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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點(diǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，根據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開(kāi)始有回升的趨勢(shì)。2016年1月到3月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為17677億元，比名義增長(zhǎng)了6.2%（去掉價(jià)格因素之后，實(shí)際增長(zhǎng)了9.1個(gè)百分點(diǎn)），增長(zhǎng)的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。

二、房地產(chǎn)投資特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

由于房地產(chǎn)投資具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險(xiǎn)高的一種行業(yè)，房地投資過(guò)程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，分析房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系如下：

1.房地產(chǎn)投資的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價(jià)值的高低，給投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時(shí)，會(huì)受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地理位置、環(huán)境及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的好壞將影響其商品的價(jià)格，進(jìn)而影響其利潤(rùn)，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來(lái)眾多的不確定性因素。

2.房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）較長(zhǎng)，從投入至銷(xiāo)售需要較長(zhǎng)的時(shí)間，具有耐久性，且周期的長(zhǎng)短也將影響投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用土地的使用年限（見(jiàn)表1），而房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對(duì)房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。

3.房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性與風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮與發(fā)展，人民對(duì)房地產(chǎn)商品的需要也越來(lái)越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)將未建完的商品進(jìn)行提前銷(xiāo)售的方式，來(lái)減少投入資金，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)撤出其資金的投入，在建的項(xiàng)目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終，也將會(huì)影響企業(yè)投資成功的概率。

4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)宣傳、銷(xiāo)售、訂買(mǎi)賣(mài)合同等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越大，融資成本高的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實(shí)施決策過(guò)程中，如果政府出臺(tái)新的有關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時(shí)房地產(chǎn)投資也需要符合國(guó)家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進(jìn)而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性與風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不是那么充分與完善，相對(duì)完善的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱(chēng)為準(zhǔn)市場(chǎng)、次市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性、生命周期長(zhǎng)、投資活動(dòng)相關(guān)性、投資資金需求量大、受?chē)?guó)家政策影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)不充分等特點(diǎn)，在一定程度上均會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，影響投資決策的成功，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪中秀.基于IFAHP與DEMATEL的大型房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)研究[D].沈陽(yáng)建筑大學(xué)，2012.

[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.

[3]黃樹(shù)毅.新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及投資價(jià)值分析[J].商， 2014（36）：255-255.

第2篇

“看漲型”房產(chǎn)有何與眾不同之處?

相信購(gòu)房者心中都會(huì)有這樣的疑問(wèn)。的確，在市場(chǎng)處于普漲時(shí)期，有些樓盤(pán)的確要比別的樓盤(pán)漲得多；而在樓市處于盤(pán)整時(shí)期，其調(diào)整幅度要小于一般的樓盤(pán)。這樣的樓盤(pán)無(wú)疑是最受購(gòu)房者青睞的物業(yè)。

記者在采訪中了解到，目前在京滬穗三地，由于市場(chǎng)處于低迷階段，市遠(yuǎn)郊區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整跡象，但是市中心核心地段內(nèi)的房?jī)r(jià)均保持平穩(wěn)狀態(tài)。目前廣州受深圳影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但核心區(qū)域內(nèi)的高檔樓盤(pán)依然能“扛得住”，并沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)。

如何才能找到這樣的物業(yè)呢?它有哪些特點(diǎn)，下面我們將結(jié)合實(shí)際案例，來(lái)探究樓市中“看漲因子”的存在方式。

第一招：鉚牢“藍(lán)籌”不會(huì)錯(cuò)

物業(yè)特點(diǎn)：在股市中，藍(lán)籌股泛指資金雄厚、技術(shù)力量強(qiáng)大、經(jīng)營(yíng)管理有效、盈利記錄穩(wěn)定、能按期分配股利的公司所發(fā)行的、被公認(rèn)為具有很高投資價(jià)值的股票。而在樓市里，也有一些樓盤(pán)的特點(diǎn)與藍(lán)籌股有些相似。此類(lèi)房產(chǎn)的特點(diǎn)是位于市中心核心區(qū)域，地段價(jià)值絕佳，為房?jī)r(jià)“風(fēng)向標(biāo)”。此類(lèi)物業(yè)一般為知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)，高科技、現(xiàn)代元素較多，附加值較高。

典型案例：上海市徐家匯商業(yè)圈作為上海城市副中心，并不只是一個(gè)純粹的商業(yè)中心，而是一個(gè)集商務(wù)區(qū)與居住區(qū)為一體的混合型區(qū)域，生活配套也是應(yīng)有盡有，如教育、醫(yī)療、交通等配套相當(dāng)完善，而且品質(zhì)堪稱(chēng)一流。板塊內(nèi)有東方曼哈頓、亞都國(guó)際名園、永新花苑、青之杰等樓盤(pán)，而東方曼哈頓則相當(dāng)于板塊內(nèi)的“藍(lán)籌”樓盤(pán)。

與此有些相似的樓盤(pán)還有位于上海南靜安板塊的中凱城市之光、新天地板塊的翠湖天地，以及廣州五羊新城內(nèi)的東海家園等。這些樓盤(pán)的共同特點(diǎn)是在低迷期價(jià)格仍然能夠保持平穩(wěn)。

投資技巧：購(gòu)買(mǎi)“藍(lán)籌”樓盤(pán)，需要購(gòu)房者具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如東方曼哈頓三期開(kāi)盤(pán)價(jià)就達(dá)24000元／平方米，這要高于同時(shí)期其他樓盤(pán)的價(jià)位。由于“藍(lán)籌”具備較大的上漲空間，以及較強(qiáng)的保值能力，因此長(zhǎng)期持有會(huì)獲得更高的回報(bào)。而與此同時(shí)，“藍(lán)籌”樓盤(pán)由于其地處市中心位置，租賃市場(chǎng)消費(fèi)群體為高端人群，對(duì)租金的承受能力較高，因此其上漲潛力也較大，而這也將會(huì)在一定程度上增加其投資回報(bào)，由此來(lái)看長(zhǎng)期持有應(yīng)是不錯(cuò)的選擇。

