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第1篇

關(guān)鍵詞：剖宮產(chǎn)；取胎兒；技巧；預(yù)防子宮切口延裂；產(chǎn)后出血

近年來(lái)，各種原因使剖宮產(chǎn)率逐年上升：其中胎兒宮內(nèi)缺氧占相當(dāng)大比例；巨大兒的發(fā)生率升高，較大胎頭無(wú)法入盆；第一產(chǎn)程中出現(xiàn)頭盆不稱(chēng)，胎頭不下降致產(chǎn)程延長(zhǎng)，以上這些因素均需剖宮產(chǎn)。剖宮產(chǎn)術(shù)中胎頭較大、胎頭位置較低、子宮下段形成差、子宮切口過(guò)小、麻醉效果較差導(dǎo)致取胎頭較困難，易出現(xiàn)子宮切口延裂導(dǎo)致產(chǎn)后出血。產(chǎn)后出血是產(chǎn)科嚴(yán)重的并發(fā)癥，也是產(chǎn)婦死亡的重要原因之一。所以有效的預(yù)防產(chǎn)后出血，是降低產(chǎn)婦死亡的關(guān)鍵。現(xiàn)對(duì)4年來(lái)剖宮產(chǎn)術(shù)中手取胎頭技巧預(yù)防子宮切口延裂進(jìn)行回顧性分析，共觀察產(chǎn)婦323例，效果良好，現(xiàn)報(bào)告如下。

1 資料與方法

1.1  一般資料：我科于2001年3月開(kāi)始實(shí)行新式剖宮產(chǎn)術(shù)。選取2006年1月～2009年12月在我科住院手術(shù)分娩產(chǎn)婦共753例，其中初產(chǎn)婦473例，經(jīng)產(chǎn)婦197例，二次剖宮產(chǎn)83例。孕周35～43周，平均39+5周；年齡21～39歲，平均30歲。其中有娩頭困難的頭位剖宮產(chǎn)323例，如：胎頭高浮，且胎頭雙頂徑≥9.7 cm；胎頭先露較低，低于棘下2 cm；估計(jì)胎兒體重≥3 750 g等，均采用徒手娩頭法。

1.2  方法：采用回顧性資料分析方法。手術(shù)方式均參照北京大學(xué)第一臨床醫(yī)院報(bào)道的方法，麻醉均采用連續(xù)性硬膜外麻醉[1]。娩頭技巧：①腹壁切口根據(jù)胎頭雙頂徑，估計(jì)可娩出胎頭即可，切口無(wú)需太大（因?yàn)槠つw有彈性），子宮下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐漸減少的過(guò)程中，盡量使胎頭抵達(dá)子宮切口：胎頭高浮時(shí)，助手在宮底加壓；胎頭位置較低時(shí)，上提胎肩或自陰道上推胎頭；③娩胎頭時(shí)，術(shù)者的手不進(jìn)入宮腔，先用四指將子宮切口下緣向胎頭下方頂、推，助手在宮底加壓，讓胎頭自然滑出子宮切口進(jìn)入術(shù)者掌心，然后輕托胎頭帶出腹腔，完成娩頭動(dòng)作；④娩胎頭時(shí)，子宮縱軸要直，助手壓宮底部位很關(guān)鍵，要使胎頭自行滑出子宮切口，再手托胎頭娩出；⑤無(wú)論胎頭是何種胎方位，都不用旋轉(zhuǎn)胎頭，均可徒手娩出胎兒。

2 結(jié)果

本組323例頭位剖宮產(chǎn)，術(shù)中均采用徒手娩胎頭法。娩頭時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)90 s，均娩頭成功，無(wú)一例子宮切口延裂致產(chǎn)后出血。無(wú)論胎兒是枕前位、枕后位、枕橫位，均無(wú)需轉(zhuǎn)動(dòng)胎頭。新生兒評(píng)分≤6分共8例，評(píng)分≤4分共2例，均復(fù)蘇成功，無(wú)一例新生兒產(chǎn)傷或死亡。

本組323例剖宮產(chǎn)手術(shù)，手取胎頭困難的主要因素分析如下：其中胎頭高浮102例；胎頭雙頂徑≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宮口開(kāi)全改剖宮產(chǎn)）；胎兒體重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宮下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎頭成功。

娩頭困難原因所占比例：①胎頭高浮102例占31.5%；②胎頭較大97例占30%；③巨大胎兒31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宮下段形成差19例占5.9%；其他如子宮切口過(guò)小5例占2%。

3 討論

剖宮產(chǎn)是解決難產(chǎn)的有效手段之一，取出健康無(wú)損傷的活嬰是手術(shù)的目的，成功娩出胎頭是手術(shù)最關(guān)鍵的步驟，若處理不當(dāng)，則可導(dǎo)致子宮切口延裂，周?chē)K器損傷，新生兒窒息甚至新生兒損傷，嚴(yán)重者可引起新生兒死亡[2]。近年來(lái)，剖宮產(chǎn)率上升，巨大兒等因素導(dǎo)致娩頭困難的發(fā)生率亦增多，為避免子宮切口延裂的發(fā)生，術(shù)前應(yīng)對(duì)孕產(chǎn)婦進(jìn)行詳細(xì)的資料分析，包括病史、查體、胎兒大小估計(jì)、胎頭雙頂徑、胎頭位置高低、臨產(chǎn)時(shí)間的長(zhǎng)短等全面了解，做到術(shù)前心中有數(shù)。

在娩頭困難的原因中，胎頭高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎頭較大97例占30%。在娩胎頭時(shí)，無(wú)論胎頭是哪種情況，都不要急于托頭，首先盡量使胎頭貼近子宮切口后方，再用頂、推子宮切口下緣的方法娩出胎頭。胎頭位置較低者，術(shù)者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎頭脫出盆底，然后術(shù)者左手固定胎頭，右手采用推、頂子宮切口下緣的方法娩出胎頭。對(duì)于子宮下段形成較差者，可于子宮切口上、下緣行2～3處縱型小切口，長(zhǎng)1～1.5 cm，胎兒娩出后，子宮收縮，小切口不需單獨(dú)縫合。巨大兒，必須在術(shù)前充分估計(jì)胎兒大小，腹壁切口與子宮切口必須足夠大，僅3例子宮切口向倆側(cè)延裂1.5 cm，未傷及子宮血管，所以無(wú)大出血發(fā)生。麻醉效果不理想，導(dǎo)致腹壁橫切口梗阻，可于腹直肌處注入局部麻醉藥，使肌肉松弛，情況危急時(shí)可離斷一側(cè)腹直肌。原因不明的娩頭困難，可能為助手與術(shù)者的熟練操作和默契配合，二者應(yīng)充分溝通和協(xié)作，使剖宮產(chǎn)娩頭困難系數(shù)降低，避免人為的娩頭困難。

總之，通過(guò)這種手取胎頭技巧觀察，剖宮產(chǎn)術(shù)中利用推、頂子宮切口下緣、滑出胎頭法手取胎兒，可以有效防止子宮切口延裂導(dǎo)致的產(chǎn)后出血。

4 參考文獻(xiàn)

第2篇

想必讀者對(duì)電影《功夫》中“包租婆”扯著大嗓門(mén)催繳房租的場(chǎng)景不會(huì)感到陌生，“包租婆”對(duì)豬籠寨里那些拖欠租金的居民非常不滿(mǎn)，甚至以停水相逼。由此看來(lái)，似乎當(dāng)房東是一件非常麻煩的事情。

但在朱禮義看來(lái)，當(dāng)個(gè)“包租婆”并沒(méi)有這么麻煩。朱禮義是江蘇揚(yáng)州人，來(lái)上海經(jīng)商已20多年。一次偶然的機(jī)會(huì)接觸到房產(chǎn)投資之后，便一發(fā)而不可收拾。目前他已購(gòu)買(mǎi)了7套住宅，一套自住，其余6套全部用來(lái)出租。雖然平時(shí)要忙于生意，但打理房產(chǎn)并未給他帶來(lái)什么麻煩，用他自己的話(huà)說(shuō)就是他這個(gè)“包租公”越當(dāng)越開(kāi)心。

那么，朱禮義是如何做到的呢?記者通過(guò)對(duì)他的一些做法進(jìn)行剖析，希望從中能總結(jié)出有益的經(jīng)驗(yàn)。

順勢(shì)而為不迷茫

君子謀時(shí)而動(dòng)，順勢(shì)而為。朱禮義在生意場(chǎng)上如此，在投資房產(chǎn)時(shí)亦是如此。他在投資房產(chǎn)的過(guò)程中，尤其在宏觀方面如房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的把握上，更是舍得花精力去研究。

2000年初，朱禮義發(fā)現(xiàn)上海的租金回報(bào)可達(dá)10％左右，而這跟當(dāng)時(shí)的銀行存款利率相比，要高出不少，他覺(jué)得這就是投資機(jī)會(huì)，于是他開(kāi)始投資房產(chǎn)。此后房?jī)r(jià)一路走高，但他并未將自己所有的資金全部押在房產(chǎn)上，而是根據(jù)自己的資金實(shí)力，穩(wěn)步推進(jìn)。正因如此，才讓他在2005年初遭遇宏觀調(diào)控時(shí)毫發(fā)無(wú)損。

