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第1篇

關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務籌劃

中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當前,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業(yè)的盈利,勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發(fā)生之前,通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與控制來進行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進行安排。

3.經(jīng)濟原則。即企業(yè)在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所引發(fā)的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業(yè)帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分次單獨簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。

實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加扣除項目,以高質(zhì)低價來占領市場。

假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業(yè)在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業(yè)并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。

(三)費用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(管理費用、財務費用、經(jīng)營費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件,按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負債的行業(yè),一般都會發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,實現(xiàn)利息據(jù)實扣除,降低稅額;反之,開發(fā)過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發(fā),而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設備,也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況,適當降低代建房勞務收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅,則該企業(yè)可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進行稅務籌劃應注意的問題

(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業(yè)才能更好地進行稅務籌劃。從我國現(xiàn)階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強企業(yè)納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節(jié)約稅金支出的關鍵。這需要企業(yè)領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規(guī)范稅務籌劃基礎工作,包括設立完善、客觀、規(guī)范的會計賬目和編制真實的財務報表,發(fā)揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經(jīng)濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現(xiàn)稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務籌劃人員

稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學、管理等各方面的專業(yè)知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學科,具備相當專業(yè)素質(zhì)的稅務籌劃專業(yè)人員。

參考文獻:

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰(zhàn)精選百例[M].北京:機械工業(yè)出版社,2007.

第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國相關部門進行了多次改革，希望可以引導房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ龠M自身長遠發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標準合理避稅，以此促進自身效益提升。

二、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響

（一）稅負影響

在“營改增”背景下，預示著營業(yè)稅正式在稅收舞臺中消失。房地產(chǎn)作為原營業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對提升企業(yè)經(jīng)濟效益有著直接影響。與此同時，在稅務改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負的減少，減少各種稅務風險出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)應該對現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實現(xiàn)節(jié)稅。當前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負，需要結(jié)合實際情況進行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營改增”背景下，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當作抵扣項目進行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業(yè)稅負。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，應該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負。但是從另一方面來說，在原有繳納營業(yè)稅過程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有發(fā)生明顯變化，所以，在對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時，應該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對策

（一）加強企業(yè)稅收籌劃

隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日常活動中進行，減少運營活動成本投放，結(jié)合實際情況，在經(jīng)營活動中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務人員對增值稅專用發(fā)票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價格。假設在一般納稅人身份的供應商中采購材料，應該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國家法律標準，通過應用稅率差異實現(xiàn)節(jié)稅。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策應用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負。

（二）及時和稅務部門交流

針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想全面提高經(jīng)濟效益，在納稅過程中，需要結(jié)合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學設定避稅方案，并對其進行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業(yè)最新動態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學規(guī)劃各種稅務活動，從而實現(xiàn)緩解企業(yè)稅負的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎上，還要注重加強和稅負部門的交流，把來自執(zhí)法部門的法律風險降至最小，通過制定一系列規(guī)范的稅務風險管理體系，實現(xiàn)對稅務風險把控，引導房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營銷策略

隨著“營改增”政策的順利實施，給房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機遇的同時，也提出了一定的考驗，房地產(chǎn)企業(yè)應該緊抓發(fā)展機會，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務改革給房地產(chǎn)企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定運行。因此，財務工作人員應該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況，自足當下，放眼未來，站在稅收籌劃角度入手，對企業(yè)現(xiàn)有的營銷模式進行優(yōu)化改革。例如，在原有營銷定價模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過設定目標成本方式，對企業(yè)營銷環(huán)節(jié)中形成的各項成本進行科學控制，降低對應成本支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。特別是在房地產(chǎn)項目材料成本只升不降的情況下，更好結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，適當調(diào)整營銷戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產(chǎn)企業(yè)應該對當前市場發(fā)展趨勢有深入的認識，根據(jù)形勢發(fā)展，調(diào)整戰(zhàn)略目標，讓稅務改革政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力，增強企業(yè)綜合實力，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分應用各種優(yōu)惠政策，加強增值稅專用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過程中，要求財務人員對房地產(chǎn)銷售收入確認時間、開具發(fā)票時間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結(jié)合實際情況及時抵扣，防止發(fā)生抵扣時限超期現(xiàn)象。

