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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對(duì)策

0.引言

住房一直是我國(guó)民生問題中的熱點(diǎn)話題，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場(chǎng)所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對(duì)我國(guó)國(guó)計(jì)民生的影響較大。因此，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，這不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對(duì)房地產(chǎn)成本管理控制的問題進(jìn)行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.我國(guó)房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

1.1缺乏全面的成本管理控制體系

盡管我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往具有較長(zhǎng)的周期，涉及決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標(biāo)成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)的成本管理方式，不能很好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科學(xué)的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學(xué)合理的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制，這導(dǎo)致在很多具體支出項(xiàng)目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費(fèi)[3]。舉個(gè)例子來說，在用于拆遷的商品房成本計(jì)算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實(shí)際的用途分?jǐn)傎Y金，在不同對(duì)象的同意費(fèi)用支出上會(huì)存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅@就增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

1.3賬目和實(shí)際情況不一致

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)的方面很多，其財(cái)務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對(duì)較多[4]。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常會(huì)有一些企業(yè)將商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對(duì)此進(jìn)行有效的記錄和核實(shí)，經(jīng)常造成賬目和實(shí)際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。

2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制的對(duì)策

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，因此，加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個(gè)階段著手。

2.1決策階段

決策階段是影響工程造價(jià)的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實(shí)現(xiàn)：一、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。有效的市場(chǎng)調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求進(jìn)行有效的調(diào)查，針對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能取得實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期、投資風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)分析，才能從整體角度和經(jīng)濟(jì)角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.2設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計(jì)階段是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的第二因素，為了更好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙具有可行性和經(jīng)濟(jì)性。

2.3施工階段

施工階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計(jì)變更、施工材料價(jià)格、施工進(jìn)度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點(diǎn)：一、減少設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，因此，施工部門要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督、管理。二、加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識(shí)，通過有效的管理對(duì)施工人員進(jìn)行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。施工進(jìn)度會(huì)影響施工階段的成本，如果施工進(jìn)度跟計(jì)劃進(jìn)度相差太遠(yuǎn)，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費(fèi)用、人工費(fèi)用等成本就會(huì)有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。

2.4竣工階段

竣工階段對(duì)房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗(yàn)收過程中如果不注意對(duì)費(fèi)用計(jì)算進(jìn)行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對(duì)隱蔽工程進(jìn)行有效驗(yàn)收，嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程的驗(yàn)收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認(rèn)才對(duì)隱蔽工程進(jìn)行結(jié)算。

3.結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案

中圖分類號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-146 -02

我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)專業(yè)人才的需求量越來越大，同時(shí)對(duì)從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，同時(shí)還要有一定的實(shí)踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢(shì)下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強(qiáng)實(shí)踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項(xiàng)重要工作。

一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)有一個(gè)持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會(huì)長(zhǎng)期存在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析

目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識(shí)體系訓(xùn)練，實(shí)踐教學(xué)體系不夠完備，在實(shí)驗(yàn)室和實(shí)習(xí)基地建設(shè)上明顯滯后于社會(huì)的需求。另外，任課教師的實(shí)際操作能力也有待提高，在實(shí)踐性教學(xué)上缺乏強(qiáng)有力的指導(dǎo)。

顯然，我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當(dāng)遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建

（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學(xué)科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學(xué)生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識(shí)，又要求學(xué)生掌握經(jīng)濟(jì)管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識(shí)。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟(jì)管理及法律等課程，以完善學(xué)生的知識(shí)體系。

2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念

（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實(shí)用性特點(diǎn)

建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學(xué)時(shí)，以保證學(xué)生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學(xué)期逐步開設(shè)經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。

（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色

房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程，盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點(diǎn)的課程，讓學(xué)生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。同時(shí)在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點(diǎn)，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學(xué)、房地產(chǎn)消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)等方面課程，以完善學(xué)生的房地產(chǎn)知識(shí)體系。

（3）實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際、學(xué)以致用的特點(diǎn)

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點(diǎn)及教學(xué)要求，如對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等操作性較強(qiáng)的課程設(shè)置課程設(shè)計(jì)，以訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際操作能力。

