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1 引言
在改革開放后的30多年里，一些經濟發達地區城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的城中村。以武漢市為例，根據武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制范圍圖(1997-2010年)》確定的城市建設發展預留地范圍內，因國家建設征用土地后僅剩少量農用地、農民不能靠耕種土地維持生產生活且基本被城市包圍的行政村。據此，武漢市二環線以內共有147個城中村。鑒于城中村的眾多弊端，國內很多城市已經展開了對城中村的改造。
公共租賃住房是指是以滿足城市住房困難家庭的基本住房需要為目標，政府提供政策支持、執行政府公共租賃住房政策、納入公共租賃住房管理體系，限定保障面積、供應對象、租金水平，實行統一租金標準、分類補貼、租補分離、可租可售的辦法，面向城鎮住房困難家庭出租或出售的保障性住房。公共租賃住房保障模式標志著我國住房保障制度的巨大進步。大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。目前許多城市都在積極發展公共租賃住房保障模式。
基于城中村改造的公共租賃住房建設是指將城中村房屋按照公共租賃住房建設標準進行集體改造后納入公共租賃住房房源體系進行統一管理。同時，符合公共租賃住房標準的原有城中村房屋和已經改造后的還建房直接納入公共租賃住房房源。政府或公共租賃住房運營公司采用專門機構對原有城中村住房進行評估，按照公共租賃住房建設標準確定需要改造的房屋以及合格的房屋，進而將其納入公共租賃住房管理體系。
城中村改造與公共租賃住房建設二者存在密切的聯系。由于特定人群的存在與較低的租金，城中村出租房有巨大的市場剛性需求。城中村租賃市場具有必要性，城中村租住居民一般為城市低收入人群、外來進城務工人員（大部分是農民工）以及部分收入不高的剛畢業大學生，城中村租賃市場承擔著這部分人群的過渡性住房需求。隨著我國住房保障制度的發展，這部分人群逐步被納入到我國的住房保障體系中來，成為了公共租賃住房主要的保障對象?？梢哉f，城中村在一定程度上發揮著保障住房的作用，但存在著租住水平較差，租金不合理等問題。因此，將城中村改造與公共租賃住房建設結合起來是十分可行的。將城中村改造后房屋統一納入到公租房管理體系中來，可以擴大公租房來源，可以使城中村租賃市場得到合理有效利用。如果改造和管理適當，可以實現各方共贏的局面。
2 將城中村改造與公共租賃住房建設相結合的現實必要性
2.1 有利于公共租賃住房建設的順利進行
住房建設必須以土地為依托和載體，大量建設公共租賃住房，需要的土地資源巨大。但目前我國許多城市存在土地供應緊缺的情況，特別是近些年一些城市的開發使得土地資源處于十分匱乏的狀況。如果將公共租賃住房建設在中心城區，則中心城區土地資源的稀缺必然造成其建設成本大的問題，進而會導致后期租金高，將違背公共租賃住房的住房保障性質。如果將公共租賃住房建設在城市邊緣地帶和郊區，雖然這些地方地價相對較低，土地資源也較豐富，但是這些地方，道路、管網、環境等基礎設施建設和生活、醫療、文化、教育配套服務相對滯后，既會影響公共租賃住房項目的建設進度和按期交付，也會無形中增加保障對象的生活成本，比如時間成本等，在一定程度上也會限制了保障對象的工作機會。因此保障對象可能不愿意入住，會造成“區位供需矛盾”，這也將違背公共租賃住房建設的初衷。目前就有部分地方出現了因公共租賃住房位置較偏而導致保障對象放棄入住的情況。可以看到，許多城中村地理位置優越，分布在市中心，生活配套設施齊全，交通較便利。將公共租賃住房建設在這些地區，在一定程度上可以解決某些公共租賃住房因為土地成本過高而建在交通不便利的地方的問題，有效地降低和節約了公共租賃住房保障對象的日常生活成本和工作成本。同時，使城市土地得到充分合理使用，有效的解決公共租賃住房建設中存在的土地制約因素。
除了土地資源，要完成公共租賃住房的前期建設，所需資金量十分巨大。目前，公共租賃住房建設的資金來源目前主要為地方政府。雖然國家政策鼓勵社會資本參與到公共租賃住房建設當中來，但由于公共租賃住房投資回報周期長、回報率低，利潤率不高，還存在一定的風險，開發企業不愿意投資，沒有積極性。在向銀行融資方面，公共租賃住房未來運營成本和維護成本會很高，能否收回本金是個問題，投資風險較大，導致銀行不愿意投資。因此，資金短缺也是制約公租房發展的因素之一。相比新建公共租賃住房以及以其它方式收購房源，對城中村進行改造可以說是成本較低的方式。
此外，將公共租賃住房集中建設在某些區域還可能存在著另一個問題：即出現所謂的平民窟，造成保障對象的心態不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租賃住房房源分布在成熟生活小區，集中和分散適度，可以避免貧民窟現象的出現，可以平衡保障對象和周圍居民的社會心態和社會反差，從而極大地化解社會矛盾。
總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設具有現實必要性，可以有效的解決公租房房源不足、選址不當、資金土地匱乏等問題。
2.2 有利于城中村改造的順利進行
目前我國許多城市的城中村存在種種弊端，對其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在種種困境，包括政府缺乏改造動力、村民利益協調困難等。將城中村與公共租賃住房建設相結合可以更有效的激勵各方對其進行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益沖突，有利于城中村改造的順利進行。
由于城市化進程的各不相同，各地城中村存在的問題也有所不同。大體來說，我國城中村存在的主要問題有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的違章建筑。用地不合理造成了土地資源的浪費。出現大量超出城建、國土部門要求底線的建筑，這些建筑存在著極大的安全隱患。其次是環境衛生差、基礎設施薄弱等。此外，城中村還存在著社會問題突出、治安很差的現象。因此，人們通常用“臟、雜、亂”來形容城中村，有人甚至稱其為“城市的毒瘤”，對城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租賃市場的存在具有合理性。然而城中村租賃市場住宅租賃存在嚴峻矛盾和不規范，亟待完善。城中村租房市場缺乏規范的管理，租賃行為一般用口頭協議或非正式的私人合同完成。存在大量隱性的租賃行為，由于管理力量的薄弱和地方實際情況的制約使得政府難以介入進行管理，從而導致租賃各方都很難得到相關權益保障。此外，城中村租賃市場一般與城市中開放的房地產市場脫節，成為一個個封閉租賃系統，經營風險很大。因此，城中村租賃市場亟需政府的介入，對其規范化進行監督管理，從而使租賃各方權利得到保障，促進城中村租賃市場的健康發展。
總之，由于城中村存在的種種弊端以及其租賃市場的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素，各方利益難以協調。由于制度困境、管理困境等方面的制約，各方缺乏對其改造的動力。將城中村改造后納入公共租賃住房統一管理體系，有利于政府介入城中村原有混亂的住房市場，對其進行監督管理，可以規范城中村原有的租賃住房市場。
2.3 有利于社會資源的節約
目前，在我國，城中村改造和公共租賃住房建設都具有迫切性。將二者聯系起來可以實現社會資源的節約。城中村改造需要較多的資金投入，公共租賃住房建設需要巨大的資金和土地投入。將二者相結合，城中村改造所需要的資金與公共租賃住房建設所需要的資金可以系統使用。公共租賃住房建設所需要的土地正好可以實現對城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基礎設施建設等與公共租賃住房的要求相結合。同時，城中村租賃市場需要政府的介入管理，將其改造后統一納入到公租房管理體系可以有效的節約政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租賃住房建設可以使社會資源得到合理使用。
2.4 將城中村改造與公共租賃住房建設相結合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的難以協調，政府、村民等各方都缺乏對其進行改造的激勵機制。將城中村改造與公共租賃住房建設相結合可以給各方提供激勵機制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。將城中村改造與公共租賃住房建設相結合可以抓住村民的利益支點和根源。對目前城中村民而言，其大部分收入來源就是租金，將其房屋改造成公共租賃住房之后，其依然可以得到持續穩定房租收益，其利益支點沒有改變。此外，隨著公共租賃住房的大量投訴市場，必會對原有的租賃市場產生一定的沖擊，特別是城中村這種原有保障對象聚居地。城中村租賃市場租金下降是必然趨勢，且可能出現需求短缺的情況，即村民需要承擔一定的空置風險，對原有以租金為生的村民是十分不利的。而將城中村房源納入公共租賃住房房源可以確保房屋的出租率，可以使原有居民依然獲得相對穩定的租金收入。除了可以得到持續穩定的租金收益以外，改造后村民可以獲得更好的居住環境，周邊配套設勢必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民勢必愿意接受將其房屋進行改造后作為公共租賃住房使用。
就政府而言城中村的改造可以與城市建設相結合。既解決了保障住房房源短缺問題，又在一定程度上解決了亟待解決的城中村改造問題。就落實保障型住房政策而言，政策落實速度快，政策推行成本小，節約大量政策資金；政策運行費用低，政策效應高，兼顧多方主體利益，政策性租金補貼引導效應大。減少了土地、資金投入，合理的管理機制還可以節省后期公共租賃住房管理成本。因此，政府也有激勵機制將城中村改造與公共租賃住房建設相結合。
總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設，一方面可以使得村民有長期租房收益保障，解除他們城中村拆遷改造的后顧之憂，同時獲得更好的居住環境等；另一方面滿足了外來務工人員和一部分城市常住居民的租房居住需求，彌補了市政建設的不足，同時符合了城市的發展要求，此外，還可以使政府更好的履行住房保障的職責，緩解政府公共租賃住房房源不足的困境。因此可以達到各方共贏局面，具有較強的可行性。
