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[摘要]中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產投資基金分為四種方式，其對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎國外房地產投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產市場發揮更大的作用。
中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內不動產或從事地產開發以外，還可以向國內開發企業融資的方式進入中國市場，其中，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產開發基金，總額超過1.2億美元。但是房地產投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構，抓住中國國內房地產公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產市場。
如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產開發等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產基金等數十支曾經主要關注海外房地產的投資基金都已經轉向中國房地產行業，國外房地產投資基金在短短的幾年內就在中國房地產市場上占據重要地位。
雖然其規模在目前來說還比較小，投資的地區也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規模的擴大和深入發展的勢頭，勢必會對中國房地產市場產生深遠的影響。
一、國外房地產基金在我國的投資方式
根據國外房地產基金進入我國房地產市場的性質，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產，四是委托管理模式。
1．開發型投資開發型投資主要是基于開發周期所帶來的高風險和高回報，外資資本直接介入前期的開發過程，包括土地的一級開發和項目開發，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發投資中，房地產投資基金對住宅業的投資力度較大。
因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產基金更青睞于開發住宅產業，強勁的市場需求可以降低他們的投資風險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產基金與上海永業集團共同投資開發“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產與復地集團合作開發松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。
2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產項目的開發中，而是以收取穩定的租金為目標。它又主要表現為兩種方式，一是通過購買有穩定租戶的已建優良物業，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產市場。另一種方式是自己開發房地產，然后出租經營。
采取這種方式的有全球最大上市工業房地產投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產的租賃服務，在上海松江開發區為一個世界500強工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。
3．購買不良資產外資房地產基金最早進入國內的途徑就是通過收購中國四大國有商業銀行的不良資產的房地產項目開始的，尤其是收購不良資產中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產證券化，打包處置從而變現盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內地房地產開發商金地集團、盛融投資全資在中國設立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設銀行的不良資產包，這些資產包中的資產多為中國城市中的商業物業，公司將在不良資產處置中發揮重要作用。
4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業務，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現的機構過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產集團有限公司以及摩根斯丹利房地產基金與深國投商用置業有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權，后者持35%的股權，該合資公司主要從事開發內地商業地產項目，由西蒙地產負責基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負責融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發、投資管理、融資、資產上市等基金運營的各個環節。
二、國外房地產投資基金對房地產市場的影響
目前，國外房地產投資基金的數額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內，中國房地產市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進一步進入，勢必對國內地產市場產生深遠的影響。
國外房地產投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。
1．國外房地產投資基金的有利影響
（1）促進中國房地產進入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務院“18號文件”等系列金融和土地嚴政的陸續出臺，給國內房地產商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產基金對中國房地產的投資正是引領中國房地產由項目開發為主轉為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經通過成立本地地產基金實現外資房地產基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產產業鏈更細，各環節更專業，效率更高，更容易創造價值，外資地產基金商業模式的轉型促使中國房地產進入以資本市場為核心的金融時代。
（2）可以減少房地產市場上的投機行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機性質的資金的流入，房地產投資基金在我國還是新興的經營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產企業提供長期穩定的資金來源。通過與國內房地產商的合作還可以增加國內房地產發展商的實力，讓國內房地產發展公司從以往比較單純的開發公司變成全面的房地產投資及開發公司，讓開發商從以往賺短期收入變成長遠穩定的收入。房地產投資基金的進入并不是以短期收益為目標，它與一些流入我國地產的“熱錢”不同，它的目標是獲取長期投資的收益。
所以國外房地產投資基金不僅不是投機資本，而且它的介入還可以排斥其他投機資金的介入，減少市場的投機行為。（3）為房地產企業開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產商的資金70%來源于商業銀行貸款，過高的資產負債率既增加了銀行系統的風險，又使房地產商背負了沉重的財務負擔，并且非常容易受到國家宏觀調控和金融政策變動的影響。國外房地產基金既可以擺脫國內宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩定的投資資金，是一種全新的融資渠道。
同時，我國國內信托機構推出的房地產信托基金在本質上還類似債權類產品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經驗和管理方式，真正的建立起國內的地產投資基金產品，以更低的成本向地產企業融資。
