時間：2023-07-14 16:33:19
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一、剖析加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案的必要性
1.加強(qiáng)登記的法律依據(jù)
在我國的《物權(quán)法》中明確表明，確立不動產(chǎn)所有權(quán)和內(nèi)容的依據(jù)關(guān)鍵要靠不動產(chǎn)登記薄。基于不動產(chǎn)登記薄涉及著所有權(quán)問題，就顯得尤為重要，這就需要專門機(jī)關(guān)對不登記造薄，形成登記薄專項(xiàng)管理。不動產(chǎn)登記薄要有專門的機(jī)關(guān)進(jìn)行永久性管理，如果出現(xiàn)不可抗力或者除外的一些原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記薄損失的情況，專門機(jī)關(guān)要給予重新建構(gòu)。另外一旦有不動產(chǎn)糾紛問題存在的事實(shí)情況，涉及利害關(guān)系人和權(quán)利人合法權(quán)益的可以到管理不動產(chǎn)登記薄管理的專門機(jī)關(guān)，針對登記薄上的登記信息和內(nèi)容提供證件給予查閱或者復(fù)印原材料等。由此可見，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記薄的規(guī)定為建立不動產(chǎn)登記檔案提供了法律依據(jù)，也是支持不動產(chǎn)所有者對不動產(chǎn)主張私有財產(chǎn)權(quán)利不可侵犯的法律保障。
2.物權(quán)登記離不開檔案
不動產(chǎn)登記檔案是針對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記申請、管理、查詢等一系列活動形成的信息記錄，它包括不動產(chǎn)物權(quán)的原始信息資源、登記機(jī)關(guān)就登記信息而形成的材料集合和不動產(chǎn)登記薄。利用不動產(chǎn)登記檔案，不動產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可以對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形成有效的管理，同時也是不動產(chǎn)所有者主張所有權(quán)的憑證。一旦沒有不動產(chǎn)登記檔案存在，物權(quán)的管理就處于混亂狀態(tài)，不動產(chǎn)者的所有權(quán)就會受到侵害。因此，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須充分發(fā)揮職責(zé)加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記檔案的完善和管理，有利于營造健康有序的不動產(chǎn)市場秩序。。
3.便民服務(wù)離不開檔案
國家對不動產(chǎn)登記檔案建立和管理，這是行政機(jī)關(guān)必須履行的職責(zé)，更是廣大行政機(jī)關(guān)堅持為人民負(fù)責(zé)原則的訴求，有利于服務(wù)于群眾，調(diào)和因不動產(chǎn)而形成的各方權(quán)益。不動產(chǎn)登記檔案的主要作用就在于提供物權(quán)依據(jù)支持不動產(chǎn)所有權(quán)，防止發(fā)生糾紛和矛盾，從而對不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由于不動產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較廣，這就需要對不動產(chǎn)登記檔案建立整套合理性系統(tǒng)和管理體系，以便于行政機(jī)關(guān)最終彰顯維護(hù)人民權(quán)益的效能。
二、加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案管理的難點(diǎn)和舉措
1.在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記檔案管理中，存在著因部門整合或者專門管理檔案人員調(diào)離原有崗位的情況，致使不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)，這勢必不利于檔案的管理和查閱，也勢必對不動產(chǎn)權(quán)利的物權(quán)造成潛在的糾紛或者麻煩，最終不利于社會的和諧。
因此，這就需要對不動產(chǎn)登記檔案方面建立一整套的管理體系，首先，不動產(chǎn)登記檔案的管理階層，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產(chǎn)登記檔案管理提供制度保障；其次，要分門別類地對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行整合、對于缺失的之處要加強(qiáng)督促管理人員進(jìn)行完善；最后，利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，以現(xiàn)代化管理手段武裝不動產(chǎn)登記檔案管理，以便于提高管理工作的效率。
2.由于不動產(chǎn)涉及的范圍和領(lǐng)域比較廣泛，這就使得不動產(chǎn)登記檔案工作量大，檔案存儲管理難度大、檔案存儲空間小等問題存在，這不但不利于檔案保管和管理，而且不利于為不動產(chǎn)所有者提供有效的憑證保護(hù)其合法權(quán)益，最終可能激發(fā)潛在的社會矛盾而破壞和諧穩(wěn)定的社會秩序。
這就需要使不動產(chǎn)登記檔案管理工作要與時俱進(jìn)，富有時代性和現(xiàn)代性。首先，建立專門性的不動產(chǎn)登記電子檔案系統(tǒng)，依靠這個電子系統(tǒng)對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，從而解決了檔案存儲和管理問題；其次，加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記檔案管理人員進(jìn)行現(xiàn)代化管理技能進(jìn)行培訓(xùn)，以提高管理人員的專業(yè)管理素養(yǎng)和服務(wù)于廣大人民群眾的服務(wù)意識，從而使檔案管理部門職責(zé)真正體現(xiàn)，其威信得到維護(hù)，最終為廣大不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益保駕護(hù)航。
不動產(chǎn)主要包含的是依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)時登記，并對登記的檔案進(jìn)行有效的管理，有助于人們及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關(guān)的管理制度，進(jìn)一步保障人們的切身利益。
