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第1篇

“十三五”推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其對房地產(chǎn)市場起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的產(chǎn)能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，如何科學(xué)地去庫存、改善供求關(guān)系，成為一大難題。根據(jù)分析，房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，會導(dǎo)致房地產(chǎn)新投資減少最后導(dǎo)致GDP負增長。我國房地產(chǎn)的空置房無論過多或者過少，都對國民經(jīng)濟有著巨大的負面影響。所以，這更需要我國對房地產(chǎn)企業(yè)進行供給側(cè)改革，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實因素，進行科學(xué)的合理預(yù)算估測，從而推動我國經(jīng)濟的增長。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價格會更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產(chǎn)類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發(fā)建立時間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會在短時間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。

2.2城市化進程

如何說城市化進程影響房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。這要從城市化進程代表一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價值決定價格，同時大城市的房地產(chǎn)價格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。還有另外一個原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來到城市謀求工作，農(nóng)民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模。

2.3財務(wù)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費用主要包括銷售、財務(wù)、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的費用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規(guī)模進行控制。如此，可以從根源上對財務(wù)的成本費用進行更好地控制。財務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進對房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運用到哪些領(lǐng)域，每個環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強其財務(wù)資金成本的使用范圍的準控。在市場經(jīng)濟下，一個產(chǎn)業(yè)往往會帶動產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進行建筑項目的開發(fā)，其資金會流動到多個部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設(shè)的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產(chǎn)建筑項目給未來居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項目所需且發(fā)生的直接費用。當然，這些各個部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴格督促財務(wù)部門對當前建設(shè)項目的審計監(jiān)督。因此財務(wù)的現(xiàn)狀會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。

2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動力。其發(fā)展水平能代表一個區(qū)域或者一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動密集型地區(qū)，其對勞動力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動力極其容易被大機器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動力的需求量極大，且短期內(nèi)不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)投資有相當大的影響。

3結(jié)論與相關(guān)建議

3.1結(jié)論

城市化進程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費指數(shù)增長率都會影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模，未來城市化進程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都對房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動作用且?guī)咏?jīng)濟的發(fā)展，因此城市化率對其影響最為顯著。從行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一，解決問題的一大關(guān)鍵在于從供給側(cè)改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競爭力促進經(jīng)濟發(fā)展。綜上所述，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度可能會在整體上有所下滑。

第2篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應(yīng)該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務(wù)進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風(fēng)險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設(shè)計[j].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應(yīng)用[j].建筑經(jīng)濟,2010(8).

第3篇

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務(wù)承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的類型

項目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項目實體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項目自身范圍的風(fēng)險。

1.外部風(fēng)險

(1)政治風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風(fēng)險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負擔的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險

(1)預(yù)測風(fēng)險

預(yù)測風(fēng)險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預(yù)測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔預(yù)測風(fēng)險。

(2)完工風(fēng)險

項目的完工風(fēng)險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預(yù)期運行標準的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向,在項目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項目建設(shè)成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險

項目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風(fēng)險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風(fēng)險,然后根據(jù)計算出的風(fēng)險大小的排序,來有助于投資者進行科學(xué)的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險辨識后,其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風(fēng)險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風(fēng)險來說,方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項目的投資風(fēng)險進行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風(fēng)險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風(fēng)險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風(fēng)險,還必須同時兼顧項目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟合理性。房地產(chǎn)投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項目一般具有投入多、風(fēng)險大等特點，對房地產(chǎn)投資項目進行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險、確保合理開發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據(jù)。可行性研究是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項目編制申請報告，報送項目審批核準機關(guān)申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關(guān)是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項目一般是高投入高風(fēng)險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔的風(fēng)險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計、人員招聘、施工準備等，在房地產(chǎn)投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產(chǎn)項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關(guān)鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對項目從技術(shù)和財務(wù)等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經(jīng)該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢谩⒔煌ㄇ闆r、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設(shè)規(guī)模、項目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預(yù)算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務(wù)評價指標主要有投資回報率（ROI），內(nèi)含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經(jīng)濟效益的依據(jù)。可從國民經(jīng)濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風(fēng)險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等進行分析，并得出相應(yīng)的具體對策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計劃、項目管理費用預(yù)算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設(shè)進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設(shè)場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時針對投資項目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)是編制依據(jù)真實可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的關(guān)鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產(chǎn)投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設(shè)計好項目的實施進度。而所謂的經(jīng)濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準確分析項目各種經(jīng)濟評價指標并確定項目的可行性。