第3篇

關鍵詞：財務管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響

（一）對財務管理對象的影響

財務管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分攤年限，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入。

（二）對財務管理目標的影響

財務管理目標是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的重要標準。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應采取相應措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關系著房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標能否實現(xiàn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務管理內(nèi)容的影響

財務管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關系。現(xiàn)階段我國財務管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關鍵環(huán)節(jié)，關系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理投資目標。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務。

（三）利用稅率臨界點

現(xiàn)階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負擔高額稅負，極大地增加了企業(yè)稅負壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔的土地增值稅。

三、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團為例，結(jié)合該發(fā)展集團實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質(zhì)致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負擔。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進一步對發(fā)票進行了認證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團增值稅負擔。

（四）企業(yè)稅務風險意識有待加強

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯(lián)，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發(fā)展集團內(nèi)部并未建立完善的稅務風險監(jiān)督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴重增加了集團內(nèi)部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數(shù)職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團內(nèi)部負責納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強，專業(yè)人才隊伍建設應持續(xù)進行。最后，集團內(nèi)部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團信譽等級。

四、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，加快處理增值稅進項稅額

首先應明確該發(fā)展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續(xù)時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發(fā)展集團名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團在工程結(jié)算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進一步明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，該發(fā)展集團應展開相應工作。該發(fā)展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質(zhì)，并以項目性質(zhì)為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團應將已認定的進項稅額進行區(qū)分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉(zhuǎn)出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務風險。因此，該發(fā)展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負壓力。

（三）加強對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應在國家法律法規(guī)的基礎上進行調(diào)整。針對該集團納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負擔。同時，集團內(nèi)部增值稅發(fā)票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發(fā)票進行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應明確所有稅務發(fā)票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務風險意識

增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優(yōu)惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標，制定符合企業(yè)實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術(shù)對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結(jié)納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團應根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務管理，提高稅務管理專業(yè)性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團內(nèi)現(xiàn)有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團實際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟負擔。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔，進而減輕企業(yè)稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發(fā)生，進而減輕企業(yè)經(jīng)濟壓力。

五、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟負擔，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]幸曉輝.基于財務管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析[J].財訊,2021,(12)

[2]趙聰聰.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務管理影響分析[J].納稅,2021,15(19)

[3]彭嵐.財務管理視角下的企業(yè)納稅籌劃探析[J].當代會計,2021,(11)

第4篇

【關鍵詞】 土地增值稅； 稅務籌劃； 模型； 臨界點； 增值率

中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04

一、背景

稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺促使企業(yè)稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國家對其實施的宏觀調(diào)控政策越來越多。“國五條”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進一步加大對稅務籌劃的關注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。

二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來了減少稅負的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務籌劃提供了一個切入點。

三、土地增值稅稅務籌劃模型

（一）建立模型的意義

在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據(jù)一個公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項目的各類預期數(shù)據(jù)，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業(yè)的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業(yè)要想復制和效仿并不切實，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項目特點套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。

（二）模型的建立

假設房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統(tǒng)一標準，且實際數(shù)額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產(chǎn)企業(yè)在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數(shù)，屆時推導出的系數(shù)將會出現(xiàn)微小的偏差）。

本模型依據(jù)項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。

1.利用稅收優(yōu)惠臨界點

（1）項目增值率低于20%

在增值率低于20%時，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時企業(yè)的利潤也較低，一般企業(yè)很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業(yè)并沒有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現(xiàn)，在此不作分析。

