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第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評估；房地產(chǎn)估價(jià)

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)評估包含房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評估等。但是目前房地產(chǎn)評估主要指的是針對房地產(chǎn)價(jià)值的評估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

二、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國家各級房地產(chǎn)的主管部門、各評估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產(chǎn)評估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范，通過統(tǒng)一評估程序和技術(shù)方法，來保證評估結(jié)果的客觀、公正和合理；第三，房地產(chǎn)評估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評估、咨詢等各方面服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對評估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評估的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏手畏腳，無法充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，其評估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)評估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對房地產(chǎn)評估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個(gè)級別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

（三）社會(huì)公信力不高

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展較好的國家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國由于房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

四、對我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無人承接，對總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長壓價(jià)競爭和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的行為，通過推動(dòng)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

（三）全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評估行業(yè)的誠信體系建設(shè)十分重要。目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠信行為是社會(huì)對估價(jià)行業(yè)評價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會(huì)效應(yīng)，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會(huì)對估價(jià)行業(yè)有較好的評價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評估信用檔案。目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法評估、獨(dú)立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級估價(jià)師的升級教育，也要進(jìn)行同級執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們在內(nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估行業(yè)問題 對策

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題

1、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和工作人員沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)椋挥羞@樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價(jià)資格，以及可晉級的高級估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

4、社會(huì)公信力不高

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競爭環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對各級估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨(dú)立、公正的評估市場氛圍。

總結(jié)

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

第3篇

今天，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，以及世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)在這里舉辦主題為“估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化”的國際估價(jià)論壇。在此，我謹(jǐn)代表中華人民共和國建設(shè)部，向各位中外來賓表示誠摯的歡迎！對論壇的召開表示熱烈的祝賀！

當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，這將對各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又為我們提出前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙θ藛T資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場，不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊憽１敬握搲浴肮纼r(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化，對于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對于妥善對待不同國家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競爭與合作，從而促進(jìn)不同國家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。

女士們、先生們：

自20世紀(jì)80年代以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前，全國有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見，同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”、“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場的良好秩序。

中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。

今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大，鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場。

女士們、先生們：

中國政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國際、國外及中國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善中國房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)市場日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師（產(chǎn)業(yè)）率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國際測量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國內(nèi)地同行，與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開展國際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們：

處理好估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化，有許多理論和實(shí)踐問題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內(nèi)外專家學(xué)者、專業(yè)人士、與會(huì)代表，深入開展討論，廣泛交流意見，一同為估價(jià)行業(yè)創(chuàng)造和諧、共贏、美好的明天。

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：

前言

房地產(chǎn)評估作為一個(gè)新興的行業(yè)在國家的支持下快速發(fā)展起來。房地產(chǎn)評估師的考試制度和資格認(rèn)證制度為房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，盡管房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得以迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)交易錯(cuò)綜復(fù)雜，中國房地產(chǎn)估價(jià)方面的不足越來越明顯。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過十幾年的時(shí)間，但是房地產(chǎn)評估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國家該行業(yè)的對比上，都有了實(shí)質(zhì)上的提高。但是，畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實(shí)踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)問題：

1我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展

目前國外和港臺(tái)房地產(chǎn)評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨(dú)立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實(shí)行政府部門與行業(yè)協(xié)會(huì)組織既定分工，均對房地產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行管理，但以政府為主進(jìn)行管理，代表國家是德國；第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制，主要代表國家或地區(qū)是英國和我國的香港特別行政區(qū)。我國目前的房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色，行業(yè)自律是政府推動(dòng)下的行業(yè)的自律，而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國外及我國港臺(tái)地區(qū)的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機(jī)構(gòu)的行為的；而我國是以機(jī)構(gòu)管理為主，寄希望通過約束評估機(jī)構(gòu)的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機(jī)構(gòu)為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)的形象，并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競爭。據(jù)調(diào)查，十年前評估收費(fèi)一般為國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%，但近年來，已經(jīng)降低到國家標(biāo)準(zhǔn)的20~30%，甚至更低。