3 結語
城中村改造與公共租賃住房建設二者存在密切的聯系。將城中村改造與公共租賃住房建設結合起來具有較大的現實意義。同時，基于城中村改造的公租房建設可以給各方主體提供相應的利益機制，因此具有可行性。對城中村實施改造中，政府要合理規范的使用土地，保證房屋質量，維持房屋的可持續發展性。此外，改造過程中要做好原有村民和租戶的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，幫助其解決再就業等問題。政府應當對城中村原住居民以及租戶提供給全面的社會保障?？傊?，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素。同時，公共租賃住房的運作涉及到建設、分配、使用、管理及監督等一系列工作。因此，城中村改造與公共租賃住房建設這兩個問題都比較復雜，將二者相結合也涉及到很多方面，本文只是對基于城中村改造的公共租賃住房建設做了一個初步的探究，相關的土地權限、運營模式、管理體制等方面都有待做出進一步的研究。
參考文獻
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關鍵詞：城中村;改造模式;城市化進程
中圖分類號：C916 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）34-0087-03
目前，城中村已經成為各大城市的城市化進程中普遍存在的難題，有的人甚至稱其為“毒瘤”。本文通過對城中村問題及改造模式進行分析與對比，希望能夠為城中村的改造提供一點參考意見。
一、城中村的含義及其特征
歷年來，社會各界對城中村的界定都有不同的看法，網絡上流行廣義和狹義的說法，狹義的是指“農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為‘都市里的村莊’。”廣義上指“在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區?！笨偟膩碚f，廣義的城中村太過籠統，那么，學術界對城中村更為專業的界定又是怎樣的呢？
（一）城中村的含義
在學術界，對城中村的界定其實并沒有統一的定義。郭松海等學者認為，城中村是指城鄉接合部，處于城市規劃區或者是建成區內，或因村莊征地拆遷難度大而游離于土地產權變動之外，成為城市中的“孤島”[1]。謝志巋先生對城中村的定義是，在快速的城市化過程中，由于新的分工與產業布局等原因，導致就地保留農村村民居住地、人口、社會關系等，以地緣、血緣關系為基礎形成的社區，而不是像城市一樣以業緣、契約關系等為基礎[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在農村向城市轉變時，由于各種各樣的原因，在轉變時進行得不完全，從而成為一種亦城亦村的聚居場所[3]。翁志超先生對城中村的界定與謝志奎先生大同小異，他認為，城中村的經濟形態由原來的農業變成第二、三產業，村民對土地的利用不再是耕種作物，而是以收取房屋租金作為收入來源，從而形成的一種特殊社區[4]。
城中村是在農村城市化進程中出現的一個比較新鮮的事物，從簡單一點的角度來看，城中村其實就是被城市包圍的農村，既然是農村，那么它的行政管理、經濟文化以及風俗習慣等就都不屬于城市，或者說與城市不相符，只是受到了城市生活方式的影響，城中村保留了很多農村特征，最為明顯的就是農村集體所有制，其次是城中村村民文化素質、思維方式仍與城市居民存在一定的差距。
（二）城中村的特征
對城中村的含義論述了這么多，下面我們通過這些界定再來看看它的特征是什么。
一是空間形態上，它具有處于城市之中或周邊的特征;二是經濟形態上，城中村不再以農業為主，而以第二、第三產業為主;三是文化形態上，城中村村民的素質具有比城市居民低比農村人高的特征;四是人口形態上，城中村外來務工人員多，人員混雜;五是建筑形態上，城中村多以家庭住宅樓為主，具有密度大，容積率高的特征;六是管理形態上，城中村農村管理與城市管理相互制約影響，管理難度大。
二、城中村形成的原因
在學術界，對城中村形成的原因多從國家政策和國家與地方的管理以及城鄉二元體制等方面展開，代表人物是王福定，他認為，“城鄉二元體制和政策所形成的城鄉二元發展格局，而社會調節系統的局限則成為城中村形成的社會原因：第一是社會城鄉二元結構;第二是城鄉土地所有制矛盾;第三是社會轉型過程中的制度真空以及法制法規滯后和不健全;第四是村落社會關系網絡的頑強存續;第五是城市管理的疏漏。”[5]
城中村的產生和存在有其多方面的原因，具體表現如下：
1.城鄉二元管理制度。這是城中村形成的較為核心的因素，是高度集中的計劃經濟留下的后遺癥，它嚴格區分農業與非農業人口，實行兩種不同的管理體制。如：戶口遷移、糧食供應、就業安排以及福利保障等方面，結果也就導致城中村的逐漸成形。
2.統一死板的城市化模式。在城市化過程中，政府為了降低成本，避免處理復雜的社會管理等問題，故意地避開城中村，使得其成為孤島。另一方面，城市往周邊地區進行擴張時，通常“只占地，不管人”，使得原來的鄉村土地在變為城區之后，村落的人口等各方面仍然停滯在一種渙散的“農村狀態”，沒有將村民一起實現現代化、城市化。
3.村民趨利的心理。城中村村民收入的主要來源是村集體分紅和出租自家房屋收入，他們在時代的發展中累積了大量的集體財富，村民都能從中獲得豐厚的年終分紅，再加上村民受教育程度普遍偏低，就業能力較差，而出租房屋又能使他們獲得不菲的收益，因此他們不想也不愿進行改造。
4.社會心理方面。在城中村這個共同體中，中國傳統文化遺留下來的心理認同感發揮著非常重要的作用。其中的宗族觀念、地緣觀念、安土重遷觀念、對土地的依賴和依戀等中國農民傳統的思想觀念，形成了城中村繼續存在的社會心理條件。
三、城中村改造的必要性與迫切性
對城中村進行改造的必要性與迫切性主要表現在城中村對城市發展的日漸嚴重的消極影響上，體現在以下幾個方面：
1.對城市管理體制的影響。城中村由原來的村落演變而來，從而保存了大量的農村建制，實行的仍然是農村管理體制，成為一個相對閉塞的小社會。在我國當下實行的立法中，村委會與城市居委會所使用的是不同的兩種法律，一個是有社會和經濟兩種職能的《村民委員會組織法》，一個是只有社會職能的《城市居民委員會組織法》，因此，它們在管理上有著很大的差別，這也就造成了它們在行政管理制度上的分割模糊以及某些職權與義務游弋在法律法規外，使得城中村的建設、規劃以及管理長久地處于蕪雜的狀態，衛生環境不好，房屋的構造不合理，這不僅損壞了城市的整體形象，也減弱了城市的競爭力，同時也降低了城市的整體格調，影響城市發展。
2.對城市文化的影響。在我國，由于歷史與現實等原因的影響，城中村的人們教育程度普遍較低，因此素質也較低，就業能力差，在正式的工作上幾乎沒有收入來源，但是，他們擁有村集體所有的土地資源，他們通過修建房屋，再將其出租出去，獲得不菲的租金，再加上村集體的年終分紅，因此，他們幾乎可以不用工作就可以做到衣食無憂甚至是富余，而這樣的素質低下與無所事事造就了他們打架斗毆、吸毒賭博等惡劣習性，成為城市文化的主要污點、死角，阻礙了城市文化和諧健康發展。
3.對城市建筑的影響。由于城中村村民主要收入來源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途徑，而他們由于城市的包圍，土地資源也是十分有限，只能通過增加房屋密度或私自違章建筑，這樣以“臟亂差”而聞名的建筑對城市建設只會帶來更多的安全隱患，嚴重影響城市的美觀，甚至阻礙城市的發展。
4.對城市土地的影響。這主要表現在農村房屋以單家獨戶為主上，造成占地面積大而使用率低，也就是我們通常所說的土地的粗放利用，這是對日益加快的城市化進程中本就稀缺的土地的奢侈浪費。
5.對城市治安的影響。城中村由于租金低廉，吸引了大量外來務工人員，而這一人群人員結構復雜，普遍收入較低，素質較差，這些人與本地村民一起，形成了城市“黃賭毒”等現象與犯罪分子的滋生地，對城市治安造成巨大危害。
從上面幾點城中村對城市發展的不利影響來看，對城中村的改造是勢在必行，那么，又如何使得這種勢在必行變成勢在必得呢？這就需要我們根據理論知識和經驗教訓對城中村采用不同的改造模式。
四、城中村改造的幾種模式及其利與弊
在探討了上述問題之后，明白了城中村的含義、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下來也就是討論如何進行改造，即改造模式。這些改造模式一般從之前改造成功的城中村經驗中進行總結提取，后來的城中村改造也就可以從中吸取寶貴的經驗教訓，從而探索出更好更高效的改造道路，少走彎路，加快城市化的進程。
（一）較傳統的三種模式
這三種模式主要是按照對城中村進行改造的主體來分：
1.政府主導模式
顧名思義，政府主導模式就是政府在城中村的改造中擔任主體，從改造所需的資金;改造的立項;房屋的拆遷;村民的安置;新房的建造、監督以及各部門的協調等等都由政府來管。以這種模式進行城中村改造的代表城市有杭州、武漢、深圳等。這種模式既有優勢也有缺點：
（1）優勢：政府作為改造的主體，能夠從全局出發，協調各方面地利益，避免;能綜合環境、社會與經濟等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地資源;政府全心全意為人民的執政理念，使其能夠讓村民的經濟等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和補償問題;
（2）缺點：除了少數經濟發達地區的政府有著雄厚的資金外，大部分的市政府都沒有這種經濟能力來支撐完全改造的全部工作;政府的直接干預和主導，使得村民形成一種“等靠要”的惰性心理，同時，政府的行政強拆也讓部分村民產生抵觸的心理;在整個改造的資金鏈中，某些政府官員由于抵制不了金錢誘惑，貪污受賄，損害村民的利益。
2.開發商主導模式
開發商主導模式也被稱為市場化改造模式，這種模式是指，政府只負責城中村的改造方案，然后由資金雄厚的開發商獨自完成改造剩下的工作，如拆遷、安置、補償、房屋買賣以及后期維護等等。以開發商為主導的改造模式的代表城市有珠海、鄭州、昆明等。