2．國外房地產投資基金的不利影響
（1）拉動國內房地產價格上升目前，雖然大部分地產投資基金的進入是以投資為目的，但是有部分房地產投資基金卻帶有投機的性質，拉升了國內房地產價格的上漲。
由于我國對外資銀行開展人民幣業務還有限制，一些資金便打著地產基金的名義進入中國的房地產市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數目不多，但是也是一種不容忽視的現象，很容易導致房地產上的投機行為，拉升國內房地產價格。
（2）抵消我國宏觀調控作用的發揮我國對房地產宏觀調控的作用就是因為在房地產市場出現投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產業的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調控幾乎沒有協調外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內，使得基礎貨幣的投入極大的受制于外匯因素。
房地產企業原來需要從銀行獲得的資金現在可以轉向國外獲得，仍然沒能降低房地產市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協調作用的內容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調控預期的作用沒有正常發揮出來。
（3）融資成本較高相對于企業的融資方式，國外地產投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進入是以獲取利潤為主要目的的，國內房地產企業必須與國外投資基金分享房地產市場的收益。如果從銀行貸款，國內房地產企業與銀行是債權債務關系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產市場的利潤率。而與國外地產投資基金的關系屬于分配利潤關系，基金對開發項目進行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產企業要支付比銀行更高的融資成本。
三、加強對國外房地產基金的管理
外資房地產投資基金對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎外資房地產基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發揮，使其在中國房地產市場上發揮更大的作用。
1．限制國外房地產投資基金的投機行為國外房地產投資基金多數是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機行為的房地產投資基金，我們必須要采取一定的措施進行限制和控制。
首先要判斷哪些基金是投機行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內房地產，共擔風險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機行為。我們要通過對基金購買房產的數量進行限制，或規定基金進入房地產市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產投資基金的投機行為。
我們國家要盡快的出臺《產業投資基金法》，對國外房地產投資基金在我國的運行進行明確的法律上的規定，使投資基金發揮其正常的作用。
2．將國外房地產投資基金納入到宏觀調控的范圍隨著國外房地產投資基金大量進入我國，勢必對我國宏觀調控政策產生一定的影響。因此，在國家宏觀調控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調控中對房地產使用國外資金也要做出相應的規定，比如，不允許以變相貸款的方式進入中國市場等，從而保證宏觀調控政策的充分發揮。對國外房地產基金進入我國也要采取相應措施，不是允許任何的基金進入，考慮到我國房地產市場的現實情況，對一些發展不成熟的基金應該進行進入限制，對發展比較成熟的基金也要對其投入的比例數額等進行相應的規定。在宏觀調控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領中國房地產市場進入一個理性發展時代，使房地產價格處于合理水平，保證我國房地產市場的健康發展。
3．制定國外房地產投資基金合理的回報率國外房地產投資基金的回報率關系到我國房地產企業的融資成本，也與房地產價格聯系在一起，我國房地產價格偏高正是吸引外資進入的一個重要原因，國外房地產投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產價格。
所以要制定合理的房地產投資基金的回報率，首先要根據實際設定一個回報率上限；其次，針對不同的地區和不同的地段，設定不同的回報率；再次，回報率要與房地產市場的風險聯系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產基金就一定穩獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產投資基金，從我國實際出發，借鑒國外的經驗，建立起具有競爭力的地產投資基金，這樣才能與國外的地產投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。
[參考文獻]
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一是開發與投資并舉模式，此模式追求規模化與高收益。
以凱德置地為代表的房地產投資基金，屬于開發和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發商，所以可以充分利用產業運營和產業投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產、商用房產和服務公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產基金，其運作成立的中國住宅地產投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。
凱德置地80%的土地獲取來自于協議轉讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產商合作的拿地戰略，并與目標城市的大型企業合作，開發當地項目。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業地產，與麗豐控股合作收購其項目股權，與北京華聯集團建立戰略合作關系，同萬科合作部分商業項目等。
二是側重商品住宅投資模式，此模式追求行業平均收益。
由國內眾多著名房企如復地、SOHO、陽光一百等發起成立的盛世神州房地產投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。
此類基金的主要功能定位是：第一，為開發商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發商全程運營管理提供專業支持；第三，為開發商的品牌價值提升創造動力。
三是側重收租型物業投資模式，此模式追求長期穩健收益。
最近幾年，國內涌現出新加坡騰飛基金和內地高和投資為代表的收租型物業投資模式。以開發蘇州工業園區揚名的新加坡騰飛集團2007年成立了兩只數額龐大的中國基金――騰飛中國工業園/產業園基金和騰飛中國商業地產基金。兩大基金最初的資產項目包括在中國房地產市場能產生穩定現金流的標的資產。其主要投資中國內地的輕工業和物流設施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產業相關設施、郊區商務辦公樓和產業園，通過多元化的租戶結構、資產優化和租金增長空間來實現投資回報的最大化。
成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業地產私募股權基金，專注于投資一線城市核心區域商業類物業（包括寫字樓和商業）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業的房地產投資理財服務，以及投資產品和相應的資產管理服務，從而實現投資者的豐厚收益。
四是側重城市綜合體投資模式，此模式追求商業運營收益。
