引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

第一周我的主要工作和任務(wù)是進行公司會計制度,會計章程的熟悉,學習如何使用公司的財務(wù)軟件,熟悉公司建筑工地的位置,以及材料倉庫的位置.

開始實習工作之后,我便開始重新將家中的書本課件找出來,重新溫習一遍這些相關(guān)的知識,以及會計科目和會計報表的制作.由于公司剛剛成立不久,并沒有什么特別大的工程,目前也只是在建設(shè)一個中等規(guī)模的商品房住宅區(qū),所以它的會計報表并沒有如涉外資金等,也沒有過于頻繁的現(xiàn)金交流.

由于在實習的第一天主要是學習和了解公司財務(wù)部門的保密條款等知識,所以第一周所學,所知許多內(nèi)容不能體現(xiàn)在實習周記中請見諒.

綜合一周的感受,我最最深刻體會到的是：財務(wù)工作,是一項十分細致的工作,每一筆現(xiàn)金帳幕都要2個財務(wù)工作人員的核對,大筆的資金流動還需要財務(wù)主管以及分管財務(wù)的副總經(jīng)理簽字才能進行.

同時,財務(wù)工作也是一項保密程度很高的工作,由于工作原因,我們這些財務(wù)工作者經(jīng)?？梢越佑|到很多公司的財務(wù)信息,如何有效的保護這些公司的內(nèi)部機密信息不外泄是公司保持優(yōu)勢競爭力的一項重要工作！

進入第二周的公司實習,由于經(jīng)過了上一周的學習,我更加熟悉了公司的業(yè)務(wù)章程和業(yè)務(wù)情況條例.

本周,我開始學習如何編制公司的財務(wù)報表.剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務(wù)季度的財務(wù)報表,以及原始憑證等.由于時值***地方稅務(wù)局開展學習勞動法的學習講座,公司的幾位經(jīng)歷以及財務(wù)部門的經(jīng)歷都去開會了.

所以正式的工作直到星期3才開始.為了鍛煉我的能力,公司讓我用手工編制報表.我的任務(wù)主要是幫助公司的財務(wù)主任核對各項數(shù)據(jù)是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏.我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制.

但是由于在工作中的粗心大意,在總賬中漏填了一個數(shù)據(jù),導致我試編的財務(wù)報表最后不管怎么算都算不平衡,在財務(wù)主任和財務(wù)經(jīng)理的幫助下,我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正.因為我是試著編制報表,所以公司并沒有因為我的疏忽而造成工作進度的延誤.

錯誤的原因：在同一天發(fā)生的財務(wù)活動過多,過于頻繁.在編制的過程中不夠細心,錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經(jīng)錄入的原始憑證中.

造成最后的試算不平衡.經(jīng)驗教訓：在開始錄入信息之前,一定要先把桌面清理干凈,整理清楚.并且把各項財務(wù)信息整理歸納,在開始之前一定要事先調(diào)整好自己的精神狀態(tài).不能著急,也不能在工作中產(chǎn)生厭煩的情緒.在工作過程中,要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入,避免最后不必要的返工.

已經(jīng)進入第三周的實習段了,在本周的實習過程中,單位實習指導老師教會我如何發(fā)放工資和春節(jié)獎金.她先把工資取回來,讓我在財務(wù)辦公室中發(fā)放.本以為這是多么簡單的事情啊.因為不要自己去計算,所以覺得很容易,會很快就完成.

可實際上在發(fā)工資的過程中卻又出現(xiàn)了很多的問題.看似簡單的事情,其實做起來卻并不那么容易了.并且由于春節(jié)降至,所以我們周末要進行加班工作.體會整個發(fā)放工資的過程我感覺好像是在打仗,這個人還沒有結(jié)算完,下一個又在那邊催了.

同事們焦急的等待著工資的發(fā)放,好像再慢幾分鐘就會少很多錢.因為我是新手,對整個公司的人員情況并不熟悉.所以就要求我根據(jù)他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應(yīng)的人,而且出現(xiàn)了兩個同名的人,所以發(fā)放過程中還發(fā)生弄錯對象,工資發(fā)錯了人.

因為同事們的理解,所以事情很快的解決了.發(fā)放工資的時候,還要計算著自己所發(fā)放的錢的“零”和“整”的情況,第一次發(fā)放沒有注意,一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人,只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”.

而且一開始把所有的一百的整錢發(fā)的差不多沒有了,最后發(fā)放的是管理階層人員的工資,基本上大家全是整數(shù),但卻只好用五十來代替,惹的大家“怨聲載道”.還有就是有的同事不止做了一份工作,所以他們應(yīng)有兩份工資可拿,但我自己不知道多虧旁邊的指導老師的提醒才注意到.所以小小的發(fā)工資的工作卻還存在很大問題,這是從課本上學不到的.

存在問題：

1. 沒有搞清楚人員名單,把同名的人的工資發(fā)放錯誤.

2. 沒有注意到發(fā)工資時應(yīng)該有所規(guī)律,導致最后零頭和百元大鈔發(fā)放光了,使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的.

3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作,所以有兩份工資.

她們的工資是分開來抄的,發(fā)放的時候應(yīng)該一起給付經(jīng)驗教訓：

1. 發(fā)放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓,分清楚究竟每一份工資對應(yīng)的該發(fā)給誰.