第二招：領(lǐng)頭羊型勿放過(guò)

物業(yè)特點(diǎn)：每個(gè)板塊內(nèi)總有處于領(lǐng)漲位置的樓盤(pán)，區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤(pán)價(jià)格總是先人一步上漲。一般總是它們先一步上漲，而后才會(huì)有別的樓盤(pán)跟風(fēng)。這類(lèi)樓盤(pán)往往由知名開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)，注重樓盤(pán)品質(zhì)，開(kāi)發(fā)體量較大，過(guò)程較長(zhǎng)。

典型案例：位于上海松江區(qū)九亭板塊內(nèi)的奧林匹克花園就一直扮演著這樣的角色。樓盤(pán)規(guī)劃占地1000多畝，建筑面積達(dá)70萬(wàn)平方米，以配有近1萬(wàn)平方米奧林匹克概念的運(yùn)動(dòng)城著稱(chēng)。經(jīng)過(guò)多年分期分批開(kāi)發(fā)，樓盤(pán)的各項(xiàng)配套設(shè)施日益成熟，并早已成為松江九亭地區(qū)的標(biāo)桿樓盤(pán)，不斷刷新九亭板塊的公寓房?jī)r(jià)格最高紀(jì)錄。近年來(lái)，九亭板塊不斷有新盤(pán)崛起，包括中大九里德、貝尚灣花園、綠庭尚城等，但房?jī)r(jià)水平始終低于奧林匹克花園。而在二手房市場(chǎng)上，奧林匹克花園的二手房報(bào)價(jià)依然是最高的，比周邊二手房高10％左右。

投資技巧：板塊內(nèi)房?jī)r(jià)“制高點(diǎn)”地位的確立，有諸多因素促成，如樓盤(pán)本身品質(zhì)較高，物有所值，以及市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，為購(gòu)房者所接受等。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，大膽“吃進(jìn)”區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤(pán)，無(wú)疑等于領(lǐng)先市場(chǎng)一步。

不過(guò)需要注意的是，這里所說(shuō)的“領(lǐng)頭羊”型樓盤(pán)與“藍(lán)籌”樓盤(pán)還是有一定的區(qū)別。“領(lǐng)頭羊”型樓盤(pán)主要是各個(gè)熱點(diǎn)板塊內(nèi)相對(duì)受到較多關(guān)注的樓盤(pán)，板塊本身的綜合素質(zhì)與市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板塊與徐家匯板塊之間的差距。但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，關(guān)注區(qū)域內(nèi)此類(lèi)樓盤(pán)，相對(duì)“藍(lán)籌”樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，所付出的成本要小一些，同時(shí)也能獲得高于板塊內(nèi)平均水平的回報(bào)。不過(guò)專(zhuān)家提醒，對(duì)于投資板塊內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型，要把握好時(shí)間節(jié)奏，如果板塊內(nèi)利好因素已全部釋放，上漲動(dòng)力減弱時(shí)，則應(yīng)該選擇在合適的時(shí)機(jī)退出。

第三招：概念重疊好處多

物業(yè)特點(diǎn)：山景、水景、涉外、教育……如果能夠與眾多熱點(diǎn)概念掛上鉤，無(wú)疑會(huì)讓物業(yè)升值潛力倍增。雖然對(duì)于看得見(jiàn)但卻摸不著的景觀到底價(jià)值幾何，市場(chǎng)一直存在爭(zhēng)論，不過(guò)景觀等概念對(duì)于房?jī)r(jià)的影響確實(shí)存在?？梢?jiàn)真正具有市場(chǎng)價(jià)值的概念還是很值錢(qián)，因此需要特別關(guān)注。

典型案例：位于上海虹口區(qū)東大名路888號(hào)的新外灘花苑里，就有因?yàn)榻岸a(chǎn)生較大價(jià)差的房源。記者在某網(wǎng)站的二手房頻道里找到這樣一套房源，因?yàn)槟軌虮M覽浦東陸家嘴、浦西外灘萬(wàn)國(guó)建筑景觀，掛牌價(jià)高達(dá)88888元／平方米。而記者發(fā)現(xiàn)，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，部分看不到江景的房源，掛牌價(jià)只有24000元／平方米左右，差距巨大。據(jù)附近的中介介紹，雖然近期市場(chǎng)不景氣，但是江景房的掛牌價(jià)一直很堅(jiān)挺。

投資技巧：其實(shí)與江景一樣，海景、山景、涉外等，一直也是市場(chǎng)所熱衷的概念。如果房產(chǎn)與這些沾邊，其價(jià)格也要高一些，在上漲過(guò)程中，也會(huì)位于漲幅前列。當(dāng)然，相對(duì)來(lái)說(shuō)，教育概念則要實(shí)惠得多。如有很多家長(zhǎng)為了獲得讓小孩進(jìn)名校學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，便在名校附近置業(yè)，這種長(zhǎng)久的市場(chǎng)需求也會(huì)使得名校房產(chǎn)具有不小的上漲空間。

專(zhuān)家表示，對(duì)于概念來(lái)說(shuō)，一定要關(guān)注其是否具備稀缺性。有些純粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分過(guò)大，如上述案例中新外灘花苑少數(shù)靠近浦江的景觀房，炒作嫌疑較大。而有些概念則沒(méi)有多大價(jià)值，如少數(shù)靠近綠地的景觀房，則明顯為偽概念。因此投資這樣的房產(chǎn)，肯定無(wú)法獲得理想的回報(bào)。

第四招：高租金回報(bào)很重要

物業(yè)特點(diǎn)：從投資的角度來(lái)說(shuō)，一些回報(bào)率較高的房產(chǎn)往往就有著較大的上漲潛力，其在租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。就目前整體市場(chǎng)行情而言，租金回報(bào)率普遍低于合理水平，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)就要對(duì)區(qū)域租賃價(jià)格的水平充分把握，從而發(fā)現(xiàn)那些因“水漲”而“船高”的房產(chǎn)。這類(lèi)房產(chǎn)容易出現(xiàn)在高端租賃市場(chǎng)，如外籍人士聚集區(qū)。