（2）項目增值率等于20%

土地增值率可用下列方程式表達：

化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。

營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。

分析土地增值率化簡后的公式會發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營業(yè)收入變?yōu)閅+a時，根據(jù)真分數(shù)的性質(zhì)，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業(yè)就無法享受稅收臨界點帶來的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調(diào)增營業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？

令=20%，經(jīng)過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應考慮到營業(yè)稅的增加以及以營業(yè)稅為基數(shù)計算的城建稅和教育費附加的增加。

當Y和X同時調(diào)增時：

營業(yè)收入：Y+a；營業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。

稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b

令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經(jīng)化簡可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時取大不取小）。

根據(jù)以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b

以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對銷售額進行調(diào)增時，應當注意結(jié)合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。

（3）項目增值率超過20%

當增值率超過20%時，為了享受稅收優(yōu)惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。

仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34

隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。

2.利用B公司分割收入

根據(jù)上述推導結(jié)果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現(xiàn)稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。

（1）在稅務籌劃之前

營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。

（2）在稅務籌劃之后

1）A公司

營業(yè)收入：（600/467）X

營業(yè)收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數(shù)，取小不取大）。

766時，稅務籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%

以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。

在上述籌劃方案中，由于營業(yè)稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加。

上述模型推導結(jié)果如表1所示。

四、結(jié)語

通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)在模型推導出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計稅基礎通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業(yè)減輕稅收負擔。這將依賴于企業(yè)稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，是一項關系國計民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時常變化，為了企業(yè)能夠在復雜的經(jīng)濟環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業(yè)利潤最大化。

【參考文獻】

第5篇

以我國湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當期企業(yè)運營費用后的收益的25％征收。在稅務籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會嚴密對增值額進行控制。雖然這一方式在應用的過程中取得了一定的成績，但是對其進行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。

（一）對國家宏觀調(diào)控的相關政策不夠重視

我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關領導者還會出現(xiàn)對相關的調(diào)控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務籌劃的目標不明確

從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟走勢和相關的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務籌劃相關工作人員的素質(zhì)水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。

（三）稅務籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業(yè)務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時間是很短的，因此稅務籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢進行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會導致稅務籌劃的方式出現(xiàn)錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進行結(jié)合。

（四）稅務風險意識較為淡薄

從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關的稅務籌劃經(jīng)驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；

2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據(jù)具體的問題進行完善。

（一）密切關注國家相關政策

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應能力。

（二）明確相關的稅務籌劃目標

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。

（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力

需要從業(yè)務知識和業(yè)務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。

第6篇

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅負最重的行業(yè)之一，所涉稅種達十多種，因此合理的稅務籌劃能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤。本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅的稅務籌劃措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實行稅務籌劃提供借鑒。

關鍵詞 稅務籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅

稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動，投資活動，籌資活動等財務活動中涉稅問題的合理安排，達到規(guī)避或減稅的目的的行為。通過稅務籌劃，企業(yè)可以減低成本，實現(xiàn)稅后利潤最大化的目標。基于此種原因，稅收籌劃在各個行業(yè)均得到了廣泛應用。

近幾年隨著房價的日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，許多實體制造企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)等。隨著這些企業(yè)的加入房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，要在該行業(yè)中發(fā)展壯大需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導致原材料價格日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負，增加盈利。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅收負擔較重的行業(yè)之一，所涉及的稅務不僅包含一般企業(yè)應負擔的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)合理進行稅務籌劃，減輕稅務負擔。

營業(yè)稅、土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中稅負較重的稅種，對其進行合理的稅收籌劃意義深遠。

一、營業(yè)稅的稅收籌劃

對營業(yè)稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為因為其沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務報酬繳納營業(yè)稅即可。這樣做的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商在施工之前已經(jīng)確定了用戶，代客戶進行房屋建設。

另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業(yè)稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業(yè)，A擁有資金，B擁有土地使用權(quán)。現(xiàn)在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：

