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第1篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 財務(wù)風(fēng)險防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

房地產(chǎn)運營是一種高投入、高回報，同時也是高風(fēng)險的投資活動。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于內(nèi)在因素以及外在因素兩大部分。

（一）內(nèi)在因素

1.行業(yè)自身特點

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險高的特征。房地產(chǎn)一旦投入，很難在短期內(nèi)收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產(chǎn)企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財務(wù)風(fēng)險水平。

2.資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大。

3.財務(wù)管理水平

我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平不高則主要體現(xiàn)在財務(wù)預(yù)算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費用控制不嚴(yán)等幾個具體的方面。

（二）外在因素

1.法律、政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開發(fā)和經(jīng)營中，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應(yīng)，進而波及房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產(chǎn)的價格之中，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；再次，政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

2.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平

由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區(qū)之間的流動來縮小價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入水平也就會比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求也會因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢。

3.市場環(huán)境

由市場環(huán)境引發(fā)的市場風(fēng)險一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。此外產(chǎn)品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面,行業(yè)競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財務(wù)風(fēng)險的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財務(wù)風(fēng)險。

（一）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達到預(yù)期投資報酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在初期市場調(diào)研、技術(shù)可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業(yè)項目規(guī)劃不合理、投資項目的實際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（二）籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是指企業(yè)為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機；資金來源結(jié)構(gòu)不當(dāng)、籌資方式及時機選擇不當(dāng)?shù)榷紩黾悠髽I(yè)額外費用，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收風(fēng)險

資金回收風(fēng)險是指企業(yè)無法賣出產(chǎn)品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風(fēng)險和收款的信用風(fēng)險。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（四）收益分配風(fēng)險

收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)再生產(chǎn)能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價大幅下挫，這些都會對企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

（一）加強項目可行性分析，實施全面預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)投資受到諸多不確定性風(fēng)險因素的影響，為了降低這些風(fēng)險因素可能會給企業(yè)帶來的潛在損失，企業(yè)應(yīng)事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學(xué)的研究與預(yù)測，從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務(wù)預(yù)算分析，對項目進行準(zhǔn)確定位，減少開發(fā)的盲目性。同時在項目上馬后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項目預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業(yè)在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉(zhuǎn)變，從而降低因國家宏觀政策發(fā)生變化而對企業(yè)帶來的風(fēng)險。

（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率

房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導(dǎo)致企業(yè)資金利用的低效率。

因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應(yīng)收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)。

（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制

全過程的成本管理，就是要在房地產(chǎn)的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

（五）確立長期財務(wù)指標(biāo)體系，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期目標(biāo)而建立的報警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過程中，對可能發(fā)生的風(fēng)險和危機，進行事先預(yù)測和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以對諸如流動比率、營業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財務(wù)指標(biāo)進行分析，并利用其進行財務(wù)風(fēng)險的識別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，以預(yù)防和控制財務(wù)風(fēng)險。

（六）健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度，提高風(fēng)險防范意識

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度包括企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)的設(shè)立、企業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置以及人員配備、各職能部門在風(fēng)險管理中的權(quán)利和職責(zé)、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度本身就已經(jīng)消除了一部分財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度對企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險是非常必要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識也在一定程度上決定了企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力的高低，特別是企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。

【參考文獻】

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制對策

中圖分類號：F23

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）22012802

1房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原成因分析

1.1籌資過程中財務(wù)風(fēng)險的成因

1.1.1資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理主要指房地產(chǎn)企業(yè)的資本來中，權(quán)益資本金和負債資本金的比例安排不合理，從而對企業(yè)投資收益產(chǎn)生了負面影響。在我國，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)負債比率過高，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都在70%以上，有的甚至達到了90%。高負債率給企業(yè)帶來的效應(yīng)體現(xiàn)為兩面性：一方面可能給企業(yè)帶來較高財務(wù)杠桿收益，另一方面又可能會帶來較大的財務(wù)杠桿損失，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。如果房地產(chǎn)投資收益不理想時，則資產(chǎn)報酬率可能會低于負債資本成本，企業(yè)將會面臨巨大的償債壓力，財務(wù)風(fēng)險加大。

