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根據(jù)省地方稅務局《關于開展2014年稅收專項檢查工作的通知》、《省南通地方稅務局關于印發(fā)〈2014年稅源風險監(jiān)控主要任務分解落實表〉的通知》、《省南通地方稅務局關于組織開展股權轉(zhuǎn)讓稅收專項評估檢查工作的通知》的要求，為切實加強資本交易和非勞動所得稅收征管，規(guī)范股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收管理，經(jīng)市局研究，決定在全市范圍內(nèi)組織開展股權轉(zhuǎn)讓稅收專項評估檢查。現(xiàn)將有關事項通知如下：
一、專項評估檢查范圍和對象
（一）專項評估檢查范圍
全市范圍內(nèi)涉及股權轉(zhuǎn)讓的納稅人、扣繳義務人。
（二）專項評估檢點對象
1．股東為自然人的股權轉(zhuǎn)讓；
2．股東為居民企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓；
3．股東為非居民企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓；
4．稅務機關確定的其它股權轉(zhuǎn)讓。
二、專項評估檢查所屬期和內(nèi)容
（一）專項評估檢查的所屬期
2010年1月1日至2013年12月31日，對發(fā)現(xiàn)有重大違法風險的可追溯到以前年度。
(二)專項評估檢查主要內(nèi)容
股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的各項稅收，包括個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。
三、專項評估檢查分工
（一）稅收風險評估管理部門根據(jù)股權轉(zhuǎn)讓信息對所轄范圍內(nèi)涉及股權轉(zhuǎn)讓的納稅人、扣繳義務人的納稅情況進行案頭分析評估和抽樣評估分析，并將評估分析結(jié)果推送給稽查部門和稅源管理部門。
（二）稽查局負責對全市專項評估檢查工作的組織指導，并負責全市范圍內(nèi)股權轉(zhuǎn)讓金額超過500萬元(500萬元)的納稅人、扣繳義務人集中輔導。
（三）風險評估局及稅源管理分局負責對股權轉(zhuǎn)讓金額低于500萬元的納稅人、扣繳義務人進行評估核查。
（四）股權轉(zhuǎn)讓的納稅人、扣繳義務人涉及到房地產(chǎn)建筑業(yè)和重點企業(yè)等專項檢查的，并入專項檢查開展輔導自查和檢查，避免重復進戶、重復檢查。
四、具體時間安排
（一）信息采集階段：8月10日前
征科部門負責采集股權變更的詳細信息，交由稅收風險評估部門進行評估分析。
（二）輔導、自查階段：8月11日至8月31日
稽查部門組織對納稅人或扣繳義務人的查前輔導，輔導采取集中輔導和上門輔導相結(jié)合的方式。納稅人、扣繳義務人應于8月31日前將《股權轉(zhuǎn)讓專項評估檢查自查表》（附件2）報送至稽查部門，并組織自查稅款入庫。
（三）核實階段：9月1日至9月20日
稽查局會同稅收風險評估部門將信息采集的情況與納稅人、扣繳義務人自查申報情況進行比對核實。對疑點不能準確、及時排除的轉(zhuǎn)入檢查環(huán)節(jié)。
（六）檢查階段：9月21日至10月15日
稽查局對不認真自查或自查后疑點仍未排除的納稅人、扣繳義務人進行檢查。
（七）總結(jié)階段：10月16日至10月31日
各分局、稽查局對本次評估檢查工作進行總結(jié)，對今后股權轉(zhuǎn)讓的征管、檢查提出可行性建議。
五、工作要求
（一）加強組織領導
市局成立以施勇同志為組長，征科科、稅政科、稽查局、風險評估分局等部門主要負責人為成員的股權轉(zhuǎn)讓稅收專項評估檢查領導小組，統(tǒng)一組織領導全市的股權轉(zhuǎn)讓稅收專項評估檢查工作。
領導小組下設辦公室，辦公室設在稽查局。仇新強同志任辦公室主任，石俊、朱建軍、葉青松任辦公室副主任，領導小組成員單位明確專人負責。
（二）密切部門配合
為了促進專項評估檢查工作有序開展，各職能部門要加強密切配合，做到既有分工，又有合作。對內(nèi)加強部門間溝通與協(xié)作，對外按照各自職能分工加強與國資委、經(jīng)貿(mào)委、工商局、上市辦等單位聯(lián)系，及時獲取相關信息。各稅源管理分局要積極配合、支持。
（三）及時報送資料
各單位根據(jù)評估檢查方案的安排，通過FTP及時向市稽查局報送相關報表和總結(jié)。報送的具體要求如下：9月2日前報送《股權轉(zhuǎn)讓專項評估檢查自查稅款統(tǒng)計表》（附件3）；10月25日前報送評估檢查總結(jié)、《股權轉(zhuǎn)讓專項評估檢查工作情況統(tǒng)計表》（附件4）。評估檢查過程中，對需要市局協(xié)調(diào)解決的問題、影響面較廣的共性問題以及各地好的經(jīng)驗、做法，請及時總結(jié)上報。
《國家稅務總局關于加強股權轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知》國稅函〔2009〕285號和《國家稅務總局國家工商行政管理總局關于加強稅務工商合作實現(xiàn)股權轉(zhuǎn)讓信息共享的通知》（國稅發(fā)〔2011〕126號）發(fā)文后，某市地稅與市工商管理局建立了良好的信息共享制度，定期將企業(yè)股權變更信息下發(fā)至各地稅管理分局，一年多的實踐中，股權轉(zhuǎn)讓稅收的征管取得了顯著成效，但在實際征收工作中還存在一些問題，現(xiàn)就征管中的難點談談個人看法。
一、共享信息后股權轉(zhuǎn)讓個人所得稅征管中存在的問題
（一）股權轉(zhuǎn)讓信息在稅收征管利用率不高
工商部門與稅務部門對股權轉(zhuǎn)讓信息的要求與審核重點不同。從工商部門的傳遞到地稅部門的某縣2013年4季度至2014年1季度380條股權變更的信息看，全部是原價轉(zhuǎn)讓。其原因是工商部門變更登記時要求股權轉(zhuǎn)讓人之間簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，且只要提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、股東會決議、股權變更確認書、股東身份證明等文書，便可進行變更登記。對其是否進行原價或溢（折）價轉(zhuǎn)讓，則不作為工商部門審核要點。即注重程序性審查，不對股權轉(zhuǎn)讓人實質(zhì)性進行審查。而稅務部門除程序性審核外，重點審核交易價格，而公平交易價格的往往與工商部門文書中所提供的價格有一定的出入，不能完全利用其股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的價格。
（二）法律和管理制度上界定不明晰
1、自然人股權轉(zhuǎn)讓是否以工商部門變更登記必要條件，沒有明確規(guī)定。“股權交易各方在簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議并完成股權轉(zhuǎn)讓交易以后至企業(yè)變更股權登記之前，負有納稅義務或代扣代繳義務的轉(zhuǎn)讓方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務機關開具的股權轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門辦理股權變更登記手續(xù)。”（國稅函〔2009〕285）該條款將個人所得稅的納稅義務前置于變更登記之前，但是沒有明確不辦理變更登記是否應征收個人所得稅。 “公司應將股東的姓名或名稱及其出資額向公司登記機關登記，登記事項發(fā)生變更的應辦理變更登記，未經(jīng)登記或變更登記的，不得對抗第三人。”（《中華人民共和國公司法》）指出了事實上存在未變更登記的情形。
2、工商部門在變更股權登記時沒有規(guī)定以完稅或免稅證明作為必要資料。“持稅務機關開具的股權轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門辦理股權變更登記手續(xù)。”（國稅函〔2009〕285） 對工商行政管理部門并沒有約束力，實際也未執(zhí)行。國稅發(fā)〔2011〕126號規(guī)定“（一）工商行政管理部門向稅務部門的提供的信息……”也就是說工商行政管理部門只有提供信息的義務，并沒有“先稅后變”的把關義務。
（三）自然人股權轉(zhuǎn)讓，計稅依據(jù)難以核實
⒈“凈資產(chǎn)按規(guī)定自然人股東轉(zhuǎn)讓價格偏低，就可按照企業(yè)當期每股凈資產(chǎn)（即企業(yè)所有者權益合計額）和個人股東享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定其股權轉(zhuǎn)讓額,計算其應納的個人所得稅。”事實上有部分企業(yè)核定征收稅款，沒有不建立或不健全財務賬簿，提供不了凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)，而對于企業(yè)凈資產(chǎn)份額稅務部門更無法進行科學、合理的認定。在核定計稅依據(jù)時“對知識產(chǎn)權、土地使用權、房屋、探礦權、采礦權、股權等合計占資產(chǎn)總額比例達50%以上的企業(yè)，凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機構評估核實。(國家稅務總局公告2010年第27號)”稅務部門不但要承擔中介機構的評估費用，還可能出現(xiàn)納稅人不認可該中介的評估價格，而提供其他中介機構評估價的尷尬局面。
⒉自然人股東轉(zhuǎn)讓股權收付款真實憑證，難以取得。大部分納稅人轉(zhuǎn)讓股權時由于金額較大且便于分清責任，采取了銀行轉(zhuǎn)賬形式，但是稅務部門通知其申報股權轉(zhuǎn)讓稅收時，都沒有提供轉(zhuǎn)賬憑證，表示采取了現(xiàn)金交易方式。而稅務部門只有在調(diào)查稅收違法案件時，對案件涉嫌人員的儲蓄存款經(jīng)設區(qū)的市、自治州稅務局（分局）局長批準才能查詢個人儲蓄存款賬戶。因此基本上很難通過第三方（銀行）確認股權轉(zhuǎn)讓真實價格。
二、加強股權轉(zhuǎn)讓稅收征管的對策及建議
（一）完善工商變更登記提供的資料，加大共享信息利用率。在工商管理法律法規(guī)有關股權轉(zhuǎn)變更變登記應增加提供有資質(zhì)的中介機構出具的企業(yè)凈資產(chǎn)的清算或評估報告的規(guī)定。參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定股權轉(zhuǎn)讓收入，據(jù)以計算征收個人所得稅就具有操作性，既減少稅務機關執(zhí)法風險，納稅人也容易認可。
（二）明確稅收要素相關規(guī)定在稅收法律法規(guī)中明確應于簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議完成轉(zhuǎn)讓交易辦理變更登記時，發(fā)生納稅義務。將變更登記作為股權轉(zhuǎn)讓的必要條件，以確定納稅發(fā)生時間。對于未在工商登記而實際擁有且轉(zhuǎn)讓股權的，而在工商登記的股東沒有持股比例變化的，不征收個人所得稅。取消國稅函[2009]285號文第一條規(guī)定將提供股權轉(zhuǎn)讓所得完稅憑證或免稅、不征稅證明作為股權變更登記的前置條件。
（三）從規(guī)范性文件的層面規(guī)定對于不提供中介機構清算或評估報告的，被轉(zhuǎn)讓股權的企業(yè)正常經(jīng)營而所得稅實行核定征收的，其自然人轉(zhuǎn)讓股權時按轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定征收個人所得稅，大體分行業(yè)核定征收比例，如比照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收比例1%至3%核定，計算簡便直接，利于有效實施到位。