典型案例：記者了解到，在去年7月份前后，上海長(zhǎng)寧區(qū)古北板塊內(nèi)尚有部分二手房?jī)r(jià)格在25000元，平方米左右，而一套總價(jià)約400萬(wàn)元的三房，月租金可達(dá)20000元。根據(jù)慣用的計(jì)算方法，其租金回報(bào)率為20000×11÷400萬(wàn)=5.5％，而在市場(chǎng)租金回報(bào)率普遍低于5％的時(shí)期，這無(wú)疑是具有投資價(jià)值的。記者認(rèn)識(shí)的一位房產(chǎn)投資者張女士于去年年中就在古北投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)然獲得了不錯(cuò)的回報(bào)，一年內(nèi)漲了200多萬(wàn)元。

投資技巧：記得在2005年秋天，當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于宏觀調(diào)控發(fā)力階段，不斷有政策出臺(tái)，而市場(chǎng)也處于動(dòng)蕩之中。記者當(dāng)時(shí)就北京房?jī)r(jià)問(wèn)題采訪潘石屹，這位北京地產(chǎn)大腕表示，北京還有不少房產(chǎn)的租金回報(bào)率達(dá)到10％左右。他在判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，記者至今還很清楚地記得他說(shuō)了這樣一句話：“我暫時(shí)還沒(méi)有找到房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲的理由?！惫?，北京在隨后幾年內(nèi)，房?jī)r(jià)真的一直在不停地上漲。

由此可見(jiàn)，租金回報(bào)率較高的物業(yè)具有較大的上漲潛力。當(dāng)然，就目前的情形而言，尋找租金回報(bào)率高的物業(yè)一定要跟具體的消費(fèi)人群結(jié)合起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，就現(xiàn)在的情況來(lái)看，需求客戶(hù)主要集中于外籍公司派出的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，他們均以商務(wù)居住為主。北京的高端租賃市場(chǎng)主要集中在金融街地區(qū)、CBD地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、亞奧地區(qū)等板塊，上海則有靜安、徐家匯、古北、陸家嘴等板塊，而廣州的珠江新城板塊也屬于此類(lèi)型。

在上海，另有一種較為獨(dú)特的物業(yè)值得關(guān)注，即里弄房。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理宋吳曼介紹，目前位于靜安、徐匯、黃浦區(qū)內(nèi)的里弄房深受老外歡迎，帶有庭院和曬臺(tái)的一房月租金也可達(dá)到15000元左右，租金回報(bào)率可達(dá)5％。

第五招：充分挖掘“潛力股”

物業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)也有“潛力股”。對(duì)于“潛力股”型房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在其尚未顯露實(shí)力之前發(fā)現(xiàn)它，并提前“下注”，等到顯山露水之時(shí)，其價(jià)格肯定會(huì)大幅提高?！皾摿伞毙头慨a(chǎn)容易出現(xiàn)在新興板塊內(nèi)，同時(shí)與政府主導(dǎo)投資的大型項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)。而當(dāng)投資結(jié)束之后，潛力發(fā)揮完畢，其上漲動(dòng)力會(huì)調(diào)整至市場(chǎng)平均水平。

典型案例：上海寶山西城區(qū)曾經(jīng)是一個(gè)潛力區(qū)域。這里是寶山區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的居住商務(wù)區(qū)，在地鐵一號(hào)線北延伸段動(dòng)工前夕，西城區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)較大的變化。如在漲幅并不小的2003年，西城區(qū)內(nèi)有不少樓盤(pán)售價(jià)依然維持在低位，如康橋水都的售價(jià)基本保持在4500元／平方米的水平。但隨著西城區(qū)開(kāi)發(fā)速度加快，以及交通、商業(yè)等配套逐漸完善，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)開(kāi)始啟動(dòng)，目前已經(jīng)達(dá)到11000元，平方米水平。

投資技巧：區(qū)域已具備發(fā)展?jié)摿?，雖然房?jī)r(jià)尚未啟動(dòng)，但如果其發(fā)展?jié)摿Ρ话l(fā)掘出來(lái)，其后肯定會(huì)較大幅度地上漲。投資“潛力股”，其秘訣在于預(yù)先洞悉板塊的發(fā)展?jié)摿λ?。?zhuān)家給出了一個(gè)容易操作的方法，即通過(guò)各種渠道去了解政府是否準(zhǔn)備往物業(yè)所在的板塊內(nèi)“扔錢(qián)”進(jìn)行投資，投入量有多大，投入時(shí)間有多長(zhǎng)，未來(lái)遠(yuǎn)景如何等，掌握這些信息之后，便能了解其潛力有多大。當(dāng)然，建設(shè)完成之后，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)則要考慮退出了。在缺乏后續(xù)資金的投入之后，潛力基本釋放完畢。

第六招：“內(nèi)秀”房產(chǎn)也是寶

物業(yè)特點(diǎn)：所謂“內(nèi)秀”型房產(chǎn)，即小區(qū)內(nèi)位置較好、房型不錯(cuò)的房子，即使是樓盤(pán)本身品質(zhì)并不突出，但這樣的房源也要比同小區(qū)內(nèi)其他一般的房源有潛力。不過(guò)需要特別提醒的是，小高層、高層的部分樓層并不適合。

典型案例：專(zhuān)家表示，在普通小區(qū)內(nèi)，房型好、位置不錯(cuò)的房源售價(jià)一般要高一些。如在廣州天河公園板塊內(nèi)，出自新世界東逸花園的二手房源，如果靠近噪雜的天府路，其掛牌價(jià)只有8500元／平方米左右，而部分靠近小區(qū)中央、南北通透的房源，掛牌價(jià)便達(dá)到10000元，平方米。

第3篇

我們講理財(cái)首先要看需求，你的需求最終將決定你的操作策略。從你的想法上看，你只是想追求資金的效率，希望用有限的資金產(chǎn)生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很難判斷你拋掉房產(chǎn)、買(mǎi)入股票的行為是否合理。