由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內地最大的房地產私募股權投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設項目。星浩資本所要開發的地產項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學習、休憩、商業等多種功能及設施的超大型樓盤，遍布全國的萬達廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產基金、實體開發和商業服務，構成了星浩資本的3大業務板塊。
在拿地和實體開發方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現退出。
五是側重保障房投資模式，此模式追求低風險和適度收益。
保障房類投資基金近兩年開始涌現。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，該基金將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。
該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯合有志于保障房建設的開發商作為基金的發起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務，提供房地產基金管理和房地產投資銀行服務。
六是側重專業化功能性地產投資模式，此模式追求細分市場的領先優勢。
專業化功能地產類基金主要是養老地產和旅游地產基金。
養老地產以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養老社區股權投資計劃設立，注冊資本金達22億元，側重于在一線中心城市建設養老地產，以此拓展其人壽保險主業的價值鏈。其主要特點是專注于養老類綜合社區建設，建成后不出售，而是用于長期經營。
摘 要 近些年，隨著我國經濟的快速發展，國內房地產市場的競爭越發激烈，房地產投資基金的實行已見成效，其不僅為投資者提供了一種新型的投資模式，同時也拓寬了房地產行業的融資渠道，有效的將房地產與金融結合起來。為規避投資風險、實現預期效益，房地產投資基金的運行必須采取全程監管。本文就房地產投資基金投資項目的財務監管作簡要的分析、探討。
關鍵詞 房地產 投資基金 項目 財務監管 體系
作為一種產業投資基金，我國的房地產投資基金的起步較晚，相較于美國的房地產投資基金模式，我國房地產投資基金的運行仍受法律、法規、稅收等因素的影響。此外，由于我國的流轉稅、房產稅高達17.5%，房地產投資基金一般不會投放于物流出租，同時也不會投放于房地產企業的股票中。目前，我國房地產投資基金的運行，主要是針對資金密集型的房地產開發項目進行投資，而財務監管問題就成為了廣大投資者普遍關注的話題。
一、實施財務監管的原則
（一）靈活的監管方式：
目前，在我國房地產投資基金投資項目中，總體投資主要由開發商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應相互協調、配合運行基金對外投資房地產項目。因此，房地產投資基金投資項目的財務監管，應根據主體、情況、階段的不同而靈活調整監管方式，促進房地產開發項目的投資基金、開放商以及其他投資者之間的溝通、協調，以便及時做出調整、解決問題，保證開發項目的高效運轉。
（二）明確重點，加強力度：
長期以來，我國的房地產投資基金在針對某一開發項目進行投放時，無論股權比率是高、是低，均是一種戰略型的投資行為，而并非直接掌管房地產發開項目的運營。為了能夠及時、順利的撤出，保證原有投資款與利潤的安全，房地產投資基金投資項目必須采取全過程的財務監管，而監管工作的主要內容及重點就是對資金活動的監督、管控。
（三）適中的監管力度：
在房地產投資基金投資項目中，財務監管的實施應當在不影響地產項目常規性運作的前提下，對項目資金的活動進行全程監管、把控。在實施財務監管的過程中，房地產投資基金方應指派專人、代表負責具體的財務監管工作，與房地產開發項目的經理協同合作，在已授權利范圍以內，第一時間簽批、執行已落實基金的預算與計劃，而對于授權范圍以外的部分，應嚴格按照有關規定及程序，待經過審核、批復后予以執行。此外，對于已落實基金預算、計劃之外的其他支出款項，項目的開發商與地產投資基金方應及時進行協商，待增補計劃辦理、完成后，方可予以簽批、執行。房地產投資基金投資項目的財務監管，應主要針對預算、計劃之外的其余支出款項，以及銷售回籠資金與數額較大的支出款項實施監督、管控，而對于其他方面的監管可視具體情況適當做出調整、放松。
二、我國房地產投資基金投資項目的幾種監管模式
（一）有限責任公司監管模式：
房地產投資基金投資項目倘若采用此種模式進行監管，一般需要根據股權的比率，由股權份額較大的投資者來掌管開發項目的運營管理、財務監管。此外，其他投資者可指派專人參與到開發項目的管理中，由最大股東統一進行管理。根據開發單位的具體章程，開發項目與公司運營的重要事項及活動主要由股東大會、董事會進行決策。
（二）信托監管模式：
此種財務監管模式，主要是針對房地產投資基金項目，由信托機構負責進行深入的調查、研究，待對該項目的各種風險因素進行評估、總結后，綜合考慮可否實施債券貸款、股權投資。值得注意的是，雖然此種監管模式對于開發項目現金流的監督、管控較為系統、全面，但對于整個開發項目運作的監管則有待改進、完善。
（三）銀行監管模式：
目前，我國銀行貸款的分類，按時間可分為短期、中期、長期貸款；若按貸款方法可分為票據貼現、擔保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營貸款、委托貸款等。長期以來，我國各大銀行對于企業、單位融資貸款的財務監管，通常側重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監控。一般情況下，為降低銀行貸款風險，我國多數企業、單位通常會選擇擔保、抵押的方式獲取貸款，而一些經營規模較大、實力強、信用評級高的大型企業則會采用授信貸款的方式。
（四）自主監管模式：
此種財務監管模式，其主要是由投資基金項目的開發公司自行構建財務監管小組并根據項目運營需要制定具體制度及內容。
三、房地產投資基金投資項目的財務監管體系
（一）財務監管的職能部門：
在房地產投資基金投資項目的財務監管中，基金管理單位內部的財務部，可將其視為財務監管的職能部門，其主要是針對房地產開發項目的前期財務進行分析、調查、研究，同時在開發項目運營過程中實施全過程的財務監管并展開內部審計。房地產開發項目的基金財務代表，應及時的了解、掌握項目開發商實際的財務活動情況及問題，對于一些關鍵事項、重要問題，應第一時間向基金經理匯報，以便及時做出調整、處理。
（二）財務監管的領導小組：
房地產投資基金投資項目若要實施財務監管，應事先由項目基金經理負責組建財務監管領導小組，針對開發商的年度運營計劃、整體預算、預算外的支出款項，以及在指派監管代表授權以外的大額支出款項進行審核、批復。此外，為全面監控開發項目的所有財務活動，還需構建財務監管小組，從而將監督、管理、審核滲透到項目運作的每個環節中。為此，財務監管小組應配備會計、市場營銷、工程等專業人員，以此保證財務監管的有效性、科學性。值得注意的是，倘若同步實施多個開發項目的財務監管，為避免受利益驅使而單一監管某一項目，應根據每個項目的特點與需要，適當調整監管力度，以此保證財務監管工作的效率及質量。
（三）財務監管人員：
目前，我國房地產投資基金投資項目的財務監管人員，通常是來自基金管理單位內部的財務部門，指派至投資項目的基金財務代表。基金管理單位，應嚴格執行競聘上崗制度，針對已錄用的財務人員進行系統的
教育培訓，使其具備一定的財務監管意識，充分了解房地產開發項目的運作模式及流程，熟練掌握有關金融、市場營銷、會計、工程等各個專業的理論知識及業務技巧。基金管理單位指派至開發項目的基金財務代表，應具備較強的業務能力、良好的溝通技巧、優秀的個人品質以及一定的實踐經驗，以此保證財務監管工作的效率、質量。在實施財務監管的過程中，基金財務代表與基金工程代表等有關人員應協同合作，及時向基金管理單位的財務部門上報開發商的實際財務情況、重大事項等，但無需參與到開發商的財務核算中去，避免影響房地產開發項目的正常運作。
四、實施財務監管的重要事項
（一）財務風險的預防：
房地產投資基金在確定具體投資項目前，應針對所有房地產開發商提供的財務資料進行分析、研究、審核，最好事先介入開發商內部進行財務調查。此外，還可聘請社會上的中介機構負責調查各個開發商，并主動參與到整個調查過程中，第一時間了解、掌握各個項目單位的財務情況，及時消除財務隱患，有效防范財務風險。
（二）嚴格執行財務審批、報告制度：
房地產投資基金在確定投資項目后，首先需要與開發商、原股東進行協商、洽談，明確基金在開發項目運作中的監管權限，待各方意見達成一致后，方可進行投資。在項目實施的過程中，一切財務活動必須通過審批才可予以放行，而對于一些重大財務事項，開發商必須向基金管理單位報告，未予以批準，開發商不得自行開支。
