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中圖分類號：X5 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）04（c）-0139-02
2009年8月，廣東省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）[1]，文中提到：“將“三舊”改造與農村土地整治有機的結合，統籌規劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌，努力建設生產發展、生活富裕、生態良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的廣東。”
由于“城中村”存在污水管網不完善，雨污混排、居民生活污水及小企業工業廢水混排等缺少水污染防治設施的現象，“城中村”帶來的城市水污染問題比較嚴峻。為進一步推進“城中村”改造，做好環境保護工作，在規劃環評階段提出合適的水環境影響減緩措施十分必要。為此，本文結合廣州棠涌村“城中村”規劃環評實例，對水環境影響減緩措施進行探討。
1 改造項目概況
棠涌村位于白云區白云新城西部延伸區控制范圍內，在行政區劃上屬于新市街管轄。2010年棠涌村總人口9657人，總戶數3806戶。本次改造范圍用地約117.43公頃，全部為集體用地。其中村民生活用地60.82 公頃，村經濟發展用地40.31公頃，水域和其他用地16.23公頃。
改造范圍內多為村民住宅和工業廠房。村民住宅與工業廠房建筑新舊混雜，布局零亂，建筑密度大，建筑間距不能滿足要求，存在社會治安、消防等安全隱患。
2 改造實施方式
棠涌村的改造實施方式建議采用搬積木的改造方式。
（1）先村民住宅建設，后集體物業建設。
從改造的可操作性分析，建議先啟動涉及建筑較少的地塊進行改造，減少在改造期間的安置問題。通過建設商住樓，逐步搬遷、安置村民，實施搬積木式的改造。這也是村集體很愿意采取的模式。
（2）改造順序既要保障村民安置，又要兼顧集體物業延續性為降低改造風險，各期改造盡量避免出現臨遷情況，以先建后拆的方式進行村的改造建設。
3 水污染源分析
“城中村”改造規劃實施后，根據用水量以及相關資料對規劃區污水排放量預測，規劃開發區域污水產生量約為1.59萬m3/d（580.35萬m3/a）。主要為規劃區域居民生活廢水、商業配套餐活動產生的含油廢水等。
4 規劃實施存在的水環境影響分析
規劃范圍及周邊地區歷史上由于缺乏必要的規劃控制，城市空間布局無序，公共設施和基礎設施缺乏，建設用地混亂，產業（尤其是工業）布局分散，工業、房地產項目和農村居民住宅建設隨意性大，“城中村”現象嚴重，環境狀況逐步惡化，流溪河生態保護區用地大量被蠶蝕，導致作為廣州市飲用水的水質下降。同時，規劃范圍內目前沒有完善的排水管網體系，大部分地區采用雨污合流制，直排入附近河涌或流溪河，城鎮的無序發展導致污水收集率低。從排水系統上講，存在的問題歸納起來有以下幾點：
（1）規劃范圍及周邊地區企業較多，但較分散。由于企業規模小，生產工藝相對落后，環境意識薄弱，有些廢水未經處理或經處理未達標直接排入河涌，嚴重污染了河涌水質。
（2）城鄉結合區存在較多“城中村”，城中村道路雜亂無章，基本上采用明渠（溝）排放，許多魚塘和河涌直接成為排污溝，由于這些地區居住人口密集，水體污染嚴重，環境狀況較為惡劣，“城中村”環境已對整個規劃區及周邊地區的城市發展造成障礙。
（3）規劃區及周邊各個鎮（尤其是中心城鎮）近幾年人口數量增長比例逐年增加，增長幅度較大，由于污水處理設施的建設明顯滯后于城鎮規模的發展，各個鎮現狀排水體制部分尚為雨污合流，在現有道路上，采用暗道排水，污水直接排入江河，對規劃區域周邊水質威脅較大。
（4）規劃區及周邊地區地勢復雜，人口密度小，污水管道系統布置難度大，污水提升泵站建設不足，投資效率較低。
5 水環境影響減緩措施探討
5.1 配套排水設施同步規劃實施
規劃實施時配套污水管網和提升泵站須同步實施，并通過規劃行政手段不斷完善規劃區內及周邊地區排水系統，加快城市污水處理廠的建設進度，從根本上解決水污染的問題。要重點解決規劃區內雨污合流、污水管網覆蓋面不廣的為突出問題。規劃區實施嚴格的雨污分流制度。通過規劃的實施，帶動區域內現有雨污合流的村鎮實施雨污分流改造，從而實現改造區域污水的集中處理。
5.2 帶動改造現有排水設施
由于本規劃的實施后，規劃區域城市化進程將加速。根據以往經驗，城市化進程加速過程中，城中村的市政設施落后問題將日益突出。城中村日益增加的外來人口和產業將加大污水的產生及排放量。因此，為保證改造后污水能及時排放，應加強現排水設施的改造，加大泵站及排水管網的建設。若不加以控制，將會出現排水設施不完善帶來污水橫流現象，對環境造成影響的同時，也會損傷居住區居民生活品質和城市總體形象。
5.3 規劃區域入駐項目污水預處理措施
規劃區入駐項目在可接入污水管網匯入污水處理廠集中處理的前提下，項目污水應經預處理達到《水污染物排放限值》（DB4426-2001）[2]第二時段三級標準方可排入市政污水管網。保證規劃區域廢水可經市政污水管網進入市政污水處理廠進行集中處理，減少污水直接排入附近河涌帶來的水環境影響。
5.4 非點源水污染預防措施
由于規劃區域的城市化，地面將由鄉村特征轉變為為城市化、工業化特征，地面硬化面積加大，造成雨水涵養量降低，地表徑流增大，也將會把更多的污染物帶入水體。在規劃建設過程中應盡量在室外停車場，人行廣場采用透水材料，大面積硬化地面的初期雨水應盡量沉淀后再排入水體。
6 結語
分析表明，隨著本規劃的實施，除了規劃區人口及企業隨之增長外，也必將帶動周邊區域發展，規劃區域及周邊逐步城市化，污水產生量將進一步增長。但是隨著規劃區及周邊地區配套管網的建設，產生的污水由現在的污水管網配套不完善或集中式污水處理廠處理能力不足而分散排入納污水體情況可以得到改善。同時，隨著改造方案的落實，污水管網的布設，改造片區污水設施建設投入使用，排入改造區域附近河涌的廢水及水污染物量將減少大，可有效避免污水直接就近排入河涌。
因此，“城中村”改造規劃環評中找出存在的水環境影響問題，提出相應的水污染減緩措施，可在規劃實施后改善周圍水環境質量。
參考文獻
【關鍵詞】城中村；改造途徑；城市規劃
1 前言：