2.風(fēng)險管理。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經(jīng)濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來一些風(fēng)險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風(fēng)險管理是一個完整的過程。項目全面風(fēng)險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風(fēng)險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險損失的處理等五個步驟。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經(jīng)濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的租售價格，是房地產(chǎn)投資項目的關(guān)鍵。

3.財務(wù)效益評價。財務(wù)效益評價是指根據(jù)國家的財務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務(wù)狀況進行分析和評價。財務(wù)評價是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)狀況具體通過財務(wù)評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務(wù)效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用。現(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)效益指標，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應(yīng)用較為普遍。現(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析[J].經(jīng)濟評論.2004（2）

第5篇

摘要隨著中國經(jīng)濟建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，我國房地產(chǎn)市場體制正在步入規(guī)范階段，房地產(chǎn)作為一個高投入、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)投資過程中面臨的各種風(fēng)險因素，直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。本文通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，并對此提出防范對策，從而有效地規(guī)避和降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險，以保證房地產(chǎn)投資收益。

關(guān)鍵詞房產(chǎn)項目投資分析風(fēng)險控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢

隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟理論》中給出了最初的風(fēng)險定義：“風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險特點。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標發(fā)生的負偏離。用通俗的話來講，風(fēng)險就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險既是在房地產(chǎn)項目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性。客觀世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產(chǎn)投資項目都存在一定的風(fēng)險和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的細分及識別

為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險分析的最終質(zhì)量，我們有必要對房地產(chǎn)投資過程中的每個可能存在的風(fēng)險因素進行綜合科學(xué)的細分與辨識，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對策從而減少風(fēng)險和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。

（一）自然風(fēng)險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟損失。這些風(fēng)險是人們對自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說的自然風(fēng)險主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險

一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴重的危害。針對這些自然風(fēng)險的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。

（二）政治風(fēng)險，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品經(jīng)營者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟利益損失。它通常會給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來的相應(yīng)風(fēng)險最能影響房地產(chǎn)市場效益的變化。尤其是市場環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場還有待加強和進一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢的相關(guān)變化趨勢，以便及時順應(yīng)發(fā)展趨勢對可能引發(fā)的風(fēng)險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優(yōu)惠政策的項目實施投資。

（三）經(jīng)濟風(fēng)險，由于經(jīng)濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟的滑坡對整個物業(yè)市場的影響，或許是因經(jīng)濟的發(fā)展對某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會對房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟風(fēng)險包括：財務(wù)風(fēng)險、融資風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、工程招投標風(fēng)險、地價風(fēng)險、國民現(xiàn)存經(jīng)濟狀況發(fā)生變化的風(fēng)險等。

（四）技術(shù)風(fēng)險，這種技術(shù)風(fēng)險就是指因科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商的損失。如：因市場科技的進步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟損失。常見的技術(shù)風(fēng)險包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設(shè)計變動、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險因素。

（五）社會風(fēng)險，通常指因人文社會環(huán)境因素的不斷變化對房地產(chǎn)市場帶來的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)

營和生產(chǎn)的投資者帶來了相應(yīng)的損失。通常如一些社會治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護等都會給房地產(chǎn)商品帶來社會性的風(fēng)險。

（六）國際風(fēng)險，主要是指因國際經(jīng)濟環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟活動帶來的影響，這種風(fēng)險對整個社會所有經(jīng)濟都會有很大的影響。對房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風(fēng)險包括：國際投資環(huán)境風(fēng)險、國家風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際經(jīng)營風(fēng)險、國際貨幣利率變化帶來的風(fēng)險等等。

（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營管理的過程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險，通常所說的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風(fēng)險以及人、物、財組織管理的風(fēng)險等等。

有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風(fēng)險的因素比較多，且?guī)淼膰乐睾蠊潭纫卜浅ｅ漠悺Ｈ绻诜康禺a(chǎn)投資時，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險因素，那風(fēng)險分析必定失去了它應(yīng)有的價值和意義。但如果把每個風(fēng)險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導(dǎo)致問題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實而且也不恰當。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險因素的不確定性為主要目標，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當?shù)娘L(fēng)險對策。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的防范對策

