時間：2023-10-10 15:57:56
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產企業的稅收籌劃要點范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
一、引言
伴隨著我國社會主義市場經濟的飛速發展,我國房地產行業也發展迅速。但是房地產行業的競爭也日趨激烈,稅收是房地產項目開發成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業成本,如何進行科學有效的稅收籌劃引起了廣大房地產企業的關注,因此,本文就房地產企業的稅收籌劃問題展開論述。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性分析
(一)涉及稅種范圍較廣,在開發成本中所占比例較大
就我國當前的稅收體制來看,涉及到房地產企業的稅種數量非常多,房地產企業作為納稅人難以在短時間內使我國的稅收體制發生變化,面對各項繁多的稅種,房地產企業只能通過科學有效的稅收籌劃來實現企業稅收負擔的減輕。只有這樣才能夠使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力。
(二)房地產市場競爭日趨激烈
由于房地產行業在我國的起步較晚,因此,我國關于房地產行業的稅收政策法規也相對不是十分健全,這在一定程度上為我國房地產企業的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產企業能夠抓住我國當前稅收政策的不完善之處,將會極大的提高其進行稅收籌劃的水平。
(三)我國稅收環境不斷改善
伴隨著我國稅收法制的不斷健全,我國正在逐步走向依法治稅的新環境。企業減免稅的程序更加規范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現象日益得到控制。這種健康的稅收環境為我國當前各項稅收優惠政策的貫徹落實提供了良好的基礎,也為房地產企業科學合理的稅收籌劃措施的實現提供了可能。
基于以上分析可以看到,房地產企業加強自身的稅收籌劃能力是十分必要的。
三、房地產企業各主要稅種的稅收籌劃策略
就我國當前的稅收制度來看,我國房地產企業應當繳納的稅種主要有以下八個類別:營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅以及印花稅。其中,營業稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅是房地產企業應納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進行分別論述與分析:
(一)營業稅
營業稅是房地產企業所應繳納的一個主要稅種,房地產企業在營業稅的稅收籌劃策略應當從以下幾個方面進行:
首先,有效運用企業相關合同。由于房地產企業同建筑施工單位之間簽訂的合同性質不同,因此也會產生不同的稅收結果。如果簽訂的是服務業的合同,其營業稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營業稅稅率則為3%。這一差異為房地產企業的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業有一個在2010年進行的建筑項目,工程價款為2000萬元,但是由于某種原因需將該項目全部外包給乙建筑單位實施,甲企業負責其技術咨詢服務,乙企業支付給甲企業200萬元的服務費。基于這一事實,在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時候,倘若簽訂的是技術服務性質的合同,那么甲企業應當繳納的營業稅額為200*5%=10萬元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業應當繳納的營業稅額則為200*3%=6萬元。
其次,科學確定納稅主體。我國稅法明確規定,房地產開發企業代收項目也應當一并計入該房地產企業的營業額進行營業稅的計算繳納。然而,我國稅法對服務性質的企業卻沒有類似規定。這樣一來,房地產企業可以通過設置專門的獨立核算的物業公司進行收費,以此實現企業營業稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業開發了兩處商品房,并且已經全部售出,這兩處商品房的物業管理費按照每平方米1元錢的標準收取。甲企業將物業費放到了“其他業務收入”科目中進行核算。2009年全年收入共計200萬元,在此基礎上按照代收款項的3%收取手續費,手續費共計6萬元。基于這一現實,如果甲企業不設置獨立核算的物業管理企業,那么代收款項及手續費都應當合并計入甲企業的營業額計算營業稅,甲企業應繳納的營業稅額為(200+6)*5%=10.3萬元;如果甲企業設置了專門的獨立核算的物業公司的話,那么該物業公司只需就手續費收入繳納營業稅即可,應繳納的營業稅額為6*5%=0.3萬元。
(二)土地增值稅
房地產企業關于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點進行稅收籌劃。對土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實行的是累進稅制,只要稅基發生變化,就會對納稅額產生明顯的影響。房地產企業土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定:“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額的20%時,應就其全部增值額按規定征稅。”這樣就有可能出現因增值額僅稍高于起征點就造成稅負大幅度增加,導致稅后收入降低的現象出現,這也就是稅收籌劃要研究的重要環節。
稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。例如,房地產企業自身擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。
(三)房產稅
房產稅是以房產為征稅對象,按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。房產稅的計算方法有從價計征和從租計征兩種形式。從價計征房產稅的,依照房產原值,一次減除10%-30%后的余值作為計稅依據,按照1.2%的稅率計算征稅;從租計征的,以房產租金收入為計稅依據,按12%的稅率計征。房產稅存在兩種計征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。
(四)企業所得稅
企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一個稅種,對企業凈利潤的影響是十分巨大的。所以,房地產企業所得稅的稅收籌劃是整個企業稅收籌劃鏈條中的一個重要環節,本文認為應當從分析影響應納稅所得額的因素入手探討企業所得稅的稅收籌劃策略。
企業所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說涉及到企業財務核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產折舊方法、及時、靈活地計提存貨準備金、選擇不同的存貨計價方法等等,同其他企業的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。
四、結束語
通過上述幾個部分的分析論述,可以看到,運用一定的稅收籌劃措施能夠科學、合法、有效的降低房地產企業的應納稅款,增強房地產企業的流動資金,最大限度的擴展企業的經營利潤空間,為房地產企業日后的持續健康發展奠定了堅實的基礎。
參考文獻:
[1]李文,李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產開發企業為例[J].會計之友(中旬刊),2010;4
[2]曾程.房地產開發企業稅務籌劃研究現狀[J].湖南工業職業技術學院學報,2010;2
[3]周天海.房地產開發企業的稅收特點與籌劃措施[J].中國鄉鎮企業會計,2010;4
（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）
[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。
[
關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率
隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。
1房地產企業土地增值稅概念
土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。
2房地產企業土地增值稅籌劃現狀
我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3我國房地產企業稅收籌劃的發展
在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。
在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。
4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
4.2加強稅務學習、做好培訓
企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。
4.3樹立依法納稅理念
以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。
5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。
參考文獻：
關鍵詞：營改增；房地產業；稅收籌劃