五、結束語：
綜上所述，為有效規避風險，保證財務使用的安全、有效，房地產投資基金投資項目必須加強財務監管，以此保證預期效益的實現。
一、國外房地產投資信托基金發展的起源及經驗
從美國的房地產投資信托在幾經波折進入健康發展的軌道看，在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。
1.創造必要的法律環境
1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50%，總收人中直接來源于房地產的收入不得低于75%，每年須至少將其應納稅收入的90%分配給股東，總資產的75%必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。
2.房地產投資信托自身的改革
房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：①所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。②結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(PREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。③專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的作用。⑤規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。⑥經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。
3.機構投資者的廣泛參與
初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10%；截至到1999年，這比例則上升到了39%，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。
大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT公司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。
二、我國房地產信托產品轉型的必要性
房地產業是國民經濟的支柱產業，其對經濟發展的帶動作用和對上下游產業的拉動作用較大。然而，房地產金融市場目前尚不完善，房地產開發融資渠道較為單一。在此背景下，信托作為一種長期的資產管理機制，一方面彌補銀行融資的不足，另一方面提高房地產開發資金利用的有效性。2010年，投向房地產領域的集合信托產品資金規模達到1993.11億元，占總資金規模的49.87%,與2009年相比發行規模大幅增長340%。然而，目前房地產信托產品的模式仍然以單一的融資平臺為主，成為銀行貸款的補充。其業務模式存在以下幾方面的局限性：
1.貸款模式的大量使用使信托公司繼續承擔了銀行貸款補充的角色，越來越受到監管政策的限制
2009年，貸款類房地產信托產品發行規模為141.43億元，占總發行規模的31.5%。2010年以來，雖然信托資金運用方式逐漸從貸款向股權投資、權益投資以及組合運用方式轉變，但貸款類信托產品的發行數量和規模依然穩居前三。
2.股權投資方式不夠深入，部分項目名為投資實為融資
由于監管當局對房地產信托融資功能的限制，許多信托公司為了規避諸如四證不全、二級資質之類限制貸款的條款，紛紛采用股權投資的方式進入房地產市場。但目前的股權投資模式中，信托公司對房地產開發項目的介入不夠深入、全面，僅僅是形式上實現了向項目公司派駐董事，要求項目公司在實施重大事項決策時要事先征得信托公司的同意，對項目管理的主動性不夠，不能充分發揮信托公司資金管理的專業性。
3.房地產信托產品短期化特征明顯
目前成立的房地產信托產品一般期限均為2年，而且大多信托文件還會規定在實現預期收益的情況下可提前兌付。2010年，房地產集合信托產品的平均信托期限為1.86，而房地產開發周期較長，信托資金的中途抽離可能導致開發資金鏈斷裂，二者期限結構失衡較為嚴重。
4.信托資金投向單個、具體項目導致投資風險加大
從相關實踐和數據來看，目前信托公司的房地產信托項目多是投向具體、單個項目，如果項目出現問題，整個房地產信托計劃的投資就出現虧損，信托公司也將承受很大風險，一旦風險無法控制并暴露出來，就將波及到整個行業。
三、我國制約房地產投資信托基金發展的癥結
鑒于國內房地產信托業務模式單一、風險集中等問題較為突出，國內相關部門及監管當局曾試圖借鑒國外信托公司發展房地產投資信托基金（REITs）的先進經驗為企業融資拓寬渠道。
1.法律構建不夠完善
由于REITs的實質是在集合信托基礎上的資產證券化產品，需要信托法律與基金投資法律一起對其進行規范，所以一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制是必不可少的。
2.制度建設不夠健全
在稅收方面，國內一直未推出關于REITs的稅收優惠政策；在會計處理方面，國內出租物業在得到資金收益，扣除有關費用之后，還需要折舊、繳納所得稅以后才能夠凈利潤分配，因此造成利潤減少；在信托登記制度方面，信托登記制度的缺失直接阻礙了信托法律制度在資產證券化領域的運用。
3.治理結構不夠合理
根據目前國內房地產信托的法律框架，信托公司采取的是契約型模式，信托公司一方面作為受托人保護投資者權利，另一方面又承擔了房地產信托資金管理人的職能。國內的這種治理結構往往會使信托公司處于一權獨大、無人監督的境地，不利于保護投資者的利益，也為道德風險的發生創造了肥沃的土壤。
四、探索我國房地產信托“準基金化”模式
1.“準基金型”房地產信托業務的現實可能性
一方面，大量社會閑散資金為“準基金型”房地產信托產品提供了強大的資金支持。隨著中國經濟的快速發展，百姓手中積累的財富也迅速增加。另外，在全球流動性泛濫的國際大背景下，施行“出口導向”戰略的中國也將長期遭受被動性貨幣投放，市場整體流動性充裕也將成為常態。另一方面，2008年次貸危機爆發后，中國的房地產市場重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地產商規模不斷擴大。規模的不斷擴大也考驗著地產商的資金運營能力，稍有不慎就將出現資金鏈斷裂，給企業帶來巨大風險。因此，大型知名地產商輸出品牌和管理的意愿不斷增強，而“準基金型”房地產信托產品恰好能夠提供平臺，以發揮知名地產商的專業優勢。
2.房地產信托產品“準基金化”的業內實踐
從業內實踐看，以“準基金型”信托計劃模式發展房地產投資業務的主要案例包括：2005年3月11日，國內首只“準”房地產投資信托基金――由聯華國際信托投資有限公司設計并推出的“聯信.寶利”中國房地產信托投資基金1期公開發售，這是一款不指定用途、分期發行的房地產信托投資計劃。資金主要運用在給房地產經營企業提供貸款、投資于房地產經營企業股權以及購買商業用途樓房或住宅。2008年11月，中信信托攜手中信地產發行了總規模為68.9億元的“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”。2009年8月6日，平安信托與金地集團正式簽署合作投資戰略框架協議，約定平安信托將通過信托的第三方資產管理平臺，針對合作的每個項目設計具體的股權信托計劃，和金地集團一起投資優質住宅項目以及城市綜合體項目。2009年9月平安信托再次與綠城集團簽署合作投資戰略框架協議。在重慶轄內，新華信托于2011年2月22日正式發行新華?普天I號股權投資基金集合信托計劃，規模達18.5億元，通過組建專業化的基金管理團隊，聘請專業的投資顧問組成投資決策委員會，靈活運用股權、債權、可轉股債權、購買特定資產權益等PE投資工具，投資于舊城改造、城鄉統籌、城市基礎設施綜合體開發和文化創意產業項目。
3.“準基金型”房地產信托產品的優勢和局限
通過總結上述業內實踐可以看出，“準基金型”房地產信托產品的基本框架為：與傳統的房地產信托產品相比，業內目前設計的“準基金型”房地產信托產品具有以下特點和優勢：
（1）“資金池”模式有助于信托公司更加集中、靈活地運用信托資金。一直以來，信托公司業務拓展的一個主要方面就是項目融資和投資，但是傳統的投融資模式存在信托規模較小、產品流動性差、難以形成常態業務的缺陷，“準基金化”信托產品的運行模式則是在確定基本投資方向和投資策略以后，發行標準化的信托產品，形成具有一定規模的資金池，再按照基金原理進行專業化管理與運用，最終形成制定投資策略-設計基金化信托產品-打造品牌-募集資金-組合運用資金的規范投融資流程。這一模式有助于促進信托公司向自主管理轉型。