一、不動產(chǎn)登記檔案管理的主要作用分析
1.是不動產(chǎn)物權(quán)狀況的有效證明文件
現(xiàn)在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規(guī)范。人們的法律意識也逐步增強(qiáng)。近些年來，人們對不動產(chǎn)登記的了解越來越多。而不動產(chǎn)的物權(quán)具有比較強(qiáng)的排他效力，因而只要是涉及到物權(quán)相關(guān)的法律，都必須遵循“在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權(quán)同時存在”的原則，這也是不動產(chǎn)登記中需要注意的一點(diǎn)。首先，我們需要肯定的一點(diǎn)是，不動產(chǎn)檔案登記是通過國家行為表現(xiàn)出來的結(jié)果和最高的證據(jù)效力，這也為后續(xù)不動產(chǎn)權(quán)人查詢相關(guān)的不動產(chǎn)信息奠定了條件。現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常存在很多的與不動產(chǎn)有關(guān)的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產(chǎn)權(quán)的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進(jìn)行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產(chǎn)登記相較于現(xiàn)階段的不動產(chǎn)證書，人們往往更加傾向于不動產(chǎn)登記。當(dāng)二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產(chǎn)登記來驗(yàn)證信息。由此可以看出，不動產(chǎn)登記檔案逐漸成為了人們默認(rèn)的重要的證明文件。
2.不動產(chǎn)檔案是全部檔案的主要構(gòu)成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業(yè)的發(fā)展，人們對房屋不動產(chǎn)的認(rèn)識越來越深入。二十一世紀(jì)以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權(quán)的一個問題。市場上的房產(chǎn)交易過于頻繁，與此相關(guān)的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關(guān)注。在開展不動產(chǎn)登記時，不僅可以豐富檔案的內(nèi)容、改善檔案的館藏結(jié)構(gòu)，還可以提高社會的檔案意識，從而擴(kuò)大檔案工作的影響力。不動產(chǎn)檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎(chǔ)。
二、加強(qiáng)不動產(chǎn)登記的難點(diǎn)和相對應(yīng)的措施分析
在開展不動產(chǎn)登記時，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實(shí)現(xiàn)檔案信息的有效管理。但是在實(shí)際進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，通常因?yàn)椴粍赢a(chǎn)自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產(chǎn)登記檔案管理的交接問題和對應(yīng)措施分析
在進(jìn)行不動產(chǎn)登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產(chǎn)相關(guān)的信息。我國的不動產(chǎn)登記通常都是由專門的工作人員負(fù)責(zé)。但是由于一些制度的問題，如果出現(xiàn)崗位工作人員調(diào)離崗位或者因?yàn)槠渌膯栴}，會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)。在后續(xù)的查閱過程中必然會出現(xiàn)很多問題，甚至引?l一系列的不動產(chǎn)物權(quán)糾紛。因此，相關(guān)部門針對這一問題，也陸續(xù)制定了相關(guān)的措施。首先，為了進(jìn)一步完善檔案登記管理體系，要結(jié)合管理的實(shí)際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產(chǎn)查詢過程中可能出現(xiàn)的問題。杜絕因?yàn)闄n案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產(chǎn)檔案進(jìn)行整合，區(qū)別對待，有序地進(jìn)行區(qū)分，并設(shè)定相應(yīng)的管理位置。在檔案登記管理系統(tǒng)中進(jìn)行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進(jìn)行區(qū)分。最后，有效的利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，充分實(shí)現(xiàn)各類信息的整合，以現(xiàn)代化的管理手段來登記不動產(chǎn)，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產(chǎn)登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應(yīng)措施分析
由于不動產(chǎn)涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細(xì)，每個小細(xì)節(jié)都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產(chǎn)所有者的相關(guān)權(quán)益。信息時代在發(fā)展，因而不動產(chǎn)的相關(guān)登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產(chǎn)登記電子檔案系統(tǒng)，電子檔案系統(tǒng)涵蓋的內(nèi)容涉及不動產(chǎn)的各個方面信息。相關(guān)工作人員可以根據(jù)電子系統(tǒng)的信息對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行有效地管理，提高整體的管理水平，也強(qiáng)化了檔案管理的功能。此外，加強(qiáng)對相關(guān)檔案工作人員的技能化培訓(xùn)，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質(zhì)，從而更好地為廣大民眾服務(wù)。
