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第1篇

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實際運行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死。現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對策分析

2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強(qiáng)對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼耍獜倪@五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。

2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因為企業(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運作，降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實踐經(jīng)驗。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實踐經(jīng)驗。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

第2篇

“營改增”，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。“營改增”對大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”后，對地產(chǎn)企業(yè)會有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時代，通過“營改增”政策的落實，加上一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應(yīng)商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會稅負(fù)增加。所以這個政策會使得房企有動力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因為進(jìn)項稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會減少。假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進(jìn)行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬元。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究

2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項稅額，稅負(fù)便不會上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負(fù)，如對于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進(jìn)項不匹配等，都會增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對于材料、勞務(wù)費等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因為行業(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個體戶、個人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機(jī)會。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應(yīng)的進(jìn)項稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項目的定價，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項目中的銷售價格處于弱勢地位。

此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)稅收風(fēng)險大過于減稅的機(jī)會。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無法作為進(jìn)項稅額抵扣，開發(fā)商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對策和建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。

第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運用增值稅可進(jìn)項稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。

第二，加強(qiáng)財務(wù)人員財務(wù)管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強(qiáng)對財務(wù)管理和管理會計的運用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。同時還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風(fēng)險的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時能應(yīng)對風(fēng)險以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險。還得提高財務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價格，銷售數(shù)量的增加，有時會使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會增多。

第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 新會計準(zhǔn)則 資金

一、新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.對會計核算的影響。在舊會計制度中,將非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算,而我國新的會計準(zhǔn)則體系則對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)分類,分為了投資性房地產(chǎn)、代建房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨。這種明細(xì)劃分,提高了會計信息的有用性,幫助財務(wù)會計報告使用者做出更為合理的經(jīng)濟(jì)決策。

2.對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的影響。新準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得,則應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式,而傳統(tǒng)會計全部采用歷史成本計量。新會計準(zhǔn)則使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個公司的價值。

3.對損益確認(rèn)的影響。一方面,當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時,房地產(chǎn)企業(yè)要確認(rèn)相應(yīng)的損失,卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益,而是記入資本公積,這將影響企業(yè)損益金額的大小,特別是擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)規(guī)模都將大幅上升;另一方面,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,而以資產(chǎn)負(fù)債表的公允價值作為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,并將其差額計入當(dāng)期損益,這會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

4.對房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的影響。引入公允價值計量模式后,被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值,擴(kuò)大了企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模,使銀行等金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模隨之上升,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

5.對房地產(chǎn)稅收體系的影響。由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,首次使用公允價值計量的房地產(chǎn)盈利會大幅上升,按現(xiàn)行的稅收政策會相應(yīng)增加企業(yè)的應(yīng)交所得稅。而按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅,若以公允價值作為征收依據(jù),影響程度也會大幅上升。

6.對房地產(chǎn)公司借款費用資本化范圍的影響。舊準(zhǔn)則認(rèn)為只有固定資產(chǎn)符合借款費用資本化的條件,新準(zhǔn)則擴(kuò)大了其范圍,允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產(chǎn)上的借款費用也可以資本化。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金回收期比較長,借款金額巨大,《借款費用》準(zhǔn)則中對利息資本化條件放寬,有助于提高企業(yè)業(yè)績,使房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前年度的會計利潤得以上升。

7.規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的信息披露。新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來,并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù),這使報表使用者能夠獲得更加真實的企業(yè)信息,從而做出準(zhǔn)確的決策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

1.現(xiàn)金流量大,資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大難題就是在資金周轉(zhuǎn)過程中存在資金短缺的風(fēng)險。許多企業(yè)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物都呈負(fù)增長,尤其是籌資過程中的現(xiàn)金流量凈額大量為負(fù)。

2.高投入和高風(fēng)險并存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金籌集方式主要是債務(wù)籌資和股權(quán)籌資,債務(wù)籌資有償還本金和高額利息的風(fēng)險,股權(quán)籌資有引訟的風(fēng)險。有些企業(yè)就因為涉及多訟,無力償還銀行貸款,以及擔(dān)保糾紛等問題,負(fù)債累累,無法持續(xù)經(jīng)營。

3.未開發(fā)房屋空置率較高,工程質(zhì)量達(dá)不到要求。從我國開始實施住房改革至今,房地產(chǎn)投資平均每年增幅在20%左右,但房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍較嚴(yán)重,商品房價格與居民購買力之間差距仍然較大,商品房空置率較高。許多企業(yè)盲目投資,資金得不到有效運轉(zhuǎn),資金的缺乏和對利益的追求,直接影響工程的質(zhì)量,損害企業(yè)的長期利益,最終走向破產(chǎn)倒閉。

4.稅收負(fù)擔(dān)較重,影響到企業(yè)的生存發(fā)展。若企業(yè)的項目未辦理決算,遺留了一些納稅事項,就會面臨沉重的稅收壓力。近年國家相繼出臺了調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場的政策,如對土地增值稅采用預(yù)征制度,規(guī)定了對完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題等,對納稅和會計核算提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會計計量和核算,使其可能會因納稅造成現(xiàn)金流量的變化。

三、利用新準(zhǔn)則,加強(qiáng)企業(yè)管理,推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

面對新準(zhǔn)則,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取有效措施迎接變革,這對房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)都是有利的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點:

1.利用新準(zhǔn)則關(guān)于公允價值和對借款費用資本化的規(guī)定,積極爭取銀行貸款。(1)企業(yè)可通過成本模式和公允價值模式之間的轉(zhuǎn)換,找到適合自身發(fā)展的資產(chǎn)的后續(xù)計量方法。(2)新準(zhǔn)則對借款費用資本化的規(guī)定,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而通過將借款費用資本化而使當(dāng)期利潤水平得到提高,從而努力加快開發(fā)進(jìn)度,提高企業(yè)利潤水平。

2.選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y比例。對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,一般既有投資性房地產(chǎn),如出租的土地使用權(quán)和出租的建筑物,又有作為存貨進(jìn)行開發(fā)的土地儲備,如何讓所取得的各項資產(chǎn)所占比例為最優(yōu),讓各項資產(chǎn)最大限度地為企業(yè)帶來效益,是一個非常關(guān)鍵的問題。

3.重視稅收籌劃。若以公允價值作為征收房產(chǎn)稅依據(jù)的設(shè)想得以實施,將會對企業(yè)的現(xiàn)金流量有重大影響。

4.加強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對于資金周轉(zhuǎn)困難,負(fù)債累累的企業(yè),可以通過重組、兼并的方式對資產(chǎn)進(jìn)行整合,優(yōu)化資源配置,有利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和國有資產(chǎn)的保值增值。

5.注意資金的多元化。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資金應(yīng)多元化,不能僅依賴于銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)有將近80%的資金來源于銀行,銀行風(fēng)險越來越大。在籌資策劃中,盡量選擇較多的渠道,完善合同、協(xié)議,避免訴訟風(fēng)險。

6.謹(jǐn)慎投入商業(yè)地產(chǎn)。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,近三年商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出之比為負(fù)數(shù),銷售小于竣工面積,風(fēng)險比較大,因此投入時需謹(jǐn)慎行事。