目前，涉及居民企業(yè)之間股權轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定有以下3項：
（1）《企業(yè)所得稅法實施條例》第十一條第二款規(guī)定，投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn)，其中相當于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分，應當確認為股息所得；剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額， 超過或者低于投資成本的部分，應當確認為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。財稅〔2009〕60號文件第五條第二款與上述規(guī)定一致。
（2）《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十一條第二款及第三款規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本準予扣除。投資資產(chǎn)成本為購買價款或該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費。國家稅務總局《關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權收入扣除為取得該股權所發(fā)生的成本后，為股權轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。《企業(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利 等權益性投資收益為免稅收入。
（3）財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）對股權轉(zhuǎn)讓涉及企業(yè)重組情形時的處理作了規(guī)定。 對于股權轉(zhuǎn)讓時是否要確認轉(zhuǎn)讓收益，該文件規(guī)定，一般重組要將股權處置進行 相應股權轉(zhuǎn)讓或清算的所得稅處理；而特殊重組中，新取得股權的計稅基礎要以 其原持有股權的計稅基礎來確定。對交易中的股權支付暫不確認有關資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失， 并調(diào)整相應資產(chǎn)的計稅基礎。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)重組需進行股權轉(zhuǎn)讓或清算處理時，企業(yè)所得稅的處理原則仍應遵從上述清算股權或正常轉(zhuǎn)讓處置股權的原則。
二、股權轉(zhuǎn)讓稅收籌劃案例分析
下面擬以甲公司股權轉(zhuǎn)讓為案例，通過對四個稅收籌劃方案進行比較，分析在當前政策環(huán)境下，股權轉(zhuǎn)讓的最優(yōu)稅收策略。案例資料：甲公司于2007年8月以450萬元貨幣資金與乙公司投資成立了聯(lián)營公司丙，甲占有30%的股權。后因甲公司經(jīng)營策略調(diào)整，擬于2014年5月終止對丙公司的投資。經(jīng)對有關情況的深入調(diào)查，終止投資時丙公司資產(chǎn)負債表如下（單位：萬元人民幣）：
資產(chǎn)期末數(shù) 負債及所有者權益期末數(shù)
流動資產(chǎn)5000 流動負債1000
其中：貨幣資金5000 其中：短期借款1000
長期股權投資0 長期負債0
固定資產(chǎn)0 所有者權益4000
其他資產(chǎn)0 其中：實收資本1500
盈余公積1000
未分配利潤1500
資產(chǎn)總計5000 負債及所有者權益總計5000
第一種方案：股權轉(zhuǎn)讓方案，以1200萬元價格轉(zhuǎn)讓丙公司的股權。根據(jù)稅收文件規(guī)定，甲公司此時股權轉(zhuǎn)讓所得為1200-450=750，應納企業(yè)所得稅=（1200-450）*25%=187.5，稅后凈利潤=1200-450-187.5=562.5萬元。此種方案下，股權轉(zhuǎn)讓未享受任何稅收優(yōu)惠，750萬元的股權轉(zhuǎn)讓所得全部繳納了企業(yè)所得稅。
第二種方案：先分配后轉(zhuǎn)讓股權，先將未分配利潤分配，收回450萬，然后以750萬元價格轉(zhuǎn)讓丙公司股權。此種方案下對于被投資方丙公司有1500萬元的未分配利潤，把這部分利潤分配給股東，其中甲公司占有30%的股權，可分得450萬的收益，對于這部分利潤根據(jù)稅收政策是享受免企業(yè)所得稅待遇的，因為符合條件的居民企業(yè)之間股息、紅利等權益性投資收益屬于免稅收入，免企業(yè)所得稅。分配完1500萬未分配利潤后，丙公司的所有者權益為實收資本1500萬，盈余公積1000萬，未分配利潤為0，所有者權益總計為2500萬，此時甲公司股權轉(zhuǎn)讓所得=2500*30%-450=75萬，稅后凈利潤=450+750-450-75=675萬。第二種方案比第一種少交112.5萬的企業(yè)所得稅，稅后凈利潤增加112.5萬，此種方案被投資企業(yè)對其未分配利潤進行了利潤分配，而這部分分得的股息紅利享受了免稅待遇。既然第二種方案享受了免稅，就需要考慮能否有其他更好的方案使得股權轉(zhuǎn)讓享受更多的免稅待遇，此種方案中是未分配利潤享受了免稅待遇，就可以考慮盈余公積是否也可以享受免稅待遇，由此考慮到了第三種方案。
第三種方案：先轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權，先用625萬元盈余公積和1500元未分配利潤增加注冊資本，之后甲公司以1200萬元的價格轉(zhuǎn)讓股權。此種方案首先注意盈余公積可以轉(zhuǎn)增資本但是需要注意不能全部用于轉(zhuǎn)增，需要留下轉(zhuǎn)增前實收資本的25%，即本例中需保留1500*25%=375萬的盈余公積，剩余625萬的盈余公積可以用來轉(zhuǎn)增資本，1500萬的未分配利潤可以用于轉(zhuǎn)增資本，因此本例中可以用625+1500=2125萬元轉(zhuǎn)增資本，轉(zhuǎn)增資本后對于甲公司而言相當于是二合一的動作：轉(zhuǎn)增資本相當于是第一個步驟――分配股息紅利，金額為2125*30%=637.5萬，但是此時甲公司實際是沒有得到該股息紅利的，但在稅收中享受免稅待遇的；第二步是甲公司將實際并未取得的該股息紅利再投資于丙公司，投資的好處是增加了投資成本637.5萬，此兩步即為二合一，這樣處理的好處是投資方享受了免企業(yè)所得稅待遇和增加了投資成本。
轉(zhuǎn)增資本后對于丙公司而言，所有者權益總計不變?yōu)?000萬，但實收資本為3625萬，盈余公積為375萬，未分配利潤為0，此時甲公司轉(zhuǎn)讓其對丙公司持有的股權轉(zhuǎn)讓所得=（1200-450-637.5）*25%=28.125萬，稅收凈利潤=1200-450-28.125=721.875萬。此方案與第二個方案相比，不僅僅未分配利潤享受了免稅待遇，而且1000萬的盈余公積中有625*30%=187.5萬也享受了免稅待遇，所以此種方案要繳納的企業(yè)所得稅再次下降，究其原因即是部分盈余公積和全部的未分配利潤享受了免稅待遇。
第四種方案：撤資，從丙公司撤資，收回貨幣資金1200萬。此時假設該方案可行，對于甲公司而言收回的1200萬分為三部分：第一部分450萬作為投資成本的收回，第二部分相當于被投資方累計盈余公積和累計未分配利潤按持股比例享有的部分即（1000+1500）*30%=750萬作為股息所得，而股息所得享受免企業(yè)所得稅待遇，投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得=1200-450-750=0。因此，對于甲公司而言，應納企業(yè)所得稅為0，稅收凈利潤=1200-450=750萬。因此，此方案是稅負最輕，稅后凈利潤最高的方案。此方案是最徹底的方案，但是在實際工作中需要考慮其可行性，因為撤資方案對甲公司而言稅負最輕，但對被投資方丙公司而言，撤資可能會對其產(chǎn)生不良影響，因為甲公司撤資后，丙公司所有者權益賬目會同比例縮減30%，即丙公司實收資本為1050萬，盈余公積為700萬，未分配利潤為1050萬，所有者權益總額為2800萬。一旦丙公司生產(chǎn)經(jīng)營遇到資金緊張等方面的問題，就可能會對丙公司造成傷筋動骨的影響，所以此種方案在實際工作中需要考慮雙方的可接受性和可行性。總結(jié)此四種方案，對比如下：
方案 企業(yè)所得稅 稅后利潤 差異產(chǎn)生的原因
方案一 187.5 562.5 未分配利潤、盈余公積對應部分均未享受免稅待遇
方案二 75 675 未分配利潤對應部分享受免稅待遇，盈余公積對應部分未能享受免稅待遇
方案三 28.125 721.875 未分配利潤和部分盈余公積對應部分享受了免稅待遇
方案四 0 750 未分配利潤、盈余公積對應部分均享受免稅待遇
其實此四種方案均圍繞著這句話所做的考慮：符合條件的居民企業(yè)之間股息、紅利等權益性投資收益屬于免稅收入，哪個方案能把免稅待遇享受得最充分、最徹底，稅負就最少。這就是企業(yè)進行納稅籌劃所需達到的目的。由于不同企業(yè)的經(jīng)營狀況、股權結(jié)構不同，每個方案的可行性也會受到現(xiàn)實各種因素的限制，在進行納稅籌劃時，需針對實際情況因地制宜地選擇適合企業(yè)的方法，在合法、合規(guī)的前提下實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
三、股權轉(zhuǎn)讓稅收籌劃應關注的問題
收益往往伴隨著風險，稅收籌劃在給企業(yè)帶來稅收利益、提升企業(yè)價值的同時，也會存在一定的風險。稅收籌劃的前提是合理避稅，同時稅收籌劃本身也有一定的成本。因此，最佳稅收籌劃方案的決策需要考慮以下幾個方面的問題：
（1）依法納稅是企業(yè)稅收籌劃的前提。只有遵守稅收法律、法規(guī)和政策，才能保證所進行的經(jīng)濟活動、納稅方案為稅務機關認可，否則會受到相應的懲罰，甚至會觸犯刑法承擔法律責任，給企業(yè)帶來更大的損失。由于股權轉(zhuǎn)讓業(yè)務的重要性和復雜性，使其自然而然成為稅務部門重點檢查的對象，企業(yè)進行納稅籌劃時需要認真學習領會相關稅務文件，并與主管稅務機關進行有效溝通，這樣才能保證方案的順利實施。
（2）需堅持稅收籌劃的成本效益。企業(yè)進行稅收籌劃的目的是為了實現(xiàn)合法合理節(jié)稅、使企業(yè)收益最大化。因此，必須要考慮投入與產(chǎn)出的效益。如果稅收籌劃所產(chǎn)生的收益還小于稅收籌劃成本，稅收籌劃就沒必要進行。
（3）稅收籌劃要著眼于企業(yè)整體收益最大化。稅收籌劃是連續(xù)、動態(tài)的過程，在進行稅收籌劃時，某一時期納稅最少的方案并不一定是最佳方案，應根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標綜合考慮企業(yè)整體稅負，選擇有利于企業(yè)整體利益的方案。
（4）稅收籌劃應注意風險的防范。在股權轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃方案中，為降低稅收成本進行相應稅收活動的同時，要考慮對本企業(yè)或關聯(lián)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響以及雙方風險承受能力。如案例分析的方案四，撤資方案的操作需謹慎考慮對企業(yè)、集團總體戰(zhàn)略的影響，在收益與風險之間進行必要的權衡，綜合衡量稅收籌劃方案，這樣才能保證取得稅收利益，增加企業(yè)價值。
一、股權投資和稅收籌劃的基本概述
（一）股權投資
所謂的股權投資主要是指持有一年以上企業(yè)股份或者長時間投資于一家企業(yè)，以期達到對被投資企業(yè)的管控，或者是對被投資企業(yè)進行影響，或者和被投資企業(yè)構建良好合作管理，以起到分散運營風險的效果。假設被投資企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品為投資企業(yè)進行生產(chǎn)所需的原材料，這時，他可以以手上所持被投資企業(yè)的股份對其進行合理管控，已達到生產(chǎn)原材料的直接補給，不僅可以有效避免市場的價格波動，生產(chǎn)運營也得以持續(xù)進行。