房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟損失發(fā)生之前，通過采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟損失發(fā)生之后，通過采取相應(yīng)的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風(fēng)險回避。投資風(fēng)險回避既房地產(chǎn)投資者在對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行具體分析和識別以后，發(fā)現(xiàn)若對某項房地產(chǎn)活動進行投資將會帶來經(jīng)濟利益風(fēng)險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風(fēng)險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導(dǎo)致風(fēng)險損失存在的相應(yīng)投資活動，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險隱患。

（二）投資風(fēng)險減輕。投資風(fēng)險減輕是通過降低房地產(chǎn)風(fēng)險的可能性或減少風(fēng)險后果的不利影響。通過對已知的風(fēng)險、不可預(yù)測風(fēng)險或可預(yù)測風(fēng)險的預(yù)測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險。

（三）投資風(fēng)險預(yù)防。風(fēng)險預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時起到減小風(fēng)險損失程度的作用。風(fēng)險防范的對象一般有：自然災(zāi)害、社會風(fēng)險和政策風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟風(fēng)險作為控制的中心，把政治和社會風(fēng)險作為預(yù)測的重點，把自然風(fēng)險作為災(zāi)后緩解的主要對象。

（四）投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔或不愿承擔的風(fēng)險的后果連同對風(fēng)險應(yīng)付的權(quán)力和責任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險轉(zhuǎn)移和項目資金證券化轉(zhuǎn)移等。

（五）投資風(fēng)險分散與組合：風(fēng)險分散。房地產(chǎn)投資分

散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風(fēng)險組合。風(fēng)險組合投資是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。

（六）投資風(fēng)險自留：當采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，可采用自留風(fēng)險的方法。風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財力來負擔未來可能的風(fēng)險損失。風(fēng)險自留包括自我承擔風(fēng)險和自我保險風(fēng)險。

四、小結(jié)

綜上所述，投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時，應(yīng)該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風(fēng)險意識，從多層不同角度對風(fēng)險問題進行總體把握。客觀上，投資者還必須對當前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟形勢、政治、社會發(fā)展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎(chǔ)，對投資設(shè)計方案進行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準確的經(jīng)濟測算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進行科學(xué)的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

總之，房地產(chǎn)投資項目分析是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經(jīng)濟現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。

參考文獻：

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第6篇

通過房產(chǎn)投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價增長率等六個不確定因素對動態(tài)分析評價指標凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動對房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達到分析不確定性因素對房產(chǎn)投資者如何作用的目的。

【關(guān)鍵詞】

單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資

0 引言

敏感性分析是考察投資項目涉及的各種不確定因素對投資項目基本方案經(jīng)濟評價指標的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測投資項目可能承擔的風(fēng)險，為進一步風(fēng)險分析打下基礎(chǔ)。

本文重點探討單因素敏感性分析，通過檢驗房產(chǎn)投資中不確定性因素對房產(chǎn)投資項目的影響，獲取對房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷投資項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進行分析，估算單個因素的變化對投資項目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 單因素敏感分析的方法步驟

2.1 確定分析指標

投資項目分析指標的確定，一般是根據(jù)投資項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標的重要程度來選擇，與進行分析的目標和任務(wù)有關(guān)。

本文重點分析投資者確定進入房產(chǎn)投資后，對房產(chǎn)投資項目進行可行性分析。經(jīng)濟分析指標選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值是指把投資項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到投資期初（投資項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標在用于投資方案的經(jīng)濟評價時，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項目可行。反之則不可行。

凈現(xiàn)值系數(shù)計算公式如下：

對于房產(chǎn)投資者而言：

房產(chǎn)投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。

如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。

如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔一定稅負。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。

可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。

2.2 選取不確定因素

不確定因素指在投資項目分析與評價過程中涉及對投資項目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項目設(shè)計的全部因素都進行分析，而只是對可能對投資項目收益影響較大的重要的不確定因素進行分析。

本文認為對房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。可歸納為國家政策及市場兩類因素。

2.2.1 國家政策的不確定性因素

國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。

購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時不能全部申請商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房價增長率；

T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔的稅率；

貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 結(jié)論

經(jīng)上述論證及實踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產(chǎn)項目投資效果的影響。有助于投資者對項目不確定因素的不利變動所能允許的風(fēng)險程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對不確定因素進行重新評估，減小投資項目風(fēng)險。

對本文中的例子而言，房產(chǎn)價格增長率對房產(chǎn)項目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對投資項目的預(yù)期價格增長率進行研究預(yù)測，從影響房價的各個因素進行評估預(yù)測，合理評估未來房產(chǎn)價格增長率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險。

