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摘 要 我國房地產產業已經成為國民經濟的支柱產業，由于其投資規模大、周期長等特點，在當前房地產調控政策下，房地產企業高速發展的勢頭被遏制，房地產企業財務風險凸顯，防范其財務風險，成為社會關注的問題。本文從分析房地產企業面臨的財務風險表現形式開始，從房地產企業外部和內部兩個角度探討了其財務風險的成因，并提出部分控制風險的防范措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 成因 措施
我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。
一、房地產行業財務風險概述
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。
一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大?？疾旆康禺a項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。
二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。
二、房地產行業財務風險的成因分析
（一）外部財務風險
外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。
（二）內部財務風險
外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：
1.房地產開發周期風險
房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產企業資本結構風險
目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。
自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。
房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。
3.房地產企業內部控制風險
長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。
在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產行業財務風險防范措施
（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施
在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。
同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。
（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險
房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。
同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。
（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范
首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。
其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。
（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督
房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。
在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產企業； 財務風險； 財務風險防范
一、房地產企業財務風險的成因分析
房地產運營是一種高投入、高回報，同時也是高風險的投資活動。由于我國房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房地產企業差距較大。不少房地產企業的資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業承受著巨大的財務風險，房地產企業的財務風險主要來源于內在因素以及外在因素兩大部分。
（一）內在因素
1.行業自身特點
房地產業作為資金密集型行業，其開發投入具有投資規模大、產品開發周期長、資產周轉慢、資產風險高的特征。房地產一旦投入，很難在短期內收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產企業所具備的這些特征決定了其本身較高的財務風險水平。
2.資金結構
房地產企業的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預售款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產的開發，債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿發揮作用產生的利益就會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。
3.財務管理水平
我國的房地產企業,特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。而對于中小型房地產企業的財務風險管理水平不高則主要體現在財務預算分析能力欠缺、缺乏現金流量管理觀念、成本費用控制不嚴等幾個具體的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策環境
房地產業是基礎建設行業，屬于固定資產投資領域，因而在其開發和經營中，受國家宏觀經濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發和使用狀況所做出的規劃，會直接影響到土地的供應，進而波及房地產業的開發狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產的價格之中，從而對房地產的銷售狀況產生影響；再次，政府在房地產交易上所制定的政策，還會影響到房地產的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產企業所面臨的財務風險。
2.當地經濟發展水平
由于房地產是不動產，當一個地區的房地產市場供求關系失去平衡，或者不同地區之間房地產的價格出現差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區之間的流動來縮小價格差異。房地產市場的供求狀況主要受制于當地的經濟發展水平，如果一個地區的經濟發展狀況良好，相應地，該地區的居民收入水平也就會比較高，該地區的房地產市場需求也會因此而增大，從而使該地區的房地產業呈現出良好發展的態勢。
3.市場環境
由市場環境引發的市場風險一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產品滯銷的風險。此外產品的差異性越來越小,開發商面臨產品同類、同質競爭的局面,行業競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業的開發難度和銷售費用。
二、房地產企業財務風險的產生環節
財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環節上相應地積累著四種表現形式的財務風險。
（一）投資風險
投資風險是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。主要表現為投資項目在初期市場調研、技術可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業項目規劃不合理、投資項目的實際收益與預期收益出現偏差所產生的風險。