（二）稅收籌劃
稅收籌劃，也稱“合理避稅”。1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案，對稅收籌劃有了很深刻的解釋：“任何一個人都有權安排自己的事業(yè)計劃。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”也就是說，只要在法律許可的范圍內(nèi)，事先籌劃和安排經(jīng)營、投資、理財活動，合理規(guī)劃經(jīng)營活動的范圍，可以達到最大程度的節(jié)稅，以獲得更大的經(jīng)濟利益。
二、新時期股權投資企業(yè)開展稅收籌劃工作存在的主要問題
（一）稅收籌劃標準單一
當前股權投資企業(yè)稅收籌劃普遍存在一個問題，就是僅僅把開展稅收籌劃工作當成是企業(yè)減少納稅負擔的一個途徑，忽略了企業(yè)的整體運營狀況，最終增加企業(yè)稅負，顧此失彼。因此，在制定企業(yè)的稅收籌劃標準時，應當將眼光放得長遠一些，實現(xiàn)整體和部分的統(tǒng)一，而不僅僅著眼于實現(xiàn)稅負的最小化，也應當注重減輕企業(yè)某項稅務的負擔。企業(yè)的經(jīng)營活動是不間斷的，而且是比較繁瑣的，業(yè)務上涉及的稅收種類繁雜，在多種稅收政策作用的交織下，難免會給企業(yè)的運營帶來一定的影響。因此，在制定稅務籌劃時，應當實現(xiàn)稅收與效益的相融合，從而促進穩(wěn)定長遠發(fā)展。
（二）稅務環(huán)境不完善
經(jīng)濟發(fā)展的同時，稅務法律也在隨之改變，新時期下的稅務政策在近幾年的時間發(fā)生巨大變化，也進行了一系列的改革創(chuàng)新。即使對于同一個稅務，一年期間多種闡述文件或給出不同的公告解釋，在實際應用中難免會出現(xiàn)偏差，最終導致偷稅、漏稅的現(xiàn)象。我國的稅收發(fā)展環(huán)節(jié)缺乏完備性，納稅人對于納稅含義、條款以及相關要求不能充分理解，給稅收籌劃工作帶來極大制約。
（三）稅收籌劃存在的風險
稅收籌劃的工作是一項對于專業(yè)能力要求甚高的崗位，一些股權投資企業(yè)為了節(jié)約企業(yè)運營成本，推動企業(yè)內(nèi)財務人員來開展此項工作，雖然從某種程度上說，財務人員具備一定的專業(yè)知識，對企業(yè)的發(fā)展狀況也比較了解，但是他們對于稅收籌劃的相關工作并不了解，專業(yè)能力水平方面有很大的限制，這就導致在工作過程中考慮不周全時，會存在僥幸心理，使得稅收籌劃工作的可行性十分缺乏，相應的，存在的風險也就高了。
三、新時期下股權投資企業(yè)稅收籌劃的優(yōu)化措施
（一）轉(zhuǎn)變投資準則的規(guī)劃范疇
1.投資方向上。各個國家的稅收政策存在差異，對于國家大力扶植的產(chǎn)業(yè)，應給予一定的稅收優(yōu)惠和相應的補助政策，當然，再給予企業(yè)優(yōu)惠時，必須符合國家頒布的有關企業(yè)所得稅的機制。例如，企業(yè)采購的設備在機制目錄范疇內(nèi)，這其中有10％的稅收可以抵扣，企業(yè)可以對相關的稅收政策進行仔細研究，就可以達到減少稅負的目的。2.投資方式上。股權投資企業(yè)的投資方式主要有四種，分別是貨幣資金投資、實物資金投資、無形資產(chǎn)投資和股權債券投資。對于股權投資企業(yè)來說，假設直接開展投資工作，則不會實現(xiàn)類似會計處理的流程，不能起到節(jié)稅的效果。因此，企業(yè)在進行投資時，應結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展狀況，選取適合自己的、可以達到高效益的投資模式。
（二）提高原股權的權威效力
首先，原股權投資應該符合股利清算的準則，清算股利是指投資企業(yè)所獲得的被投資單位累積分派的利潤或現(xiàn)金股利，超過被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積凈損益由投資企業(yè)所享有的數(shù)額，簡單來說就是，清算股利是資本的返還而不是資本所帶來的收益。假設我們嚴格遵守投資準則開展工作，在計算投資成本時，需要對長時間股權投資成本進行分析和探究，并且以原始投資成本為條件。其次，更深一步的對在股利清算過程中產(chǎn)生的稅收差異進行核算。假如說根據(jù)原始投資我們能夠推算出投資方的清算效益，那么當投資成本抵減時，無論在投資前還是投資后，我們需要對其進行深層次的簡化，將其納入到稅收收益的范圍中。其中，企業(yè)所獲得的股息和紅利都屬于免稅收入，不在所得額征稅的范疇里。
不僅如此，圍繞著外商投資企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓所得稅的爭議還提出了深層次的稅法理論問題，例如，應當如何理解并適用股權轉(zhuǎn)讓的所得稅規(guī)則，是否應當在判斷應稅交易時貫徹“實質(zhì)重于形式”的原則；現(xiàn)行的股權轉(zhuǎn)讓所得確認規(guī)則本身是否存在瑕疵，等等。
從這個意義上說，由楊文所引發(fā)的外商股權轉(zhuǎn)讓爭議，提供了一個理想的視角來透視我國股權轉(zhuǎn)讓交易的形式與實質(zhì)，并進一步檢討股權轉(zhuǎn)讓課稅規(guī)則本身。
案例之爭：三種不同的分析徑路
為分析之便，筆者將案情簡要概述如下：
A 出資80 萬元設立甲企業(yè)，擁有100% 的股權。經(jīng)營一段時期后，甲企業(yè)的所有者權益為90 萬元，其中，實收資本80 萬元，盈余公積5 萬元，未分配利潤5 萬元。然后，A 將甲企業(yè)的全部股權作價100 萬元轉(zhuǎn)讓給B.B 馬上將該股權作價110 萬元轉(zhuǎn)讓給C.對于上述兩起股權轉(zhuǎn)讓交易中應稅所得的確定，至少有三種不同的分析徑路：
第一，基于常識判斷，A 與B進行的轉(zhuǎn)讓是不同的交易。B 做了一筆股權的轉(zhuǎn)手買賣，100 萬元買進隨即110 萬元賣出，處置股權的收益為10 萬元。這是一筆最純粹不過的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，理應全額計入B 的應稅收入中納稅。相反，A 作為原始股東轉(zhuǎn)讓股權，轉(zhuǎn)讓差價20 萬元（100-80）不全是股權轉(zhuǎn)讓所得，而是包含了一部分投資積累收益，應分別適用相關的稅法規(guī)則。
第二，楊文的處理方式。楊文依據(jù)《關于外商投資企業(yè)合并、分立、股權重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定》（國稅發(fā)[1997]71 號，以下簡稱“71號文”）的有關規(guī)定：“股權轉(zhuǎn)讓價是指股權轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓的股權所收取的包括現(xiàn)金、非貨幣資產(chǎn)或者權益等形式的金額；如被持股企業(yè)有未分配利潤或稅后提存的各項基金等股東留存收益的，股權轉(zhuǎn)讓人隨轉(zhuǎn)讓股權一并轉(zhuǎn)讓該股東留存收益權的金額（ 以不超過被持股企業(yè)賬面分屬為股權轉(zhuǎn)讓人的實有金額為限），屬于該股權轉(zhuǎn)讓人的投資收益額，不計為股權轉(zhuǎn)讓價”，對兩個股權轉(zhuǎn)讓交易進行了相同的稅務處理：從A、B 各自的股權轉(zhuǎn)讓價中扣除相當于甲企業(yè)保留盈余部分的10 萬元（這是免稅的股權投資收益），剩余的轉(zhuǎn)讓價與成本價的差額作為股權轉(zhuǎn)讓收益，由此得到的結(jié)果是B 的股權轉(zhuǎn)讓收益為0，即沒有應稅所得。這一稅務處理顯然與常識相悖。
第三，李文的處理方式。李文不同意楊文的意見，認為B 有股權轉(zhuǎn)讓收益10 萬元，甲企業(yè)保留盈余部分10 萬元屬于B 的長期股權投資的投資成本，而不能確認為B 的投資收益。這一結(jié)論，與常識理解是一致的。但是，李文用來反駁的依據(jù)是對兩項股權轉(zhuǎn)讓交易進行的財務會計處理程序，它無法解釋楊文所依據(jù)的稅法規(guī)則。而且在稅務會計與財務會計逐漸分離趨勢下，財務會計程序更難以成為稅法上確認應稅所得的依據(jù)。
所有的討論還必須回到稅法本身來，因為楊文對B 股權轉(zhuǎn)讓交易的稅務處理至少從表面上看符合現(xiàn)行稅法71 號文—— B 在轉(zhuǎn)讓股權前也享有甲企業(yè)的留存收益部分。然而，楊文適用71 號文而得出的最終結(jié)果，與基于常識對B 的股權轉(zhuǎn)讓行為的判斷始終存在著無法調(diào)和的沖突。那么，究竟是楊文對7 1 號文的理解有偏差，還是71 號文本身有問題？
怎樣理解71 號文：稅法規(guī)則的立法目的與意義
一般來說，股權投資通常獲得兩種收益，一種是投資人在持股期間作為股東從被投資企業(yè)分得的股息紅利，即“持有收益”。另一種是投資人最終轉(zhuǎn)讓或處置股權時，因轉(zhuǎn)讓收入高于取得股權的成本所獲得的收益，即“處置收益”。我國稅法采取了不同的處理原則：（1）對于股息（利潤）所得，投資方如果是外商投資企業(yè)，可以享受免稅待遇（參見《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第19 條，《實施細則》第18 條）；如果是內(nèi)資企業(yè)，則適用抵免規(guī)則（參見《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》國稅發(fā)〔2000〕118 號）。（2）對于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，則需要全額計入投資方的應稅收入，繳納企業(yè)所得稅。區(qū)別處理的目的在于避免重復征稅，因為股息上已經(jīng)承擔了被投資企業(yè)一層的企業(yè)所得稅，不宜再在投資方這一層重復征稅，而財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得則只有轉(zhuǎn)讓人這一級的所得稅。
雖然股權的“持有收益”與“處置收益”看起來界限很分明，但二者其實是有交叉的，體現(xiàn)在股權“處置收益”中很可能包含著一部分股息性質(zhì)的所得。它對應于投資人在轉(zhuǎn)讓股權前應分享的被投資企業(yè)的累計盈余公積與累計未分配利潤。如果被投資企業(yè)事先將這些保留盈利全部分配給股權持有人，它們屬于股息所得，可以享受免稅或抵免的待遇。如果被投資企業(yè)不分配，這些留存盈余就會導致股權轉(zhuǎn)讓價格增高，（注：這里隱含的一個假設是股權轉(zhuǎn)讓價與凈資產(chǎn)價值直接相關。但是，現(xiàn)代財務管理理論對股權的定價并不拘泥于企業(yè)的凈資產(chǎn)或保留盈余，最有代表性的方法是根據(jù)企業(yè)未來創(chuàng)造的現(xiàn)金流或未來各年度支付的股利進行貼現(xiàn)所得到的現(xiàn)值之和。斯蒂芬·A·羅斯等著，吳世農(nóng)等譯：《公司理財》，機械工業(yè)出版社，2000 年，第86 頁。這個問題很大，關系到我國股權轉(zhuǎn)讓所得稅規(guī)則的邏輯基礎是否成立，筆者已另文專論，恕此處暫不展開。）從而導致股息性所得轉(zhuǎn)化為全額征稅的股權轉(zhuǎn)讓所得，增加了投資人的稅負，客觀上也造成重復征稅。在這個意義上說，通常學理上所稱的“股權處置收益”還可以更進一步細分為“純處置收益”與“持有收益”，后者就是指股權轉(zhuǎn)讓收入中可能包含的上述股息性所得。71 號文正是基于避免對股權轉(zhuǎn)讓所得中的持有收益（即股權投資所得）進行重復征稅的目的，而規(guī)定可以從股權轉(zhuǎn)讓價中扣除股息性質(zhì)的所得。既然是出于“消除重復征稅”的目的，它也就隱含著一個非常重要的前提，即所扣除的股權投資收益應當是一種“真實的”、而不僅僅是“名義上”或者“形式上”的股權投資收益，在這種收益上確實存在著稅法“重復征稅”的潛在可能，否則，稅法做出上述規(guī)定的意義就失去了，反而可能成為濫用、逃稅的借口。具體到實踐中，它要求在判斷是否應當對股權轉(zhuǎn)讓收入做扣除時，注重交易的實質(zhì)分析，而不僅僅是看被持股企業(yè)的資產(chǎn)負債表上是否有留存盈余。