（1）優勢：開發商一般都具有雄厚的資金，有效地解決了改造資金的難題;開發商介入城中村的改造，本來就是符合社會主義市場經濟發展規律的，有利于促進市場競爭力，加快經濟的發展;政府引入開發商進行城中村改造，節約了政府的有限資金，使其投入到更有意義的基礎設施建設上，有利于政府服務的提高;開發商開發經驗一般都比較豐富，能夠使改造工作高效率地進行。
（2）缺點：開發商以自身的利益作為出發點，因此在改造中，為追求自身利益的最大化而較少考慮村民的利益;相對與其他類型的土地資源進行開發相比，對城中村的改造成本較高，從而導致開發商為趨更多利而盲目增加建筑密度和容積率，減少公共設施的配備等，影響城市的整體規劃;開發商的信譽往往決定了改造的成敗，而“無商不奸”的特性常常會出現開發商半路撤資或卷款而逃的現象，使得改造陷入進退兩難的境地。
3.村集體主導模式
在村集體主導這種模式中，政府只在其中擔當了引導的角色，或在基礎設施的建設上予以一定的支持，改造資金在村集體經濟的基礎之上由村委會引資進行開發，以及拆遷、補償、安置、剩余房屋的銷售等等問題都由村集體自行完成。這種模式的代表城市有廣州、深圳等。
（1）優勢：政府在改造中引導者角色而不直接介入符合政府運作規律，有利于政府職能更好地發揮;能夠比較充分地按照村民意志進行改造，極大地調動了村民參與的積極性，同時也是最大限度地保護了村民的利益。
（2）缺點：村集體臨時組建的改造公司文化素質較低，且缺乏相關的開發經驗與知識;村民之間補償標準的不同容易引起各方矛盾，阻礙改造的進行;大部分村集體的資金還是比較短缺，只有少部分的具有雄厚資金的村集體或規模較小的村集體能夠完全獨自承擔改造工作。
以上三種模式各有優點也有各自難以克服的缺點，那么，如何尋求一種更為合理有效，各方互利雙贏的模式呢？
（二）新模式
綜合上述三種較為傳統的改造模式的利與弊：政府主導雖能協調各方利益，但是缺乏資金，且屬于“越權”行為;開發商主導雖然有資金，能加快經濟發展，但是追求利潤最大化的本質又損害了村民利益;村集體主導雖保障了村民利益，但是難以建成符合城市整體規劃的房屋，且資金短缺。以上，這三種模式都會在改造過程中遇到各式各樣的難題，鑒于它們各自的優勢與缺點，我們可以取精華去糟粕，構建一種新的模式，即“政府引導+開發商出資+村民參與”的新模式。這種模式能夠取長補短，三方一起建立股份有限公司，更好地實現各方利益的最大化。
在這種新模式中，政府在改造過程中只擔任引導者和協調者的角色以及相關政策的優待或放寬，公開改造方案，并聽取村民以及開發商的意見進行修改，而不是直接參與改造工作，這樣就避免了政府的“越權”，防止部分官員的腐敗。另外，在這個模式中，政府還應投入一小部分資金用以基礎設施的建設，協調經濟、社會、環境等因素，保障改造工作能夠順利進行。
開發商在新模式中是改造資金的主要承擔者，也是改造工作的主力，負責改造的大部分工作，由于開發商是在政府與村民的協商之后確定下來的，所以該開發商能夠在保證政府和保證村民的利益的前提下，爭取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容積率，有效實現三方共贏。
村民在新模式中擔任的是參與者的角色，在確定改造方案之前，村委會會聽取由村民選出來的村民代表的意見，這樣不僅能夠調動村民進行改造的積極性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力減少，而且能彌補村集體資金、知識和經驗的不足，保障改造工作能夠順利進行。
城中村改造本身就沒有一成不變的模式，它的改造模式是一條不斷探索的道路，新模式不是最完美的，我們只要堅持總結堅持實踐堅持創新，改造模式會更完美。
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關鍵詞：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施
隨著城鎮化建設步伐的加快，我國各個城市都在積極地推動與擴大城市規模，對此就出現了我國特殊的社會現狀――“城中村”，城中村是城市擴張的必然結果，其已經被城市所包圍，城中村居民屬于農民但是其生活習慣、工作崗位以及思想觀念已經全部的融入到城市中。由于城中村的規劃建設等沒有統一的規劃結果，出現“臟、亂、差”的現象成為必然，其與城市環境建設存在巨大反差，因此為了城市環境的優化、解決城市用地緊張問題，城中村改造再建工程是城市建設的重要內容。
1 城中村改造再建的必要性
1.1 實行城中村改造有利于加快城市化進程 城市是一個地區的中心，其城市環境對當地的形象具有重要的作用，而城中村由于其環境差已經影響了城市的總體環境，所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。
1.2 實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力 目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而城市建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展城市發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。
1.3 實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量 通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入城市，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們更好地共享城市發展帶來的成果。
2 城中村改造再建工程存在的問題
城中村改造再建工程涉及城中村每個公民的切身利益，同時由于城市用地緊張程度越來越明顯，城市房價也越來越高，城市改造再建工程已經不再是簡簡單單的工程建設的問題，其必須要正確的處理許多問題，既有工程建設管理的問題還有與城中村居民的關系等等。
2.1 城中村再建工程施工方對再建工程缺乏有效的規劃，影響再建工程的施工進度 城中村再建工程對于城中村整體利益具有積極地作用，但是在具體的城中村再建工程中由于一部分人他們受到私利的影響或者感到某些不公，他們會不配合再建工程，最常見的現象就是“釘子戶”的出現，可以說造成此種現象發生的原因是多方面：一是由于城中村居民認為自己的利益沒有得到足夠的滿足，他們預期的經濟利益與實際獲得利益相差甚遠，并且他們的預期經濟效益超出城中村再建工程改建成本預期的范圍；二是一些施工方在對待改建工程時其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民對待此種方式一般是采取反粗暴的方式，結果就會導致惡性循環，最終到時施工時間被無限的延長。
2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有許多預計性 首先城中村再建工程不僅需要施工管理機構，還要成立專門的城中村改造再建動員機構，因為城中村再建工程需要拆除一些居民的住宅等，破壞一部分人的個人利益，這些問題解決起來是非常難得，因此需要成立專門的拆遷動員機構等，而這些機構的成立不僅需要大量的人員還要提供一定的辦公用品、辦公場地等，這些都需要額外的費用，而這些費用具有不可變性；其次城中村再建工程是對城中村舊的農村規劃給予否定，而這些新的規劃會導致一部分居民的反對，因此為了實現城中村再建工程的順利進行，施工方往往要支付給城中村居民相當高的費用，而且這些費用體現在支付居民費用上是不相同的，而且其還包括許多新的成本支出費用；最后城中村成本控制還具有延續性的不確定性，城中村改建工程并不是簡簡單單的重拆重建，而是改建的工程會改變人們傳統的生活習慣以及經濟收入等，因此城中村改造再建工程需要解決人們的后續生活問題，而這些問題的解決都需要資金的，因此施工成本也是沒有辦法預算的。
2.3 城中村再建改造工程資金來源渠道單一 城中村改造工程需要大量的資金，而依靠政府的資金是很難完成城中村改造工程的，因為城中村再建改造工程不僅需要大量的資金進行工程建設，還要涉及到房屋安置、貨幣過度等，因此現在的城中村再建工程多數采取“自籌資金、自主經營、自我改造”的思路，由城中村集體或者居民投資，然而此種模式受到集體資產的影響，對此目前城中村改造工程還是集中在以盈利為目的的開發商投資，由開發商進行投資并且投資商從中獲得盈利。這樣的資金來源是以損害一部分城中村利益為前提的，并且此種資金來源也主要集中在向銀行機構的信貸支持。
3 加強城中村再建工程管理的措施
3.1 合理安排施工方對施工進度的科學管理 城中村改造再建工程在施工的過程中一定要嚴格按照工程預期進行施工，首先施工管理方要協調好與施工建設相關的人員，為工程施工建設提供足夠的條件，將施工的硬件設施提供到位；其次施工方要正確處理與周圍居民的關系，城中村改造再建工程常常會影響周圍居民生活，因此為了避免發生擾民時間，影響工程進度，施工管理方一定要做好工程建設的前期宣傳工作，爭取周圍居民的理解；最后施工管理方要積極的與城中村集體就重大事項進行協商，將施工建設過程中的難題給城中村集體進行說明與講解，將一些施工過程中的難題盡早的解決，壓縮再建工程的工期。
3.2 擴大城中村再建工程資金來源渠道 城中村改造再建工程需要大量的資金其單純依靠政府部門的扶持資金或者城中村集體以及個人的投資是很難完成城中村建設的，因此作為施工方要充分利用行政調控與市場機制的聯合作用，采取多種模式下的資金合作運作模式，進而在根本上解決城中村改造再建工程的資金緊張問題，首先鼓勵城中村居民增強對再建工程的認識，提高對工程的投資熱情；其次要積極利用政府扶助平臺吸引政府在政策方面給予支持；最后積極盤活城中村改造再建工程的經濟價值，提高金融機構對城中村改造再建工程的支持力度，給予其足夠的信貸支持。
3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在進行城中村再建工程前一定要明確改造目標，確定改造后的工程用途以及再造規模等，規劃好城中村基礎設施，尤其是與周圍建筑相適應的的配套設施要進行充分的建設，對于屬于交通不便的城中村一定要科學的規劃好基礎道路設施；其次在工程設計中要嚴格控制成本支出，城中村改造再建項目要聘請具有高資質的設計人員、造價人員等對改造項目進行科學的分析，通過合理的工程設計原理，通過改變再建工程的設計方法，將再建工程的經濟效應發揮到最大，爭取做到以最小的費用支出獲得最大的經濟效益；最后實行限額設計制度，城中村改造再建工程應該按照設計書以及投資預算等進行資金預算的初步設計，并且按照初期設計圖紙等在保證工程的前提下對工程進行層層限額設計，將工程造價盡量控制在預期的范圍內。