改革開放以后，我國城市化進程明顯加快，大量村莊向城市變遷。然而一個特殊而又普遍的重要事實是，部分村莊不僅沒有被城市化發展所“終結”，而且還被城市所“包圍”，并且還依然保留和實行著農村管理體制。城中村現象在我國不是孤立個別現象，隨著改革開放和我國經濟體制改革，我國全國各地城市化進程加快，城中村現象便日益普遍。同時，隨著城鎮化步伐的變快，城中村的問題也隨之越來越尖銳。以奉化市為例，奉化長汀村因為人居密集、房產性質多樣、民情復雜、歷史遺留問題多，城中村改造更是難上加難。本文就論述奉化市城中村改造途徑做了研究，提出了幾種改造途徑。
2 城中村改造面臨的難點
2.1 規劃建設問題
城中村基礎設施不完善，道路狀況差。不僅影響到居民的生活也影響到城市的規劃建設。如在奉化城區，有一個遠近聞名的長汀村，曾是當地最大的城中村也是奉化市最典型最亟需改造的城中村。這里人口密度大、房屋大多年久失修，環境臟、亂、差現象嚴重；同時市內的幾條干道都通向這里，而到這里又“戛然而止。給城市規劃建設帶來了不便。
2.2 城中村的宅基地問題
城中村土地產權問題是城中村改造的一個最主要問題，也是最大的障礙、難點。政府要收回城中村土地的規劃控制權，城中村居民對原有居住土地的使用權力就被削弱了。而對于城中村這樣人口稠密的地區，對于政府、開放商開發政策下較難獲得贏利。
與任何一種交易―樣，城中村產權出售這筆交易能否達成，關鍵要看價格，具體說，政府、開發商出價能否為城中村的居民所接受，也可以反過來說，城中村的居民的出價是否能夠為政府所接受。而城中村改造的難點很大程度上就決定在定價上。
2.3 體制的問題
城中村存在許多的社會、政治遺留問題，使得城中村未能納入城市管理的軌道，在管理上存在重大缺陷，而隨著城市的二元發展，這些問題越積越多，如戶籍問題、社會保險問題等等。因此管理體制上的問題也是城中村改造的一個重點。
2.4 資金的問題
城中村改造是一個系統的城市規劃問題，無論是居民的安置，房屋的拆遷，還是城中村居民政策的變更都需要投入大量的資金。目前，奉化市政府不可能承擔如此大改造費用，而對于開放商來說，在缺少贏利的驅動下也不可能投入大量的資本。
3 城中村改造途徑研究
3.1 市場主導建設，鼓勵農村集體經濟組織自行改造
政府不直接介入城中村的改造。這是因為，如果以政府作為項目改造的主體，不僅要有巨大的建設投入之外，還將承擔大量的補償包袱，背上沉重的財政壓力，同時這種以行政強制力為后盾的手段會引起城中村農戶的反感、抵觸。因此，政府可以嘗試從拆遷補償的紛爭中解脫出來，通過統一規劃，制定優惠政策，積極極引、鼓勵社會力量參與城中村項目的改造。允許其他開發單位參與改造，但需經改造項目所在的農村集體經濟組織同意。這種做法可以解決資金不足的難題。由于農村集體經濟組織的參與，拆遷補償問題也容易得到解決，但考慮到開發單位合理的利益需要，政府需在規劃或地價改策上作出進一步的調節。
3.2 統―建設、成片改造，有計劃地逐步推進
為了防止再次出現分散的“據點”式開發或“把肉吃了，留下骨頭”式的零星插建，奉化市改造還可以依照城市總體建設規劃的統一要求來進行統一建設、統一改造。同時，為了保障城中村改造得以實現，還應確保城中村統一或分步規劃改造的基本地量。同時，城中村改造事關農民經濟來源、外來務工人口的住房及社會穩定，其改造不可能一蹴而就，而應在規劃的指導下有計劃地逐步推進。同時，城中村改造項目應納入全市統一的土地開發供應計劃，以防止造成土地供應失控，給房地產市場帶來沖擊
3.3 運用基準容積率和地價杠桿對城中村改造實行雙重調節
用基準容積率和地價杠桿對城中村改造進行多方位的調節應該是政府針對轄區內城中村的實際情況，制定出一個統一的容積率――基準容積率，就具體的改造項目而言，對基準容積率高于規劃容積率的那部分項目用地實行優惠地價政策，對高出基準容積串的那部分項目用地收取全額的甚至更多的地價。這樣可以調節奉化市城中村改造項目的整體開發強度在可以接受、掌控的程度上。同時還可以促進平衡各城中村居民之間的不公平現象，一定程度上減少了違法濫建行為的發生。
3.4 采取房地產產權調換與貨幣補償相結合的補償方式進行改造
一般來說，房屋拆遷補償有房地產產權調換(實物補償)和貨幣補償兩種方式。考慮到奉化市城中村現狀以及廣大農戶對城中村改造的意愿，應實行貨幣補償與房地產權調換相結合的方式，并規定補償給農戶的房地產而積不得超過一定標準，對于超出部分一律實行貨幣補償或采用人股分配紅利的方式徹底解決。
4 城中村改造途徑的注意事項
4.1 政策配套是城中村改造的基礎
村民是城中村改造的主體，改造涉及每個村民的切身利益。在城中村改造過程中村民最關心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造應配套出臺有關拆遷安置、征地補償、勞動就業及來來發展等方面問題的相關政策保障措施。同時，加大政策的推進力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。從根本上消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進奠定良好的基礎。
4.2 加強市場引導
城中村改造能否吸引到充足的資金是改造成功與否的關鍵所在。要依靠單一的資金來源顯然是不能整個改造和建設項目的。建議更多地強調籌資渠道的多元化和組合化，利用市場引導機制，吸引眾多開發單位參與改造，不但會使改造工作顧利進行，而且也將促使奉化市城市建設形成良好發展局面。
4.3 注重科學的改造規劃
科學規劃是城中村的發改造規劃是前提，城中村改造，要有科學合理的規劃。要進行細致深入的規劃研究，結合奉化市市總體現劃要求，充分協調多方意見，均衡各方利益關系，仔細推敲落實各類用地空間布局，提出切實可行的城中村改造綜合規劃方案，確保規劃方案落到實處。
5 結語：
奉化市城中村的改造涉及數以萬計的城中村居民的利益，同時也涉及居住在城中村外來務工者的利益，而且還會涉及政府、地產商等等單位的利益。城中村的改造會影響到城市的整體形象和城市功能，城中村居民的市民化，則是城市化是否成功的重要標志。城中村的改造問題不僅僅是拆遷安置的問題，也不是單靠資金、政策手段能解決的，城中村的改造必須從科學、宏觀的角度，靈活運用多種手段對改造解決。
參考文獻：
[1]胡弦，劉谷一．談城中村改造中對弱勢群體的關注[J]．三峽大學學報，2008,5(12):102-104