從產(chǎn)品的性質(zhì)上看，股票和房產(chǎn)有著巨大的差異。股票具有高流動(dòng)性、高收益性和高波動(dòng)率的特點(diǎn)，房產(chǎn)的流動(dòng)性較差，波動(dòng)性較低，但可以通過(guò)杠桿投資的方式獲得較高的收益。因此，對(duì)于不同理財(cái)需求的人來(lái)說(shuō)，會(huì)有不同的選擇。

從收益上看，國(guó)內(nèi)股票的平均紅利率不到2%，而房產(chǎn)的租金收益率大多在2%～3%之間，需要獲得穩(wěn)定收益的投資者自然會(huì)選擇房產(chǎn)。但無(wú)論是股票的紅利率，還是房產(chǎn)的租金收益率，都不是國(guó)內(nèi)投資者所特別看重的，因?yàn)檫@樣的收益率水平比銀行存款還低。大家最重視的還是股價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲幅度。我想你也不例外，你現(xiàn)在最想知道的事情是未來(lái)一段時(shí)間，股市的漲幅能否大幅超過(guò)樓市，對(duì)嗎？很遺憾，我無(wú)法給你一個(gè)明確的答案，因?yàn)槲覜](méi)有預(yù)知未來(lái)的能力，我只能從資產(chǎn)配置的角度給你一些建議。事實(shí)上，如果世界上真有人有預(yù)知未來(lái)的能力，他就跟本不需要進(jìn)行資產(chǎn)配置了，只需把所有的資產(chǎn)投到未來(lái)漲幅最大的產(chǎn)品中去就行了。

從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，我不建議輕易出售房產(chǎn)，理由有三：第一，房產(chǎn)交易會(huì)牽扯到大量的交易稅費(fèi)，會(huì)產(chǎn)生額外的成本；第二，如果未來(lái)還打算購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，可能會(huì)遇到限購(gòu)、限貸等政策；第三，國(guó)內(nèi)目前只有上海和重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅，重慶只對(duì)高檔房征稅，影響不大，而上海是對(duì)增量房征稅，賣(mài)掉再買(mǎi)回就可能要繳房產(chǎn)稅。近期，多地都有可能試點(diǎn)房產(chǎn)稅，先對(duì)增量房征稅是主流趨勢(shì)。因此，除非是在自己手里的資金過(guò)于緊張、流動(dòng)性資產(chǎn)嚴(yán)重不足的情況下，我們才會(huì)考慮出售房產(chǎn)的方案。

第4篇

因項(xiàng)目地點(diǎn)不同、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

抵押貸款型

運(yùn)作原理

開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品類(lèi)似銀行的抵押貸款，也是目前房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的主流模式。

風(fēng)險(xiǎn)解析

* 信托融資規(guī)模與抵押物價(jià)值的比率，價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估。抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應(yīng)當(dāng)不低于2:1。

* 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對(duì)建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商是否在國(guó)土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權(quán)利證明，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。

* 借款的開(kāi)發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。

政策關(guān)注

近期隨著銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件等監(jiān)管法規(guī)的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)此種信托進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，要求：

（1）借款的開(kāi)發(fā)商要具備建設(shè)主管部門(mén)核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；

（2）借款項(xiàng)目要達(dá)到“四證”齊全；

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

可以說(shuō)，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)回購(gòu)型

運(yùn)作原理

開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價(jià)回購(gòu)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)解析

* 提防風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。投資者可以考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。

* 開(kāi)發(fā)商承諾回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價(jià)的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)往往以低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)狀況。

* 信托公司在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記，以至于在開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)，發(fā)生糾紛。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，以避免該風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)產(chǎn)受益權(quán)型

運(yùn)作原理

利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)。信托到期后，如果投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。

風(fēng)險(xiǎn)解析

* 項(xiàng)目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。

* 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

* 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計(jì)劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。

股權(quán)型

運(yùn)作原理

信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金參與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)解析

這種信托在我國(guó)江浙、上海等地發(fā)行較多，該區(qū)域投資者比較認(rèn)可股權(quán)投資模式。

* 提防風(fēng)險(xiǎn)。如果項(xiàng)目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往要向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。

* 如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證？另外，考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷(xiāo)售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。

比較

同前三種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對(duì)信托投資公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對(duì)于債權(quán)都是劣后的，所以，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)收益補(bǔ)償。同時(shí)，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)才能作出準(zhǔn)確的判斷。

夾層融資型

運(yùn)作原理

債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類(lèi)型房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色。

正是基于此，如初涉房地產(chǎn)類(lèi)信托的客戶(hù)，不建議選擇此種信托進(jìn)行投資，而具備豐富信托投資經(jīng)驗(yàn)和較高風(fēng)險(xiǎn)承受力的客戶(hù)可以嘗試購(gòu)買(mǎi)。

房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

近年來(lái)，國(guó)際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）。該類(lèi)型信托產(chǎn)品與財(cái)產(chǎn)受益權(quán)類(lèi)信托的交易結(jié)構(gòu)較為類(lèi)似，所不同的是：

（1）發(fā)行規(guī)模大、期限長(zhǎng)，同時(shí)要求標(biāo)的信托資產(chǎn)的每期現(xiàn)金流量較為穩(wěn)定；

（2）應(yīng)是一個(gè)封閉式的公募信托，有公開(kāi)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)顿Y者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

目前，由于我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的配套監(jiān)管法規(guī)、稅收制度、交易制度還沒(méi)有出臺(tái)，所以，房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）在我國(guó)境內(nèi)還沒(méi)有一只獲準(zhǔn)發(fā)行，投資者如想投資此種產(chǎn)品還需等待一段時(shí)間。

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)改革的逐步深化，各個(gè)信托投資公司還會(huì)不斷地創(chuàng)新，不斷地推出新類(lèi)型的理財(cái)產(chǎn)品。作為錢(qián)經(jīng)人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，仔細(xì)地分析該金融產(chǎn)品產(chǎn)生的背景、募集資金的用途、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財(cái)強(qiáng)者。