【參考文獻】

[1]朱獻忠 投資項目經(jīng)濟評價中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業(yè)與科技，2006年

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)營銷策劃；開發(fā)商

1、房地產(chǎn)營銷策劃的目的和意義

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中很多經(jīng)營理念跟不上其發(fā)展的速度，房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)占有一席之地，關(guān)鍵在于它能提供客服所需要的產(chǎn)品，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從根本上了解房地產(chǎn)市場，要根據(jù)市場的需求去有建設(shè)性的開發(fā)產(chǎn)品，從而獲取利潤并占領(lǐng)市場。房地產(chǎn)營銷策劃能夠保證企業(yè)決策的正確性，使項目盡量不偏離初始目標，并且能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭力和創(chuàng)新管理能力。目前有許多開發(fā)商都不能開發(fā)出客戶所需求的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)營銷策劃就是滿足市場需求和開發(fā)產(chǎn)品之前的中間環(huán)節(jié)，在策劃中可以包含有利于產(chǎn)品銷售方案，合適的銷售手段，客戶的需求情況等等。一個合適的營銷策劃對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營尤為重要。

1.1防止盲目投資，提高項目投資的準確性

雖然說房地產(chǎn)投資的收益是非常高的，但在房地產(chǎn)前景不明朗的情況下，其中存在的風(fēng)險也是大的。然而有許多開發(fā)商只追求眼前的利益，而盲目投資，隨意的決策房地產(chǎn)項目的建設(shè)造成重大的損失。所以可以通過房地產(chǎn)營銷策劃分析，作出有利于投資方案的決策，列出不利投資的情況，從各方面去分析項目投資，這樣可以大大減少投資風(fēng)險，避免開發(fā)商本能的做法，客觀的提供方案并作出對項目評價，從而提高項目投資的準確性。

1.2提高投資決策的合理性和全面性

房地產(chǎn)項目投資是一個非常復(fù)雜的過程，因為它受地域、材料、政策、價格等多方面的影響，所以房地產(chǎn)項目需要多方面的人才進行全方面的分析和調(diào)研。然而，在許多一般的房地產(chǎn)公司缺乏這樣的人才，所以對房地產(chǎn)項目分析過于表面，深度不足。如果通過專業(yè)的房地產(chǎn)策劃機構(gòu)就可以詳細的全方面進行分析，避免了以上的問題。所以說營銷策劃可以提高投資決策的全面性和合理性。

1.3拓寬開發(fā)商的投資思路

隨著房地產(chǎn)項目的不斷發(fā)展和人民生活水準的不斷提升，我們的投資思路不能再局限于以前，我們要努力通過各種有效手段和方法，著重對房地產(chǎn)投資策劃的不斷創(chuàng)新使房地產(chǎn)充滿活力和吸引力，這樣才能快速占領(lǐng)市場，真正的知道人們需要的是什么，從而達到企業(yè)目標。

1.4提高資源利用率，降低投資成本

資源是一個企業(yè)生存和發(fā)展的根本，包括資金、技術(shù)、原材料、能源、信息以及時間等等。房地產(chǎn)策劃必須根據(jù)企業(yè)當前經(jīng)營狀態(tài)和資源狀況合理有序的進行。企業(yè)對該項目注入資源的利用率，將對企業(yè)在項目上的效益產(chǎn)生重大影響，并且與最終的利潤率高低直接掛鉤。對企業(yè)影響非常大。所以如何將企業(yè)的有限資源利用好而換取更多的效益則是房地產(chǎn)策劃必須嚴謹考慮的重要因素。策劃方案必須以現(xiàn)實有效資源為根據(jù)，提供資源合理配置和使用的方案，從而減少資源的浪費和無效使用。也就變相的為項目增加了效益，提高了項目的收益率，增強了企業(yè)的市場競爭力。

2、房地產(chǎn)營銷策劃的作用

（1）企業(yè)的某個決策將直接影響到整個項目的效益。房地產(chǎn)營銷策劃則能給項目決策者提供正確的思維方式，排除決策者思維的片面性，是項目決策更加客觀有效，更加準確，從而避免整個項目在某些環(huán)節(jié)中運作出現(xiàn)較大偏差，間接的提高了項目的準確性和效率。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的各方面競爭能力決定了項目盈利與否和效益高低。房地產(chǎn)營銷策劃這在方面能很好發(fā)揮它的特長，在日趨激烈的競爭中，給項目提供穩(wěn)定的動力，增強項目在同等條件下的競爭力，為企業(yè)項目的銷售打好堅實的基礎(chǔ)。