（2）投資顧問的介入促進信托產品投資管理專業化。在房地產信托產品“準基金化”的過程中，信托公司與房地產開發企業優勢互補，必要時還可引進基金公司作為投資管理人，一方面可以充分發揮信托公司在信托計劃設計和發行上的優勢，另一方面又可以利用房地產開發企業在房地產開發管理方面的專業能力，實現系統內的協同，同時還能成功分離信托公司作為受托人和基金管理人的雙重身份，使信托項目治理結構更加合理。
（3）“有限合伙”模式有利于投資工具的多樣化。目前傳統的房地產信托產品投資工具的使用方面受限較多，投資工具單一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企業法》的規定，利用房地產信托投資基金設立有限合伙企業，便能靈活利用普通股、優先股、可轉債以及收益權等交易工具，并遵循基金管理行業的國際慣例引入管理人認購部分基金單位以及承諾認繳制等更為靈活的機制。
（4）“自主管理”促進盈利模式轉變。目前房地產信托產品的信托報酬主要以固定費率的形式出現，而在“準基金化”的信托產品設計中，信托公司除了每年收取固定費率的年管理費外，還因為深度介入每個項目投資管理中而收取一定比例的業績報酬。這種盈利模式的轉變大大提高了信托公司收益。
引言
沈陽市自開始實施公共租賃住房建設以來，已經取得了一定成果。但是公共租賃住房建設對資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續的發展受到了很大的阻礙。結合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金來源的緊迫問題，保障預期的公共租賃房建設的實現。
一、房地產投資信托基金分析（REITs）
1.REITs的含義
房地產投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營房地產投資項目的投資基金。房地產投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來，采用專家經營和專業化管理，在風險分散的原則下，從本質上看是房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下幾點：一是房地產投資信托本身的特點，稅收優惠。發展REITs的原因是稅收優惠，對絕大多數國家都在稅收法律或特殊法律法規中給予已推出房地產投資信托基金一定的稅收優惠政策。例如，美國國內稅賬單的定義，如果房地產投資信托基金會每年以現金股利的方式回報給投資者，則不需要繳納企業所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產投資信托基金的產品，享受更多的稅收優惠的投資收益。二是強制分紅。從已發行REITs的國家實施運作過程來看，帶來的好處是在房地產投資信托基金的年收入分配做了強制性要求。他們中的大多數是規定將給投資者90%的收入分配。三是投資領域具有限制性。REITs投資領域為房地產領域，不僅直接擁有房地產所有權，還可以依靠房地產項目的管理，租金收入或通過購買抵押債券或抵押擔保來支持證券。大多數的房地產投資信托基金選擇房地產直接所有權，以房地產項目的管理或資產提升為主要收入來源。
3.REITs優勢
REITs與一般的房地產產業投資方式相比，具有明顯的優勢，有以下幾點：一是相對強勁的流動性。房地產投資信托基金是一種證券化產品，在發行時他們中的大多數都是公開募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發行和流通，這樣具有很好的流動性，還可以通過資產證券化將資產轉化為流動資產的形式，這樣就有了快速清算投資的優勢，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資；二是較強的專業管理和經營。房地產投資信托基金的資產由專業的基金管理機構的投資運營管理，并由具有房地產專業的投資知識和集中管理經驗豐富的專業投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優的投資組合和最優的投資業務，可以有效降低投資風險和交易成本，以獲得投資收益的最大化；三是稅收優惠和高額回報。房地產稅收優惠政策極大地刺激了房地產投資信托基金的發展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現金股利的方式回報給投資者，無需繳納企業所得稅。僅由投資者繳納個人所得稅，所以房地產投資信托基金的獎金數額較大；四是具備一個更好的杠桿投資能力。根據公布的房地產投資信托的國家或地區法律的角度來看，房地產投資信托基金必須將其不小于現金應稅收入90%比例分配給投資者；五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優勢吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會閑散資金。
二、REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應用分析
1.內外部環境分析
沈陽市是東北地區最大的國際大都市和金融政治中心，也是渤海經濟圈的重要環節與東北地區的重要結合部，具有良好的經濟基礎和投資環境。同時，在現階段大力發展公共租賃住房建設，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。
沈陽市公共租賃住房是政府關注的民生項目，在政府信用擔保的同時，項目的風險是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件；其次，REITs模式的引入必須基于相對發達的資本市場上的，沈陽市民營經濟在國民經濟中的作用逐漸突出。對于沈陽市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項制度保證。目前，中國頒布了《招標投標法》、《證券法》和《擔保法》等用于廉租住房項目實現投資多元化奠定了良好的政策環境，在沈陽市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎上借鑒與完善。這使得沈陽市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。
2.具體操作可行性分析
操作時，房地產基金管理公司聘請有關專業團隊組成房地產管理公司，經過檢查后，將合格的建造或購買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當RElTs模式步入正軌后，為沈陽市帶來的經濟效益是巨大的。
世界各國迅速發展起來REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經驗，如在北京、天津、上海等其他城市和地區已經先后開展了REITs試點工作。近年來，REITs模式已經應用在城中村的改造，這對沈陽市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。
三、REITs模式的發展前景
公共租賃住房項目是回報時間長的行業，其發展長期依靠有限的政府財政撥款。同時，通過利用先進的項目管理方式，能夠提高項目建設的速度和質量，使資金得到更高效的利用。沈陽市公共租賃住房項目很長一段時間都由政府財政投資建設，但越來越不能滿足社會和經濟發展的需要。使民營企業參與公共租賃住房建設中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業共同合作來提供工作服務中的監督和指導。因此，REITs模式具有更廣泛的應用前景，是適應沈陽市公共租賃住房項目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式，在國外也有很多成功的例子，在國內有些地方也正在試點，需要做更多的研究工作，加以總結與改進。認真研究REITs模式的理論，并以國外的應用實例為基礎，促進和規范沈陽公共租賃住房建設。在沈陽市REITs模式的項目融資，是保證項目成功的關鍵，政府應該頒布法規及相關程序。涉及規模較大的公共房地產的項目融資，政府應更迅速地完善投資和融資法規，以適應形勢的發展。在操作和協調磋商更加容易，且風險相對較小。
[摘要]房地產投資信托基金是信托和房地產結合的一種模式,也是現在許多國家正在實行的一種制度,其本身具有巨大的優勢。就我國現階段而言,發展房地產投資信托基金在法律上是否具有可行性,我國又應該采取何種立法模式規范行業運作,促進行業發展,本文將就此展開分析,試圖為立法提供一些可行性建議,從而實現信托業和房地產的成功合作。