第5篇

上世紀(jì)80年代起，王南森就活躍于香港的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和投資界，曾經(jīng)是最老牌英資測(cè)量師行“威格斯”的集團(tuán)副主席兼全球總裁，后獨(dú)資創(chuàng)辦“ACN集團(tuán)”，并長(zhǎng)期致力于跨國(guó)投資業(yè)務(wù)和全球化服務(wù)。此外，他還曾作為亞洲地區(qū)的業(yè)內(nèi)代表積極參與了多個(gè)全球房地產(chǎn)聯(lián)盟體的運(yùn)作。正是因?yàn)榫邆淞诉@樣的履歷和跨國(guó)房產(chǎn)投資領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及其投資機(jī)遇有著獨(dú)到的視野和見(jiàn)解。

兩種收益都要考慮

其實(shí)早在2007年底，《理財(cái)周刊》推出《到海外買(mǎi)房》的封面文章，就引起了王南森的關(guān)注。2008年10月，本刊又一次推出關(guān)于海外樓市投資的封面報(bào)道，更讓他察覺(jué)到了國(guó)內(nèi)投資者在房產(chǎn)投資上的全球眼光。

近年來(lái)，內(nèi)地房?jī)r(jià)大幅攀升。相對(duì)于房產(chǎn)升值來(lái)說(shuō)，租金收益只能算是“蠅頭小利”，因此絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都喜歡博升值。但如果到海外投資房產(chǎn)，則不能這樣。王南森表示，去海外投資房產(chǎn)，資本升值、租金收益兩方面都要考慮，“這樣才算是理性的投資?！彼f(shuō)。想要獲得資本升值，他建議投資者不要只是簡(jiǎn)單地去追漲，“追漲是一件比較危險(xiǎn)的事情?！彼f(shuō)。相反，那些房?jī)r(jià)已經(jīng)有所回落的歐美國(guó)家更加值得關(guān)注，一旦走出低谷，肯定會(huì)獲得更大的資本升值收益?！爱?dāng)然，入市時(shí)機(jī)的把握就很重要?！彼a(bǔ)充道。

另外，還要特別注重租金收益。在他看來(lái)，絕大部分國(guó)家住宅房產(chǎn)的租金收益一般能達(dá)到5%～8%，這是比較合理的。如果租金收益更高，則意味著更值得投資。

并非有錢(qián)就可盲目介入

是不是只要手中有錢(qián)，就可以去投資海外房產(chǎn)？王南森給出的答案是否定的。

王南森表示，除了要有資金實(shí)力這個(gè)先決條件之外，投資者還應(yīng)結(jié)合其自身的實(shí)際情況并對(duì)眾多其他因素給予充分考慮后才可真正邁出步伐。“簡(jiǎn)單地說(shuō)，跨國(guó)投資在技術(shù)上本身就比國(guó)內(nèi)投資來(lái)得復(fù)雜得多，且各國(guó)的情況又千差萬(wàn)別，再加上是‘隔山打?！?，故在未做好充分準(zhǔn)備前，投資者應(yīng)慎之又慎?！彼f(shuō)。

王南森表示，發(fā)達(dá)國(guó)家也好，新興市場(chǎng)也罷，各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有其自身的特點(diǎn)，既有值得投資的一面，當(dāng)然也有投資風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。他認(rèn)為，投資者應(yīng)首先明確自身的實(shí)際需求，多了解相關(guān)知識(shí)，并應(yīng)在尋求和委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的同時(shí)多比較和多分析，搞清楚自己為何要做出某種投資取向和選擇，目的又是為何，切不可跟風(fēng)或輕信謠傳，更不該被那些“炒作”所忽悠。

最好尋求專(zhuān)業(yè)協(xié)助

在考量和論證海外房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)及其可行性的過(guò)程中，投資者借助有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)實(shí)力并信譽(yù)良好的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所提供的信息和參考資料乃至其他相關(guān)服務(wù)是必不可少的。

第6篇

環(huán)境：濃妝淡抹總相宜

我國(guó)民間自古有言“上有天堂，下有蘇杭”，杭州舒適宜人的氣候自然有目共睹，這座城市還有一個(gè)最大的特點(diǎn)――景城合一。靜美的西湖、古老的保傲……景點(diǎn)散布在城市之中，似乎與城市在不經(jīng)意間融合，景環(huán)宅邊，人在景中。

杭州政府將土地看成該市最寶貴的財(cái)富之一，對(duì)土地審批嚴(yán)格控制，使土地的供應(yīng)量維持在較低的水平，憑借此舉，既實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的最大化，也獲得了更多的財(cái)政收入。取之于民，用之于民，再將這些資金用于市政設(shè)施的完善，總體上改善了杭城的居住環(huán)境。近年來(lái)，“最具安全感的城市”、“最具投資價(jià)值的城市”等殊榮紛至沓來(lái)。

格局：折扇匯點(diǎn)在杭州

浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，而杭州又具省會(huì)城市這一特殊地位，一些民營(yíng)實(shí)體均在此設(shè)立辦事處。另外，從教育方面考慮，杭州匯集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上學(xué)的目的，許多家長(zhǎng)買(mǎi)房也會(huì)選擇杭州。如果說(shuō)其它省市的房產(chǎn)消費(fèi)是平行的，那么浙江的地產(chǎn)置業(yè)更像一把扇子，全省各城市相當(dāng)大一部分房產(chǎn)消費(fèi)沿扇骨展開(kāi)，最終收歸到另一點(diǎn)，那就是杭州。

杭城房產(chǎn)幾處香

人們都知道杭州房?jī)r(jià)高，其實(shí)最根本的原因在于房產(chǎn)的供不應(yīng)求。杭州民間資金充裕，對(duì)房產(chǎn)的需求旺盛，這種情況下房產(chǎn)的相對(duì)稀缺對(duì)房?jī)r(jià)拉升作用明顯。

牡丹：景觀住宅

景觀住宅是指樓盤(pán)周邊擁有景觀的房產(chǎn)，這是杭州房產(chǎn)的一大特點(diǎn)。景觀住宅總體上較少，由于環(huán)境和開(kāi)發(fā)商品牌的因素，售價(jià)普遍較高，每平米從幾千到兩萬(wàn)元不等。雖說(shuō)價(jià)位高走，但總體上具有一定稀缺性，因此仍具有較高的投資價(jià)值。