2. 要事前看一下有無員工是干了幾份工作,他們的工資在發(fā)放之前應(yīng)該先匯總好,方便于發(fā)放.

3. 發(fā)放過程中要合理的分配工資的“零”、“整”情況,盡量避免最后全剩下五十、五十的單張或在發(fā)放過程中把其中的一種發(fā)光.

這是我在這家公司實習的最后一周.由于是春節(jié)結(jié)束之后的第一周,公司沒有什么大的項目,我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務(wù)報表和會計分錄復習之前的實踐內(nèi)容.

2月20日,我跟隨公司的副總林經(jīng)理前往公司的倉庫進行巡視和核查.公司在***一共有兩個貨倉,一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料.

另外一個倉庫位于少年宮附近的一棟倉庫內(nèi),主要是用于存放公司建筑房產(chǎn)用的各種機械工具.倉庫的保管措施做的非常到位,并且在許多地方都配備了滅火設(shè)施,和火警報告系統(tǒng).特別值得紀念的是2月21日,公司給了我一個機會讓我填寫一張匯款單據(jù).因為突然有一筆比較大的建筑材料訂單,所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生產(chǎn)公司回去30多萬元的匯款單.

第2篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的概述

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進行租賃經(jīng)營以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進行土地的開發(fā)、對房產(chǎn)的買賣和租賃、進行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產(chǎn)經(jīng)營的周期性和社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對社會經(jīng)濟的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險問題

(一) 債務(wù)方面的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財務(wù)風險問題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構(gòu)來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債率比較高的情況下進行經(jīng)營所以會產(chǎn)生很大的財務(wù)風險。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會給整個項目的運行產(chǎn)生影響, 對企業(yè)的經(jīng)濟效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進行再次融資的風險。由于房地產(chǎn)項目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨完成一個地產(chǎn)項目往往需要一些金融機構(gòu)來介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有機融機構(gòu)介入的同時就盲目的開始建設(shè)項目,導致項目建設(shè)中進行融資出現(xiàn)問題。我國的銀行大部分屬于國有企業(yè)在社會經(jīng)濟的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現(xiàn)問題始社會經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動給企業(yè)造成了財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經(jīng)濟政策會對利率變動產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財務(wù)風險這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營不善段有實現(xiàn)預期的發(fā)展目標就會影響到正常的投資和經(jīng)營這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險增加。同時許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業(yè)在財務(wù)管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業(yè)沒有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風險防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無法獨立進行項目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項目的收益情況。進行項目的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營能夠通過金融杠桿原理來增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢,豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財務(wù)風險。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財務(wù)風險意識。隨著市場環(huán)境的競爭日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風險意識特別是企業(yè)的財務(wù)風險意識。所以需要企業(yè)對整體性的國民經(jīng)濟加強認識根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展形式預測相關(guān)的政策變化, 以及對企業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生的風險。目前我國的經(jīng)濟發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進行調(diào)整和變化必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強對經(jīng)濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財務(wù)風險問題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)需要加強項目的調(diào)查, 有效控制成本。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個具有高風險性的行業(yè),受到社會環(huán)境的影響比較大特別是社會經(jīng)濟政策的影響所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中進行相關(guān)項目的開發(fā)建設(shè)需要在投資前加強對建設(shè)項目的考察及投資風險的調(diào)查。做好準確的風險評估報告,是促進房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制, 減少財務(wù)風險的重要方面。

第3篇

無論哪一家企業(yè)都是想要獲取高額的利潤，房地產(chǎn)行業(yè)利潤雖高，但是卻具有很大的不穩(wěn)定性，另外利潤是否最大企業(yè)又無從得知，所以控制財務(wù)成本是主要方法之一。但是一個房地產(chǎn)項目需要追加投資的話，財務(wù)費用勢必會一起提高，這樣就會嚴重的影響利潤率，另外，利潤的不穩(wěn)定性也是一種比較大的風險，必須完善財務(wù)管理制度才能將風險降下來。

二、造成財務(wù)管理風險的因素

1.財務(wù)決策不夠合理造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要有兩個原因：第一點是企業(yè)在決策時缺乏大量的真實信息，各種各樣的企業(yè)信息會造成公司無法對未來變化作預判，市場中真實有用的信息少之又少，導致企業(yè)在決策時顯的十分被動。第二點因為制度環(huán)境的改變，決策者控制不了財務(wù)風險，更無法控制這種風險的不穩(wěn)定性，如果出現(xiàn)了經(jīng)濟損失，就不會獲得利潤，財務(wù)的風險就會由此而生。2.對預算的管理不夠嚴格房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟發(fā)展中起到中流砥柱的作用，但是其每一個項目都需要大量的資金注入，又由于地價、材料成本以及人工成本提升，如果財務(wù)管理部門在預算上的監(jiān)管不夠嚴格，就會嚴重的影響到財務(wù)管理，在資金分配時就會出現(xiàn)偏差，最終導致項目難以順利實施，進一步的對企業(yè)的財務(wù)造成了不可估量的風險。3.對于現(xiàn)金流量管理的忽視房地產(chǎn)項目的周期很長，所以現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)期也較長。如果需要對項目進行追加投資的話，就會需要巨大的資金，因此，企業(yè)需要加大對現(xiàn)金流量的管理?，F(xiàn)階段，民營的企業(yè)占了很大一部分，他們又缺少對現(xiàn)金流量的管理制度，這樣就進一步加大了企業(yè)遭遇財務(wù)風險的幾率。

