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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點：

1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)模控制和土地招標拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險的能力。

2.企業(yè)的運作更加專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運作型向項目專業(yè)運作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項目運作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴張的需要，其整體運作更加專業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項目融資等方式實現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作存在的主要問題

隨著我國經(jīng)濟體制改革的進一步深化，內(nèi)部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作屬于新興的一個領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人員是從其他財務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進行相關(guān)的內(nèi)部審計工作，內(nèi)審人員這種單純的財務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機構(gòu)人員的知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作的效率也制約著其進一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機構(gòu)的地位不高且獨立性較差

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進行審計工作，而沒有將現(xiàn)代管理評審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等方法運用到審計實踐中去，這種審計技術(shù)已不能適應(yīng)時展的需要，并且不能形成一個系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計工作的實質(zhì)，進而影響了內(nèi)部審計功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進企業(yè)競爭力的增強和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財務(wù)不下，在實行機構(gòu)改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實現(xiàn)向管理審計的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計包括財務(wù)審計、采購審計、質(zhì)量控制審計、投資審計和銷售審計等領(lǐng)域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財務(wù)審計為主的單一內(nèi)部審計模式，其中許多還停留在財務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認為內(nèi)審工作就是財務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲嫻ぷ鞯膬?yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計工作，但經(jīng)營管理審計的思維模式仍以財務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計，這種審計思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計新成員時，通常選擇財務(wù)和審計人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計工作，認為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機制

針對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作中存在的上述問題，筆者認為應(yīng)當從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強化公司治理、提高內(nèi)部審計獨立性、運用先進的內(nèi)部審計技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵機制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計機制，以促進企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運用先進的審計技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作順利進行的必要條件。一方面，企業(yè)要對審計人員進行財務(wù)、審計、風(fēng)險管理等專業(yè)知識以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實提高員工的審計水平和綜合素養(yǎng)，促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點從傳統(tǒng)的“查錯糾弊”向為公司內(nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責應(yīng)從審查和監(jiān)督向評價與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴展到包括財務(wù)審計在內(nèi)的各個領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計工作，還要切實做好事前和事中審計，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項工作的有章可循，要通過加強管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機制以對日常各個環(huán)節(jié)實施詳細的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃向包括基建、風(fēng)險投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際發(fā)展狀況，建立一套科學(xué)、完善的評價考核與激勵機制，從而充分調(diào)動內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實現(xiàn)企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏提供可靠保障。

3.強化公司治理，提高內(nèi)審的獨立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團必須設(shè)置審計委員會，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計委員會的同時，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負責、報告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強內(nèi)部審計在公司治理框架中的地位以及審計機構(gòu)與人員的獨立性與監(jiān)控能力。一方面，審計委員會在職能上對內(nèi)部審計進行監(jiān)督，使內(nèi)審機構(gòu)是在審計委員會管理機制下獨立經(jīng)營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計在行政上受高級管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨立。

4.實施適當?shù)膬?nèi)部審計外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計模式時要將公司全部內(nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經(jīng)濟責任和業(yè)務(wù)職能進行審計，二是對管理層和董事會受托經(jīng)濟責任進行審計。針對第一部分應(yīng)當由公司的內(nèi)部審計部門負責，而后一部分則應(yīng)實施適當?shù)耐獍驅(qū)徲嬑瘑T會報告審計信息并提出改進意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機構(gòu)和人員應(yīng)由審計委員會從不承接本公司年度審計的會計師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計委員會直接支付報酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計工作的獨立性，保證內(nèi)部審計職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟體制改革的進一步深化，內(nèi)部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關(guān)注。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計工作，審計人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計獨立性比較缺失，因此，企業(yè)要對內(nèi)部審計進行更深層次的研究，切實提高內(nèi)部審計工作的水平與效率，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計風(fēng)險成因及其防范對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.

[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計風(fēng)險形成因素與解決途徑[J].中國城市經(jīng)濟.2012（03）.

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);會計控制;內(nèi)部管理;解決方案

近幾年來，伴隨著我國社會經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)這一行業(yè)的興起引起了社會各階層的關(guān)注，由于中國人口不斷向沿海地區(qū)遷移，使得沿海地區(qū)的房價不斷攀升，從而帶動了全國房價的上漲。這一問題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，對房價進行抑制，房地產(chǎn)行業(yè)本來內(nèi)部就存在畸形發(fā)展，再加上國家一定的干預(yù)以及面臨經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化帶來的制約，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加嚴峻。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有計劃的調(diào)整內(nèi)部管理，這樣才能應(yīng)對突如其來的經(jīng)濟變化情況。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)始終立足于內(nèi)部控制管理制度，內(nèi)部會計工作問題對房地產(chǎn)行業(yè)的各項經(jīng)營活動的開展起到不可忽視的作用，下面就來對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況進行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下兩點：

1.房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。就目前我國發(fā)展的狀況來看，國民對于購房的需求只會增加不會減少，這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模不斷擴大，據(jù)統(tǒng)計2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。雖然規(guī)模實際增加了不少，但是在區(qū)域方面的發(fā)展極不平衡。這表現(xiàn)在兩個方面：第一，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比起中西部地區(qū)來說，相對完善。盡管近幾年來，中西部的經(jīng)濟也得到了快速的發(fā)展，但是相對于東部沿海地區(qū)，還是存在一定的差距;第二，城市和農(nóng)村的住房條件存在差異。經(jīng)濟的發(fā)展使得城市的水平要高于農(nóng)村的水平，城市優(yōu)越的生活條件吸引了大批農(nóng)村人口向城市涌入，這改變了我國的土地結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城市的住房用地不夠，使得房價飛漲，而在農(nóng)村，卻存在大量的農(nóng)用地得不到很好的利用。