他對(duì)市場(chǎng)的判斷從不隨波逐流，當(dāng)幾乎所有投資者都已離場(chǎng)觀望時(shí)，他并沒(méi)有拋售手中的房產(chǎn)，卻反其道而行果斷“建倉(cāng)”，尤其讓人叫絕。雖然在2006年前后市場(chǎng)觀望氣氛很濃，但朱禮義看到外地房?jī)r(jià)仍然在上漲，而此時(shí)他也敏銳地意識(shí)到人民幣升值將會(huì)給房產(chǎn)投資帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，于是他仍然堅(jiān)持在古北購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行投資。而當(dāng)現(xiàn)在有人開(kāi)始重新回頭審視房產(chǎn)投資時(shí)，朱禮義在古北購(gòu)置的房產(chǎn)價(jià)格上漲已超過(guò)60％。

當(dāng)然，朱禮義在選擇投資區(qū)域時(shí)，也是經(jīng)過(guò)仔細(xì)考慮之后才決定下來(lái)的。當(dāng)有不少人認(rèn)為外環(huán)線(xiàn)附近的物業(yè)價(jià)格較低，認(rèn)為投資機(jī)會(huì)很大的時(shí)候，他考慮到周邊的租賃市場(chǎng)改善難度不小，于是堅(jiān)決放棄。他所購(gòu)買(mǎi)的所有物業(yè)基本上都位于中環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，主要是考慮到日后出租方便。而實(shí)踐證明他的做法不無(wú)道理，因?yàn)橥猸h(huán)線(xiàn)以外區(qū)域的租金漲幅遠(yuǎn)不如中環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的區(qū)域。

當(dāng)然，投資不是一種孤立的行為，必須關(guān)注政策的變化，并由此作出調(diào)整。此前不久，央行宣布提高第二套住房首付款比例，同時(shí)提高貸款利率，因此投資成本大大增加，再加上銀行貸款利率的不斷提高，導(dǎo)致租金回報(bào)率不斷下降，這對(duì)房產(chǎn)投資極為不利。對(duì)此，朱禮義表示更要堅(jiān)持長(zhǎng)期投資理念，當(dāng)然還須根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)決定。

精確定位不盲目

商品要適銷(xiāo)對(duì)路，住宅出租也是同樣的道理。上海的“阿瑪尼”專(zhuān)賣(mài)店只會(huì)開(kāi)在外灘3號(hào)這樣的頂級(jí)地段，講究的就是精確定位，朱禮義深知這個(gè)道理。因此他在對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位時(shí)，總會(huì)力求與租賃市場(chǎng)相適應(yīng)。如一套位于斜土路上的老工房，他只是進(jìn)行了中等裝修，家用電器全部是國(guó)產(chǎn)品牌；而對(duì)于古北的一套新房，他則是不惜耗費(fèi)巨資，僅液晶電視就買(mǎi)了3臺(tái)。為何要這樣?朱禮義表示，斜土路上的老工房為小白領(lǐng)租住，月租金最高不到3500元，如果裝修成本過(guò)高，等于浪費(fèi)；而古北的房子則大多為外企高管租住，月租金可以超過(guò)20000元，當(dāng)然在裝修上得精益求精了。

因此，朱禮義手中6套房產(chǎn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，如位于靜安寺、古北附近的房產(chǎn)，是境外人士喜歡居住的區(qū)域，所以他對(duì)這兩套房產(chǎn)都進(jìn)行豪華裝修；而對(duì)于徐家匯、田林附近的老工房，受眾對(duì)象為小白領(lǐng)，因此他只是進(jìn)行中等程度的裝修；而對(duì)其他租客層次不高的區(qū)域，則只是進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。

當(dāng)然，朱禮義也會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致入微的觀察，并適時(shí)作出調(diào)整。每次他去收房租時(shí)，總會(huì)觀察一下社區(qū)周邊的變化，如周邊店鋪跟3個(gè)月前相比有無(wú)變化，有無(wú)新的專(zhuān)賣(mài)店開(kāi)進(jìn)來(lái)，周邊交通狀況是否已經(jīng)改善等等，不一而足。當(dāng)然，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候向周邊的房產(chǎn)中介打聽(tīng)一下行情，也是必不可少的。他說(shuō)：“我之所以要了解這些內(nèi)容，主要是要掌握市場(chǎng)變化情況，這樣才能做到更加準(zhǔn)確地定位。”最近他就準(zhǔn)備對(duì)虹梅路上的房屋進(jìn)行中等裝修，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)隨著中環(huán)線(xiàn)的建成通車(chē)，附近租賃市場(chǎng)已有所改善，租金價(jià)格在上漲。

精通技巧不被動(dòng)

因?yàn)閷?zhuān)業(yè)，所以在行。如在某一個(gè)領(lǐng)域能夠做到很在行，那么在應(yīng)對(duì)各種問(wèn)題時(shí)才能做到游刃有余。 “如果讓我去做一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我絕對(duì)勝任。”朱禮義對(duì)自己的租房技巧相當(dāng)自信。他對(duì)于租賃各個(gè)環(huán)節(jié)的了解，讓記者感到有些吃驚。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)非專(zhuān)業(yè)人士來(lái)說(shuō)，能做到這個(gè)程度已是相當(dāng)不易了。

為了當(dāng)好房東，朱禮義曾做了不少功課。他把所有關(guān)于租賃的東西都學(xué)習(xí)了一遍，如如何簽訂合同、如何備案、如何繳稅等等，并把重點(diǎn)摘抄下來(lái)，不斷溫習(xí)強(qiáng)化。基本功做扎實(shí)了，在處理租賃過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)，則能從容以對(duì)。套用正在熱播的電視劇《結(jié)婚進(jìn)行曲》中的男主角姚翔喜歡說(shuō)的一句話(huà)就是――“一切盡在掌握中”。

對(duì)于租賃技巧，朱禮義更是非常精通。如有不少房東與租客之間關(guān)系很冷淡，平時(shí)并無(wú)來(lái)往，這在朱禮義看來(lái)其實(shí)并非一種恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞健Ｋ麕缀趺磕甓紩?huì)組織租客聯(lián)誼會(huì)，把所有的租客召集到一起，輕松娛樂(lè)一下。為什么要這樣做呢?他解釋說(shuō)：“其實(shí)我跟租客之間就等于商家跟消費(fèi)者之間的關(guān)系，消費(fèi)者滿(mǎn)意了，他們會(huì)更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同時(shí)會(huì)帶來(lái)很多意想不到的收獲。”

與租客之間處理好關(guān)系，甚至交上朋友，讓朱禮義省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再續(xù)租，也會(huì)幫他推薦自己的熟人前來(lái)租住，成功率極高。在省下一筆中介傭金的同時(shí)，也減少了房屋的閑置時(shí)間。同時(shí)，他的租客在租住期間，大都非常愛(ài)惜房屋的內(nèi)部設(shè)施，這樣也降低了房屋的損耗。此外，房屋內(nèi)某些設(shè)施老化需要更換，租客們都自己解決而不麻煩他。

他說(shuō)：“有不少租過(guò)我房子的人，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)跟我聯(lián)系，他們不是我生命中的過(guò)客，而是朋友。”以廣交朋友的心態(tài)去當(dāng)房東，還怕當(dāng)不好?

安全為上不大意

做一個(gè)安全的房東，要具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)租房過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，這樣，即使出現(xiàn)了問(wèn)題，也能不慌不忙地進(jìn)行處理。

近10年來(lái)，朱禮義跟各種各樣的房客打交道，讓他積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。有一次，他發(fā)現(xiàn)一套位于閔行虹梅路附近的房產(chǎn)被一家紡織品公司當(dāng)成倉(cāng)庫(kù)使用，里面堆積了不少易燃物品，如窗簾等，而且他還發(fā)現(xiàn)有人在里面抽煙。雖然這家公司給他的租金并不低，但他還是果斷地終止了租賃合同，以免發(fā)生不測(cè)。有朋友對(duì)此表示不解，認(rèn)為他過(guò)于小心謹(jǐn)慎，但朱禮義認(rèn)為如果不注重安全，可能會(huì)面臨更大的損失。

第3篇

正所謂只有買(mǎi)得好才能賺，在低迷期投資房產(chǎn)尤其要講究“撿漏”技巧。周君誠(chéng)來(lái)自江蘇揚(yáng)州，屬龍，是一個(gè)不折不扣的“新上海人”，憑借自己高超的“揀房”技巧，在樓市中收獲頗豐，早早成為“富裕一族”。周君誠(chéng)有什么特別的“揀房”技巧呢?他自己總結(jié)說(shuō)有兩點(diǎn)，其一是善于撿漏，再就是善于發(fā)現(xiàn)物業(yè)的成長(zhǎng)性。

隆冬季節(jié)里的一個(gè)下午，記者在上海市南京西路上的一家咖啡店內(nèi)，與周君誠(chéng)聊起了他的“揀房”經(jīng)驗(yàn)。

靠炒房暴富

投資房產(chǎn)，能讓人暴富，周君誠(chéng)就是其中一位。三十出頭的周君誠(chéng)生活過(guò)得隨心所欲，在兩年前選擇了休養(yǎng)生息，最近才復(fù)出開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。當(dāng)然，他選擇休息并非為了逃避什么，而只是真的想要好好休息一下，并為下一步發(fā)展蓄積力量。而且他已經(jīng)積累了足夠的修養(yǎng)資本，因?yàn)樗客顿Y房產(chǎn)，已經(jīng)成為有錢(qián)人，資產(chǎn)過(guò)千萬(wàn)。

他目前手上還持有4套房產(chǎn)，打算長(zhǎng)期持有。說(shuō)來(lái)也很巧，這4套房產(chǎn)都是在2005年低迷期吃進(jìn)的，而更讓人有些不解的是，之前的周君誠(chéng)是個(gè)不折不扣的“短炒王”，講究資金的快進(jìn)快出。那么，是什么讓他放棄原來(lái)的投資方式，又是什么讓他敢于在低迷時(shí)期買(mǎi)進(jìn)物業(yè)并長(zhǎng)期持有?