2014年8月15日，我國首部《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》（下稱《條例》）由國務(wù)院法制辦向社會，公開征求意見。
一年來，社會各界對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)整合、職責(zé)整合、登記程序整合以及登記信息查詢等問題的關(guān)注較多，但卻鮮有論及不動產(chǎn)登記檔案的整合問題。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記檔案的整合問題是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作不可或缺的重要部分，直接關(guān)系到登記工作能否順利開展，登記信息能否方便查詢，相較機(jī)構(gòu)、職責(zé)的整合，檔案整合任務(wù)更加艱巨、繁重。
一、不動產(chǎn)登記檔案整合的必要性
1.整合依據(jù)
我國《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”《條例》第11條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。”“行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。”根據(jù)上述法律條文規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)登記資料均應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)保管、利用。
2014年1月，中央編辦的《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）特別強(qiáng)調(diào)，“要做好不動產(chǎn)登記資料整理、移交等具體工作，保證不動產(chǎn)登記職責(zé)整合工作順利實(shí)施，確保實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作的穩(wěn)定性和連續(xù)性”。
2.物權(quán)登記離不開檔案
不動產(chǎn)登記檔案是登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)物權(quán)登記過程中形成的，包括不動產(chǎn)登記簿、登記機(jī)構(gòu)登記審核過程中形成的材料和申請人提交的原始憑證。不動產(chǎn)登記檔案是登記機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行動態(tài)管理的工具，同時也是開展不動產(chǎn)物權(quán)登記的基礎(chǔ)和依據(jù)。離開不動產(chǎn)登記檔案，物權(quán)登記就是無源之水、無本之木。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一后，登記職責(zé)整合到一個部門，要實(shí)行高效、快捷的“一站式、一條龍”登記服務(wù)，離不開不動產(chǎn)登記檔案的整合、集中保管。
3.便民服務(wù)離不開檔案
國家整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，一個重要目的是方便群眾辦事，減輕群眾負(fù)擔(dān)。比如《條例》開篇點(diǎn)明的立法宗旨是“為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益”。 不動產(chǎn)登記檔案的主要作用是為物權(quán)歸屬提供依據(jù)，為社會提供不動產(chǎn)權(quán)屬證明，發(fā)揮“定分止?fàn)帯钡淖饔茫瑥亩Ｗo(hù)權(quán)利人的物權(quán)，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。其檔案數(shù)量和利用率，在所有檔案中是最高的。如果檔案不整合、不集中，仍然存放于原登記部門，那么群眾查詢利用檔案將極不方便，需要跑多個部門。因此，將分散在多個部門的土地、房屋、草原、林地、海域等登記檔案整合、集中保管，有利于統(tǒng)一對外提供利用，方便群眾查詢利用，有效減輕群眾負(fù)擔(dān)。
4.檔案管理需要整合集約
對原有不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行整合、集中保管，不僅是登記工作的需要、查詢利用的需要，同時也是檔案管理工作本身的要求。散存于國土、房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等部門的登記檔案，都是物權(quán)登記的成果性資料，而隨著登記職責(zé)的整合剝離，這些檔案顯然已不適合存放在原登記部門，因?yàn)椴焕跈n案保護(hù)保管。因此，必須對分散在各部門的不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行整合并實(shí)行統(tǒng)一的集約化管理，這樣不僅可以提高服務(wù)效能，還可節(jié)約成本，減少重復(fù)投入。
二、不動產(chǎn)登記檔案整合的內(nèi)容
1.檔案部門整合
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一后，可組建不動產(chǎn)登記檔案館，歸口不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動產(chǎn)登記檔案館可根據(jù)需要分設(shè)土地、房屋、草原、林地、海域等檔案業(yè)務(wù)科室，也可探索基于登記簿管理的不動產(chǎn)登記檔案管理模式。實(shí)行統(tǒng)一業(yè)務(wù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一實(shí)施檔案信息化工作，統(tǒng)一對外提供檔案利用服務(wù)。
2.檔案人員整合
根據(jù)“人隨事走”的原則，不動產(chǎn)登記檔案整合初期，可考慮讓原檔案管理人員參與，直至整合后的檔案管理，以老帶新，逐步過渡。同時，要注重檔案管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，特別是加強(qiáng)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)。登記檔案是不動產(chǎn)登記、動態(tài)管理的基礎(chǔ)和保證，高質(zhì)量的檔案管理需要一支既懂登記業(yè)務(wù)、又熟悉檔案業(yè)務(wù)、具有奉獻(xiàn)精神的檔案管理隊伍。