（二）籌資風險
籌資風險是指企業為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現在籌資規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機；資金來源結構不當、籌資方式及時機選擇不當等都會增加企業額外費用，加大企業的財務風險。
（三）資金回收風險
資金回收風險是指企業無法賣出產品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風險和收款的信用風險。主要表現在企業在房屋銷出后，從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產生的風險。
（四）收益分配風險
收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。主要表現在因留存收益和股息分配的結構處理不當使得企業再生產能力規模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導致企業股價大幅下挫，這些都會對企業今后的發展埋下隱患。
三、房地產企業財務風險的防范措施
（一）加強項目可行性分析，實施全面預算管理
由于房地產投資受到諸多不確定性風險因素的影響，為了降低這些風險因素可能會給企業帶來的潛在損失，企業應事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學的研究與預測，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務預算分析，對項目進行準確定位，減少開發的盲目性。同時在項目上馬后，房地產企業應當及時建立起以現金流預算為核心，以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理體系。
（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結構
房地產行業自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產企業籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產企業應積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉變，從而降低因國家宏觀政策發生變化而對企業帶來的風險。
（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率
房地產開發的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統籌管理，極有可能造成企業的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導致企業資金利用的低效率。
因此，企業應注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉。
（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制
全過程的成本管理，就是要在房地產的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。
（五）確立長期財務指標體系，構建企業財務風險預警系統
企業財務風險預警系統是為了防止企業財務系統運行偏離預期目標而建立的報警系統，它主要是企業在發展過程中，對可能發生的風險和危機，進行事先預測和防范的一種戰略管理手段。房地產企業可以對諸如流動比率、營業毛利率、總資產增長率、總資產周轉率等財務指標進行分析，并利用其進行財務風險的識別，在此基礎上構建房地產企業的財務風險預警模型，以預防和控制財務風險。
（六）健全企業財務風險管理制度，提高風險防范意識
企業財務風險管理制度包括企業財務風險管理目標的設立、企業風險管理機構的設置以及人員配備、各職能部門在風險管理中的權利和職責、企業財務風險管理的基本程序等方面。健全的企業財務風險管理制度本身就已經消除了一部分財務風險發生的可能性。因此，健全企業內部財務管理制度對企業防范財務風險是非常必要的。此外，房地產企業的風險防范意識也在一定程度上決定了企業應對風險能力的高低，特別是企業的財務人員，應當善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。
【參考文獻】
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(一)客觀存在性
房地產企業的財務風險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發生改變，它的高收益決定了風險的存在，房地產企業主要的收益來源于房地產開發，房地產開發的每一個環節都存在風險，征地環節，一部分土地所有權擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產企業征地，房地產開發項目無法在預期內開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務風險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產施工環節，工程施工安全是全社會關注的焦點，工程事故是房地產財務風險的另一重要組成部分，房地產企業的財務風險包含很多內容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學、合理、有效的辦法盡量規避，這些風險因素都是客觀存在的，房地產企業發展過程中，必須正視財務風險隱患，積極采取有效措施，盡量規避財務風險，降低財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟收益，促進房地產企業的發展。
(二)不可確定性
風險具有不可預知性，房地產企業財務風險也具有這個特點，房地產企業在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務風險的重要組成部分，例如，房地產開發項目的地理環境、區域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產企業的財務活動具有變化性，這就要求，房地產企業在進行投資等財務活動的時候，必須對財務風險進行預測，制定科學、合理的發展規劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產企業未來財務風險造成的損失，為房地產企業的發展提供保障。
(三)分散轉移性
房地產企業的產品具有固定性，企業收益主要來源于房地產產品，這種產品不能進行隨意的移動性，房地產企業為了盡量規避財務風險，在進行投資活動的時候，會對每一個環節進行調查和預測，詳細市場對住房產品的需求類型進行調查，了解房地產開發地區的經濟發展趨勢、地理環境以及位置條件，保證每一個環節工作質量，減小各個環節安全隱患的存在，從而提高房地產開發質量。防范并盡量減小財務風險，房地產企業的財務風險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風險的方式，將風險集中在每一個環節上，加強對每一個環節的監督和控制，加強各個環節的風險控制，就可以有效提高整個項目的質量，降低企業財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟效益，降低資金成本，為房地產企業的發展提供充足的物質保障。
(四)預測決策性
房地產企業的產品具有固定性，所以它的財務風險具有預測性，通過房地產開發可以積累豐富的實踐經驗，將每一次房地產開發項目中遇到的問題進行歸納，再進行下一次投資項目的時候，對積累的經驗進行分析，就可以避免之前發生的問題再次發生，這是有效規避房地產企業財務風險的有效防范措施之一。在進行房地產項目投資的時候，房地產可以對項目財務風險進行大致預測，盡量減小財務風險，降低財務風險造成的損失。房地產企業的產品周期比較長，具有較強的連續性，所以，房地產可以采用先進的財務技術對這些不確定因素進行預測，制定出科學、合理的發展規劃，保證房地產企業健康發展。