10年前，大學(xué)畢業(yè)之后的周君誠(chéng)也跟大多數(shù)人一樣，選擇成為工薪一族，不過(guò)他進(jìn)的是一家日資企業(yè)，因而有機(jī)會(huì)結(jié)識(shí)了一些日本朋友。經(jīng)歷過(guò)本土房?jī)r(jià)暴漲的日本人對(duì)上海樓市似乎有些先知先覺(jué)，在2003年初，有幾個(gè)已經(jīng)歸國(guó)的日本友人委托他在上海投資房產(chǎn)，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)要“短炒”，資金運(yùn)轉(zhuǎn)要快。

雖然以前沒(méi)有投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，但周君誠(chéng)趕上了一個(gè)好時(shí)候，在此時(shí)入市，他不想賺錢(qián)都難。他的第一筆資金投在了閘北區(qū)中環(huán)線(xiàn)附近，買(mǎi)了兩套房，兩個(gè)多月之后出手，居然凈賺40萬(wàn)元，他得到了20萬(wàn)元的提成。第一次不費(fèi)吹灰之力就賺到這么多錢(qián)，這讓他感到有些不可思議。自己辛辛苦苦上班一年也掙不到這么多，而投資房產(chǎn)，賺錢(qián)卻如此省力!

周君誠(chéng)真的趕上了一個(gè)好時(shí)候。在2003年、2004年兩年時(shí)間里，上海房?jī)r(jià)大幅上漲，而賣(mài)家出售房產(chǎn)所需成本極小，僅需繳納合同印花稅等少量稅費(fèi)，約總房?jī)r(jià)的0.7％左右。即使算上1％的中介傭金，也不超過(guò)總房?jī)r(jià)的2％。此外，由于信貸政策的支持，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)相當(dāng)順暢，如轉(zhuǎn)按揭讓“按揭房”的買(mǎi)賣(mài)十分容易，無(wú)需提前還貸，賣(mài)家甚至能拿著買(mǎi)家支付的首付款再次投資。嘗到了甜頭的周君誠(chéng)索性辭掉了工作，當(dāng)起專(zhuān)職“炒房客”來(lái)。除了幫朋友投資之外，自己也湊了一大筆資金。在鼎盛時(shí)期，他平均每個(gè)月要買(mǎi)進(jìn)、拋出兩套房產(chǎn)。隨著頻繁地“炒作”，他手上的錢(qián)越來(lái)越多，兩年后，他發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)成為了“百萬(wàn)富翁”。

就在他依舊樂(lè)此不疲頻繁“短炒”時(shí)，2005年3月份的地產(chǎn)宏觀調(diào)控突然降臨，讓已經(jīng)滾燙的樓市遽然降溫。他在閔行區(qū)“熱帶風(fēng)暴”水上樂(lè)園附近投資的3套房子，費(fèi)盡九牛二虎之力也只能平價(jià)賣(mài)出，但是高額的稅費(fèi)還是讓他虧了30多萬(wàn)元。

“難道房產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有投資機(jī)會(huì)了嗎?”當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)突遭調(diào)控而陷入低迷狀態(tài)，讓他不得不認(rèn)真思考這個(gè)問(wèn)題。的確，政府不斷出臺(tái)各種政策，如取消轉(zhuǎn)按揭，恢復(fù)征收房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、二手房交易個(gè)稅等等，都讓二手房交易成本增加。而這個(gè)時(shí)候，他身邊的一些投資客朋友，也紛紛選擇離開(kāi)。

是離開(kāi)還是繼續(xù)?周君誠(chéng)一時(shí)間感到有些茫然。

撿漏是機(jī)會(huì)

如果在2005年初周君誠(chéng)跟很多“炒房客”一樣選擇離開(kāi)，那么他也只是與絕大多數(shù)“炒房客”一樣，僅僅靠短線(xiàn)炒作賺了一些錢(qián)，而無(wú)法讓自己真正變成一個(gè)有錢(qián)人。不過(guò)周君誠(chéng)卻選擇留下，這個(gè)選擇讓他實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。

是什么讓他做出繼續(xù)留下的選擇呢?2005年4月，他接到一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朋友的電話(huà)，對(duì)方告訴他定西路上有一套新式里弄房，面積約90平方米左右，為二、三兩層，對(duì)方開(kāi)價(jià)150萬(wàn)元。周君誠(chéng)馬上意識(shí)到這是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@樣的報(bào)價(jià)要比市場(chǎng)平均水平低20％左右。于是他帶上現(xiàn)金，看房之后馬上付了定金。一個(gè)月之后，他又接到一樓房東的電話(huà)，稱(chēng)愿意將一樓也出售給他，他沒(méi)有猶豫便“通吃”了下來(lái)，整幢樓共花了他230萬(wàn)元。

“我當(dāng)時(shí)之所以還敢買(mǎi)房，主要是考慮這套房子的報(bào)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)要低兩成，即使日后房?jī)r(jià)還要下跌，低價(jià)買(mǎi)人也給我留下了回旋的空間。”他說(shuō)。半年之后，又有中介公司的業(yè)務(wù)員給他打電話(huà)說(shuō)，有個(gè)華僑愿意出資400萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)他這套房產(chǎn)。一轉(zhuǎn)手，除去各種稅費(fèi)，140多萬(wàn)元輕松“落袋”。

一次簡(jiǎn)單的“撿漏”讓他意識(shí)到，在市場(chǎng)低迷期仍然有投資機(jī)會(huì)。此后，不斷有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給他提供一些低價(jià)房源信息，他根據(jù)自己的判斷，有的放矢地吃進(jìn)，無(wú)一失手。相反，在低迷期的適時(shí)投入，讓他的財(cái)富隨著房?jī)r(jià)的再次上漲而暴增。

持久戰(zhàn)是關(guān)鍵

“樓市隨時(shí)都能碰到‘撿漏’的機(jī)會(huì)，但要找到‘撿漏’的機(jī)會(huì)則要費(fèi)點(diǎn)心思。”周君誠(chéng)說(shuō)。在談到如何才能“撿漏”時(shí)，他表示要主動(dòng)找機(jī)會(huì)，這樣才能得到更多的機(jī)會(huì)。

樓市哪來(lái)那么多“撿漏”機(jī)會(huì)呢?周君誠(chéng)并沒(méi)有馬上回答記者的問(wèn)題，而是指著馬莎百貨(Marks＆Spencer)對(duì)面的一幢舊樓房反問(wèn)道：“你說(shuō)這里的二手房該值多少錢(qián)?”記者還沒(méi)來(lái)得及回答，他馬上又接著說(shuō)：“你可能覺(jué)得他值35000元／平方米，但也許有人會(huì)以30000元／平方米的價(jià)格將其掛牌出售。這是因?yàn)閮r(jià)格的高低對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)，感受并不相同。”在他看來(lái)，置業(yè)時(shí)間、方式以及售出物業(yè)的目的等，都會(huì)造成賣(mài)家對(duì)房?jī)r(jià)的定位與市場(chǎng)平均水平產(chǎn)生偏差，如有些賣(mài)家置業(yè)時(shí)所花費(fèi)的成本很小，或者因?yàn)榧庇觅Y金，因此即使以稍低于市場(chǎng)價(jià)格出售，對(duì)他們來(lái)說(shuō)并不是虧本的買(mǎi)賣(mài)。

是不是這個(gè)人的運(yùn)氣總是那么好?周君誠(chéng)表示并非如此。之所以能找到那么多的便宜房，他有自己的一套方法。總結(jié)起來(lái)有三個(gè)方面的內(nèi)容：其一是努力讓自己做一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士。他讓自己變得真正懂行，懂市場(chǎng)。“如果自己不懂行，就是機(jī)會(huì)來(lái)了可能不見(jiàn)得會(huì)意識(shí)到。”他說(shuō)。其二是建立自己的關(guān)系網(wǎng)。最有用的關(guān)系網(wǎng)當(dāng)然是與眾多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交朋友，讓他們來(lái)幫助自己發(fā)現(xiàn)便宜房。雖然當(dāng)時(shí)社會(huì)上對(duì)房產(chǎn)中介普遍不存好感，認(rèn)為他們會(huì)“吃差價(jià)”、做陰陽(yáng)合同欺上家瞞下家、故意侵吞“意向金”等，但是周君誠(chéng)的經(jīng)紀(jì)人朋友卻遍布上海，他們?cè)丛床粩嗟亟o他提供一些市場(chǎng)信息，有些則轉(zhuǎn)化成為投資收益。其三就是甄別信息真?zhèn)巍Ｋ话銜?huì)直接跟賣(mài)家交流，從他們自己的嘴中找到答案。對(duì)于急需資金、出國(guó)等情形，他會(huì)毫不猶豫出手，“這樣的機(jī)會(huì)不用懷疑，而且稍縱即逝，因此下手要快。”他如是說(shuō)。