2.房地產(chǎn)價格提升的過快。在我國，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，但從2009年開始，全國商品房價格開始飛漲，東部沿海地區(qū)出現(xiàn)這種現(xiàn)象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來了不小的困難，因此國家采取一系列的政策來改變這種狀況，但是還是有不少投機者利用此種機會來炒房，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計存在的問題

1.監(jiān)督體系不夠完善

監(jiān)督管理制度一直是一個企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障，尤其是對于會計這一重要的環(huán)節(jié)，監(jiān)督制度的完善顯得尤為突出。對于房地產(chǎn)內(nèi)部來說，監(jiān)督管理執(zhí)行力度顯然不夠，比如對內(nèi)部工作人員的監(jiān)督不夠，尤其是對高層領(lǐng)導(dǎo)來說，他們是最能體現(xiàn)的主體。還有就是內(nèi)部審計部門缺乏相對的獨立性，使得其功能無法得到很好的發(fā)揮。

2.企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高

如今，房地產(chǎn)內(nèi)部的工作人員的綜合素質(zhì)存在一定的差距，一個企業(yè)如果工作人員的綜合素質(zhì)的不高，也會影響一個企業(yè)的良好發(fā)展，而對于房地產(chǎn)內(nèi)部會計工作這重要的部門來說，相應(yīng)的人員也必須提升自己的綜合素質(zhì)，才能滿足這個企業(yè)的需要，才能適應(yīng)這個社會的發(fā)展。

3.企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢

信息的透明確保了數(shù)據(jù)的有效性和真實性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無阻，從而降低溝通成本，但在房地產(chǎn)這一行業(yè)中，管理層與員工缺乏交流，而對業(yè)務(wù)部來說，也經(jīng)常表現(xiàn)為各自為政的狀況，導(dǎo)致整個企業(yè)信息溝通渠道受阻，對于內(nèi)部會計部門來說，及時獲得信息資料，將有助于該部門對某事項進行合理的資金預(yù)算，從而為企業(yè)預(yù)算盈利。所以加強內(nèi)部信息的暢通很有必要。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制問題的對策

1.完善內(nèi)部監(jiān)督體系

內(nèi)部控制建設(shè)是一項需要全體參與的活動，從企業(yè)內(nèi)部高層領(lǐng)導(dǎo)到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進行監(jiān)督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內(nèi)部監(jiān)督機制，并且制定相應(yīng)的監(jiān)督計劃，如對內(nèi)部資金的每一筆用途都要及時的備案記錄;再者，充分發(fā)揮內(nèi)部審計部門的職能，這就需要內(nèi)部審計機構(gòu)對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效的評價以及監(jiān)督，從而完善內(nèi)部審計監(jiān)督職能。

2.加強員工綜合素質(zhì)，增強企業(yè)內(nèi)部工作人員的責任感

員工的綜合素質(zhì)主要表現(xiàn)在專業(yè)知識和思想道德素質(zhì)兩方面。從專業(yè)知識來看，企業(yè)可以組織一定的活動來加強對會計人員道德的測驗和提升。而從專業(yè)知識方面來看，則可以定期組織人員學(xué)習(xí)最新相關(guān)會計的改革和相關(guān)的法律法規(guī)進行專門的培訓(xùn)。員工的綜合素質(zhì)提高了，責任感也會隨之加強。

3.加強各部門信息的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營情況，實現(xiàn)資源共享的目的，達到每個部門能夠及時獲得信息的地步，從而是每個部門高速的運作，例如，在具體的運作中，只有通過業(yè)務(wù)部把信息和計劃及時有效的傳達給會計部門，會計部門才能根據(jù)具體的情況制定詳細的資金預(yù)算，如果所有信息都能像這樣及時有效的傳達的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運作將會更加快速有效的發(fā)展。

四、總結(jié)

本文就我國的新型化企業(yè)―房地產(chǎn)行業(yè)的情況進行了探討，主要從它的內(nèi)部會計控制方面出發(fā)，具體的分析了其存在的問題，具體有三個主要方面，分別是監(jiān)督體系不夠完善、企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高、企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢，并對這三個問題提出了具體的解決方案，希望這些解決方案對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的建議作用。

第3篇

【關(guān)鍵詞】民營房地產(chǎn)財務(wù)管理對策

20世紀90年代，隨著我國市場經(jīng)濟體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時催生了更多民營房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個風(fēng)險性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂觀時期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理存在的問題進行思考并找到解決當前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的對策。

一、民營房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的意義

（一）加強財務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金

“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司的核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一，財務(wù)報表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強財務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長遠的發(fā)展。

（二）加強的財務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強財務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財務(wù)制度，使得各個環(huán)節(jié)能夠公開透明，使得企業(yè)財務(wù)各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，也只有這樣嚴格規(guī)范的財務(wù)管理才能夠在法制性的市場競爭中經(jīng)過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場中的認可度，增強企業(yè)的競爭力。

（三）加強財務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。

加強財務(wù)管理，必然要求財務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強財務(wù)管理使得企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員必須積極主動提高專業(yè)知識水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進了財務(wù)管理水平的提升，進而促進了企業(yè)的發(fā)展。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，使得越來越多的中小企業(yè)活躍在我國經(jīng)濟發(fā)展中在市場經(jīng)濟活動中扮演著重要的角色，民營企業(yè)在促進經(jīng)濟發(fā)展、解決勞動力就業(yè)和維護社會穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業(yè)的政策相比較于國有企業(yè)來說明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營企業(yè)，民營企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業(yè)貸款的各項資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財務(wù)管理的風(fēng)險。

（二）財務(wù)管理風(fēng)險意識不強

我國民營房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經(jīng)的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營房地產(chǎn)公司財務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財務(wù)從業(yè)人員對財務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對工作積極性不強，另外一些財務(wù)人員見到領(lǐng)導(dǎo)來了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務(wù)管理制度，的腐敗行為時有發(fā)生。