2法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

當(dāng)前我國雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系。現(xiàn)存法制體系對估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但相關(guān)的實(shí)施細(xì)則還沒有，針對征稅評估、企業(yè)改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關(guān)規(guī)定也沒有。另外，我國現(xiàn)有的評估行業(yè)的法規(guī)在評估技術(shù)活動(dòng)的制度上，僅限于房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)性鑒定制度，房地產(chǎn)原評估制度，或者房地產(chǎn)評估報(bào)告的規(guī)則，即只注重約束房地產(chǎn)評估人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性鑒證的行為，這實(shí)際上是從本質(zhì)上把我國房地產(chǎn)評估業(yè)限制在一個(gè)比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。

3在評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度上存在問題

國外和我國港臺(tái)地區(qū)對評估人員的準(zhǔn)入制度要求非常的嚴(yán)格，并且對這些制度執(zhí)行也相當(dāng)?shù)挠辛ΑＲ驗(yàn)榉康禺a(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)專業(yè)性要求相當(dāng)?shù)母撸瑢τ诠纼r(jià)師的綜合素質(zhì)要求相當(dāng)高的一個(gè)行業(yè)。而我國雖然也在人員準(zhǔn)入上有些進(jìn)入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執(zhí)行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業(yè)性不強(qiáng)，整體素質(zhì)不高，不能滿足評估行業(yè)的要求。

4房地產(chǎn)評估方法，沒有考慮外部性對房地產(chǎn)價(jià)值影響的問題

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產(chǎn)評估行業(yè)還很不規(guī)范，這就使得房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)沒有大量的財(cái)力和精力去提高房地產(chǎn)評估方法，去仔細(xì)地研究現(xiàn)有的評估方法。當(dāng)前房地產(chǎn)評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設(shè)開發(fā)法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實(shí)都是三個(gè)主要方法的派生。基本的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對房地產(chǎn)公平市場價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評估的結(jié)果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產(chǎn)評估的內(nèi)部性和外部性。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的對策建議

1完善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制

中國要找到一種好的管理體制，需要結(jié)合中國的歷史情況和我國房地產(chǎn)評估起源和發(fā)展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發(fā)揮管理的作用。

2改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式

目前，我國實(shí)行的是通過管理機(jī)構(gòu)來管理人員，實(shí)踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產(chǎn)評估管理模式轉(zhuǎn)為以人員管理為主，通過加大評估人員的責(zé)任，來規(guī)范評估人員的行為，并進(jìn)而規(guī)范評估機(jī)構(gòu)的行為，從而達(dá)到規(guī)范整個(gè)評估行業(yè)目的。

3完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布相關(guān)的一些法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

4提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入壁壘，并且要嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入方面的制度

現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入限制還比較低，準(zhǔn)入要求應(yīng)該更加的嚴(yán)格，從源頭控制好房地產(chǎn)評估師的質(zhì)量。具體措施有：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，房地產(chǎn)評估師應(yīng)該有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，那么要進(jìn)入該行業(yè)，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執(zhí)行的力度不夠，沒有起到注冊制度應(yīng)該起的作用，所以要嚴(yán)格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴(kuò)大相關(guān)知識(shí)的考試，實(shí)行定量錄取等。

5借鑒和引入國際先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和管理理念

在國外和港臺(tái)地區(qū)，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟了，并且也在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了應(yīng)有的作用。結(jié)合他們的成功經(jīng)驗(yàn)和我國的具體國情是我國房地產(chǎn)評估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此，我國房地產(chǎn)評估業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

結(jié)束語

隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時(shí)對估價(jià)提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價(jià)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認(rèn)真研究并提出解決方案。

參考文獻(xiàn)

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[2] 韓靜.中國房地產(chǎn)評估中存在的問題及對策研究[J]. 中外企業(yè)家. 2011(22)

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進(jìn)行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：

待評估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時(shí)，要求市場比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價(jià)資格，以及可晉級的高級估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（1）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

（3）對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評級，對估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進(jìn)行年終檢查，對所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對估價(jià)師實(shí)行分級制度，分級的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

第6篇

Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評估；問題；對策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，從無到有，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)富有生命力的行業(yè)。目前，全國共有五萬多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，四萬六千多人成為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)五千五百多家，行業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。房地產(chǎn)評估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價(jià)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這使得房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了不少的貢獻(xiàn)，但是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在不少問題有待解決。