② 對(duì)理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學(xué)習(xí)的同時(shí)，應(yīng)增設(shè)認(rèn)識(shí)性實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，組織學(xué)生到施工現(xiàn)場(chǎng)，通過親身體驗(yàn)以增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。

③ 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實(shí)訓(xùn)課程設(shè)置上，應(yīng)開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)習(xí)，讓學(xué)生了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，并訓(xùn)練學(xué)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計(jì)分析等方面的實(shí)際操作能力。

④ 在畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，要求學(xué)生到大型綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目上進(jìn)行頂崗鍛煉，并進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)，讓學(xué)生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設(shè)計(jì)的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行“真題真做”或“模擬真做”，同時(shí)選擇在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等方面具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師，或聘用具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學(xué)生。

（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷管理等專業(yè)知識(shí)，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力和創(chuàng)新意識(shí)，在房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃領(lǐng)域具有較堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)的高級(jí)應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標(biāo)，現(xiàn)從教師和學(xué)生兩個(gè)層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素；戰(zhàn)略分析

一、引言

近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，主要是由于影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并在此基礎(chǔ)上對(duì)能夠正向驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略進(jìn)行剖析。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

1、外在的影響因素

（1）相關(guān)政策。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為關(guān)鍵，宏觀調(diào)控為輔助，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)的正常、平衡的運(yùn)轉(zhuǎn)是絕對(duì)脫離不了政府相關(guān)的宏觀政策的調(diào)節(jié)與控制。從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)觸及到的領(lǐng)域較為廣泛，自身的穩(wěn)定性不夠強(qiáng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)直接或間接地受到國(guó)家政府出臺(tái)的各種相關(guān)調(diào)控政策的影響，如貨幣調(diào)節(jié)政策、行業(yè)政策，甚至是政府所期望實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)等。因此，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或者相關(guān)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，都會(huì)使得業(yè)界相關(guān)企業(yè)或部門進(jìn)行管理內(nèi)容或目標(biāo)的調(diào)整，在一定程度上決定了該行業(yè)的整體發(fā)展趨向。

（2）市場(chǎng)現(xiàn)狀。通過對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)面臨較為蕭條的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，由于地產(chǎn)的需求較少，甚至?xí)霈F(xiàn)供大于求的的供需嚴(yán)重不平衡的情況，就會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)不再具有市場(chǎng)的主動(dòng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致地產(chǎn)的價(jià)格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內(nèi)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。面對(duì)如此緊張的市場(chǎng)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條而逐漸縮小規(guī)模與范圍。當(dāng)然，地產(chǎn)的需求大小在很大程度上取決于當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展現(xiàn)狀，如城市化的水平。

（3）土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過招標(biāo)或者拍賣的方式與相關(guān)的土地管理部門或其它企業(yè)爭(zhēng)取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權(quán)，進(jìn)而擁有建設(shè)用地的使用權(quán)。以上是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，供需雙方分別為土地管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商。在此之后，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑房屋使用者形成需求供給關(guān)系，在這個(gè)環(huán)節(jié)中涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)的交接等。由此可以看出，土地資源是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)不容忽視的關(guān)鍵因素，制約與影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（4）金融資本。房地產(chǎn)行業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在很大程度上取決于是否能夠保持持續(xù)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，不論是地產(chǎn)開發(fā)的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運(yùn)用，才能保證地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與運(yùn)轉(zhuǎn)。其中，在房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)等方式獲得土地資源的使用權(quán)的過程中，需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，或者爭(zhēng)取投資者的資金。同樣，地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司進(jìn)行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產(chǎn)交易的過程中有部分來自房地產(chǎn)需求者的資金流，但該資金流不具有連續(xù)與穩(wěn)定性。由此，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)應(yīng)該足夠重視金融資本對(duì)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響作用。