[2]E．F．舒馬赫(E．F．Schumacher) (英)．小的是美好的[M]．南京：譯林出版社．2007
[3]吳亮.城中村改造過程中存在的問題及對策研究――以西安市為例[J]．西安建筑科技大學.2008,12(7):231-234
關鍵詞：城中村改造；鄭州市；城市化
一、引言
近年來，隨著鄭州市日益加快的城市化進程，“城中村”問題也逐漸顯露出來，成為影響城市化協調發展的主要問題。城中村在資源利用、人文景觀、城市規劃、環境衛生、村民社會保障等方面與城市化的內在要求都有著極大的差異，因此筆者認為鄭州市要想實現城市的內涵式發展，實行城中村改造勢在必行。
二、鄭州市城中村改造的經濟社會意義
每一個快速實現城市化的城市幾乎都存在著城中村問題，因此這一問題也可以說是存在于城市化進程中的一種特殊現象。城中村問題對城市的協調發展有著深刻的影響，極大的阻礙了城市化進程，不利于城市的發展。在鄭州市，城區分布著數量較多且相對分散的城中村，這些城中村對于鄭州市打造良好的城市環境，建設“文明鄭州”、“和諧鄭州”產生了許多負面效應。因此可以說城中村改造順利與否直接關系到鄭州市城市化快速發展能否順利實現。
三、鄭州市城中村改造的現狀
（一）現狀概述
鄭州市區原有124個行政村，下轄228個自然村，占地面積約70萬平方千米，城中村人口約30萬。2003年，鄭州市政府出臺了《鄭州市城中村改造規定（試行）》，2004年了《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》等一系列相關政策，開始對全市范圍內的城中村著手改造工作。而且還在《鄭州市國民經濟和社會發展十一五規劃綱要》中明確提出，老城區現有城中村的整改任務要力爭在2010年前基本實現。2005年鄭州市全面拉開了城中村改造工作。2007年市政府又下發《進一步規范城中村改造的若干規定》（鄭政文（2007）103號），進一步規范和細化城中村改造工作。截止目前，鄭州市已批準95個村（組）（含144個自然村）實施改造，約占城中村總數的63%.其中，已實現集體土地轉國有的有46個村（組）（含69個自然村），已完成改造規劃編制工作的有38個村（組），已通過招拍掛出讓改造用地的有19個村（組）（含34個自然村）。
（二）鄭州市劉砦村基本情況
劉砦村地處南陽路北段，屬于惠濟區，面積一共200多畝，有農戶156戶，農業人口296人，非農業人口366人；由于當前村正處在城中村改造時期，暫住人口不足500人，非特殊時期暫住人口可達到3000人左右。劉砦村共有黨員38人，黨小組一個，黨員平均年齡45歲，35歲以下10人，學歷為高中以上文憑的黨員15人，每名黨員都聯系有幫扶戶，幫助開展致富項目，共有聯系戶18戶，掌握1―2門實用技術的黨員占黨員總數的95%。
村原有的2個市場（劉砦綜合市場、南陽路服裝羊毛衫批發市場），由于城中村改造，不再經營，開發商對村集體有經濟補償，對每家每戶拆遷安置也有不等的過渡費，村民人均年收入過萬余元。目前，拆遷改造正在進行中。
四、鄭州市城中村改造面臨的困難與挑戰
（一）改造費用
來自專家的統計數據顯示，鄭州市的城中村改造費用，僅三環以內就需要上千億元的資金，而且隨著時間的推移，城中村居民對改造賠償費用的期望值會越來越高，帶來的問題就是改造的難度更大了。劉砦村的改造費用高已經是鄭州市城中村改造無法避免的難題了。
（二）拆遷安置問題
1.城中村的拆遷。“拆和建”現象是劉砦城中村隨處可見的現象：一邊是鏟車揮舞著巨大的機械手臂拆掉早已人去樓空的房子；另一邊卻為了得到更多補償，在本已擁擠不堪的街道邊搭建腳手架將原有的房屋繼續加高修建。這樣的做法嚴重阻礙了城中村改造的進程，因為拆遷補償費用的巨大數目使得開發商望而怯步。
2.城中村居住人員的安置。除了原住民，城中村因為房屋比較老舊，所以房租相對較低，這吸引了很多剛剛走出校門的大學生在此租房。隨著城中村的改建，很大一部分房屋會被拆掉，無論是原住民還是在此租房住的人群，都面臨著搬離的問題。客觀說，如果城中村居民向外環流動的話，必然會提升外環的人氣，但是對于這些人群而言，也勢必會增加其經濟壓力。因此，從長遠來看，做好城市中低收入者居住權利的保障工作，才是從根本上解決鄭州市城中村改造難題的出路。
（三）社會治安問題
不可否認，城中村為外來務工人員提供了一個絕好的暫居地。劉砦村內的人口大致可分為村民、租戶和商業經營者3類。鄭州市外來人口的80%都居住于城中村。其中劉砦村非特殊期暫住人口可達到3000人左右，這些暫住人口來自五湖四海，流動性強，且成分復雜，不僅給社區管理帶來了困難，而且容易滋生違法犯罪事件。
五、有關鄭州市劉砦城中村改造的可行性方案分析
（一）解決住房安置問題，保障城中村居民的居住權。城中村除開原住民，還有很多的外來打工者選擇在此租住，而這些人是城市經濟發展不可或缺的推動力，因此政府必須重視其合法權益的保障，解決因為城中村改造為他們帶來的住房問題。因此政府在這方面應加強廉租住房和周轉房建設，以便保障他們能在搬離現居住地后能夠有房可住。
（二）做好就業安置工作，保障城中村居民的再就業。城中村的改造必然會導致部分人群的就業和生存問題，因此勢必要做好保障工作。針對就業安置問題，可以將被征地農民納入城鎮就業援助體系，將城中村改造中被征地居民進行劃分，勞動年齡的居民可以進入城鎮勞動力市場尋找就業機會，并且可以提供就業培訓服務，增強其就業能力，使其盡快就業。此外，對于有條件的居民，也可以提供相應幫助，鼓勵自主創業。
（三）做好規劃工作，合理建設三環以外地區。城中村改造是鄭州市城市建設不可分割的一部分，因此一定要做好規劃工作，保障改造的順利進行。首先，在城市整體的規劃建設體系中應該將城中村改建納入其中，與周邊城區的建設一起做好統籌規劃；其次，城中村改造中應該注意對優秀的傳統文化與建筑風貌的合理繼承和延續。因為城中村有些村落在長久的歷史發展中形成了獨特的村落文化和人文景觀，雖然城中村的改造勢在必行，但是也應該注意對歷史文化和傳承的保護。除此以外，對于城市邊緣區而言，是非常容易形成新的城中村的地帶，因此在城市建設和規劃中，也應加強對城市邊緣地區的規劃建設，將其納入整體，以避免成為新的“城中村”。（作者單位：鄭州大學旅游管理學院）
參考文獻
[1]馬繼遷.我國“城中村”研究評述[J].經濟與社會發展， 2008，6（10）：76～78.