3.檔案集約化整合
不動產(chǎn)登記檔案的集約化管理是集中下的優(yōu)化。將不同類別的登記檔案集中起來實(shí)行集約化管理，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，有利于不動產(chǎn)登記檔案整合；有利于檔案館庫、人員、設(shè)備集約化配備；有利于統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；有利于改善檔案管理?xiàng)l件，提高檔案管理水平，為不動產(chǎn)登記工作奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。
三、不動產(chǎn)登記檔案整合的難點(diǎn)
1.檔案移交前的整理和交接
檔案整理、移交質(zhì)量好壞，直接影響后續(xù)的登記管理、檔案利用工作。原先分散在各個登記部門的不動產(chǎn)登記檔案，管理模式、管理規(guī)范不同，管理水平參差不齊，要將這些檔案整理、核對、裝訂、登記、造冊、交接，是一項(xiàng)耗時、費(fèi)力的龐大工程，且十分重要。因此，這項(xiàng)工作需要強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)、詳細(xì)可操作的整理移交方案和有一批責(zé)任心強(qiáng)的工作人員。
筆者認(rèn)為，要做好這項(xiàng)工作，首先要有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、審定相關(guān)工作方案并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。其次，要事先調(diào)研，分別對不同類別檔案制訂詳細(xì)、操作性強(qiáng)的實(shí)施方案。要明確現(xiàn)有問題和可能出現(xiàn)的問題，并提出解決辦法。再次，先易后難，分步實(shí)施。先整理交接權(quán)屬清晰、資料完整的登記檔案，再處理疑難問題。最后，建立疑難問題檔案會商、處理機(jī)制，確保檔案移交順利進(jìn)行。
2.檔案接收后的整合入庫
檔案接收后的集約化整合工作，也是一項(xiàng)細(xì)致、艱巨的系統(tǒng)性工作，大體分五步完成。第一步，做好分類工作。按不動產(chǎn)類型分土地、房屋、草原、林地、海域等檔案類型。第二步，補(bǔ)建（錄）不動產(chǎn)電子登記信息。根據(jù)登記簿或?qū)嵨餀n案資料，錄入對應(yīng)電子信息，與登記機(jī)構(gòu)登記系統(tǒng)對接，導(dǎo)入不動產(chǎn)登記信息平臺。第三步，編寫實(shí)物檔案庫位號，并利用條碼或二維碼等物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與電子登記信息形成唯一關(guān)聯(lián)。第四步，檔案信息化。對每卷實(shí)物檔案進(jìn)行掃描，建立影像檔案上傳數(shù)據(jù)庫，并與登記系統(tǒng)形成鏈接，方便檔案查詢利用和登記部門業(yè)務(wù)查核、比對。第五步，裝訂、檢查、入庫。
3.檔案館庫容量壓力巨大
就筆者從事的房屋登記檔案而言，相較其他類型不動產(chǎn)登記檔案，數(shù)量最多，庫房面積最大，卻普遍存在檔案館庫面積不足、庫容緊張等問題。如果將分散在各個部門的不動產(chǎn)登記檔案整合到一起，這個問題將更加突出。近年來，已有部分城市建設(shè)符合遠(yuǎn)期規(guī)劃的檔案館庫。比如，江蘇省各省轄市城建檔案館，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及庫房面積都很高。筆者建議，不動產(chǎn)登記職責(zé)整合到位后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)首先將建設(shè)大面積、高標(biāo)準(zhǔn)檔案館庫列入議事日程，以解決即將面臨的庫容壓力。
四、不動產(chǎn)登記檔案整合的愿景
隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面展開，不動產(chǎn)登記檔案種類、數(shù)量將大幅增加。以筆者所在城市為例，檔案整合集中后，市區(qū)不動產(chǎn)登記檔案將達(dá)到120萬卷左右，預(yù)計還將以每年10-20萬卷的速度遞增，而每年不動產(chǎn)登記信息（檔案）查詢利用將達(dá)到10萬件以上。要管理好、利用好這樣一個龐然大物，必須要在鞏固和提升數(shù)字檔案館建設(shè)成果的基礎(chǔ)上，積極采用云計算、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，主動跟進(jìn)和融入智慧城市、智慧中國建設(shè)的大趨勢，瞄準(zhǔn)智慧檔案館的新目標(biāo)，將檔案信息化建設(shè)推向新階段。筆者認(rèn)為，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個方面的工作：
一是，利用好“物聯(lián)網(wǎng)”、“大數(shù)據(jù)”、“云計算”等技術(shù)，給每卷實(shí)物檔案粘貼“二代身份證”，讓“身份證”里的芯片能自動與不動產(chǎn)登記信息關(guān)聯(lián)，還可起到自動定位、自動統(tǒng)計、智能監(jiān)管等作用，不用擔(dān)心紙質(zhì)檔案“失聯(lián)”，讓庫房工作更加高效。
【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management
1. 概念
（1）不動產(chǎn)包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記部門在不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作中形成的真實(shí)記錄。
（2）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產(chǎn)登記檔案、不動產(chǎn)登記簿和在不動產(chǎn)登記行為中產(chǎn)生的相關(guān)資料。
（3）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為稱之為不動產(chǎn)登記。
（4）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的完整性、準(zhǔn)確性、安全性，是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的必要條件，也是進(jìn)行城市規(guī)劃和建設(shè)必備的基礎(chǔ)材料，它是體現(xiàn)一個城市管理和房地產(chǎn)管理水平的標(biāo)志，也是城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影。