周君誠(chéng)對(duì)市場(chǎng)有“第六感”，也就是所謂的直覺(jué)。2005年夏天，他注意到市場(chǎng)上觀望氣氛濃厚，炒家似乎要“出逃”，于是來(lái)到聯(lián)洋社區(qū)幾家大型中介公司門(mén)店里留下了自己的手機(jī)號(hào)碼。半個(gè)月后，有一家中介公司的業(yè)務(wù)員告訴他，有一套樓層很好的三房，房主愿意以低于市場(chǎng)價(jià)20％左右急拋，他出手接盤(pán)，兩年后，這套房子便漲了兩倍。撿漏機(jī)會(huì)雖多，但要學(xué)會(huì)跟蹤，因此如果不長(zhǎng)期關(guān)注市場(chǎng)，很難做到成功撿漏。周君誠(chéng)對(duì)上海各個(gè)板塊的房?jī)r(jià)都很了解，更重要的是對(duì)房?jī)r(jià)的變化也了如指掌，因此有撿漏的機(jī)會(huì)當(dāng)然不會(huì)輕易錯(cuò)過(guò)。

點(diǎn)評(píng)

第4篇

    近些年來(lái),房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中,房地產(chǎn)的銷(xiāo)售管理問(wèn)題因而也得到了全社會(huì)的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的管理問(wèn)題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和信譽(yù),針對(duì)目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施,進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的提高,增大企業(yè)效益。

    1 房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理存在的問(wèn)題

    1.1 銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)不強(qiáng)

    很多房產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員都是直接源自于一些院校市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生,對(duì)具體的房地產(chǎn)知識(shí)沒(méi)有一個(gè)深入的研究和了解,這樣就造成了銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下,銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中面對(duì)客戶(hù)很難對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)系統(tǒng)的介紹和展示,沒(méi)法讓客戶(hù)掌握產(chǎn)品的信息。銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)不強(qiáng)可能會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的形象下降,對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會(huì)造成一定程度上的消極影響。

    1.2 銷(xiāo)售過(guò)程中服務(wù)態(tài)度不好

    房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中,很多企業(yè)的銷(xiāo)售人員服務(wù)態(tài)度不好,缺乏足夠的耐心和親和力,這樣讓很多的看房和買(mǎi)房者極度反感,對(duì)銷(xiāo)售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)過(guò)程中,缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷(xiāo)售人員沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)銷(xiāo)售的特殊性,因此他們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中沒(méi)有形成一個(gè)良好的銷(xiāo)售理念和銷(xiāo)售態(tài)度,使得銷(xiāo)售過(guò)程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟,進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶(hù)產(chǎn)生矛盾之類(lèi)的現(xiàn)象。

    1.3 營(yíng)銷(xiāo)方面技巧單薄

    營(yíng)銷(xiāo)技巧是任何銷(xiāo)售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而,很多的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對(duì)于相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)技巧都略顯單薄。在銷(xiāo)售過(guò)程中,很多銷(xiāo)售人員沒(méi)有針對(duì)在營(yíng)銷(xiāo)方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析,去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)所具體看中的信息,這樣對(duì)他們營(yíng)銷(xiāo)技巧的提升沒(méi)有起到任何作用。此外,房產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在銷(xiāo)售培訓(xùn)中針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)技巧進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)和考核工作,無(wú)法引起銷(xiāo)售人員對(duì)營(yíng)銷(xiāo)技巧的重視。

    1.4 銷(xiāo)售管理制度混亂

    第一,資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間,堆著認(rèn)購(gòu)書(shū)和客戶(hù)簽署的購(gòu)房合同,雜亂無(wú)章,根本無(wú)法準(zhǔn)時(shí)查閱客戶(hù)的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。

    第二,員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司,不同的銷(xiāo)售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近,折扣也有大有小,容易造成壓低折扣搶客戶(hù)的現(xiàn)象,這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對(duì)員工投訴時(shí),沒(méi)有任何相應(yīng)管理措施,導(dǎo)致銷(xiāo)售工作混亂無(wú)序,銷(xiāo)售人員亂給折扣,讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。

    第三,銷(xiāo)售部和其他部門(mén)溝通無(wú)序。許多項(xiàng)目的銷(xiāo)售部門(mén)與工程、財(cái)務(wù)等其他部門(mén)的溝通不足,某公司因此出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重違約事件。國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤(pán)第七期開(kāi)盤(pán)的當(dāng)天,發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書(shū)說(shuō)明不一致。負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的副總經(jīng)理當(dāng)時(shí)驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明,原來(lái)工程部因設(shè)計(jì)變更直接取消了原有陽(yáng)臺(tái),而銷(xiāo)售部竟然沒(méi)有接到任何變更的通知,依然給客戶(hù)簽署了有陽(yáng)臺(tái)的平面圖的預(yù)售契約,幾乎造成公司無(wú)法履約的嚴(yán)重后果。

    2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理的具體措施

    2.1 加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

    針對(duì)目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)知識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)狀,為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售份額,加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)顯得尤為必要。首先,應(yīng)該加強(qiáng)銷(xiāo)售人員對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識(shí)的了解。比如說(shuō),銷(xiāo)售人員對(duì)商品房的戶(hù)型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識(shí)。這樣銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中才能針對(duì)消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹,提升銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的效率,使消費(fèi)者在選購(gòu)過(guò)程中能夠更加全面的了解買(mǎi)房的信息。其次,銷(xiāo)售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤(pán)的大致銷(xiāo)售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示,新盤(pán)開(kāi)市后,許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢谩⑸悼臻g和投資效益等問(wèn)題,會(huì)購(gòu)買(mǎi)40%到60%的商品房,這段時(shí)期也是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)階段,此后房產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)較為平穩(wěn)的銷(xiāo)售階段。房產(chǎn)銷(xiāo)售人員掌握了大致的銷(xiāo)售規(guī)律,就能在銷(xiāo)售過(guò)程中,針對(duì)不同的銷(xiāo)售時(shí)期做好相應(yīng)的銷(xiāo)售安排,避免銷(xiāo)售進(jìn)程顯得盲目的情況,最大程度的保障商品房的銷(xiāo)售份額。最后,房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷(xiāo)售人員的具體的內(nèi)部裝修知識(shí),這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購(gòu)房中提供一些更加人性化的意見(jiàn)和建議。總而言之,在房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn),才能形成一個(gè)具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的銷(xiāo)售隊(duì)伍。

    2.2 積極樹(shù)立良好的房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度

    一個(gè)良好的銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn),但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍對(duì)于銷(xiāo)售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒(méi)有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買(mǎi)房過(guò)程中能夠擁有一個(gè)良好的服務(wù)環(huán)境,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹(shù)立良好的房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷(xiāo)售人員的耐心和親和力,是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個(gè)重要途徑。銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)該保持良好的工作形象,微笑待人,這樣就能讓消費(fèi)者在選房買(mǎi)房過(guò)程中感覺(jué)親切。同時(shí),銷(xiāo)售人員對(duì)于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解,不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問(wèn)題而不耐煩,進(jìn)而出現(xiàn)反感等問(wèn)題。此外,對(duì)于一些在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中銷(xiāo)售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾,銷(xiāo)售管理部門(mén)應(yīng)該要找出來(lái)進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo),對(duì)于情節(jié)惡劣的人員,企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷(xiāo)售過(guò)程中,銷(xiāo)售人員應(yīng)該時(shí)刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則,通過(guò)成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷(xiāo)售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn),提升房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售水平和實(shí)力。

    2.3 提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧

    提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧是保障銷(xiāo)售效益的另一個(gè)重要手段。目前,很多房產(chǎn)銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)技巧都略顯單薄,這樣對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生了不利的影響。針對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)的一些購(gòu)買(mǎi)心理,銷(xiāo)售人員應(yīng)該作出具體的營(yíng)銷(xiāo)策略,采用一定的營(yíng)銷(xiāo)技巧來(lái)成功推銷(xiāo)自己的商品。比如說(shuō),一些消費(fèi)者會(huì)專(zhuān)門(mén)打電話(huà)來(lái)詢(xún)問(wèn)相關(guān)的房產(chǎn)信息,這個(gè)時(shí)候銷(xiāo)售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息,揚(yáng)長(zhǎng)避短,作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹, 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢(shì)等問(wèn)題。當(dāng)然最好的推銷(xiāo)途徑就是能夠邀請(qǐng)客戶(hù)來(lái)親自看房,這樣就能在具體的看房過(guò)程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷(xiāo)售過(guò)程中,銷(xiāo)售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息,另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問(wèn)題,并作出具體的解說(shuō),這樣既能體現(xiàn)了銷(xiāo)售人員的真誠(chéng)態(tài)度,又能不斷滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。只有銷(xiāo)售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力,通過(guò)銷(xiāo)售過(guò)程中的不斷摸索,逐漸提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧,才能夠提升整個(gè)銷(xiāo)售隊(duì)伍的水平。

    3 總結(jié)

    總之,目前房地產(chǎn)的銷(xiāo)售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷(xiāo)售人員的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí),樹(shù)立一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度,不斷提升銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)技巧,才能形成一個(gè)高水平的房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理隊(duì)伍,為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。

    參考文獻(xiàn):

第5篇

在眾多投資品種中，房產(chǎn)無(wú)疑也是其中一個(gè)重要的組成部分。

雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整過(guò)程中，但專(zhuān)家表示這并非意味著房產(chǎn)就失去了投資的價(jià)值，只不過(guò)投資房產(chǎn)需要更加注重投資策略。

投資房產(chǎn)穩(wěn)取豐厚回報(bào)