三、對于財務(wù)風險防范措施的分析

1.增強市場調(diào)研的管理隨著經(jīng)濟市場快速的發(fā)展，市場調(diào)研部門對于公司來說至關(guān)重要，財務(wù)管理需要在多個方面開展工作，要進入市場進行深度的調(diào)查，讓有關(guān)的專業(yè)人員對當今的市場進行深度的剖析，掌握第一手資料，同時要對競爭對手進行分析，研究并且討論出一套新的決策，以此保證項目順利的施工，將財務(wù)管理風險降到最低。2.加強對于預算的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不穩(wěn)定因素很多又無法預料，在開發(fā)項目前，對于預算的管理顯得十分重要，有效地降低施工成本，才能獲得最大的利潤。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，財務(wù)管理要對預算進行嚴格的控制，具體分配出資金的流動方向，并提供可行性的項目研究，做一個預算管理計劃書，對所開發(fā)的項目做準確的預算，才能提高決策的時效性和準確性。企業(yè)中的財務(wù)管理部門，一定要從所處于的環(huán)境和實際情況下出發(fā)，合理的決定現(xiàn)金的流向，將大大減少遇到風險的幾率。另外，企業(yè)的預算管理保障體系要進行完善，加強管理，對于項目的預算要準確，將獲得利潤視為目標，才可以避免各種風險。3.資金結(jié)構(gòu)需要“鞏固”資金結(jié)構(gòu)是否牢固對房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分重要的，同樣也是公司運作的必要條件之一，如果企業(yè)的具有很大的債務(wù)并且可以進行償還，可以適當?shù)牟扇∨e債的經(jīng)營理念，為項目融到更多的資金，需要保持利潤和結(jié)構(gòu)的一致，可以有效地減少公司的債務(wù)，資金結(jié)構(gòu)得到了加固，降低風險的效果十分顯著。4.盡快完善財務(wù)管理體制企業(yè)有一套完整的財務(wù)管理體制是加強對財務(wù)管理的基礎(chǔ)，制度的不斷完善，需要提高施工人員、技術(shù)人員、以及各部門員工的自身素質(zhì)，以及對待工作的認真態(tài)度也需要提高，因為財務(wù)管理是不允許有任何的錯誤，否則由于疏忽導致的后果將會不堪設(shè)想，財務(wù)管理的工作要認真完成，加快完善財務(wù)管理風險防范措施的步伐，才可以將財務(wù)管理所遇到的風險降到最低，降低了破產(chǎn)倒閉的風險，確保了企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。

四、結(jié)束語

第4篇

房地產(chǎn)交易服務(wù)市場集體事跡材料

區(qū)房地產(chǎn)交易服務(wù)市場作為房產(chǎn)系統(tǒng)為民服務(wù)窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務(wù)”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業(yè)形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產(chǎn)中介”、市房產(chǎn)系統(tǒng)“十佳文明服務(wù)窗口”、“區(qū)文明單位”、“區(qū)巾幗文明示范崗”。

一、優(yōu)化“窗口”管理，服務(wù)人員素質(zhì)一流

作為服務(wù)群眾的“窗口”，實現(xiàn)規(guī)范化管理、不斷提升服務(wù)水平尤為重要，交易市場在加強內(nèi)部管理和規(guī)范行業(yè)管理上下功夫，爭當優(yōu)質(zhì)服務(wù)窗口，全體人員的綜合素質(zhì)不斷提升。一是強化了教育培訓。積極參加“三個代表”重要思想的學習，牢固樹立為民服務(wù)的宗旨意識，爭創(chuàng)服務(wù)品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)學習，特別對權(quán)證、商品房銷售、經(jīng)濟適用住房申購、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)探討，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)?，F(xiàn)擁有6名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人，聘請“全國換房狀元”、“建設(shè)部勞?！蓖跞鸱彝緸槭袌龈呒夘檰柤婵偣?，隊伍整體素質(zhì)高。二是規(guī)范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調(diào)整、轉(zhuǎn)讓、更名、交換、等業(yè)務(wù)的辦事程序以及委托業(yè)務(wù)的權(quán)限、收費標準等都作了明確規(guī)定。有了這些較為詳細、規(guī)范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負其責。辦事程序?qū)嵭泄旧蠅Γ棺羧罕娭獣岳斫獠⒎e極配合工作。三是依法辦事，嚴格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規(guī)及物價政策允許的范圍內(nèi)收取合法中介服務(wù)費，沒有發(fā)生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務(wù)優(yōu)質(zhì)塑造新形象