1，B轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權(quán)，雖然雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，但是土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變化，B需要繳納土地增值稅、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉(zhuǎn)讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，同時按建筑業(yè)繳納自建行為營業(yè)稅。

2，B將土地使用權(quán)出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權(quán)，B以出組土地使用權(quán)為代價換取建筑物。B發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，繳納服務業(yè)營業(yè)稅，A發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為，繳納營業(yè)稅，在這個過程中，土地使用權(quán)權(quán)屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。

3，A以其資金B(yǎng)以其土地使用權(quán)合股成立合營企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方共擔風險、共享收益。根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。因此對B不征營業(yè)稅。由于土地權(quán)屬未發(fā)生變化，所以B不繳納土地增值稅。

（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權(quán)屬發(fā)生變化，但是根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。

（2）房屋建成后合營企業(yè)將房屋銷售，此過程中土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合營企業(yè)需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

根據(jù)以上分析，企業(yè)可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進行稅收籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。

二、土地增值稅的稅收籌劃

稅法中涉及土地增值稅的稅收優(yōu)惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達到降低稅負的目的。

1，首先房地產(chǎn)企業(yè)可以適當增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇開發(fā)精裝修的房屋。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，可以根據(jù)合同約定，扣留質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，有發(fā)票的才可扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要督促建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票。

2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負擔較重，企業(yè)多為非住宅部分分攤可扣成本，從而降低企業(yè)土地增值稅稅率和稅額。

3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息扣除方法有兩種，企業(yè)應當根據(jù)自身情況選擇扣除方法。假若房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機構(gòu)貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：

允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)

但是如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：

允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)

4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業(yè)也可以將多個開發(fā)項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進行比較，選擇稅負較低的方案。

綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶，房地產(chǎn)企業(yè)應當熟悉稅法相關規(guī)定，在合理合法的基礎上認真進行稅務籌劃，只有這樣才能尋求企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