李志楓是土生土長(zhǎng)的上海人，前些年他把自己的投資組合做了調(diào)整，獲得了意想不到的收獲。他投資的方向主要集中在股市和樓市，當(dāng)然，最讓他感到滿(mǎn)意的還是在房產(chǎn)方面的投資。

其實(shí)，在房產(chǎn)投資方面李志楓屬于后知后覺(jué)型。當(dāng)溫州人在上海開(kāi)始炒房時(shí)，他的注意力還放在股市上，雖然當(dāng)時(shí)股市并沒(méi)有多少機(jī)會(huì)。直到2004年的秋天，他去一個(gè)朋友家做客，發(fā)現(xiàn)原來(lái)經(jīng)濟(jì)情況與自己差不多的朋友，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)如今已住上了別墅，過(guò)著富足的生活。這對(duì)他的觸動(dòng)很大。

從朋友家里回來(lái)之后，李志楓開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)。朋友建議他，市中心的小戶(hù)型住宅值得投資。“因?yàn)槭兄行牡男》孔尤菀壮鲎猓铱們r(jià)也不是特別高，適合一般的工薪階層投資。”他回憶說(shuō)。

與其臨淵羨魚(yú)，不如退而結(jié)網(wǎng)。李志楓在徐家匯附近找到一套總價(jià)約45萬(wàn)元兩室戶(hù)，兩個(gè)房間可分開(kāi)單獨(dú)出租，月租金收入至少有1500元，他初略計(jì)算了一下，根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率水平，向銀行申請(qǐng)20年期共20萬(wàn)元的商業(yè)按揭貸款，每個(gè)月還款額為1320多元(等額本息還款法)，租金收入完全可以用于還貸。李志楓沒(méi)有猶豫，當(dāng)即拍板買(mǎi)了下來(lái)。

隨后，他又在浦東陸家嘴、莘莊尋找投資目標(biāo)。雖然在2005年初國(guó)家對(duì)樓市開(kāi)始調(diào)控，當(dāng)時(shí)各種各樣的悲觀消息漫天飛，而且也不斷有溫州炒房客在報(bào)紙上現(xiàn)身說(shuō)法，認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)失去了投資價(jià)值。李志楓雖然一度也曾彷徨動(dòng)搖過(guò)，但最終他覺(jué)得房產(chǎn)投資相對(duì)是比較安全的，因此堅(jiān)持了下來(lái)。他說(shuō)：“我不像溫州人那樣，完全利用金融工具，而是給自己留有余地，因?yàn)槲颐客顿Y一套房產(chǎn)，總會(huì)根據(jù)月租金來(lái)倒推我的按揭貸款總額，這樣我不存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此只要租金水平不下降，我的投資還是安全的。”

時(shí)至今日，李志楓已經(jīng)投資了4套小戶(hù)型住宅，雖然每個(gè)月需要向銀行歸還近8000多元的房貸，但這些都不會(huì)成為負(fù)擔(dān)，因?yàn)殡S著近兩年上海房租水平的整體上漲，租金收入已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元，除了還貸還有結(jié)余。

李志楓認(rèn)為自己的投資還是比較劃算的，目前這4套房產(chǎn)的市值已接近300萬(wàn)元，而自己的前期投入不到100萬(wàn)元，投資收益頗豐。而如果把這些現(xiàn)金都存在銀行，兩三年的利息收入也不過(guò)十來(lái)萬(wàn)元，而實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力還會(huì)隨著物價(jià)的上漲而有所下降。如果是全部投入股市，雖然能在剛剛過(guò)去的牛市里狠狠“撈上一票”，但誰(shuí)又敢保證他不會(huì)在這波熊市中沉淪下去而前功盡棄呢?

李志楓準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有這些房產(chǎn)，用以養(yǎng)老。他開(kāi)玩笑說(shuō)：“即使我退休完全沒(méi)有退休金，光靠這4套房產(chǎn)的租金也能生活得很好。”他對(duì)自己將來(lái)的生活很有信心。目前市場(chǎng)又陷入觀望期，李志楓又在開(kāi)始尋找物業(yè)，不過(guò)他這次考察的主要目標(biāo)是上海外環(huán)線(xiàn)附近的區(qū)域。他認(rèn)為龍柏板塊會(huì)受到軌道交通10號(hào)線(xiàn)的建成通車(chē)而愛(ài)到更多的關(guān)注。

何時(shí)投資房產(chǎn)?

房產(chǎn)是投資品種中一個(gè)很重要的組成部分，但是投資房產(chǎn)首先需要處理好節(jié)奏問(wèn)題。

當(dāng)然首要問(wèn)題是要掌握大勢(shì)，就如投資股市一樣，在熊市要學(xué)會(huì)休養(yǎng)生息，保存資金實(shí)力。樓市也有牛熊之分，如何避開(kāi)熊市也是投資者需要認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整階段，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的回落，市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)。這樣的市場(chǎng)還有投資機(jī)會(huì)嗎?

專(zhuān)家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)還是看好。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整階段，但是根據(jù)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)期還是看漲的。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回落，是因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間上漲過(guò)快，短期內(nèi)回調(diào)在情理之中。不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還是要上漲的。”他說(shuō)。

《理財(cái)周刊》首席理財(cái)顧問(wèn)徐建明也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為就目前的情形來(lái)判斷，房產(chǎn)依然是一個(gè)很好的投資品種。“我看好房產(chǎn)20年。”他樂(lè)觀地表示。由此看來(lái)，房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)仍然存在。

對(duì)于個(gè)人而言，何時(shí)可以開(kāi)始投資房產(chǎn)?理財(cái)專(zhuān)家認(rèn)為，需要根據(jù)自己的生命周期來(lái)把握投資理財(cái)組合。徐建明表示，對(duì)于剛剛走人社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生，一般以投資金融產(chǎn)品為主，而到了中年，則可以根據(jù)自己的資金量大小來(lái)決定是否投資房產(chǎn)。

長(zhǎng)期持有是關(guān)鍵

房產(chǎn)投資不能與投機(jī)相提并論。因此對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資房產(chǎn)要堅(jiān)持長(zhǎng)期持有的策略。

專(zhuān)家表示，在過(guò)去的幾年里，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不理性因素，致使房?jī)r(jià)飆升，因而也讓一些投機(jī)者獲得了暴利。但目前國(guó)家一系列政策對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)格限制，如禁止期房轉(zhuǎn)讓、對(duì)5年內(nèi)出售房產(chǎn)的行為征收高額稅收等政策，都在很大程度上限制了投機(jī)行為。理性的投資行為是使資產(chǎn)保值增值，而從房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)期持有才是硬道理。

至于如何投資房產(chǎn)，技巧有很多，不過(guò)專(zhuān)家提醒要留意兩大原則，其一是不要盲目貪大，其二當(dāng)然就是要注重租售便利。

專(zhuān)家表示，投資房產(chǎn)一定不能盲目貪大。此前一段時(shí)間，深圳的投資者就因?yàn)闊o(wú)法及時(shí)售出手中的房產(chǎn)，而致使資金鏈緊張，出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。徐建明表示，目前房產(chǎn)投資者都借助了金融工具，向銀行申請(qǐng)按揭貸款。金融工具的杠桿作用放大了投資效應(yīng)，但同時(shí)也放大了風(fēng)險(xiǎn)。如果在投資房產(chǎn)時(shí)，因?yàn)樨澊蠖鴮?dǎo)致資金壓力過(guò)大，一旦市場(chǎng)情況出現(xiàn)變化，應(yīng)對(duì)起來(lái)會(huì)很困難。

考慮到房產(chǎn)投資需要大筆資金，因此量入為出非常重要。徐建明建議，在整個(gè)投資組合中，房產(chǎn)的比重可占40％～70％不等。如果超過(guò)80％，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)存在不利于變現(xiàn)的缺點(diǎn)，對(duì)資產(chǎn)的穩(wěn)定性會(huì)產(chǎn)生影響。

第6篇

在海外買(mǎi)房的狂歡盛景下，殊不知擁有機(jī)會(huì)的同時(shí)，也潛藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)聞，展會(huì)上受到很多人追捧的塞浦路斯，由于存款稅風(fēng)波（欲對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄征收6.75%～9.9%的稅），導(dǎo)致國(guó)內(nèi)投資者已打到該國(guó)銀行的購(gòu)房款及預(yù)付金被凍結(jié)，造成幾十套物業(yè)無(wú)法完成過(guò)戶(hù)和交割。

且不論該傳聞是否屬實(shí)，有一點(diǎn)要切記：在你欲抄底海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也很可能會(huì)稀里糊涂地“被抄底”！

投資海外房產(chǎn)不要犯這些錯(cuò)誤

只看價(jià)格不重價(jià)值

引發(fā)歐洲債務(wù)危機(jī)的美國(guó)華爾街已經(jīng)恢復(fù)了往日生機(jī)，但誘發(fā)危機(jī)的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然步履艱難，遠(yuǎn)未走出困境。從拉斯維加斯到底特律，幾乎每個(gè)城市的街區(qū)都有資不抵債的房子。《環(huán)球時(shí)報(bào)》3月25日?qǐng)?bào)道，2003年底特律房產(chǎn)中位價(jià)是10萬(wàn)美元，如今僅為7000美元。很多中國(guó)人看到此情此景都會(huì)歡呼雀躍：“抄底底特律、抄底美國(guó)！”殊不知，未來(lái)卻可能是自己被抄老底兒。本次北京春季房展會(huì)同樣有底特律的展商參加，房?jī)r(jià)從幾千美元到幾十萬(wàn)美元不等。在國(guó)人“抄底”和投機(jī)思維的始作俑下，真正有投資價(jià)值的、跌幅較小的優(yōu)質(zhì)美國(guó)地區(qū)，如加州的舊金山、三藩市、底特律城25公里外的很多衛(wèi)星小城等，由于跌幅小、房?jī)r(jià)高而無(wú)人問(wèn)津，反而跌幅超過(guò)70%～90%，甚至只賣(mài)幾百到幾千美元的美國(guó)破屋、“毒資產(chǎn)”，成為國(guó)人追捧的“香餑餑”。