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國結構性改革的重大舉措，全面推開“營改增”試點將助力我國供給側改革，在“營改增”試點過渡期內，房地產企業必須抓住機遇，迎接挑戰，把握“營改增”改革的契機，在進行管理變革、提升企業管理水平的同時，通過合理的稅收安排降低企業的稅收成本，如此，才能順應政策變革，在國家結構改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產業營改增政策規定
為進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，我國自2016年5月1日起，全面實施“營改增”，一是將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。二是在之前已將企業購進機器設備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣，加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。
在該政策背景下，根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中關于房地產業“營改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產企業銷售自建不動產新老項目的計稅方法
（二）房地產企業銷售不動產的計稅方法
此外：1. 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
2. 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
以上規定給房地產企業提供了稅收籌劃空間，由于房地產企業規模一般較大，故暫不考慮房地產企業以小規模納稅人身份繳納增值稅情形。“營改增”中房地產企業可以按照一般納稅人納稅，抵扣進項，可以選擇銷售自建或非自建不動產，也可根據過渡期稅收政策適用差異選擇新老項目進行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營改增”下房地產企業稅收籌劃案例分析
（一）房地產企業新老項目的稅負比較分析
案例一：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價款，成本狀況及房地產市場發展趨勢，擬建造該普通商品住宅預計收入總額為A萬元，土地價款為B萬，進項稅額為C萬元，不考慮其他稅費，假設該企業資金充足，該企業怎樣做可減低稅負？
1.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產新項目的稅收政策，適用一般計稅法。
該房地產企業銷售該普通住宅應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
2.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產老項目的稅收政策，可選用簡易計稅法或一般計稅法。
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
當（A-B）*11% - C > A*5%，即當A>（11B+100C）/6時，若該企業現金流充足，不考慮預繳稅款的資金壓力，則選用老項目下的簡易計稅法，企業增值稅稅負較輕，選用一般計稅法稅負較重。故在企業現金流充足情況下，企業簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產項目合同開工日期可定在2016年4月30日前。
當A
企業應綜合考慮現金流及抵扣額，稅負效應做出合理決策。
（二）房地產企業銷售不同方式取得的不動產的稅負比較分析
案例二：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，預計銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預計收入總額均為A萬元，自行建造房產的土地價款為B萬元，非自建方式取得的房產購買價款為C萬元，假設兩種方式取得的房產進項均為D，若該企業資金充足，不考慮其他稅費，兩幢樓盤的應交增值稅額為：
1.自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
2.非自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=（A-C）*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
所以，一般計稅法下，該房地產企業銷售4月30日前取得的自建或非自建不動產的增值稅稅負相同。而簡易計稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動產的增值稅稅負較小。
案例三：
若某房地產企業預計銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無論取得自建或非自建不動產，都適用一般計稅法。
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
當A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時，選用簡易計稅法銷售4月30日前取得的非自建不動產比銷售5月1日后取得的不動產的增值稅稅負后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產進項稅額相同情況下，房地產企業一般納稅人選擇簡易計稅法計算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動產相對較優。
從以上分析比較中可看出，房地產企業利用新老項目的不同計稅方法及不同銷售方式取得的不動產政策進行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關系。根據全面推開“營改增”試點政策規定“允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣”，房地產企業應充分利用這一政策，結合“營改增”試點政策實施前后的業務特點及適用政策，合理安排采購業務，減少“營改增”前的不動產采購業務，采用“先租后買”的方式，將采購業務推至“營改增”后，利用融資租賃實現利息支出進項稅抵扣；通過適當提高開發產品配套設施標準、擴大園林綠化范圍等方式擴大扣除項目基數，從而減低企業稅負。
上述案例分析只是在當前全面推開“營改增”試點背景下運用稅制改革過渡期的稅收政策對房地產企業所做的簡單稅收籌劃。如果考慮企業的現金流與財務狀況，應充分運用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”；“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅"等稅收政策。此時，房地產企業采用一般計稅法銷售自建房產的預繳稅款壓力相對較小，特別是采取預售房款方式，可有效延繳稅款，發揮資金的時間價值。
總之，企業應結合自身情況，合理合法增加進項稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負平衡，利用“營改增”過渡期稅收政策的籌劃點進行有效籌劃，促進企業整體稅負最小化。
三、結論與建議
綜上，房地產企業應結合全面推開“營改增”試點政策，充分利用稅制改革帶來的機遇，有針對性的進行相關稅收籌劃，把握不同時期的稅收籌劃要點，提前做好稅收安排和業務規劃，減低企業稅收負擔，為企業創造價值。
參考文獻：
[1]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.
關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理
一、房地產企業稅務籌劃的概念與特點
（一）概念：房地產開發企業稅務籌劃是房地產企業在一定的社會制度環境下，根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現企業財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。通過規避、優惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。
（二）特點：
1、合法性。房地產企業稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。
2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業經營行為發生后，企業納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業全方位的經濟活動，有計劃地進行規劃、設計稅負相對最輕和經營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。
3、目的性。房地產企業進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。
4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
二、房地產企業稅務籌劃的可行性
首先，企業在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動和經營活動健康有序運轉，實現良性循環。其次，在籌劃稅務方案時，企業精打細算、為了節約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。企業要達到合法“節稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業生產經營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業執行稅務籌劃的法律之繩，企業的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。