透視兩起股權轉(zhuǎn)讓交易的實質(zhì)
從交易的實質(zhì)來看，案例中的兩起股權轉(zhuǎn)讓交易是完全不同的，一個存在股權投資所得，另一個則不存在股權投資所得。具體來說，在A 轉(zhuǎn)讓股權予B 的交易中，對于轉(zhuǎn)讓人A 而言，其轉(zhuǎn)讓甲企業(yè)股權的收益為2 0萬元（股權轉(zhuǎn)讓價100 萬元- 股權成本價或出資80 萬元）。其中，A 在轉(zhuǎn)讓股權前享有甲企業(yè)的累計盈余公積5 萬元和累計未分配利潤5 萬元，這是A 當股東期間甲企業(yè)經(jīng)營活動所獲盈利的一部分，本可作為股息分配給A 而未分，因此，A 的股權轉(zhuǎn)讓價中體現(xiàn)了這部分股權投資收益的價值10萬元（5+5）。同時，這些留存盈余在理論上都已經(jīng)承擔過甲企業(yè)層面的所得稅，（注：只所以說理論上，是因為我國現(xiàn)行稅法對外商投資企業(yè)實行兩免三減的政策，因此，企業(yè)的留存盈余上可能并沒有實際承擔稅負。不過，只是我國稅法在特定時期實行的特殊政策，它與股權轉(zhuǎn)讓所得規(guī)則的內(nèi)在原理之間并不矛盾。）因此，為避免重復征稅，應當從股權轉(zhuǎn)讓價100萬元中剔除10 萬元。在這個交易中，A 的股權轉(zhuǎn)讓收入中隱含的持有收益與純處置收益可以比較清楚地辨析出來。
相反，B 與C 之間的股權轉(zhuǎn)讓交易就完全不同了。對于B 而言，雖然其取得甲企業(yè)股權后也享有該企業(yè)股東權益中的累計盈余公積5 萬元和累計未分配利潤5 萬元，但這些保留盈余并不構成B的股權投資收益，因為它們已經(jīng)包含在B 為取得股權而支付給A的100 萬元中，成為B 的股權成本價的一部分。即使B 取得股權后立即將這部分保留盈余進行分配，它們也只是降低了B 取得股權的成本，并不是真正意義上的股權投資收益。況且，顧名思義，股權投資收益應當是投資人在股權持有期間被投資企業(yè)新增盈利而分享的收益。B 取得甲企業(yè)的股權后馬上就轉(zhuǎn)手賣出了，甲企業(yè)尚未發(fā)生任何變化，這是純粹的股權處置收益，怎么可能產(chǎn)生“股權投資收益”？
綜言之，A 與B 之間的股權轉(zhuǎn)讓交易正是屬于7 1 號文的規(guī)則希望提供保護的交易范圍，因為這個交易中存在著面臨重復征稅風險的股權投資收益。但B 與C 之間的股權轉(zhuǎn)讓交易就不同了，它只是純粹的股權轉(zhuǎn)手交易，并未產(chǎn)生股權投資收益，也就更不存在重復征稅的潛在威脅，因此不能適用“從轉(zhuǎn)讓價中扣除股權投資所得”的規(guī)則。
至此，對于案例中的兩起股權轉(zhuǎn)讓交易，基于常識的判斷與基于稅法目的論的解釋是完全一致的。
交易實質(zhì)差異的另一種視角：長期投資v.短期投資
李文從財務會計處理程序的角度對A、B 兩項股權轉(zhuǎn)讓交易的辨析，給讀者展示了透視交易實質(zhì)的另一個視角。但是，該文有一些致命的缺陷，例如，混淆了財務會計與稅務會計的差異，忽略了長期投資與短期投資的區(qū)別。這些缺陷導致其論證在理論上無法成立，不過，它依然可以啟發(fā)讀者從稅務會計的角度來分析案例中的股權交易。
第一，A 持有甲企業(yè)的股權屬于長期股權投資。依照現(xiàn)行稅法，長期股權投資的計稅成本是穩(wěn)定不變的。當投資方收到股息紅利時，就確認有投資收益——股息所得；如果沒有收到，就不確認。因此，在本文討論的案例中，A 投資于甲企業(yè)所實現(xiàn)的凈利，分配給A 的應當按照股息所得處理，保留在甲企業(yè)中的暫時不發(fā)生稅法上的后果，也不能調(diào)整A 的股權投資的計稅成本。這樣，最終轉(zhuǎn)讓該長期投資時，轉(zhuǎn)讓價中自然包含著一部分投資收益。
第二，B 的取得股權并轉(zhuǎn)讓，并不屬于“長期股權投資”，而是一種“短期投資”，甚至可以說一般意義上的商品買賣（只不過買賣的標的是“股權”）。對于這種短期投資的處置收益，迄今為止，稅務會計與財務會計的處理原則是一致的，即：交易差價構成處置收益；取得成本中包含的并在取得后收到的利益，在取得之時沖減取得成本。
借助于李文的啟發(fā)，從稅務會計的角度對兩起股權轉(zhuǎn)讓交易進行分析，再次展示了二者之間本質(zhì)的差別：以A 為轉(zhuǎn)讓人的交易屬于長期投資的范疇，以B 為轉(zhuǎn)讓人的交易屬于短期投資的范疇。稅法如果以鼓勵長期投資為目的，自然會對二者適用不同的課稅規(guī)則。
幾點啟示
通過梳理圍繞著外資股權轉(zhuǎn)讓所得確認發(fā)生的爭議，可以對現(xiàn)實中的股權轉(zhuǎn)讓交易形成更為豐富的認識，同時也有助于更清晰地理解并適用相關的稅法規(guī)則：
第一，股權轉(zhuǎn)讓交易不是一個抽象的整體，而是有著不同的具體情形。當前的案例之爭展示了“原始股東進行的轉(zhuǎn)讓”與“股權轉(zhuǎn)手交易”兩種情形，它們可能只是實踐中最常見的類型而已。雖然目前在稅法上尚無對此明確而清晰的定性，但是如果對它們進行相同的稅務處理，不僅有悖常理，更重要的是不符合股權轉(zhuǎn)讓所得稅法所確立的相關規(guī)則的基本目的。
這也提示稅務實踐工作者，在適用71 號文時，應當同時關注特定股權轉(zhuǎn)讓交易的形式與實質(zhì)，不能簡單地貼上一個“股權轉(zhuǎn)讓”的標簽就完事大吉。從某種意義上說，實踐中圍繞著企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓的所得確認之所以爭議迭出，甚至在國家稅務總局出臺多個文件后依然爭議不斷，恐怕與人們一直以來把“股權轉(zhuǎn)讓”作為一個抽象的整體，忽視股權轉(zhuǎn)讓交易的多樣性與差異性有關。
第二，對稅法規(guī)則的適用不是一個機械的過程，不是照搬條文就可以了。對于一些高度抽象的稅法原則或者某些非常技術化的規(guī)則，還應該去探索這些規(guī)則蘊涵的立法目的或者政策意義，從而能夠更準確地理解規(guī)則，適用規(guī)則，這對于實務工作者尤其重要。本文對股權轉(zhuǎn)讓交易應如何適用71 號文的分析路徑，其背后理念是關注交易實質(zhì)而非交易形式，依照稅法的目的來對抽象的稅法規(guī)則進行解釋，這些都是各國稅法奉行的“實質(zhì)課稅”或者“實質(zhì)重于形式”原則的具體體現(xiàn)。這一原則在我國的稅收理論與實務界正獲得越來越多的認同。既往的研究大多是依據(jù)該原則來解決避稅、對非法收入課稅等稅收難點問題，較少用于對稅法本身的目的性解釋。本文也算是在這方面進行的一種有益的嘗試吧。
第三，通過分析筆者認為，現(xiàn)行稅法關于外商投資企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓所得的規(guī)定過于粗略，缺乏對基本概念的解釋以及對交易類型的劃分，客觀上給人們的準確理解造成了一定的困難。因此，建議有關部門應盡快對現(xiàn)行股權轉(zhuǎn)讓所得稅規(guī)則進行修改，明確規(guī)則的適用條件，對股權交易類型加以必要的細分，給納稅人更為明確的指引，從而推動我國的股權轉(zhuǎn)讓交易實踐健康、順利地發(fā)展。
「注釋
[1]各國稅制比較研究課題組編著·公司所得稅制國際比較[M]·中國財政經(jīng)濟出版社，1996。
[2]解學智·國外稅制概覽：公司所得稅[M]·中國財政經(jīng)濟出版社，2003。
[3]凱文·E·墨非，馬克·希金斯著·解學智，夏琛舸，張津譯·美國聯(lián)邦稅制[ M ]·東北財經(jīng)大學出版社，2000。
[4]陳影，徐晴·論實質(zhì)課稅原則的適用[J]·廣西政法管理干部學院學報，2004（2）。
[5]楊春盛·企業(yè)改組、改制過程中的稅務處理[J]·涉外稅務，2004（2）。
關鍵詞：房地產(chǎn)；稅務籌劃
一、開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所繳納的稅種相對比較少。具體來說，土地所有權出讓之時，產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓書據(jù)并不用納印花稅，而只有取得土地使用權時需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅外，在此階段，開發(fā)商可以依據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的籌資和開發(fā)方式，并且對于未完工項目轉(zhuǎn)讓方式以實現(xiàn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等的籌劃。所以，開發(fā)商在建設環(huán)節(jié)較為重視籌資與開發(fā)方式。
（一）融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設時間較長，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要特點是資金量需求非常大、借款周期非常長、支付利息較高等特征。該行業(yè)的特性使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多需要具備雄厚的資金及較強的融資能力。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式主要是債務債權融資，但是，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常傾向于向銀行等主要金融機構借款，這一點比較符合稅務籌劃原理，特別是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是在項目開發(fā)地成立一個分公司。所以，房地產(chǎn)開發(fā)集團一般由若多個子公司或分公司構成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團進行協(xié)調(diào)，對各分公司的資金需求進行分析，對集團而言，一方面可以增強企業(yè)內(nèi)部資金利用率；另一方面又可以起到節(jié)稅作用。向金融機構借款或者是進行分公司之間的臨時拆借，借款利息既可以在企業(yè)所得稅之前進行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進行扣除，從而在某一程度之上減少房產(chǎn)增值率。
（二）合作建房的稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)投資可以有很多種方式，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關資質(zhì)及其他條件不完全具備時，他們經(jīng)常會選擇與其他有條件的企業(yè)或個人合作。例如，合作辦企業(yè)以及合作開發(fā)相關房地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)資源互補和共享。由于合作開發(fā)房地產(chǎn)往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔的稅負必定會存在一定的差異，稅務籌劃的空間也會有所不同。總體來看，采用構建合作企業(yè)方式并采取風險共擔與利益共享的收入分配方式最為節(jié)省需要上繳的稅費，只需要在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)進行納稅；而成立合作企業(yè)一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對房屋銷售利潤進行分，而以土地使用權出資的相關方還需就轉(zhuǎn)讓土地使用權繳稅相關稅費。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉(zhuǎn)讓土地使用權的價值對應繳納企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進行出售時還應按房屋銷售額相應交納營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等等，而且負稅程度最高。