一、全南縣城中村的現狀
全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總人口21萬，轄9個鄉（鎮）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規劃區內的金龍鎮、城廂鎮等兩個鄉鎮。
（一）主要特點
一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區，已經完全沒有農業耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區周邊，還有少量農業耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區郊區，還有較多農業耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。
二是經濟發展基礎弱。目前，縣城建成區內的許多城中村，為了縣城的發展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產生了許多失地農民。這就使得這些村委既沒有集體經濟發展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產資料和最可靠的生活保障，導致集體經濟發展乏力，失地農民沒有就業保障，群眾生活水平日益下降。
三是社會保障待遇低。縣城建成區內的村民大部分仍然為農業戶籍，由于大部分農用地已被征收，成為“種田無地、就業無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉社會穩定。
四是群眾生存環境差。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內的房屋建筑建設年代久遠，大多數已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產安全。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環境與黨的“十”提出的推動城鄉發展一體化，促進城鄉共同繁榮的要求不相符。
（二）存在問題
一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業、經濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設用地難以滿足安置要求。
二是農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。
三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關審批手續后，按照“一戶一宅”宅基地的規定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。
二、城中村改造的必要性
實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統籌城鄉發展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，更是推動城鎮化建設提質的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現經濟社會又好又快發展具有重要意義。
（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經濟的發展。所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。
（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。
（三）實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量。通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們更好地共享縣城發展帶來的成果。
（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現城市現代化氣息的文明社區，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現代魅力進一步顯現。這樣以來，縣城環境質量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產生極大的推動作用。
（五）實行城中村改造有利于城中村自身發展。加快城中村改造是城中村自身經濟和社會發展的需要。城市化發展也需要城中村在環境衛生、城建、治安等方面向社會化轉變，需要村民向市民轉變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經濟社會發展難得的一次機遇，也是實現又好又快發展的必然選擇，無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經濟、社會、環境等各方面發展帶來嚴重制約。
三、城中村改造模式探討
在調研過程中，由于各“城中村”地理位置、經濟實力、房屋狀況等情況不同，經聽取較大多數村民及有關鄉鎮的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。
（一）拆舊建新型。即在政府引導下，由村委會組織，由村民自行籌資建設，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設的全部工作。拆舊建新改造模式的優點有：一是不需增加村莊建設用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環境，出現僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規劃用地需求的村莊。
（三）原址商業開發型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地在滿足規劃條件下進行多層住宅或專業市場建設，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優勢，開發商品住宅或商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或專業市場，為確保工程質量，必須嚴格執行工程建設程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉變，村莊位于縣城中心區域或靠近主要道路附近，具有一定商業價值的路段。
（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規模的建設用地，用于城中村改造用地。其優點有：對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設用地問題。此模式適用于：一是戶數較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設施建設用地。
（五）新征預留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農用地面積的10%左右留做村莊建設用地，其余征為國有。塊內土地除優先安置原“城中村”范圍內村民，剩余土地按照規劃確定的用地性質進行商品房開發，辦理土地證和房屋產權證。其優點有：對有條件的村莊，可利用地理優勢，建設商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農業耕作的村莊。
四、推進城中村改造的對策與建議
對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設擴容提質的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉統籌發展，做美做精縣城，提高城鎮化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。
（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設問題，實質上是社會組織變革問題。城中村改造的本質是經濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態的變化是這種經濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關聯性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經濟耕作方式的變革，結果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產生，政府規劃在執行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現“農民變居民、村莊變社區、集體土地變國有土地、集體經濟轉為混合經濟”。要實現這一目標，需要在城市規劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規劃建設、國土資源等各個部門協同做好相關工作。