三、房地產企業稅務籌劃的現實意義
（一）一定程度上能減輕房地產企業的稅收負擔
目前我國房地產企業涉及的稅種數量繁多，房地產企業稅收負擔重。當前房地產企業所承擔的稅務不僅包括一般企業應付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、還有房地產企業特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業的這種狀況。
（二）幫助房地產企業盡早掌握最新財稅政策法規
國家陸續出臺針對房地產企業的一系列重要財稅政策、法規以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業必須充分了解國家稅收政策，并結合企業的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現涉稅零風險，達到企業持續、健康發展的目的。
（三）有利于房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，為了實現這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業的聲譽，并對企業正常的生產經營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業長遠發展需要的有效途徑。
四、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
（一）政府機關部門的決策對房地產企業稅務籌劃有很大影響。房地產經濟越發達，競爭越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現企業稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅務籌劃方案，這樣不顧企業總體利益的下降，犧牲企業整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。
（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經濟和社會發展進行調節。二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。三是遵循的原則不同。
五、房地產企業稅務籌劃的措施及發展趨勢
（一）房地產企業在設立環節上的稅務籌劃
稅務籌劃是一種新型的企業經營管理理念，它要求企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業選擇其在經營階段所應承擔的稅負。
（二）房地產企業籌資環節的稅務籌劃
企業在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當的方法進行籌資能減少借款利息、物業管理費用和其他費用等，節約大量的新的成本。
（三）房地產企業開發環節的稅務籌劃
房地產開發費用的扣除方法就有兩不同的規定。規定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發費用”也存在差異。但稅法規定房地產開發企業因分立發生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。
（四）房地產企業銷售環節的稅收籌劃
企業可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業自身經營無關的業務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業額中分離出去，使這部分業務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。
總之，房地產開發企業稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業經濟活動出謀劃策。
六、結束語
房地產產業作為經濟危機后拉動經濟復蘇的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現房地產企業價值最大化。
參考文獻：
一、房地產業稅收風險事前控制要點
一般來說，一個房地產項目按時間流程主要包括：土地獲取、規劃設計、融資、建筑施工、房屋預售、項目清算六大環節，房地產企業或多或少都存在有各種稅收問題及風險，只是程度不同而已。據筆者的實踐來看，至少涉及以下多個風險點。
1.在土地取得環節存在4個風險點：（1）傭金等支出沒有取得正規發票，導致利潤虛增，稅負加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天申報契稅；（3）虛增拆遷安置費，中介費逃避繳納土地增值稅和企業所得稅；（4）以收購股權方式取得土地使用權時，溢價部分無法列支土地成本。
2.在規劃設計環節存在3個風險點：（1）總體規劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現金流的影響；（2）虛開規劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅；（3）境外的規劃設計費沒有代扣代繳稅金。
3.在融資環節存在6個風險點：（1）向非金融機構（包括企業和個人）融入的高息資金利息支出無法取得正規發票，從而導致利息支出無法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實債”形式支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務未履行；（5）與股東及其他關聯方資金往來支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認定為股息、紅利分配需要繳20%的個稅風險。
4.在工程建設開發環節存在4個風險點：（1）虛開建安發票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業所得稅；（2）為少繳稅，實際發生的工程支出，但不索要發票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規定時間繳納城鎮土地使用稅。
5.在房屋預售環節存在9個風險點：（1）取得預售收入（包括定金）沒有按規定及時申報納稅；（2）沒有按規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅；（3）預售合同沒有足額及時繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽合同，未如實申報收入；（5）售后返租時，按返租后金額確認收入納稅，對小業主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規定申報納稅；（8）裝修收入沒有申報納稅；（9）賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。
6.在項目清算環節存在4個風險點：（1）取得發票不合規，比如發票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購買虛假發票虛增成本；（3）企業高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅；（4）關聯方交易定價不合理等。
二、規避房地產涉稅風險的途徑
一般來說，公司所有經濟活動都會對公司稅收工作產生影響。稅務工作有兩個過程，即稅收產生的過程和稅收繳納的過程。很多企業重視稅收繳納的過程而忽視稅收發生的過程。結果，往往是到需要繳納幾千萬元稅款，或者在稅收出現問題可能被稅務處罰的時候，才開始重視稅務工作并要求財務人員想辦法。可問題是，稅收發生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。
那么，有沒有一條既能規避涉稅風險，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項目前期進行整體系統的稅收籌劃。何為整體系統的稅收籌劃？就是在項目開始之前，決策者通過精心安排和統籌規劃來防范風險，并獲取“節稅”收益。因此，最佳的籌劃時機在項目前期，即在項目實施之前，企業負責人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產項目的規劃設計環節，經常會碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時修建在主體建筑之外，規劃時不同的選擇將導致不同的稅負。如果選擇臨時建在外面，項目結束予以拆除，樣板房的修建裝飾費用在財務上應計入營銷費用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費用可以計入到開發費用中。這兩種做法，費用雖然都可以在計算企業所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發費用則可以扣除。
由于房地產開發企業的開發環節眾多，拿地、拆遷、設計、土建、裝修、營銷等等，每一項經濟行為的發生都會涉及稅金，因此，房地產稅收籌劃必須結合以上各個環節，提前進行系統的規劃。具體來說，房地產企業在各個環節開始之前，需要重點關注的籌劃節點有很多。如在土地獲取環節，企業取得土地的方式有招拍掛、股權收購、合作開發等，不同的拿地方式稅負差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補償還是土地置換，都是涉及稅務成本。在規劃設計環節中，企業須考慮產品定位與產品類型的選擇，以及住宅、商業等項目如何配置，才能做到財稅成本最優。