2、內(nèi)在的影響因素

（1）供需不平衡。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，往往很難達(dá)到供給與需求平衡的狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)的供給相對(duì)量超過需求的相對(duì)量時(shí)，在一般情況下會(huì)形成地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，甚至?xí)a(chǎn)生房屋的“庫存”，這時(shí)房屋的需求者便占據(jù)了主導(dǎo)地位，有一定的議價(jià)優(yōu)勢(shì)。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，如該地區(qū)的整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們的消費(fèi)理念等。在這種市場(chǎng)狀態(tài)之下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)扭轉(zhuǎn)被動(dòng)的局面，主動(dòng)發(fā)掘需求者的潛在消費(fèi)點(diǎn)，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供求與供給經(jīng)常處于不匹配的狀態(tài)，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。尤其是最近十年的房地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)格大體處于波動(dòng)式上升的趨勢(shì)，這在一定程度上源于房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)心理與盲目的追求高利潤(rùn)。最近幾年，房地產(chǎn)的價(jià)格處于不規(guī)律的上升態(tài)勢(shì)，無疑會(huì)刺激大量的房地產(chǎn)開發(fā)商加大地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，刺激房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣的發(fā)展趨勢(shì)看似獲得了較高的效益，但地價(jià)的不合理上升說明行業(yè)正處于極端化的發(fā)展，產(chǎn)生了許多價(jià)格泡沫，整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展是不健康的，可能會(huì)為之后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)留下隱患。

（3）房地產(chǎn)投資的變化。房地產(chǎn)行業(yè)的投資是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性因素，當(dāng)行業(yè)內(nèi)的投資商看好現(xiàn)有的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，會(huì)主動(dòng)地將大量的資金投入其中，持續(xù)、大量的資金流在短期內(nèi)會(huì)有效地刺激當(dāng)下的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相反，當(dāng)投資商不看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，便會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資與交易，資金流的短缺與間斷會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)力度減小，交易量也會(huì)大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生即時(shí)的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化，地產(chǎn)投資的變化頻率更大。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略分析

面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)狀況，各界都極為關(guān)注影響其發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素及其相匹配的戰(zhàn)略分析。在深入調(diào)查與探究房地產(chǎn)行業(yè)及其內(nèi)部、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，從不同的角度發(fā)掘影響其發(fā)展的內(nèi)在與外在相關(guān)因素，本文有針對(duì)性地從以下幾個(gè)不同的視角進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略分析，進(jìn)而為有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題提供借鑒，以求能夠保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1、有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)

針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定性、供需不平衡以及市場(chǎng)現(xiàn)狀等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，必須采取必要的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。面對(duì)價(jià)格的不合理波動(dòng)，我國(guó)相關(guān)企業(yè)與部門應(yīng)保持足夠的重視，并需要有針對(duì)性地進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)與控制。這并不意味著需要嚴(yán)格地控制房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這會(huì)完全限制市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用；應(yīng)該通過適度的調(diào)節(jié)將房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格保持在一定的正常的波動(dòng)范圍之內(nèi)，保證其不會(huì)出現(xiàn)極端化的非健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格在合理范圍內(nèi)較小幅度的波動(dòng)，是出于市場(chǎng)的健康狀態(tài)，而且有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，刺激地產(chǎn)企業(yè)的管理改善，進(jìn)而有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，對(duì)于較高與較低的房地產(chǎn)價(jià)格，很有必要采取調(diào)節(jié)控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來極大的負(fù)面影響。

2、有效加強(qiáng)土地的管理

政府需要嚴(yán)格地把控用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源的價(jià)格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價(jià)格會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對(duì)土地資源的使用方式進(jìn)行有效地監(jiān)管，最好對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)交易的土地資源供應(yīng)進(jìn)行規(guī)范化操作，設(shè)計(jì)相應(yīng)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場(chǎng)化的土地轉(zhuǎn)讓形式，取而代之的是招標(biāo)或者拍賣的方式進(jìn)行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對(duì)房地產(chǎn)土地資源的供給，構(gòu)建完善的體制，進(jìn)而能夠及時(shí)的調(diào)整與控制土地資源的使用。

3、完善房地產(chǎn)投資政策

房地產(chǎn)投資的變化與投資回報(bào)率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，應(yīng)建設(shè)與當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相契合的房地產(chǎn)投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對(duì)象，確保產(chǎn)權(quán)分明，有效降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，確保房地產(chǎn)有相對(duì)量的資產(chǎn)投資與整體規(guī)模的發(fā)展，避免投資的不合理化。其次，及時(shí)的通過市場(chǎng)調(diào)查來檢驗(yàn)原有制定的投資政策是否合理，進(jìn)而能夠進(jìn)行及時(shí)的糾正或者重新擬定相關(guān)的投資政策。