第7篇

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務籌劃；籌劃措施

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十個年頭，房地產(chǎn)開發(fā)市場的巨大利潤吸引了一大批市場參與者，導致市場的競爭更加激烈。同時，國家為了保障民生住房的基本問題而出臺的一系列房地產(chǎn)政策一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤空間，更加劇了競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)更多份額，必須進行稅務籌劃降低成本負擔。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目規(guī)劃到項目落地，其中會經(jīng)歷數(shù)十個環(huán)節(jié)，與之相關聯(lián)的企業(yè)也是數(shù)目眾多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在經(jīng)營建設的過程中涉及的稅種繁多，如何高效管理不同稅務事項，合理進行稅務籌劃，降低企業(yè)稅務負擔，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩解競爭壓力，促進企業(yè)增長的重要辦法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動涉稅概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營建設過程涉及的上下游關聯(lián)企業(yè)眾多，從項目規(guī)劃到項目落地過程環(huán)節(jié)復雜，本文對此進行了梳理總結(jié)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程作為主要脈絡，涉稅籌劃主要在以下四個階段開展：項目準備階段、項目開發(fā)階段、產(chǎn)品銷售階段以及產(chǎn)品持有階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目前期的準備階段，主要是進行招標辦理，規(guī)劃設計，征地拆遷以及土地使用權(quán)獲取等等，在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會涉及的稅種主要在土地購買環(huán)節(jié)，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業(yè)增值稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段進行的工作主要是工程項目施工建設在，在國家進行稅務改革，實施“營改增”之后，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金最多，產(chǎn)生的成本、費用也最多，在這一階段進行稅務籌劃是企業(yè)控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營有著重要意義。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品銷售階段一般可以劃分為兩個部分，房產(chǎn)預售和房產(chǎn)銷售階段。因為房地產(chǎn)開發(fā)建設到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會在房地產(chǎn)建設期間采取預售方式。在房地產(chǎn)預售階段，企業(yè)進行預售主要涉及到預繳增值稅，土增稅以及企業(yè)所得稅。當企業(yè)在房地產(chǎn)竣工取得竣工備案表之后進行銷售則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最后的房地產(chǎn)持有階段，這一時期是屬于完工之后企業(yè)對余下房地產(chǎn)的處置，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)價值利潤最大化，充分利用房地產(chǎn)價值，一般會選擇固定資產(chǎn)入股、自用或轉(zhuǎn)出租等方式進行處理。處理這些房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要會包括房產(chǎn)稅、印花稅、增值稅以及企業(yè)所得稅等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況及稅務籌劃存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況在對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅概況進行調(diào)查后，我們可以看到當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅存在的普遍情況。在國家實施“營改增”稅制改革之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往還存在著重復納稅的現(xiàn)象，在執(zhí)行稅制改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種簡化，根據(jù)上文涉稅事項的描述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三類稅種占據(jù)各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金數(shù)額過大，賦稅成本過高，會嚴重影響企業(yè)經(jīng)營，導致企業(yè)在競爭中可能受制于資金規(guī)模，難以充分利用資金提升商品質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅事項復雜多樣且金額巨大，在具體的稅務籌劃管理工作中，會有各種各樣的問題存在，本文希望就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍問題進行簡單分析。首先，企業(yè)缺乏科學的稅務籌劃理念。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃沒有科學、完整的稅務籌劃理念，而稅務籌劃需要具有預見性、整體性思維，缺乏對稅務籌劃的整體認知導致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部整體對稅務籌劃的重視程度不足，對于稅務籌劃各個環(huán)節(jié)的具體方案很難得到執(zhí)行，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者僅僅關注土地招投標、項目工程建設、銷售商品房等方面，或是只了解稅務籌劃對于利潤的影響，財務部門沒有設置專業(yè)的稅務籌劃部門，科學稅務籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務籌劃工作的順利開展。其次，企業(yè)稅務管理組織制度不健全。稅務籌劃管理工作應該由企業(yè)所有部門和稅務籌劃管理部門進行協(xié)作開展，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅務籌劃工作只作為財務部門或稅務部門的工作，而忽視多部門的共同協(xié)作。以發(fā)票管理為例，沒有設置專門的發(fā)票管理崗位，很多企業(yè)在進行采購活動時只將注意力集中在采購商品價格上，而忽視對供應商的審核選擇，導致長期供應產(chǎn)品的成本上升，在發(fā)票的獲取、保管和申報上沒有進行進項稅額的全額抵扣，無法實現(xiàn)發(fā)票的高效管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃方案設計

（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的重要部分，土地增值稅采取四級累進稅率，其可以扣除的項目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行籌資活動時，需要充分考慮籌資方式所產(chǎn)生的利息費用，若企業(yè)向銀行貸款發(fā)生的可以扣除的利息費用占開發(fā)成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實現(xiàn)更多抵扣，達到企業(yè)節(jié)稅的效果。

（二）增加新建房及配套設施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項目金額，可以通過提高扣除項目金額來影響增值稅賦稅。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取增加新建房和配套設施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加精裝修商品房比例，發(fā)揮統(tǒng)一裝修的規(guī)模效應，將裝修費用計入建設成本，轉(zhuǎn)移部分利潤到售價。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過增加小區(qū)配套設施的方式，一方面可以提升開發(fā)項目的品牌質(zhì)量和口碑，另一方面也可以增加企業(yè)的開發(fā)建設成本，提高抵扣金額，降低累進稅率檔次，達到減輕稅務負擔的效果。

（三）確定銷售價格及分解銷售收入考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅四級累進稅率，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定價時不能一味追求收入增加而導致稅率跳躍增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定銷售價格時要充分考慮累進稅率不同檔稅率的臨界值，在不影響銷售的同時將售價穩(wěn)定在增值稅率的臨界值之下，這樣收入的增長才會帶來利潤的增加，控制稅負成本。其次，在確定銷售價格后為保證稅率仍然控制在合理水準，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選擇分解銷售收入，在銷售合同中剔除精裝費用、代收費用等。可以采取分開定價合同模式，將毛坯房和精裝修部分分開簽訂合約，使精裝修部分不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負成本，提高企業(yè)利潤和價值。