實務中，房地產項目開發周期往往很長，不少項目有一期、二期、三期之分，從成立公司項目立項開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長。時間一長，當初哪怕一個小小的錯誤決定，可能會釀成一個大的稅務問題。因此，事前的合理安排對房地產企業規避納稅風險，降低稅收成本，顯得至關重要。
參考文獻
【關鍵詞】 房地產企業； 稅務風險； 實證分析
國家稅務總局于2009年5月了《大企業稅務風險管理指引》，國家稅務總局首次在正式文件中提到“企業稅務風險”這個概念。該指引目的是提高企業稅務風險意識，引導大企業加強稅務風險管理。隨著住房消費市場的快速增長，公眾對房地產企業關注度越來越高，政府對房地產企業的監管（尤其是稅收監管）日益規范和嚴格。根據《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號），房地產業仍然是稅務稽查的重點行業，房地產業成為唯一一個自2002年起連續多年被列為稅務專項稽查的行業。由于政府稅收監管力度的增強，且房地產企業涉稅事項較多，其稅務風險日益增大。基于上述背景，本文依據風險管理理論與財務分析理論，分稅種分析了房地產企業稅務風險現狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產企業稅務風險與主要財務指標的相關性。
一、房地產企業稅務風險界定
澳大利亞的Michael Carmody（2003）認為，企業稅務風險一般來源于企業內部和外部兩個方面，企業的稅務風險管理要求企業加強對內部因素的控制，實現合法納稅、避免被稅務機關納稅檢查并力圖承擔最低稅負。Donald-T.Nicolaisen（2003）認為，稅務風險管理是指企業通過合理安排企業財務管理活動，充分利用稅收優惠政策，承擔最低的稅負水平，獲得最大的稅收利益，同時并不引起稅務機關的關注。COSO在《企業風險管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統的企業風險管理模式和框架，即控制環境、風險評估、控制活動、信息溝通和監控，這五個部分實際上構成了企業內部控制制度，為企業有效管理稅務風險提供制度支持。
國內學者對稅務風險也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認為稅務風險是指稅務責任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業財務報告的真實可靠性、企業日常經營活動以及稅收法規的遵循等相關。稅務風險管理就是對這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認為稅務風險是指企業涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規定而可能導致的未來利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認為稅收籌劃（稅務風險管理）是納稅人在遵守國家法律、政策的前提下，通過對籌資、投資、經營等活動開展以納稅事項為主的籌劃，以獲取稅收利益。
根據稅務風險的基本界定，筆者認為，房地產企業稅務風險，是指房地產企業在涉稅活動中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準確有效遵守稅收法規，最終導致企業未來利益的可能損失，包括：房地產企業未完全遵守稅收法律法規，而被發現其存在偷逃稅的可能性，從而引發補稅、罰款的處罰，或者納稅時依據的稅法不準確、沒有充分運用相關的稅收優惠政策而承擔較多的納稅責任，或者沒有進行有效合理的納稅籌劃而導致房地產企業多繳稅，即存在稅收違法風險和稅收負擔風險兩種形式。
二、房地產企業主要稅種稅務風險評估分析
（一）主要稅種選擇
房地產企業涉及稅種主要包括：營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。其中，營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房地產企業最重要的三個稅種。表1反映了房地產企業各稅種的稅負構成以及稅收負擔率。雖然個人所得稅額也比較大，但對房地產企業來說，并不是稅負的承擔者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營業稅、土地增值稅和企業所得稅進行分析。
（二）評估指標的建立
依據國家稅務總局印發的《納稅評估管理辦法》通知相關規定、稅法相關規定及數據可獲得性，選取營業稅稅負率（TRB）、土地增值稅稅負率（TRL）和企業所得稅稅負率（TRI）作為房地產企業營業稅、土地增值稅和企業所得稅三個稅種的稅務風險評估指標，其指標如下：
指標一：TRB=BT/IN×100%
指標二：TRL=LVAT/TP×100%
指標三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期營業稅，用財務報告附注中披露的營業稅金及附加下的營業稅表示；IN是本期應納營業稅的銷售收入，用利潤表中的本期營業收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財務報告附注中披露的營業稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤總額，用利潤表中利潤總額表示；ITE是本期所得稅費用，用利潤表中的所得稅費用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費用，DITL是本期遞延所得稅負債變動額，DITA是本期遞延所得稅資產變動額，分別用資產負債表中遞延所得稅負債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產期末余額與其期初余額的差表示。
（三）樣本的選取
本文以湘財金禾投資軟件劃分的行業板塊標準，從127家房地產企業上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數據有缺失的公司；2.利潤總額小于零（即虧損）的公司；3.資產負債率大于1的極端值，選取了70家房地產企業上市公司作為實證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個年度的財務報告。根據稅務風險評估指標，從財務附注中選取整理相關數據，分別計算三個稅種的稅負率，進而計算各樣本公司三個稅種的稅負差異率以評估稅務風險。其中，稅負差異率=（企業評估的稅負率-行業上一年稅負率）/行業上一年稅負率×100%。一般情況下，稅務機關通過各行業上一年的各種稅收、相關的收入和利潤測算各行業的稅負率，測算結果僅供內部使用，很少予以對外公布。因此，本文采用類似稅務機關測算行業稅負率的方法，測算出房地產業三個稅種稅負率（見表2）。采用稅負對比法，測算各樣本企業的稅負差異率（見表3）。
（四）主要稅種稅務風險的評估結果分析
企業稅負差異率大于零，意味著評估的該企業對應稅種稅負率高于行業對應稅種稅負率，企業可能未能準確理解、掌握、運用稅收法規，或者可能沒有利用好應有的稅收優惠政策，或者沒進行合理的納稅籌劃而面臨承擔較大稅款負擔的風險；企業稅負差異率小于零，意味著評估的該企業對應稅種稅負率低于行業對應稅種稅負率，企業可能面臨因違反稅法的規定，或利用了不應利用的稅收優惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務機關罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風險。企業某一稅種稅負差異率絕對值越大，其面臨的稅務風險越大，并且根據稅務機關規定，公司稅負差異率的絕對值大于等于30%時，對應稅種稅務風險比較大。表3中營業稅、土地增值稅和企業所得稅稅務風險評估結果可分別用
圖1、圖2和圖3表示。
根據表3中房地產企業營業稅、土地增值稅和企業所得稅稅務風險評估結果，我們可通過統計各個稅負差異率區間上房地產企業數占整個樣本的比重，分析得出整個房地產企業稅務風險狀況。統計結果分別見表4、表5和表6。
首先，從圖1和表4可知，小部分房地產企業（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營業稅稅負差異率絕對值大于30%，說明僅有小部分房地產企業可能存在營業稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營業稅稅負差異率小于零，其中小部分房地產企業（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營業稅稅負差異率小于-30%，說明我國房地產企業營業稅稅務風險類型為稅收違法風險，并且僅有小部分房地產企業存在營業稅違法風險。此外，房地產企業涉及營業稅的事項相對單一，主要涉及銷售不動產而繳納營業稅，對應的房地產企業營業稅稅率一般為5%，意味著房地產企業營業稅的計算和申報相對簡單，稅務風險相對較小。由于房地產企業收到銷售款后，即應按收到的房款繳納營業稅，而現實中小部分房地產企業收到房款時可能因未及時申報繳納營業稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國房地產企業營業稅稅務風險相對較小，僅有小部分房地產企業存在營業稅違法風險。
其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產企業（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國絕大部分房地產企業可能存在土地增值稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負差異率大于零，其中大部分房地產企業（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產企業土地增值稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，土地增值稅是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種，計算相對復雜，并且有關土地增值稅稅前扣除項目的規定比較多而嚴，我國房地產企業可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國絕大部分房地產企業可能存在土地增值稅稅收負擔風險。