二、房地產企業財務風險的有效防范措施
(一)科學、有效的預測
房地產企業在進行房地產項目投資開發之前，應該對財務風險進行有效的預測，對房地產開發的每一個環節進行嚴格的監督和控制，首先，在投資項目之前，對市場進行詳細調查，對住戶需求進行調查，分析調查結果，根據調查分析結果制定投資規劃；其次，在項目施工過程中，根據以往的施工經驗，對工程項目中可能存在的問題進行預測，施工過程中按照預測，更加注意工程項目可能存在的風險；最后，對產品銷售情況進行科學、有效的預測，產品成功銷售房地產企業才能獲得投資回報，才能提高經濟收益，保證企業快速發展?？傊?，房地產企業要對財務風險進行有效防范，就應該重視項目預測，做好項目風險預測和估計，最大限度的為財務風險預測結果提供保障，盡量降低財務風險形成的損失。
(二)優化房地產企業內部財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平
房地產企業要對財務風險進行有效防范，必須加強內部財務管理，優化財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平和綜合素質。房地產企業應該根據自身發展的實際情況和特點，制定出科學、合理的財務風險管理制度，并及時財務風險財務管理制度，提高財務管理風險預測的準確性，通過財務風險管理制度，規范財務活的流程，對財務活動的每一個環節進行有效的管理和監督。提高財務管理人員的專業水平和綜合素質，財務管理人員參與房地產企業的財務風險管理，提高他們對財務風險的意識，通過專業培訓提高他們的專業水平，在財務風險管理中，制定出有效的防范措施，充分調動他們工作的積極性，可以有效提高財務風險評估工作的質量，保證財務活動每一個環節的質量，盡量降低財務風險造成的損失，為房地產企業的健康發展提供充分保障。
(三)拓寬資金來源渠道
隨著市場經濟的快速發展，各個行業都在快速發展，房地產企業在發展過程中，要降低財務風險造成的損失，應該優化資金結構，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進行項目投資，獲得更高的利潤收益?，F階段我國房地產企業的資金來源主要包括：企業自有資金、銀行短期貸款、產品預收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產企業的快速發展提供充足的動力，所以房地產企業應該優化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發展，房地產在發展過程中，可以有效利用這些方式進財會研究行融資，為房地產開發項目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優化房地產企業的資產結構，有效控制財務風險。
(四)加強財務預算管理
財務預算是企業財務風險管理的重要內容之一，通過資金預算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業財務風險造成的經濟損失，財務預算貫穿于房地產企業工作的各個環節，房地產投資項目的可行性研究、項目規劃設計費用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費用、產品銷售收入等內容，對各個環節進行預算，在保證項目質量的前提下，加強財務預算管理，通過預算管理發現項目存在的財務風險問題，及時解決這些問題，降低財務風險造成的損失，有效控制房地產企業的資金成本，促進房地產企業的發展。因此，房地產企業要有效規范財務風險，就應該加強企業內部的財務預算管理，降低資金風險，提高房地產項目的經濟收益，保證房地產項目的運行安全。
三、結束語
［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范措施
［中圖分類號］F293.33［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02
1 房地產企業財務風險的特點
第一,房地產企業現金流量巨大。與其他一般企業相比較,房地產企業在開發項目時,投資規模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產企業在項目實施過程中，現金的流入與流出總額和規模都呈現出其他企業無法比擬的特點。
第二,現金流分布不均。房地產企業在開發房地產項目的過程中,現金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現現金流出的高峰與低谷,而且現金的流入也因房地產企業銷售策略與銷售周期的安排而出現不均勻的分布態勢。
第三,資金周轉期較長且流向復雜。房地產企業在開發投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業,房地產企業在開發經營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達數年,而對于企業來說,資金具有很強的時間價值,房地產企業在項目前期的現金流出必然會導致企業資金成本大幅度增加,而較長的開發周期會給企業帶來更大的財務風險。與此同時,在整個房地產項目開發的過程中,房地產開發產品的生產組織要比一般產品組織復雜很多,其內部項目信息、物資流動、資金都呈現網狀形態,而且在此過程中,牽涉的協調單位眾多,這就勢必影響企業的資金流向,導致房地產企業資金流向復雜。
第四,現金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產企業的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產企業生產開發的必備生產資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關土地的政策、法規與調控政策都會對房地產企業現金流造成巨大的影響,而且,由于房地產行業屬于資金密集型行業,房地產企業的生產與開發不能完全依靠企業的自有資金去運轉,因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規,所以房地產企業的現金流受國家宏觀政策影響較大。
2 房地產企業財務風險成因分析
2.1 房地產企業的資本結構不合理
房地產企業資本結構不合理是產生財務風險的根本原因。一方面,房地產企業過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業收益,由于隨著房地產企業負責比重的不斷增加,其利息負擔也在不斷加重,那么房地產企業的還債能力也在不斷地降低,而房地產企業承擔的財務風險卻在不斷地加大,此時房地產的投資者和債權人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應的補償,這樣就會提高房地產企業綜合資本成本。另一方面,房地產企業負債籌資的資本的成本低于企業以其他方式籌資的成本,但是房地產企業不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標準。它必須要以總資本成本最低作為其負債水平才較為合理。所以,房地產企業要通過不斷優化企業資本結構,降低其財務風險,最終達到企業利益最大化這一目標。
2.2 房地產企業財務管理環境的復雜多樣性
房地產企業的內部財務管理環境相對比較復雜,而且目前我國房地產企業內部的財務關系混亂也增加了房地產企業財務風險的重要原因之一。房地產企業內部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權責明確。造成資金利用率低下,嚴重影響資金的安全性,而財務管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據其主觀判斷進行財務預測、決策,使房地產企業財務風險不斷增加。
2.3 房地產企業融資渠道過于單一
企業融資可以通過銀行貸款、發行企業債券、基金、信托融資、股權投資等,但是,就目前而言,我國房地產企業融資主要是依靠商業銀行貸款來維持企業投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產在融資方面缺乏科學有效的法律體系,影響了我國房地產融資渠道的開展,導致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風險分擔體系,進而造成了我國房地產企業融資困難。由于我國房地產企業主要依靠銀行進行融資,導致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產企業的財務風險。