（三）缺乏靈活高效的財務(wù)管理制度

健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財務(wù)的各項財務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財務(wù)管理才能提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。而目前我國民營房地產(chǎn)企業(yè)除了財務(wù)管理意識不強之外，財務(wù)管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴格，而對預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致財務(wù)管理混亂。

三、如何提升民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

（一）增強企業(yè)信用，增加融資渠道

企業(yè)的發(fā)展過程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發(fā)生，這個時候向銀行貸款是一個風(fēng)險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業(yè)在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔保機構(gòu)，進行信用擔保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進行合作開發(fā)項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。

（二）增強財務(wù)管理意識，提升從業(yè)人員素質(zhì)

良好的財務(wù)管理需要高素質(zhì)的財務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強財務(wù)管理意識，把加強財務(wù)管理作為整個房地產(chǎn)公司長遠發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當首先從自身，從高層抓起，增強領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)管理觀念，遵守財務(wù)制度和財務(wù)紀律。同時，加強財務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強化專業(yè)水平測試，提升實踐運作能力，“使財務(wù)人員的責任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)測、成本控制等方面”，同時也要加強財務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實際相結(jié)合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財務(wù)管理制度

首先要加強企業(yè)管理層和財務(wù)人員對于建立財務(wù)管理制度重要性的認識，健全的財務(wù)管理制度對于企業(yè)所有員工都是一個比較好的制度保障。財務(wù)管理制度的制定應(yīng)當從民營企業(yè)自身實際狀況出發(fā)一方面要加強財務(wù)人員的專業(yè)知識培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺悟。另一方面健全的財務(wù)制度的制定應(yīng)當包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財務(wù)分析等各個方面。統(tǒng)一強調(diào)指出財務(wù)報表，以保持財務(wù)報表的統(tǒng)一性和報表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發(fā)給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴格落實。財務(wù)管理制度必須明確崗位職責分工，并確定崗位責任問責制，一旦出了問題，責任到人。

（四）財務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨立審計，提高財務(wù)管理的效率

首先要樹立內(nèi)部審計為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對內(nèi)部審計工作的重要性認識，特別是對審計崗位的員工在企業(yè)地位的認可，選拔具有專業(yè)知識的內(nèi)部審計人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計部門的獨立性，并且內(nèi)部審計部門由企業(yè)主要負責人來負責管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨立性。再次，對內(nèi)部審計職能的擴大化理解。內(nèi)部審計不僅僅是單向的對企業(yè)進行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴大審計的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計也可以對企業(yè)進行內(nèi)部控制審計，績效管理審計、經(jīng)濟責任審計等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對內(nèi)控制度執(zhí)行情況進行審計、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點，針對審計當中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設(shè)性意見，給企業(yè)主當好參謀和助手，在強化審計監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計體制。最后，要加強企業(yè)內(nèi)部審計隊伍建設(shè)，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標準來規(guī)范審計人員的各項行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應(yīng)該進行嚴格考核，特別注重內(nèi)部審計人員的職業(yè)道德，注重審計人員的管理。

參考文獻

[1]陳春景.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策[J].中國科技財富,2010(22).

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；思考建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標的實行期間必須把長期與短期目標完全有機結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標而對房地產(chǎn)企業(yè)整個的長期目標造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場經(jīng)濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發(fā)展對應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時間與業(yè)務(wù)同時出臺，這就會誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對有關(guān)的制度實施修訂，相關(guān)崗位和對應(yīng)的職責沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時風(fēng)險也會對應(yīng)的提升。

二、加強地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點思考

1.健全內(nèi)部審計體系

要想不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨立內(nèi)部審計組織。此種審計一般針對分行的內(nèi)部審計，可直接與企業(yè)財務(wù)總部對接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實際需要，如此才能不斷的強化內(nèi)部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計組織應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計部門應(yīng)該是獨立與權(quán)威并存。

2.加強管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報自身不同的藥物情況與反應(yīng)對應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，同時運行以及管理制度也不科學(xué)，就會出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎罰分明，對于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權(quán)責一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應(yīng)的責任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點與難點問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險防范工作，不斷強化內(nèi)部管理與控制，加強內(nèi)部審計工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實際情況出發(fā)，不斷的進行內(nèi)部控制改革，立足長遠。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

參考文獻

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 對策

隨著我國市場經(jīng)濟不斷縱深發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)不斷擴張發(fā)展，就必須加強對于企業(yè)人員、資金、財務(wù)等環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理。有效地內(nèi)部控制制度的實施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范對于生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的控制和管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中可持續(xù)的生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

縱所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是個高風(fēng)險行業(yè)。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制意識淡薄，缺少應(yīng)對風(fēng)險的相應(yīng)措施，內(nèi)部控制的有效性和執(zhí)行情況不容樂觀。究其原因，在很大程度上歸結(jié)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的失效。因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強適應(yīng)環(huán)境的應(yīng)變能力及抵抗風(fēng)險能力，幫助企業(yè)安全渡過危機，顯得尤為迫切。