1.1.2融資渠道單一

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，只有少量地產(chǎn)商運用產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產(chǎn)商過度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢必導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)面臨融資難的局面，造成在項目開工過程中存在大量資金缺口，企業(yè)面臨著再籌資的風(fēng)險和再次遇到籌資難的問題，最終導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的加大。這種情形既是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)金融市場欠發(fā)達和相關(guān)法律政策嚴(yán)格引起的，又是房地產(chǎn)企業(yè)自身未能合理利用現(xiàn)有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。

1.2投資過程中財務(wù)風(fēng)險的成因

1.2.1投資結(jié)構(gòu)不合理，品種單一

盡管當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居大量居民處于缺房壯態(tài)，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國總體上人均居住水干和質(zhì)量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目而言，大多數(shù)企業(yè)的投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不少企業(yè)投資目標(biāo)主要定位于中高端消費者，導(dǎo)致投資產(chǎn)品集中在中高端住宅，因此對經(jīng)濟的敏感性較強。由于外部環(huán)境總是多變的，尤其是目前國家政策的制約，再加上市場需求的不定性，結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)項目容易使企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。

1.2.2缺乏投資項目可行性的深入研究、盲目投資

由于房地產(chǎn)投資項目普遍分散在各個城市，所有項目重大決策都需要集中在集團本部中心來做決策，因而不能夠隨之深入到各個項目來進行調(diào)查，造成決策機構(gòu)對各個投資項目了解不夠充分。在管理半徑過大且信息搜集不夠的條件下，造成對投資項目分析不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致效率偏低。據(jù)統(tǒng)計，不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有可行性分析報告中普遍存在分析不夠全面與準(zhǔn)確，存在盲目跟從領(lǐng)導(dǎo)層意愿的現(xiàn)象，大部分分析報告主要針對開發(fā)產(chǎn)品可獲得利潤大小而忽略其可能存在的風(fēng)險與問題。

1.3日常營運過程中財務(wù)風(fēng)險的成因

1.3.1現(xiàn)金流管理的重視不夠

房地產(chǎn)行業(yè)是資金投入巨大的行業(yè)之一，在“現(xiàn)金為王”的時代，誰的資金實力雄厚，誰就擁有強有力的競爭能力與抗衡能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)資金運作效率并不高。據(jù)統(tǒng)計，2008-2013年間房地產(chǎn)行業(yè)年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量皆為負數(shù)，這就意味著企業(yè)將大量的留存資金用于了土地拓展，導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金回流不能滿足經(jīng)營現(xiàn)金支出，需要借助籌融資維持企業(yè)正常運營，一旦國家緊縮信貸政策，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金的收支預(yù)算，即使有現(xiàn)金預(yù)算也是流于形式，完全與實際相脫節(jié)，進而阻礙了資金調(diào)度，使資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

1.3.2營運能力較弱

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯較低，這與房地產(chǎn)投資量大、周期長、回收期長等特點有關(guān)。近年來，我國商品房成交量持續(xù)下降，導(dǎo)致資金回籠緩慢。究其原因來看主要是前幾年的大規(guī)模高價取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動，在加上這幾年房產(chǎn)需求受到宏觀調(diào)控的制約而下降，土地房產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)困難使得企業(yè)高盈利業(yè)務(wù)運行受阻；宏觀經(jīng)濟的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)攀升，占用資金量大且占用時間長，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，這些都會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險。

1.4收益分配過程中財務(wù)風(fēng)險的成因

我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營企業(yè)，并且全是項目型企業(yè)，因此許多開發(fā)商并沒有系統(tǒng)的收益分配政策，利潤分配隨意性較大。同時由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，企業(yè)成立時間短，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致企業(yè)對未來沒有系統(tǒng)長遠的規(guī)劃，因此，在企業(yè)獲取高額利潤之后，投資人并不是根據(jù)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)、融資需求和企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系人的要求去制定系統(tǒng)合理的利潤分配策略，而是直接根據(jù)投資人的意愿進行收益分配，這樣無疑會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制對策