（5）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領(lǐng)域都起著不可替代的作用。
2. 特點(diǎn)
2.1憑證性。
（1）專業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認(rèn)定、房地產(chǎn)平面圖的測繪等，都必須由具有專業(yè)資質(zhì)的部門出具報告。
（2）提供可靠的法律依據(jù)。在實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證。
2.2多樣性。 構(gòu)成多樣，涵蓋了不動產(chǎn)登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成。形式復(fù)雜，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合（紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合），原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。
2.3連續(xù)性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的交易劇增。不動產(chǎn)登記檔案體現(xiàn)了房產(chǎn)全部：從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產(chǎn)，反映了房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。在房地產(chǎn)交易市場中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉(zhuǎn)移已促成。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息存在動態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。
2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量不斷增加，不動產(chǎn)登記檔案不斷擴(kuò)容。所以不動產(chǎn)登記檔案既要永久保存又必須要求高質(zhì)量的保存條件。 以上幾點(diǎn)決定了不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有專業(yè)性，復(fù)雜多樣性，管理模式要適應(yīng)于連續(xù)性，保障高質(zhì)量永久保存的管理。
3. 管理模式
2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國展開。《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是不動產(chǎn)登記簿。《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。可見，不動產(chǎn)登記工作的原始依據(jù)是不動產(chǎn)登記檔案，也是不動產(chǎn)登記工作開展的基礎(chǔ)。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產(chǎn)登記檔案基本構(gòu)成：電子檔案和紙質(zhì)檔案，不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。
3.1虛擬管理模式，是對不動產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設(shè)的要求：建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統(tǒng)，保證交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。信息管理基礎(chǔ)平臺應(yīng)當(dāng)匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類不動產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，并按管理層次和登記類別設(shè)置查詢權(quán)限、對外查詢服務(wù)，維護(hù)交易安全，保障個人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整和安全。
3.2物理管理模式：主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀，面對不動產(chǎn)登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規(guī)模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，維護(hù)檔案的完整與安全，便于社會使用。專業(yè)性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。
（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標(biāo)準(zhǔn)，對本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進(jìn)行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優(yōu)點(diǎn)：檔案的完整與安全，同時要求高標(biāo)準(zhǔn)的檔案庫房。目前無錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式，需要科學(xué)合理建設(shè)庫房甚至新建庫房，相關(guān)方案的制定、審批、動工建設(shè)等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時到位。
（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。 相對集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫房管理?xiàng)l件基礎(chǔ)上進(jìn)行不動產(chǎn)登記檔案管理，可以在不動產(chǎn)登記檔案管理的實(shí)踐中尋找其適用性。缺點(diǎn)是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
4. 措施