最后，從圖3和表6可知，大部分房地產企業（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業所得稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國大部分房地產企業可能存在企業所得稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為68.57%，2011年為70%）企業所得稅稅負差異率大于零，其中部分房地產企業（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業所得稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產企業的企業所得稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，我國大部分房地產企業納稅籌劃意識比較淡薄，企業財務、稅務人員專業素質較低，申報繳納企業所得稅時很可能出現少計稅前扣除項目或多計收入，因而多繳企業所得稅。因此我國大部分房地產企業可能存在企業所得稅稅收負擔風險。
綜上分析知，小部分房地產企業可能存在營業稅稅收違法風險；絕大部分房地產企業可能面臨較大的土地增值稅稅收負擔風險；大部分房地產企業可能面臨較大的企業所得稅稅收負擔風險。
三、影響房地產企業稅務風險因素的實證分析
我們一般通過分析企業資產負債率、資產周轉率和投資報酬率來判斷企業的償債能力、營運能力以及盈利能力。筆者考慮到企業償債能力、營運能力和盈利能力可能會對企業稅務風險有一定的影響，能在一定程度上反映企業稅務風險，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標——資產負債率、總資產周轉率和總資產收益率作為解釋變量對企業稅務風險進行實證回歸分析。
（一）模型設定與數據來源
本文借鑒譚光榮等《汽車制造業稅務風險的實證分析》一文中用實際稅負率來衡量稅務風險的水平，以財務分析指標資產負債率、總資產周轉率、總資產收益率和企業規模作為解釋變量。具體回歸模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數據回歸的系數估計值，ξit為誤差項。其中，Rtax為房地產企業的實際稅負率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產企業上市公司財務報表所得稅費用、營業稅金及附加之和與營業收入之比表示；β0為常數，為縱截距；RAL為資產負債率，用資產負債表期末負債總額與期末資產總額的比值表示；RAT為總資產周轉率，用利潤表中當期營業收入與資產負債表中期末資產總額的比值表示；ROA為總資產收益率，用利潤表中當期凈利潤與資產負債表中期末資產總額的比值表示；SIZE系企業規模，用資產負債表中的期末資產總額表示，ξit為隨機誤差項，表示模型設定、數值觀測等隨機因素對被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數據為有效樣本，運用Stata11.0進行回歸分析。
（二）實證結果
本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進行面板數據回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測出稅務風險與四個解釋變量之間的相關性。回歸結果如表7所示。
1.模型1的回歸結果
（1）稅務風險與資產負債率（RAL）存在正相關。回歸顯示，解釋變量資產負債率對數的系數0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對應p值為0.124）。這說明房地產稅務風險與資產負債率相關性不大，即企業的長期償債能力高低對企業稅務風險的影響不大。因為資產負債率反映企業的財務決策、財務杠桿水平，并且負債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發揮作用，當負債資本成本大于投資收益率時會減少企業價值，尤其對于房地產企業來說，負債費用一般需要資本化，對企業當期稅負率影響不大，進而對稅務風險影響不大。
（2）稅務風險與總資產周轉率（RAT）存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數的系數為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對應p值為0.000）。總資產周轉率反映企業營運能力，資產周轉快慢影響企業收益，一般來說，資產周轉變快時企業收入多而固定成本費用并未增加，稅負率會相應降低，對應稅務風險小。正是由于房地產企業資產周轉慢，所以其面臨的稅務風險相對較大。
（3）稅務風險與總資產收益率（ROA）存在顯著的正相關，即總資產收益率越大，稅務風險越大。解釋變量總資產收益率對數的系數0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對應p值為0.000）。正滿足高風險、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔較大的稅務風險。總資產收益率反映企業盈利能力，當企業獲利能力增加時，相對固定的抵稅金額都無法與當期所得等比例增加，會有較高的稅負率，稅負風險會較大。此外，ROA高的企業，征稅當局的監督強度越大。
（4）稅務風險與企業規模（SIZE）存在顯著的正相關，即企業規模越大，稅務風險越大。解釋變量企業規模對數的系數為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對應p值為0.006）。企業規模變大時，財務事項增加，核算難度增加，申報的稅務資料不夠準確，對應的企業稅務風險相應增加。
2.刪掉變量資產負債率（RAL）后的模型2的回歸結果
（1）稅務風險與總資產周轉率（RAT）仍存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數的系數為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步驗證總資產周轉率與稅務風險是負相關。
（2）稅務風險與總資產收益率（ROA）存在顯著的正相關。解釋變量總資產收益率的系數0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步說明總資產收益率與稅務風險是正相關。
（3）稅務風險與企業規模（SIZE）存在顯著的正相關。解釋變量企業規模的系數為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對應p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結果較接近，進一步說明企業規模與企業稅務風險是正相關。
（三）穩健性檢驗
把模型1中的資產負債率變量去掉后得到模型2，實際上是通過換取解釋變量檢驗其他解釋變量與被解釋變量之間相關性的穩定關系。通過模型1和模型2的比較發現，總資產周轉率、總資產收益率和資產總額與企業稅務風險存在穩定的相關性，只是顯著性有微小變動。具體結果見表7。
（四）實證結論
通過多元回歸分析知，企業稅務風險與資產負債率相關性不大，因為負債的抵稅效果并非總是有效，當收益率低于債務資本成本時，負債不再具有抵稅作用；而與總資產周轉率、總資產收益率和企業規模有關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。房地產企業總資產周轉率變小、總資產收益率變大，而稅負率變小，或者總資產周轉率變大、總資產收益率變小，而稅負率變大，都說明房地產企業可能存在稅務風險，前者可能存在稅收違法風險，后者可能面臨稅收負擔風險。RAT、ROA與Rtax變動步伐越不一致，房地產企業稅務風險越大。
四、結論
通過分析房地產企業2010年和2011年主要稅種稅務風險可知，房地產企業營業稅稅務風險較小，只有小部分房地產企業可能存在營業稅稅收違法風險，而絕大部分房地產企業可能面臨土地增值稅稅收負擔風險，大部分房地產企業可能面臨企業所得稅稅收負擔風險。房地產企業可重點預防土地增值稅和企業所得稅兩個稅種的稅務風險，以此來預防企業整體稅務風險。比如注重會計核算的準確性、合理性，保證納稅申報時可扣除項目金額真實合理存在，同時準備充足的資料證明企業建設的普通標準住宅符合要求，及時進行土地增值稅清算；注意企業所得稅納稅所得額的調整。回歸分析表明，企業稅務風險與資產負債率相關性不大，而與總資產周轉率、總資產收益率和企業規模相關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。因此，房地產企業可通過比較分析總資產周轉率、總資產收益率和稅負率的變動方向、變動步伐來識別、評估企業稅務風險。當企業總資產收益率較大時，說明企業可能存在較大的稅務風險，這恰好符合風險—收益對等原則，高收益，高風險。我們可通過提高總資產周轉率，降低企業稅務風險，比如增加銷售收入或減少資產投資。
【參考文獻】
[1] Michael.Carmody.John D.Phillips University of Connecticut，Corporate Tax-Planning Effectiveness： The Role of Compensation-Based Incentives[J].The accounting review2003（4）.