第8篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)；稅務籌劃；開發(fā)建設

【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2012）07-0159-1.5

我國法律體系的不斷健全和財稅制度的不斷完善，為房地產(chǎn)公司開展稅務籌劃活動提供了法律依據(jù)，促進稅務籌劃活動的法制化和規(guī)范化進程。A房地產(chǎn)公司需要充分利用該地區(qū)對房地產(chǎn)稅制的優(yōu)惠政策，根據(jù)不同生產(chǎn)產(chǎn)品的稅率差異，為稅務籌劃的開展提供了地理空間和產(chǎn)品空間。

一、房地產(chǎn)公司稅務籌劃的可行性

完善的法律體系為A房地產(chǎn)公司合理的展開稅務籌劃活動提供了堅實的制度保證。完善的法律體系是我國社會主義市場經(jīng)濟正常、健康、快速發(fā)展的制度基礎，也是經(jīng)濟參與主體從事各種經(jīng)濟活動提供了法律依據(jù)，對于A房地產(chǎn)公司順利開展稅務籌劃起到法律支撐的重要作用。該地區(qū)的公共財稅體制不斷得以完善，公司征繳稅收流程日趨規(guī)范化和法制化，為A房地產(chǎn)公司展開稅務籌劃工作提供了良好的環(huán)境，為鼓勵A房地產(chǎn)公司采用合理的稅務籌劃方式減輕自身的稅負水平、削弱投機的發(fā)生等方面創(chuàng)造了條件。

較長的生產(chǎn)過程和較多的涉稅種類為A房地產(chǎn)公司稅務籌劃的展開提供了條件。由于2011年度的中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢不斷變化，政府調(diào)控的手段和目標具有相應的階段性，稅法規(guī)定為服務于調(diào)控目標也隨之而調(diào)整，地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)需要進一步優(yōu)化。A房地產(chǎn)公司本身所具有的投資周期較長、業(yè)務范圍廣泛等特點，稅務籌劃可以在不同時期和不同稅種之間進行，就具備了時間條件。

豐富的稅務籌劃工具和基本方法為A房地產(chǎn)公司稅務籌劃的展開提供了技術(shù)基礎。多樣化的稅務籌劃工具和有效的稅務籌劃方法為A房地產(chǎn)公司開展稅務籌劃活動創(chuàng)造了技術(shù)條件。在實際的財務活動當中，A房地產(chǎn)公司通過運用節(jié)稅籌劃技術(shù)、避稅技術(shù)、稅負轉(zhuǎn)嫁技術(shù)等三種形式，對房地產(chǎn)稅務籌劃實務提供有效的方法指導。

二、A房地產(chǎn)公司開發(fā)建設環(huán)節(jié)稅務籌劃的三種方式

在開發(fā)建設環(huán)節(jié)，因項目投資體量大，解決資金壓力是A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的重點之一。結(jié)合A房地產(chǎn)公司目前資本結(jié)構(gòu)形式和市場經(jīng)營濟環(huán)境，本文就針對籌資及開發(fā)建設進行稅務籌劃分析，以期為A房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)規(guī)劃提供較有價值的參考資料。

利用住宅戶型的設計來進行稅務籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)初期，根據(jù)拍賣土地規(guī)劃指標對項目進行規(guī)劃設計是對項目的一個總體定位。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。同時土地增值稅規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。對于開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的應分別計算土地增值稅。通過測算分析得出，分開核算與不分開核算稅負是有差異的，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣出項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。但不是在所有的情況下將住宅確定普通住宅都合適。當住宅增值率較高，難于降到20%以下，或商業(yè)用房增值率較高，就應考慮在設計時是否有可讓住宅符合非普通住宅的條件，然后與其他商業(yè)用戶一起計算土地增值稅，這樣有可通降低總體增值率，減少稅負。