湖景房 西子湖畔的商品房，從供應(yīng)上來(lái)說(shuō)數(shù)量非常少，屬于稀缺資源，房?jī)r(jià)一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子歸為泛湖景房，均價(jià)也會(huì)超出10000元／平米，甚至達(dá)到20000元／平米。

市景房 這類(lèi)房子位于市中心，如武林廣場(chǎng)一帶，比較繁華，周邊商務(wù)氛圍較好，高檔寫(xiě)字樓云集，其均價(jià)在12000～15000元／平米，最高達(dá)到19000元／平米。

山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此種房產(chǎn)多集中在一些傳統(tǒng)區(qū)域，如市區(qū)或老景區(qū)?！叭收邩?lè)山，智者樂(lè)水”，此類(lèi)房產(chǎn)也很受歡迎。

江景房 指的是錢(qián)塘江兩岸、沿江一帶的房產(chǎn)，這部分房產(chǎn)在數(shù)量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潛力的地區(qū)在杭州未來(lái)的行政中心一帶，今后的發(fā)展空間很是看好。江景房均價(jià)也在10000元／平米左右。

其它景觀房 杭州周邊還有一些自然風(fēng)光很不錯(cuò)的地區(qū)，雖有山有水但非名山名水，杭州一些新建的別墅區(qū)分布在這些區(qū)域。這部分房產(chǎn)也屬于景觀住宅，只是不單純地歸為湖景房或是山景房。這類(lèi)型房產(chǎn)的價(jià)格目前也攀升到10000元／平米左右。

玫瑰：商鋪

從目前來(lái)看，投資價(jià)值最高的是住宅，其次是寫(xiě)字樓。而商鋪?zhàn)饨鸶?、風(fēng)險(xiǎn)大，易受外界環(huán)境影響，但浙人重商，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心，老百姓還是對(duì)商鋪情有獨(dú)鐘，尤其是中小戶(hù)型的臨街商鋪，一經(jīng)推出，在很短的時(shí)間內(nèi)就能夠售罄。在上海，由于消費(fèi)的旺盛，非臨街商鋪的價(jià)值也很高，而杭州在非臨街商鋪的發(fā)掘方面就略顯不足，投資者在投資時(shí)切莫一味跟風(fēng)，要對(duì)地段多作考察再出手。

第7篇

關(guān)鍵詞 民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房 節(jié)稅 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

一、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)節(jié)稅背景

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成就了很多民營(yíng)企業(yè)，在高通脹的背景下，民營(yíng)企業(yè)在有了閑置資金后， 會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為辦公場(chǎng)地，一方面可以滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數(shù)企業(yè)在投資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，都是以公司的名義購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)登記在公司名下，這是非?？上У?，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實(shí)際案例來(lái)看，這種民營(yíng)企業(yè)自有房產(chǎn)的持有策略未必是最優(yōu)的選擇。

二、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)案例及問(wèn)題分析

讓我們通過(guò)以下幾個(gè)案例，來(lái)大致了解部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)面臨的瓶頸。

2.1 案例一：企業(yè)投資買(mǎi)房，資產(chǎn)跟經(jīng)營(yíng)規(guī)模不匹配

甲公司注冊(cè)資本只有60萬(wàn)，由境內(nèi)兩個(gè)自然人投資，經(jīng)營(yíng)服裝，每年會(huì)計(jì)報(bào)表反映的營(yíng)業(yè)收入一百余萬(wàn)，盈利不足5萬(wàn)元。實(shí)際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營(yíng)店，生意非常火爆。這些直營(yíng)店是以個(gè)體工商戶(hù)的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負(fù)比較低。所以，甲公司看起來(lái)生意紅火，利潤(rùn)實(shí)際上都在老板個(gè)人口袋，公司沒(méi)錢(qián)。甲公司打算以公司的名義投資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶(hù)展示自己的實(shí)力，擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)力，但同時(shí)又遇到以下難題：

1、公司買(mǎi)寫(xiě)字樓，價(jià)值達(dá)五百多萬(wàn)，但公司每年才一百多萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，資產(chǎn)規(guī)模跟經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)很不匹配，在以下方面可能對(duì)公司不利：

（1）如果營(yíng)業(yè)額不增長(zhǎng)，企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)虧損。在甲公司所在地的實(shí)際稅收征管業(yè)務(wù)中，如果企業(yè)稅務(wù)上出現(xiàn)虧損，企業(yè)需花大精力對(duì)稅局做出情況說(shuō)明。

（2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)收益率較低，財(cái)務(wù)指標(biāo)不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶(hù)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對(duì)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，影響了外界對(duì)公司的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和再融資過(guò)程，也阻礙了眾多潛在投資者。

（3）資產(chǎn)規(guī)模長(zhǎng)期明顯高于經(jīng)營(yíng)規(guī)模，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行納稅評(píng)估時(shí)，可能會(huì)質(zhì)疑公司賬外經(jīng)營(yíng)，從而長(zhǎng)期耗費(fèi)精力應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查。

2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒(méi)有足夠的資金投資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

（1）如果增資，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司以股東投入的資產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任，其股東不愿意投入太多資本。

（2）如果借款，由于是關(guān)聯(lián)交易，根據(jù)《稅收征收管理法》第三十六條等的規(guī)定，其股東擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)個(gè)人股東核定利息收入征稅（營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅）。

（3）甲公司的股東還有一個(gè)擔(dān)憂(yōu)，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否會(huì)質(zhì)疑并調(diào)查股東財(cái)產(chǎn)的合法來(lái)源？

針對(duì)甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業(yè)務(wù)裝入甲公司，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模，然后投資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)；要么以股東個(gè)人的名義投資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，然后出租給公司使用。