3.4 以人為本，政策扶持 城中村改造政策要覆蓋拆遷安置、規劃建設、社區管理、集體資產流轉、社會保障等各個方面。要充分調動村集體和村民參與改造的積極性，明確村集體和村民既是改造對象，又是改造主體，采取政府提供優惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式實施改造。將城中村改造納入農村危舊土坯房改造政策，享受相關補助標準。對城中村改造宅基地集體用地可按規定轉為國有用地，土地收益按比例向村集體返還，并將政府所得專項用于新村配套建設和城中村改造的虧損補貼。對城中村的村民轉為城市居民后，其就業統一納入城市就業管理，并享受社會保障、職業培訓、就業指導、職業介紹等待遇。因城中村改造增加的就業崗位及一些公益性社會崗位，優先用于安排原集體經濟組織成員。將城中村改造中的村民納入社會保障體系，實行好失地農民社會養老保險，使農民真正融入城市變為市民。
4 結束語
總之，城中村改造再建工程涉及的問題比較復雜，尤其是在施工過程中需要施工管理方采取科學的管理措施促進城中村改造再建工程施工，合理處理與各種施工方以及居民的關系，最終提高城中村改造再建工程的質量。
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關鍵詞 鄭州 城中村 城市化 現代化
城市化是生產力提高和社會進步的必然結果，也是衡量一個國家和地區經濟、經濟、社會、文化、科技水平的重要標志。隨著當今世界的迅猛發展，城市化浪潮也越來越高漲。改革開放三十多年來，我國的城市化建設取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我國的社會保障及城市管理機制不完善，低收入流動人口在城中村集聚，使“城中村”問題成為我國城市化進程中凸顯的一種社會現象。城中村作為“問題村”，它阻礙著城市發展的現代化進程。
一、“城中村”問題對城市化發展的影響
城中村，是中國土地二元體制之下城市的特有形態，是我們城市化進程中的一種特有現象。鄭州市作為河南省城市化建設中的代表城市，其“城中村”問題尤為突出。近些年來，鄭州市城中村容納的進城務工人員近百萬，已成為鄭州市城市建設和發展中不可忽視的一部分。鄭州市的發展速度越來越快，土地和樓房價值迅速攀升。
“城中村”作為城市化建設有的社會現象，是多種因素綜合作用下的產物。而快速城市化背景下，社會保障及城市管理體制不完善是低收入流動人口在城中村集聚的關鍵。大量低收入流動人口居住于城中村，加劇了城市管理的壓力。同時，“城中村”的存在，造成了城市土地資源的浪費，不利于城市居民素質的整體提高，阻礙了城市建設的合理規劃與布局，給城市基礎設施建設與維護帶來了一定程度上的困難，這不利于城市的現代化發展。
二、“城中村”改造的必要性和急迫性
“城中村”的特殊地位和存在的諸多問題，成為制約城市化進程進而制約城市發展的重要障礙。一方面，隨著社會發展的日益加快，城市化建設中的問題也日益顯現出來。舊城區和“城中村”作為城市化建設中一個日益凸顯的問題，極大的降低了城市居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。另一方面，隨著我國城市階層分化日益顯著，如何解決低收入流動人口的住房問題，已成為維持我國穩定發展最具挑戰的課題之一。
“城中村”作為城市化進程中的產物，該問題的解決必須著眼于城市的現代化進程中，以利于更好的實現我國的城市現代化。
所謂“城中村”，是指在城市里仍然保留和實行農村集體所有制和農村經營體制的農村社區，這些“社區”在生產方式、生活方式、景觀建設等諸多方面仍體現出農民特征。十以來，政府城鎮化質量明顯提高的要求，其實質核心內容是以人為本的農業轉移人口的市民化，旨在更好的實現城市居住農民向市民的轉型。城中村作為二元制下的農村戶籍，推動其剩余勞動力向非農產業和城鎮轉移，有利于更好的促進農業現代化，提升村民的消費需求，從而推動國民經濟的持續健康發展。
三、“城中村”改造的措施及策略
城中村居住主體是就業型貧困人口，是沒有城市戶口的外來農民。在未來較長的時期內，大量的農村人口仍將源源不斷的涌向城市市場。而鄭州市地處中原，交通便利，每天都有大量的流動人口，有巨大的臨時租賃需求。同時，在經濟環境、就業形勢和相關政策等因素的綜合作用下，大量的高校畢業生落腳于城中村，城中村村民為持續獲取豐厚的租房收益，有效延緩了城中村改造，加劇了城中村的改造難度。
結合當前“城中村”研究，不難發現，國內學者過于關注“城中村”問題及解決路徑，對其客觀性及正面性認識不足。通過調查我們得知，城中村居住主體是就業型貧困人口（其中包括大量的大學畢業生），他們大多是沒有城市戶口的外來農民。大量低收入流動人口受購買力束縛，被隔離于城市正規住房供應體系之外，逐漸形成居住分異潮。城中村解決了流動人口在城市的基本生存問題，為農村剩余勞動力找到了失地后的出路，也為大量的大學畢業生提供了暫時的居住產所，在一定程度上緩解了城鄉差距?！俺侵写濉眴栴}的解決，必須著眼于其本身所存在的客觀性和正面性，從而更好的使城市資源得到利用。
結合以往鄭州市改造城中村的成功案例，筆者為 “城中村”問題的解決提供了以下建議：（1）政府消除“城中村”內違章搶建建筑的邊際利益，使這些違章搶建建筑的村民收益遞減；（2）大力推出高質同價乃至低價的廉租房的供應，促進住房消費市場化，加快解決低收入流動人口的住房困難；（3）提高城中村居民就業培訓力度，促進其就業安置，從而減少其對房租本身的過度依賴；（4）把“城中村”改造與房地產行業發展相結合，當地產行業過熱時，加快城中村的改造步伐，滿足地產行業的土地需求，從而促進城市化建設。
城中村改造是社會發展的必然要求，是城市現代化的必然要求。同樣，農村剩余勞動力向非農產業和城鎮轉移，是工業化與現代化的必然趨勢。政府在推進城中村問題的解決及改造時，必須本著人本主義與實用主義相結合的原則，將“城中村”問題的解決著眼于城市的現代化進程中，并將提高人口素質、提升城市資源的合理利用、推進城市基礎設施的建設與維護三者貫穿其中，從而更好的推進“城中村”問題的解決，使其經得起歷史和群眾的檢驗。
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關鍵詞：城中村；控制性；城市設計；市場化
城中村改造一直是困擾城市發展的主要問題，隨著近年來區域和城市整體的快速發展，城中村成為城市發展的一個瓶頸。城中村在改造實踐的過程中也面臨著許多諸如產權不清晰、拆遷補償困難、土地供應不足等現實問題，但是在城市化的推進過程中，城中村改造無論從其重要性、必要性、緊迫性來講，都已經成為一個十分重要的課題。
2012年底，筆者編制了一項關于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細規劃，對山西北部小城市的將要納入城市發展范圍內的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類似項目的建設過程中，通過對該類項目理論和案例的研究和初步的心得進行交流，使城中村的控制和發展走向可持續發展的道路。
一、研究背景
隨著朔州市城市建設的發展，城區功能的變遷，過去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區的范圍，并逐步為城市建成區所包圍，由此形成了城中村。城中村對城市發展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統的生活和交往習慣。隨著城市化進程的推進和城市的發展，其所呈現出來的環境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環境、公共安全、社會治安等方面的負效應也正日益顯現和擴大，越來越成為城市健康發展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進城市化進程、建設現代化城市、營造良好城市發展環境的迫切需要。本次規劃主要針對北旺莊村與城市開發建設的矛盾，進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環境，促進城市經濟社會持續協調健康發展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細規劃。
二、現狀條件分析
北旺莊村位于朔州市城區的北部，鄰近城市開發區和北部城市副中心等城市重要的經濟增長點毗鄰。根據現狀區位和規劃的用地等方面的因素分析，該地區的區域位置優越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發展軸上，是城區未來發展和建設重點區域。
北旺莊現有村民410戶，其中農業人口為1135人，非農業人口為1854人，村莊主導產業以種植和商業零售業為主。建筑以晉北民宅為主，建設年代為上世紀50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門面破舊，沿街商店參差不齊，結構不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費寶貴的土地資源。
三、規劃策略
黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展?！币虼?，用城鄉統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。
規劃目標：規劃協調城中村區域與城市拓展之間的關系，整合區域內土地資源，提出適宜的空間發展模式，合理配置公共資源，實現城鄉一體化與公共服務均等化，改善區域物質空間環境，體現城市地方特色，引導城鄉協調發展。
規劃思路與對策：
1、挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益。
由于良好的區位優勢與交通優勢，需要充分利用其土地開發潛力，在有限的土地上，創造更多的經濟效益、社會效益、環境效益。城中村現狀土地分布凌散，從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。