2.1資金籌集過程的風(fēng)險控制

2.1.1拓寬籌資渠道，增強融資能力

現(xiàn)階段，制約我國房地產(chǎn)企業(yè)提高效益和擴大規(guī)模最大的阻礙就是籌資渠道過于單一的問題。目前在我國宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例從總體上來看基本都在70%以上，一方面來看，這有利于企業(yè)獲得抵稅效應(yīng)；但另一方面又加大了企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險甚至于面臨危機破產(chǎn)的可能性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從單一的籌資渠道過渡到多元化的籌資渠道，根據(jù)企業(yè)自身情況確定合適的資本結(jié)構(gòu)。在未來的發(fā)展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結(jié)構(gòu)必然會是一種良性發(fā)展的趨勢。此外，企業(yè)還應(yīng)合理采用投資信托和典當(dāng)融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業(yè)，還應(yīng)將以銀行貸款為主的融資模式轉(zhuǎn)變以市場為主導(dǎo)的融資策略，例如企業(yè)合作開發(fā)、海外融資、房地產(chǎn)信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。

2.1.2優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險

企業(yè)在整個籌資環(huán)節(jié)中應(yīng)該以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為目的進行規(guī)劃。企業(yè)為了實現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，必須要科學(xué)合理安排權(quán)益融資和債務(wù)融資比例，這樣才能提升自身價值。因此，筆者認為可從以下兩方面著手：一是從企業(yè)的未來發(fā)展前景和投資回報率水平這兩方面出發(fā)，建立科學(xué)的融資決策機制。并且根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的融資環(huán)境和企業(yè)規(guī)模大小確定合理的債務(wù)和權(quán)益比例，同時還要充分考慮到市場因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預(yù)售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，從而達到企業(yè)的財務(wù)杠桿平衡；二是合理分配長短期負債的比重，確保短期債務(wù)到期在企業(yè)可以支付的范圍內(nèi)，均衡長、短期債務(wù)比例，更有助于企業(yè)避免債務(wù)危機。

2.2投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險的控制

2.2.1強化投資項目的可行性研究，防止盲目投資

投資項目是否可行必須要對供需情況進行市場調(diào)查，從而把握市場方向和讓項目更具有針對性。首先應(yīng)以消費者的購買意向為基準(zhǔn)，聘請專業(yè)人員進行嚴(yán)格縝密的市場調(diào)查，避免因盲目跟風(fēng)或者個人主觀意見致使市場開發(fā)出現(xiàn)的定位錯誤；其次在確定好投資方向和項目后，還要運用科學(xué)合理的團隊組織來制定獲取最優(yōu)經(jīng)濟效益的具體途徑，以加快資金周轉(zhuǎn)速度和縮短項目的建設(shè)周期；最后，要時刻了解當(dāng)?shù)氐恼咝畔⒁约伴_發(fā)項目的周邊環(huán)境設(shè)施的變化情況，并做好相應(yīng)的應(yīng)對措施。只有充分的確定了項目的可執(zhí)行性和可靠性，后續(xù)的工作和準(zhǔn)備才能順利展開，才能進一步研究該項目預(yù)期的收益和損失，有效的應(yīng)對各種突如其來的風(fēng)險。

2.2.2合理利用組合投資

近幾年國家政策對房地產(chǎn)也有著明顯打壓并且形勢變化多端。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面可以向國外企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。國外房地產(chǎn)企業(yè)比較擅長組合投資策略，這也是有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過強強聯(lián)合來化競爭為合作，采用多種經(jīng)營和合作開發(fā)來降低分散企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。特別是投資方式單一的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與其他企業(yè)聯(lián)營，取長補短，共同投資，從而實現(xiàn)風(fēng)險與收益共同承擔(dān)的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發(fā)財務(wù)危機。目前雖然國家現(xiàn)行政策對房地產(chǎn)的發(fā)展有一定不利的影響，但是社會對于房地產(chǎn)多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會的進步和發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，一些大型商場，寫字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該本著從實際角度出發(fā)廣泛拓展業(yè)務(wù)，堅決杜絕單一類型投資，來規(guī)避企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

2.3日常營運過程中財務(wù)風(fēng)險的控制

2.3.1強化資金的全面預(yù)算管理、控制預(yù)算外成本費用支出

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用以資金預(yù)算與項目預(yù)算與為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程需要反復(fù)溝通、上下層互動。一方面，有計劃的針對項目建設(shè)初期的借款計劃、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計費用進行前期預(yù)算。另一方面，在項目建設(shè)過程中對工程開發(fā)成本和經(jīng)營收入等也要進行全面預(yù)算和管理。同時將預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容相結(jié)合來有效地控制預(yù)算外支出和增強企業(yè)的資金管控能力，有效的降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。各項的費用支出應(yīng)在預(yù)算規(guī)定的范圍內(nèi)，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設(shè)的費用納入結(jié)算成本，從而增加公司的成本費用行為發(fā)生。并且這個過程要反復(fù)執(zhí)行審核，以達到有效地控制資金流。