加大投入，提高市場競爭力，控制，降低增值額進行納稅籌劃。土地增值稅稅率根據(jù)增值比率，實行四級超額累進稅率從30%到60%。增值額是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入減除稅法規(guī)定的可扣除項目金額后的余額。增值比率是增值額與可扣除項目金額的比率。根據(jù)土地增值稅稅率特點，增值額越小，計稅金額就越小，適用的稅率也就越低，土地增值稅的稅負就越輕。通過測算分析，在增值比率處于兩個累進稅率上線時，可采取適當加大項目投資成本，來降低增值額。增加的投資成本可用于公共配套設施費、景觀綠化費等。這樣既提升了項目品質(zhì)，增強了市場競爭力，又降低了增值額，減少了稅負。

融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃。在開發(fā)建設階段，A房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅、增值稅等方面的相關法律規(guī)定存在差異性，在稅務籌劃方式上就必須采用不同的形式進行開展。在企業(yè)所得稅的計算方面，我國新會計準則和稅法法律進行了有關規(guī)定。如果房地產(chǎn)公司的利息費用屬于項目開發(fā)之前的范疇，那么，這部分利息費用就應該計入項目開發(fā)成本當中；如果利息費用屬于項目開發(fā)之后的范疇，那么，這部分的利息費用就應當納入期間費用。

在增值稅的計算方面，我國有關土地增值稅暫行條例做出較為明確相關規(guī)定。我們可以分為兩種情況進行分別討論：如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明，那么，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用應該按照利息費用、取得土地所得使用權(quán)的所付金額以及房地產(chǎn)開發(fā)成本三部分的5%上繳；如果納稅人未能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者金融機構(gòu)證明的，應該按照取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%上繳。因此，當利息費用數(shù)據(jù)較大的時候，應該提供金融機構(gòu)的貸款證明；如果利息費用數(shù)量較小，那么，可不計算應該分攤的利息，從而可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)稅后收益最大化產(chǎn)生較大的積極影響。

合作建房的稅務籌劃。合作建房是房地產(chǎn)業(yè)籌資的一種方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，帶來的稅負有很大的差異。首先第一種合作建房模式如下面所述：A房地產(chǎn)公司在市場經(jīng)濟生活中，選擇一個可靠的合作公司伙伴。在這種模式下，合作的雙方擁有不同種類的生產(chǎn)性資源，通過雙方之間的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相互交換，達到資源充分利用、產(chǎn)業(yè)互利共贏的生產(chǎn)目標。在這個過程當中，由于合作雙方相互交換的資源內(nèi)容不同，合作雙方所承擔的稅負水平就存在差異，那么，合作雙方的稅務籌劃策略也就不同。合作的一方必須承擔因銷售不動產(chǎn)而發(fā)生的營業(yè)稅，另外一方必須承擔因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的營業(yè)稅種。

第二種合作建房模式如下所述：在開發(fā)建設過程當中，如果A房地產(chǎn)公司在擁有充裕的土地使用權(quán)但缺乏充足的開發(fā)資金支持，A房地產(chǎn)公司可以尋找到一個擁有充裕的資金資源但是缺乏充足的土地使用權(quán)的合作伙伴公司，通過合作雙方的土地使用權(quán)和資金要素之間的相互交換，實現(xiàn)土地資源和資金資源的充分利用、合作雙方互利共贏的生產(chǎn)目標。在這種合作模式下，如果A房地產(chǎn)公司與合作伙伴采取利益和風險共同擔當?shù)姆峙浞绞剑敲矗珹房地產(chǎn)公司就不需要承擔營業(yè)稅；如果以A房地產(chǎn)公司為主體與合作伙伴聯(lián)合開發(fā)，通過對已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品按照合同的約定進行分配，那么，A房地產(chǎn)公司需承擔轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的納稅義務；以合作伙伴為主體聯(lián)合開發(fā)，A房地產(chǎn)公司需承擔轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)納稅義務。按照合同的相關規(guī)定完成房屋產(chǎn)業(yè)的分配工作之后，合作雙方將分得的房屋產(chǎn)業(yè)再銷售時還需承擔轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的納稅義務。