[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs)路徑選擇
房地產投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。
本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產投資信托基金發展的背景
房地產投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。
我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中,信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。
二、房地產投資信托的制度優勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。
2.我國發展REITs的路徑選擇
我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。
其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩定性,節約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現有法律都進行修改不利于維持法律的穩定性,而采取統一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發揮了后發展國家的優勢。
2006年房地產業的資本市場表現
在過去的一年里，雖然經歷著持續性的“政策調控嚴冬”，中國房地產企業在資本市場上的表現仍然非常搶眼。A股市場再融資和IPO大門的重新開啟對于處在行業調控之中的房地產企業來說，無疑是幾年來最令人興奮的契機。IPO、定向增發、借殼上市、債券融資，資本市場為房地產企業提供了多樣化的選擇。截至到2006年底，房地產企業通過資本市場已累計融資接近300億元人民幣。包括保利地產、北辰實業、世貿地產、綠城中國等在內的6家公司在A股或港股市場上成功首發，總籌集資金超過200億元；棲霞建設等上市公司以“地產+定向增發”的融資模式，籌集資金近30億元；此外地產類上市公司配股募集資金近27億元；華僑城、浦東金橋、億城股份等上市公司以發行債券方式融資約20億元。除此之外，約有30多家房地產上市公司通過買殼、資產置換的方式實現上市。
與此同時，房地產上市公司備受投資者青睞，成為拉動指數向上攀升的重要力量。房地產板塊指數全年上漲幅度達到174%。
與紅紅火火的股票市場和債券市場融資相比，由于更加嚴格的房地產信貸業務管理政策的出臺，房地產信托市場在2006年表現平平，基本與上年持平，累計融資約160億元。而一直被市場所看好的REITS則仍然沒有起步，除新加坡凱德置地(Capital Land)打包內地物業組成的中國房地產投資信托基金獲準在新加坡交易所上市外，沒有其他好消息傳來。
搶灘資本市場
資金一直是房地產開發行業的“生存根本”。在傳統的運作模式下，自有資金、銀行貸款和銷售回款是開發商賴以生存的三大動脈，如何靈活利用三塊資金，在盡可能短的時間內落實項目用地、完成立項審批、啟動工程、開始預售回款，是開發商項目實施的關鍵問題。一般來講，開發商以自有資金取得土地之后，將土地抵押給銀行取得項目啟動費，而后盡快完成預售形成回款，以償付銀行貸款并獲得收益。在這種模式下，開發商利用比例很小的自有資金就可以撬動整個項目，而在整個的運作鏈中，獲得銀行信貸是最為關鍵的環節。
從2003年的“121號文”開始，國家對房地產行業的政策調控已經持續數年，以“規范市場、穩定房價”為目的，在“銀根、地跟、稅收”等方面連續出臺了相關調控政策，這些調控使房地產行業的傳統運作模式面臨著挑戰。2006年仍然是政策出臺相當密集的一年：4月央行調高貸款利率；5月“國六條”、“國十五條”對住房供應結構以及住房轉讓實施限制；7月“171號文”對房地產市場外資準入和管理進行規定；8月銀監會下發加強房地產信貸管理的通知。最為關鍵的是，房地產調控政策的目標大都直接指向房地產企業的生存根本――資金。
首先，房地產企業的第一大資金來源――銀行信貸資金的門檻抬高。2006年銀監會將房地產開發貸款的風險權重由原來的100%提高到150%～200%；針對土地儲備（抵押）類貸款則規定“整頓和規范各類打捆貸款，認真貫徹有關規定，停止與各地政府簽訂授信合作協議”。總的來說，開發性貸款的審批日益嚴格，開發商原來所賴以生存的銀行資金鏈吃緊，這就意味著開發商所習以為常的“傳統開發模式”的運作日益困難。對于大多數中小開發商來說，35%的自有資金一項就已經是高不可攀的門檻，再加之取得“四證”所必需的前期費用和不可控制的審批周期，開發商面臨著前所未有的資金考驗。
而另一方面，目前的市場中房地產企業持續發展的前提是擁有足夠的項目儲備，或者可以說是土地儲備。沒有項目儲備，再先進的理念，再優秀的團隊，其價值也難以體現，這似乎已經成為地產界的共識。在目前的土地供應制度下，通過“招、拍、掛”方式拿地使開發商面臨著前所未有的資金壓力，對于高速擴張中的企業更是如此，2006年順馳易主就是一個因土地儲備的快速擴張而面臨資金鏈問題的典型案例。
持續數年的行業調控掀起了房地產行業的新一輪洗牌，對于擁有融資渠道、品牌優勢、項目儲備優勢的企業來說，這一輪的優勝劣汰是一個發展良機；而對于固守于傳統模式下的企業來說，其未來發展將面臨越來越嚴峻的挑戰。因此從這種意義上來說，2006年房地產企業在資本市場上的活躍表現可以理解為房地產企業們爭取生存、發展優勢的“主動突圍”，但同時也是行業環境變遷下的“被動之舉”。
中國房地產金融的多元化發展之路
目前，國內房地產企業的融資方式主要有以下幾種：銀行開發貸款、發行股票或債券、信托資金、合作開發（包括與國內大型企業或外資機構的合作）。一直以來，關于中國房地產金融的一個共識是：融資渠道單一，過度依賴銀行體系，需要發展多元化的融資渠道，有效防范與分散風險。那么2006年房地產企業在資本市場的表現是否意味著房地產金融的多元化已經有了實質性的發展？我們的回答并不樂觀。
首先，對于大多數房地產企業來說，IPO的大門仍然只能仰望。房地產行業盈利模式的特殊性決定了企業很難拿出一份“令發審委滿意”的財務報表。簡單來說，企業的價值評估和市場定位應當基于其未來發展的盈利預測，盈利預測則基于其項目儲備，而項目儲備就意味著大量的現金投入。因此，擁有項目的企業往往因資產流動性較差或者負債率過高而無法進入IPO門檻；而沒有待開發項目儲備的房地產企業則很難進行價值評估。正是由于這種矛盾，策劃IPO僅僅對一些規模較大、同時具有資金和項目積累的房地產企業來說有意義，而對于眾多中小房地產企業來說并不現實。
一些IPO難度較大的房地產企業在2006年通過借殼的方式實現上市，即收購已上市的“殼公司”股權，將房地產項目注入“殼公司”完成公司主營業務的變更，再以上市公司為平臺謀求再融資的可能。從運作借殼到資產重組，再到實現再融資，這種“曲線救國”道路的難度也是相當大的。對于已實現上市的房地產企業來說，道路就相對寬闊了許多。定向增發、發行短期融資債券、發行認股權證等資本市場的新渠道都成為了可能，可以說資本市場為上市房地產企業帶來了前所未有的競爭優勢。
此外，一度被市場看好的房地產信托業也被納入到了信貸調控的范圍內。2006年8月銀監會下發的《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》規定，信托投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，必須嚴格執行《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，規定滿足自有資金35%、四證齊全、二級以上開發資質的開發商才有資格申請信托貸款；此外，夾層信托等變相貸款也被明令禁止。
無緣證券市場融資和信托融資的房地產企業剩下的“救命稻草”好像只有“合作開發”一種了。在眾多潛在投資者中，房地產投資基金是目前討論較多的針對中小房地產企業融資的渠道，那么房地產投資基金究竟離市場有多遠？它能否成為四種融資渠道中最接近中小企業的一個？現實好像也不容樂觀。
中國房地產投資基金的現狀
海外的房地產投資基金面對穩定的政策環境、金融環境和房地產市場，經過數十年的發展，已經基本形成了較為成熟的運作模式。
房地產基金按照資金來源劃分，可以分為私募基金和上市基金。上市的房地產基金可以在證券市場交易，一般沒有期限；而私募房地產基金一般來講具有一定期限，在期限到達之前，基金會把組合的資產變現，把收益全部派發給投資者。