然而，很多企業(yè)認為，內(nèi)部控制就是各項工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，企業(yè)就有了內(nèi)部控制。甚至，部分企業(yè)認為制定大量規(guī)章制度，增加了辦事環(huán)節(jié)、程序和人員，束縛了手腳，影響辦事效率，增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。這些都是沒有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，沒有把內(nèi)部控制當作是企業(yè)加強經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理層內(nèi)部控制意識薄弱。我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)為民營，他們的管理者往往是從基層施工人員發(fā)展而來，們自身的文化素養(yǎng)和管理水平比較有限。對于內(nèi)部控制的實施，更是缺乏系統(tǒng)和宏觀的概念和認識。內(nèi)部控制制度的試試效果往往會跨越幾個經(jīng)營周期，其效果回報往往具有耗時長、成本高、回報不明顯等特點。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者往往認為內(nèi)部控制制度的實施與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和利潤不十分相關(guān)，因此怠于實施內(nèi)部控制制度。另一部分管理者，認為內(nèi)部控制制度就是一紙條文，只需建立制度即可卻疏于內(nèi)部控制的真正實施。還有一部分管理者視內(nèi)部控制制度為限制其管理行為的方式，是投資者不信任其的表現(xiàn)，因此對于內(nèi)部控制的實施態(tài)度較為抵觸。這些來自房地產(chǎn)企業(yè)管理層的內(nèi)部控制意識缺失，就使得內(nèi)部控制不能得以有效實施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的內(nèi)部控制人才。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工都是從事業(yè)務(wù)的人才。然而內(nèi)部控制能否有效實施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展，內(nèi)部控制專業(yè)人才的缺乏將不利于企業(yè)內(nèi)部控制制度在生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的實施。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工由于缺乏基本的內(nèi)部控制素養(yǎng)，導(dǎo)致絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工只重收益，輕內(nèi)控的現(xiàn)象，這將嚴重影響企業(yè)的正常生存發(fā)展。

3.權(quán)責分配不合理。我國大部分的房地產(chǎn)民營企業(yè)多半采用家族式管理模式。這種管理模式的最重要的特點在于權(quán)利的集中。許多房地產(chǎn)企業(yè)在一些崗位上采取一人多崗的方式來節(jié)約成本。然而這種權(quán)責不清的管理模式一方面使得員工混淆自己的分內(nèi)職責，不利于員工工作的有效率進行。另一方面，有些重要崗位若權(quán)責不清將會對企業(yè)整體的發(fā)展走勢產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。還有一些房產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不十分健全，其董事會、監(jiān)事會的設(shè)置往往是“擺設(shè)”，而沒有達到三權(quán)制衡的效果，這將角色的重疊就使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的實施和有效性水平不容樂觀。

（二）內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低

1.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計不清晰。房地產(chǎn)企業(yè)常常伴隨著高風(fēng)險與高利潤，因此，管理者對于各環(huán)節(jié)的生產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的設(shè)計存在設(shè)計不清晰，控制水平低下等情況。對于項目的建設(shè)和運作往往取決于管理者的個人職業(yè)判斷，鮮有固定規(guī)范的模式可以依據(jù)和追尋。這種混亂的生產(chǎn)運作形式不利于內(nèi)部控制制度的有效實施.

2.資金管控缺乏有效制約。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金運營的特殊性，使得大多數(shù)的企業(yè)缺乏專門進行資金集中管理的部門。因房地產(chǎn)企業(yè)往往具有跨區(qū)域性，因此為了便于項目投資的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)常常提前預(yù)付項目開發(fā)人一定的資金以確保項目的正常實施。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)與項目所在地往往不一致，使得房地產(chǎn)企業(yè)對于投資項目資金不能有效進行控制和約束，容易導(dǎo)影響資金利用有效性。

（三）缺乏暢通的信息溝通渠道

1.管理層缺乏有效的與員工交流渠道。無論是管理層向員工傳達公司整體戰(zhàn)略思路和布置各階段工作任務(wù)，還是員工向管理層反饋工作結(jié)果都離不開通暢的交流渠道。房地產(chǎn)企業(yè)存在的內(nèi)部管理機構(gòu)與渠道不健全的問題，有時會導(dǎo)致管理層無法及時有效地向員工布置和調(diào)整員工工作內(nèi)容，另一方面也會影響員工向管理層反饋工作成果以及在工作中發(fā)現(xiàn)的問題。這種雙向交流渠道的不暢將會影響了企業(yè)的管理信息的傳達和反饋，將大大影響企業(yè)的經(jīng)營的效率。

2.業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)集成程度較低。高速有效的業(yè)務(wù)實施離不開健全集成的信息系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)設(shè)計存在不清晰、冗余的現(xiàn)象，其采購、生產(chǎn)、銷售、投資、融資、財務(wù)管理、人力資源管理等環(huán)節(jié)均沒有形成層層流轉(zhuǎn)，環(huán)環(huán)相扣的信息體統(tǒng)管理，因此使得各個環(huán)節(jié)難于彼此協(xié)調(diào)，無法保證信息在各環(huán)節(jié)之間及時、準確的傳遞，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對潛在的風(fēng)險進行有效的控制。

（四）缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督

1.內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式，缺乏實際意義。內(nèi)部控制監(jiān)督的實質(zhì)在于對企業(yè)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)經(jīng)營效率與效果進行有效的檢查和監(jiān)督。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部控制監(jiān)督的內(nèi)容僅僅理解為對財務(wù)報告真實性進行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)幾乎將所有的精力與時間用來檢查財務(wù)報告的數(shù)據(jù)是否真實可靠，而忽視對企業(yè)資產(chǎn)安全、各環(huán)節(jié)實施情況進行實際有效的監(jiān)督。

2.內(nèi)部審計部門獨立性缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置了內(nèi)部審計部門，但卻將管理層的權(quán)利凌駕于內(nèi)部審計部門之上，嚴重影響了內(nèi)部審計人員的內(nèi)部控制效率與效果。許多企業(yè)的管理層甚至要求內(nèi)部審計部門要直接對管理者負責，這樣一來不利于內(nèi)部審計部門對于管理層的決策和行為進行有效的監(jiān)督。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)使財務(wù)部門或其他部門的主管或員工兼任內(nèi)部審計的工作，以降低內(nèi)部控制成本。這樣會影響內(nèi)部審計人員的獨立性，從而嚴重影響內(nèi)部控制的效果。還有些企業(yè)將內(nèi)部審計部門“束之高閣”，不賦予實際的內(nèi)部控制監(jiān)督權(quán)力，使得內(nèi)部審計部門成為名存實亡的兼職機構(gòu)，不能有效地實施內(nèi)部控制。