被“買(mǎi)房移民”忽悠

在眾多移民公司狂轟濫炸的宣傳攻勢(shì)下，很多人被“買(mǎi)房移民”的噱頭吊足了胃口。而現(xiàn)實(shí)情況卻是，“買(mǎi)房移民”只是銷(xiāo)售公司吸引客戶(hù)眼球的宣傳手段而已。如打著“購(gòu)買(mǎi)30萬(wàn)歐元以上房產(chǎn)即可獲全家移民資格”的塞浦路斯，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)瀕臨破產(chǎn)（國(guó)家外債是其GDP的8倍之巨）、資本投資市場(chǎng)一敗涂地（過(guò)去5年股票市場(chǎng)縮水98%，目前股市總市值才60萬(wàn)歐元而已），國(guó)民收入銳減，失業(yè)率超過(guò)12%。 歐洲四“豬”國(guó)――希臘、意大利、葡萄牙和西班牙已經(jīng)慘不忍睹了，而塞浦路斯在歐盟連“豬”都算不上，為了“吸血”中國(guó)富人財(cái)富而推出的移民政策，根本就是“移民陷阱”而非餡餅！最可怕的是，花30萬(wàn)～50萬(wàn)歐元購(gòu)買(mǎi)的房子，在本地根本就不值這個(gè)價(jià)兒！

買(mǎi)前先問(wèn)這幾個(gè)問(wèn)題

在欣喜若狂地“抄底”海外之前，請(qǐng)先冷靜下來(lái)，看看以下幾個(gè)問(wèn)題，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。

1 美國(guó)人真的已經(jīng)窮到連幾千美元都支付不起了嗎？當(dāng)?shù)厝藶槭裁床弧俺住保?/p>

2 這么便宜的房子，為什么美國(guó)銀行依然不給提供抵押貸款和融資呢？

3 沒(méi)有銀行的評(píng)估介入，是否可以認(rèn)為，賣(mài)給中國(guó)人的10萬(wàn)美元的所謂便宜房子，其實(shí)真實(shí)價(jià)值更“賤”――只值1萬(wàn)美元呢？

4 在經(jīng)歷過(guò)130年地產(chǎn)商業(yè)化的美國(guó)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，持續(xù)價(jià)格下跌及超低價(jià)格，恰恰意味著被美國(guó)本土投資市場(chǎng)所拋棄――成為雞肋和糟粕了，為什么中國(guó)人來(lái)埋單？難道真應(yīng)了美國(guó)人調(diào)侃國(guó)人所說(shuō)的“中國(guó)人，錢(qián)多人傻，速來(lái)”的鬼話(huà)？

我以在海外十多年的移民者身份提醒那些準(zhǔn)備移民海外的朋友：真正適合及滿(mǎn)足中國(guó)富有階層生活、子女教育、養(yǎng)老規(guī)劃、財(cái)富傳承等需求的移民國(guó)家，一定是全世界富有人群都趨之若鶩的國(guó)度，千萬(wàn)不要怕麻煩、圖省事，期望通過(guò)花錢(qián)購(gòu)房的“捷徑”移民小國(guó)。為了移民而移民，最終結(jié)果很可能是聰明反被，投資失利，移民夢(mèng)破滅。

投資海外房產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)移民？

到底該如何篩選和判斷理想的移民國(guó)度呢？是買(mǎi)房移民，還是單純投資海外不動(dòng)產(chǎn)及其他金融資產(chǎn)？其中的關(guān)聯(lián)又有哪些呢？

大家可以看看目前主流移民國(guó)家的政策和購(gòu)房的關(guān)系：

澳大利亞：2012年7月1日頒布了新的移民法案，“163”移民簽證改為“188”移民簽證，并實(shí)行打分評(píng)估制，其中，個(gè)人資產(chǎn)計(jì)入評(píng)分，80萬(wàn)澳元凈資產(chǎn)可獲得5分，以此類(lèi)推，最高給20分，而移民及格分為65分。可見(jiàn)，房產(chǎn)凈資產(chǎn)可以計(jì)入移民評(píng)分，但不能實(shí)現(xiàn)單純買(mǎi)房移民的愿望。在澳洲買(mǎi)房和投資的額外優(yōu)勢(shì)為可以獲得一年有效多次往返的澳洲簽證，從某種意義上講，可以在澳洲生活了。

美國(guó)：EB-5的投資移民政策不涉及購(gòu)房。很多公司以美國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押物或者是作為5年投資期結(jié)束時(shí)的退出資產(chǎn)返還給客戶(hù)，以替代現(xiàn)金返還，這就產(chǎn)生了問(wèn)題：這個(gè)房產(chǎn)未必是投資者想要的且真正價(jià)值是50萬(wàn)美元（最低投資額）的資產(chǎn)。因此，美國(guó)買(mǎi)房無(wú)法獲得移民簽證，甚至不能保證可以獲得往返美國(guó)的簽證。

加拿大：魁北克、聯(lián)邦、薩省投資移民沒(méi)有房產(chǎn)什么事，購(gòu)房多以自住為主，無(wú)法實(shí)現(xiàn)移民。

中國(guó)香港：在2011年11月之前，投資房產(chǎn)750萬(wàn)港元并持有超過(guò)7年可以獲得香港居住權(quán)，而現(xiàn)在的新法案已經(jīng)廢除了買(mǎi)房獲得居住權(quán)的規(guī)定。

新加坡：房產(chǎn)投資沒(méi)有列入移民政策中，僅作為個(gè)人資產(chǎn)而已。

塞浦路斯（30萬(wàn)歐元）、葡萄牙（50萬(wàn)歐元）、土耳其（50萬(wàn)美元）、愛(ài)沙尼亞、塞爾維亞、韓國(guó)濟(jì)州島等小國(guó)和地區(qū)：投資一定金額購(gòu)房可以獲得居住權(quán)，但附加了諸多要求，如資金持續(xù)注入、必須續(xù)簽、5年不能買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、必須投資本地公司和本地就業(yè)等。

通過(guò)投資房產(chǎn)得以移民海外的憧憬是美好的，但沒(méi)有經(jīng)過(guò)深思熟慮、量體裁衣制訂的房產(chǎn)投資方案及移民規(guī)劃的失敗現(xiàn)實(shí)又是非常殘酷的。

投資海外房產(chǎn)應(yīng)為對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)

與以上國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于抵御房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的調(diào)控政策下，房產(chǎn)擁有者還沉浸在房產(chǎn)財(cái)富快速積累的“蜜月”情懷中，但全球性房地產(chǎn)盛宴終結(jié)的事實(shí)證明：房產(chǎn)市場(chǎng)自然運(yùn)行和調(diào)節(jié)的法則不會(huì)因?yàn)橹袊?guó)而改變。

當(dāng)潮水終將退卻時(shí)，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐、房?jī)r(jià)過(guò)高、超過(guò)中產(chǎn)階層負(fù)擔(dān)能力的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)無(wú)支撐的跌倒式下挫，由此引發(fā)的多米諾骨牌效應(yīng)在還未建立風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖策略的非成熟國(guó)內(nèi)投資者面前將會(huì)迅速發(fā)酵，造成房產(chǎn)財(cái)富蒸發(fā)的同時(shí)，投資者的信心也隨之喪失，甚至崩潰。

過(guò)去沒(méi)有經(jīng)過(guò)歲月檢驗(yàn)的房產(chǎn)投機(jī)的暴富技巧、方法和故事將被統(tǒng)統(tǒng)忘卻，一切都將重新開(kāi)始，標(biāo)志是：國(guó)人把房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避作為首要考慮要素，把控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)化作血液且深入骨髓，一個(gè)健全和完善的房產(chǎn)自住、房產(chǎn)投資清晰分離的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始建立。

一方面，自住者買(mǎi)房的目的是給妻兒老小一個(gè)“家”，而“家”恰恰不是用來(lái)買(mǎi)賣(mài)和交易的商品。當(dāng)“家”不再是財(cái)富化身和象征的時(shí)候，甚至在跌宕起伏的房產(chǎn)周期中體現(xiàn)的是負(fù)債和累贅的時(shí)候，“婚房”、“丈母娘”房、剛性需求房也會(huì)退出歷史舞臺(tái)――誰(shuí)還會(huì)為了擁有“債務(wù)”而必須買(mǎi)房卻不選擇租房呢？這正應(yīng)了前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康所說(shuō)的那句老話(huà)：中國(guó)的國(guó)情決定了我們的房子是用來(lái)居住的，而非賺錢(qián)和投機(jī)的手段。