2.3.2加快資金的周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率

首先，企業(yè)應(yīng)充分利用內(nèi)部閑置資金，在各部門相互融通后統(tǒng)一調(diào)度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進行，有效提高資金利用率。其次，要加強企業(yè)的應(yīng)收賬款的管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估客戶的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責(zé)任制。此外，多元化項目開發(fā)的大型房地產(chǎn)公司，可以滾動開發(fā)推動多個項目交叉進行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業(yè)應(yīng)對銀行資金緊縮政策的壓力。

2.4建立健全財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)控制度

2.4.1不斷提升財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，各部門的相關(guān)人員綜合素質(zhì)決定著該企業(yè)的的財務(wù)管理水平，因此，企業(yè)財務(wù)人員的財務(wù)管理水平、相關(guān)專業(yè)能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業(yè)應(yīng)該定期對財務(wù)人員進行考核評估，積極招聘專業(yè)人才，在企業(yè)內(nèi)部進行良性競爭，安排相關(guān)人員參加培訓(xùn)和教育，從而提高企業(yè)財會人員的專業(yè)技術(shù)水平和能力，提高財務(wù)人員的財務(wù)管理的意識和風(fēng)險意識，盡可能地降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平

良好的綜合管理水平是企業(yè)開展一切經(jīng)營活動的前提和保障。風(fēng)險的防范與控制能力的提高是一項復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，加強內(nèi)部財務(wù)管理水平的同時更需要提升企業(yè)的綜合管理水平。企業(yè)只有在供、產(chǎn)、銷等各個環(huán)節(jié)來提高風(fēng)險管理意識和水平，才能將風(fēng)險維持在一個可控范圍內(nèi)，企業(yè)也才能真正具備較強的風(fēng)險規(guī)避能力和風(fēng)險抵抗能力。

參考文獻

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺最嚴(yán)房價調(diào)控政策，導(dǎo)致房價大幅下降，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機，此時各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財務(wù)風(fēng)險并及時化解就成為關(guān)注重點。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長，企業(yè)內(nèi)部改革需求加大

2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變，增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數(shù)創(chuàng)我國歷史低值。而房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。

（二）我國人口紅利逐步消失，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用減慢

我國人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長，以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟起到帶動作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中國企占比高，但運營效率相對較低

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，國企所占比重較大，TB股上市房地產(chǎn)公司共166家，其中央企12家，地方國企63家，兩者加起來占我國上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半，在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國有權(quán)重近4成，但就運營效率分析，國有房地產(chǎn)企業(yè)的運行效率要低于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

（四）土地供應(yīng)逐漸緊張，價格增漲幅度加大

我國土地供應(yīng)整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的可能方向，可以從以下幾個方面加以防范。

（一）發(fā)展多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻的明確我國對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，利用國家放寬債券發(fā)行限制的良機，同時結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ)，內(nèi)源資本越充盈，財務(wù)基礎(chǔ)越扎實，財務(wù)風(fēng)險的控制能力越強，降低籌資風(fēng)險的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營能力。

（二）加強房地產(chǎn)投資項目可行性分析

房地產(chǎn)投資具有時間長，涉及面廣的特點，當(dāng)項目動工后，會難以對其進行更改。一旦發(fā)生任何意外，會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風(fēng)險?？尚行苑治龅哪康氖菍镜捻椖刻崆白龊妙A(yù)測，將項目可能會發(fā)生的風(fēng)險進行列示，并進行全面的分析，以確保項目可行。

1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念，缺乏針對性與可量化性，應(yīng)加以改良。可以對具體目標(biāo)客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進行詳細的量化，更有利于項目的整體規(guī)劃。

2.可行性分析的審核流程要完善。現(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門研究中心負責(zé)人房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核實，再由財務(wù)部對其預(yù)算形成書面報告交由投資委員會進行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項目成功率更高。

（三）做好現(xiàn)有項目的銷售工作

有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的增加，進而更好的運營。現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。

第一，在銷售方式上，房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。

第二，在銷售管理上，要進行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作的積極性。

（四）合理增加土地儲備

土地儲備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲備用地的行為，主要是日常經(jīng)營以及未來增值預(yù)期所需的土地。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。同時受宏觀經(jīng)濟周期性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲備一定數(shù)量的土地，這樣在經(jīng)濟景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟蕭條時有土地可以開發(fā)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，使其財務(wù)風(fēng)險相對較大。尤其在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風(fēng)險防范，強化對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高房企自身抗風(fēng)險能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].財會研究，2007（1）：62-63.