（三）開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓主要是指對于獲得相關部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在企業(yè)股東收益人之間、向他人轉(zhuǎn)讓其股權或合作開發(fā)權益的具體行為。一般而言，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易形式主要有：股權轉(zhuǎn)讓、非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這三種形式。企業(yè)選擇股權轉(zhuǎn)讓還是進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易的形式，所適用稅法依據(jù)完全不同，從而會產(chǎn)生有差異性的稅收負擔。對比非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，整體資產(chǎn)及股權轉(zhuǎn)讓交易在轉(zhuǎn)讓時的稅收負擔是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。
二、交易環(huán)節(jié)稅務籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅費種類最多，常見的比如有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。接下來將從以下幾個方面探討銷售過程中的稅務籌劃。
（一）銷售價格稅務籌劃
土地增值稅總共有四級稅率，稅率種類為超率累進稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產(chǎn)定價策略的稅務籌劃的主要內(nèi)容。除此之外，還應利用土地增值稅的相關優(yōu)惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優(yōu)惠。由此可見，房地產(chǎn)的價格高并不能代表企業(yè)實現(xiàn)的利潤一定高，如果稅負過重，也有可能導致企業(yè)的利潤降低。銷售價格稅務籌劃的具體對策為：找準土地增值稅的特點，充分利用土地增值稅的優(yōu)惠政策，通過調(diào)整房地產(chǎn)銷售價格，在不超過稅收臨界點的條件之下，實現(xiàn)應納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價時應遵循如下規(guī)律：售價與稅金之外扣除項目的1.2848倍時，土地增值稅的成本就比較高，從而導致企業(yè)收益較低。相反，售價低于上述金額時，企業(yè)就免交土地增值稅，企業(yè)的稅負成本就較低，實現(xiàn)的收益自然較高。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式與稅務籌劃
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方式主要包括：現(xiàn)金折扣、贈送精裝修、贈送物業(yè)管理費等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額。比如說現(xiàn)金折扣會沖減營業(yè)稅的計稅依據(jù)；贈送精裝修可以使房地產(chǎn)企業(yè)降低營業(yè)稅納稅義務。稅務籌劃主要可以從兩個方面進行：第一，利用稅收政策。比如說，現(xiàn)金折扣作為企業(yè)銷售收入的減項從而使企業(yè)少上稅；贈送精裝修等可以視作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調(diào)整促銷的法律形式。人們可以對房地產(chǎn)銷售合同進行調(diào)整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算的稅務籌劃
相對于舊企業(yè)所得稅法的規(guī)定，新稅法稅前扣除費用比例已經(jīng)大為提升，稅前扣除項目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務籌劃重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關注于其費用扣除及變化，做好企業(yè)費用核算籌劃。在企業(yè)納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務扣除的費用項目開支，在有限制列支的費用項目中，注意在類似性質(zhì)的費用或者可替代費用開支之間進行調(diào)節(jié)，盡量將標準內(nèi)的實際開支控制調(diào)整至標準臨界點，既防止出現(xiàn)超標準列支，也盡量減少各項費用標準未達空間，造成籌劃資源的浪費。
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本文作者：葛兆軍顧群方學智工作單位：華東電網(wǎng)有限公司
國際內(nèi)部審計師協(xié)會（IIA）和中國內(nèi)部審計協(xié)會
（CIIA）對內(nèi)部審計人員能力素質(zhì)要求（一）IIA對內(nèi)部審計人員的職業(yè)要求國際內(nèi)審師協(xié)會（IIA,，2001）的定義，專業(yè)勝任能力定義為在現(xiàn)實工作環(huán)境中，內(nèi)部審計人員個體按照特定標準完成特定范圍工作的能力，是內(nèi)部審計人員個人特性與業(yè)績結(jié)果的總和。其中，“特定標準”是指“最佳實務標準”，用以判斷或區(qū)別“優(yōu)秀”業(yè)績與“一般”業(yè)績“特定范圍工作”是由內(nèi)部審計崗位職責所限定具體任務，用以界定內(nèi)部審計人員個體的角色與功能“個人特性”是指內(nèi)部審計人員所具備的職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)技能和職業(yè)知識體系的集合；“業(yè)績結(jié)果”是內(nèi)部審計人員個人特性與特定標準共同決定的結(jié)果。根據(jù)IIA的相關規(guī)定，內(nèi)部審計人員專業(yè)能力素質(zhì)從認識技能與技術技能兩個維度進行衡量。（二）CIIA對內(nèi)部審計的人員的職業(yè)要求根據(jù)中國內(nèi)部審計相關準則和規(guī)定，內(nèi)部審計人員專業(yè)勝任能力框架由職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)技能體系和職業(yè)知識體系三個部分組成。其中，職業(yè)道德在專業(yè)勝任能力框架中處于基礎性地位，它決定了內(nèi)部審計人員以何種價值觀、職業(yè)操守和精神開展工作。執(zhí)業(yè)技能體系和職業(yè)知識體系是內(nèi)部審計人員專業(yè)勝任能力框架的核心內(nèi)容。我國的基本準則明確提出內(nèi)部審計人員的專業(yè)勝任能力包括：內(nèi)部審計人員應具備必要的學識及業(yè)務能力，熟悉本組織的經(jīng)營活動和內(nèi)部控制，并不斷通過后續(xù)教育來保持和提高專業(yè)勝任能力；內(nèi)部審計人員應具有較強的人際交往技能，能恰當?shù)嘏c他人進行有效的溝通。我國基本準則中同時提到應有的職業(yè)關注，即內(nèi)部審計人員應當遵循職業(yè)道德規(guī)范，并以應有的職業(yè)謹慎態(tài)度執(zhí)行內(nèi)部審計業(yè)務。而我國內(nèi)部審計人員職業(yè)道德規(guī)范對應有的職業(yè)關注是這樣規(guī)定的：內(nèi)部審計人員應當保持應有的職業(yè)謹慎，并合理使用職業(yè)判斷。1、職業(yè)道德根據(jù)國家審計署頒布的《關于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》和中國內(nèi)部審計協(xié)會頒布的《中國內(nèi)部審計基本準則》、《中國內(nèi)部審計職業(yè)道德規(guī)范》以及各內(nèi)部審計具體準則中的相關要求，內(nèi)部審計人員的職業(yè)道德是由價值觀、職業(yè)操守和職業(yè)進取構成的。內(nèi)部審計人員的價值觀反映了審計人員的行為動機與行為方式；職業(yè)操守反映了內(nèi)部審計人員需要遵守的執(zhí)業(yè)原則與規(guī)范，職業(yè)進取則反映了內(nèi)部審計人員自我學習與成長的基本態(tài)度。內(nèi)部審計人員的職業(yè)道德的基本結(jié)構如下表所示：2、執(zhí)業(yè)技能體系執(zhí)業(yè)技能包括認知技能和行為技能。認知技能是指一個勝任的內(nèi)部審計人員必須具備的技術、分析和判斷鑒別能力；而行為技能包括個人技能、人際關系技能和組織技能。內(nèi)部審計人員按照其承擔的責任、相應的權力以及對于工作業(yè)績的要求與期望不同，具備不同的執(zhí)業(yè)能力特性，擁有不同權力，承擔不同責任，完成不同的具體任務，因而業(yè)績結(jié)果也不同。筆者將內(nèi)部審計人員分為兩種角色，即具有執(zhí)業(yè)勝任能力的一般審計人員和具有執(zhí)業(yè)勝任能力的管理人員，如審計部門、審計項目的經(jīng)理或管理者。在本文中將這兩種角色分別簡稱為內(nèi)審人員與內(nèi)審管理者。內(nèi)部審計人員的執(zhí)業(yè)技能要求如下表所示：3、職業(yè)知識體系職業(yè)知識體系是實現(xiàn)執(zhí)業(yè)勝任能力標準的保證。中國內(nèi)部審制度背景、中國內(nèi)部審計準則的要求與現(xiàn)實出發(fā)，面向未來和經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，將中國內(nèi)部審計人員職業(yè)知識體系設定為三個部分，即職業(yè)基礎知識、執(zhí)業(yè)技能知識和職業(yè)環(huán)境知識。內(nèi)部審計人員的職業(yè)知識體系如下表所示：綜上所述，國內(nèi)外關于內(nèi)部審計組織都對審計人員提出相應的勝任能力的特定要求，這些專業(yè)能力也會隨著客觀環(huán)境的變化不斷發(fā)展和提升。現(xiàn)代內(nèi)部審計實踐的最新發(fā)展，為內(nèi)部審計人員的專業(yè)能力提出了新的挑戰(zhàn)和更高要求。因此，構建內(nèi)部審計人員專業(yè)勝任能力框架是需要及時解決的問題。
新環(huán)境下內(nèi)部審計人員專業(yè)能力素質(zhì)框架的構建