交易市場始終恪守全心全意為住戶服務(wù)的宗旨，本著“為住戶著想、為住戶分憂、為住戶文明辦事”的態(tài)度，在工作中耐心、細致的接受住戶的咨詢，周到的解答住戶關(guān)心的各類熱點、難點問題，積極做好房屋的交易、調(diào)配、租賃更名過戶等工作，滿足住戶的需求。把直管公房交易轉(zhuǎn)讓作為服務(wù)住戶的最基本服務(wù)項目。同時，不斷拓寬業(yè)務(wù)范圍，增加服務(wù)內(nèi)容，扎實做好房屋權(quán)證、土地使用權(quán)的代辦工作，商品房、二手房的銷售工作，以及轄區(qū)內(nèi)重點拆遷工作中的房源提供，建立了全區(qū)房地產(chǎn)二級子網(wǎng)絡(luò)，進一步活躍了全區(qū)房地產(chǎn)交易。鷺鳴苑公房承租人王康發(fā)因家庭生活困難原因，欲將其公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在其已將租用的公房意向性轉(zhuǎn)讓給某房產(chǎn)中介公司的情況下，我們工作人員本著對其利益高度負責的精神，幫他認真分析該房屋的合理價格，建議他將房價提高7000元，他當時驚喜萬分，與交易市場簽訂了售房協(xié)議，經(jīng)多方聯(lián)系，順利將此房出售。在拿到房款的當天，他與妻子專門從農(nóng)村趕來，一個勁地講：“你們公家辦事的人真好，替我們房價賣得高，我們差點上當損失7000元，真的從心里感謝你們”。一位住戶在表揚信上這樣稱贊交易市場職工，“你們的工作耐心、細心，老百姓找你們辦事放心、安心”。以來，市場累計辦理公房交換手續(xù)22戶、直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓171戶、公房租賃手續(xù)240戶。

第5篇

隨著最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，使得房地產(chǎn)行業(yè)猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉。這樣也增加了現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的危機感，生存下來的企業(yè)為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續(xù)生存下去，其已經(jīng)逐漸將自身的財務(wù)控制與資源配置放在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而財務(wù)內(nèi)部控制也在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機制中脫穎而出，其已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要角色。財務(wù)內(nèi)部控制的新穎之處就在于其將房地產(chǎn)企業(yè)的重點放在財務(wù)資源的配置以及財務(wù)風險的防范與應(yīng)對，它的出現(xiàn)使得整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升了一個臺階。其所帶來的優(yōu)勢主要有以下幾點。第一就是財務(wù)內(nèi)部控制是通過財務(wù)預算的方式來針對房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源進行事先預算，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源能夠達到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發(fā)揮出企業(yè)的整體潛力，也是房地產(chǎn)企?I經(jīng)營活動能夠獲得更多的財務(wù)收益，這種財務(wù)資源的利用水平是許多企業(yè)夢寐以求的。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)作為龐大的不動產(chǎn)企業(yè)，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產(chǎn)堆積，而財務(wù)內(nèi)部控制也將更加重視固定、無形與有形資產(chǎn)管控，確保資源不浪費。第二就是財務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)中各種風險而構(gòu)建的，所以財務(wù)內(nèi)部控制能夠更好的強化企業(yè)整個風險防范機制，將企業(yè)防范以及應(yīng)對風險的能力更進一步的提升。第三就是財務(wù)內(nèi)部控制的落實是將房地產(chǎn)企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境進一步優(yōu)化的重要舉措，由于財務(wù)內(nèi)部控制機制將于房地產(chǎn)企業(yè)的所有制度機制進行掛鉤，通過這種密切的聯(lián)系能夠通過財務(wù)內(nèi)部控制來達到提升企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境的目的。

綜上所述，財務(wù)內(nèi)部控制制度，對房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。只有實行內(nèi)部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當中取得先機與優(yōu)勢。

二、財務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的弊端

（一）現(xiàn)有內(nèi)部控制機制整體性與靈活性較差

由于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展程度，其內(nèi)部控制理論已經(jīng)逐漸的完善，其已經(jīng)將企業(yè)的內(nèi)部控制機制指導到一個較為完善的層次。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，將該內(nèi)部控制機制適時的引進，在剛起步時為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的效益。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)在引進的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構(gòu)建并且落實內(nèi)部控制機制，這樣就使得由理論充斥的呆板內(nèi)部控制機制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征以及財務(wù)管理的需求來進行內(nèi)部控制機制的建設(shè)，這樣的內(nèi)部控制機制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，內(nèi)部控制機制在進行各種控制程序的過程中還出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境事業(yè)詭譎多變的，一旦內(nèi)部控制機制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當下許多企業(yè)的內(nèi)部機制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產(chǎn)企業(yè)最容易忽略的環(huán)節(jié)。

（二）無法有效的遏制與應(yīng)對財務(wù)風險

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境的不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風險也在不斷的增加。所以風險就作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的重要目的之一。就當下整個房地產(chǎn)行業(yè)的風險管控現(xiàn)狀來看，其只是利用內(nèi)部控制針對風險進行粗放式的管控，并沒有針對風險制定相應(yīng)的風險防范與應(yīng)對機制。而內(nèi)部控制機制無法有效的對風險管控，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)運營風險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應(yīng)的科學的應(yīng)對策略，從而無法針對房地產(chǎn)企業(yè)的風險進行評估，也就沒有辦法對其進行一定的防范以及應(yīng)對，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)上極易產(chǎn)生風險，對房地產(chǎn)企業(yè)會造成不必要的損失。