2、深化和落實上位規劃，服從城市整體利益原則
城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實規劃中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求。以城市總體規劃的宏觀、長遠、全局性的布局為指引，尊重合理確定規劃區的性質及功能，注重規劃區的景觀規劃，體現城市景觀控制。
3、完善城市功能原則
應當在用地性質的規劃上，完善城市功能，利用環境優勢與交通優勢，改善城市居住環境，提升城市形象，完善城市功能。規劃從城市整體來布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機聯系的三大功能片區。
（1）中部的城市公共服務區
沿城市主干道振武路布置商務辦公、商業、教育和文化娛樂等城市公共服務設施，最大發揮該區域的區位優勢，完善綜合服務功能。
（2）北部和南部居住綜合區
位于區域的北部和南部，根據規范配置生活配套設施（幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘設施）、社區綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區。
4、保證市場可操作性
城中村改造工作由政府主導組織推進，適應市場經濟體制下城市建設的要求，注重規劃用地的確定性與市場經濟的多樣性相結合，合理確定用地，使規劃具有較強的宏觀調控能力和市場應變能力。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，并統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。保持生態環境合理地安排各項建設用地，保持彈性，留有余地，形成一個有利于滾動開發和可持續發展的城市布局結構，創造經濟環境。
5、城市設計原則
規劃應當運用城市設計的方法，綜合考慮自然環境、人文因素和村民生活需要，對城市空間環境作出統一規劃，體現塞北特有的地域特色，通過對地塊與周邊總體形態把控的同時，
結合天際線、地租水平尺度，以內緊外松的空間形態，再現朔州邊塞地域特色。提高城市的環境質量、生活質量和景觀的藝術水平。進而提出地塊上有關建筑形態及公共空間形態的控制內容和指標。
四、結語
針對城市新區這種成片大規模、高水平、高品質開發的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務設施和提升城市功能等要求，更要滿足新區開發建設的需求，因此從推進城中村改造，進而加快城市開發建設方面來說，需對城中村改造重新認識，進行有效調控，塑造城市文化特色，從而促進城市的可持續發展。
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關鍵詞：城市化；失地農民；改造；權益保障。
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二十世紀五十年代，我國政府把城市和農村從管理體制上鮮明地區分開來，從而使得在相當長的歷史時期，城市和農村在經濟、政治和文化上相互獨立，形成了典型的“城鄉二元結構”。隨著世界政治與經濟格局的變化，特別是我國步入改革開放時期，該管理體制的弊端開始顯現，由于城鄉經濟相互獨立，使得資源無法實現最優配置，造成城鄉間經濟發展極不平衡。
1“城中村”現狀
“城中村”既帶有農村的特征，同時也具有一些不成熟的城市居民區的特征，是轉型中傳統農村社區和城市社區的混合體。在這混合體之中，社區結構較為復雜，管理難度較大。
“城中村”土地利用混雜、建設開發無序，并且由于建設管理的混亂，違法、違規建筑現象非常普遍。“城中村”建筑以單家獨戶為主，各戶之間間距極小，以致采光、通風等條件較差，加上道路狹窄、彎曲，更難以滿足消防要求，安全隱患極大。“城中村”村內多商鋪(住宅底層)而普遍缺少公共綠地、中小學、文化、體育等設施。市政管線工程更是薄弱，防災救護能力很差。
2“城中村”改造的必要性
2.1“城中村”改造是我國城市化發展的必然結果
1949年，我國城鎮化率為17.6%，2011年城市化水平為44.9%?？梢娢覈鞘谢l展速度之快。而城市化實質就是農業人口向非農業人口的轉變，土地作為極為重要的生產資料對城市容納人口起著重要的作用，“城中村”往往占有了城市中的黃金地帶，由于缺乏城市的統一規劃和管理而未得到有效的利用，未能使土地的潛在效益得以開發[1]。由此可見，對一個城市的宏觀發展而言，“城中村”的存在導致城市寶貴的土地資源未能實現其效用與效益的良性循環，未能發揮其最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
在我國土地資源日益緊缺，城市逐漸從粗放型的外延式擴張向集約型的內涵式發展轉變的現實情況下，改造“城中村”，盤活效益低下的“城中村”土地己經成為歷史的必然，合理的改造將會大大提高城市土地的潛力，加快城市經濟的發展。
2.2 “城中村”改造是解決村民長期出路的需要
“城中村”的村民大多數已經不再從事農業耕作，其經濟來源主要依靠第二、三產業與土地經營，如出租廠房所得的分紅收益，生活方式上發生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民。農村集體組織經營土地、房屋等資產，由于經營本身的風險性和當權經營者的趨利性，總會使得一些集體資產無法實現保值或增值，這就意味著“城中村”的那些食利階層將會逐漸無利可分、無利可食，那些基本上沒有土地又沒有多大勞動能力的村民就可能會面臨危機，甚至淪落為貧困農民，生活將變的沒有保障，以致成為社會不安定的隱患，而其最終的負擔也會落在政府身上。
2.3“城中村”改造是構建和諧社會的需要
“城中村”改造不是一個孤立的問題，而是與城市化進程和實現城市現代化宏偉目標緊密相關的一項工作，是優化城市土地資源的重要舉措，是全面提高人民生活質量和社會發展水平的必然選擇。
3“城中村”改造過程中村民合法權益的保證措施
在“城中村”改造過程中，農民面臨失去土地與就業空間狹小等威脅，同時也面臨經濟利益保障及觀念的轉化等一系列由農民向城市居民角色轉換的問題。在失去土地后，如何使得其在思想觀念上由小農型向現代型轉變，正是“城中村”改造過程中問題的本質所在。改造并不應簡單等同于將農民轉為城市居民戶口，同時給予標準不高的經濟補償，它必須應該包括農民失去土地后的就業養老、醫療等社會保險和社會福利，必須推動農民的生活方式發生根本性的變革，必須把農民轉變成有收入、有保障、有就業崗位的城市人[2]。如此方可從根本上幫助農民提高生活質量，解決其實際問題，響應國家構建和諧社會的號召。具體措施如下：
3.1加快“城中村”土地產權制度建設
按照社會主義市場經濟發展的要求，完善“城中村”土地產權制度，是保證“城中村”征地安置工作順利進行的前提和基礎。當前，可考慮在堅持現有土地所有制前提下，運用現代產權理論，合理界定和安排“城中村”土地產權，使“城中村”土地的占有權、使用權、收益權和處分權都逐步做到有規可循、有法可依，從而構建起一套與我國市場經濟相適應的“城中村”土地產權體系，以切實維護“城中村”農民的根本利益[3]。
3.2建立失地農民培訓與就業制度
對失地農民進行培訓并給予就業優惠政策, 同時建立再就業培訓機構, 培訓再就業技能, 以增強失地農民的就業競爭力。政府應積極鼓勵當地企業就地招工。并且應當將失地農民納入城鎮就業體系, 積極開發公益性崗位,安置農民就業。
解決好城市化進程中失地農民的就業, 通過實現失地農民職業的轉換和身份的轉化, 城市化主體可變阻力為動力, 與失地農民一起來推進城市的發展, 實現城鄉經濟社會一體化, 實現農民和城市共同發展。
3.3住房安置貨幣化
對“城中村”農轉非人員采取住房安置貨幣化的方式，可有效避免由統一修建農轉非安置房集中安置所產生的問題:
(1)有利于保持社會穩定。
“城中村”農民轉非農業生產者之后，用住房安置費自行購買住房，分散居住，這樣其集中鬧事的機率則會大大降低。
(2)有利于加快“城中村”農轉非人員的城市化進程。
統一修建農轉非小區集中安置農轉非人員，這種小區居民的構成統一文化程度不高，大大延緩了農轉非人員的城市化進程。若實行住房安安置貨幣化“城中村”農轉非人員勢必會分散居住在各個城市居民小區，如此有助于其盡快融入城市，從生活方式、生活理念等各方面能夠盡快實現城市化。
3.4為失地農民建立養老金個人賬戶。
領取失地補償金的農民可自愿參保, 根據其年齡進行分段,將失地補償金按照一定比例計入養老金個人賬戶, 其余部分一次性領取,等到失地農民到了一定年齡之后，便可每月領取養老金，從而滿足其生活需要。
4結論：
通過以上分析可知，國家在出臺一系列的土地政策切實保護農民合法權益的同時，更應注重對農民進行就業培訓，并給予就業優惠政策，強調以就業帶動其安置，從根本上保障“城中村”改造過程村民合法權益，提高其生活質量，以維護社會穩定。
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一、全南縣城中村的現狀
全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總人口21萬，轄9個鄉（鎮）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規劃區內的金龍鎮、城廂鎮等兩個鄉鎮。
（一）主要特點
一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區，已經完全沒有農業耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區周邊，還有少量農業耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區郊區，還有較多農業耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。