按照投資策略來劃分，房地產基金有四類：其一，投資于開發項目或開發企業的“開發型基金”，此類基金追求開發周期所帶來的高回報率，基金可能會介入項目的開發和管理的全過程。近年來中國房地產市場的快速增長吸引了眾多海外投資機構設立針對中國市場的開發型基金，如新加坡政府投資公司、德意志銀行、新加坡凱德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投資于經營性項目的“持有型基金”，此類基金追求相對穩定的租金收入，通過購買有穩定租戶的成熟物業并長期持有物業獲取穩定收益。AIG、等在中國經濟發達的一線城市收購高檔服務式公寓或商業物業的做法是持有型基金的典型案例。其三，投資于房地產抵押貸款資產的“債權投資基金”，此類基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障礙和按揭證券化沒有開始，因此目前市場上還沒有出現此類基金的先例。其四，投資于房地產不良資產的“資產證券化基金”，此類基金通過收購不良資產并將其證券化和打包處置變現盈利。高盛等公司一度在中國開展此項業務，但由于近年來房地產市場發展快速消化了以往形成的不良資產，因此業務規模有所萎縮。
在以上四種基金中，有可能成為房地產開發商融資渠道的大多是第一類。一般做法是，海外的投資機構與開發商共同出資，組建公司作為項目開發的主體。機構投資者在項目公司董事會層面上實施控制，在一定程度上參與項目的運作。關于房地產投資基金的探討已經持續數年，然而時至今日，國內房地產投資基金由于法律障礙仍沒有起步，海外房地產投資基金雖然有所行動，但總體來說發展十分有限，大多數中國房地產企業與房地產投資基金仍然遙遙相望。究其原因，固然有因法律、會計制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投資模式和投資理念的差異也不容忽視。
首先，在“合作模式”下，房地產投資基金管理者所具備的更多是投資、資本運營和管理方面的經驗，而對于房地產項目的運營一般不會涉足過深，因此基金傾向于尋找在房地產項目運營方面具有豐富經驗的團隊進行合作，并對其項目儲備、公共關系等條件進行綜合考察。從這種層面看，很多中小房地產公司的條件很難入得基金的“法眼”。
其次，房地產投資基金在選擇項目時，對投資地點有非常明顯的傾向性，一般選擇人均收入水平較高，房地產市場發展較快的城市和地區；此外，海外的投資基金由于單筆投資規模的考慮，還會傾向于選擇投資規模較大，在當地市場具有較大影響力的高檔項目或者“地標性”項目。從這兩個方面看，位于中小城市、運作中低檔、中小規模項目的房地產公司也很難找到與基金合作的契機。
其三，基金管理者與房地產開發商對于項目收益的關注角度不同。對于基金來說，最希望看到的是項目具有穩定的年收益率，從而使基金凈值保持穩定增長；而國內開發商的一貫思路則是關注整個項目的回報率，由于房地產項目的運作周期較長，因此資本方所關注的年收益率未必令人滿意。
其四，基于風險因素的考慮，中小型企業所喜歡的融資模式往往不能被投資基金接受，如“過橋貸款”模式；此外，亟待融資的開發商往往發現基金的投資決策速度較慢，無法滿足其融資需求。
關鍵詞：美國；房地產投資信托基金；融資
一、美國的房地產投資信托基金
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和其運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的一種形式，也是房地產行業的新興的融資模式。自20世紀60年代在美國確立以來，對美國房地產市場產生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國借鑒。
（一）房地產投資信托基金興起的背景分析
REITs在美國的第一次發展的是在20世紀60年代，這正是美國經濟大發展的時期。這一時期，美國經濟保持持續高速增長，出現了城市化建設的浪潮以及戰后新生一代開始步入成年，對住宅消費需求急增，這些因素極大地刺激了美國房地產業的發展，拓寬了REITs的利潤空間。金融業的發展也促進了REITs的發展。在REITs起步階段，美國金融業對REITs的約束比對銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場趨于成熟，美國股票市場經過持續上漲階段，平均收益率遠高于同時期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會資金投向股票市場，直接帶動了REITs的發展。全美投資基金空前繁榮，居民儲蓄的持續增長都直接推動了REITs的發展。經濟增長使得居民收入增長，帶動了對個人投資產品需求的增加。受投資資金規模制約，廣大個體投資者無法投資于房地產業，而REITs作為一種分散風險、高回報的房地產投資產品，正好符合了個人投資者的需求。
1960年美國國會通過《房地產投資信托法》。立法者確立了以下有關REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風險較小的房地產投資機會。認為REITs通過投資多樣化、管理專業化、直接所有權等形式可以為中小投資者帶來通常只有機構投資者和大投資者享有的收益，同時有效地降低了投資的風險。二是REITs必須是消極的投資工具。“消極”的投資行為是指經理和雇員不得直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作應聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成。
20世紀80年代到20世紀90年代，美國稅法的幾次改革加快了REITs發展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規的服務。這使得REITs不僅對其財產擁有使用權，還擁有了經營管理權。REITs的經營者不必通過承包人即可直接對其承租人提供服務；1993年美國法律取消了養老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關規則簡化了REITs的運作。以上數次法律的制定有力地推動了REITs的發展進程。放松了對REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國REITs能蓬勃發展的最直接原因。
美國制定了相當完備的監管法規來保證投資基金業的健康發展，監管法規主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護法》等。全國證券交易委員會、證券交易所、全國證券商協會形成一整套基金外部監控機制，在投資基金內部基金受托人獨立于基金經營者對其進行有效監管，確保了財務公開，決策透明度高。
（二）房地產投資信托基金的優點分析
房地產投資信托可以把土地、項目、資金等因素有效的整合起來，在制度下安排財務方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產開發商投資，通過股權信托、資金信托、財產信托及投資基金、資產重組、資本運作等多種方式的組合運用，并與商業銀行、證券公司等金融機構合作，針對性地服務于綜合要求且難度較大的企業或項目。優點表現在：房地產投資信托基金具有高回報率。REITs投資最大的優點是高收益，有定期的股息收益。根據美國法律，REITs必須把應課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對優厚，投資者可以獲得比較穩定的收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數公用股4.45%和標準普爾500指數1.79%。由于REITs在交易所上市，價格走勢和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長期的價格升值。房地產投資信托基金具有高穩定性。雖然投資REITs的回報率不遜于股票及債券，但REITs的波動卻遠小于股票，還可對沖通貨膨脹的影響。REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其它金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。當通貨膨脹上升，REITs的資產價值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產投資信托基金具有低風險率。在相同的宏觀經濟環境變化下，不同投資項目的收益會有不同的收益。房地產投資信托為分散風險，進行資產多樣化投資組合管理，使房地產投資信托的投資涵蓋的物業種類足夠豐富，分布的區域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產投資信托基金具有低稅率。與高收益相對的是REITs的低風險與低稅收。根據美國稅收法規REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產投資信托基金具有低融資成本。對銀行貸款而言，房地產信托融資方式可以降低房地產企業整體的融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，有利于房地產公司的資金運營和企業的持續發展，在不提高公司資產負債率的