三完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）構(gòu)建健康的內(nèi)部控制實施環(huán)境

1.提升內(nèi)部控制及風(fēng)險意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極展開針對于內(nèi)部控制和風(fēng)險防控的相關(guān)知識普及，調(diào)高管理層與員工對于風(fēng)險防控和內(nèi)部控制實施必要性的認識，并將內(nèi)部控制以及風(fēng)險防控效果納入到員工和管理層薪酬計劃范疇，使得與員工及管理層切實將內(nèi)部控制和防控作為影響其自身發(fā)展的一個重要“因素”來看待，從而較為深刻地轉(zhuǎn)變以往員工及管理層內(nèi)部控制及風(fēng)險意識缺乏的問題，防止企業(yè)的盲目擴張，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

2.加快員工內(nèi)部控制專業(yè)素養(yǎng)的提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)就企業(yè)生產(chǎn)運營環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制管理設(shè)專門人員及專門機構(gòu)進行管理和控制。并制定計劃，聘請內(nèi)部控制實施方面的專家為本企業(yè)的內(nèi)部控制負責人員定期進行內(nèi)部控制理論和實踐環(huán)節(jié)的培訓(xùn)，這樣一來將有利于房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性內(nèi)部控制管理人才的內(nèi)部控制和風(fēng)險防控等專業(yè)素養(yǎng)的提高。

3.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。完善的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)是內(nèi)部控制有效實施的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)該加強董事會的主體地位，賦予董事權(quán)利，重視董事會在對房地產(chǎn)企業(yè)進行決策過程中的力度。另一方面要建立專門的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)，使得內(nèi)部控制監(jiān)督部門能夠獨立于生產(chǎn)經(jīng)營管理的各環(huán)節(jié)，展開內(nèi)部控制實施有效性評價。建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)有利于加強內(nèi)部控制制度的實施效果。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險管理水平

1.實現(xiàn)對資金的綜合管理。通過建立及時資金的預(yù)算計劃、資金的集中核算中心實現(xiàn)對資金尤其是貨幣資金的計劃預(yù)算、籌集、運用于集中管理等環(huán)節(jié)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營特點，建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的綜合結(jié)算中心，便于對于資金的管理和控制。

2.積極探索新型的融資方式，拓寬融資渠道。為了改變目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要向銀行進行資金借貸的融資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營特點，可以考慮采用上市融資、信托融資、夾層融資和短期融資券等新型的融資方式加強房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)能力，豐富融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（三）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運營流程

1.嚴格監(jiān)督招投標環(huán)節(jié)的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立供應(yīng)商的檔案信息平臺，對供應(yīng)商的綜合排名、分類、償債能力等方面要進行嚴格把控，使得招投標環(huán)節(jié)透明化，杜絕招投標環(huán)節(jié)存在不公平、不公允的現(xiàn)象。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)的合同內(nèi)部控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)整個運營過程中的重要環(huán)節(jié)。從合同簽訂伊始至合同到期退出企業(yè)的過程中，如何利用企業(yè)的內(nèi)部控制制度對合同的實施效果進行全方位、完整、完善的實施，是整個環(huán)節(jié)的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對合同按照不同的類別進行劃分整理，建立臺賬，便于各項合同實施情況的監(jiān)督與追蹤。

3.建立有對應(yīng)關(guān)系的客戶信息內(nèi)部控制管理平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先建立客戶信息卡片，完善對于客戶基本信息進行管理和控制監(jiān)督。其次，要對房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程進行嚴格全面的監(jiān)督。在制定價格時，應(yīng)綜合考慮項目所在地的物價水平以及房屋所在區(qū)域、戶型、樓層、裝修、物業(yè)等問題，不得隨意定價。同時，建立24小時銷售監(jiān)管平臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況進行有效的監(jiān)督。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制動態(tài)監(jiān)控機制

1.強化對房地產(chǎn)企業(yè)投資階段風(fēng)險評估。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目選擇時，應(yīng)積極做好對于項目投資收益、風(fēng)險等方面的預(yù)估，判斷投資項目的可行性，加強對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險評估，為管理者做出投資決策提供基礎(chǔ)和保證。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工全過程進行有效監(jiān)督。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，因此應(yīng)將內(nèi)部控制制度應(yīng)用于該環(huán)節(jié)中，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工的全過程有效監(jiān)督。首先，在審批階段，所有房地產(chǎn)的企業(yè)管理者、重要崗位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)嚴格按照公司的規(guī)章進行工程實施。所有員工必須按照公司所給的權(quán)限進行動態(tài)有效的內(nèi)部控制監(jiān)督。

（五）提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計實施效果

1.強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的獨立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)，派專門的內(nèi)部控制人員對整個企業(yè)的內(nèi)部控制有效性進行評價。在內(nèi)部審計部門行使其內(nèi)部控制監(jiān)督職能的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分保護內(nèi)部審計機構(gòu)與人員在職務(wù)上的獨立性。首先，內(nèi)部審計部門必須獨立于其他任何生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，其行為直接對董事會負責；其次，企業(yè)的管理層不能將權(quán)力凌駕于內(nèi)部審計部門或內(nèi)部審計人員之上，要切實做到對內(nèi)部審計部門及人員在形式上和實質(zhì)上的獨立性的保護。