二是經濟發展基礎弱。目前，縣城建成區內的許多城中村，為了縣城的發展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產生了許多失地農民。這就使得這些村委既沒有集體經濟發展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產資料和最可靠的生活保障，導致集體經濟發展乏力，失地農民沒有就業保障，群眾生活水平日益下降。
三是社會保障待遇低?？h城建成區內的村民大部分仍然為農業戶籍，由于大部分農用地已被征收，成為“種田無地、就業無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉社會穩定。
四是群眾生存環境差。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內的房屋建筑建設年代久遠，大多數已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產安全。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環境與黨的“十”提出的推動城鄉發展一體化，促進城鄉共同繁榮的要求不相符。
（二）存在問題
一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業、經濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設用地難以滿足安置要求。
二是農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。
三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關審批手續后，按照“一戶一宅”宅基地的規定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。
二、城中村改造的必要性
實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統籌城鄉發展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，更是推動城鎮化建設提質的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現經濟社會又好又快發展具有重要意義。
（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經濟的發展。所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。
（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。
（三）實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量。通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們更好地共享縣城發展帶來的成果。
（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現城市現代化氣息的文明社區，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現代魅力進一步顯現。這樣以來，縣城環境質量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產生極大的推動作用。
（五）實行城中村改造有利于城中村自身發展。加快城中村改造是城中村自身經濟和社會發展的需要。城市化發展也需要城中村在環境衛生、城建、治安等方面向社會化轉變，需要村民向市民轉變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經濟社會發展難得的一次機遇，也是實現又好又快發展的必然選擇，無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經濟、社會、環境等各方面發展帶來嚴重制約。
三、城中村改造模式探討
在調研過程中，由于各“城中村”地理位置、經濟實力、房屋狀況等情況不同，經聽取較大多數村民及有關鄉鎮的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。
（一）拆舊建新型。即在政府引導下，由村委會組織，由村民自行籌資建設，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設的全部工作。拆舊建新改造模式的優點有：一是不需增加村莊建設用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環境，出現僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規劃用地需求的村莊。
（三）原址商業開發型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地在滿足規劃條件下進行多層住宅或專業市場建設，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優勢，開發商品住宅或商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或專業市場，為確保工程質量，必須嚴格執行工程建設程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉變，村莊位于縣城中心區域或靠近主要道路附近，具有一定商業價值的路段。
（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規模的建設用地，用于城中村改造用地。其優點有：對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設用地問題。此模式適用于：一是戶數較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設施建設用地。
（五）新征預留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農用地面積的10%左右留做村莊建設用地，其余征為國有。塊內土地除優先安置原“城中村”范圍內村民，剩余土地按照規劃確定的用地性質進行商品房開發，辦理土地證和房屋產權證。其優點有：對有條件的村莊，可利用地理優勢，建設商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農業耕作的村莊。
四、推進城中村改造的對策與建議
對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設擴容提質的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉統籌發展，做美做精縣城，提高城鎮化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。
（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設問題，實質上是社會組織變革問題。城中村改造的本質是經濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態的變化是這種經濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關聯性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經濟耕作方式的變革，結果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產生，政府規劃在執行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現“農民變居民、村莊變社區、集體土地變國有土地、集體經濟轉為混合經濟”。要實現這一目標，需要在城市規劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規劃建設、國土資源等各個部門協同做好相關工作。
（二）加強領導，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領導，成立縣級層面的城中村改造建設領導小組，組織城中村改造調查研究，制定出臺相關政策、規定和措施，協調解決城中村改造建設過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。
（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務，要根據城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩定。城中村改造應從實際出發，統籌考慮，合理調配，兼顧中長期發展，實行“一村一案”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經濟組織參與改造和自行改造。
本文通過城中村改造的研究，對城中村改造項目中存在的問題和解決途徑進行了分析。首先，在城中村基礎理論的研究上，概括分析了我國城中村的現狀特征、背景成因及以及城中村存在的合理性及改造的必要性；其次，通過研究我國各城市城中村改造方式，總結城中村改造的三種模式，并對三種模式進行分析，了解各種改造模式的優缺點及適用范圍，同時加強了對三種改造主體之間的關系分析；然后，在研究城中村改造的基礎上，給出探討的一些建議。
關鍵詞： 城中村；改造模式；難點和建議
前言
目前，伴隨著我國經濟的快速發展，我國工業化的快速推進，我國的城市化進程不斷加快，城市用地問題也越來越備受關注。城中村的存在與發展以及由此帶來的一系列問題已經成為困擾我國眾多城市健康發展的重要難題，其已經成為一種新的“城市病”。
然而，城中村改造也是提高城市土地高效利用，促進城市發展的迫切需求。因此，城中村改造問題解決與否，直接關系到民生，關系到社會的穩定發展，也逐漸成為各大城市城市規劃建設中的首要任務。在建設社會主義和諧社會的前提下，各城市需要更加客觀認識城中村發展問題，深入探討城中村改造存在的問題，總結各大城市在城中村改造治理過程中的好的做法和經驗以及經典模式，從而根據自身城市發展的特點，選擇相應的發展模式進行改造治理，盡可能在改造的過程中使多方參與者利益得到滿足，減少利益沖突。