兩種管理模式都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、一體化、實(shí)用化和科學(xué)化原則，建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代庫房，從而達(dá)到管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。
（1）建立各項(xiàng)管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規(guī)范檔案管理；
一、原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門成本更低
隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)，在房產(chǎn)檔案的使用上，無論是中央還是地方都明確了房產(chǎn)檔案的共用機(jī)制。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》中，明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理部門應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于做好房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記銜接工作的通知》中，也明確指出不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易部門應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，保證房屋登記和產(chǎn)權(quán)交易管理工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見，在房屋交易、確權(quán)與登記相分離后，原房產(chǎn)檔案無論留存在哪個部門，將來都是要互相共用的。在檔案的共用機(jī)制下，從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，若將原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門轉(zhuǎn)移至不動產(chǎn)登記部門是弊大于利的。
首先，將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門，將會增加額外的轉(zhuǎn)移成本，不但需要花費(fèi)大量的人力、物力及時間去進(jìn)行大量的資料移交工作，還會在一定程度上減緩實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)度；其次，由于房產(chǎn)檔案管理的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，目前有很多地方的房產(chǎn)檔案是由原房產(chǎn)管理部門專設(shè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門管理。新設(shè)立的不動產(chǎn)登記部門在設(shè)立的初期，從人員結(jié)構(gòu)上看往往缺少足夠的房產(chǎn)檔案管理專業(yè)人才，若將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門，將需要專門培訓(xùn)或招納一大批專業(yè)的房產(chǎn)檔案管理人員，這在無形中會加大檔案移交的經(jīng)濟(jì)成本。同時，也有可能會出現(xiàn)由于暫時缺少專業(yè)的檔案管理人才造成房產(chǎn)檔案得不到及時與有效的管理。因此，將原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門進(jìn)行管理其成本更低，更利于今后工作的開展。
二、原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更為科學(xué)合理
從目前來看，全國各地對原房產(chǎn)檔案的歸屬問題并沒有統(tǒng)一的做法。如果從基于房屋交易、確權(quán)與不動產(chǎn)登記相銜接的工作模式考慮，應(yīng)該從是否有利于各部門職責(zé)的實(shí)現(xiàn)、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠(yuǎn)開展三方面進(jìn)行考量，去論證原房產(chǎn)檔案如何歸屬更為科學(xué)。筆者認(rèn)為，將原房產(chǎn)檔案歸屬于原房產(chǎn)檔案管理部門更為科學(xué)，理由如下：
第一，將原房產(chǎn)檔案留存原房產(chǎn)檔案管理部門是在實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)管理部門實(shí)現(xiàn)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)的重要保障。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于履行房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)并與不動產(chǎn)登記有序銜接的復(fù)函》中明確指出，房屋交易、產(chǎn)權(quán)檔案是交易的真實(shí)記錄，是房地產(chǎn)管理的重要依據(jù)和基礎(chǔ)。而房產(chǎn)歷史檔案往往具有不可拆分的特點(diǎn)，因此，將原房產(chǎn)檔案繼續(xù)留存于原房產(chǎn)檔案管理部門，是房產(chǎn)管理部門履行職責(zé)與文件要求的需要。
第二，將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門缺少有力的文件依據(jù)，甚至還與現(xiàn)行的文件精神相沖突。不動產(chǎn)登記部門的重要職責(zé)是負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)登記中形成的資料往往具有特定時間性，是隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權(quán)與登記一體化下的房產(chǎn)檔案留存于原房產(chǎn)檔案管理部門，并不違反相應(yīng)的文件要求，也不影響不動產(chǎn)登記部門職責(zé)的實(shí)現(xiàn)，而將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門顯然不利于房產(chǎn)管理部門行使對房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理的職責(zé)。針對有些地區(qū)將房產(chǎn)檔案整體移交至不動產(chǎn)登記部門后出現(xiàn)的問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于履行房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)并與不動產(chǎn)登記有序銜接的復(fù)函》別提出，對于將房屋交易、產(chǎn)權(quán)檔案移交的應(yīng)當(dāng)予以糾正。