2.提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員的職業(yè)水平。內(nèi)部審計人員是內(nèi)部控制自我評價的實施者和監(jiān)督者，其專業(yè)素養(yǎng)水平將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平的高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期聘請專業(yè)的內(nèi)部控制專家和風(fēng)險評估與防控專家來到企業(yè)集中對企業(yè)的內(nèi)部審計人員進行培訓(xùn)，同時也應(yīng)加強對于內(nèi)部審計人員職業(yè)道德的提升。

（六）提高信息化水平

隨著計算機技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛普及與推廣，信息化已經(jīng)成為了當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個必然趨勢。通過現(xiàn)代化的信息技術(shù)，能夠幫助企業(yè)將各個部門集中到一起，實現(xiàn)統(tǒng)一管理，這樣一來，各個部門之間便可以有效實現(xiàn)資源共享，同時也可以進行實時的交流和溝通，不僅能夠提高管理效率，而且還能夠進一步提高管理水平。

參考文獻

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第6篇

為加強和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險行為防范能力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序和社會公眾利益，財政部會同證監(jiān)會、審計署、銀監(jiān)會、保監(jiān)會制定并分別于2008年和2010年頒布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，標志著我國企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系初步建成。從2011年起，越來越多境內(nèi)外上市公司與內(nèi)部控制規(guī)范試點公司開始實施企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度；2012年，證監(jiān)會與財政部也聯(lián)合公告，將內(nèi)部控制規(guī)范體系的強制實施范圍進一步擴大到主板國有控股上市公司，標志著我國上市公司的內(nèi)部控制規(guī)范體系進入了分類分批實施階段。這些規(guī)章制度的，使得我國上市公司建立健全完善的內(nèi)部控制制度有了一定的依據(jù)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長，極易受到國家宏觀經(jīng)濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策陸續(xù)出臺，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，中國注冊會計師協(xié)會在2月了審計風(fēng)險提示函，要求會計師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點，重點注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產(chǎn)項目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會計估計的合理性以及相關(guān)事項的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計風(fēng)險較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時當前經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決當前困難，應(yīng)該把工作重心從對外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?nèi)加強管理。因此，為形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會計信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實性與準確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險評估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識薄弱

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險問題：一是完善的風(fēng)險評估體系尚未制定，企業(yè)無法有效地采取對應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對內(nèi)部控制認識較為片面，認為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認為是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動的保障基礎(chǔ)。但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計部門缺乏應(yīng)該擁有的獨立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計所應(yīng)有的功能，對內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關(guān)注，同時工作流程所蘊含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前解決內(nèi)部控制問題的首要任務(wù)，主要包括建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項主要工作和經(jīng)營活動納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來說是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會計獨立核算內(nèi)部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評估制度。除了建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評估，對內(nèi)部控制進行評價考察，分析其現(xiàn)階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來越健全。通過實施內(nèi)部控制的自我評估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強內(nèi)部控制法制建設(shè)

許多國家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時準確披露，投資者與企業(yè)信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構(gòu)需要加強企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內(nèi)部審計

內(nèi)、外部審計人員對內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露出來的內(nèi)部控制問題，實際上是內(nèi)部審計評價工作與外部審計監(jiān)督工作不嚴格密切相關(guān)。我國企業(yè)內(nèi)部控制實踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強內(nèi)部審計部門對內(nèi)部控制的評價工作，強化外部審計對內(nèi)部控制的監(jiān)管責任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計對內(nèi)部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設(shè)立獨立性較高的內(nèi)部審計部門，是內(nèi)部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內(nèi)部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計工作人員的素質(zhì)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計的運行機制，規(guī)范內(nèi)部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內(nèi)部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷擴大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國目前沒有明確指出內(nèi)部缺陷的認定標準、內(nèi)部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國家規(guī)定進行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

四、結(jié)論

第7篇

房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控存在的各種問題

1.1受到來自外部環(huán)境的影響

面對經(jīng)濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險大等，進而導(dǎo)致其在開展會計核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業(yè)會計內(nèi)控制度存在缺陷

和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會計內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要與規(guī)律會計內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會計內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會計內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會計內(nèi)控方面具備操作性強以及規(guī)范化特點的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會計內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實際可行以及比較合理的目標與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會計內(nèi)控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會計內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識以及計算機水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財務(wù)工作。

構(gòu)建和改進房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的方法

2.1對資金管理承受風(fēng)險開展科學(xué)的控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進其資金風(fēng)險防范機制也是其會計內(nèi)部控制一個重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險制度，使企業(yè)負責人從經(jīng)濟、法律與行政三個方面認識到其需要承擔的責任，同時還持續(xù)地改進與控制有關(guān)的財務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進一步減少其面臨的收支風(fēng)險。總的來說，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴謹?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財務(wù)杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風(fēng)險開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會多種活動以及商業(yè)保險，從而把風(fēng)險轉(zhuǎn)移；堅持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達到相互互補的現(xiàn)象，進一步出現(xiàn)以盈補虧以及以收補欠的現(xiàn)象。同時，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學(xué)合理的計劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔來自資金方面的風(fēng)險。

2.2提高內(nèi)部審計工作的力度

房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標，提高其內(nèi)部審計工作的力度很有必要，而增加其財務(wù)會計管理審計力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內(nèi)部審計工作具有的獨特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個方面對其會計有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計，使用要求性十分高的審核標準以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財務(wù)會計報表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴重的經(jīng)濟被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進一步給企業(yè)成立一支綜合能力強的審計隊伍。

2.3對企業(yè)成本進行有效的控制

在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對其會計工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會計工作方面實現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財務(wù)成本投入，進而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，對其財務(wù)成本實行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對其經(jīng)營管理每個過程花費的成本開展具有細分化特點的管理，可以順利地達到對其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會計內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達到規(guī)范、合理以及貫徹實行提供保證，進一步增強其財務(wù)管理的效果。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控制度，可以對其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進而達到增加經(jīng)濟效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會計內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進完善，進一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。