4、健全房地產(chǎn)開發(fā)的金融機(jī)制

針對(duì)金融資本對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約問題，有必要結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，完善與健全現(xiàn)有的金融體制。對(duì)于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優(yōu)惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關(guān)的金融機(jī)制來予以相關(guān)的扶持。另外，應(yīng)該及時(shí)地洞察當(dāng)下運(yùn)行的金融機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不契合的情況，保證有效地監(jiān)督與管理，進(jìn)而不斷健全金融機(jī)制，以求為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到正向驅(qū)動(dòng)作用。當(dāng)然這是需要房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)及政府等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與合作，結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，共同構(gòu)建完善的房地產(chǎn)的融資體制。

5、保證房地產(chǎn)投資的理性化

要有效地確保房地產(chǎn)投資的理性化。首先，應(yīng)該清晰構(gòu)建房地產(chǎn)投資主體的結(jié)構(gòu)，保證各主體權(quán)責(zé)分明。其次，應(yīng)該嚴(yán)格的把控房地產(chǎn)投資的力度與數(shù)量，以求能夠使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相契合，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然是我國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，但是過度的不合理投資會(huì)打破整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈的平衡，甚至?xí)萍s或阻礙其它行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。再次，有效避免投資的盲目追風(fēng)，促使投資者在房屋需求分析的基礎(chǔ)之上進(jìn)行合理投資，可以通過全面的市場(chǎng)調(diào)研，也可以借助于高效或科研機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，在此基礎(chǔ)上做出更為準(zhǔn)確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設(shè)計(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定滾動(dòng)性的發(fā)展目標(biāo)，這樣就為房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)部門的開發(fā)與投資決策提供了指導(dǎo)與借鑒，有效地調(diào)整了房地產(chǎn)投資的規(guī)模與進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

[1] 潘泓宇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對(duì)措施[J].企業(yè)改革與管理，2015（22）.

第4篇

（一）品牌營(yíng)銷。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度;同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等。

（二）人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對(duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注重與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。

（三）知識(shí)營(yíng)銷。目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著老實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。

（四）綠色營(yíng)銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時(shí)考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，以綠色文化為價(jià)值觀，以綠色營(yíng)銷為核心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。

第5篇

關(guān)鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)與評(píng)估 課程體系研究

一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標(biāo)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)也越來越受廣大考生的關(guān)注，科學(xué)合理的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的專業(yè)課程體系的設(shè)計(jì)就顯得越來越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學(xué)生組織教學(xué)的依據(jù)。對(duì)高等職業(yè)院校來說其重點(diǎn)就是培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力，它是學(xué)生在今后的房地產(chǎn)相關(guān)崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導(dǎo)向的高端技能型的房地產(chǎn)專業(yè)人員是目前該課程體系設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，不僅與我國(guó)的市場(chǎng)需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結(jié)合。

高職院校擔(dān)負(fù)著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)熟悉，還要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和開發(fā)等有一個(gè)系統(tǒng)的掌握，同時(shí)要具有制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策略、從事房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建等高素質(zhì)的綜合型人才。

二、構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系

通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，首先，學(xué)校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該領(lǐng)域人才的需要來設(shè)計(jì)開發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對(duì)職業(yè)崗位的職責(zé)進(jìn)行確定；然后在對(duì)確定完成任務(wù)所應(yīng)該掌握的技術(shù)和知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學(xué)的分析方法和教學(xué)來實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域到學(xué)習(xí)課程的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，這樣會(huì)使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領(lǐng)域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動(dòng)形結(jié)合的情況下，開展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容，并將學(xué)習(xí)的內(nèi)容與目標(biāo)，通過教學(xué)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成以主題為主導(dǎo)的學(xué)習(xí)課程，營(yíng)造相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，以保證學(xué)習(xí)課程的系統(tǒng)化、科學(xué)化、具體化和實(shí)踐化。具體步驟如下：