（三）內(nèi)部控制機制缺乏監(jiān)督機制保障

無論什么企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制機制的主體都是人為的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此針對人的行為進行監(jiān)督就是降低人為操作風險的重要保障，但是由于這個監(jiān)督的過程是繁冗復雜的，因此房地產(chǎn)企業(yè)這方面的監(jiān)督機制并沒有有效的保障。具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性不強，只是簡單的利用內(nèi)部審計機構(gòu)兼任監(jiān)督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監(jiān)測到企業(yè)財務(wù)運轉(zhuǎn)過程中的種種財務(wù)風險，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監(jiān)督機制不能夠很好的對整個房地產(chǎn)企業(yè)集團的內(nèi)部控制落實進行有效的監(jiān)督制約，那么就會出現(xiàn)監(jiān)督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機會。其次就是由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制整體存在一定的滯后性，這樣內(nèi)部控制的監(jiān)督人員的監(jiān)督活動也不能實時的將監(jiān)督反饋給相關(guān)部門，多數(shù)都是在事后才反應(yīng)過來，這樣就大大的削弱了監(jiān)督的作用。最后就是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)沒有認真落實的完成自身的監(jiān)督工作，沒有嚴格的按照日常工作來進行監(jiān)督工作的實施，致使內(nèi)部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風險防范或是處理的最佳時機。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的策略

（一）健全風險控制應(yīng)對，從財務(wù)角度全面的風險評估

內(nèi)部控制需要從兩個角度加強，首先是針對房地產(chǎn)企業(yè)各個隱藏的風險誘因從源頭上進行消除，其次就是需要在內(nèi)部控制實踐中重點關(guān)注風險的監(jiān)測與控制。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為惡劣的市場環(huán)境，其政策性與市場性風險都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風險控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的健全風險管控，加強風險識別與評析，審慎的進行風險研究，最終形成與環(huán)境相適應(yīng)的自我更新的風險分析機制。其具體操作方式，就是利用當下科學有效的風險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風險的破壞力進行預估；同時構(gòu)建出動態(tài)的風險監(jiān)測機制以及數(shù)字化的風險預警機制，這兩種機制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對風險進行管控，無論是預防還是應(yīng)對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能夠從最大程度上降低各種風險產(chǎn)生所帶來的損失。

（二）加強完善投資決策

隨著我國政府針對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的復雜形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠繼續(xù)傳統(tǒng)的暴利還是一個無法確定的事情，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向也不是很清晰。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)一味的堅持以往的經(jīng)驗不斷投入大筆的資金來追求資產(chǎn)增長，卻將過高的負債置之不理，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)是十分不利的。因此財務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)該其重點放在解決房地產(chǎn)企業(yè)高負債的問題，通過制定一系列的措施來規(guī)范財務(wù)投資決策，從而達到合理科學的投資，而不是盲目的進行投資。財務(wù)內(nèi)部控制中應(yīng)該明確要構(gòu)建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責任、負責人以及具體成員；其次就是需要負責人依照財務(wù)內(nèi)部控制機制構(gòu)建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環(huán)節(jié)安排不同的負責人，同時明確其職權(quán)。通過上述方式能夠有效避免財務(wù)決策失誤的現(xiàn)象，從而達到科學投資的目的。

（三）構(gòu)建全面預算控制機制

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)通常都是巨額投資，要想每個房地產(chǎn)項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構(gòu)建一個健全的全面的預算控制機制是必不可少的。財務(wù)內(nèi)部控制從某種程度上來說就是加強預算管控，該方式是事前預防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制應(yīng)該充分把握好財務(wù)預算管控工作。具體需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將其注意力能夠放在財務(wù)預算管控環(huán)節(jié)上；其次需要強化預算部門員工預算知識以及意識的培訓，提升其參與預算管控工作的責任感與積極性，這樣才能夠為財務(wù)內(nèi)部控制改革打下良好的群眾基礎(chǔ)。之后還需要相應(yīng)部門組織編制、審議預算草案，針對財務(wù)預算管控制定詳盡的落實細則與方案，形成最后的預算方案，之后上交房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由其審批；審批通過后通過相關(guān)部門組織下達預算，最后執(zhí)行相關(guān)預算項目。最關(guān)鍵的就是還要在這個預算項目結(jié)束之后對其進行執(zhí)行情況評估，以此作為約束與監(jiān)督機制，還能夠為以后的預算留下經(jīng)驗。

（四）加強財務(wù)監(jiān)控，加強內(nèi)部監(jiān)督機制

第一需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建出多層次的財務(wù)內(nèi)部控制機制，這樣能夠提升內(nèi)部控制的全面性。首先其對提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務(wù)資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常?轉(zhuǎn)的方式就是構(gòu)建多層次的財務(wù)內(nèi)部機制，這樣無論是整個房地產(chǎn)企業(yè)還是其子公司等的財務(wù)都能進行整體性的管控。第二就是房地產(chǎn)企業(yè)要將財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督盡量往整個財務(wù)活動的后方移動，這樣能夠有效結(jié)合內(nèi)部控制監(jiān)督機制，從而形成財務(wù)、內(nèi)部雙重監(jiān)督機制，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運轉(zhuǎn)程序與內(nèi)部控制運行提供強有力的保障。

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；具體措施

一、前言

隨著我國住房需求量的增長，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的新契機，在這一有利形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，要想提高整體經(jīng)營管理效益，在競爭中處于有利形勢，內(nèi)部經(jīng)營管理環(huán)境和經(jīng)營管理手段十分重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作之一，財務(wù)管理是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況的重要因素，只有切實做好財務(wù)管理工作，并加強財務(wù)管理質(zhì)量，才能達到提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的目的。因此，我們應(yīng)立足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理實際，制定具體措施，做好財務(wù)管理工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重要作用和意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理作為一項基礎(chǔ)工作，具有重要的作用和現(xiàn)實意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理實際來看，財務(wù)管理工作的作用和意義主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）財務(wù)管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益具有重要作用