[2]王質(zhì)君.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及其防范.[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010.36（1）：155-158.

第4篇

中國的房地產(chǎn)市場化改革始于20世紀(jì)末期，經(jīng)過10多年的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)超過傳統(tǒng)制造業(yè)成為國民經(jīng)濟另一支柱性產(chǎn)業(yè)成為必然。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過快、市場不成熟等原因已經(jīng)引起了房地產(chǎn)市場日益“泡沫化”。房地產(chǎn)業(yè)素來以高回報率、高風(fēng)險性的特點著稱，這進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，政府為了抑制過分飆高的房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價格，頻頻出臺關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新一輪的強勁挑戰(zhàn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況進行定量分析是具有實踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)狀況獲取真實、有效和科學(xué)的決策依據(jù)，同時也為上市公司高管認清公司潛在財務(wù)風(fēng)險，提高上市公司的風(fēng)險管控能力帶來積極意義。

美國學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計量方法從眾多財務(wù)比率中選取最合適的五個變量來建立判別函數(shù)，并以計算而得的分值作為判斷財務(wù)風(fēng)險程度的依據(jù)。經(jīng)過大量的實踐經(jīng)驗顯示，Z-score模型對于停業(yè)前一年和前兩年的判別準(zhǔn)確度達到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險基本概念和特征出發(fā)，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運營”和“收益分配與再分配”等四個大方面對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行有效分類，通過詳細分析并提出相應(yīng)的防范對策。周漢唐（2014）的研究認為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司一般承擔(dān)著高的資產(chǎn)負債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險，公司隨時面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對可能的風(fēng)險，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)特點與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系及預(yù)警模型選擇

（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)特點與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系

首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開發(fā)產(chǎn)品造價高，開發(fā)周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前、中、后三個階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風(fēng)險?？偣竞晚椖糠止敬嬖谖嘘P(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無法得到控制，引起財務(wù)風(fēng)險擴大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型選擇

學(xué)術(shù)界和商界用來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變量主要有以市場數(shù)據(jù)和以會計報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個大類?；谖覈C券市場不完善、各類監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的方法并不適用于我國房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的對策建議

（一）完善公司治理機構(gòu)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營為主，其中上市公司民營企業(yè)所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機制缺乏有效性、企業(yè)運營效率低和財務(wù)風(fēng)險擴大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運營效率，降低財務(wù)風(fēng)險程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來提高治理效率。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

21世紀(jì)初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，但高資產(chǎn)負債比經(jīng)營的現(xiàn)狀并未引起行業(yè)的高度重視。隨著2011年國家嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺，房價下跌，銀行貸款困難，民眾購房態(tài)度不明朗，一些高負債的企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化的資源配置。

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理

我國在經(jīng)濟的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念

風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點：第一點是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負債的償還方面；第二點是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略

（一）在籌集資金方面的風(fēng)險管理

在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負債運營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負債規(guī)模的擴大而增加的。

二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機構(gòu)進行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。

（二）對投資方面的風(fēng)險管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴(yán)格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟效益，同時也可以促進房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

（三）在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的風(fēng)險管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運營中就應(yīng)該加強風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進行資金管理方面還應(yīng)該進行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠來看企業(yè)的盈利其實是在下降的[5]。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]曹陽.基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué)，2014.

[2]石夢娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[D].武漢理工大學(xué)，2013.

[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué)，2012.

[4]王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估與防范研究[D].青島科技大學(xué)，2016.