2.4 房產開發企業風險意識淡薄
我國的房地產行業較國外房地產行業起步較晚,但是由于我國良好的發展政策和市場經濟的迅猛發展,我國房地產業在這期間內迅速發展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產企業忽視了我國房地產行業所存在的風險,對企業管理松懈,許多房地產企業的管理人員對財務風險的客觀性認識不足,進而導致房地產企業財務風險不斷增加。事實上,房地產企業只要存在生產和財務活動,就一定會產生相應的財務風險。
2.5 宏觀經濟環境及政策調控因素
我國的整體經濟仍然處在上升趨勢當中,但是隨著近年來我國房地產經濟的強勁增長勢頭,國家和地方的有關房地產的各類宏觀調控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。在這種不利的宏觀經濟及政策的環境中,由于房地產企業與宏觀經濟環境政策密切聯系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產企業的財務風險。
3 房地產企業應對財務風險的防范措施
3.1 加強房地產企業的財務管理能力建設
加強房地產企業的財務管理能力建設主要可以從三個方面進行。
第一,加強房地產企業的基本決策能力。房地產企業的財務管理主要是圍繞企業資金運動而進行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產企業的基本決策能力的主要內容就是行使以上企業基本的職責,進而滿足資金使用者的需要能力。建設的重點在于滿足企業的預算和現金流所需的資金,實施恰當、有效的風險控制,確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當、有效的監督與控制,不斷地提高房地產企業決策者的財務管理素質。
第二,加強房地產企業的戰略匹配能力。企業戰略可以分為多元化戰略、一體化戰略、防御戰略和強化戰略,企業的財務可行性分析是房地產企業戰略中重要的環節,執行房地產企業戰略需要企業從外部籌集大量資金,而負債籌資能為房地產企業帶來財務杠桿效應,因此房地產企業財務策劃要以增減加財務杠桿效益為出發點,采用積極的籌資策略,大量提高債務比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風險。
第三,提高財務信息的整合能力。財務信息的整合能力是指將房地產企業的財務工作與其他經營部門等非財務部門的工作通過信息平臺進行結合,共享信息,在實現房地產企業目標的過程中形成合力,共同提高企業績效。
第四,提高房地產企業的持續改進能力。財務管理的持續改進能力使房地產企業的財務管理工作進行資源配置的最優方法的探索,從而持續改進企業的財務業績。
3.2 完善房地產企業的內部控制制度
房地產企業的內部控制是其自動預警和維護系統。因此,應當在房地產企業各有關部門間,建立嚴格的房地產企業內部控制程序與相互制約措施,同時在企業內部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發生,特別是在資金調度、資產處置、提供擔保、銷售結算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務人員、保管人員與經辦人員之間的工作程序和職責權限,從而有效規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。
3.3 完善房地產企業的資金管理系統
完善房地產企業資金管理系統,就必須首先將房地產企業的資金管理納入全面預算管理體系,通過與責任中心預算和項目預算相結合的資金預算方式,實現企業對資金需求較準確的預測和動態調度,進而降低房地產企業的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產企業內資金預算的實際執行情況分析,對其資金使用進行及時反饋與修正。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；防范方法
房地產企業財務風險指的是由于財務出現惡化導致房地產開發企業的投資和報酬不能夠全部收回的可能性。因此，在房地產開發企業所面臨的風險當中，財務風險屬于非系統性的風險。所以，針對防范房地產企業財務風險的方法進行分析有著一定的現實意義。
一、形成房地產開發企業財務風險的主要原因
1.企業資本結構比例分配的不合理
通常房地產開發企業擁有的自有資金是無法充分滿足項目運作需求的，絕大多數房地產企業都是通過吸引外來資金來維持項目的運作。到目前為止很多房地產開發企業都是通過使用自由資金征地建設，在生產房地產產品時則將土地抵押給銀行進行融資，通常借入資本占據的比例非常大，這就導致資產負債率的提高，而隨著財務杠桿利益的增大，財務風險也會相應提高。
2.企業不夠重視現金的流量
根據相關調查發現，很多房地產開發企業都屬于民營經濟，在現金流量管理方面給予的重視程度不夠，如果經濟效益較好，只會盲目地擴充規模，這就給風險控制帶來了更大的難度。大多數房地產企業無法持續發展下去，就是因為資金管理不夠到位，盲目地擴大生產規模，導致現金流量的管理失去控制。
3.成本費用的管理控制力度不夠
通常房地產開發企業的投資項目周期相對較長，在進行成本控制的過程中會面臨較大的風險，從投資項目前期所做的預算開始，一直到最終的核算都是相互貫通聯系的。一部分房地產開發企業一味地強調工程項目開發的進度和建設質量，在成本管理上不夠重視，財務部門不能及時地得到第一線成本管理資料，造成實際成本和預算之間產生過大的偏差，財務無法掌握成本，二者斷檔現象嚴重，因此大大降低了企業的預期經濟效益。
二、防范措施
1.進一步優化企業的資本結構
房地產開發企業一定要確保其資金結構的合理性，充分考慮企業具有的償債能力，根據企業的實際情況進行籌資建設，將負債經營控制在合理的范圍內。在進行傳統融資的過程中，多元化發展融資渠道，合理利用外來資金，控制資本權益比率，盡可能地降低企業的資產負債率，通過優化資本結構來緩解籌資壓力，進一步降低企業的財務風險。首先要加強對預收房款以及銀行回款等的管理力度，有效減少中間費用，以盡可能快得速度回收資金；其次可以發行股票、債券，通過合作開發等方式來有效地擴充資金，逐漸吸引更多的外部投資者，開拓更多的融資渠道，促進房地產開發企業的持續發展，進一步優化企業結構，降低財務風險。
2.做好財務預算工作
房地產開發企業在開展財務工作的時候一定要充分考慮項目工程的預算以及資本預算，合理安排資金的取得和投放，合理分配各種經營成果。在進行項目預算時，財務部分需要在建設前期做好可行性研究分析，合理規劃項目設計費用，控制項目開發成本以及產生的間接費用等，從整體上對經營收入以及借款等內容進行預算，做好財務預算工作，為投資決策提供更多的參考信息，避免決策失誤給房地產開發企業帶來嚴重的損失。在進行資金預算的過程中，財務部門需要根據企業的實際運作狀況，合理規劃資金的需求和使用，完善財務預算指標體系。與此同時還應該提高管理力度，在預算分析時要將月度分析、季度考核以及年度總評有機聯系起來，做好定期檢查工作，定量約束企業各種經濟行為，充分發揮預算工作的監督作用。
3.做好資金流動性方面的管理工作
房地產開發企業投資項目的運行周期比較長，往往會在較長的一段時間里才可以完成，周期以內對資金的占用量是相當大的，這就要求資金鏈條能夠充分的高度運轉，一旦中間某個環節的資金流轉受到阻礙，會直接導致整個鏈條運轉出現問題，情況嚴重的話會直接拖垮企業。所以，一定要重視對資金的管理，通過制定完善的資金使用計劃，確保房地產企業在日常經營過程中對資金占用的合理性，將資金盡可能的運用到最佳位置。房地產企業在資金支出方面數額龐大，因此在財務收支上一定要進行嚴格地監控，做好各種資金的調度工作，盡可能的滿足項目工程在施工過程中的運營以及營銷需求。此外，企業還應該做好應收賬款的回收工作，合理調整企業的庫存結構，進一步壓縮存貨對資金的占用率，提高房地產企業的支付能力，維持企業良好的信譽度，為下次融資奠定良好的基礎。