（一）對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的職業(yè)崗位進(jìn)行分析，確定工作任務(wù)

首先要做的就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)研，可以通過調(diào)查問卷，座談會(huì)和研討會(huì)等方式來實(shí)現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)相關(guān)人才的需求狀況，工作任務(wù)和所需要的職業(yè)資格證書等，進(jìn)而確定培養(yǎng)目標(biāo)。然后再對(duì)畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進(jìn)行明確，并通過在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作來加強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。

（二）明確與課程相關(guān)聯(lián)的行動(dòng)領(lǐng)域，以此為依據(jù)確定課程學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并制定相應(yīng)的課程體系

與房地產(chǎn)崗位相對(duì)應(yīng)的行動(dòng)領(lǐng)域的確定必須要以崗位所要完成的任務(wù)為基礎(chǔ)。再對(duì)完成該任務(wù)所需要的能力和專業(yè)知識(shí)進(jìn)行整體的分析和總結(jié)。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)銷售與產(chǎn)權(quán)登記代辦，相應(yīng)的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷售的運(yùn)作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經(jīng)營(yíng)策劃，應(yīng)具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析能力、建設(shè)用地評(píng)價(jià)與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價(jià)格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評(píng)估師的工作任務(wù)是對(duì)土地和房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，所以，他們應(yīng)該具備的能力就包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、土地市場(chǎng)背景分析、資料收集估價(jià)報(bào)告的能力等。

（三）構(gòu)建實(shí)踐技能教學(xué)體系

實(shí)踐教學(xué)的主要目的是為了培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，也是實(shí)現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。所以要加強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時(shí)在校外開展實(shí)踐教學(xué)，對(duì)課程中的模擬案例進(jìn)行實(shí)訓(xùn)操作，組織學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行見習(xí)崗位實(shí)習(xí)等社會(huì)實(shí)踐。

三、課程體系實(shí)現(xiàn)的保證

與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的構(gòu)建不僅需要有豐富的教學(xué)理論作為基礎(chǔ)，還要有實(shí)際條件來為教學(xué)課程的開展提供條件。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程體系不僅要為學(xué)生提供關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)教學(xué)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、價(jià)格評(píng)估等基本知識(shí)，還要為學(xué)生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識(shí)教學(xué)，例如房地產(chǎn)營(yíng)銷，房地產(chǎn)開發(fā)等。

此外，為了實(shí)現(xiàn)課程體系中的實(shí)踐教學(xué)，學(xué)校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學(xué)生提供了見習(xí)崗位實(shí)習(xí)，提高了他們的實(shí)際操作能力，學(xué)校好設(shè)置了各種實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，主要包括實(shí)訓(xùn)和考核，為了讓學(xué)生及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤的價(jià)格等都進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，并使得學(xué)生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來走勢(shì)。

總之，為了保證工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的實(shí)現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)應(yīng)的實(shí)踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學(xué)生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玉陽.高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程體系研究.重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2012

第6篇

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對(duì)建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對(duì)原材料采購次數(shù)、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來說根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

第7篇

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對(duì)建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對(duì)原材料采購次數(shù)、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來說根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

第8篇

    房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性(不動(dòng)產(chǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境,然后再從宏觀環(huán)境回到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù),融會(huì)貫通,才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。

    一、市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

    1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    狹義的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

    所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

    所謂“消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對(duì)該房屋的滿意程度如何,包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

    2、廣義的市場(chǎng)調(diào)查

    廣義的市場(chǎng)調(diào)查,其調(diào)查對(duì)象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場(chǎng)上的營(yíng)銷活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),除了進(jìn)行公開個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、研究之外,還包括公司營(yíng)銷手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場(chǎng)狀況,消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。

    收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這樣,就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

    二.市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

    1、前期

    這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀,主要有:

    (1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。

    相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

    (2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料,可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

    區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析,研究典型個(gè)案,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

    (3)消費(fèi)需求趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

    2、中期

    開發(fā)商在購置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

    (1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

    (2)消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    通過統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

    (3)競(jìng)爭(zhēng)樓盤統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

    (4)產(chǎn)品測(cè)試統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對(duì)特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