從財務(wù)管理的實際作用來看，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要影響。由于財務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，因此只有做好財務(wù)管理工作才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益得到有效保障。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理來看，財務(wù)管理對提高整體效益具有重要作用，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。

（二）財務(wù)管理對促進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進作用

基于財務(wù)管理的內(nèi)容及其對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實際作用，財務(wù)管理工作可以被認為是促進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要因素。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的深入了解發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理工作開展的是否深入，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有效性的重要標志。為此，我們應(yīng)認識到財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進作用。

（三）財務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)有序經(jīng)營的重要手段

房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭條件下做到有序經(jīng)營，并穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，就要對財務(wù)管理工作引起足夠的重視。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實際我們可以發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理質(zhì)量已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要指標，如何做好財務(wù)管理工作成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容。

（四）財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金周轉(zhuǎn)量大是其重要特征。如何在保證資金安全的前提下合理利用資金加速企業(yè)發(fā)展，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。而要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的這一管理目標，財務(wù)管理無疑是重要手段。由此可見，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題

雖然財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的促進作用和現(xiàn)實影響，但是受到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境及人員的限制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作還存在一定的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）項目的可行性研究不到位

目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的一個最為突出的問題便是對于房地產(chǎn)公司所要開發(fā)的某些項目的可行性分析研究得很不到位，結(jié)果就可能導致企業(yè)在這個項目上的損失，甚至影響到整個公司的發(fā)展。所以，項目的可行性研究制約了財務(wù)管理取得預期效果。

（二）財務(wù)管理意識淡薄

當前我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財務(wù)管理的意識方面還很淡薄，缺乏足夠的重視，這種重視程度上的差異對于整個財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)都有重大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來看，財務(wù)管理意識淡薄的局面必須得到改變。

（三）財務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一

我們都知道，因為房地產(chǎn)企業(yè)同時會進行好幾個項目工程，成立不同的項目公司，甚至于一個大型的房地產(chǎn)企業(yè)會存在較多的分公司，正是由于這種分項目的多樣化而每個項目的財務(wù)管理方式都不一樣，所應(yīng)用的軟件、采取的成本費用標準、會計科目、核算方法等等也不統(tǒng)一。 如果不能財務(wù)統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，勢必會造成財務(wù)管理工作陷入被動局面。

（四）缺乏成本管理能力

不少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員成本管控能力較低，由于財務(wù)人員非工程造價人員，對項目成本造價缺乏專業(yè)知識，難以判定成本價格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效果不理想的重要原因。

（五）資金管理能力較差

當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動方面，不管是資金的籌集、回收、投資、支出都存在著投入過大并且周期過長，資金難以形成健康的流動模式，企業(yè)也缺乏資金的流量管理觀念。資金管理不到位，成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的軟肋，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理質(zhì)量的具體措施

基于當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題，要想提高財務(wù)管理的整體效果，就要從以下幾個方面入手：

（一）提高項目的可行性研究質(zhì)量

考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性研究不夠深入的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足企業(yè)實際，做好立項審批和項目可行性研究工作，并在項目研究過程中加強財務(wù)管理工作，使財務(wù)管理能夠貫穿于項目研究始終，提高項目可行性研究質(zhì)量，滿足企業(yè)發(fā)展需要，達到提高財務(wù)管理水平的目的。

（二）加強財務(wù)管理意識

目前財務(wù)管理意識不強的問題是困擾房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理取得實效的關(guān)鍵，為此在房地產(chǎn)企業(yè)中，必須不斷加強財務(wù)管理意識，提高對財務(wù)管理的認識，充分認識到財務(wù)管理的作用，使財務(wù)管理真正成為促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要手段，保證財務(wù)管理取得積極效果。

（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來看，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式是制約財務(wù)管理質(zhì)量的重要問題。所以，只有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際，采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作取得積極效果。為此，我們應(yīng)優(yōu)化此物管理手段，統(tǒng)一財務(wù)管理方式。

（四）提高成本管理能力和效果

在財務(wù)管理中，成本管理能力是關(guān)系到財務(wù)管理整體效果的重要因素。為此，我們應(yīng)重視成本管理工作，認真研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理形勢，將成本管理作為財務(wù)管理中的主要工作，不斷提高成本管理能力，使成本管理效果能夠滿足實際需要，達到促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的。

（五）加強對資金的管控

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，我們在財務(wù)管理過程中，必須加強對資金的管理和控制，一方面要保證資金安全，另一方面要提高投資效益，使資金能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理需要，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效果滿足實際要求，達到提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的目的。

五、結(jié)論

通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，財務(wù)管理作為基礎(chǔ)工作，財務(wù)管理質(zhì)量成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有效性的重要因素。為此，我們應(yīng)從加強財務(wù)管理意識、提高成本管理能力、加強資金管控等幾個方面入手，切實提高財務(wù)管理質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有力手段。

參考文獻：

[1] 孫毓宏.淺談成本核算方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響及對策[J].中國外資，2011（15）.