4.提高企業處理風險的能力
到目前為止，房地產市場中仍然有很大的風險存在，這就要求房地產企業能夠提前做好設計和應對措施。例如一些房地產企業逐漸形成集團化，某些地區還成立了聯盟房地產企業，這就在一定程度上有效化解了這一地區房地產企業的風險問題，提高了資金的周轉速度，可以在各種風險形成之后，將資金的利用盡可能的最大化。不過由于各個企業所做的預案有所差別，大多都是基于自己的實際運營狀況進行規劃的，如果能做好有效防止風險的進一步惡化工作就是比較成功的了。
三、結語
總而言之，房地產開發企業在不斷追求經濟效益的過程中會面臨非常大的風險，企業一定要重視發展中遇到的各種風險問題，通過不斷地壓縮項目和人員，完善各項管理來應對各種風險。
參考文獻：
關鍵詞 房地產企業 財務風險資本結構
近年來，我國房地產形勢風云變幻，國家土地與金融政策趨緊。大型房地產企業普遍存在償債能力薄弱的風險，抗風險能力面臨極大考驗。作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險，并且在后金融危機時代，政府出臺很多相關經濟政策，這些政策直接或者間接影響房地產企業，也可能會給房地產企業帶來財務風險。因此，對當前房地產企業的財務風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。
一、我國房地產企業財務風險的表現
所謂房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。房地產開發有它的兩面性，在高收益的背后也隱藏著高風險。
一般房地產業的財務風險主要表現在資產負債率、利率風險和再籌資風險三個方面。本文選取了房地產行業上市A股15家公司作為研究樣本（如表1），將根據2011年財務報告信息來分析考察我國房地產企業財務風險的表現。
1.資產負債率相關分析
資產負債率偏高會存在償還債務風險。我國房地產企業普遍存在資金實力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外部資金投入，自有資金很少。從數據來看房地產行業的資產負債率一直居高不下，2011年房地產企業行業資產負債率均值約為62.83%，而據統計2010年房地產企業行業資產負債率均值約為57.63%，2011年比2010年行業整體資產負債率上升超過五個百分點。樣本中2011年房地產企業中最高的資產負債率達到75.67%，80%以上的房地產企業資產負債率超過50%，行業平均資產負債率呈遞增趨勢。而其它行業的平均資產負債率均在 40%～50%。據統計，2011年房地產企業銀行貸款額度高達12 540.48億元，由此可見房地產企業大部分資金依賴于負債這與其行業自身特征一致。這使得我國房地產企業過度依賴于貸款和預收款，造成了資產負債率偏高的現象，如果公司用負債進行投資不能按期收回并取得預期收益，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險，正是由于這個原因讓房地產企業面臨巨大財務風險。
2.利率風險相關分析
利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。尤其自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮，這幾年央行先后加息（如表2）不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產企業面臨虧損的危險。表1的數據中房地產企業的長期負債均值較大，且與歷年比較呈上升趨勢，大量的長期負債抵減了預期收益，高額的利息成為房地產企業沉重的負擔。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
3.再籌資風險相關分析
市場經濟條件下，籌資活動是一個企業生產經營活動的起點。企業籌集資金渠道有兩大類：一是所有者投資，如增資擴股，稅后利潤分配的再投資；二是借入資金。由2011年數據中明顯可以看出房地產行業資金短缺，內源融資遠不能滿足投資需求，大多公司資產負債率高于50%，房地產企業資產負債率過高，使得企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。我國房地產資本市場發育程度很低，目前房地產企業在融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業銀行的狀況。隨著國家不斷上調存款準備金率（如表3），多次調整存款準備金率將凍結上萬億資金，造成銀行不得不降低房地產企業的貸款額度，使得作為房地產企業資金主要來源的銀行信貸也進一步受到影響。在當前形勢下，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。再籌資風險較大會給房地產企業的經營帶來來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。
二、我國房地產企業財務風險成因分析
1.資本結構不合理
資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，導致負債成本的上升。大部分房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。
2.缺乏財務預算管理意識
很多房地產企業要么未建立預算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務分析，未將實際情況與企業管理相結合，僅僅只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未得到充分發揮。同時，“重編制、輕執行”的情況在房地產企業普遍存在。很多房地產企業即使編制了財務預算，也是將預算任務交給財務部門進行審批、控制。由于財務部門信息資料有限，只能根據預算額度決定是否批準支出，不能對企業所有支出的合理性與必要性作出正確的判斷，影響了企業預算執行效果，降低了企業管理效率。
3.成本費用控制不嚴
有些房地產企業對成本管理過于簡單，僅僅把開發項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如對征地補償費、設計費、臨時設施費等的控制，通常每審核撥付一筆款項將其全部一次性計入成本中，對于后期財務成本費用分析不利，不能對每一項具體的費用分別控制。還表現在倉庫等其他部門與財務部門脫節，對材料管理不利，報賬不及時，致使財務部門不能收集第一線成本資料，導致財務預算與成本管理偏差大，資金管理跟不上。
4.政府政策影響
為了適應經濟形勢，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。尤其從2010年開始，樓市跌宕起伏，主要經歷了三次重要的政策調控。201年上半年樓市在遭到“新國八條”、滬渝房產稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮?？梢钥闯?，樓市在政策頻繁出臺的情況下，銷售量已經變得撲朔迷離了，特別是在新國八條和房產稅實施后，樓市銷量日趨平淡，這給公司的銷售計劃和銷售收入帶來了巨大的影響。銷量下降，銷售收入下降，使得公司的現金流減少，這也是使房地產企業面臨財務風險的最根本原因。
三、我國房地產企業防范財務風險的建議和措施
1.注重融資策略創新，建立多元化融資渠道
房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變。首先，企業應盡量擴大權益性的資金來源比重，比如股權合作、投資合作、權益包銷等，同時盡量降低非權益資金來源；其次，企業應增加債券、預售按揭貸款、商業信用等資金來源；最后，在資金結構方案中，注意短期、中期和長期要均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現，從資金結構上滿足企業所需資金相對其他行業期限較長的要求。這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
2.合理安排權益及債務資本，優化資本結構
一般而言，企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。這樣就可以通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率
