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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房?jī)r(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國(guó)家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢(shì)必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國(guó)家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國(guó)金融市場(chǎng)體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國(guó)家為打壓房?jī)r(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長(zhǎng)行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場(chǎng)調(diào)研，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻(xiàn)

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）028-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點(diǎn)，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強(qiáng)防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債率是其最顯著的特點(diǎn)，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動(dòng)輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動(dòng)資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動(dòng)資金，因此需要在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時(shí)，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場(chǎng)上進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項(xiàng)目完成后才會(huì)收回資金，期限較長(zhǎng)，加上銀行貸款利率較高，因此會(huì)產(chǎn)生較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負(fù)債越高，利息支出數(shù)額越大，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負(fù)債率的升高，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對(duì)利率變動(dòng)比較敏感，尤其是國(guó)家因金融政策或者經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)而對(duì)利率做出的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素之一。如果國(guó)家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機(jī)，就會(huì)出臺(tái)一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中，難以確認(rèn)正常的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

3.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中會(huì)和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟(jì)往來，如政府部門、審計(jì)部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，最終會(huì)直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項(xiàng)目，就會(huì)出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項(xiàng)目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，難以按時(shí)歸還貸款及利息，就會(huì)直接影響銀行的正常運(yùn)作，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，需要進(jìn)行融資解決，企業(yè)在融資時(shí)一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項(xiàng)目的收益情況。盡管負(fù)債經(jīng)營(yíng)可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

2.擴(kuò)寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場(chǎng)的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場(chǎng)對(duì)接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進(jìn)行信托計(jì)劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進(jìn)行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國(guó)外融資平臺(tái)進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國(guó)外融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負(fù)債率，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策等社會(huì)環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進(jìn)行大量的項(xiàng)目考察及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研，出具一份風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，以有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)成本控制。其次，對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)成本管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。

4.注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的不可預(yù)見性，且市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，若財(cái)務(wù)危機(jī)不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機(jī)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。針對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在危機(jī)出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，將企業(yè)危機(jī)扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這些指標(biāo)包括開發(fā)項(xiàng)目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策也不斷調(diào)整與變化，這勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的分析、經(jīng)濟(jì)政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危機(jī)的概率降至最低。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財(cái)務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查、注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等措施，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；政策；資金

目前，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革浪潮大趨勢(shì)下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國(guó)一、二線城市中，房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國(guó)中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國(guó)中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫(kù)存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房?jī)r(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在三、四線城市中面臨著高庫(kù)存所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。總之，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金投入大、資金回收緩慢、回報(bào)豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)高也隨之而來。高利潤(rùn)相伴的是高風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過程中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報(bào)率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對(duì)投資可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時(shí)把握其風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時(shí)地掌控風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國(guó)家在針對(duì)房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢(shì)頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項(xiàng)目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤(rùn)回報(bào)得這個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將項(xiàng)目更多分配到那些能夠及時(shí)獲得高回報(bào)的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國(guó)仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國(guó)的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購(gòu)買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤(rùn)，但基于目前我國(guó)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的形勢(shì)，工薪階層家庭難以購(gòu)買，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時(shí)賣出，這種情況就可能會(huì)造成投資資金難以及時(shí)回籠，最終導(dǎo)致不能及時(shí)償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個(gè)政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測(cè)的，企業(yè)也同樣無法預(yù)見。對(duì)于政府的不可預(yù)見的政策變動(dòng)，企業(yè)只能參考市場(chǎng)的動(dòng)向及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計(jì)結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風(fēng)險(xiǎn)②。近年來，國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國(guó)家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國(guó)家平均間隔幾年便會(huì)采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到明顯的抑制。一般情況下，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司會(huì)十分關(guān)注國(guó)家政策的動(dòng)向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實(shí)隱藏了更多的危機(jī)，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展不利③。

（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國(guó)房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時(shí)歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財(cái)務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價(jià)的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會(huì)的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。

（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項(xiàng)目后一般都會(huì)繼續(xù)購(gòu)進(jìn)地皮，以保證新項(xiàng)目的連續(xù)性。但在工程項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)，市場(chǎng)行情可能會(huì)存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時(shí)回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢(shì)必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財(cái)務(wù)問題。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時(shí)償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直未減，但是從國(guó)家近年所采取的一些政策可知國(guó)家并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過快地發(fā)展，各地政府遵照國(guó)家意見陸續(xù)頒布了基于限價(jià)、限售、限外的“限購(gòu)令”，一定程度遏制了市場(chǎng)炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購(gòu)買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購(gòu)房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購(gòu)房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購(gòu)房者，這也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)，最終造成壞賬損失⑥。

