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探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算:房地產(chǎn)企業(yè)管理中戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的運(yùn)用

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時(shí)期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運(yùn)營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實(shí)際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下順利的開展項(xiàng)工程項(xiàng)目，應(yīng)采用有效的管理方式，細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案?；谶@樣的原因，筆者對(duì)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對(duì)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念和對(duì)企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡述，并從三個(gè)方面應(yīng)用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展獻(xiàn)上綿薄之力。

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理

現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中使用的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)與傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)相比具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺(tái)系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會(huì)計(jì)更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)進(jìn)行升級(jí)，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會(huì)計(jì)理念貫穿在整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營的每個(gè)環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念與作用

（一）戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)概念簡述

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計(jì)、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個(gè)經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃剑兄谄髽I(yè)在市場(chǎng)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場(chǎng)中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會(huì)計(jì)無法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會(huì)計(jì)，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，使之適應(yīng)新成本會(huì)計(jì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。

（二）戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的作用

企業(yè)作為現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場(chǎng)中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障?，F(xiàn)代企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能收集市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會(huì)按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對(duì)信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案?；趹?zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過對(duì)商品銷售反饋信息予以分析，明確各個(gè)部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)分析

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對(duì)傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過程，同時(shí)也是企業(yè)通過完善對(duì)成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對(duì)采購原材料各方面屬性的了解，來實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對(duì)建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進(jìn)行計(jì)算，從而計(jì)算出較為合理的投資方式，尤其是針對(duì)不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對(duì)商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費(fèi)用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個(gè)系統(tǒng)中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用?；谶@樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞剑瑢⒋尕浐统杀緝r(jià)格分?jǐn)偟讲煌沫h(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實(shí)和明確指導(dǎo)建議。

三、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用

采用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論銷售前對(duì)銷售人員培訓(xùn)費(fèi)用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開展市場(chǎng)調(diào)查后對(duì)設(shè)計(jì)廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過對(duì)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對(duì)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時(shí)，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對(duì)廣告牌進(jìn)行設(shè)計(jì)和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會(huì)計(jì)能更好地權(quán)衡廣告費(fèi)用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對(duì)商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)售后提供的服務(wù)智力那個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費(fèi)大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實(shí)際的狀況，對(duì)物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對(duì)進(jìn)一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時(shí)在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。

（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)最大的差異性是對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在完成市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)未來發(fā)展方向預(yù)測(cè)之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是對(duì)企業(yè)運(yùn)營時(shí)最直觀的分析，基于這樣的狀況，對(duì)項(xiàng)目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動(dòng)過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)管理的優(yōu)勢(shì)。

四、結(jié)論

通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個(gè)運(yùn)營的環(huán)節(jié)中，其對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者需求和價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對(duì)房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)采集的市場(chǎng)信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對(duì)銷售的價(jià)格和銷售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

作者:張忠艷 單位:太原工業(yè)學(xué)院

探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算:淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算

摘要：房地產(chǎn)這一行業(yè)近些年發(fā)展非常的迅速，那么在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)許多問題。企業(yè)的最終目標(biāo)都是獲得利潤，房地產(chǎn)企業(yè)也開始思考怎么樣才能達(dá)到最大利潤，這就需要控制成本。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)的成本的核算內(nèi)容，探討了在成本核算中應(yīng)該注意的幾個(gè)問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本 核算

我國經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在迅速發(fā)展并成功的在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有一定地位。在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的過程中，企業(yè)的成本漸漸成為了熱門話題。企業(yè)都希望通過降低工程的成本來提高企業(yè)的效益，這個(gè)時(shí)候企業(yè)成本的會(huì)計(jì)核算就顯得比較重要了，本文研究了企業(yè)成本的來源以及在企業(yè)成本核算中應(yīng)該注意的幾大問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展是必然的。我國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了起起落落之后，現(xiàn)在處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的利潤，那么就必須考慮降低企業(yè)成本。而房地產(chǎn)又具有開發(fā)周期長、建筑規(guī)模大、投入資金大等特點(diǎn)，這就讓房地產(chǎn)開發(fā)的成本也具有相應(yīng)獨(dú)特的特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)要想提高企業(yè)的利潤，必須嚴(yán)格控制開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需的各項(xiàng)的費(fèi)用。本文簡單的將其成本分為以下幾個(gè)部分：

（一）開發(fā)成本

開發(fā)成本基本上反映了房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中所花費(fèi)的全部資金與勞動(dòng)。它是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)的質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，并且為開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格打下了基礎(chǔ)。它主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、前期的費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用包括了工程的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、研究勘察以及前期工程的各項(xiàng)投資的費(fèi)用。工程的設(shè)計(jì)、規(guī)劃基本上可以按照工程總投資資金的一定的百分比來進(jìn)行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的費(fèi)用是按照實(shí)際的情況來計(jì)算。