第三，將原房產(chǎn)檔案留存原房產(chǎn)檔案管理部門并不影響不動產(chǎn)登記部門實(shí)現(xiàn)其職責(zé)，反而會促進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯(lián)合下發(fā)的《自治區(qū)國土資源廳、自治區(qū)編辦轉(zhuǎn)發(fā)〈國土資源部、中央編辦關(guān)于地方不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見〉的通知》中，明確了廣西內(nèi)不動產(chǎn)的交易、確權(quán)、糾分調(diào)處等其他管理和監(jiān)管職責(zé)仍由原行業(yè)主管部門承擔(dān)。廣西住建廳在《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記銜接工作的通知》中明確指出，房屋產(chǎn)權(quán)或交易當(dāng)事人到房產(chǎn)主管部門申請確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)和交易結(jié)果，各市縣房產(chǎn)主管部門要將《房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書》納入業(yè)務(wù)流程，于登簿、發(fā)證環(huán)節(jié)前出具。房產(chǎn)主管部門出具的《房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書》應(yīng)作為房屋確權(quán)和交易手續(xù)證明，依法辦理房屋登記。在這個工作模式中，房產(chǎn)主管部門將通過行使交易與確權(quán)的職能以及通過檔案的互用機(jī)制為不動產(chǎn)登記部門將房屋產(chǎn)權(quán)等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時，利用原房產(chǎn)檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料，通過構(gòu)建房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記部門之間信息的共享與數(shù)據(jù)交換，可以為不動產(chǎn)登記部門在進(jìn)行房屋登記時提供實(shí)時的支持，從而更好的保障不動產(chǎn)登記部門職能的實(shí)現(xiàn)。在這個模式中，房產(chǎn)管理部門對原房產(chǎn)檔案的管理是審核房屋交易是否合法，明確產(chǎn)權(quán)歸屬的重要參考與依據(jù)，是出具房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書的重要前提。因此，原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門管理不但不會影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展，反而通過兩個部門的合作促進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。
三、原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更便民利民
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)；計算機(jī)通信技術(shù)
1不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)及計算機(jī)通信技術(shù)概述
1.1不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)
不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變更事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記薄的事實(shí)。不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)是依托計算機(jī)通信技術(shù)，對不動產(chǎn)登記的結(jié)果和過程進(jìn)行詳細(xì)記錄的系統(tǒng)，為不動產(chǎn)登記中心提供數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)查詢基礎(chǔ)服務(wù)，為其它政府部門和相關(guān)企事業(yè)單位提供不動產(chǎn)數(shù)據(jù)查詢依據(jù)，是新時代的必然產(chǎn)物，同時不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)為公眾提供合理合法的查詢服務(wù)。
1.2計算機(jī)通信技術(shù)
計算機(jī)通信技術(shù)，是以計算機(jī)終端為信息數(shù)據(jù)傳輸基礎(chǔ)單元，以現(xiàn)代化通訊技術(shù)為手段，從而實(shí)現(xiàn)對信息數(shù)據(jù)進(jìn)行高效精準(zhǔn)傳輸，確保計算機(jī)與終端設(shè)備之間、計算機(jī)終端與服務(wù)器（應(yīng)用服務(wù)器/數(shù)據(jù)服務(wù)器）之間信息數(shù)據(jù)傳輸?shù)臅r效性、一致性和安全性。成熟的計算機(jī)通信技術(shù)和全面的網(wǎng)絡(luò)協(xié)議為終端間數(shù)據(jù)傳輸提供了高效、易用、安全、實(shí)時的數(shù)據(jù)傳輸方法和錯誤處理機(jī)制，確保數(shù)據(jù)傳輸?shù)恼_性，同時通信結(jié)構(gòu)以及通信協(xié)議使通信雙方存在互相影響和重要聯(lián)系，在對計算機(jī)通信技術(shù)進(jìn)行分析研究的過程中將二者看成共同整體。隨著現(xiàn)代化信息技術(shù)的快速發(fā)展，計算機(jī)通信技術(shù)已發(fā)展成為集合光纖通信技術(shù)以及電力載波通信等現(xiàn)代化通信技術(shù)，逐步向衛(wèi)星通信技術(shù)、5G通信技術(shù)以及超光速通信技術(shù)發(fā)展。