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)模型

我國房地產(chǎn)估價(jià)中基本的三大估價(jià)方法依次是市場比較法、收益法、成本法。

市場比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法[1]。市場比較法的計(jì)算公式為估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個(gè)別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。

收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產(chǎn)價(jià)格，A：房地產(chǎn)年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。成本法的基本公式為估價(jià)對象價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)問題

2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全

在我國評估行業(yè)、會(huì)計(jì)行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè)，會(huì)計(jì)行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊會(huì)計(jì)師法》，律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財(cái)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》、美國有《不動(dòng)產(chǎn)評估改革法 》、日本有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》等。但是，至今我國的估價(jià)行業(yè)還沒有一部專門關(guān)于估價(jià)行業(yè)的法律，目前，我國只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》，其中只僅僅規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度，雖然房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2]，但這些規(guī)范制度只是對估價(jià)人員和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了簡單的規(guī)定，而沒有制定出具體的實(shí)施細(xì)則，對不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業(yè)改制評估。

2.2 房地產(chǎn)評估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，工程造價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)都快速發(fā)展起來，我國很多高等院校都增設(shè)了工程造價(jià)這個(gè)專業(yè)，充分保障了工程造價(jià)行業(yè)對該類人才的需求，但是，現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)專業(yè)，我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)性人才缺失，人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外，現(xiàn)在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會(huì)計(jì)行業(yè)有初級會(huì)計(jì)師、中級會(huì)計(jì)師和高級會(huì)計(jì)師等多個(gè)級別，而注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的級別設(shè)置單一，只有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師一個(gè)級別，這使得注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不會(huì)不斷地進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外，現(xiàn)在的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時(shí)需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學(xué)時(shí)通過參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得，但是我國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育的管理力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式，現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。

2.3 房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

雖然房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則，但是缺少實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價(jià)、惡性競爭等，此外，還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書之后把證書掛靠到估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，致使目前有很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)里面的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師屈指可數(shù)。

2.4 評估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度的不夠，也直接導(dǎo)致了評估機(jī)構(gòu)之間普遍存在惡性競爭的現(xiàn)象。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取評估業(yè)務(wù)，競相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的惡性競爭不僅表現(xiàn)在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結(jié)果上面。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評估結(jié)果價(jià)格，使估價(jià)結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來取得政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定，這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，導(dǎo)致目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。

3 評估行業(yè)的問題對社會(huì)的危害

房地產(chǎn)評估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力越來越差。

當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，這樣會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融借貸秩序，增加金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行資金嚴(yán)重受損，造成金融機(jī)構(gòu)無法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對抵押貸款的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高造成的。

當(dāng)以征地和房屋征收補(bǔ)償估價(jià)為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評估報(bào)告質(zhì)量差，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，從而使國家資產(chǎn)受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，給國家造成經(jīng)濟(jì)損失兩百多萬元。根據(jù)對湖南大部分房地產(chǎn)評估公司的調(diào)查顯示，這樣的現(xiàn)象普遍存在。

在房地產(chǎn)課稅估價(jià)、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估和國有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評估中，都存在由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂，導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告結(jié)果嚴(yán)重偏低的現(xiàn)象，最終造成國有資產(chǎn)流失。

這種由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評，都會(huì)使各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到嚴(yán)重的危害，導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失，使合法權(quán)益無法得到保障。

4 解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問題的對策

4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)

健全和完善的評估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國應(yīng)該借鑒國外與港臺(tái)等房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方，在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，提出專門一部針對我國房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進(jìn)評估行業(yè)健康有序地競爭和提高房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價(jià)法》的指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。例如：制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評估的具體實(shí)施細(xì)則。使中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)

要想提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，首先應(yīng)該解決估價(jià)行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)，從而緩解和解決估價(jià)人才短缺的問題。其次，應(yīng)該借鑒會(huì)計(jì)行業(yè)，推行房地產(chǎn)估價(jià)師分級管理，即初級房地產(chǎn)估價(jià)師、中級房地產(chǎn)估價(jià)師、高級房地產(chǎn)估價(jià)師，并且房地產(chǎn)估價(jià)師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價(jià)從業(yè)人員會(huì)不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外，應(yīng)該加強(qiáng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的管理力度，嚴(yán)肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，為估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量提供最根本的保障。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度