另一方面，投資購(gòu)房者也從非理性投機(jī)思維逐步變得更加自信和淡定，系統(tǒng)化的投資理念、市場(chǎng)判斷標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目篩選原則變得更加完善和成熟。房產(chǎn)投資成為高凈值人士用來(lái)平衡債務(wù)和抵扣公司及個(gè)人稅收、以房養(yǎng)老、建立教育基金、度假休閑、財(cái)富傳承的重要手段和工具。

房產(chǎn)投資是一門(mén)科學(xué)，是具有投資門(mén)檻且需要培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、時(shí)間沉淀和總結(jié)的一種技能，而非所有人都可以參與的資本博弈游戲。

第7篇

住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩(shī)人卡利爾吉布蘭所說(shuō)：“是你更大的軀體”。買(mǎi)房子是人生大事，購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款償還的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)十年甚至幾十年。

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過(guò)程中，購(gòu)房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性，分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長(zhǎng)階段，也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此，此類(lèi)購(gòu)房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)首先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問(wèn)題。

首先，在購(gòu)房之前將更多的資金投資于股票或成長(zhǎng)型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長(zhǎng)。

其次，在計(jì)劃購(gòu)房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國(guó)債上面，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，需要選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶(hù)型。一方面，小戶(hù)型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來(lái)再次購(gòu)房時(shí)能更容易的租售出去。

此外，首次購(gòu)房貸款的月還款額不宜超過(guò)30%。因?yàn)椋嗣吭碌倪€款額外，還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車(chē)位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí)，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買(mǎi)家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿(mǎn)足流動(dòng)性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長(zhǎng)股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級(jí)：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長(zhǎng)階段，子女已出生但還沒(méi)有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重，因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時(shí)，購(gòu)房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類(lèi)購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買(mǎi)賣(mài)價(jià)差和通過(guò)出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來(lái)確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長(zhǎng)期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，中國(guó)這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購(gòu)房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的負(fù)面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來(lái)源中的地位；在沒(méi)有高于銀行房屋貸款利率的投資回報(bào)項(xiàng)目和沒(méi)有大額開(kāi)支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過(guò)將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來(lái)減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。

最后，這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長(zhǎng)型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

老年人置業(yè)升級(jí)：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn)：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財(cái)務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到最高點(diǎn)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時(shí)需要更多的控制來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類(lèi)購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

第一，通過(guò)將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢(qián)用于一次性支付購(gòu)房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來(lái)適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長(zhǎng)期債券，從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；

（2）購(gòu)房者首先應(yīng)考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

第8篇

周刊第396期封面文章《Money50理財(cái)之選》，為我們讀者評(píng)選出50只最具有投資價(jià)值的基金，這種做法值得肯定。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，挑選投資品種是一件很費(fèi)神的事情，尤其是面對(duì)數(shù)百只基金，挑選到真正具有投資價(jià)值的，還真不是輕易就能辦得到的。因此周刊此次評(píng)選出50只最具有投資價(jià)值的基金，應(yīng)該說(shuō)是為我們讀者做了一件有意義的事。 但我是一個(gè)比較挑剔的讀者，讀完整組文章之后，覺(jué)得有些疑問(wèn)沒(méi)有得到答案，因此特借《讀者頻道》欄目來(lái)說(shuō)一說(shuō)。首先我不太清楚周刊為何要挑選華夏紅利等50只基金，到底是依據(jù)哪些具體的指標(biāo)，周刊文章沒(méi)有交代清楚。雖然文章中也提到“五個(gè)緯度篩選基金”，但無(wú)法反映具體指標(biāo)。

其次是缺少一點(diǎn)具有操作性的內(nèi)容。因?yàn)槊糠N基金的風(fēng)格不一樣，因此適合不同需求的人群。比如年輕人可能比較激進(jìn)，因此可選擇股票型基金，而對(duì)于即將退休的中老年人來(lái)說(shuō)，他們則希望穩(wěn)妥一些，因此可選擇固定收益類(lèi)基金。周刊對(duì)各種基金進(jìn)行分類(lèi)，其實(shí)是投資理念的引導(dǎo)，因此有必要做得更加到位、細(xì)致，比如根據(jù)投資者的類(lèi)型做一下配置，讓我們讀者可以直接照搬。

上海市吳中路589弄　張帆

購(gòu)房技巧很實(shí)用

我一直都在關(guān)注周刊《不動(dòng)產(chǎn)投資》欄目。最近一段時(shí)期以來(lái)，該欄目刊登了不少介紹購(gòu)房技巧的文章，我從中獲益不少。

我在兩年前買(mǎi)過(guò)一套小房。說(shuō)實(shí)話(huà)，購(gòu)房是一個(gè)系統(tǒng)工程，并非看房、交錢(qián)、簽合同那么簡(jiǎn)單，其中涉及到了解市場(chǎng)行情、選區(qū)域、看配套、確定自身承擔(dān)債務(wù)的能力等等多方面的內(nèi)容。如能做到精通各項(xiàng)內(nèi)容，在買(mǎi)房時(shí)則能做到氣定神閑。

我當(dāng)時(shí)就是因?yàn)椴惶@些內(nèi)容，因此一不小心吃了點(diǎn)小虧。看完房之后，中介告訴我，還有一個(gè)買(mǎi)家也剛剛看過(guò)房，并有可能會(huì)簽合同，因此要趕快下手。聽(tīng)完這話(huà)，沖動(dòng)之下馬上取錢(qián)交了定金，后來(lái)發(fā)現(xiàn)屋頂有些漏水，而所謂的另外一個(gè)買(mǎi)家要跟我搶房也是子虛烏有，但反悔已來(lái)不及了。如果能早點(diǎn)了解到更多的購(gòu)房技巧的話(huà)，我想自己是不會(huì)輕易上當(dāng)?shù)摹?/p>

我以后還會(huì)再買(mǎi)房以改善住房條件，因此現(xiàn)在就開(kāi)始學(xué)習(xí)，為將來(lái)買(mǎi)房打點(diǎn)基礎(chǔ)。多學(xué)習(xí)一些與房產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)，將來(lái)買(mǎi)房時(shí)不至于再次吃虧。而如果因?yàn)槲覍?duì)房產(chǎn)了解較多，能買(mǎi)到便宜又實(shí)惠的房子，那豈不是等于賺了!

蘇州市相城區(qū)春豐路84號(hào)　吳建豪

編讀往來(lái)　首先感謝吳先生對(duì)周刊內(nèi)容一如既往的關(guān)注，我們也會(huì)努力為像吳先生這樣的忠實(shí)讀者介紹更多實(shí)用的理財(cái)資訊、投資技巧等。

在失敗中尋找投資秘訣

我的2008是失敗的一年。

指數(shù)在3600點(diǎn)時(shí)，我忍不住進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)了些股票，誰(shuí)知股市一路走低就是不見(jiàn)底，讓我損失了30％左右的本金。在買(mǎi)股票的過(guò)程中，我特別在意那些股評(píng)家、分析師甚至所謂的權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)他們不斷有人喊“快見(jiàn)底了”，可就是還不見(jiàn)底。

以前，我總是喜歡看那些贏家的投資經(jīng)驗(yàn)，什么散戶(hù)投資技巧呀，什么如何戰(zhàn)勝莊家呀。另外，巴菲特、羅杰斯等投資大師的書(shū)，也是我學(xué)習(xí)投資方法的很重要途徑。但現(xiàn)在看來(lái)，無(wú)論是大師的投資理念，還是贏家的投資技巧、秘訣，都好像水土不服。并沒(méi)有讓我在投資中獲得什么收益。

俗話(huà)說(shuō)，失敗乃成功之母。我想只有在不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，投資水平才能得到提高。因此我要把過(guò)去，尤其是去年所犯下的錯(cuò)誤全部都記錄下來(lái)，并經(jīng)常總結(jié)，這樣，興許在未來(lái)，我會(huì)避免更多的投資失誤。

當(dāng)然，我在此也要對(duì)周刊表示感謝，因?yàn)檎侵芸恍┲锌系姆治鑫恼聨椭易龀隽苏_的投資決策，避免了更多的失誤。

上海市徐匯區(qū)東安三村57號(hào)　徐惠芳

讀張怡筠專(zhuān)欄　做心理保健操

沒(méi)有想到周刊會(huì)推出張怡筠的專(zhuān)欄，不過(guò)她的專(zhuān)欄的確值得看看。

初看之下，專(zhuān)門(mén)研究心理學(xué)的張怡筠博士似乎與理財(cái)應(yīng)毫無(wú)關(guān)系，因此給她開(kāi)專(zhuān)欄似乎有點(diǎn)牽強(qiáng)。但是當(dāng)我認(rèn)真讀了她的文章之后，我才知道自己當(dāng)初的想法有些過(guò)于片面了。

正如張怡筠在自己專(zhuān)欄里所說(shuō)的那樣，賺錢(qián)未必讓人開(kāi)心，但賠錢(qián)之后肯定不會(huì)有好的心情。現(xiàn)如今，經(jīng)歷剛剛過(guò)去的2008之后，想必絕大多數(shù)投資者都不會(huì)有好心情，股市、樓市齊回落，投進(jìn)去的資金難保本，碰到這樣的事情誰(shuí)還會(huì)有好心情?