[2] 汪永華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算問題研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011（09）.

[3] 侯彩虹.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J].經(jīng)營管理者，2011（12）.

[4] 李占軍.大型房地產(chǎn)企業(yè)走強現(xiàn)象分析[J].城市住宅，2011（08）.

第7篇

目前大部分集團房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財務(wù)核算電算化,提高了財務(wù)部門的工作效率,但也存在一個共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過一個個相對獨立的子系統(tǒng)(如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng))完成相應(yīng)的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶崟r性。在經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬變的今日,信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發(fā)生時,或一筆非法事件的發(fā)生,會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精,管理層對信息的需求和預期發(fā)生改變,傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化,以達到真正有效的經(jīng)營運作控制,實現(xiàn)信息高度集成,這就是筆者所探討的主題。

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預算控制

新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預算管理,即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

成本費用估算和控制目標及措施;

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

稅務(wù)環(huán)境及其影響;

資金計劃;

《競投方案》;

投資風險評估及相應(yīng)的對策;

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案,應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設(shè)計階段(如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標。

關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認證審核后,各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中,編制有關(guān)項目的階段性預算,從財務(wù)管理的角度,把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預算管理科目的設(shè)置,如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額,在進行數(shù)據(jù)處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時,按部門、科目將預算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要,對項目進行預算控制。

二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時,像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個問題比較容易解決,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位,因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當分塊,比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊,利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

(2)成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,選擇成本項目,并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出,可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用,特別是土建費用,如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,這些費用應(yīng)作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后,再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制 新晨

公司高級管理層根據(jù)管理需要,根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預算信息系統(tǒng),隨著項目的進展,將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng),使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫,經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準后,由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置,使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用,杜絕先斬后奏現(xiàn)象,以往具有權(quán)力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預算的項目給予報警提示,實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項,從而可以從源頭對異常現(xiàn)象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預算分析,為對相關(guān)責任中心和責任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險 風險測度

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險成為當前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險的相關(guān)對策，從而為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)風險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務(wù)風險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線。籌資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務(wù)風險。（2）利率變動風險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負擔。自2008年以來我國經(jīng)濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進而使得企業(yè)預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負債率進一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟來說也是一個巨大的經(jīng)營風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進行科學合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內(nèi)外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負擔與債務(wù)風險，企業(yè)負債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務(wù)風險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務(wù)危機預警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務(wù)狀況，根據(jù)預警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預測公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導致公司財務(wù)危機存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當措施，從而對財務(wù)風險加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的實證測度

（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費用一項從公司財務(wù)公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務(wù)費用來代替利息費用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標準數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。

（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務(wù)變量，并賦予這五個財務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預測企業(yè)財務(wù)危機發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認定為財務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務(wù)危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機越小，破產(chǎn)機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準確預測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設(shè)定為：X1：營運資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務(wù)費用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當大的學術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟環(huán)境下的企業(yè)風險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險判別標準，才能精準反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險狀況。基于此，本文在借鑒相關(guān)文獻資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學者使用凈資產(chǎn)收益率指標來預測財務(wù)危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務(wù)風險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務(wù)風險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認為該公司出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務(wù)狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統(tǒng)指標凈資產(chǎn)收益率來判別風險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標準，當凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務(wù)風險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標的經(jīng)驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進行檢驗，在86個非財務(wù)危機公司中，模型把9個非財務(wù)危機公司判別為財務(wù)危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務(wù)危機公司中，有1個被認定為非財務(wù)危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預警房地產(chǎn)公司財務(wù)危機。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務(wù)危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險進行測度時，應(yīng)該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風險進行全過程的預測和管理，以便將財務(wù)風險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預算和財務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結(jié)果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務(wù)風險奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務(wù)上實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風險，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務(wù)預警系統(tǒng)。通過建立短期財務(wù)預警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務(wù)預警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務(wù)風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風險管理，控制風險損失。

參考文獻：

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)危機；管理；防范

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，大量的青年涌入城市創(chuàng)業(yè)和參加工作，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。房地產(chǎn)行業(yè)是投資相對較大，收益相對較高的一個行業(yè)。如此的行業(yè)定義，使得房地產(chǎn)業(yè)變得特殊。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中不僅受內(nèi)部跳動，政策等因素的影響，國家政策，社會管理等都對企業(yè)的發(fā)展有很大的影響。因此，如果想在房地產(chǎn)業(yè)中立足，就必須制定良好的管理防范條例。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

房地產(chǎn)，顧名思義就是以房產(chǎn)、地產(chǎn)等為經(jīng)營范圍的企業(yè)。房地產(chǎn)最為近年來興起的企業(yè)，發(fā)展勢頭之大，也是許多企業(yè)家所青睞的商業(yè)行為之一。房地產(chǎn)收益之大是有目共睹，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展中就需要企業(yè)家擁有足夠的資金和人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)能否很好的運轉(zhuǎn)與資金鏈是否緊湊，社會經(jīng)濟是否健康發(fā)展以及國家宏觀調(diào)控有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)對社會發(fā)展具有基本的調(diào)控作用。房地產(chǎn)的發(fā)展可以解決國家勞動力冗余的問題，對建筑，家具，冶金，機械，電器等都有很好的經(jīng)濟拉動的效用。房地產(chǎn)不僅僅可以提高個人收益也可以推動社會經(jīng)濟的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)所存在的財務(wù)風險問題