[2] 邁倫·斯科爾斯.稅收與企業戰略[M].中國財經出版社，2004：5-6.
[3] Steinberg Richard M. Enterprise Risk Management-Integrated Framework[R].the Committee of Sponsoring Organizations of the commission，2004：28-30.
[4] 劉蓉.公司戰略管理與稅收策略研究[M].北京：中國經濟出版社，2005：261-262.
[5] 蔡昌.稅務風險揭秘[M].北京：中國財政經濟出版社，2011：13-14.
[6] 劉建民，譚光榮.稅收籌劃[M].長沙：湖南大學出版社，2009：2-3.
關鍵詞：建筑施工企業 房產開發企業 財務管理 差異性
一、經營對象
建筑施工企業是從事建筑商品生產和經營的企業。房地產開發是從事房地產開發和經營的企業。
建筑施工企業承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產品。
與建筑施工企業相比，房地產開發企業在業務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產品定位。
舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業態時，其購買能力及購買意愿有著質的區別。
項目產品定位決定了項目物業類型、產品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業類型，或相同物業類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產開發公司的成本控制更加復雜。
為了做好項目產品定位，房產開發企業要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產品定位偏離市場。
二、上下游企業
建筑施工企業的上游企業有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業是建設單位（包括了房地產開發企業），上下游關系相對簡單。
房產開發企業的上游企業是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業有營銷策劃公司、銷售公司、物業公司、商業地產運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。
三、行業特點
房地產開發行業具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內外兩個方面。對外，企業在融資、拿地、建設、銷售、交付產品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內，單從房產公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產企業受國家宏觀調控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調控，都可能會對企業產生深遠影響。房產開發行業還是資金密集型行業，籌集資金渠道多元性，資金占用形態多元化。
而建筑施工企業具有“生產型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產、回款。發展壯大的主要壓力是承攬施工業務、提升自身技術實力等。
四、納稅主體
由于施工企業生產具有流動性大、施工生產分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業稅的納稅地點是建筑業應稅勞務發生地。對于簡易征收的建筑施企業，在外地施工時，需開具《外出經營活動稅收管理證明》。按開具發票金額的一定比例，在施工地點繳納營業稅、企業所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關注“項目”的開票金額、收入、回款。
在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發生地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。
由于房地產企業在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房a開發公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當地繳納營業稅，土地增值稅、企業所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產開發行業的財務人員，以“企業”為稅收主體。在納稅申報中關注企業的收入、成本、費用。
五、適用稅收征管文件
房地產開發企業在稅收征繳中，需執行行業專用稅收文件。如：國稅發【2009】31號，是專門針對房產開發企業征繳企業所得稅的文件。國稅發【2009】91號，是針對房產開發企業征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。
而建筑施工企業，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業所得稅文件。
六、稅種與稅負
建筑施工企業的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業稅，“營改增“后是增值稅），企業所得稅。房產開發企業的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業所得稅等各稅種。比建筑施工企業多了個土地增值稅。
土地增值稅依據增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規劃及管理，可能“吃掉”房產公司大部分的項目利潤。
兩個行業在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產開發行業的獲利率普遍高于建筑施工行業，導致兩個行業在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。
七、稅務籌劃的作用
稅務籌劃，是指在不違反法律、法規前提下，在納稅行為發生前，通過對納稅主體經營、投資活動的涉稅事項，進行交易結構規劃、調整、控制，達到減輕稅負目的的活動。
由于建筑施工企業繳納的流轉稅，是按收入比例繳稅。行業毛利率較低，企業所得稅稅負不高。對于規模不大的建筑施工企業，經稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。
而房產開發企業由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產開發企業普遍關注稅收籌劃。
在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。
八、經濟合同類型
建筑施工企業的合同類型相對簡單，對上是與業主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同， 房產開發企業的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業服務合同、商業運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業標準、企業管理要求。
九、營銷推廣費用
在建筑施工企業財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業通過分包方式、轉包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關系人”分享了項目收益。
而房產開發公司的營銷推廣費用可以說是金~大，種類全。隨著房產營銷產業鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構成越加豐富。對營銷費用的規劃、監督、費效評估等，是房產開發企業工作日程上，是一個重要組成部分。
十、財務核算方面
（一）財務核算的集中程度
由于施工企業的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產的經濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。
而房地產開發企業投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發公司層面集中核算。
（二）成本的計劃與控制方式