2城中村改造模式的分類
目前我國的“城中村”改造模式按照改造項目主體基本可以分為三類：政府主導型改造模式、村民主導型改造模式和開發商主導型改造模式。
政府主導型：這是一種自上而下的改造方式，政府直接進行投資，對規劃區內的城中村進行改造，解決村民的拆遷安置等所有問題，進行開發建設。
村民主導型：這種改造模式減少了政府的資金投入，改造資金由原城中村村民協商進行自籌資金，同時通過民主表決決定其改造方案，屬于自下而上的方式。
開發商主導型：在城中村改造過程中，政府將城中村的土地進行招標拍賣，由中標的開發商實施改造計劃。開發商按照市場化的方式進行綜合開發，負責土地的征用，城中村的拆遷、補償和其他安置工作，同時，這種改造模式的資金全部由開發商自行承擔。
3影響城中村改造項目成功的因素
3.1 政府支持
政府作為城市的管理者，在城中村改造中，科學規劃部署，合理制定城市的發展路線，在深入研究調查的前提下，結合城市整體規劃的指導框架，因地制宜地制定城中村的各種改造方案。關系到城中村改造問題最困難的事情就是拆遷安置工作，政府在其中既要照顧到村民的生活保障，又要確保改造工作不影響城市總體規劃，這是任何模式的改造都離不開政府的主要原因。同時政府為所有關心城市發展的人們提供一個交流的平臺，鼓勵各界人士為城中村改造工作獻計獻策、搭建平臺、政策引導、維護公平，為城中村改造創造良好的外部環境。
3.2 籌措資金
資金匱乏是全國城中村改造項目中普遍存在的問題。因為城中村改造任務相對繁瑣，拆遷的賠償、用地的清理、村民安置、基礎設施的配套、規劃設計施工的工程量相當巨大，需要的改造資金遠大于開發新區的建設成本。所以在城中村改造過程中我們面臨的難點問題就是，如何在保護失地農民利益的同時，提高土地利用效率，資金來源就成是城中村改造的瓶頸問題。解決資金來源及投資關系問題，即可突破瓶頸，解決城中村改造的關鍵問題。
3.3 利益均衡
在開發商主導型模式中，城中村改造中所涉及到的行為主體有三方面：政府、村民和開發商，他們為了維護各自利益在改造的過程中扮演著不同的角色。城中村改造實質就是調節三者之間的關系以達到利益均衡。 實際上，開發商介入屬于政府改造模式的一種變形，政府必須合理引導和嚴格控制，以避免開發商為了一味追求經濟利益，而損害村民和城市的長久利益。
對于政府來說，合理的安置能夠保障社會的和諧發展，城中村改造為城市發展獲得新的空間和活力，推動了經濟、城市和社會的發展。同時城中村改造，既要改善村民現有的生產和生活方式，完善村里的公共設施和基礎設施，又要以城中村優越的地理區位為開發商帶來的房地產快速升值的潛力，所以能合理處理政府、村民和開發商三者間的利益關系，是其實質問題所在。
5對城中村改造項目實施的建議
5.1政府應發揮的角色作用
政府在城中村改造項目的角色應該是規劃者、引導者、服務者和監督者。
首先，政府面對城中村問題，地方政府要深入調研，在城市整體規劃的指導框架下，因地制宜地制定城中村的改造方案。不同城市城中村的情況各不相同，同一城市不同區域的城中村的情況也不盡相同，所以要區別對待，不能生搬硬套，要符合城市發展的整體規劃。
其次，政府在城中村改造項目中要維護各方參與者的利益公平，特別是要維護廣大村民的根本利益。在城中村改造中，作為失地農民的村民始終是弱勢群體，政府要照顧到他們的心理感受，考慮到他們將來的生活保障等，做好拆遷安置工作。
5.2開發商要全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何開發商開發投資方關注的重點。作為城中村改造項目，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
5.3開發商應正確理解工程項目管理的內容
施工項目管理的內容是以研究如何高效率的實現項目目標為目的，以項目經理負責制為基礎，對項目按照其內在邏輯規律進行有效的計劃、組織、協調和控制，以適應內部及外部環境并組織高效的施工，使生產要素優化組合，合理配置，保證施工生產的均衡性，利用現代化的管理技術和手段，以實現項目目標和使企業獲得良好的綜合效益。施工項目管理是為使項目實現所要求的質量，所規定的時間，所批準的工程費用進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制和協調。項目管理的目標就是項目的目標，其主要內容是“四控制二管理一協調”，即安全控制、進度控制、質量控制、費用控制、合同管理、信息管理和組織協調。
5.4施工單位應加強施工技術管理。
為了切實搞好技術管理工作，在工程施工的各階段過程中，要認真貫徹各項施工技術管理制度，不斷加強對施工技術工作的管理。施工準備階段施工技術管理要正確貫徹執行黨和國家的各項技術標準和技術規程。要加強對強制性條文標準的培訓，增強掌握標準、執行標準的能力，建立技術管理體系，制定技術、質量管理制度的同時，明確各級、各崗位技術責任制。組織各專業人員了解設計圖紙是否齊全，建筑結構與各專業圖紙本身是否有差錯及矛盾，標高是否相一致、預埋件是否表示清楚，工藝管道、電氣管道線是否合理等方面，審查圖紙，參加圖紙會審。
參考文獻：
[1]李俊夫.城中村改造[M].北京：科學出版社，2004：2-4
城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特有的現象。在1978年開始改革開放后的30多年間里，一些經濟發達地區（如珠三角、長三角、環渤海、直轄市、省會城市等）城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。
城中村改造是21世紀中國市長們經營城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財政、開發商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創造了五花八門的經驗，征地補償標準差異也相當懸殊。盡管村民對待城中村改造態度不一，但政府強勢推進的態勢十分明顯。城中村改造是城鄉統籌戰略的重要組成部分。
【目錄】
第一部分城中村改造項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、城中村改造項目概況
（一）項目名稱
（二）項目承辦單位
（三）可行性研究工作承擔單位
（四）項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1．《中華人民共和國公司法》；
2．《中華人民共和國行政許可法》；
3．《國務院關于投資體制改革的決定》國發（20xx）20號 ；
4．《產業結構調整目錄20xx版》；
5．《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》；
6．《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行；
7．《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年
8． 企業投資決議；
9． ……；
10． 地方出臺的相關投資法律法規等。
（五）項目建設內容、規模、目標
（六）項目建設地點
二、城中村改造項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
（一）項目產品市場前景
（二）項目原料供應問題
（三）項目政策保障問題
（四）項目資金保障問題
（五）項目組織保障問題
（六）項目技術保障問題
（七）項目人力保障問題
（八）項目風險控制問題
（九）項目財務效益結論
（十）項目社會效益結論
（十一）項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1．項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。
項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2．項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3．項目技術先進性問題
項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分城中村改造項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、城中村改造項目建設背景
（一）城中村改造項目市場迅速發展
城中村改造項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯。
（二）國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國城中村改造領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
（1）穩定國內外市場；
（2）提高自主創新能力；
（3）加快實施技術改造；
（4）淘汰落后產能；
（5）優化區域布局；
（6）完善服務體系；
（7）加快自主品牌建設；
（8）提升企業競爭實力。
（三）項目發起人以及發起緣由
……
二、城中村改造項目建設必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、城中村改造項目建設可行性
（一）經濟可行性
（二）政策可行性
（三）技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的城中村改造工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
（四）模式可行性
城中村改造項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
（五）組織和人力資源可行性
第三部分城中村改造項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、城中村改造項目產品市場調查
（一）城中村改造項目產品國際市場調查
（二）城中村改造項目產品國內市場調查