二、房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)證，采取科學(xué)化決策

房地產(chǎn)投資包含多方面的知識(shí)，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的驗(yàn)證，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，深入分析投資項(xiàng)目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行多方驗(yàn)證分析是投資項(xiàng)目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的主要依據(jù)。一個(gè)項(xiàng)目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤(rùn)水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好科學(xué)化分析驗(yàn)證工作，及時(shí)制定出風(fēng)險(xiǎn)防范方案，以切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。

（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實(shí)力，其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于其強(qiáng)大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的原因之一。強(qiáng)大的融資能力能夠改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。

（三）建立全面財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制

第4篇

一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長(zhǎng)、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn)，并且很容易受到國(guó)內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來，由國(guó)家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國(guó)的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響，主要是以下幾個(gè)方面：

1.負(fù)債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要運(yùn)用大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí)，主要是運(yùn)用國(guó)內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國(guó)際上的規(guī)則不了解，難以從國(guó)際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國(guó)內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)涉及面廣，管理較難

企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價(jià)值來降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.要完善財(cái)務(wù)管理策略，加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時(shí)間空間兩個(gè)維度上來動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理，約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近，減少誤差。也要成立一個(gè)專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

4.要做好市場(chǎng)調(diào)研，降低外部風(fēng)險(xiǎn)

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理

我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時(shí)也重視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對(duì)于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國(guó)為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對(duì)于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)中投資多以及項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對(duì)自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對(duì)負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對(duì)于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)模可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營(yíng)的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請(qǐng)貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國(guó)也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。

(二)對(duì)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對(duì)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場(chǎng)的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場(chǎng)需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而在面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)程度，在日常的運(yùn)營(yíng)中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，并且積極地響應(yīng)國(guó)家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對(duì)所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

針對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~作為在分配決策過程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤(rùn)更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長(zhǎng)遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對(duì)市場(chǎng)情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

作者:卞曉燕 單位:沈陽(yáng)坤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]曹陽(yáng).基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.

[2]石夢(mèng)娜.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.

[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué),2012.

第6篇

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)角度探討了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出部分控制風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 措施

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題凸顯出來，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長(zhǎng)，投資規(guī)模進(jìn)一步加大。考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果項(xiàng)目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，通過控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場(chǎng)的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過相關(guān)政策限制市場(chǎng)購(gòu)買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到來自“市場(chǎng)”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，周期越長(zhǎng)期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來，開發(fā)周期長(zhǎng)曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長(zhǎng)，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢(shì)，開發(fā)周期過長(zhǎng)，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了60%的國(guó)際公認(rèn)警戒線。過高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)即可獲得巨額利潤(rùn)，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國(guó)家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無法對(duì)其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國(guó)家政策的態(tài)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國(guó)家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國(guó)現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢(shì)下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢(shì)下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請(qǐng)外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙晗華.淺談?wù){(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.企業(yè)導(dǎo)報(bào).2012（7）：52-53.

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制措施

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0241-01

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對(duì)的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會(huì)薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負(fù)債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

按期償債風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預(yù)售款項(xiàng)，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發(fā)資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說是一個(gè)成本收回期相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，收益利潤(rùn)也存在著不確定性，在該方面的財(cái)務(wù)管理存在極大風(fēng)險(xiǎn)。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤(rùn)。企業(yè)在面對(duì)銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險(xiǎn)更大的融資活動(dòng)，這將是企業(yè)生存的重要隱患。

土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來說是浪費(fèi)，對(duì)于國(guó)家資源來說也是浪費(fèi)。

工程項(xiàng)目管理缺失帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡(jiǎn)單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。

通貨膨脹與市場(chǎng)因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析往往要考慮到市場(chǎng)信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，價(jià)格的確定要與市場(chǎng)的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。

健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問題及時(shí)查清并消除影響。

加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。

（1）強(qiáng)化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強(qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置，通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。（2）實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)前根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況先建立―個(gè)目標(biāo)控制成本；在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格按照目標(biāo)控制成本來進(jìn)行監(jiān)督和控制，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項(xiàng)目完工后要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再評(píng)估，用實(shí)際成本和目標(biāo)成本作對(duì)比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。