參考文獻

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第8篇

民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經(jīng)濟，i i的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}j的則務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險。

（一）面臨利率變動帶來風(fēng)險。

利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，當出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險。

（四）因資產(chǎn)負債率增加引發(fā)的風(fēng)險。

因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展狀況是資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風(fēng)險。

（五）再籌資帶來的風(fēng)險。

高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險。

政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標、拿土地使用權(quán)，認為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務(wù)預(yù)算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預(yù)算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費用控制不嚴。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。

內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標達成率、財務(wù)風(fēng)險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。

（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施。

（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負債經(jīng)營能夠發(fā)揮負債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當負債超出一定的比例，負債率和風(fēng)險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避。

（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險晴雨表。

（四）建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機制是非常有必要的，因為通過預(yù)算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測。強有力的風(fēng)險預(yù)警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行及時的揭示、分析和預(yù)先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。

（五）大力引進先進的技術(shù)，提高項目管理的水平。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術(shù)等先進技術(shù)應(yīng)用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力。

四、結(jié)束語。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學(xué)的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)風(fēng)險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務(wù)風(fēng)險控制在最初階段。同時，財務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

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第9篇

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境日益復(fù)雜、市場競爭日益加劇，完善內(nèi)部控制、加強風(fēng)險管理、提升企業(yè)核心競爭力已是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制的重要組成部分，對控制風(fēng)險、提高企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部審計的必要性，針對內(nèi)部審計存在的問題，對如何加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計提出了思考和建議。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；內(nèi)部審計；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部審計的必要性

（一）有利于企業(yè)建立健全內(nèi)控制度，加強管理

一方面，通過內(nèi)部審計對企業(yè)內(nèi)控制度的健全性和有效性進行評價，可及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面存在的問題，提出針對性、建設(shè)性的意見和建議，改善企業(yè)經(jīng)營活動；另一方面，由于內(nèi)部審計人員熟悉企業(yè)各部門的內(nèi)控程序和業(yè)務(wù)流程，并具備法律、稅務(wù)、工程、財務(wù)、投資等方面的專業(yè)知識，內(nèi)審部門可向管理層提供企業(yè)運營中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)控制度是否有效的信息，并提出改進建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢服務(wù)，成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、資金需求量大、項目周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點，加強風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。基于風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計，通過對企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進行審計，可及時發(fā)現(xiàn)其存在的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，采用系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法，審查和評價企業(yè)的風(fēng)險管理機制，對企業(yè)風(fēng)險識別、風(fēng)險評估以及風(fēng)險應(yīng)對過程的適當性和有效性，提出改進建議，從而實現(xiàn)改善企業(yè)風(fēng)險管理的目的。

（三）有利于加強項目的全過程成本控制和資金管理

內(nèi)部審計人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發(fā)成本進行預(yù)測、計劃、過程控制、統(tǒng)計分析，及時糾正項目成本管理過程中的各項偏差，把各項費用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)；通過開展資金內(nèi)部審計，一方面可以及時發(fā)現(xiàn)資金收支中存在的問題，督促有關(guān)部門采取措施及時進行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實現(xiàn)資金的合理利用。

（四）有利于實施房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益評價和經(jīng)濟責任評價。

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益評價主要是評價房地產(chǎn)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標、總投資估算、開發(fā)周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計劃與資金籌措、財務(wù)收益指標等；經(jīng)濟責任的評價是內(nèi)部審計部門從定性與定量兩個方面評價企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負債、權(quán)益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關(guān)經(jīng)濟活動應(yīng)當負有的責任進行綜合分析和評價，為內(nèi)部考核和考評干部提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的主要問題

（一）對內(nèi)部審計認識不足，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計的權(quán)威性和獨立性

內(nèi)部審計工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨立性與權(quán)威性。大多公司領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計的職能和作用認識不足，內(nèi)部審計部門在企業(yè)層次較低，甚至隸屬于財務(wù)部門，缺乏獨立性；其次對內(nèi)部審計支持力度不夠，影響了其對內(nèi)部審計資源的投入，包括人力、物力、財力、技術(shù)支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計的開展，影響了內(nèi)部審計效能的發(fā)揮。

（二）審計方式和技術(shù)手段落后，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險管理要求

審計實施上，大多停留在以財務(wù)審計為主的審計模式，審計工作未擴展到成本管理、內(nèi)部控制、決策咨詢、風(fēng)險管理等各方面；審計目標上，主要是查錯防弊，維護企業(yè)資產(chǎn)的安全，財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性與完整性的審核，審計目標未考慮通過加強管理以增加企業(yè)價值；審計方法上，局限于對報表、賬簿及憑證等財務(wù)資料的核查，分析各項財務(wù)數(shù)據(jù)是否正常，對實物資產(chǎn)進行盤點等方面，對內(nèi)部控制、經(jīng)濟責任、管理效率的審計涉入不深；審計技術(shù)上，對于計算機、網(wǎng)絡(luò)等信息技術(shù)的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進行管理審計，影響了審計工作效率的提高。

（三）審計機構(gòu)設(shè)置不健全，內(nèi)部審計人員專業(yè)勝任能力不足

首先，由于內(nèi)審機構(gòu)不健全，設(shè)置不合理，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計效能；其次，內(nèi)審人員綜合素質(zhì)較低，人才結(jié)構(gòu)不合理，主要是：人員選聘上，內(nèi)部審計人員較多是從財務(wù)人員中選擇，知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏工程預(yù)結(jié)算、工程管理、風(fēng)險控制、信息技術(shù)等知識儲備，專業(yè)勝任能力不強，無法應(yīng)用現(xiàn)代審計理念開展風(fēng)險導(dǎo)向型審計。