（二）加強領導，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領導，成立縣級層面的城中村改造建設領導小組，組織城中村改造調查研究，制定出臺相關政策、規定和措施，協調解決城中村改造建設過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。
（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務，要根據城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩定。城中村改造應從實際出發，統籌考慮，合理調配，兼顧中長期發展，實行“一村一案”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經濟組織參與改造和自行改造。
【關鍵詞】 城中村；土地利用；南昌；解決措施
中圖分類號：TU98文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-078-01
一、南昌城中村土地利用的主要問題
（一）土地資源利用粗放，沒有合理配置資源
在南昌大部分城中村中，因為城中村在土地管理方面，沿襲了以往的集體管理，沒有統一的規劃限定，建筑基本處于自由散漫式發展的狀態。集體中不同的利益個體有著不同的利用方式，導致城中村的土地利用沒有最優利用，集約化發展。
（二）人口構成復雜，土地開發開展困難
城中村人口構成復雜，大致分為四種類型：常住本地的村民、常住本鄉地域的租房戶、非本鄉村民在本鄉用地建(購)房戶、短居住本村的租房戶。復雜的人口構成，不僅是在城中村治安等方面的管理問題，對后期的土地開發保證開發的均衡性，無疑將帶來很大的壓力。
（三）巨大的低質廉價住房需求刺激著城中村的違法建設
外來務工人員的不斷增加，形成了對低質廉價住房的巨大需求市場。因為城中村租房的起點低、花費少，許多外來務工人員首選在城中村中租房，加之農村基層組織的管理不到位，對違法建設處理的不力，巨大需求刺激著城中村農民不顧一切地大量的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，導致城中村土地利用的進一步混亂。在建設的過程中，因為沒有統一的規劃和要求，村民往往只是以自家的利益為衡量準繩進行建設，建筑擠占道路和公共空間。村里缺乏防火防災等方面的考慮，具有嚴重的安全隱患。
（四）土地權屬復雜,用地界線模糊
城中村土地權屬不清,許多土地已經變相賣出或被長期租用,而又沒有土地轉讓證或土地出租證,造成在土地統計時權屬不清。與此同時,在村屯土地中部分企事業單位、市政用地界限模糊,僅靠“手指口說”來描述大致邊界,無法確切劃定界限，以后的土地利用中劃分存在一定的困難。
二、城中村改造土地開發主要措施
（一）科學編制規劃，正確指導城中村發展
城中村的發展要堅持以城市規劃為主導，按城市規劃的要求，合理調整城中村用地布局，對城中村目前還屬于集體所有的土地全部統一征為國有，解決城中村二元土地管理體制的問題。政府制定南昌城中村改制改造的政府規章，規范城中村改制和改造行為，明確城中村改造的各種政策。鑒于城中村改制和改造的復雜性，應組織發改委、規劃、土地、社保、公安、民政等部門聯合制定一個詳細的、可操作的政府規章，明確規定城中村改制與改造的各項政策操作程序以及各種問題的處置辦法等，確保對城中村的進一步工作有章可循。
編制城中村的規劃，根據規劃改造發展目標，進一步確定用地布局結構，確定合理的道路交通系統，綠地系統及居住社區結構，完善公共設施、市政設施和道路交通設施的配套，制定開發改造建設方案，從制度上和方法上引導城中村的健康發展。
（二）遏制違規建筑，改善內部環境
建立專門的隊伍，加強規劃管理，遏止違章、違法建筑，堅決撤除臨時建筑和違章、違法建，筑鼓勵農村集體統一按多層公寓式住宅模式建設農民住宅區。停止城中村一切建設用地和農宅審批，為城中村改造與整治創造條件。
在凍結城中村的建設活動，查處違規建筑的同時，還要穩步推進城中村的改造，通過改善居住環境，加強基礎設施建設等方式，使城中村向著更為和諧的方向發展。
（三）充分挖掘優勢，建立合理開發模式
前面提到，城中村多是處于發達地區的周圍，區域優勢顯著，隨著城市的發展用地已嵌入城市之中，周邊多數用地已被開發，能夠較好地進行地塊整體開發。結合各個城中村的具體優勢，制定合適的開發模式。由于涉及村民的安置、商業地塊開發、配套公共設施建設，故在城中村的土地開發過程中存在很到的協調問題，需要一個各個利益團體都能夠接受的開發模式。比如威海市的城中村建設中采用的集體開發模式。因為土地的收歸國有存在著資金、社會影響等方面的障礙。威海市在進行城中村改造的過程中就結合實際狀況，將集體土地建成系統的出租房和商場等建筑，不用于出售，僅用于出租，收益按照一定的標準進行分配。這不僅僅是增加了村名收入，規范了城中村房屋出租的活動，還從根本上改善了城中村的居住環境，這種結合實際情況創新開發模式的做法值得借鑒。
三、結語
總之，城中村的改造和發展對城市的健康發展及競爭力的提升具有重要的意義。目前南昌市轄區范圍內存在著較多的城中村，應結合各個城中村的具體情況，對城中村進行改造規劃。對于土地利用問題，從宏觀上進行規劃控制，微觀上進行技術方法指導，將改造前，改造進行，改造后的一系列問題納入考慮范疇，是城中村改造工作順利進行，最終使城中村的轉變與城市的發展接軌，使居民受益。南昌市的城中村工作剛剛起步，現實情況存在著的用地零散、土地使用效率低下、人口流動量大等一系列的實際問題，在后期工作中應當提出更多有針對性的解決方案與決策為江西其他城市的城中村改造建設提供參考。
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關鍵詞：城中村；治理；臨沂
中圖分類號：C913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）22-0129-02
隨著近些年臨沂城市化進程的加快，城區規模快速擴張，部分村居逐步并入城區成為“城中村”。“城中村”給臨沂市城市發展提供寶貴的空間的同時，也帶來了諸多的問題。“城中村”的治理改造成為社會穩定和諧必須要解決的課題。
一、臨沂市“城中村”治理現狀
近年來，臨沂市由于經濟的迅速發展，城市化進程快速推進，出現了許多的“城中村”。臨沂市的“城中村”可分為兩類，一類是建城區范圍內各村街，已被城市所包圍，形成“城中村”。這些街村已成為城區的一部分，但在戶籍、土地權屬、經濟組織和行政管理體制方面仍保留原農村模式，住戶大多獨門獨院，土地利用率低，建筑密度大，村內道路狹窄，存在很大的消防安全隱患；出租房屋缺乏管理，外來人員多，存在社會治安問題；環境衛生、生活服務、綠化等各類配套設施不完善，居住條件差。另一類是由于新一輪城市規劃，將新增加的“城中村”。城郊接合部的村莊，位于規劃區內，但未完全納入城市建設范疇，村民群居意識較強，生活方式接近農村。隨著城市的發展，這些村莊有可能成為新的“城中村”。
根據統一的城市規劃和城市發展的定位，市委、市政府高度重視舊城改造工作，把舊城改造和城中村治理作為優化城市發展布局，提升城市品位，改善人民群眾生活環境的大事、實事來抓，相繼出臺了《關于加快推進城中村改造工作的意見（試行）》，《臨沂市城中村改造項目開發建設技術文件》等相關文件，保證城中村改造的規范運作。遵循大規劃、高品位的城市建設理念，統一規劃，確保了將“城中村”的治理與大臨沂的城市建設緊密結合，不搞重復建設。
2003年以前，臨沂市主要進行的是市區的舊村改造，由于資金等方面的原因“城中村”改造進展緩慢。近幾年來，市委、市政府加快了“城中村”的改造治理，列入規劃范圍的村居有249個，其中已完成改造的“城中村”有64個，正在改造中的“城中村”有118個，累計拆除房屋面積1 710萬平方米，新增安置房面積1 086萬平方米。
二、臨沂市“城中村”治理的特點
臨沂市的“城中村”改造工作取得了較大成績，極大改善了居民的居住條件，改善了城市環境面貌，取得了很好的經濟效益和社會效益，也摸索出了因地制宜，實施“城中村”改造的一些方法。
1.將“城中村”治理改造統一于大臨沂的建設中