    3、后期

    (1)樓盤媒體宣傳統(tǒng)計(jì)分析

    對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì),可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析,同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

    (2)銷售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比;4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià);5、看房滿意度調(diào)查等等。

    (3)銷售監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

    隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者,以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析,開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

    (4)業(yè)主滿意度統(tǒng)計(jì)調(diào)查

第9篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 造價(jià) 控制

一、背景及意義

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會(huì)各界的關(guān)注。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)使用的是國(guó)家的有限資源，并且是供小于求的狀態(tài)，物以稀為貴，這就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利性強(qiáng)、資金回報(bào)率高，從而大批投資者把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。從社會(huì)角度來看，農(nóng)村的勞動(dòng)力正在逐年增加的流向城鎮(zhèn)，尤其是一線城市，這就造成了一線城市人口居住的問題成了不可避免的。特定的空間隨著人口的增多，每個(gè)人所占用的空間就會(huì)降低。為了保證人們的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重視居住問題，今年先后出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控措施。

從投資者―業(yè)主的角度來看，工程造價(jià)是指完成一項(xiàng)工程預(yù)期費(fèi)用或者實(shí)際開支的全部固定資產(chǎn)的投資費(fèi)用。這是一個(gè)廣泛的概念，在不同的領(lǐng)域根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和性質(zhì)工程造價(jià)會(huì)有更詳細(xì)的要求和具體的說明。房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)就是指在一定時(shí)間內(nèi)在一定的費(fèi)用內(nèi)完成規(guī)定質(zhì)量的房屋建設(shè)，即在規(guī)定的費(fèi)用內(nèi)，把人力、物力、財(cái)力利用最大化。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中時(shí)間、費(fèi)用、質(zhì)量時(shí)非常重要的衡量進(jìn)度的指標(biāo)。通常情況下，項(xiàng)目的完成率是非常低的，即很少比例的項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)規(guī)定的預(yù)算內(nèi)提交了合格質(zhì)量的工程。調(diào)查顯示，美國(guó)幾乎有55%的項(xiàng)目超出了預(yù)算。所以，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的控制是十分重要和必要的工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)周期長(zhǎng)、任務(wù)多、工程量大的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制，就是在項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、基建階段，運(yùn)用一定的管理手段和技術(shù)方法把建設(shè)項(xiàng)目的成本能控制在合理的范圍內(nèi)，確保該項(xiàng)活動(dòng)所使用的資源都達(dá)到了最高的使用率。一是投資決策階段。這個(gè)階段是決定要不要開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段，在分析可行性的時(shí)候，對(duì)工程造價(jià)的準(zhǔn)確估算也是十分重要的一項(xiàng)工作。現(xiàn)在一些大的項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)方式，企業(yè)中標(biāo)的最大優(yōu)勢(shì)就是相對(duì)較低的成本。企業(yè)計(jì)算成本的過程就是實(shí)施造價(jià)控制的計(jì)劃階段。因?yàn)樗浞挚紤]了項(xiàng)目各個(gè)階段的任務(wù)以及完成任務(wù)需要的人力、物力和財(cái)力，這是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)演，也是事前控制的最有力的證明。它是造價(jià)控制的最有力的依據(jù)，以及以后監(jiān)督工作的憑證。二是設(shè)計(jì)階段。這是影響房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的關(guān)鍵階段。一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案不僅僅具有良好的社會(huì)效益，而且有很大的經(jīng)濟(jì)效益，這是投資者最關(guān)心的一點(diǎn)。所以在設(shè)計(jì)階段，就要從不同的角度充分考慮到各種情況的發(fā)生，并提出相應(yīng)的應(yīng)急措施，力圖把方案做到最好。三是基建階段。項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)格執(zhí)行方案和計(jì)劃，合理安排開工順序、保證施工環(huán)境的安全、合理組織施工人員工作。積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在施工單位的選擇上盡量使用招投標(biāo)方式，讓商家在一個(gè)公平、公正的平臺(tái)上競(jìng)爭(zhēng)。四是竣工結(jié)算階段。由建設(shè)方向業(yè)主提供竣工圖，進(jìn)行資金結(jié)算，合同的結(jié)束。