資金是企業的血脈，企業所有的生產經營都需要足夠的資金來支撐，房地產企業更需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金利用率。
4.做好全面預算，建立財務預警系統
房地產企業需要做好全面預算和財務集中管理，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失，并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。
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（浙江貝利房地產集團有限公司，浙江杭州311100）
摘 要：房地產行業作為我國經濟發展的支柱產業，其在人們的生活上屬于重要的特殊商品，特別是對于中國人民來說，樓房是一種特殊的情懷。本文主要對引發房地產企業財務風險的常因進行探討，在結合我國目前房地產市場與相關國家政策的前提下，對財務風險的治理辦法進行淺談，以期能夠為我國部分房地產企業在財務風險防范與治理上提供一份淺陋的參考資料。
關鍵詞 ：房地產企業；財務風險；治理辦法
中圖分類號：F293.30文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）31-0169-02
收稿日期：2014-10-20
作者簡介：陳華香（1977-），女，江蘇南京人，本科，會計中級。研究方向：財務管理。
一、引發房地產企業財務風險常見的原因
（一）外部環境的影響
1、市場環境因素的影響
目前，我國房地產行業的市場競爭較為激烈，市場格局日益變化也造成供求關系向消費者傾斜。再加上消費者對于文化、體育以及教育等個性化要求的逐漸加深，企業在樓盤定位上要細分客戶群體的核心要求，因此在樓盤項目的定位上必須要有前瞻性與獨特性，同時還要提高營銷方式的創新工作。但是我國大部分房地產企業對于市場的風云變化，并沒有建立起靈活的應對機制，從而有可能造成樓盤滯銷而帶來財務層面的風險。
2、國家政策因素的影響
房地產作為我國經濟發展的支柱產業，其在資產投資上較為固定。在進行開發與經營工作時，受到國家政府的政策因素影響較大，其中主要受到土地與稅收等政策的影響。在近年來，隨著土地閑置現象的日益惡劣，我國政府根據實際要求出臺了一系列新的土地政策。例如，房地產企業如果在規定的時間沒有對自身所儲備的土地進行開發時，那么國家政府將可以進行閑置土地稅的征收，情節嚴重的部分有可能被無償收回。從根本上來講，土地成本對房地產企業的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導致企業內部成本提高，使資金周轉僵硬、降低企業預期的收益。另外，房地產行業屬于我國稅收大戶，其所涉及到的稅種較多且復雜，稅負壓力大。而企業內部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務風險也越大。
（二）內部環境因素的影響
1、行業特點
房地產企業屬于傳統的資金密集型行業，對資金的存量與周轉的要求較高。具有產品開發周期長、資金變現能力低以及投資規模大等特點，因此行業本身就具有財務高風險的特點，而相關財務風險伴隨著整個產品價值的完成。再加上行業關聯性較強，其他行業的發展情況同樣會影響到其財務風險的出現。例如，建筑材料、勞動力以及土地等成本上升時，也會影響到企業的開發成本，進而導致財務風險提高。
2、缺乏有效的資金管理
房地產企業在資金管理上出現問題主要體現在三個方面。一是對于資金的管理沒有采用集中化的管理模式，對于資金的管理，在預算、結算以及資金計劃層面缺乏統一的規劃，進而造成內部資金信息脫節，使日后的資金管理與調度工作被動的操作。二是對于資金的管理與使用，在權責層面沒有進行細分與確認。例如，在工程項目的拆遷、規劃以及施工等工作上，并沒有做好資金預算，使成本無故增加，加大財務風險。三是由于商品房屬于一種特殊的存貨，其資金投資規模較大，一旦價值實現環節受阻，資金回籠效率低將導致企業內部資金周轉不足，加大財務風險。例如，根據一組2012年的數據，我國有一半成功上市的房地產企業，其在經營管理上的現金流量凈額為負數。
3、缺乏有效的全面預算管理
無論是任何性質的企業，全面預算工作對于財務風險的規避都屬于重要的手段。但是我國部分房地產企業在預算管理上，卻只是作為成本節約的一種手段，對于體系化與價值化的管理作用認識較弱，因此導致全面預算體系執行工作缺乏有效的力度，削弱了企業對市場風險的抵御能力。
二、房地產企業相關財務風險的治理辦法
1、熟知國家政府的相關政策
房地產企業在日常的經營管理上，一定要時時刻刻關注到我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調控的相關政策，及時解讀、熟知相關政策的變化要求。從而不斷的調整工程項目投資的風向，降低成本壓力與風險的出現。而作為我國社會經濟發展的支柱產業，房地產企業要堅持實事求是的工作辦法，根據市場實際要求對產品進行定位工作。例如，近年來隨著環境問題關注的提高，我國消費者越發趨向于綠色消費，因此房地產企業在迎合市場需求的同時，也要跟隨國家政策發展方向，做好低碳建筑的研發與建設工作，脫離以往高消耗傳統經營模式，進而可以提高企業的核心市場競爭力，降低財務風險的出現。
2、不斷完善優化內部資本結構
房地產企業在發展的過程中，一定要做好資產負債率的控制工作，對企業內部的產權與債務關系進行合理的安排。根據企業實際融資能力與獲利空間，對企業的資本結構進行優化，從而制定符合自身情況的最優組合，減少籌資財務風險的出現。另外，企業在融資工作上，還要避免以往對金融高度依賴的模式，降低傳統自有資金與銀行借貸模式對企業（下轉171頁）（上接169頁）內部資金的占有。積極向資本市場拓展，例如可以通過發行有價證券、上市等模式，使以往單一的籌資方式轉化成為多元化組合方式。爭取掌握資金籌措的主動權，從而降低財務風險系數的存在。
3、做好科學的決策工作
在房地產企業的財務風險上，由投資決策失誤而導致的風險是較為常見的一種情況，從實際工作上來講這一部分的風險是可以避免。企業在提高投資風險認識工作的同時，最主要的是做好投資決策前的調查與研究工作，把工程項目所可能出現的風險進行分析，進而得出可行性、合理性以及科學性的操作辦法。而對于這一部分的調研工作，一般要做好項目投資、市場以及相關政策的研究工作，理清三者之間的關系與利弊影響，從而可以降低決策工作的失誤。例如，房地產企業可以從綠色或者旅游經濟出發，擴大價值鏈條，尋求、突破以及創造新的利潤增長點。
4、提高資金管理的控制力度
企業在日常的資金管理，由于管理不善或者失誤操作而引起的財務風險，同樣是可以進行規避的，下面進行幾點的淺談。
（1）要不斷強化預算管理在企業資金分配上的作用，提高企業內部資金的良性循環，降低內部資金處于閑置的狀態，從而減少由于融資而付出的部分成本，避免不必要財務風險的出現。
（2）提高對現金流量的管理與控制力度，特別是在經營性的現金流上。一定要從日常的資金運轉出發，控制好經營性現金流的穩定性。另外，還要建立健全風險預警體系，使企業的高層管理者可以及時地對可能出現的風險進行規避，防范財務風險的出現。
（3）提高對存貨的管理與控制力度。對于商品房來說，其屬于一種特殊的存貨，對投資的資金規模要求較大，因此其投資的成本較高。所以，企業一定要做好營銷策略的制定工作，也可以試水微博以及電商平臺等，從而減少空置率的存在，加速資金回籠與運轉，降低財務風險的存在。
5、實現全面的預算管理
出于減少財務風險的出現，房地產企業一定要及時的做好預算的編制工作，完善資本預算程序，加大預算的執行和監督力度，并且完善企業的財務內部控制，有效地控制財務風險，從而保障預算計劃的實行。例如，房地產企業的建筑材料成本一般會占到開發成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務風險發生的可能性。
三、結論
綜上所述，房地產企業在日常經營管理工作上，一定要從實際情況出發，根據企業外部環境的變化與內部因素的影響做好財務風險的規避工作，從而可以不斷的提高企業核心競爭力，使企業可以不斷的做強做大。
參考文獻：
[1]陳良君.房地產企業的財務風險及防范探析[J]．時代金融，2013，（29）：181－182.