Celand的能力素質(zhì)模型理論把能力素質(zhì)劃分為五個層次：一是知識（Knowledge）二是技能（Skill）；三是自我概念(Self-Concept)，包括態(tài)度、價值觀和自我形象等；四是特質(zhì)(Traits)；五是動機(Motives)。把不能區(qū)分優(yōu)秀者與一般者的知識與技能部分，稱為基準性素質(zhì)（ThresholdCompetencies），也就是從事某項工作起碼應該具備的素質(zhì)；而把能夠區(qū)分優(yōu)秀者與一般者的自我概念、特質(zhì)、動機稱為鑒別性素質(zhì)（DifferentiationCompetencies）。基于上述能力素質(zhì)模型，綜合國際內(nèi)部審計師協(xié)會及我國內(nèi)部審計協(xié)會對審計人員專業(yè)素養(yǎng)基本的要求，并結(jié)合目前內(nèi)部審計發(fā)展現(xiàn)狀和新的挑戰(zhàn)，筆者將在現(xiàn)代環(huán)境下內(nèi)部審計人員專業(yè)能力分為職業(yè)素養(yǎng)（自我概念、特質(zhì)、動機）和專業(yè)技能（知識、技能）兩個方面，構建專業(yè)勝任能力體系框架。（一）職業(yè)素養(yǎng)1、動機內(nèi)部審計人員要保持良好的工作心態(tài)，包括積極進取、追求卓越、有緊迫感、換位思考、相信并鼓勵他人、更具活力、積極表達意見并與管理當局討論重要問題、決心做出非凡成就，在有強烈的責任感和使命感。要徹底改變過去那種審計部門就是被邊緣化的部門，不被領導重視的部門的錯誤想法；同時還應主人翁的態(tài)度去以內(nèi)部審計獨有的視角改善組織的運營，實現(xiàn)組織價值的增值。2、特質(zhì)內(nèi)部審計人員必須正直和誠實。至從安然事件暴發(fā)后，各單位在招募內(nèi)部審計人員時都對審計崗位都有一個共同的條件，就是正直和誠實。由此可見，正直和誠實是從事審計工作的前提條件。要求審計人員忠誠老實，不隱瞞曲解事實，保持獨立性與客觀性。合理應用知識、技能和經(jīng)驗，做出合理判斷，保持職業(yè)謹慎。同時要求審計人員能承受較大的工作壓力和復雜的工作環(huán)境。善于交流溝通，有團隊意識。3、自我概念審計人員要有強烈的法律意識，認真履行職責，維護審計權威，維護審計隊伍的形象，維護被審單位利益，恪守保密義務。遵守職業(yè)紀律，保持審計人員的獨立性。恪守客觀、公正、廉潔的職業(yè)道德。（二）職業(yè)能力根據(jù)Celand的能力素質(zhì)模型理論，筆者將知識技能和專業(yè)技能統(tǒng)稱為職業(yè)能力，根據(jù)目前內(nèi)部審計的定位和要求以及環(huán)境變化，我們認為內(nèi)部審計人員應具備如下專業(yè)勝任能力：1、知識方面內(nèi)部審計人員需具有廣博的知識。了解組織、行業(yè)與競爭情況、特定職能、流程與整個組織的關系，善用科技手段分析有關資料；同時，審計人員還必須注重知識的更新和知識面的擴展，不僅要精通財會、審計知識，還要具有經(jīng)濟管理、金融、統(tǒng)計、工程技術、法律、信息和計算機等方面的專業(yè)知識。內(nèi)部審計部門要成為企業(yè)價值鏈上的一個必要環(huán)節(jié)，必須為企業(yè)提供增值服務。由被動查出問題向主動提出解決問題的建議轉(zhuǎn)變，主動尋找服務機會，不斷為組織增加價值服務。審計人員還需要掌握一些技術分析方法，如宏觀分析采用的PSET分析法，用以了解企業(yè)所處的政治、經(jīng)濟、社會和技術等宏觀環(huán)境；行業(yè)分析采用的市場環(huán)境分析法，用以了解行業(yè)市場結(jié)構、份額、容量以及市場議價能力等。將企業(yè)的資源及流程融合在一起，分析企業(yè)的競爭優(yōu)勢及劣勢的價值鏈分析（VCA）。此外，內(nèi)部審計還應有一定的外語基礎，可以參與國際內(nèi)部審計的專業(yè)交流，及時了解國內(nèi)外重大內(nèi)部審計發(fā)展的最新動態(tài)，與時俱進，保持與國際先進內(nèi)部審計前列。國際內(nèi)部審計協(xié)會的一次調(diào)查顯示，在公司內(nèi)部審計人員結(jié)構中，注冊會計師占38%，會計師占48%，稅務專家占1%，工程師占1%，其它人員占12%，不同行業(yè)不同的審計目標，對內(nèi)部審計人員的知識結(jié)構存在不同的需求。2、專業(yè)技能專業(yè)技能是內(nèi)部審計人中所需具備的能力，涵蓋認知能力和行為能力。結(jié)合IIA的《內(nèi)部審計專業(yè)勝任能力框架》及我國目前內(nèi)部審計環(huán)境的實際情況，筆者認為在在信息時代，內(nèi)部審計人員要具有運用信息技術分析財務與商業(yè)數(shù)據(jù)的能力；應用控制系統(tǒng)設計與程序綜合分析模型支持內(nèi)部審計人中的判斷；在內(nèi)部審計過程中能利用行業(yè)、專業(yè)數(shù)據(jù)庫和模型進行分析；掌握現(xiàn)代信息技術，能利用內(nèi)部審計方法評價計算機系統(tǒng)內(nèi)部控制制度；能發(fā)現(xiàn)所有相關信息，并整理出調(diào)查的實質(zhì)性中心線索；分辯實質(zhì)與形勢；評估與內(nèi)部審計項目相關的風險；具有處理壓力的能力，堅持立場；具有一定的溝通能力，緩解沖突和解決沖突，穩(wěn)定局勢；能處理團隊之間的關系，具有一定的團隊合作能力；能在內(nèi)部審計管理中運用綜合技術方法；具有與被審計單位建立相互信任的能力等等。四、內(nèi)部審計機構人員能力素質(zhì)提升策略根據(jù)上述內(nèi)部審計人員能力素質(zhì)的要求，如何使當前內(nèi)部審計人員的素質(zhì)得到進一步提升，逐步達到理想狀態(tài)，以確保審計人員具備的能力素質(zhì)與現(xiàn)代環(huán)境下審計部門完成既定目標相一致，從而為企業(yè)提供更有效的價值增值，是本文探討的主要目的。內(nèi)部審計機構整體人員素質(zhì)的提升，可以通過以下方式實現(xiàn)：首先，根據(jù)行業(yè)特點和審計目標確定內(nèi)部審計機構的人員需求，確定內(nèi)部審計人員的知識結(jié)構、工作經(jīng)歷、學歷層次、年齡結(jié)構以人員數(shù)量等，這是內(nèi)部審計人力資源管理的重要組成部分。一般而言，內(nèi)部審計機構根據(jù)行業(yè)規(guī)律，確定本部門內(nèi)部審計人員所需要的知識結(jié)構，主要由財務管理、會計、經(jīng)濟學、審計學、法律、稅收、資產(chǎn)評估、計算機、企業(yè)管理等知識構成，然后再考慮行業(yè)特點：如金融機構內(nèi)部審計，必須熟悉金融業(yè)務；石化行業(yè)做經(jīng)濟效益審計必須掌握化工技術和流程等；房地產(chǎn)行業(yè)做內(nèi)部審計，需要有掌握工程預決算等專業(yè)知識的人才。工作經(jīng)歷最好是比較豐富，熟悉本單位的業(yè)務，有不同崗位工作的經(jīng)歷，了解本單位的業(yè)務及其流程。學歷層次和年齡結(jié)構以相互合理配置，達到優(yōu)化組合為最佳。人員數(shù)量正常情況下單位按總?cè)藬?shù)的千分之三進行配備，特殊行業(yè)可以增加，目前部分金融機構內(nèi)部審計人員配置已達總?cè)藬?shù)的百分之一點二，這樣能滿足開展審計業(yè)務的各種需求。其次，外部招聘合適的內(nèi)部審計專業(yè)人員。針對內(nèi)部審計機構各個崗位的能力素質(zhì)模型梳理現(xiàn)有的審計人力資源，明確存在的缺口和不足，并根據(jù)實際情況與單位人力資源部門協(xié)調(diào)，再確定對外招聘。在審計部門招聘時，根據(jù)構建好能力素質(zhì)模型考察應聘者對關鍵能力素養(yǎng)的考核，以確定其是否具企業(yè)之間的交易，但是由于標的股權是中國的居民企業(yè)，因此中國當局具有稅收管轄權。境外投資方（實際控制方）間接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權，如果被轉(zhuǎn)讓的境外控股公司所在國（地區(qū)）實際稅負低于12.5%或者對其居民境外所得不征所得稅的，應自股權轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)，向被轉(zhuǎn)讓股權的中國居民企業(yè)所在地主管稅務機關提供資料。由于間接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權可能存在不合理的避稅安排，稅務機關可以按照經(jīng)濟實質(zhì)直接在稅收上否定境外公司的存在。兩個非居民企業(yè)之間的交易，由于取得收入的一方與支付價款的一方均在境外，難題在于稅收征管問題如何能夠?qū)崿F(xiàn)稅款入庫呢？股權轉(zhuǎn)讓交易雙方均為非居民企業(yè)且在境外交易的，被轉(zhuǎn)讓股權的境內(nèi)企業(yè)在依法變更稅務登記時，應將股權轉(zhuǎn)讓合同復印件報送主管稅務機關。稅務機關審核時，不僅要認真審核合同，還要認真審核與股權轉(zhuǎn)讓相關的資金流動情況，即相關的銀行單據(jù)證明。同時，對金額較大、有疑點的股權轉(zhuǎn)讓交易，也要利用國際稅收專項情報交換手段，對居民企業(yè)與非居民企業(yè)之間或非居民企業(yè)之間來源于中國境內(nèi)股權轉(zhuǎn)讓收益的國際偷逃稅問題進行聯(lián)手防范和打擊。（五）非居民企業(yè)和外籍個人的股息、紅利所得稅收政策不同問題根據(jù)新的所得稅規(guī)定對非居民企業(yè)來源于我國境內(nèi)企業(yè)的2008年開始的股息、紅利所得予以征稅根據(jù)《財政部國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅[1994]20號），對外籍個人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得，暫免征收個人所得稅。由于投資者身份的不同對外國投資者來源于我國境內(nèi)的同一類型所得享受不同的稅收待遇，造成了部分外國投資者利用當前的政策漏洞進行股權轉(zhuǎn)讓稅收籌劃，將其身份由非居民企業(yè)轉(zhuǎn)為個人。（六）外資股東撤資是否追回外資企業(yè)兩免三減半稅收優(yōu)惠問題《關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)原有若干稅收優(yōu)惠政策取消后有關事項處理的通知》（國稅發(fā)【2008】23號）第三條之規(guī)定：外商投資企業(yè)按照《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定享受定期減免稅優(yōu)惠，2008年后，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務性質(zhì)或經(jīng)營期發(fā)生變化，導致其不符合《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定條件的，仍應依據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定補繳其此前（包括在優(yōu)惠過渡期內(nèi)）已經(jīng)享受的定期減免稅稅款。各主管稅務機關在每年對這類企業(yè)進行匯算清繳時，應對其經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容和經(jīng)營期限等變化情況進行審核。外商投資企業(yè)經(jīng)營期不低于10年方可享受稅收優(yōu)惠，不足10年內(nèi)如果外資撤資的，需要補繳此前已經(jīng)享受的稅收優(yōu)惠，10年經(jīng)營期是實際經(jīng)營期，不包括停業(yè)期間。
第二，由于所轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)通常是能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如銀行貸款、長期租賃合同或者特許權合同，這些資產(chǎn)都屬于應收賬款，可以統(tǒng)一簡稱為“帶息債權”。轉(zhuǎn)讓帶息債權在確認轉(zhuǎn)讓收入或者計稅成本時會產(chǎn)生一些特殊的問題，如轉(zhuǎn)讓收入是否需要分解為利息收入和債權本金收入，已產(chǎn)生、但尚未支付的利息是否計入計稅成本等等。
第三，資產(chǎn)證券化交易通常安排有一些特殊的對價方式，如發(fā)起人保留在所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中的次級權益，其功能是發(fā)起人為交易提供的信用增級或者擔保。稅法上如何認定這一特殊的對價?是否影響到對轉(zhuǎn)讓行為的定性?如何進行計量?