三、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的現(xiàn)狀

在我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期存在著決算超過預(yù)算的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段介紹工程造價(jià)的現(xiàn)狀。

1、投資決策階段

在項(xiàng)目計(jì)劃書階段，對(duì)工程做得估價(jià)一經(jīng)審批就會(huì)最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價(jià)準(zhǔn)確性不高。主要表現(xiàn)在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)判斷工程量，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一次性、獨(dú)特性的特點(diǎn)，即工程之間的工程量由于功能、設(shè)計(jì)的不同也會(huì)有所區(qū)別。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)一般都是招投標(biāo)方式選擇建設(shè)方或者供應(yīng)方，尤其是國(guó)有企業(yè)中鐵、中鐵建等這些大型建設(shè)企業(yè)，也是通過投標(biāo)方式爭(zhēng)取合同的。建設(shè)方為了中標(biāo)，就會(huì)在合同中模糊自己的責(zé)任，從而降低標(biāo)價(jià)又不引起對(duì)方的懷疑。一旦中標(biāo)，在具體的活動(dòng)中就會(huì)由于合同中不明確的事項(xiàng)要求投資方提高投資額，整體下來業(yè)主就會(huì)發(fā)現(xiàn)成本比招投標(biāo)的時(shí)候高了很多。

2、設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段是工程造價(jià)最薄弱的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制最重要的階段。該階段造價(jià)失控的因素主要有：首先，設(shè)計(jì)方案不合理。一般是由于設(shè)計(jì)之初沒有充分考慮或者錯(cuò)誤認(rèn)為目的地的地質(zhì)。有些項(xiàng)目在勘查時(shí)候發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不符合已有的設(shè)計(jì)方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設(shè)計(jì)方案甚至重新設(shè)計(jì)，這些都大大浪費(fèi)了時(shí)間和資金。其次，設(shè)計(jì)方案不是最優(yōu)的。設(shè)計(jì)方案直接決定了人員數(shù)目、材料規(guī)格和數(shù)量，這些都直接和造價(jià)相關(guān)聯(lián)。設(shè)計(jì)人員的主要關(guān)注點(diǎn)在于建設(shè)本身，而與經(jīng)濟(jì)性關(guān)聯(lián)不大。有些設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)性不強(qiáng)或者經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)出現(xiàn)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計(jì)過于保守、設(shè)計(jì)出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)等情況的發(fā)生。最后，沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設(shè)計(jì)，邊建設(shè)”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財(cái)力的不必要的損失。

3、基建階段

基建施工階段是對(duì)設(shè)計(jì)方案的執(zhí)行，如果方案設(shè)計(jì)非常完美，那么施工階段出現(xiàn)造價(jià)失控的可能性就較小。但是沒有一個(gè)設(shè)計(jì)是完美無缺的，由于設(shè)計(jì)人員的主觀問題、施工階段沒有預(yù)測(cè)到的事情，這些都使得原來的設(shè)計(jì)沒有辦法準(zhǔn)確的實(shí)施。應(yīng)付不可測(cè)事件或其他非程序性事件都會(huì)使成本大大的上升。其次，設(shè)建設(shè)過程中會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理的地方，如果不及時(shí)更改，勢(shì)必會(huì)造成更多錯(cuò)誤的發(fā)生。

4、竣工結(jié)算階段

這是建設(shè)方、業(yè)主最后的資金核算階段。有些施工方會(huì)利用這個(gè)機(jī)會(huì)在竣工圖守上標(biāo)注改進(jìn)的材料、設(shè)計(jì)來增加結(jié)算造價(jià)，對(duì)于自己不利的地方則不標(biāo)注。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的建議