建筑施工企業是簽定建造合同，在合同范圍內管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。
房產開發企業，則根據開發地塊來建項目，往往項目數量少，投資總額巨大，。大多企業采用 “項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構成要素。為了實現目標利潤，對各構成要素進行分析，要素數量很多，且相互關聯。當某一項成本要素發生變化時，需要系統、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。
（三）經營成果的確認方式
由于建筑施工企業的施工周期比較長，為正確反映各項的經營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結算。
而房產開發企業的財務核算，大多與國稅發【2009】31號保持一致，依據2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結轉成本。
參考文獻：
[1]綠城房產建筑管理有限公司企業標準GCS――項目全成本管理手冊
關鍵詞：房地產 成本管理 成本控制
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和企業改革不斷深化，房地產企業的市場競爭變得越來越激烈，如何加強房地產企業成本控制，切實降低房地產企業的開發成本，以低成本運營來保持企業的競爭優勢，是目前房地產企業急需解決的問題。
一、強化成本管控對于房地產企業所具有的積極意義
第一，設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。只有加強房產企業的成本管控才能實現自身的利潤目標。營業利潤是收入抵扣成本、稅金、費用以后的結余。從這個利潤的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤空間的有效手段。只有確保一定的利潤空間才能確保房產企業有足夠的競爭力。因此，房地產企業自身所房地產企業自身所設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。
第二，只有加強房產企業的成本管控才能有效增強自身的競爭力并最終實現可持續發展。2OlO年5月31日公布的 國務院批轉發展改革委關于2OlO年深化經濟體制改革重點工作意見的知）中，“逐步推進房產稅改革”這一表態，充分的說明了國家對于房產調控的決心與力度。今年以來金融機構頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說房產價格的適度回調
是在所難免的。在當前的經濟形勢下，加強成本管控才能從根本上提升房產企業的競爭力只有競爭力增強了，房產企業的市場份額才會進一步的擴大，房地產企業才能真正實現平穩、
健康、可持續發展。
二、房地產企業強化成本管控的對策與建議
房地產要做好成本控制，首先要樹立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進行精細管控，方能真正從各個環節管控成本，真正做到在滿足產品品質前提下的處處節流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個成本的范圍劃分為控設計、控開發成本和控開發費用。
（一）控設計
房地產設計環節是實現成本“事前控制”的關鍵，盡管設計費占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個項目成本的70%甚至更多，因此專門針對設計進行成本視角的管控系統往往是房地產企業成本管理要點也是難點所在。房地產企業首先需要明確產品限額設計的關鍵技術經濟指標，指標的數據化、明晰化往往能夠使得成本、設計及其他相關部門統一語言，實現成本、設計深度溝通和有效協同。另一方面關鍵技術經濟指標本身也是抓大放小、聚焦重點，相對容易推行和落地。其次房地產開發企業需要根據明確的關鍵技術指標分階段進行落實和監控，在設計過程中選擇合適設計單位并充分溝通和嚴格管控與評估，最終確保設計能夠按照關鍵技術經濟指標實現產品的限額設計。
（二）控開發成本
控制開發成本重點體現在目標成本的漸進明細的多版本管控、采購與供方的精細管控、合約執行的過程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個方面進行管控：
1、建立目標成本
目標成本管理是成本控制的基礎。目標成本是地產企業基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本目標。從測算成本開始，在方案設計、初步設計和施工圖設計相應完成后，最終確定該項目的目標成本。
目標成本具體在什么階段確定根據每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數房地產企業都是在施工圖紙出來之后確定目標成本；但一些管理水平比較高的企業也將目標成本的確定前置到了擴初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。
2、通過合約規劃將目標成本分解
合約規劃是指將目標成本按照“自下而上、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及執行。
通過合約規劃，在項目啟動階段預計項目在開發過程中會發生多少合同大類和每類合同所發生的金額，后期在合同簽訂時，與合約規劃金額進行對應，就能及時反映項目成本是否和目標成本有偏差。此時，成本控制載體由對明細費項的控制轉為對合約規劃對應合同的控制，合約規劃成為連接目標成本和合同執行的樞紐。在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，可以引入規劃余量的概念，作為費項的蓄水池，可以隨時在受控或經過審批的情況下用于其他金額不足的合同。
3、通過月度資金計劃進行成本資金控制
地產企業月度資金計劃的范圍主要包含項目成本類的資金計劃，即合同付款及其他費用計劃。合同付款分為計劃內付款和計劃外付款。付款計劃走月度資金計劃，即計劃內付款；付款計劃沒有走月度資金計劃，直接走付款審批流程的就是計劃外付款。
月度資金計劃是成本實際支付的控制前提，只有和實際項目運作相關聯并經過確認的付款計劃，才會形成月度資金計劃，經過對企業內部的資金進行有效預估和合理按排之后才能實際支付。月度資金計劃是成本資金控制的關鍵。
4、通過動態成本執行對目標成本控制進行預警和強控
為了對動態成本的執行與目標成本的差異進行實時監控并干預，需要從總量上將動態成本與目標成本基準值進行對比，并在目標成本級別上設定預警指標和強控指標。預警指標是指，當該級別動態成本超過目標成本預警指標一定范圍（比如2%或者某個具體金額）時，需要向相關負責人（比如項目成本經理）發出報警，但可以繼續簽訂合同。強控指標是指該級別動態成本超過目標成本強控指標（比如3%或者某個具體金額）時，需向個關負責人（項目負責人）發出報警，并且經過審批流程調整目標成本后，方可繼續簽訂合同。
企業一般可以采用絕對值和相對值兩種維度對成本超額進行雙重監控。通過預警或強控手段，項目各項成本管控就有了一道“高壓線”。
5、做好成本月度回顧是成本管理保障
成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經理在月度總結回顧時，需要思考如下幾個重要方向：動態成本有沒有超標？未來發生的合約規劃有沒有問題？已經發生的合同成本會不會變化？成本需不需要追加？
每月成本匯報前，合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，確保當期實施的合同所發生的金額、變更及簽證以及預估變更和待發生的合約規劃，必須及時反映在《項目動態成本匯總表》中。
成本經理每月最后一個工作日前，編制《項目成本月度回顧報告》，并將分析報告向公司管理層匯報，在企業內部設立相關審批流程，報相關領導審批確定。成本回顧時，對比、考核均以最新經過調整審批的目標成本為基準值。
（三）控開發費用
控開發費用也是全面成本管控的一個體現，房地產開發企業要針對營銷費用、財務費用和稅費三大環節進行管控。
營銷費用占比銷售額2%到5%甚至更多，但很多時候營銷費用尤其是營銷推廣費用都存在很大程度的浪費，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費的，營銷費用管控中，可能需要針對銷售傭金完善制度，做好規范精細的管控，針對因為賣場營造面修建的售樓處、樣板間及展示區費用進行控制，而針對營銷推廣費用則需要通過注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標實現營銷推廣費用每分錢都花得更合理、更有效果。