2.2 案例二：企業(yè)必須注銷(xiāo)，房產(chǎn)處置稅負(fù)高

丙公司成立于2003年，由3個(gè)自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元。丙公司成立后購(gòu)買(mǎi)土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬(wàn)元。2009年，受金融危機(jī)的影響，丙公司嚴(yán)重資不抵債，難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，被法院依法進(jìn)行破產(chǎn)清算。此時(shí)，該房產(chǎn)已經(jīng)升值到3400萬(wàn)元，丙公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納了大量的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、土地增值稅。其股東王某才意識(shí)到，當(dāng)初要是個(gè)人投資建房租給公司，這時(shí)就會(huì)減少許多不必要的納稅環(huán)節(jié)，也會(huì)大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

三、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)節(jié)稅的持有策略

從以上案例可以看出，房產(chǎn)具有價(jià)值高、升值快、處置環(huán)節(jié)稅負(fù)高的特點(diǎn)。針對(duì)這些特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前涉稅法規(guī)，建議企業(yè)投資房產(chǎn)時(shí)，其產(chǎn)權(quán)持有采用以下策略：

1、如果公司持有，應(yīng)當(dāng)由集團(tuán)內(nèi)運(yùn)作規(guī)范、承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)較小的企業(yè)持有，這類(lèi)公司的壽命相對(duì)要長(zhǎng)一些。

2、企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)隨時(shí)可能需要作出相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)避免房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的調(diào)整而出現(xiàn)變動(dòng)。一般是將房產(chǎn)放在個(gè)人名下，哪個(gè)公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業(yè)如何風(fēng)云變換，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)始終不變，并且相對(duì)安全。

現(xiàn)在已經(jīng)有部分民營(yíng)企業(yè)在香港等境外地稅負(fù)國(guó)家或地區(qū)成立企業(yè)進(jìn)行國(guó)際資本運(yùn)作，開(kāi)拓國(guó)際業(yè)務(wù)，也有部分境內(nèi)人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業(yè)咨詢(xún)是否可以由境外企業(yè)或個(gè)人持有房產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)目前的法律法規(guī)，境外企業(yè)或個(gè)人在境內(nèi)持有房產(chǎn)是行不通的，主要是我國(guó)境內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，防止境外熱錢(qián)在境內(nèi)炒房，根據(jù)建住房〔2006〕171號(hào)、建房〔2010〕186號(hào)等文件規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人只能購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房。如果境外企業(yè)或個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用于出租，屬于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要先在境內(nèi)成立外商投資企業(yè)，以外商投資企業(yè)的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

建住房〔2006〕171號(hào)文第一條明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

建房[2010]186號(hào)文規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

綜上分析，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需房產(chǎn)，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，或面臨高稅負(fù)。如果換一種思路，房產(chǎn)由老板個(gè)人持有，出租給公司使用，收取租金，則會(huì)“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產(chǎn)所面臨的困惑，還可以為個(gè)人股東節(jié)稅。

四、個(gè)人投資者持有房產(chǎn)出租給公司策略的優(yōu)勢(shì)

個(gè)人投資者持有房產(chǎn)，將房產(chǎn)租給公司使用，在稅務(wù)方面和經(jīng)營(yíng)方面具備以下優(yōu)勢(shì)：

1、 可以減少房產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，避免房產(chǎn)過(guò)戶(hù)面臨的高稅負(fù)。

目前公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，通過(guò)投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合并、分立等方式，可以規(guī)避一部分稅收，但并非所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都可以這樣操作，且操作起來(lái)也很復(fù)雜。

（1）利用房產(chǎn)投資，免征土地增值稅有條件限制，根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號(hào)、財(cái)稅字[1995]048號(hào)文規(guī)定，如果所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資，不免征土地增值稅。

（2）將房產(chǎn)投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果被投資企業(yè)僅有房產(chǎn)，沒(méi)有其他資產(chǎn)、負(fù)債、勞動(dòng)力等，避稅的意圖過(guò)于明顯，容易被稅局認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)”，參照國(guó)稅函[2000]687號(hào)文，稅務(wù)局有可能要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據(jù)財(cái)稅【2012】4號(hào)文執(zhí)行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續(xù)執(zhí)行，存在不確定性。

（4）合并、分立須符合財(cái)稅[2009]59號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào)規(guī)定的特殊重組條件，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移才不確定轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。這些條件企業(yè)在操作中往往難以得到稅務(wù)局的認(rèn)可。

2、 房產(chǎn)在個(gè)人名下，更適合一些行業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)上市。

公司出資方式可以多樣，但是根據(jù)《公司法》第二十七條規(guī)定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十。房產(chǎn)在個(gè)人名下，合理解決了公司股東以房產(chǎn)投資帶來(lái)的貨幣出資金額限制難題，擴(kuò)大了公司的融資渠道。

3、 房產(chǎn)在個(gè)人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)是分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況的重要指標(biāo)，極大的影響著第三方對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)過(guò)低時(shí)，對(duì)于融資、投資、貸款都會(huì)產(chǎn)生不利影響。通過(guò)將房產(chǎn)持有在個(gè)人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)，利于企業(yè)進(jìn)行發(fā)展、融資。

4、 房產(chǎn)在個(gè)人名下，通過(guò)租賃，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人股東之間資金的合法轉(zhuǎn)移。

第8篇

首先，重慶征收房產(chǎn)稅用于保障性住房建設(shè)，是中國(guó)房地產(chǎn)2003年后的又一次雙軌制時(shí)期，即保障性住房與商品房并重。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆提出，重慶今年新開(kāi)工公租房1350萬(wàn)平方米，通過(guò)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范?？梢韵胂螅唐贩繉⒊蔀橹貞c市政府保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源，不論從地方財(cái)政，還是城鎮(zhèn)化、保障體系的成本，商品房都不可能退出歷史舞臺(tái)。

其次，重慶房產(chǎn)稅的開(kāi)征并不意味著對(duì)土地財(cái)政的徹底替代，而是實(shí)行土地財(cái)政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國(guó)新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。