（3）項目整體的正常有效地運作離不開科學(xué)的企業(yè)管理，項目管理。營銷策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，能使企業(yè)管理更加系統(tǒng)化，全面化。從開發(fā)項目的各個問題入手，逐個解決項目管理問題。是項目運行更流暢有效。

（4）房地產(chǎn)項目資源的整合是投資項目著重考慮的要素。房地產(chǎn)營銷策劃能將各種資源如觀念、社會、人力等等融會貫通，理清其中關(guān)系，逐個分解它們的功能所在。使之形成項目優(yōu)勢。

3、房地產(chǎn)營銷策劃的誤區(qū)

隨著時代的進步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也越來越迅速，其市場競爭也愈發(fā)激烈，相應(yīng)地，房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策劃越來越受到廣泛人的關(guān)注，業(yè)界大量的人才都對其有深入的研究，盡管它從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但里面仍有許多值得考慮和深思的地方。正確有效的營銷策劃不僅可以降低投資成本，還可以最大可能的避免營銷風(fēng)險。在當今房地產(chǎn)市場競爭中，營銷策劃之間的較量很有可能就決定公司能否在競爭上占領(lǐng)優(yōu)勢。我們必須反對盲目迷信的策劃，要采用一切有效的辦法避免營銷走向誤區(qū)。

誤區(qū)一：過度夸大營銷策劃的作用

近年來，由于沒有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷指導(dǎo)，許多人對于營銷都一知半解，使得大家都過度的相信營銷策劃的作用。策劃人為自己的樓盤精心包裝，這是可以理解的，但是如果夸大事實，無中生有，過度迷信營銷策劃，這樣反而會誤入歧途。營銷策劃只是房地產(chǎn)資源配置的無形資產(chǎn)，并不是全部資產(chǎn)，雖然營銷策劃越來越受關(guān)注和歡迎，但如果客觀的認為營銷策劃能包治百病，解決所有問題，達到所有目的，這不得不說這是一個誤區(qū)。

誤區(qū)二：忽視營銷策劃的作用

過度夸大對房地產(chǎn)項目進行營銷策劃的作用，是一個誤區(qū)，但也不得完全拋開營銷策劃。它能給企業(yè)策劃者提供準確的思維，避免整個項目在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)很大的偏差，可以提高項目的準確性和效率。恰當?shù)臓I銷策劃不僅能夠降低成本，還可以有效的避免營銷風(fēng)險。所以我們既要避免過度迷信營銷策劃的作用，又要走出“忽視營銷策劃的作用”這個誤區(qū)。

誤區(qū)三：對產(chǎn)品理解淺薄

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品與普通的產(chǎn)品是不同的，因為在房地產(chǎn)中每一個產(chǎn)品都是不同的，沒有兩個是完全一樣的。在消費者眼中，對于樓層，面積，景觀，地理位置都有一定的的差異性，任何兩個產(chǎn)品的價值都是絕對不一樣的。然而，開發(fā)商并沒有太過注重這方面，只是粗略的根據(jù)對方型分分類，然后再根據(jù)總均價加點系數(shù)來做最后的定價。我們應(yīng)該根據(jù)消費者的需求和差異來分類，而不是根據(jù)房型的不同，定價也不能用簡單的加權(quán)平均，而可以用類別加權(quán)平均的方法。

4、房地產(chǎn)營銷策劃的未來趨勢

因為房地產(chǎn)的投資巨大、周期較短、有貨幣功能、可以升值、可以閉口銷售、品質(zhì)幾乎無法再提高、入市價格較低、樓盤多、競爭激烈等等，因此它與一般商品不同。在越來越激烈的房地產(chǎn)市場中，更多的企業(yè)開始意識到營銷策劃的重要性，并且在營銷策劃上推陳出新是企業(yè)獲得成功的必要手段。總體而言，房地產(chǎn)營銷策劃在以下幾個方面有所變化：看重效益和品牌的觀念，策劃組織方向轉(zhuǎn)變，策劃理論轉(zhuǎn)變，策劃信息轉(zhuǎn)變等等。

結(jié)束語