2012年6月20日，為了加強(qiáng)土地估價(jià)的監(jiān)督管理，國土資源部就頒布了《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚募?guī)定自從2012年7月1日起，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)報(bào)告一律實(shí)行電子化備案，而且會(huì)定期組織行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)專家對備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。

目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒有制定電子化備案制度。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，并且對系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通過機(jī)構(gòu)密碼狗進(jìn)入估價(jià)機(jī)構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個(gè)人指紋識(shí)別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，將該項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告上傳到備案管理系統(tǒng)里面，最后打印估價(jià)報(bào)告封頁附到估價(jià)報(bào)告首頁。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)和有關(guān)專家對備案的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。此外，運(yùn)用這個(gè)備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書進(jìn)行掛靠，從而保證評估報(bào)告是由評估報(bào)告里面載明的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫，這樣就會(huì)大幅提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量水平。

5 實(shí)例分析

本次評估的估價(jià)目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對象為長沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn)，建筑面積為117.29m2，規(guī)劃用途為住宅。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月30號。因?yàn)樵摴纼r(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以采取市場比較法對該估價(jià)對象的價(jià)值進(jìn)行求取。在該估價(jià)對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實(shí)例，可比案例的掛牌價(jià)格與日期如表2所示。

①交易情況修正：所選三個(gè)案例均為掛牌價(jià)格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比較案例均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場成交價(jià)格，據(jù)調(diào)查，近期長沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化較小，故交易日期修正值為100/100；

③房地產(chǎn)狀況修正如表3。

故案例A的比準(zhǔn)單價(jià)=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準(zhǔn)單價(jià)=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準(zhǔn)單價(jià)=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三個(gè)案例經(jīng)過修正后價(jià)格相差不大，所以取比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的評估單價(jià)為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價(jià)對象單價(jià)為6769元/m2。估價(jià)對象總價(jià)為：6769×117.29=79.39萬元。

根據(jù)對該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時(shí)故意選擇價(jià)格偏高的案例，以達(dá)到提高評估結(jié)果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結(jié)果的問題。第三：在選取可比案例時(shí)，估價(jià)人員以為選取成交價(jià)格案例與掛牌價(jià)格案例沒有區(qū)別，并且為了避免調(diào)查真實(shí)成交價(jià)格的工作，故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價(jià)格案例，從而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來解決，提高估價(jià)從業(yè)人員的技術(shù)水平，杜絕因?yàn)榧夹g(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時(shí)的錯(cuò)誤選取行為。此外，可以采取房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督力度，在抽查評議時(shí)，重點(diǎn)針對這三類問題進(jìn)行檢查，讓估價(jià)機(jī)構(gòu)更加重視估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，從而解決這三類問題。通過實(shí)例分析，證實(shí)文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的問題。

6 總結(jié)

為了我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展，必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的共同努力來促進(jìn)相應(yīng)對策的實(shí)施，唯有如此房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才可以為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的血液。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].七版.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2015：173-174，212-213，269-270.

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)；說課；職業(yè)教育

說課是教師面對同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計(jì)和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動(dòng)。實(shí)踐證明，說課活動(dòng)有效地調(diào)動(dòng)了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。

一、說課程目標(biāo)

1．課程性質(zhì)

在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個(gè)方面的作用，一是通過它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時(shí)起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評估和營銷串聯(lián)起來，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識(shí)，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2．課程目標(biāo)

對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時(shí)，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。

知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個(gè)層次。知法為知識(shí)目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識(shí)分析解決問題。守法為情感價(jià)值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識(shí)轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。

二、說學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

1．學(xué)情分析

《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時(shí)為72個(gè)。該課程面對的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識(shí)結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)了解相對較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識(shí)的時(shí)候，注意知識(shí)的銜接，對相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識(shí)。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動(dòng)，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時(shí)候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績。

2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。

房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時(shí)間自學(xué)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個(gè)知識(shí)點(diǎn)，比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會(huì)涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識(shí)，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個(gè)學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個(gè)過程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時(shí)采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。

三、說課程內(nèi)容

根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。

根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識(shí)；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁）