（三）城中村改造項目產品價格調查
（四）城中村改造項目產品上游原料市場調查
（五）城中村改造項目產品下游消費市場調查
（六）城中村改造項目產品市場競爭調查
二、城中村改造項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
（一）城中村改造項目產品國際市場預測
（二）城中村改造項目產品國內市場預測
（三）城中村改造項目產品價格預測
（四）城中村改造項目產品上游原料市場預測
（五）城中村改造項目產品下游消費市場預測
（六）城中村改造項目發展前景綜述
第四部分城中村改造項目產品規劃方案
一、城中村改造項目產品產能規劃方案
二、城中村改造項目產品工藝規劃方案
（一）工藝設備選型
（二）工藝說明
（三）工藝流程
三、城中村改造項目產品營銷規劃方案
（一）營銷戰略規劃
（二）營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
（三）促銷策略
……
第五部分城中村改造項目建設地與土建總規
一、城中村改造項目建設地
（一）城中村改造項目建設地地理位置
（二）城中村改造項目建設地自然情況
（三）城中村改造項目建設地資源情況
（四）城中村改造項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁；新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量；餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展；一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
（五）城中村改造項目建設地人口情況
（六）城中村改造項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速城中村改造步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、城中村改造項目土建總規
（一）項目廠址及廠房建設
1．廠址
2．廠房建設內容
3．廠房建設造價
（二）土建規劃總平面布置圖
（三）場內外運輸
1．場外運輸量及運輸方式
2．場內運輸量及運輸方式
3．場內運輸設施及設備
（四）項目土建及配套工程
1．項目占地
2．項目土建及配套工程內容
（五）項目土建及配套工程造價
（六）項目其他輔助工程
1．供水工程
2．供電工程
3．供暖工程
4．通信工程
5．其他
第六部分城中村改造項目環保、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、城中村改造項目環境保護方案
（一）項目環境保護設計依據
（二）項目環境保護措施
（三）項目環境保護評價
二、城中村改造項目資源利用及能耗分析
（一）項目資源利用及能耗標準
（二）項目資源利用及能耗分析
三、城中村改造項目節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。
（一）項目節能設計依據
（二）項目節能分析
四、城中村改造項目消防方案
（一）項目消防設計依據
（二）項目消防措施
（三）火災報警系統
（四）滅火系統
（五）消防知識教育
五、城中村改造項目勞動安全衛生方案
（一）項目勞動安全設計依據
（二）項目勞動安全保護措施
第七部分城中村改造項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、城中村改造項目組織
（一）組織形式
（二）工作制度
二、城中村改造項目勞動定員和人員培訓
（一）勞動定員
（二）年總工資和職工年平均工資估算
（三）人員培訓
本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分城中村改造項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、城中村改造項目實施的各階段
（一）建立項目實施管理機構
（二）資金籌集安排
（三）技術獲得與轉讓
（四）勘察設計和設備訂貨
（五）施工準備
（六）施工和生產準備
（七）竣工驗收
二、城中村改造項目實施進度表
三、城中村改造項目實施費用
（一）建設單位管理費
（二）生產籌備費
（三）生產職工培訓費
（四）辦公和生活家具購置費
（五）其他應支出的費用
第九部分城中村改造項目財務評價分析
圖-4 財務評價基本思路
一、城中村改造項目總投資估算
二、城中村改造項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧獙γ恳环N來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
（一）資金來源
（二）項目籌資方案
三、城中村改造項目投資使用計劃
（一）投資使用計劃
（二）借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
（一）計算依據及相關說明
1．《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。
2．《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。
3．《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施。
4．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。
5．《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行。
6．項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。
（二）項目測算基本設定
五、城中村改造項目總成本費用估算
（一）直接成本
（二）工資及福利費用
（三）折舊及攤銷
（四）工資及福利費用
（五）修理費
（六）財務費用
（七）其他費用
（八）財務費用
（九）總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
（一）銷售收入
（二）銷售稅金及附加
（三）增值稅
（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
（一）項目投資現金流估算
（二）項目資本金現金流估算
第十部分城中村改造項目不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
（一）盈虧平衡分析
（二）敏感性分析
第十一部分城中村改造項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
（一）財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
（二）財務內部收益率（FIRR）
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
（三）投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
（1）計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
（2）評價準則
1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；
2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。
（四）項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門（行業）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。
（五）項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門（行業）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮接受。
（六）項目資本金凈利潤率（ROE）
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
（七）項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟凈現值（ENPV）指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值（ENPV），經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分城中村改造項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關風險及防控措施
第十三部分城中村改造項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1．對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2．對主要的對比方案進行說明
3．對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4．對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5．對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6．可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1．項目建議書（初步可行性報告）
2．項目立項批文
3．廠址選擇報告書
4．資源勘探報告
5．貸款意向書
6．環境影響報告
7．需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8．需要的市場預測報告
9．引進技術項目的考察報告
10．引進外資的名類協議文件
11．其他主要對比方案說明
12．其他
三、附圖
1．廠址地形或位置圖（設有等高線）
2．總平面布置方案圖（設有標高）
3．工藝流程圖