上述問題，有些(如一、三)是資產(chǎn)證券化特有的問題，有些(如二)則是金融債權的典型特征。由于我國現(xiàn)行稅法對應收賬款、特別是金融債權的轉(zhuǎn)讓缺乏明確而細致的規(guī)定，因此上述問題都在資產(chǎn)證券化交易中集中反映出來。相應地，探討資產(chǎn)證券化交易的稅務處理，不僅有助于交易當事人確定資產(chǎn)證券化交易的稅負成本，同時也能夠逐步廓清金融產(chǎn)品的稅務規(guī)則。同時，它也提供了一個觀察我國資產(chǎn)證券化的稅收政策是否能夠?qū)崿F(xiàn)稅收中性、公平、效率等目標的視角。為此，筆者將結(jié)合我國當前進行的信貸資產(chǎn)證券化試點方案對交易中發(fā)起人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅法問題作一探討。
我國現(xiàn)行稅收政策對發(fā)起人轉(zhuǎn)移基礎資產(chǎn)行為的定性
從國外資產(chǎn)證券化稅收政策的一般處理來看，根據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的轉(zhuǎn)讓人所保留的控制資產(chǎn)的極力大小以及所承擔的風險的程度，有兩種處理方式：一是在所有權真實轉(zhuǎn)移，受讓人承擔風險的情形下，認定為“銷售”；二是在所有權未真實轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓人保留了實質(zhì)風險的情形下，整個交易被認定為“擔保融資”，因此，轉(zhuǎn)讓基礎資產(chǎn)的行為被確認為擔保融資下的“提供擔保物”處理。
從理論上說，這兩種認定方式所引起的稅法上的后果完全不同：“銷售”是一種典型的應稅行為，可能發(fā)生流轉(zhuǎn)稅、所得稅、印花稅等一系列納稅義務；“提供擔保物”不是一種典型的應稅行為，通常不發(fā)生流轉(zhuǎn)稅或所得稅問題，至多因為擔保物或者相關權利證書的轉(zhuǎn)移占有而發(fā)生印花稅或者契稅問題。
在我國目前進行的資產(chǎn)證券化試點中，財政部、國家稅務總局在《關于信貸資產(chǎn)證券化有關稅收政策問題的通知》(財稅[2006]5號，以下簡稱《通知》)將發(fā)起人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為確認為“銷售”，而非“擔保融資”，并且規(guī)定：“發(fā)起機構轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)取得的收益應按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除”。
上述規(guī)定非常簡單，沒有考慮資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可能存在的各種技術上的、細節(jié)上的差異。例如，轉(zhuǎn)讓人可能保留次級權益，從而承擔所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)上的大多數(shù)風險。此外，《通知》似乎也沒有關注到我國目前信貸資產(chǎn)證券化采取的是“信托”方式，以“信托”方式進行的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與一般意義上的“轉(zhuǎn)讓”是有區(qū)別的。也就是說，在資產(chǎn)證券化交易中，采用信托SPV作為融資載體時，發(fā)起人是把資產(chǎn)“信托”給受托人；相反，如果采用特殊目的公司(SPC)作為載體，發(fā)起人通常是把基礎資產(chǎn)“出售”SPC。這兩種不同形態(tài)下的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為是否應適用同樣的規(guī)則，頗值得深入研究。
在美國，稅務機關和法院在判斷一項交易到底是出售還是擔保融資時，堅持的是實質(zhì)主義而非形式主義的標準，即根據(jù)具體交易中雙方權利義務分配的實際情況來認定，而不是根據(jù)交易聲稱的法律形式。借助于判例的積累，美國稅法上明確了一系列需要考慮的因素供稅務機關判斷，如應收賬款的購買價格是否固定，被轉(zhuǎn)讓的應收賬款是否能被明確辨認，應收賬款的債務人是否收到了轉(zhuǎn)讓通知，與所有權相聯(lián)系的利益和風險由哪方享有和承擔，買方是否具備處置應收賬款的權力，收取債權的成本和稅收負擔是否由買方承擔，等等。這些做法值得我們借鑒。
轉(zhuǎn)讓收入的構成：次級權益的爭議
在明確了“轉(zhuǎn)讓行為”作為“銷售”確認的前提下，按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)則，“應收賬款轉(zhuǎn)讓”似乎不涉及流轉(zhuǎn)稅，因為它既非營業(yè)稅的應稅稅目，也非增值稅或消費稅的應稅稅目。因此，《通知》中就貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有提到營業(yè)稅。同時，為扶持信貸資產(chǎn)證券化試點，《通知》又豁免了證券化交易所有環(huán)節(jié)(包括發(fā)起人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)環(huán)節(jié))的印花稅。這樣，發(fā)起人轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)就只剩下所得稅問題，需要確定轉(zhuǎn)讓收入與計稅成本。
應收賬款的轉(zhuǎn)讓收入一般比較直觀，即轉(zhuǎn)讓方收取的全部對價。不過，資產(chǎn)證券化交易中的轉(zhuǎn)讓收入確認有一個特殊的問題：轉(zhuǎn)讓方保留的次級權益如何確認?以建設銀行的資產(chǎn)證券化項目——建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托(以下簡稱“建元信托”)為例，建行通過轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)共獲得30.2億元的對價。其中，29.3億元屬于受托機構對公眾發(fā)行的資產(chǎn)支持證券獲得的收入，9000萬元為受托機構對轉(zhuǎn)讓方(即建設銀行)定向發(fā)行的次級資產(chǎn)支持證券的標價。基于該次級權益，建設銀行一方面可以享有被轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)在償付了公眾投資人后剩余的權益，另一方面，如果被信貸資產(chǎn)因為原始借款人不能足額還款而發(fā)生損失，這些損失也由建行銀行的次級權益來吸收。
由此在稅法上提出的問題是：對于轉(zhuǎn)讓方建設銀行而言，究竟是以30.2還是29.3億元確認轉(zhuǎn)讓收入?這里實際上涉及到另一個問題：轉(zhuǎn)讓方保留被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中的次級權益究竟是取得的一筆轉(zhuǎn)讓收入，還是表明其中一部分資產(chǎn)沒有轉(zhuǎn)讓?
從會計處理的角度看，保留被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中的次級權益意味著轉(zhuǎn)讓方在一定程度上繼續(xù)承受該資產(chǎn)上存在的風險，這將產(chǎn)生非常復雜的“真實銷售”問題。簡言之，按照財政部《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》，轉(zhuǎn)讓方需要根據(jù)其承擔風險的實質(zhì)性程度來決定有多少資產(chǎn)的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果次級權益意味著幾乎保留了全部的風險，則資產(chǎn)不得終止確認，收到的全部款項也只能作為負債，不作為收入。如果屬于“持續(xù)涉入”，轉(zhuǎn)讓方必須按照持續(xù)涉入的程度持續(xù)確認一部分資產(chǎn)。因此，在會計處理上，次級權益的存在可能導致相關款項不能完全計入轉(zhuǎn)讓收入，或者，在確認收入的同時，還需要確認相關的負債。
筆者以為，從效率目標考慮，稅法在轉(zhuǎn)讓收入的確認問題上宜簡化處理。理由在于：第一，如果發(fā)起人的“轉(zhuǎn)讓”行為在稅法上已經(jīng)被界定為“銷售”，則基于次級權益的存在而重新爭論“真實銷售”問題是沒有意義的。這個問題更適合在交易的稅收定性層面來綜合考慮，而不是在收入的計量環(huán)節(jié)上來爭論。第二，資產(chǎn)支持證券通常被視為對基礎資產(chǎn)的不可分的權益，次級權益證券與A、B、C這些優(yōu)先級證券之間的差異只是受償順序有先后之分，沒有與具體資產(chǎn)組成部分的對應關系。也就是說，我們可能無法明確劃分出哪部分資產(chǎn)沒有轉(zhuǎn)讓，哪部分資產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，只能認為所有資產(chǎn)都轉(zhuǎn)讓出去，而所收到的全部利益(包括次級權益)都作為轉(zhuǎn)讓的對價，構成轉(zhuǎn)讓收入的一部分。這種情形與公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時獲得部分現(xiàn)金對價、部分股票對價的情形類似。因此，筆者建議，在確認轉(zhuǎn)讓收入時，宜將次級權益對價直接計入轉(zhuǎn)讓收入。
帶息債權轉(zhuǎn)讓中利息的確認
資產(chǎn)證券化交易中所轉(zhuǎn)讓的基礎資產(chǎn)都是能帶來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，性質(zhì)上屬于帶息債權。在轉(zhuǎn)讓日，該債權可能已經(jīng)孳生出一部分利息，由于尚未到計息日，因此轉(zhuǎn)讓方尚未實際確認利息收入，原始債務人更沒有實際支付利息。在證券化交易中，由于該部分應計而未計的利息金額比較大，因此在確定轉(zhuǎn)讓收入和計稅成本時都需要考慮是否對該利息進行確認。
依然以建元信托為例，建設銀行轉(zhuǎn)讓抵押貸款30.2億元，貸款合同的加權平均利率約為5.3％，每月產(chǎn)生利息約為1325萬元。假定原始貸款合同規(guī)定的計息日為當月30日，支付日(或扣款日)為次月5日。進一步假定證券化交易下貸款的交割日為2005年12月20日，因此，當該批貸款轉(zhuǎn)移給受托機構時，其已經(jīng)產(chǎn)生了(但尚未確認)20天的利息約850萬元(即1325萬元的三分之二)。那么，建設銀行在12月20日收到的轉(zhuǎn)讓收入中，是否需要分解出應計利息的對價以及貸款本金的對價兩個部分?另一方面，建設銀行在確定所轉(zhuǎn)讓貸款的計稅成本時，是否需要把這部分應計利息考慮在內(nèi)?
1.轉(zhuǎn)讓收入的分解與利息確認
如果把轉(zhuǎn)讓收入分解為利息對價和本金對價，兩種對價收入在稅法上的定性有所不同。轉(zhuǎn)讓收入中的利息收入部分通常屬于一般利息所得，但債權本金轉(zhuǎn)讓的收入則屬于資產(chǎn)處置所得，即資本利得。在實務處理中，《關于外商投資企業(yè)合并、分立、股權重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定》(國稅發(fā)[1997]71號)以及《企業(yè)改組改制中若干所得稅業(yè)務問題的暫行規(guī)定》(國稅發(fā)[1998]97號)規(guī)定對股權轉(zhuǎn)讓收入進行分解，分別確認“股權轉(zhuǎn)讓收益”與“股權持有收益”。
從理論上說，利息是資金的時間價值，是提供融資者的一項應計收入。當轉(zhuǎn)移應收賬款時，如果轉(zhuǎn)讓日該應收賬款已經(jīng)孳生了一部分利息，該利息屬于轉(zhuǎn)讓方對應收賬款債務人提供信用所應取得的收入，盡管轉(zhuǎn)讓方在財務上尚未確認，原始債務人更沒有支付。該利息的存在提升了應收賬款的價值，它通常也會反映到受讓方支付的對價上。因此，從理論上說，應收賬款的轉(zhuǎn)讓方從受讓方獲得的對價可以分解為對應收賬款中所含利息的支付和對債權本金的支付兩個部分。
盡管如此，筆者以為，從我國目前的征管實踐出發(fā)，為實現(xiàn)稅收公平與效率的目標，不宜進行收入的分解或單獨確認利息收入。
理由如下：
第一，如果一國稅法區(qū)別一般所得與資本利得(特別是長期資本利得)而適用不同的所得稅率，就需要對帶息債權的轉(zhuǎn)讓收入進行分解。反之則沒有必要。鑒于我國目前企業(yè)所得稅制度并不區(qū)分一般所得與資本利得，區(qū)分利息收入與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入沒有實際意義。
第二，在市場交易條件下，人為地分解轉(zhuǎn)讓收入很難做到合理分配。雖然從理論上說，受讓方支付對價時會考慮到債權中已經(jīng)孳生的利息這一因素，但其對價中究競多少是對利息的支付并不容易確定。帶息債權如同債券類金融工具，其價值由市場平均收益率來決定，并反映特定時點的供求關系。受讓方支付的對價通常并不等于“債權本金十已孳生的利息”之和。此外，還要考慮到原始債務人不能償還的風險。一般來說，考慮到利息與本金在數(shù)額與支付時間上的差異，其償還風險可能是不一樣的。諸如此類的因素，將導致分解轉(zhuǎn)讓收入、單獨確認利息的稅務處理非常復雜，還不能夠保證得出合理的結(jié)果。在這個方面，我國股權轉(zhuǎn)讓所得區(qū)分“轉(zhuǎn)讓收益”與“持有收益”的實踐已經(jīng)有深刻的教訓。這也說明，一項制度設計可能理論上很完美，但在實踐中并不具有可操作性，結(jié)果只是徒增納稅人的負擔。
第三，在建設銀行、國家開發(fā)銀行兩單信貸資產(chǎn)證券化試點中，為了簡化利息問題，相關的法律文件都明確規(guī)定，所轉(zhuǎn)讓的標的是貸款資產(chǎn)在指定交割目的本金部分，不涉及這些貸款已經(jīng)孳生的利息。對于購買了該抵押貸款支持證券的投資人來說，其獲得的是交割日之后抵押貸款新產(chǎn)生的利息。因此，交易合同直接對帶息債權的利息進行了剝離，這樣，轉(zhuǎn)讓方所取得的全部收入都是轉(zhuǎn)讓債權本金的收入，從而避免了分解收入的困難。
當然，這里需要特別說明的一點是，分解帶息債權的轉(zhuǎn)讓收入盡管從所得稅的角度看沒有意義，但它對于營業(yè)稅納稅義務的確定是有意義的。這是因為，盡管“應收賬款”轉(zhuǎn)讓不是營業(yè)稅的應稅稅目，但利息收入?yún)s是金融業(yè)的營業(yè)稅應稅項目。一旦進行收入分解，就產(chǎn)生相關的利息收入是否需要繳納營業(yè)稅的問題。目前《通知》對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有提到營業(yè)稅問題，這是否意味著免除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅?這里顯然存在著政策上的疏漏需要彌補。
2.計稅成本與利息確認
根據(jù)上文的分析，如果所轉(zhuǎn)讓的是帶息債權，且不單獨確認利息收入，則在確定所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的計稅成本時也不考慮已孳生的利息問題，而是以債權的賬面價值(本金)作為計稅成本。這樣，轉(zhuǎn)讓債權獲得的全部對價與債權本金之間的差額構成轉(zhuǎn)讓所得，其中雖然包括利息所得與債權轉(zhuǎn)讓所得兩個方面的成分，但為操作便利，不進行分解確認。
實踐中，當資產(chǎn)證券化試點交易借助合同對帶息債權的利息進行剝離后，這個問題就更清楚了，被轉(zhuǎn)讓債權的計稅成本就是債權的本金額。
或有收益對確認轉(zhuǎn)讓收入的影響
與一般的債權轉(zhuǎn)讓相比，信貸資產(chǎn)證券化交易中的應收賬款轉(zhuǎn)讓還有一個特殊的問題，就是如何確認轉(zhuǎn)讓方因保留次級權益而在未來可能獲得的利益。
轉(zhuǎn)讓方保留應收賬款的次級權益，意味著轉(zhuǎn)讓方對該部分資產(chǎn)在本息的償付上后位于優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的持有人。但是，這種后位受償對轉(zhuǎn)讓方也可能是有利的。由于優(yōu)先級證券的利息率一般都會顯著低于基礎資產(chǎn)的收益率，基礎資產(chǎn)下的收益在償付了投資人的本息后，最后剩余的部分都歸于次級權益的持有者，它通常會大于次級權益持有人按照自己的權益份額在整個資產(chǎn)支持證券中的比例應享有的收益部分。在這種情形下，是否應當把這些未來可能獲得的超額收益貼現(xiàn)到當前，從而增加轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓收入呢?