2、土地的開發(fā)成本

這項(xiàng)費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要成本。開發(fā)成本就是指建設(shè)用地所需的費(fèi)用，包括征用土地、拆遷土地的費(fèi)用、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等等其他的費(fèi)用。土地征用費(fèi)用可以按照國家或者地區(qū)的有關(guān)法律規(guī)定來進(jìn)行計(jì)算。而拆遷的費(fèi)用包括兩大部分，拆遷發(fā)熱補(bǔ)償費(fèi)用和拆遷的安置費(fèi)用。拆遷費(fèi)用是按照土地原使用者的損失的多少、按照一定的比例來進(jìn)行的估算。

3、房屋的開發(fā)成本

這項(xiàng)費(fèi)用包括了房屋的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用以及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，比如說小區(qū)的綠化建設(shè)、供暖、供氣等等費(fèi)用。這類工程建設(shè)的費(fèi)用一般是按照單位指標(biāo)法、單元估算法等等來進(jìn)行的核算。

（二）開發(fā)費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面：

1、管理費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動(dòng)等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。

2、銷售費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用，比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行核算。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用

在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用

這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。

三、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，將所用的資金進(jìn)行核對(duì)計(jì)算的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

（一）要了解開發(fā)成本的設(shè)計(jì)

正確了解這一項(xiàng)，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定， “開發(fā)成本”這一項(xiàng)就作為了一級(jí)成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費(fèi)用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級(jí)核算科目，最后，圍繞一級(jí)和二級(jí)核算項(xiàng)目展開核算 ，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計(jì)算。

（二）分清成本對(duì)象

在了解成本的對(duì)象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對(duì)于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會(huì)存在著共同成本的問題。在這個(gè)時(shí)候，分清成本的具體對(duì)象，就顯得至關(guān)重要了?！罢l得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對(duì)象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對(duì)于有一些不能分清成本對(duì)象的情況，就必須根據(jù)實(shí)際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。

（三）一些間接費(fèi)用的核算

很多時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說法，這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話，就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開發(fā)成本。

（四）忽略項(xiàng)目決算的問題

房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開發(fā)的過程中的實(shí)際開支，方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤。可是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行，時(shí)間明確肯定，又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個(gè)問題，可以提出一個(gè)“預(yù)算費(fèi)用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里，讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用，經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對(duì)工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財(cái)務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù)，在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，暫時(shí)沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門溝通合作，爭(zhēng)取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。

四、結(jié)束語

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步推進(jìn)的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標(biāo)。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中某種程度上比的就是誰的成本更低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)在市場(chǎng)的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會(huì)計(jì)核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要制訂符合實(shí)際切實(shí)的會(huì)計(jì)核算方法，才能達(dá)到提高利潤的終極目標(biāo)。

探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算:探求房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

(一)開發(fā)費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面：1、管理費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動(dòng)等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。2、銷售費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用，比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行核算。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。

二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，將所用的資金進(jìn)行核對(duì)計(jì)算的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

(一)要了解開發(fā)成本的設(shè)計(jì)正確了解這一項(xiàng)，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”這一項(xiàng)就作為了一級(jí)成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費(fèi)用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級(jí)核算科目，最后,圍繞一級(jí)和二級(jí)核算項(xiàng)目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計(jì)算。

(二)分清成本對(duì)象在了解成本的對(duì)象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對(duì)于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會(huì)存在著共同成本的問題。在這個(gè)時(shí)候，分清成本的具體對(duì)象，就顯得至關(guān)重要了。“誰得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對(duì)象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對(duì)于有一些不能分清成本對(duì)象的情況，就必須根據(jù)實(shí)際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。

(三)一些間接費(fèi)用的核算很多時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說法，這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話，就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開發(fā)成本。

(四)忽略項(xiàng)目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開發(fā)的過程中的實(shí)際開支，方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤。可是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行，時(shí)間明確肯定，又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。

而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個(gè)問題，可以提出一個(gè)“預(yù)算費(fèi)用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里，讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用，經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對(duì)工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。

但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財(cái)務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù)，在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，暫時(shí)沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門溝通合作，爭(zhēng)取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。

三、結(jié)束語

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步推進(jìn)的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標(biāo)。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中某種程度上比的就是誰的成本更低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)在市場(chǎng)的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會(huì)計(jì)核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要制訂符合實(shí)際切實(shí)的會(huì)計(jì)核算方法，才能達(dá)到提高利潤的終極目標(biāo)。

作者：白玉紅單位：凱榮置業(yè)(沈陽)有限公司