積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。

強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時(shí)，選擇具有專業(yè)知識(shí)的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時(shí)考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。

第8篇

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)上市公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)預(yù)警

2012年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的“新常態(tài)”格局。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型，尤其在“去庫(kù)存”的大趨勢(shì)下，快速調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)布局，走出了量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)通道。然而，作為資金密集型行業(yè)，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，提出加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力的對(duì)策意義重大。

一、房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉(zhuǎn)困難甚至陷入財(cái)務(wù)困境。從房地產(chǎn)上市企業(yè)層面分析：一是作為資金密集型行業(yè)，為保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)，需大量籌措資金。在融資活動(dòng)中，一旦管理不善，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)失去信譽(yù)，進(jìn)而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。也可能因決策失誤而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。二是在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，因管理失誤、內(nèi)部控制不完善而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款的管理不善而引發(fā)的流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如因銷售政策制定失誤導(dǎo)致現(xiàn)金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺(tái)限購(gòu)令等。

二、經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）收入、現(xiàn)金流波動(dòng)大，增加了財(cái)務(wù)管控難度

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的收入確認(rèn)采用完工確認(rèn)法，即只有在商品房竣工驗(yàn)收后才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表中所反映的運(yùn)作情況與實(shí)際存在差距，尤其是項(xiàng)目大多周期較長(zhǎng)，收入確認(rèn)具有滯后性[2]。房地產(chǎn)上市公司屬于資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作需要大量的資金予以保障。在項(xiàng)目交付前，現(xiàn)金大量流出，各類成本、費(fèi)用導(dǎo)致項(xiàng)目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，甚至還需支付融資利息；在項(xiàng)目交付后，現(xiàn)金大量流入，利潤(rùn)瞬間增加。可見，收入、現(xiàn)金流呈現(xiàn)不確定性，增加了房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管控難度。

（二）資金流動(dòng)形式復(fù)雜多樣，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，大多在一年以上，資金周轉(zhuǎn)、回收等都面臨著多種不確定因素。從項(xiàng)目資金的流向分析：經(jīng)前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進(jìn)入到施工籌建階段；協(xié)調(diào)開發(fā)商、承包商等，方能開工建設(shè)，再到推廣策劃、售后服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中對(duì)內(nèi)、對(duì)外涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜。從項(xiàng)目資金的運(yùn)作分析：經(jīng)營(yíng)收入有租金、銷售收入，商品房預(yù)售款等；融資渠道有銀行貸款、股權(quán)融資、民間融資等。整體來看，資金流動(dòng)形式復(fù)雜多樣，給房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)管理、資金調(diào)配帶來諸多困難。

（三）受宏觀調(diào)控政策的影響，區(qū)位投資風(fēng)險(xiǎn)空前放大

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，市場(chǎng)化程度不高，尤其是我國(guó)民眾投資渠道較少，使房產(chǎn)兼具著消費(fèi)品與投資品的功能，導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性攀升甚至部分地區(qū)呈現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)[3]。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走向尤為關(guān)注，國(guó)家與地方層面都相繼出臺(tái)多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)影響較大。房屋具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，尤其在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下，導(dǎo)致區(qū)域投資風(fēng)險(xiǎn)空前放大，如2016年內(nèi)蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房?jī)r(jià)呈快速下跌狀態(tài)，僅東勝區(qū)建成、在建項(xiàng)目庫(kù)存就達(dá)到1286萬平方米。

三、經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警能力的對(duì)策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據(jù)

房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時(shí)性、敏感性能有效加財(cái)務(wù)預(yù)警能力，為管理決策提供可靠依據(jù)，適時(shí)調(diào)節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略。第一，注重內(nèi)部信息的搜集，對(duì)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。如我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率大多超過了70%，需實(shí)時(shí)關(guān)注貸款規(guī)模是否合理，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。第二，動(dòng)態(tài)掌握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及調(diào)控政策，把握企業(yè)擴(kuò)張的規(guī)模與時(shí)機(jī)。

（二）加強(qiáng)“硬件設(shè)施”的支撐，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力的提升奠定基礎(chǔ)