（上接第20頁）

四、說教學(xué)設(shè)計(jì)

1．課程設(shè)計(jì)理念

課程設(shè)計(jì)的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。

2．課程設(shè)計(jì)思路

與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識(shí)應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個(gè)過程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。

3．說教學(xué)方法

怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學(xué)生面前，通過問題的分析，引出法律法規(guī)。現(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒有問題學(xué)生就感覺不到問題的存在，也就不會(huì)去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時(shí)候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)也將理論聯(lián)系實(shí)踐。

案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過組織學(xué)生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動(dòng)，教給學(xué)生分析和解決問題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識(shí)緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識(shí)。比如在講解房地產(chǎn)估價(jià)公司時(shí)，以某房地產(chǎn)估價(jià)公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識(shí)。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時(shí)，學(xué)生對轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識(shí)少，認(rèn)識(shí)不深刻，通過視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)，解決問題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識(shí)，激發(fā)學(xué)生的興趣。

五、課程評價(jià)

有效的評價(jià)能夠及時(shí)了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門課主要通過形成性評價(jià)和終結(jié)性評價(jià)來實(shí)現(xiàn)。形成性評價(jià)包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評和互評。終結(jié)性評價(jià)即為期末考試測評。

【參考文獻(xiàn)】

[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內(nèi)涵淺析》[J].廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)．2009，（3）．

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第8篇

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：16723198（2007）11007802

1引言

近年來, 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個(gè)國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險(xiǎn)公司辦理住房養(yǎng)老保險(xiǎn),再由保險(xiǎn)公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)、政府全國抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級市場,與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性強(qiáng)是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險(xiǎn)公司的配合。保險(xiǎn)公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體, 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險(xiǎn)資金用于配合住房養(yǎng)老保險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟(jì)效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障。“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評估、保險(xiǎn)公司、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體,運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場秩序。因此,一個(gè)國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。

3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲(chǔ)蓄存款、商業(yè)保險(xiǎn)和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時(shí),其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實(shí)國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價(jià)走勢未料阻礙模式推行

近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房價(jià)猛增,成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)。與此同時(shí),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元,房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年6月份,我國70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達(dá)9.5%。房價(jià)的變動(dòng)為房產(chǎn)評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國情

國家統(tǒng)計(jì)局2007年9月26號的報(bào)告《從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之七:城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%,預(yù)計(jì)到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施

“以房養(yǎng)老”模式是一項(xiàng)創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會(huì)效益明顯,對養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險(xiǎn)。模式運(yùn)作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動(dòng)宣傳、加大扶持力度。同時(shí),應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場秩序。

3.5我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價(jià)格評估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國共有房地產(chǎn)估價(jià)師3.5萬人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺(tái)了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗(yàn),也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長的路要走。

參考文獻(xiàn)

［1］威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費(fèi)雪［美］.房地產(chǎn)金融與投資(第十版) ［M］.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2002.

［2］柴效武.一種以房養(yǎng)老的貸款方式:住房反抵押貸款［J］.金融教學(xué)與研究，2004,(3).

［3］周虎.美國人如何理財(cái)［M］.上海:上海人民出版社,2006.

第9篇

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

二OO二年三月五日

附件河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條、在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，測定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

第三條、省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

第二章、中介服務(wù)人員資格管理

第四條、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。

第五條、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

第六條、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第七條、國家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第八條、嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑壱陨蠄?bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。

第九條、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

第三章、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

第十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

（一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時(shí)資質(zhì)。

一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。

二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評估。

三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項(xiàng)目。

臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項(xiàng)目。

第十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級和臨時(shí)資質(zhì)等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師和高級會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。

一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

（二）二級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。

二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

（三）三級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級工程師或高級經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績。

三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。

一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十四條、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級。

設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十五條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第十七條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；

（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營活動(dòng)；

（四）依法交納稅費(fèi)；

（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第四章、中介業(yè)務(wù)管理

第十八條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

（二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對由何方辦理作出約定；

（四）合同履行期限；

（五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（七）雙方約定的其它內(nèi)容。

第二十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

第二十一條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

第二十二條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

第二十三條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

第二十四條、由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十五條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

第二十八條、本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。