第6篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；公司戰(zhàn)略；財務(wù)風(fēng)險控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經(jīng)濟新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務(wù)風(fēng)險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務(wù)風(fēng)險控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務(wù)風(fēng)險控制情況

SK公司沒有單獨的風(fēng)險管理體系，公司對財務(wù)風(fēng)險的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構(gòu)”進行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險管理工作評估相關(guān)風(fēng)險，并以內(nèi)部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對內(nèi)部控制的實施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會、審計委員會：負責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實施和自我評價情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負責(zé)日常監(jiān)督。

外聘審計機構(gòu)：對內(nèi)控自評報告進行審計。

SK公司對于各類財務(wù)風(fēng)險的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。

1.1 市場風(fēng)險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風(fēng)險和利率風(fēng)險。匯率風(fēng)險公司無法消除只能時刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險是由浮動利率的金融負債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價值利率風(fēng)險則是由固定利率的金融負債產(chǎn)生的。針對利率風(fēng)險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產(chǎn)生的公允價值風(fēng)險。

1.2 信用風(fēng)險控制

為了降低信用風(fēng)險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個資產(chǎn)負債表日，公司會審核每一單項應(yīng)收款的收回情況，對沒有收回的應(yīng)收款及時計提壞賬準(zhǔn)備。同時SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險。

1.3 流動風(fēng)險控制

SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時刻保證債務(wù)到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進行及時的監(jiān)控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構(gòu)進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風(fēng)險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢

（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險較大。

2.3 機會

（1）擴大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會責(zé)任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進入市場。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的啟示

3.1 建立專門的風(fēng)險管理體系

SK公司對財務(wù)風(fēng)險并沒有給予極大的重視，對財務(wù)風(fēng)險的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險管理部，總體評價和控制公司的財務(wù)風(fēng)險。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測和評價公司的財務(wù)風(fēng)險。預(yù)測或評價出重大財務(wù)風(fēng)險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風(fēng)險等適合本公司的風(fēng)險管理體系，嚴(yán)格把控財務(wù)風(fēng)險。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)?？梢越梃b行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個行業(yè)的經(jīng)驗。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

4 結(jié) 語

通過對公司財務(wù)風(fēng)險控制現(xiàn)狀進行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險控制能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

[1]邢雪晨.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其控制研究――基于遠洋地產(chǎn)集團案例[D].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2014.

第7篇

【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；識別；控制

由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運行遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、營運資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險，是本企業(yè)財務(wù)活動和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險貨幣化的產(chǎn)物，并會通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下，上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財務(wù)杠桿使用過度；三是，項目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財務(wù)風(fēng)險的原因

2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對應(yīng)同樣高的財務(wù)風(fēng)險。如果企業(yè)利潤下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場價值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。

2.2 業(yè)務(wù)拓展過快，盲目進行投資

部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計圖進行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時完工，便會產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟利益。很少進行全面的財務(wù)預(yù)算，沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本、資金的運作方式、經(jīng)濟效益的回報率方面做出細致的財務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學(xué)的項目分析，也沒有進行必要的市場調(diào)查，導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務(wù)受損

開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風(fēng)險、開拓新的市場、培育新的經(jīng)濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們在多元化經(jīng)營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務(wù)，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制對策

3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負債經(jīng)營帶來的風(fēng)險控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機構(gòu)，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達到增加企業(yè)價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機制。對于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進一步提高資產(chǎn)負債率，更高程度的利用財務(wù)杠杠。反之，對于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財務(wù)杠杠放大風(fēng)險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。

3.2 進行組合投資，分散投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。特別是針對單個風(fēng)險較大的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進行投資，實現(xiàn)收益與風(fēng)險的共擔(dān)，這就能有效分散投資風(fēng)險，避免因投資風(fēng)險而引發(fā)企業(yè)的財務(wù)危機。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等兩項結(jié)合或者多項進行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風(fēng)險。

3.3 日常營運環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制

我國市場經(jīng)濟運行還處于初級階段，企業(yè)在日常營運過程中必然會承擔(dān)很多的經(jīng)營風(fēng)險，特別是作為高風(fēng)險行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風(fēng)險意識，在日常運營過程中加入風(fēng)險管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過科學(xué)設(shè)計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計企業(yè)能承擔(dān)的風(fēng)險水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結(jié)束語

在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風(fēng)險管理的識別、防范和控制，提高抗風(fēng)險能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。筆者通過對上市房地產(chǎn)財務(wù)報表進行分析識別財務(wù)風(fēng)險，并總結(jié)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻：

[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點與控制[J].財經(jīng)縱，2010：273.