(一)債務(wù)方面的風險。房地產(chǎn)前期的資金輸入極大，需要足夠的資金才可以使得房產(chǎn)項目得以正常運行，在眾多的融資方式中，銀行貸款是多數(shù)企業(yè)選擇的融資方式，這時候企業(yè)的負債率就大大提高，與此同時所面對的風險也相應(yīng)的變高。在相關(guān)的資料顯示中，中國的房地產(chǎn)企業(yè)平均的負債率可以達到百分之七十五左右，而且一般情況下，房地產(chǎn)的收益是在房產(chǎn)項目完成之后才開始，在貸款到開始收益這個過程中，企業(yè)所面對的風險也相應(yīng)的變大。在這個過程中，如果企業(yè)內(nèi)部的資金鏈或是國家政策出現(xiàn)微小的調(diào)整都會對企業(yè)造成很壞的影響，甚至會擊垮整個公司。(二)房地產(chǎn)企業(yè)再次融資的風險。房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的開發(fā)在大部分情況下都是一段時間內(nèi)有多個比較大的項目，一個項目的收益還未開始，另一個項目就開始運行，這時就需要向銀行借資并且資金量很大，相應(yīng)的企業(yè)負債量也變得很大。銀行是國有企業(yè)，在整個國家中對經(jīng)濟起到一定的調(diào)控作用，如果一味滿足個別企業(yè)的發(fā)展而不考慮社會經(jīng)濟的整體性就會對社會經(jīng)濟產(chǎn)生消極影響。(三)利率變動對企業(yè)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)還資過程是一個相對較漫長的過程，由于企業(yè)向銀行借的資金數(shù)目很大，微小的利率變動都會對企業(yè)所還資金數(shù)量產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)融資都是在項目啟動前期開始，然而企業(yè)的收益大多是在樓盤完成或者開始銷售之后才開始，在這段時間中企業(yè)在資金方面面對的風險是很大的。在這段時間如果國家出現(xiàn)很大的資金變動或者銀行利率的微小浮動對于企業(yè)來說不但會增大前期的成本，而且增加企業(yè)的還資數(shù)目。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說如果沒有達到預期的收益效果，就會影響其他經(jīng)營項目的正常運行。(四)房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中的風險。家有家法，國有國規(guī)，沒有規(guī)矩不成方圓。企業(yè)的良好發(fā)展不但需要有國家政策扶持這個大背景，同時也需要自己有周全的制度政策保障。在企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)不單單是內(nèi)部之間的相互協(xié)作，企業(yè)也需要與政府，審計等各部門進行交流。在2015年的有關(guān)報告中表示，百分之八十的企業(yè)倒閉的原因都是因為企業(yè)制度腐敗，沒有跟上時展的腳步。由于房地產(chǎn)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響最大的是資金，所以如果一個房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，這個企業(yè)所面對的風險也大大提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風險防范的措施

(一)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，所以，必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前，在我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中很少有企業(yè)具有獨立項目開發(fā)的能力，大部分的項目運轉(zhuǎn)資金都是需要銀行貸款的。在企業(yè)融資的過程中，企業(yè)就應(yīng)該考慮自身的資金償還情況，以及企業(yè)的發(fā)展狀況。企業(yè)應(yīng)當優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，對企業(yè)資金的借貸，支出情況有一定的了解，把企業(yè)的借貸調(diào)整在一個相對可控制的范圍之內(nèi)。(二)優(yōu)化融資渠道。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，應(yīng)當積極優(yōu)化融資渠道，采取多元化的融資方式，采取多渠道方式進行融資，不要僅僅依賴銀行這一簡單的融資方式，可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，豐富融資方式。比如：股票，證券融資，信托融資等方式。運用多樣化的融資方式，不僅可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，而且可以減少財務(wù)風險。(三)樹立財務(wù)風險意識。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會環(huán)境競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立一定的財務(wù)風險意識。企業(yè)發(fā)展是在國家大背景的環(huán)境下發(fā)展的，國家經(jīng)濟，政策的變動都會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很多的影響，企業(yè)人和相關(guān)工作人員需要對國家政策的調(diào)整具有敏感的洞察力，加強對經(jīng)濟形勢的分析和政策的研究，最大限度的避免出現(xiàn)財務(wù)風險問題。(四)加強項目調(diào)查，有效控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是同時多個項目一起進行的。在項目開發(fā)的過程中，針對不同階段要有不同的政策措施，在項目開始前期應(yīng)當對成本有一定的把控力，在項目開展過程中，應(yīng)當對項目進行實時調(diào)控，加強項目調(diào)查和相關(guān)的財務(wù)預算和財務(wù)核算，保證企業(yè)資金的有效利用，同時建立有效的監(jiān)督制度，進行有效的監(jiān)督和控制。

四、結(jié)語

我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管近年來發(fā)展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。為了避免企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)財務(wù)危機問題，就需要企業(yè)對國家政策有敏感的洞察力，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，融資渠道，樹立風險意識，加強對企業(yè)的資本調(diào)控，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。

作者:趙麗華 單位:天元建設(shè)集團有限公司

參考文獻：

[1]劉蓉.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機防范措施研究[J].企業(yè)經(jīng)濟，2011，09，11.