遵循大規劃、高品位的城市建設理念，為確保城市建設的高標準、高檔次，臨沂市專門請來兩院院士、國內城市規劃的權威專家參與指導新一輪城市規劃，結合臨沂的自然、歷史、地理、資源特點和發展前景，將城市定位為“魯東南地區中心城市，全國性商貿物流中心之一，歷史文化名城，具有濱水特色的宜居城市”。統一規劃確保了將“城中村”的治理與大臨沂的城市建設緊密結合，不搞重復建設。
2.因地制宜，實施“城中村”改造
在“城中村”改造工程的實施中，按照“統籌規劃、因地制宜、分類實施、以點帶面”的指導思想，始終堅持以城市規劃和土地利用規劃為龍頭，在保障被拆遷群眾利益的前提下，“拆一還一，先建后拆”；對企業搬遷的，實行先補后拆，城區內統一建設社區，實施成片區規模改造；在農村，采取填實“空心村”、合并建立中心村、建設統一社區（農民公寓）等模式進行改造。在改造的方式方法上，采用村居為主，自我改造；土地收儲，政府改造；吸引外資，聯合開發；以強帶弱，共同發展等多種方法進行改造。
3.多種舉措，妥善安置搬遷村民
“城中村”雖然有這樣那樣的問題和弊端，但村民早已習慣，他們最關心的不是改造后城市環境如何優美，街道如何整齊，而是更多地擔心改造后失去賴以生存的房產和土地，害怕既不能保住自己原有的資產，又失去謀生的手段。因此，如何妥善安置搬遷村民，是市委市政府考慮的首要問題。在拆遷安置中，各級部門充分聽取群眾意見，采取貨幣安置、還建安置、留地安置、養老保險安置、用地單位安置等多種形式做好群眾安置工作。想民之所想，憂民之所憂，妥善安置村民，解決他們的后顧之憂，使臨沂市的“城中村”改造進展順利。
三、關于臨沂市“城中村”治理問題的思考
當前，臨沂市的“城中村”治理，主要是對“城中村”的建設改造，側重的是統一的規劃和拆遷重建工作。對于既定的舊城舊村改造任務中“促進舊村居和城中村集體經濟的管理模式轉變，使其成為符合社會主義市場經濟體制和現代企業制度要求的企業”及“村民”向市民轉變的問題，所關注的程度還遠遠不夠。
“城中村”改造是一個涉及戶籍制度、土地利用制度、集體資產處理、村民自建住宅政策、投融資體制等多方面的復雜系統工程，改造的任務重，經濟利益復雜，所需資金數額巨大。省內外一些大中城市在“城中村”改造中，已經探索積累了一些成功經驗，例如，珠海市對“城中村”進行拆除并安置村民，輔之以一些配套措施，吸引房地產公司參與舊村改造。廣州市的“城中村”也成功完成了改制，都市農民成為公司股東，“城中村”撤銷村委會，組成股份公司，按《公司法》經營原來集體企業與物業。借鑒這些經驗，我們認為，臨沂市在繼續推進“城中村”治理的工作中，應更加注意以下方面：
1.加強“城中村”改造與城市社區建設相結合，促進“村民”向市民的轉變
總結目前各地“城中村”改造的做法，要特別注意防止將“城中村”改造僅僅局限于房屋形態的改造，忽視“城中村”社會形態的改造。“城中村”不僅僅是一種房屋的形態，它還是一種社會形態。因此，“城中村”的治理就不僅僅是人們由平房搬進高樓大廈這么簡單。城市化進程中，人的城市化更加重要。這就要求我們在“城中村”改造中樹立長遠眼光，注意在進行房屋改造的同時，盡可能實現社會形態的改造，使“城中村”更好地融入到城市整體中去，以實現“城中村”徹底的城市化。
首先，在“城中村”改造后的社區引入規范化、市場化、統一化的物業和社會管理方式，使“城中村”社會結構和管理實現現代化。臨沂市在“城中村”改造中所實行的成片開發，即合并組建大型社區的做法非常值得肯定。這一做法為改造后實現社會結構與管理現代化打下了很好的基礎。
其次，通過大力開展社區文化、社區教育、社區服務等工作，從思想觀念、行為方式、社區管理等方面徹底把“城中村”居民的傳統農村生活方式轉變為現代化城市生活方式，使“城中村”居民徹底告別舊有的生活方式，走進現代城市文明社區，成為真正的城市人。
2.加快城市建設步伐與注重民生相結合，堅持“以人為本”
在加快城市建設過程中，必須“以人為本”，善解民意，善待百姓。治理“城中村”要考慮到那些以出租房屋為生計的村民和居民的生活來源問題，而這恰恰是需要各個方面認真考慮的問題，也是考驗城市管理者智慧的問題。目前臨沂市在這方面已經做了一些工作，但工作還應該更細致、更扎實，爭取將每一項工作落到實處。
首先，要強化就業技能培訓，積極促進村民就業。“城中村”村民有工作，有固定的收入，才能保障社會的穩定。針對“城中村”村民的文化程度普遍較低的狀況，要加強就業技能培訓，從而提高村民的素質，促進就業。
其次，應多措并舉，妥善解決村民的養老、醫療保障問題。臨沂市規定，村民身份改變為城市居民后，符合參加城鎮職工社會保險條件的應按規定參加城鎮職工社會保險。村民轉為城市居民后，享受城市居民有關的優撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策，符合低保條件的可按規定程序申領城市居民最低生活保障金。“城中村”改造后居民的養老保險、醫療保險如何納入城市保險范圍及所需資金從何處籌集，是需要十分關注的問題。
再次，關注貧困、弱勢群體，加大廉租房建設的力度和管理。“城中村”由于低廉的房租，使得它成為農民工、外來務工人員初到城市的棲身之地，成為城市包容性的一大體現。目前臨沂市區的一些村子里，近1/3是外來人口，拆遷后這些人的居有其所也是我們政府部門所應關注解決的問題。
3.堅持依法處理土地權屬和改造集體經濟組織形式
經過這幾年的工作，臨沂市舊城舊村改造取得了明顯成績，土地集約利用水平顯著提高。根據臨沂市人民政府《關于加快推進市區城中村改造工作的意見（試行）》，“城中村”改造中的集體土地，具備條件的依法征為國有土地，并按國有土地進行管理；其中農用地必須按規定辦理專用手續。“城中村”的集體土地征為國有后，任何單位不得無償使用。凡涉及改造的村居，其還建安置用地、村民生產經營設施的經濟發展用地規模必須根據市政府的政策規定，以滿足本村居民還建安置和經濟發展的實際需求來確定，禁止以還建安置等名義變相占地進行商品房開發。然而，由于大規模地進行舊村治理改造，審查監管工作跟不上，有些“城中村”以舊村改造的名義從事房地產開發，由于其建設用地未辦理土地出讓手續，致使公開向社會出售的這部分房屋無法辦理房產證，因此造成大量的民事糾紛，帶來一系列的社會問題。對于“城中村”改造必然涉及的土地問題，政府對此必須依法出臺具體的、易于操作的實施辦法。要依法處理好集體土地，健全城市土地供應的管理機制。
另外，要改造“城中村”集體經濟組織形式，建立現代企業制度。農村集體資產去留和經營中涉及村民切身利益的大事，建議通過稅費政策和土地升值收益的調節使集體資產實現普遍增值，再將村的集體資產組建為社會化股份公司。在改制工作中，還要正確處理國家、集體和個人的關系，在留足必要的集體公共積累外，按人口、勞動年限將股份盡可能量化到個人，從而壯大和優化原有的集體資產，解決“城中村”村民轉為城市居民的后顧之憂。蘭山區的曹王莊社區，是原曹王莊改造后的社區，集體資產改制后組建成了集團公司。社區的集團公司是社區的經濟實體，有300多人參與集團公司工作，每年工作人員最低的能拿到15 000元，高的一般能拿到五六萬元。另外，村里進行舊村改造時還建了18萬平方米的沿街樓作為公產，集體對外承包、租賃，收入由社區居民共有。村民根據公司的發展情況，每年有分紅和福利。這樣做，將“城中村”的集體經濟組織形式的改造和解決村民的生活問題更好地結合起來，切實解決了村民的后顧之憂。
4.堅持“城中村”改造與保留城市歷史相結合，注重城市特色
“城中村”的改造和治理應該是多樣的，而不是整齊劃一的。世界上每個城市都有高樓大廈，似乎都一樣，但當你走進城市，仔細去品味時，就會發現每個城市都讓人有不同的感受，這種獨特的感受源自于我們對這個城市的歷史、城市的內涵的感觸。城市的歷史與韻味，積淀在城市古老的建筑中，積淀在城市深處的小巷中，也存在于原住民的生活方式中。無論是“城中村”中的古建筑還是原住民，在他們身上都承載了這座城市的記憶，在“城中村”改造的同時應該保護這樣一種人文生態。這種人文生態和自然生態具有共同點，其中蘊含的類越豐富、越多樣，生態系統才能越具有生命力。
我們今天的城市建設，需要改造“城中村”，因為“城中村”在城市發展中確實出現了很多的問題。但我們在大規模的拆遷舊居時，要注意對有地方特色建筑的保留，開發性地保護城市記憶，而不是讓我們的城市看上去整齊劃一，非常漂亮，仔細體味時卻發現是一個沒有歷史記憶的城市。臨沂市是一個有悠久發展歷史的城市，有著豐富的文化資源，有孝文化、兵學文化、紅色文化。老城區的每一個街道，每一條小巷都有其歷史的淵源，有一個值得傳頌的故事。因此，在“城中村”改造的過程中，我們不能忽視對歷史文化的保護、繼承和延續，要對歷史文化街區和歷史優秀建筑實行保護性整治，使之凸現我們臨沂市的城市歷史文化特色。
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關鍵詞：城中村改造；改造現狀；天津市
"城中村"是各地區城市化發展中出現的普遍問題。按建設用地占總用地比例可把城中村發展的具體形態分為三類，即"典型城中村、轉型城中村、邊遠城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉結合部，被城市完全包圍或半包圍形態。這種形態直接形成"邊外城市化，邊內臟亂差"的鮮明對比，這也發映出城中村急需治理的現實。