三、加強房地產(chǎn)內(nèi)部審計的思考和建議

（一）健全內(nèi)部審計機構(gòu)，保持內(nèi)部審計機構(gòu)獨立性和權(quán)威性

內(nèi)審部門的獨立性在很大程度上受到內(nèi)部審計機構(gòu)層級的影響。一般來說，層級越高，內(nèi)審部門的獨立性越強，內(nèi)審部門應(yīng)當隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計工作的獨立性，如在董事會下設(shè)審計委員會是比較理想的模式。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在政策上、資金上支持內(nèi)審工作的開展，具體是：內(nèi)審負責人的任免企業(yè)最高管理層任免；賦予內(nèi)部審計負責人參加有關(guān)經(jīng)營決策、投融資、內(nèi)控制度、財務(wù)管理等方面的會議；對于審計報告反映的問題建立審計問題跟蹤臺賬，及時督促整改、落實；堅決打擊對內(nèi)部審計人員的報復(fù)行為，各部門應(yīng)有效配合內(nèi)部審計工作，創(chuàng)造良好的內(nèi)部審計環(huán)境；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應(yīng)協(xié)調(diào)解決等。

（二）拓展審計思路和模式，提高內(nèi)審服務(wù)質(zhì)量

一方面，可將部分審計業(yè)務(wù)外包，充分利用社會審計資源，提高審計服務(wù)企業(yè)能力，內(nèi)部審計機構(gòu)做好管理和監(jiān)督服務(wù)，例如工程審計中對工程造價和招投標環(huán)節(jié)的審計可委托造價事務(wù)所進行，對建設(shè)程序、施工質(zhì)量、施工進度的審計可委托監(jiān)理單位進行，對設(shè)計環(huán)節(jié)的審計可委托設(shè)計單位進行；另一方面，建立信息共享機制，由于紀檢監(jiān)察部門收到群眾舉報線索較多，具有豐富的辦案經(jīng)驗，內(nèi)部審計機構(gòu)對財經(jīng)法規(guī)、項目公司財務(wù)狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經(jīng)濟案件，可以聯(lián)合作戰(zhàn)，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。

（三）實施開發(fā)項目的全過程審計，明確階段審計重點

工程項目全過程審計是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計的重點，包括工程造價審計、竣工決算審計和工程管理審計，它是財務(wù)管理與工程管理審計的有機結(jié)合，將風(fēng)險評價、內(nèi)部控制、效益跟蹤、監(jiān)督檢查貫穿于建設(shè)項目全過程管理中，在促進相關(guān)管理單位提高投資效益方面發(fā)揮重要作用。審計部門可以介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中的招投標、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務(wù)決算等環(huán)節(jié)。

在項目開發(fā)初期，要重點關(guān)注內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，財務(wù)管理和會計基礎(chǔ)工作、招投標管理、項目前期成本、管理費用上；在項目開發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、采購與驗收、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細化、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用上；在項目開發(fā)后期，要重點關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算辦理和成本及稅金核算上，加強項目盈虧的審核。

（四）強化績效審計，提升審計質(zhì)量

地產(chǎn)企業(yè)在建立一套可行的績效標準和指標評價體系的基礎(chǔ)上，可以實施將經(jīng)濟性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績效審計。一方面，可以對重大資金、重大項目和高風(fēng)險環(huán)節(jié)進行重點審計，比如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的投資價值、技術(shù)可行性和經(jīng)濟效益，審查工程質(zhì)量情況，審查物資采購和招投標程序的合法、合規(guī)性，審查合同簽訂情況，審查項目建設(shè)計劃與執(zhí)行情況，審查項目投入后的運行效率和效果等。另一方面，建立審計案例備查制度和審計事項備忘制度，將好的審計案例可以作為業(yè)務(wù)指南以后備查，同時對審計發(fā)現(xiàn)的有價值的審計線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項目的追蹤審計工作提供借鑒。

（五）開展風(fēng)險導(dǎo)向型內(nèi)部審計，實現(xiàn)內(nèi)部審計為企業(yè)增加價值功能

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項目具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設(shè)周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發(fā)項目各具特點，管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的日益復(fù)雜使“風(fēng)險”成為企業(yè)管理的一大核心概念，風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嬍菍崿F(xiàn)內(nèi)審職能的重要途徑，在對企業(yè)所處社會和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標和關(guān)鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，在審計過程中以企業(yè)風(fēng)險分析評估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的風(fēng)險分析水平排定審計項目優(yōu)先次序、審計范圍與重點，對企業(yè)的風(fēng)險管理、內(nèi)部控制和治理程序進行評價，進而提出建設(shè)性意見和建議，實現(xiàn)為企業(yè)增加價值的功能。風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲媽徲嫅?zhàn)略提高到企業(yè)目標層次，審計計劃建立在科學(xué)風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，審計資源的分配更為合理，提高了審計的效率和效果。

（六）充實審計隊伍，提高內(nèi)審人員素質(zhì)和知識水平

首先，在內(nèi)審人員選聘上，充分考慮團隊知識結(jié)構(gòu)的完整性，不僅配備精通財務(wù)、審計的審計師，還可配備造價工程師、監(jiān)理工程師以及懂法律、懂設(shè)計、懂合同、懂管理的人員，有利于實施房地產(chǎn)全過程開發(fā)審計；其次，全面了解房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，掌握項目從立項、建設(shè)、驗收每個環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容及重點，全面學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)控制度，熟悉整個經(jīng)營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴格按審計準則和職業(yè)道德規(guī)范工作，確保審計工作在透明、受監(jiān)督的環(huán)境下進行；再次，不斷加強對內(nèi)部審計人員培訓(xùn)力度，定期進行系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是績效審計技術(shù)和技能的培訓(xùn)。

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