加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司“硬件設(shè)施”的建設(shè)，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供強(qiáng)有力的支撐。構(gòu)建信息預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)公司內(nèi)部各部門間的溝通互動(dòng)、信息共享，實(shí)現(xiàn)對(duì)信息的及時(shí)分析、監(jiān)控與預(yù)警。對(duì)可量化指標(biāo)設(shè)施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內(nèi)，系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)出報(bào)警，提醒相關(guān)人員做出調(diào)整和防范。構(gòu)建完善的組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，根據(jù)自身規(guī)模指派專業(yè)人士設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)。

（三）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)防控能力，增強(qiáng)公司盈利能力

“新常態(tài)”背景下，經(jīng)濟(jì)上行壓力較大，融資難依舊是房地產(chǎn)上市公司所面臨的主要問題，必須創(chuàng)新融資渠道，如嘗試房地產(chǎn)投資信托基金，改善融資結(jié)構(gòu)。合理安排借貸結(jié)構(gòu)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)周期科學(xué)安排，編制現(xiàn)金收支預(yù)算，防范不能償付本息的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑的背景下，通過聯(lián)合重組方式增長(zhǎng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。探索“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的新模式，加強(qiáng)成本管理，提高資金利用效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]石芯月，王宏波.淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

[2]王茜，張洪.基于信用風(fēng)險(xiǎn)模型的我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2016（3）：100-102.

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

財(cái)務(wù)作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，在按照自身軌跡進(jìn)行運(yùn)作時(shí)，也在不斷地和外部的市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)系，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)地形成主要來自企業(yè)的內(nèi)部和外部，進(jìn)而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楣就獠匡L(fēng)險(xiǎn)因素變化而引起整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境的不確定性，被稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其他公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)也會(huì)產(chǎn)生影響。而從性質(zhì)上看系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)形成的原因主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境、政策法律環(huán)境。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，會(huì)經(jīng)歷不同的發(fā)展階段。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期和GDP的增長(zhǎng)有關(guān)，兩者的波動(dòng)大致相同。我國(guó)房地產(chǎn)周期頻率隨市場(chǎng)發(fā)展和行業(yè)的成熟而變化，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期中衰退期和低谷期較短，增長(zhǎng)期和繁榮期的時(shí)間較長(zhǎng)，由此可見，我國(guó)社會(huì)大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在不斷提升，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展需求明顯高于房地產(chǎn)總量過剩的國(guó)家和地區(qū)。從房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資的關(guān)系角度分析，房地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)刺激了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)的周邊產(chǎn)業(yè)的興起，從而促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相對(duì)的這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格以及產(chǎn)品更新速度等也影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.市場(chǎng)環(huán)境

市場(chǎng)環(huán)境作用下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)、再投資的風(fēng)險(xiǎn)以及購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)等。隨著我國(guó)房改制度的實(shí)施，在銷售方面?zhèn)€人的購(gòu)買者正在成為購(gòu)房的主要力量，因此對(duì)個(gè)性化的需求越來越高，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)分以及客戶群體的細(xì)分要求也越來越高。如果產(chǎn)品開發(fā)前沒有做好項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及銷售策略等方面的工作，會(huì)給產(chǎn)品帶來滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)的產(chǎn)品差異性越來越小，因此開發(fā)商面臨著產(chǎn)品的同類化和同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)難度，同時(shí)也增加了銷售的費(fèi)用。

3.資源環(huán)境

房地產(chǎn)的開發(fā)基礎(chǔ)是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)帶來了資源環(huán)境上的風(fēng)險(xiǎn)。土地的儲(chǔ)備受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家土地政策、土地市場(chǎng)供求關(guān)系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有重要的影響。土地作為房產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)和資金收益，如果開發(fā)商不能及時(shí)的對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行開發(fā)，需要交納土地閑置費(fèi)，甚至可能出現(xiàn)無償交回土地使用權(quán)的情況。因此在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)要考慮到資源環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4.政策法律環(huán)境