一、天津市城中村改造現狀分析
天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區涉及的66個城中村已經陸續改造完成20個，還有46個村中城有待改造。這46個村全部坐落在環城四區，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設現代化小區，節約出來的土地征為國家所有，用于城市建設的再發展。故這46個村需拆遷房屋達800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠。
二、天津市城中村改造問題分析
天津市城中村改造問題與我國其他地區有很多共性，但以下三點在天津市城中村改造中都比較突出。
1、公共服務設施欠缺，環境質量差與現代城市發展不同步
大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環衛等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風不足.建筑質量不高。由于缺乏統一的規劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產性污水就近排入河道或農田，固體廢棄物無序堆放，環境質量差。這些都嚴重制約了城市整體服務功能的提高和生活質量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴重影響了城市的現代化形象。
2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權屬界定不清
城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權單位，而由于現行法律對農村集體土地所有權主體的概念設定模糊，在行使具體權利時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，造成了農民集體在收益分配上的不均。這些權屬不清的土地使得土地在流轉的時候更加混亂。
3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴重
城中村大多以獨門獨戶的傳統家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產出率低下。由于管理制度和監督制度不完善，導致村民因利益驅動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨特"風景"。隨著外來務工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農民不顧一切的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，致使潛在的土地資源流失。
三、天津市城中村改造成因分析
城中村形成的客觀原因是我國城市進程的快速發展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負面現象還是有其潛在的原因。
1、法律法規實施力度和監察措施不強
法律制度的滯后性是現實生活中出現"先發生后管理"問題的根本原因。而相應的監察制度是使法律等規章制度有效實施的保證措施。監察措施不及時，涉及到的相關問題就不能及時得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實施的重要原因。
2、農民的文化素質有待提高
在環境保護和土地資源保護中，群眾一直是直接的實施者與受益者。良好的環境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎，但是這樣的意識并沒有深入到每個人群眾的心中。小民經濟的自私性與集體利益沖突時，大多數人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項長遠事業，以利導之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養外，政府的獎勵機制也應大力實施。
四、天津市城中村改造對策分析
1、明晰土地產權關系，制定有針對性的土地管理制度
土地產權關系是城中村改造問題順利解決的基礎因素，明晰的產權歸屬可以化解很多現實問題，所以制度一部專門專門關于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關于權屬的紛爭才可迎刃而解。
2、處理好"城中村"三方關系是治理"城中村"問題的保障
城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發商、城中村居民，而城中村改造的實質是通過解決產權、規劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、業主與改造單位三者之間的利益關系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。
3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創新
"城中村"改造應深入了解本地區的現狀特征和改造的市場條件，綜合協調各方利益，根據各地區、各類型"城中村"的不同特點，多方論證改造方案的經濟可行性與空間可行性，提出操作性強、科學合理、特色鮮明的改造方案。
個性化是城市發展重要的內在動力，是城市發展永恒的話題。因此，應首先繼承傳統建筑，體現地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規劃設計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規劃。做到"一村一策、一區一策"，把天津市打造具有活力的現代大都市。
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關鍵詞：城中村；城市化；改造；規劃
在城市建設與發展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區邊緣、規劃建成區范圍之內、已被建成區包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規模不斷擴大、城區不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。這項工作是城市發展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環境和提高城市質量的需要，是盤活城市資產、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發展、違法城市規劃布局所引發出的諸多違章建筑的需要。
以唐山市高新區為例，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。高新區規劃面積31平方公里，建成區人口由10萬增長到200余萬，高新區現轄20個村，目前中心區9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉的11個村，按照外環線10公里之內全部納入城市總體規劃的要求，也將全部納入城市建設范圍。在未來幾年內，高新區城中村改造將全部完成，高新區村民變市民就要變為現實。
一、城中村改造將要面臨的主要問題
1.市政基礎設施配套差。
2.公用服務設施不配套。銀行儲蓄網點少、面積小、服務差、水平低；科教文體衛等設施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿等各項配套設施嚴重不足等。
3.城中村傳統的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉變成現代城市市民，村民面臨角色轉變的陣痛。
4.城中村村民的就業率普遍較低。
二、根據上述的問題。對城中村改造提出以下的建議
1.實行分類指導與“一村一策”相結合的改造策略
城中村改造，既要根據城市未來的發展方向確定改造的目標和方向，又要根據城中村的具體特征，采取“在整體改造戰略上實行分類指導，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產生相結合”的指導方針。
2.嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》。在今后規劃建設中要符合規劃要求、規劃布局和規劃內容。小區建設要尊重村民意愿，體現地方特色，依據“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規劃、建設。