第9篇

如果不是聽(tīng)到主持人報(bào)出“諸韻穎”三個(gè)字，幾乎無(wú)人能猜到，這個(gè)穿著紅舞鞋翩翩起舞的美女竟然是昔日的排球之花。通過(guò)2006年底全國(guó)版《舞林大會(huì)》的初賽和復(fù)賽兩場(chǎng)比賽，褚韻穎――這個(gè)曾經(jīng)中國(guó)最好的二傳手、排壇公認(rèn)的美女，重新進(jìn)入到了公眾關(guān)注的視線(xiàn)中。

享受舞蹈帶來(lái)的樂(lè)趣

“雖然因?yàn)榉N種原因，止步于《舞林大會(huì)》的復(fù)賽，但我享受到了舞蹈帶來(lái)的樂(lè)趣。”排球運(yùn)動(dòng)員出身的褚韻穎不喜歡跑步這樣單調(diào)重復(fù)而枯燥的運(yùn)動(dòng)形式，“我更喜歡有音樂(lè)陪伴的運(yùn)動(dòng)形式。舞蹈也好，瑜伽也好，都會(huì)比較開(kāi)心。”

于她而言，《舞林大會(huì)》并不是一場(chǎng)真正意義上的比賽，而是構(gòu)成她生活樂(lè)趣的一部分。此前，諸韻穎對(duì)舞蹈一無(wú)所知；舞林大會(huì)之后，她報(bào)名參加了拉丁舞訓(xùn)練班：“舞蹈和打球一樣，不是能夠一蹴而就的，需要扎實(shí)的基本功。所以比賽雖然暫時(shí)結(jié)束了，但我卻繼續(xù)在學(xué)習(xí)舞蹈，不求進(jìn)度有多快，只為了享受其中的樂(lè)趣。”

最近，褚韻穎還和朋友們?nèi)チ斯枮I亞布力滑雪場(chǎng)，初上滑雪道的她，很快掌握了剎車(chē)、轉(zhuǎn)彎燈等要領(lǐng)。在雪道現(xiàn)場(chǎng)觀摩的朋友說(shuō)，褚美女的姿態(tài)輕盈得像在《舞林大會(huì)》跳華爾茲。

為父母買(mǎi)房為自己買(mǎi)車(chē)

最近，褚韻穎順利完成了自己在狗年的兩大愿望――為父母購(gòu)置了一套復(fù)式住宅，為自己買(mǎi)下了心儀已久的寶馬車(chē)。

這已經(jīng)不是褚韻穎第一次為父母買(mǎi)房、為自己買(mǎi)車(chē)。褚韻穎對(duì)父母的孝順也是圈中有名的。有一次，為了滿(mǎn)足母親喜歡陽(yáng)光的愛(ài)好，褚韻穎特地四處奔走為父母購(gòu)買(mǎi)了一套三居室且客廳朝南的房子。如今，父母、自己和三只小狗又有了一套更為寬敞的復(fù)式住房，父母就更開(kāi)心了。

之前，她也曾有過(guò)一輛代步車(chē)：“但因?yàn)橐恢毕矚g寶馬，所以最近在自己生日到來(lái)前去看了一輛銀色寶馬，當(dāng)天就買(mǎi)下了，算是給自己的一個(gè)生日禮物。”

率真的褚韻穎說(shuō)，她一直覺(jué)得知道怎樣花錢(qián)，才會(huì)想到要去賺錢(qián)。

房產(chǎn)投資已是“老法師”

她最初賺取的收入，是在當(dāng)排球運(yùn)動(dòng)員、拿國(guó)家工資的日子。“從初一開(kāi)始打球，我在經(jīng)濟(jì)上就已經(jīng)獨(dú)立了。十三歲至今，從來(lái)沒(méi)有向父母要過(guò)一分錢(qián)。”她說(shuō)。

她的第一筆大額投資，則是在2001年買(mǎi)的第一套投資性房產(chǎn)：“那時(shí)候我在上海最好的地段買(mǎi)了一套中檔樓盤(pán)的房子。此后對(duì)于房產(chǎn)投資是一發(fā)不可收拾。一直到現(xiàn)在，我還覺(jué)得自己最熟悉的投資工具是房產(chǎn)。”

褚韻穎雖然不肯透露自己到底擁有幾套物業(yè)，但她卻侃起了自己的房產(chǎn)投資經(jīng)：“投資房產(chǎn)首先要區(qū)分是自住還是投資，投資的話(huà)就要考慮租金回報(bào)率和升值空間。我覺(jué)得房產(chǎn)投資最重要的還是地段，其次是樓盤(pán)本身的品質(zhì)。比如浦東小陸家嘴地區(qū)，雖然單價(jià)高，但是這是上海的標(biāo)志性地塊，是上海乃至中國(guó)的金融CBD，是外資機(jī)構(gòu)特別看重的，這個(gè)地塊的租賃市場(chǎng)也很好，租金水平較高、空置率也較低，所以我始終看好。又比如淮海路附近的華府天地，也是上海的地標(biāo)建筑之一，雖然當(dāng)初單價(jià)已經(jīng)5萬(wàn)多元，大面積房型租賃也較困難，但是我仍然覺(jué)得物業(yè)本身的升值空間是可以期待的。”

80％以上的房產(chǎn)投資成功率，以及她當(dāng)初進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的“敏銳嗅覺(jué)”，讓身邊的朋友對(duì)她非常佩服。現(xiàn)在，她已經(jīng)“掌握”了一整套和房產(chǎn)商談判的經(jīng)驗(yàn)，包括一次性付款的折扣率、包括簽合同的技巧等，儼然是朋友圈中的“房產(chǎn)投資顧問(wèn)”了。

不把資金放在一個(gè)籃子里

“雖然對(duì)房產(chǎn)比較熟悉，但是我也不會(huì)把所有的資金押在一個(gè)籃子上。”褚韻穎對(duì)于投資理財(cái)已經(jīng)有了自己的一些成熟想法。

“2006年股票和基金行情好，我就把平常閑置的一些資金用來(lái)投資到這兩塊上，同時(shí)也抽了一小部分房產(chǎn)上的資金出來(lái)投到股市里。我買(mǎi)基金主要是考慮長(zhǎng)期投資，一般買(mǎi)了以后就放在那里不去想、不去動(dòng)了。買(mǎi)股票則主要還是賺波段差價(jià)，收取短期較高的利潤(rùn)。”褚韻穎估算了一下，她目前在房產(chǎn)投資上大約分配了自己60％左右的資金，還有25％～30％的資金在股票上，在基金上則大約有10％左右。

“我覺(jué)得不要奢望永遠(yuǎn)在最低位買(mǎi)入，也不要奢望在最高位拋出，沒(méi)有人能真正等到這兩個(gè)點(diǎn)。”談起股票投資的心經(jīng)，褚韻穎也是津津樂(lè)道。

“還有，保險(xiǎn)也是應(yīng)該買(mǎi)一點(diǎn)的。”雖然自稱(chēng)對(duì)保險(xiǎn)并不懂得多少，但退役后的褚韻穎已經(jīng)有了很好的保障意識(shí)，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了醫(yī)療、養(yǎng)老等險(xiǎn)種。

喜愛(ài)鋼琴、紅酒與咖啡

不僅在投資理財(cái)上已經(jīng)有幾分成熟、幾成經(jīng)驗(yàn)，褚韻穎從國(guó)家隊(duì)退役五年來(lái)的日常生活，也同樣過(guò)得有滋有味，頗有小資的味道。

“在一個(gè)安靜的環(huán)境里，伴隨著柔緩的背景音樂(lè)，用相配的酒杯品上一杯葡萄酒，對(duì)現(xiàn)在的我而言，也是最佳的享受之一。”2004年以前的褚韻穎，并不會(huì)喝酒。一次偶然的機(jī)會(huì)，在一個(gè)朋友的帶動(dòng)下，褚韻穎了解到喝紅酒原來(lái)有很多的講究，諸如酒的年份、顏色、厚度、掛杯方式等。更讓她驚訝的是，原來(lái)并不僅僅要“好馬配好鞍”，好酒也要配上好的杯子才夠味。如今，還珍藏了三套來(lái)自意大利的酒杯，分別適用于品味紅葡萄酒、白葡萄酒和香檳。

“我現(xiàn)在工作的廣告公司坐落在一幢老洋房里，大廳里有一架老鋼琴，工作空閑的時(shí)候，我總?cè)滩蛔∫锨皬椬嘁环！睂W(xué)習(xí)鋼琴是褚韻穎從小的夢(mèng)想，但因?yàn)殛庡e(cuò)陽(yáng)差她沒(méi)能在上中學(xué)時(shí)得到練琴的機(jī)會(huì)。這幾年，她還專(zhuān)門(mén)請(qǐng)了老師來(lái)教自己鋼琴。

“平常，和朋友們喝上一杯香濃的咖啡，也是我現(xiàn)在生活的一大享受。”諸韻穎喜歡咖啡香濃滑爽的口感，但卻不喜歡過(guò)于甜膩的品種。就像她是個(gè)地道的上海女孩，卻又有幾分北方女孩的豪氣。

平和心態(tài)帶來(lái)“好運(yùn)”

“我始終覺(jué)得自己是一個(gè)很幸運(yùn)的人，老天似乎特別眷顧我。打球的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)叫我去領(lǐng)獎(jiǎng)，我覺(jué)得很突然，因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)想過(guò)要獲什么獎(jiǎng)，懵懵懂懂去了；找工作的時(shí)候，我和其他同學(xué)一樣投簡(jiǎn)歷，沒(méi)想到被一家知名廣告公司相中，可以成為體育事務(wù)公關(guān)策劃總監(jiān)；而這次舞林大會(huì)，也只是在一次聚會(huì)上偶遇節(jié)目的導(dǎo)演，卻讓我找到了更多的自信。”