國(guó)家通過使用稅收、金融、財(cái)政等多種經(jīng)濟(jì)形式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以此保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠換得健康有序的發(fā)展。宏觀調(diào)控的政策手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收益有重大的影響，其影響主要表現(xiàn)為：首先，國(guó)家和政府對(duì)土地資源的開發(fā)、使用計(jì)劃會(huì)直接影響土地的市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)。其次，國(guó)家和政府制定的各項(xiàng)稅收會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)的銷售情況有重要的影響。再次，國(guó)家和政府所采取的房地產(chǎn)交易政策，對(duì)房地產(chǎn)的流通情況有很大的影響;最后，國(guó)家和政府對(duì)金融政策的調(diào)整和更改，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有重要的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可對(duì)個(gè)體產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)影響。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要來自各公司自身的營(yíng)業(yè)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)，屬于公司特有的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的角度看，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要的表現(xiàn)形式是：籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)特征、資金的結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理水平以及決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等是引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的主要因素。

1.房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)、過程復(fù)雜、涉及部門多以及環(huán)節(jié)多等。房地產(chǎn)的完整開發(fā)程序是獲得土地、調(diào)研市場(chǎng)，投資決策、施工建設(shè)、推廣銷售、物業(yè)管理等，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所涉及的合作單位較多，同時(shí)要接受多個(gè)政府部門的監(jiān)督和管理，主要包括規(guī)劃部門、國(guó)土部門、建設(shè)部門、環(huán)保部門等。這些方面加大了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷控制的難度。如果其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，例如：設(shè)計(jì)變更、施工條件變化、環(huán)境條件變化等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期延長(zhǎng)，同時(shí)增加營(yíng)業(yè)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)的收益下降，甚至出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的全部資金來源中，權(quán)益資金和負(fù)債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預(yù)付款以及經(jīng)營(yíng)性欠款組成，其中房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較小，而負(fù)債資金占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達(dá)90%左右，因此企業(yè)如果不能有效的對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，會(huì)提高本息到期支付的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的大型房地產(chǎn)企業(yè)是由國(guó)有資本控制的，或者大型房地產(chǎn)企業(yè)的前身就是國(guó)有企業(yè)。因此國(guó)有企業(yè)中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制不完善以及內(nèi)部約束機(jī)制不健全等問題也會(huì)出現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)中。同時(shí)企業(yè)在進(jìn)行資金管理和使用時(shí)，不能有效的進(jìn)行資金使用和利益分配的管理和責(zé)任劃分，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力無法提高。

4.房地產(chǎn)企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策是造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面，在決策中由于企業(yè)缺乏對(duì)投資項(xiàng)目可行性的研究和分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項(xiàng)目的收益受損，而且使投資的成本無法及時(shí)收回，給企業(yè)帶來了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)治理

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在進(jìn)行融資時(shí)按照國(guó)家的法律法規(guī)進(jìn)行。對(duì)于企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)決策問題，既要勇于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)又要避免盲目投資和冒險(xiǎn)投資，盡量降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)了解最新的市場(chǎng)資源信息，以此提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資源要進(jìn)行合理的配置，對(duì)企業(yè)的資金使用和分配要進(jìn)行合理的計(jì)劃，因此要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理，使企業(yè)的收益分配可以科學(xué)合理的進(jìn)行。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

通過編制現(xiàn)金流量的預(yù)算，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來更好的對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行管理和監(jiān)督。現(xiàn)金流量編制的準(zhǔn)確性關(guān)系著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是否能正常發(fā)揮作用，因此企業(yè)要將具體目標(biāo)進(jìn)行匯總處理，制定全面的企業(yè)預(yù)算計(jì)劃。以此來預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動(dòng)式的現(xiàn)金流量預(yù)算計(jì)劃。同時(shí)要確立長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財(cái)務(wù)的預(yù)警模式，企業(yè)的信息化為財(cái)務(wù)預(yù)警提供了基礎(chǔ)信息，可以對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部理財(cái)環(huán)境的分析和研究，可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)的危機(jī)信號(hào)，從而可以根據(jù)危險(xiǎn)信息的提示找到風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的源頭并及時(shí)解決。建立財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以為企業(yè)的決策提供依據(jù)，對(duì)企業(yè)的資源可以進(jìn)行合理的配置，可以有效地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行檢測(cè)，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的安全性和有效性。

三、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，而這種發(fā)展決定了我國(guó)房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率和廣闊的發(fā)展空間，吸引了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的加入，同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一些問題。為了防范和解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)自身的企業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行分析，找到原因并制定相關(guān)的解決措施及時(shí)解決問題，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展水平和整體的利益。

參考文獻(xiàn)：

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