[2]周瑞；馬廣奇.房地產開發企業財務管理研究[J]．中國市場，2014，（16）.
關鍵詞：房地產行業；財務風險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產財務風險的含義及特點
（一）房地產財務風險含義
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當而使房地產企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務杠桿融資，這就無法避免的面臨高風險，如果房地產市場銷售價格發生較大變動，開發建設成本或是市場吸納能力發生變化時，都會影響到對房地產企業的預期收益。
（二）房地產行業財務風險特點
1.投資期限長。因為房地產投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調研、投資決策到中期的建設施工，以及后期的銷售推廣、物業管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產生賬款無法及時收回，造成壞賬，導致資金周轉不靈，從而造成財務風險。
2.投資額龐大。房地產企業投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業短時間內耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業資金短缺，導致無法企業運轉，造成財務危機，形成財務風險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產企業追求的，這必然也伴隨著高風險。因為房地產的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業必將面臨通貨膨脹的風險。
二、房地產行業財務風險的形成原因
（一）房地產企業決策失誤導致財務風險
決策失誤是房地產企業產生投資風險的關鍵原因。房地產企業投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學性與準確性直接關系到項目的成敗以及企業的經濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經濟信息的不真實、不全面等原因，導致投資決策失誤，使投資項目達不到預期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產生的財務風險主要形成于企業項目開發兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環境變化導致的財務風險
經濟環境、資源環境、市場環境、政策環境是房地產企業所處的主要宏觀環境。房地產其產業關聯性致使該行業容易受到宏觀經濟環境變化的影響，尤其是在經濟蕭條時，房地產企業財務風險的發生機率隨著其關聯產業遭遇的經濟危機而增大。市場環境風險則是由于房地產商品入市以后可能會面臨的一種風險，它的風險大小主要由房地產市場整體狀況以及企業的銷售策略。土地是房地產企業所面臨的主要資源環境風險。由于土地是房地產開發中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關系和土地本身的位置，都會使房地產企業受到很大影響。政府機構為確保國民經濟的協調的持續發展，針對房地產行業采取的宏觀調控政策使其形成政策環境風險。這些宏觀調控政策通常有很強的針對性，使得房地產企業的收益受到巨大影響。
（三）內部控制制度不健全不完善，監督不到位
房地產企業內部控制制度的不健全，監督不到位是造成房地產企業財務風險的重要原因。房地產企業在制定內部控制制度時，經常忽略房地產行業的發展規律和管理要求，忽略了企業的長期發展戰略，盲目地制定內部控制制度，使其缺乏系統性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產企業內部控制制度的監管工作也關系到企業內控風險控制的好與壞。在現實中，如果企業制定了內部控制制度，并且在也實施了內控程序，但會由于有效的監督機制的缺乏，使得內部控制流于形式，起不到實質性作用，從而形成了財務風險。再者，房地產企業沒有將內部審計部門和財務部門分開，也會使企業的內部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發揮審計的監督職能。
三、房地產企業財務風險的控制措施
（一）優化房地產企業的資本結構
雖然房地產企業會利用負債經營發揮財務杠桿效益，并且能夠給企業帶來一定的經濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內，過高的資產負債率不但不會夠給企業帶來經濟效益，還會加大企業的財務風險。當企業負債超出一定的范圍，資產負債率與財務風險成正比。因此，房地產企業需要根據自己的實際情況，衡量企業自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風險能力和獲利能力，從而制定科學、合理的資本結構，減少企業的財務風險。
（二）房地產企業應增強投資項目的管理力度
大家都知道房地產投資是一項具有極高的風險性的綜合性經濟活動，由于自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。因此，房地產企業要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風險的控制與規避策略。
（三）對房地產企業的現金流量加強控制和管理
隨著房地產行業的不斷發展，以土地儲備作為競爭資本現狀逐漸向以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉變，這就逼迫房地產企業必須調整原有的戰略方案。當前，現金流已是房地產企業追求長遠規劃因首要考慮的關鍵因素。
（四）在企業內部建立強有力的風險預警機制
有效的風險預警機制的建立，可以使企業的不正常的經營狀況控制在初級階段，從而降低財務風險帶來損失的概率。借助全面預算建立強有力的預算預警機制是很有必要的，企業可以通過預算和實際之間差異的比較、分析，為企業的整體經濟活動提供更可靠的參考依據，從而制定出調整企業行為的有效措施，使得可以科學的預測未來面臨的各種風險。由此可見，有效的風險預警機制，能及時發現潛伏在房地產企業內部的財務風險，能提前做好風險的分析和防范，達到規避和化解財務風險的目的。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務風險成因
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）07-0071-02
一、房地產企業財務風險概述
（一）房地產企業財務風險的分類
房地產企業財務風險包括：財務預算風險、現金流量管理風險、經營風險、資本結構風險和內部控制風險。財務預算風險：是指企業沒有全面優化企業的資源配置、全方位地調動企業各個層面員工的積極性，使企業效益不能達到最大化的風險?，F金流量管理風險：是指企業沒有將現金流量作為管理的重心，圍繞企業經營活動、投資活動和籌資活動構筑的管理體系，對當前或未來一定時期內現金流動在數量和時間安排方面沒有全面的預測與計劃、執行與控制、信息傳遞與報告以及分析與評價。經營風險：是指公司的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致公司盈利水平變化從而產生投資者預期收益下降的風險或由于匯率的變動而導致未來收益下降和成本增加。內部控制風險：是指企業沒有對其經營設定經營目標、保護資產的安全完整、保證會計信息資料的正確可靠，沒有確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性，沒有對其自身約束、規劃、評價和控制的風險。[1]