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此應當通過分階段控制開發強度、縮短開發周期、降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。
關鍵詞：目標成本；建安成本；資金成本；管理費用；施工招標
一、事前成本控制
成本的事前控制主要進行成本預測和成本計劃即制定項目的目標成本。它對企業成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費用管理工作提供明確的奮斗目標，增強預見性，減少盲目性，從而有利于企業建立成本費用管理責任制和實行目標管理。事前控制主要包括項目決策階段成本預算和設計階段的成本控制。
1.首先建立可操作的成本控制依據，在項目決策階段編制成本預算，為投資決策提供經濟效益分析，并作為后續各項工作的成本控制目標。成本管理的本質是人，在確定成本控制目標后，應把總目標進行層層分解，落實到每一部門的每一個人，通過每個指標的完成來保證總目標的實現。成本估算要求房地產企業的相關部門包括產品開發部（提品定位）、工程部（提供建設周期及主要施工方法）、設計部（提品設計資料）、成本部（提供建安成本估算）、財務部（測算財務、管理、稅金等稅費，項目稅收籌劃等）、營銷部（測算營銷費用及銷售價格、進度）等參與，盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、建安成本、資金成本及管理費用、銷售費用等可能發生于項目開發全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
2.做好設計階段的成本管理與投資控制堅持限額設計。
建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程建安成本，預算、結算只能計量而并不能改變工程建安成本。因此房地產企業的工程建安成本控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。首先應選擇綜合素質高的優秀設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。應組織對設計方案進行經濟評估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對增加的基礎上，大大增強工程的有關功能，從而提升設計質量，將功能和造價有機結合起來。在符合功能條件的基礎上，減少成本支出。其次，需加大對圖紙進行審核的力度。號召企業有關部門認真地對工程圖進行審核，對設計方提出相應的意見建議，防止返工，導致出現資金浪費的情況。
二、事中成本控制
主要是指從施工招標直至項目建設完成階段的成本控制，包括施工招標階段、施工階段的成本控制。
1.招標過程中的成本控制。
這個環節成本控制的要點主要是承包單位的選擇、招標文件的編制、評標、定標和施工合同簽訂。
（1）確定合理招標范圍，采用總價包干形式，有利于造價的控制。應重視招標范圍的確定。確定招標范圍是招標活動中較為復雜的一項工作，應當綜合考慮招標項目的專業要求、管理要求、對工程投資的影響、各分項工程的銜接、專業分包項目、甲供材料設備等因素，權衡利弊，科學合理地確定招標范圍，減少交叉、重復工作。
（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時間短、技術力量雄厚、建設質量比較好、造價切合實際的施工企業。所以，要加大對投標者項目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項目管理層進行競標，保證項目質量。如果條件允許，最大程度地建立長期合作關系。
（3）確定切合實際的低價中標，防止投標方出現不能覆蓋成本的惡性競標行為。唯有對投標企業進行全面深入的了解，并在相互信任的基礎上，方可實施低價中標方案，在中標的基礎上，不可再進行壓價。原因是，從長期角度來看，低價中標對管理、造價等方面的控制，都會產生負面影響。
（4）對承包協議進行簽署過程中，需充分考慮建筑領域的實際情況，以及相關規范，對施工過程也許會出現的職責模糊、扯皮、對造價產生不利影響等事項做好提前謀劃，從而對雙方履行合同提供強有力的保障。
（5）在完成風險評估的基礎上，擬定工程擔保等方面的控制性方案，從而讓風險進行合理的轉移與分散，有效規避風險，這是對工程造價進行控制的切實可行的一種方法。
（6）材料設備采購分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應綜合考慮供方的內部和外部條件以及資金、質量、管理、技術條件，并非甲供材越多越好。應盡可能地爭取采取戰略采購方式，既可以降低成本、提升效率、統一品牌、保證品質，同時提升了企業的品牌影響力。
2.施工過程中的成本控制。
在施工過程中，因為處于設計階段之后，工程量已經確定，同時招標已結合，并簽署了相關承包協議。從相關統計數據可知，施工階段對工程造價產生的影響比較低，占總工程造價不到1/10的比例。不過，在此過程中，會投入額度不菲的建設經費，出現浪費投資的概率比較高。綜上所述，對施工階段的成本進行控制時，一個最為關鍵的事項是，對設計變更、現場簽證、供貨等進行動態式管理，從而避免出現投資浪費的行為。
（1）進一步增強現場工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項目施工的所有環節，擬定成本計劃，以及制定具體的作業步驟，確保達到經濟最優的目的。
（2）最大程度上避免對設計情況進行變更。項目施工時，出現對設計情況進行變更的原因多種多樣。如，設計不夠精細，實際情況與設計圖紙存在較大差異；供貨原料質量不達標等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進一步提高設計質量，擴大建設范疇，非特殊情況不能對設計情況進行變更。第二，對確有必須進行變更的項目進行謹慎處理，對與投資相關的設計變量，一定要得到設計方、施工方、監理方三方簽字才行。與此同時，對房地產企業而言，其成本管理機構一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動態了解工程造價的實際情況。
（3）對現場簽證進行嚴格控制。進一步完善現場簽證有關管理規定，對不同部門的職責予以確定，從而做到相互約束，實現科學、規范、有序的管理。在工程施工時，現場簽證是不可或缺的常項工作之一，大部分項目因為現場簽證的控制不夠嚴格，導致出現了許多麻煩，甚至導致出現了嚴重的經濟虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術工作者一定要與經濟管理者進行良好地溝通聯系，一方面確保“隨到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對簽證進行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現錯誤；簽證的內容一定要和實際相一致，且不可越權簽證。
（4）選定一個時間把工程實際造價和預算價格作出對比，對兩者的差異進行分析，對潛在的成本增加進行預警，同時制定相應的策略進行調整。
三、事后成本控制
重點是對工程完工結算時期的成本進行控制，對成本后項目進行評估。
1.竣工結算階段的成本控制
（1）這個階段對成本進行控制，難度最大的地方是，相關資料是不是全面、及時及有沒有錯誤。就工程結算成本控制而言，其重點是對承包方呈報的結算文件進行審核，對出現的差價作出調整處理，以及對變更簽證的資金支出進行控制，對違反合同規定及進行經濟賠償等作出控制。
（2）對結算進行再次審核，以及對工程最后階段的費用進行會簽，通過這樣的方式保證結算質量。授權富有實踐經驗、專業性強、信用度高的工程造價單位對工程初審資料進行復核，從而進一步確保結算具有較好的質量。
（3）認真貫徹落實合同及有關制度性文件，對技術、工期獎勵與懲罰等方面的費用進行科學的確定。
2.對工程項目進行成本后評估。
制定項目成本后評估機制，進一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結經驗教訓，又能夠獲取部分富有參考價值的指標、技術性數據，為未來進行同類項目研發時，對起始階段的進行成本評估與控制提供翔實的數據參考。
結語
房地產企業的成本管理是全員的、全過程的管理。房地產企業必須強化成本意識，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運行機制和激勵機制，健全全過程、全面的動態成本管理，使成本管理成為房地產項目管理績效評價的客觀、公正的標尺，從而促進企業管理水平的提升，使企業獲取良好的經濟效益和可持續發展能力。
參考文獻