第8篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對著中國房地產(chǎn)市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風(fēng)險也不容忽視。

我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更加大。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務(wù)風(fēng)險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀

我國對于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險甚至零風(fēng)險的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對于風(fēng)險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務(wù)風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險管理體系與風(fēng)險管理模式，是當(dāng)前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要由以下六個方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動風(fēng)險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導(dǎo)致企業(yè)成本費用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務(wù)預(yù)算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險。

2.2.4 融資風(fēng)險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產(chǎn)負債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達不到預(yù)期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險。

2.2.6 預(yù)期投資回報風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預(yù)期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。

3 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險意識淡薄

財務(wù)風(fēng)險存在于財務(wù)活動的始終，是企業(yè)管理層與財務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足，防范風(fēng)險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關(guān)鍵所在，也是引起財務(wù)危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務(wù)風(fēng)險。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

我國企業(yè)財務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

4.1 提高管理層及財務(wù)人員的財務(wù)水平

隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務(wù)核算細則等方面，并且全面施行新會計準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進行財務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務(wù)機制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險。有必要加強財務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務(wù)管理水平。

4.2 實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預(yù)算，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對于項目預(yù)算，財務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

4.5 收益分配風(fēng)險的防范

筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規(guī)劃。因為目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢，從而給企業(yè)融資增加了負擔(dān)，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進行利潤分配。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢，制定以增加實收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進企業(yè)盈利，增強企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

第9篇

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。加上目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務(wù)風(fēng)險，防范投資風(fēng)險，以爭取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機管理的來源分析

1、企業(yè)外部成因

國家宏觀經(jīng)濟制度和經(jīng)濟政策對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國經(jīng)濟制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響之大，這類危機主要是指價格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購買力、財政、貨幣政策改變等所帶來的企業(yè)危機。

2、企業(yè)內(nèi)部成因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理機制與財務(wù)管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機成因，對企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)問題

財務(wù)管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運算的能力、分析收益風(fēng)險的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于投資大，時間長、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營過程中，因時間、認識、信息掌握程度、人際關(guān)系以及決策者個人因素的影響，常常會做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導(dǎo)致決策失誤，直接可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度不健全問題

大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)管理內(nèi)部都存在著紀(jì)律松弛、管理混亂、浪費嚴(yán)重、無法可依、有法不依等等問題。這是財務(wù)管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導(dǎo)致成本管理制度、財務(wù)管理制度的約束力極弱。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理運行機制不良問題

管理機制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立有效的激勵和約束機制、創(chuàng)新和監(jiān)督機制、風(fēng)險機制和穩(wěn)妥運行機制，造成企業(yè)管理的混亂和無序。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機管理的對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點和終點的，其資本循環(huán)運動過程為：資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個節(jié)點上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風(fēng)險類別：①籌資風(fēng)險②投資風(fēng)險③經(jīng)營風(fēng)險④收益分配風(fēng)險。根據(jù)以上財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機管理的對策分析如下：

（1）建立風(fēng)險預(yù)警體系

財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。

①編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財務(wù)管理工作別重要一環(huán)，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財務(wù)狀況及投資計劃等，以數(shù)量化形式加以表達，建立滾動式現(xiàn)金流量預(yù)算。

②確立長期財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財務(wù)預(yù)警模型。財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風(fēng)險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)危機信號，通過尋找財務(wù)危機的原因，提出防范和解決危機的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]

（2）加強資金管理，提高理財機制

要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的首要任務(wù)。

①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強投資項目的風(fēng)險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。

②要加強建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；另一方面要加強對囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。

③要加強應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。

（3）加強成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。

①確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。

②建立二級成本核算管理體系，實行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)， 分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟責(zé)任，實行利益與效益掛鉤。

③實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預(yù)測和成本計劃的制定；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，檢驗計劃的科學(xué)性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施。

（4）建章立制，規(guī)范財務(wù)行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財務(wù)，財務(wù)管理重在制度。為使企業(yè)財務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，積極探索從

征地=>動遷=>工程建設(shè)=>商品房營銷=>物業(yè)管理，整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機制。另一方面，要求財務(wù)管理部門應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進經(jīng)驗及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。

注釋：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報, 2005(8):48-49.

參考文獻：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]李勝強. 淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的危機管理. 茂名學(xué)院學(xué)報, 2005(2):61-63.

[3]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報, 2005(8):48-49