（二）房地產企業財務風險的特點
1.房地產投資周期長。由于房地產投資是一項周期較長的投資，少則幾個月，多則幾年，從土地獲得、市場調研、投資策略、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，由于周期較長，有些賬款可能無法及時收回，產生壞賬，使資金周轉不靈，造成財務風險。
2.房地產投資額巨大。房地產企業投資不是一筆小數目，不僅投資周期長，而且投資額較大，一時耗用大量資金，資金收回期較長，使企業長期處在資金短缺狀況無法運轉，會造成財務危機，這也是投資企業所面臨的財務風險。
3.房地產投資追求高收益。房地產企業由于投資高，投資報酬率也較高，風險也會相對較高，例如通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業帶來的風險。由于房地產的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業就要面臨通貨膨脹的風險。[2]
二、房地產企業存在的財務風險及成因分析
（一）財務預算風險
房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，預算風險也就越大。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，并且房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產企業的財務風險。
（二）現金流量管理風險
1.現金流量觀念。房地產企業開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
2.償債風險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現，又影響償還貸款能力，使企業成本負擔加重，償債風險增大。
（三）經營風險
1.經營部門協調能力不強。企業經營過程，表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在，都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營業風險的存在。例如，對經營環節，房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關部門和環節，任何一個環節出現差錯，都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
2.對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業預期收益。[3]
（四）內部控制風險
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，內部控制的好壞直接影響資金運營狀況和利潤的實現，房地產企業是一種開發周期較長、投資額較大的企業，在開發期間不免會有許多不確定因素的發生，不做好內部控制，把資金管理好，那么開發期將會受到阻礙，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產企業財務風險的控制對策
（一）財務預算風險控制對策
房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。[4]
（二）現金流量風險管理控制對策
第一，房地產企業的經營及管理活動都會在現金流上表現出來，現金流出現問題企業的資金鏈將產生斷裂，其經營活動無法保證，將導致企業經營破產。我們首先要強化日?，F金流的監控和管理，對于企業銷售費用、營運成本、工資和企業貸款利息等支出性現金流和銷售等流入性現金流進行嚴密的統籌管理，緩急并存；同時我們要對重大現金流進行科學管理，嚴格控制支出，對支出項目合理性、金額、審批等進行多次審核，防止出現現金支出安全性問題。房地產企業財務風險涉及企業經營和管理的各個方面，針對這些風險，我們要用科學的態度予以應對，除了在日常財務管理工作之中對財務風險進行嚴格監控之外，我們還需要采取各種措施把財務風險消滅在最初的階段。房地產企業的償債、盈利、營運和現金流風險各具特色，我們的財務工作人員也要有更加高超的職業能力，把財務風險管理做好。[5]
第二，房地產行業具有很高的償債風險，安排資金結構以規避償債風險具有很重要的意義。房地產企業應該加強資本結構控制，根據企業規模和融資環境等確定權益和債務的比例，對于項目要充分考慮投資額度和營銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預售資金比例各三分之一；同時，房地產企業要合理搭配債務逾期，按照房地產開發的周期選擇搭配期權結構，以中長期負債為主，利用擔保貸款按揭資金，增加預售的資金回籠。更好預測利息和息稅前資金利用率發展情況，調整籌資方案；再次，房地產企業要合理安排償債資金，在預售和銷售環節嚴控資金的回收，配合財務部門組合償債資金，做到按時還款。[6]
（三）經營風險控制對策
房地產企業營運風險的控制就是要消除企業內部各種變現能力不強的部分。我們首先要明確企業的資產結構，房地產企業的流動資產大多是不易折現的實業產品，所以房地產企業沒必要特意降低流動資產比率，但是我們要加快流動資產的周轉率；同時我們對房屋銷售的部分要強化管理，對于預售和銷售制度進行改革和創新，完成銷售的業績，以防營運風險的發生。
（四）內部控制風險控制對策
首先，建立完善內部控制制度。內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資產管理、擔保管理、資金借貸管理、職務授權及人制度、信息披露管理、信息系統安全管理等多項專門管理制度進行規范、控制。其次，強化房地產開發企業財務管理，健全財務管理機構。房地產開發企業的經營決策者要重視財務管理，不但要懂經營、善管理，而且要學習會計法規和常識，因為房地產開發企業管理的基礎是會計管理和會計信息，特別是房地產開發企業資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的。最后，強化房地產開發企業經營風險意識。加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。[7]
參考文獻：
[1] 王斯亮.房地產投資風險的識別與控制[J].法制與社會，2007（2）：49～56.
[2] 袁愛群.淺析房地產企業財務風險及規避[J].現代商業，2008（2）：21～23.
[3] 陳松華.房地產投資開發風險析[J].中外房地產導報，2009（2）：55～58.
[4] 宋民剛.房地產投資風險識別與防范[J].價格理論與實踐，2002（6）：106～108.
[5] 樊利.淺析房地產投資及風險防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.