編制“城中村”改造規劃，一要堅持將建設現代化大城市與推進新農村建設相結合，系統規劃、分布實施。二要堅持從環境生態性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優化組合，合理布局。三要將居住形態、社會形態、生活形態與城市協調統一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規劃、綜合環境注重居住、休閑、服務相配套，努力做到設施齊全、功能完備、環境優美。
關鍵詞：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施
隨著城鎮化建設步伐的加快，我國各個城市都在積極地推動與擴大城市規模，對此就出現了我國特殊的社會現狀――“城中村”，城中村是城市擴張的必然結果，其已經被城市所包圍，城中村居民屬于農民但是其生活習慣、工作崗位以及思想觀念已經全部的融入到城市中。由于城中村的規劃建設等沒有統一的規劃結果，出現“臟、亂、差”的現象成為必然，其與城市環境建設存在巨大反差，因此為了城市環境的優化、解決城市用地緊張問題，城中村改造再建工程是城市建設的重要內容。
1 城中村改造再建的必要性
1.1 實行城中村改造有利于加快城市化進程 城市是一個地區的中心，其城市環境對當地的形象具有重要的作用，而城中村由于其環境差已經影響了城市的總體環境，所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。
1.2 實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力 目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而城市建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展城市發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。
1.3 實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量 通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入城市，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們更好地共享城市發展帶來的成果。
2 城中村改造再建工程存在的問題
城中村改造再建工程涉及城中村每個公民的切身利益，同時由于城市用地緊張程度越來越明顯，城市房價也越來越高，城市改造再建工程已經不再是簡簡單單的工程建設的問題，其必須要正確的處理許多問題，既有工程建設管理的問題還有與城中村居民的關系等等。
2.1 城中村再建工程施工方對再建工程缺乏有效的規劃，影響再建工程的施工進度 城中村再建工程對于城中村整體利益具有積極地作用，但是在具體的城中村再建工程中由于一部分人他們受到私利的影響或者感到某些不公，他們會不配合再建工程，最常見的現象就是“釘子戶”的出現，可以說造成此種現象發生的原因是多方面：一是由于城中村居民認為自己的利益沒有得到足夠的滿足，他們預期的經濟利益與實際獲得利益相差甚遠，并且他們的預期經濟效益超出城中村再建工程改建成本預期的范圍；二是一些施工方在對待改建工程時其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民對待此種方式一般是采取反粗暴的方式，結果就會導致惡性循環，最終到時施工時間被無限的延長。
2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有許多預計性 首先城中村再建工程不僅需要施工管理機構，還要成立專門的城中村改造再建動員機構，因為城中村再建工程需要拆除一些居民的住宅等，破壞一部分人的個人利益，這些問題解決起來是非常難得，因此需要成立專門的拆遷動員機構等，而這些機構的成立不僅需要大量的人員還要提供一定的辦公用品、辦公場地等，這些都需要額外的費用，而這些費用具有不可變性；其次城中村再建工程是對城中村舊的農村規劃給予否定，而這些新的規劃會導致一部分居民的反對，因此為了實現城中村再建工程的順利進行，施工方往往要支付給城中村居民相當高的費用，而且這些費用體現在支付居民費用上是不相同的，而且其還包括許多新的成本支出費用；最后城中村成本控制還具有延續性的不確定性，城中村改建工程并不是簡簡單單的重拆重建，而是改建的工程會改變人們傳統的生活習慣以及經濟收入等，因此城中村改造再建工程需要解決人們的后續生活問題，而這些問題的解決都需要資金的，因此施工成本也是沒有辦法預算的。
2.3 城中村再建改造工程資金來源渠道單一 城中村改造工程需要大量的資金，而依靠政府的資金是很難完成城中村改造工程的，因為城中村再建改造工程不僅需要大量的資金進行工程建設，還要涉及到房屋安置、貨幣過度等，因此現在的城中村再建工程多數采取“自籌資金、自主經營、自我改造”的思路，由城中村集體或者居民投資，然而此種模式受到集體資產的影響，對此目前城中村改造工程還是集中在以盈利為目的的開發商投資，由開發商進行投資并且投資商從中獲得盈利。這樣的資金來源是以損害一部分城中村利益為前提的，并且此種資金來源也主要集中在向銀行機構的信貸支持。
3 加強城中村再建工程管理的措施
3.1 合理安排施工方對施工進度的科學管理 城中村改造再建工程在施工的過程中一定要嚴格按照工程預期進行施工，首先施工管理方要協調好與施工建設相關的人員，為工程施工建設提供足夠的條件，將施工的硬件設施提供到位；其次施工方要正確處理與周圍居民的關系，城中村改造再建工程常常會影響周圍居民生活，因此為了避免發生擾民時間，影響工程進度，施工管理方一定要做好工程建設的前期宣傳工作，爭取周圍居民的理解；最后施工管理方要積極的與城中村集體就重大事項進行協商，將施工建設過程中的難題給城中村集體進行說明與講解，將一些施工過程中的難題盡早的解決，壓縮再建工程的工期。
3.2 擴大城中村再建工程資金來源渠道 城中村改造再建工程需要大量的資金其單純依靠政府部門的扶持資金或者城中村集體以及個人的投資是很難完成城中村建設的，因此作為施工方要充分利用行政調控與市場機制的聯合作用，采取多種模式下的資金合作運作模式，進而在根本上解決城中村改造再建工程的資金緊張問題，首先鼓勵城中村居民增強對再建工程的認識，提高對工程的投資熱情；其次要積極利用政府扶助平臺吸引政府在政策方面給予支持；最后積極盤活城中村改造再建工程的經濟價值，提高金融機構對城中村改造再建工程的支持力度，給予其足夠的信貸支持。
3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在進行城中村再建工程前一定要明確改造目標，確定改造后的工程用途以及再造規模等，規劃好城中村基礎設施，尤其是與周圍建筑相適應的的配套設施要進行充分的建設，對于屬于交通不便的城中村一定要科學的規劃好基礎道路設施；其次在工程設計中要嚴格控制成本支出，城中村改造再建項目要聘請具有高資質的設計人員、造價人員等對改造項目進行科學的分析，通過合理的工程設計原理，通過改變再建工程的設計方法，將再建工程的經濟效應發揮到最大，爭取做到以最小的費用支出獲得最大的經濟效益；最后實行限額設計制度，城中村改造再建工程應該按照設計書以及投資預算等進行資金預算的初步設計，并且按照初期設計圖紙等在保證工程的前提下對工程進行層層限額設計，將工程造價盡量控制在預期的范圍內。
3.4 以人為本，政策扶持 城中村改造政策要覆蓋拆遷安置、規劃建設、社區管理、集體資產流轉、社會保障等各個方面。要充分調動村集體和村民參與改造的積極性，明確村集體和村民既是改造對象，又是改造主體，采取政府提供優惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式實施改造。將城中村改造納入農村危舊土坯房改造政策，享受相關補助標準。對城中村改造宅基地集體用地可按規定轉為國有用地，土地收益按比例向村集體返還，并將政府所得專項用于新村配套建設和城中村改造的虧損補貼。對城中村的村民轉為城市居民后，其就業統一納入城市就業管理，并享受社會保障、職業培訓、就業指導、職業介紹等待遇。因城中村改造增加的就業崗位及一些公益性社會崗位，優先用于安排原集體經濟組織成員。將城中村改造中的村民納入社會保障體系，實行好失地農民社會養老保險，使農民真正融入城市變為市民。
4 結束語
總之，城中村改造再建工程涉及的問題比較復雜，尤其是在施工過程中需要施工管理方采取科學的管理措施促進城中村改造再建工程施工，合理處理與各種施工方以及居民的關系，最終提高城中村改造再建工程的質量。
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