筆者以為，不應當將這部分或有收益貼現(xiàn)計入轉(zhuǎn)讓收入。理由有三。
第一，如前所述，利息是貨幣的時間價值。這意味著它只能在其未來發(fā)生時確認，而不應提前確認，否則，就會產(chǎn)生理論上的悖論。對此可以用一個最極端的例子來說明：如果我們用貸款合同的利率作為貼現(xiàn)率，那么未來本息收益貼現(xiàn)到當前就是貸款本金額，因此根本不會產(chǎn)生收益。另外，從實踐操作來看，稅務部門并不要求銀行貸款下的利息收入在發(fā)放貸款時就進行確認，而是在各計息期間逐一加以確認。
第二，從納稅人實際負擔的角度考慮，稅收課征原則上采取的是現(xiàn)金制或者收付實現(xiàn)制。為未來收入納稅不符合稅法的基本原則。
第三，在資產(chǎn)證券化交易中，次級權益最終能否獲得足額償付并不是確定的。次級權益作為借款人(它同時也是發(fā)起人和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方)提供給投資人的一種擔保，蘊涵著風險。如果基礎資產(chǎn)未來的償付狀態(tài)不理想，現(xiàn)金流不足支付投資人所持證券的本息，次級證券持有人可能顆粒無收。風險與收益是對等的。稅法上既然不會允許轉(zhuǎn)讓方將或有損失在當期扣除，自然也不能要求納稅人將或有收益計入應稅所得。
稅負計算及政策蘊義
依照前面對應收賬款轉(zhuǎn)讓稅務處理一般原則的分析徑路，計算建設銀行、國家開發(fā)銀行兩個信貸資產(chǎn)證券化交易中的發(fā)起人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的所得稅納稅義務如下：
1.建元信托項目
建行轉(zhuǎn)讓的抵押貸款本金余額為30.2億元，通過轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)共獲得30.2億元。其中，對公眾發(fā)行的A、B、C級資產(chǎn)支持證券獲得收入29.3億元，建行另獲得轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中的次級權益標價為9000萬元。這些對價全部作為轉(zhuǎn)讓收入。因此，建行轉(zhuǎn)讓貸款資產(chǎn)的收入為30.2億元，計稅成本為30.2億元，二者相等。建行轉(zhuǎn)讓該批信貸資產(chǎn)的應稅所得為零。
2.開元信托項目
國家開發(fā)銀行轉(zhuǎn)讓公司貸款本金為41.7億元，發(fā)行開元證券A級：29.2億元；B級：10億元；次級證券2.5億元，合計41.7億元，全部作為轉(zhuǎn)讓收入。因此，國家開發(fā)銀行轉(zhuǎn)讓貸款資產(chǎn)收入為41.7億元，計稅成本為41.7億元，二者相等。國家開發(fā)銀行轉(zhuǎn)讓該批信貸資產(chǎn)的應稅所得為零。
上述計算結(jié)果給我們一些很有益的啟示。
如前所述，在資產(chǎn)支持融資交易中，發(fā)起人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的行為在稅法上定性為“銷售”還是“擔保融資”，在理論上稅負可能有很大差異。如果借款人被認定為用該應收賬款進行擔保融資，即以該批抵押貸款為擔保向投資者發(fā)行債券，基本上是一個無稅交易。但一旦被認定為“銷售”，則將產(chǎn)生一定的納稅問題，這就導致證券化融資的稅收成本高于擔保融資，可能造成融資行為的扭曲。因此，《通知》把發(fā)起人轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)認定為“銷售”曾引起人們的擔憂。
一、當前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
1、經(jīng)濟增長迅速刺激中國房地產(chǎn)市場的消費需求
改革開放以來，中國經(jīng)濟長期保持著兩位數(shù)的高速增長，成為全球經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的國家，在發(fā)展中國家中處于領先地位。經(jīng)濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場消費需求。
2、房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的重要領域
經(jīng)過長期的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟發(fā)展的前臺，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后，房地產(chǎn)業(yè)是一個舉足輕重的經(jīng)濟領域，是我國經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。
3、房地產(chǎn)業(yè)是擴內(nèi)需、保增長的重要支撐
首先，房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式過渡時期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，擴大內(nèi)需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)是我國面對金融危機壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機構的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的。
4、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項重要的民生工作
根據(jù)不完全統(tǒng)計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關聯(lián)性，也是我國居民財產(chǎn)性收入的主要構成部分。
二、目前房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策存在的主要問題
1、從房地產(chǎn)增量房市場稅收優(yōu)惠政策來看，主要問題有:
第一，在營業(yè)稅方面。一是關于股權轉(zhuǎn)讓問題。股權轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅，有造成大量房地產(chǎn)稅收流失的可能。二是關于土地使用權轉(zhuǎn)讓有關稅收問題。據(jù)了解，各地對土地交易中心有關營業(yè)稅（包括土地增值稅）的處理差別很大，有的征收了營業(yè)稅，有的則沒有征收，關鍵是對“轉(zhuǎn)讓”或“出讓”的界定爭議較大，難以把握。三是關于“購置”問題。各地意見不一，也造成了政策執(zhí)行過程中的不統(tǒng)一。
第二，在所得稅方面。一是企業(yè)所得稅方面。對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關銷售收入的確認、開發(fā)成本費用的扣除范圍等方面進行了明確，但采取預征利潤率的辦法在執(zhí)行中會遇到阻礙。二是個人所得稅方面。房地產(chǎn)行業(yè)形勢看好的條件下，幾乎所有股東作為高收入者而未繳納個人所得稅。三是在土地增值稅方面。《土地增值稅暫行條例》自1994年實施以來，基本上沒有得到很好地執(zhí)行。
2、從存量房（二手房）轉(zhuǎn)讓稅收政策來看，主要問題有:
第一，在營業(yè)稅方面。一是關于計稅依據(jù)問題。現(xiàn)行營業(yè)稅政策對二手房交易過程中計稅依據(jù)的確定不好掌握，缺少政策依據(jù)。??二是關于視同銷售問題。營業(yè)稅實施細則規(guī)定:單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。但對個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，沒有視同銷售不動產(chǎn)規(guī)定，不論贈與對象是誰，均不征收營業(yè)稅。
第二，在個人所得稅方面。一是免稅認定困難。個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活居住用房免征個人所得稅的優(yōu)惠政策，在認定上非常不便。二是稅款計算困難。主要是扣除標準不好確定。
第三，在土地增值稅方面。實際操作繁瑣。若采用房屋“評估價格”計算征收時，按規(guī)定要經(jīng)過資格認定的評估中介機構按重置成本法對房屋進行評估，而且由于房屋的購置價格一般不單列土地價格，每套房子所占地價無法取得，不允許扣除，土地增值稅不能包括土地價值，政策設計上有問題。
三、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅收政策管理的對策
1、完善稅收政策，這是規(guī)范稅收管理的前提。一是對股權轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅政策要進行完善。恢復對“土地和不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權，應征收營業(yè)稅”的稅收政策，以彌補目前的政策漏洞。二是對土地交易中心征稅問題應予明確。除《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定五種情形可視為土地所有者收回國有土地使用權，不征收營業(yè)稅之外，土地交易中心其他收回土地使用權行為都應視為“轉(zhuǎn)讓”，企業(yè)取得土地交易中心支付的補償費收入，應征收營業(yè)稅。三是關于“購置”問題。我們認為購置包括通過各種方式取得的不動產(chǎn)，包括“外購”“換入”“投資者投入”“債務重組”“接受捐贈”等方式取得的不動產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時可按差額計征營業(yè)稅。
2、加大對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。現(xiàn)在投資型購房者已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場上的主力軍，如果說過去他們是想通過房地產(chǎn)買賣行為賺取差價，獲得高收益，現(xiàn)在他們更多地想通過持有房地產(chǎn)來實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。特別在當前政府對房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收重稅的情況下，他們不僅不愿意賣出房產(chǎn)而且不斷地購入房產(chǎn)，這在一方面減少了二手房市場的供給，不利于房屋的流通，另一方面加劇了房地產(chǎn)市場上購房者之間的競爭，結(jié)果真正的自用型購房者買不到合適的住房。因此，筆者認為應當加大對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，當前“呼之欲出”的物業(yè)稅就可以在一定程度上解決這個問題。
3、明確土地增值稅基本核算對象。經(jīng)過調(diào)研，我市房地產(chǎn)企業(yè)一般在項目按有關程序報建、招標后，按招標項目建立項目小組、項目經(jīng)理、分項目核算施工成本，其成本核算對象即基本確定。因此我們建議:土地增值稅最基本的核算對象是指“幢”或指施工企業(yè)項目法中施工的“同一項目經(jīng)理、同一開工時間的幾幢”。對于混合項目計征土地增值稅問題。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規(guī)定。
4、盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。