我國(guó)對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)極其嚴(yán)重，非朝夕可解。按財(cái)政部數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年全國(guó)財(cái)政收入將破8萬(wàn)億元，保守估算，2.7萬(wàn)億元的地價(jià)款收入將占全國(guó)財(cái)政收入的33.75％，占據(jù)地方本級(jí)財(cái)政收入的一半以上。國(guó)土部去年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地18.5萬(wàn)公頃，同比增140％。但計(jì)劃趕不上變化，許多地方政府并未如期完成，而是以饑餓治療在年末推動(dòng)土地價(jià)格節(jié)節(jié)上升。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年前8月11個(gè)城市完成全年商品住宅供地計(jì)劃的47％，土地出讓金收入?yún)s已達(dá)去年同期的76％，除上海外，一線城市只完成去年供地計(jì)劃的20％～30％。

一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應(yīng)計(jì)劃；深圳、北京完成率分別為76％和61％；廣州最低，僅41％。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州、重慶僅27％和23％，為完成率最低的城市。說(shuō)明重慶市對(duì)于土地之依賴(lài)，對(duì)于饑餓療法手法運(yùn)用之?huà)故臁?/p>

第三，重慶房產(chǎn)稅征收門(mén)檻較高，但稅率有可能高于預(yù)期。

此前黃奇帆曾表示，重慶將對(duì)價(jià)格高于市場(chǎng)均價(jià)3倍的“高價(jià)房”收取1％的房產(chǎn)稅。高于市場(chǎng)均價(jià)3倍，主要包括別墅、高檔大戶(hù)型商品房，對(duì)別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶(hù)型商品房須其評(píng)估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》1.2％的稅率。

有關(guān)方面對(duì)房產(chǎn)稅抱有較高指望，財(cái)科所希望東部省市通過(guò)房產(chǎn)稅、西部省市通過(guò)資源稅彌補(bǔ)地方財(cái)政不足。在亞洲國(guó)家的一些大城市，房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國(guó)目前占比還只有3％左右。

第9篇

放眼澳大利亞

澳大利亞是世界上生活水準(zhǔn)最高的國(guó)家之一，擁有宜人的氣候、獨(dú)特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會(huì)與文化的基礎(chǔ)建設(shè)。澳大利亞的五個(gè)大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評(píng)為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質(zhì)量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠(yuǎn)低于其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認(rèn)為，這里很有吸引力而且生活很實(shí)惠。

另?yè)?jù)2003年的一份行政意見(jiàn)調(diào)查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領(lǐng)先于美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)和加拿大。澳大利亞健全、公開(kāi)、高效和透明的監(jiān)管體系，使其成為世界上政治穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)最低的國(guó)家之一。事實(shí)上，澳大利亞政府通過(guò)積極主動(dòng)的改變，更進(jìn)一步為海外投資者創(chuàng)造了適合發(fā)展的理想環(huán)境。在政府決策實(shí)施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調(diào)整，來(lái)面對(duì)任何經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。澳大利亞經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了世界經(jīng)濟(jì)衰退、亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長(zhǎng)。澳大利亞政府通過(guò)一系列的服務(wù)和計(jì)劃，積極鼓勵(lì)與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業(yè)移民計(jì)劃。澳洲政府歡迎并鼓勵(lì)投資的態(tài)度和穩(wěn)定的政治環(huán)境，為投資者提供了良好的投資環(huán)境和經(jīng)商保障。

此外，從移民政策的發(fā)展看，澳洲近年來(lái)一直積極吸引海外專(zhuān)業(yè)人士與成功商業(yè)人士的移民與投資，移民政策相當(dāng)寬松，為有意赴澳投資及發(fā)展的成功人士創(chuàng)造了良好條件。

房市成投資熱點(diǎn)

澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有近百年的歷史，已十分成熟。根據(jù)最新權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和分析表明，澳洲房地產(chǎn)近40年來(lái)平均每7至10年即可增值一倍。近年來(lái)，隨著澳洲經(jīng)濟(jì)的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵(lì)和吸引海外投資的政策，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了不可限量的發(fā)展前景。

據(jù)組省房產(chǎn)研究表示，悉尼房產(chǎn)的平均價(jià)格已達(dá)50萬(wàn)元，悉尼地區(qū)的平均房?jī)r(jià)也首次升至30萬(wàn)元。這將激勵(lì)更多潛在買(mǎi)房者進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。該研究所所長(zhǎng)Kelly稱(chēng)，未來(lái)10年，悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)平緩和高峰期，平均房?jī)r(jià)有可能在不到10年內(nèi)就突破100萬(wàn)元。財(cái)政廳長(zhǎng)Egan表示，這是因?yàn)橐恍┐笮突?xiàng)目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值。

澳洲房地產(chǎn)是該地區(qū)長(zhǎng)期的支柱產(chǎn)業(yè)，也是投資回報(bào)率最高的行業(yè)投資，市場(chǎng)規(guī)模很大，并在過(guò)去幾十年中保持了穩(wěn)步快速增長(zhǎng)的良好紀(jì)錄。澳洲的樓價(jià)平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本規(guī)律。澳洲房地產(chǎn)與世界大多數(shù)國(guó)家不同，政府不征收遺產(chǎn)稅，可以世代擁有。房地產(chǎn)沒(méi)有使用年限，而可獲開(kāi)發(fā)的土地又越來(lái)越少，這正是澳洲房地產(chǎn)不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。

此外，澳大利亞對(duì)外匯兌換沒(méi)有任何控制，貨幣完全國(guó)際化，資金流出、利潤(rùn)匯出、資本撤回、權(quán)利轉(zhuǎn)讓以及貿(mào)易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國(guó)、加拿大等西方發(fā)達(dá)國(guó)家投資者的青睞，被評(píng)為投資者的“世外桃源”。

投資的最佳時(shí)機(jī)

專(zhuān)家人士分析，現(xiàn)在是投資澳大利亞房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。澳大利亞房產(chǎn)的上一輪增長(zhǎng)于2003年達(dá)到高峰，2004、2005是調(diào)整期，進(jìn)入2006年，隨著澳大利亞進(jìn)入減息周期和新移民數(shù)目的持續(xù)增加，新一輪房產(chǎn)升值即將啟動(dòng)。