情況下優化房地產企業的結構。
二、我國房地產企業融資現狀分析
我國的房地產業長期獨立于金融業之外，采用建筑業的方式進行調控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。目前我國房地產企業的融資狀況存在如下主要問題：
（一）融資結構單一，開發資金以銀行貸款為主
由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業統計角度看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。
（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規模較小
目前，我國房地產企業的直接融資方式有二種：一是股票市場融資。目前我國約有房地產開發企業5萬余家，而在深滬兩地以房地產為主業的上市公司僅102家左右，房地產上市公司占全部房地產開發企業的比例僅為2‰-3‰。對房地產企業來說，直接融資所需的各種審批環節、復雜手續以及較高的融資成本讓不少小型房地產企業望而卻步。即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業債券融資。在過去七八年間，債券融資在房地產企業全部資金中所占比重呈下降趨勢。
（三）法律法規不健全，影響融資渠道的拓寬
我國法規制度不完善是房地產企業融資受阻的主要原因，房地產業缺少一個穩定、規范的融資市場。譬如《公司法》和《企業債券管理條例》對發行企業債券的限制過多，阻礙了一級市場規模的擴大。根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，才可以發行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業地產開發公司從可發行公司債券的范圍內劃了出去。對急需開拓融資渠道的中小房地產開發企業來說，發行企業債券更不具備可行性。股票市場和債券市場情形相當：在當前《證券法》的框架下，大部分房地產企業無法上市等等。此外，房地產投資基金屬于產業投資基金，不在目前已經立法的《證券投資基金法》的調整范圍之內。由于目前尚無規范產業投資基金的專門法律，設立房地產投資基金仍處于無法可依狀態。相關法律法規的不健全甚至空位，成為房地產業融資創新的最大障礙，亟待加以健全和完善。
三、構建我國以房地產信托為核心的多元融資模式
通過對美國REITs的研究，結合我國目前經濟發展水平，筆者建議在我國房地產企業建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風險，又可以為我國房地產企業提供較為穩定的貨幣支持。
（一）有利于完善我國房地產金融架構
作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在美國既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，我國推出房地產投資信托基金，將大大地提高我國房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
（二）有助于分散與降低系統性風險，提高我國金融系統安全性
銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。在我國商業銀行對風險進行跨時分擔比較有效的，容易把風險在未來和現在之間進行合理分配；而房地產信托跨空間風險分擔能力強，可以在不同的主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著我國商業銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性比較差，調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，很難在當期解決風險積累的問題，如果是在某一段時間的風險超過了警戒線，就會產生危機。房地產信托基金對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，其風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場當期的風險累積。從房地產融資的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產投資信托基金，將一定程度提高房地產融資當期的系統風險化解能力。房地產投資信托基金的引入，是我國發展房地產市場信用的重要舉措，不僅不會加大系統風險，相反，還有助于房地產金融系統風險的分散和化解，提高我國金融體系的安全性。
（三）有助于我國房地產企業的資金的循環與積累
房地產投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產投資的收益相對比較穩定。房地產的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統因素的影響。當前我國正處于城市化進程中，住房商品化日益深入人心，房地產市場成為我國經濟發展中一個熱點。在我國國民收入持續增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重也將進一步提高，城市其它房地產相關的需求也將不斷增長，這決定了在我國房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益比較高，房地產投資信托基金的收益也很高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免我國單一融資體系下銀行相關政策對房地產行的沖擊。同時可以為那些有意分享房地產業高收益的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的矛盾。
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關鍵詞：房地產工程項目；管理；資金使用；項目管理；
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在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。
在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。
做好房地產投資項目決策工作
房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。
做好房地產投資項目規劃設計
根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。
在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。
做好施工圖紙指導施工的過程監督
房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。
在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。
一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。
抓好房地產投資項目行政審批和許可申報
房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。
項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。
做好房地產工程項目施工階段項目的管理
房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。
房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。
參考資料：
[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設項目現代管理，北京：機械工業出版社，2004，p.4