通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，作為一個會計主體，合作建房項目的過程中，當收入和費用都相同的時候，經(jīng)營方式的不同也會導致稅負水平的差異。如果合作企業(yè)采用在房屋建成后雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式，那么，合作雙方僅僅需要在銷售房屋取得收入時按照銷售不動產(chǎn)的稅率進行納稅活動；如果合作企業(yè)雙方采用在房屋建成后合作雙方按照一定的比例進行分配房屋的利潤分配方式，那么，以土地使用權(quán)出資的一方就需要對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分進行納稅義務。如果按照“以物易物”的合作方式開展開發(fā)項目，那么，房屋合作雙方應該按照銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價值進行營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的繳納活動；如果合作雙方將分得的房屋出售時，合作雙方還應該按照房屋銷售額進行營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種的繳納，這樣合作方式的稅負最高。從某種方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)商應該充分利用國家稅收杠桿導向的作用，選擇最為有利的經(jīng)營方式，以期實現(xiàn)節(jié)稅的目標。

在合作建房過程中，房地產(chǎn)公司承擔企業(yè)所得稅的計算方式也要分成兩種情況進行分析。合作雙方通過簽訂合作協(xié)議，并對資金的投入方向進行明確規(guī)定，房地產(chǎn)公司在首次進行開發(fā)產(chǎn)品的分配活動時，如果該項目已結(jié)算計稅成本，那么，應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如果沒有結(jié)算計稅成本，那么，投資方的投資額視同預售收入進行稅務活動。

【參考文獻】

[1]張美中.最優(yōu)納稅方案選擇——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)[M].北京：中國稅務出版社，2005.

第9篇

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務籌劃

[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟增長點，日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產(chǎn)市場愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃就顯得十分必要。

一、稅務籌劃概述

稅務籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經(jīng)濟效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業(yè)帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業(yè)動機和稅收行為，是企業(yè)達到“涉稅零風險”的最有效途徑。

稅務籌劃的特點主要表現(xiàn)在：（1）時間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務籌劃基本方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種

1.開發(fā)建設階段涉及的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據(jù)為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。

2.出售出租階段涉及的稅種

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護建設稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。

3.保有階段涉及的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃基本方法

1.不予征稅技術(shù)

不予征稅技術(shù)是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥姆桨敢詼p輕稅負的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節(jié)稅的目的。

2.減免稅技術(shù)

減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。

3.分割技術(shù)

分割技術(shù)是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經(jīng)營的項目應充分利用權(quán)責發(fā)生制原則和配比原則來進行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。

4.稅率差異技術(shù)

稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國家的稅收鼓勵政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。

5.延期納稅技術(shù)

延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國家稅法規(guī)定，將經(jīng)營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現(xiàn)相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務籌劃策略

（一）土地增值稅的籌劃

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產(chǎn)價格。

3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃

稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營等形式實施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經(jīng)營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。

（二）營業(yè)稅的籌劃

1.有效運用企業(yè)合同制度，按業(yè)務類別分別簽訂合同

因為房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應的稅收結(jié)果自然也會不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。

2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規(guī)定這些費用也應統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過設立獨立核算的物業(yè)公司來實施統(tǒng)一收費，將類似服務性質(zhì)的業(yè)務從房地產(chǎn)企業(yè)單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務按照不同的營業(yè)稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅額。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目

我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間

納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。

[參 考 文 獻]

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[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）

[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）