行預(yù)算控制。

二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

（1）成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

（2）成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出，可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用，特別是土建費用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應(yīng)作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項目的進展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示，實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析，不僅可以了解該項目的當前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項，從而可以從源頭對異?，F(xiàn)象進行分析，有針對性地采取措施。期末，管理者通過項目進行預(yù)算分析，為對相關(guān)責任中心和責任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高，同時也對高層管理人員形成了制約。

三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制