1、投資決策階段

投資決策階段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，在此階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)進(jìn)行控制是資源優(yōu)化最直接、最重要的階段。一是做好市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查是任何經(jīng)濟(jì)行為的第一步。只有充分了解市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求，才能增加銷售量，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。調(diào)查就是深入基層，深入市場(chǎng)，針對(duì)自己特定的問題搜集數(shù)據(jù)和信息，通過對(duì)數(shù)據(jù)和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結(jié)論。二是做好財(cái)務(wù)分析工作。請(qǐng)資深的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)或者本部門的專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從整體上和經(jīng)濟(jì)的角度評(píng)價(jià)該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報(bào)率高的項(xiàng)目；資金回收期也是評(píng)價(jià)資金活動(dòng)的一個(gè)重要指標(biāo)，它直接影響了資金流向另一個(gè)項(xiàng)目的可能性，有時(shí)資金回收不回來，企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金不足失去投資的大好機(jī)會(huì)；企業(yè)也要做好自我信譽(yù)和能力的評(píng)價(jià)，這也是向銀行貸款時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)常見的籌資方式。

2、設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是除決策之外對(duì)業(yè)主投資額度影響最大的一個(gè)階段。設(shè)計(jì)階段的主要工作就是提供一張?jiān)诤侠眍A(yù)算內(nèi)、符合功能要求的建設(shè)圖紙。這是施工階段的依據(jù)，涉及方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。一方面，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式。招投標(biāo)方式的優(yōu)勢(shì)在于能囿集所有專業(yè)人士在一起，比較各個(gè)方案，選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo)。對(duì)于業(yè)主來說節(jié)約了成本，對(duì)于行業(yè)來說可以加強(qiáng)企業(yè)間的良性競(jìng)爭(zhēng)和合作，有利于促進(jìn)技術(shù)共享以及場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)。招投標(biāo)方式也有其缺點(diǎn)就是費(fèi)用高，成功組織一次招投標(biāo)并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標(biāo)方式的確定以及召開都是耗時(shí)耗力的。但其回報(bào)也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優(yōu)中選優(yōu)，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設(shè)計(jì)。所謂“設(shè)計(jì)人員一條線，業(yè)主千千萬”，這充分說明了設(shè)計(jì)圖紙對(duì)于節(jié)約費(fèi)用的重要性。解決此問題的方法就是讓設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)之初就有一個(gè)大概的費(fèi)用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業(yè)知識(shí)設(shè)計(jì)圖紙，而不是任憑自己的經(jīng)驗(yàn)不考慮經(jīng)濟(jì)因素。

3、基建階段

一是盡量減少設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費(fèi)用的增加，要確定變更的界限，規(guī)范變更的程序。二是加強(qiáng)施工隊(duì)的管理。一般的現(xiàn)場(chǎng)施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項(xiàng)目經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)這些工人的管理。管理內(nèi)容包括：合理調(diào)度工種人員、科學(xué)安排機(jī)械設(shè)備的進(jìn)出、加強(qiáng)施工人員的成本意識(shí)等。這些可以讓員工最大條件的利用各項(xiàng)資源，節(jié)約材料，以及現(xiàn)場(chǎng)安全管理。這樣就能減少浪費(fèi)，同時(shí)預(yù)防危險(xiǎn)事故的發(fā)生。三是加強(qiáng)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)管理。運(yùn)用項(xiàng)目管理的工具和知識(shí)充分掌握項(xiàng)目的進(jìn)展、時(shí)間進(jìn)度、費(fèi)用使用情況，這樣能讓項(xiàng)目經(jīng)理清楚項(xiàng)目進(jìn)行到什么程度，進(jìn)展如何，為經(jīng)理安排下一步工作提供信息。

4、竣工結(jié)算階段

業(yè)主應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同條款，查看建設(shè)項(xiàng)目是否完整竣工，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同條款。以及檢查在費(fèi)用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，材料的價(jià)格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄，隱蔽工程要經(jīng)過監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)才算合格，才能進(jìn)行結(jié)算。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)比較大的工程項(xiàng)目，具有資金多、周期長(zhǎng)、工程量大的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了其在較大的造價(jià)基礎(chǔ)上不好管理的問題，如何控制工程造價(jià)，使結(jié)算在預(yù)算之內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)急需解決的問題。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段出發(fā)分析了各個(gè)階段可能出現(xiàn)造價(jià)脫離控制的可能，并在每個(gè)階段提出了加強(qiáng)造價(jià)控制管理的建議。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性決定了我們不可能解決所有的問題，為了共同的利益，業(yè)主、投資者和第三方需要共同合作、相互監(jiān)督實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目標(biāo)。

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