1.3不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)應(yīng)用計算機(jī)通信技術(shù)的重要性
計算機(jī)通信技術(shù)具有良好的適應(yīng)性、傳輸高效性、數(shù)據(jù)高度一致性、數(shù)據(jù)安全性、數(shù)據(jù)實(shí)時性、抗干擾性等優(yōu)點(diǎn)，在不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中得到廣泛的應(yīng)用。對于不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)來說，主要功能是實(shí)現(xiàn)對信息數(shù)據(jù)的高效處理、按照終端使用者的具體要求對數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，確保信息數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌踩浴r效性、可靠性和數(shù)據(jù)一致性，在此基礎(chǔ)上為不同層面的用戶提供個性化的服務(wù)。
2計算機(jī)通訊技術(shù)在不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
(1)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理功能中的應(yīng)用。不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)借助于計算機(jī)通信技術(shù)對不動產(chǎn)管理系統(tǒng)中辦理完畢的案卷進(jìn)行歸檔并生成電子檔案，在生成檔案時系統(tǒng)將不動產(chǎn)管理系統(tǒng)中的表單信息頁面化，生成不能修改的PDF文檔，同時保留表單信息數(shù)據(jù)源數(shù)據(jù)，為精準(zhǔn)查詢和快速查詢提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；將不動產(chǎn)辦理過程中權(quán)利人提供的相關(guān)數(shù)字化文件形成統(tǒng)一格式的PDF文檔，按不動產(chǎn)檔案目錄要求生成單一的完整的電子檔案，并根據(jù)檔案管理員的要求提供紙質(zhì)檔案打印功能，在進(jìn)行檔案打印時，遇到權(quán)利人提供的紙質(zhì)材料時，系統(tǒng)自動保留空白頁，供檔案管理員將原始紙質(zhì)材料放到檔案相應(yīng)位置，最終形成完整的檔案。
（2）不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)辦理中的應(yīng)用。不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)為不動產(chǎn)業(yè)務(wù)登記提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和審查依據(jù)。不動產(chǎn)業(yè)務(wù)登記過程中，窗口收到業(yè)務(wù)辦理申請，系統(tǒng)根據(jù)不動產(chǎn)單元號以及權(quán)利人信息，自動查詢檔案管理系統(tǒng)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)則及人員權(quán)限，將查詢結(jié)果反饋給窗口辦理人員，供業(yè)務(wù)辦理人員判斷該業(yè)務(wù)是否可以繼續(xù)辦理。如果權(quán)利人申請對自己名下的處房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時，系統(tǒng)將查詢不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，看該房產(chǎn)是否被標(biāo)記為查封或抵押，如果在檔案系統(tǒng)中標(biāo)注為查封狀態(tài)或抵押狀態(tài)時，系統(tǒng)將自動告知窗口辦理人員，該房產(chǎn)不能進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請業(yè)務(wù)辦理，從而保障了新權(quán)利人的合法權(quán)益不受損害，同時也為窗口業(yè)務(wù)人員提供快速、準(zhǔn)確的判斷依據(jù)，降低由人工查詢檔案可能會有遺漏或疏忽造成誤判，避免業(yè)務(wù)辦理不符合規(guī)則的情況發(fā)生，提高窗口業(yè)務(wù)人員辦理效率。
（3）同級政府部門之間的業(yè)務(wù)辦理中的應(yīng)用。在信息化和網(wǎng)絡(luò)化迅速發(fā)展的當(dāng)下，法院可以通過法院系統(tǒng)向不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)送查封申請，不動產(chǎn)檔案管理員在檔案系統(tǒng)中能夠?qū)崟r收到查封提醒，檔案管理人員對申請書的內(nèi)容進(jìn)行審核無誤后，向不動產(chǎn)登記系統(tǒng)發(fā)起查封強(qiáng)制執(zhí)行申請，該申請會第一時間出現(xiàn)在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的待辦事項(xiàng)中，即使不動產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理人員沒有對該業(yè)務(wù)進(jìn)行辦理，在當(dāng)事人辦理其他相關(guān)業(yè)務(wù)時，系統(tǒng)都會提示要對該當(dāng)事人名下指定的不動產(chǎn)進(jìn)行查封，同時系統(tǒng)也不允許當(dāng)前正在辦理的業(yè)務(wù)繼續(xù)，強(qiáng)制業(yè)務(wù)辦理人員結(jié)束當(dāng)前業(yè)務(wù)的辦理，轉(zhuǎn)入查封業(yè)務(wù)辦理流程，從而避免由于時間差的原因或人為原因造成法院無法執(zhí)行查封申請，減少相應(yīng)權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失。法院在某些案件執(zhí)行完畢后，對當(dāng)事人名下的不動產(chǎn)進(jìn)行解除查封也可以直接通過系統(tǒng)間的接口進(jìn)行解除查封申請。
(4)企事業(yè)單位之間業(yè)務(wù)辦理中的應(yīng)用。當(dāng)事人在購房時以及在實(shí)際生活過程中，需要以房產(chǎn)進(jìn)行抵押向銀行申請貸款時，傳統(tǒng)的做法是當(dāng)事人向銀行提出抵押申請，當(dāng)事人依據(jù)銀行憑證到不動產(chǎn)檔案管理室申請無抵押憑證，最后將憑證交至銀行，然后進(jìn)行相應(yīng)貸款手續(xù)辦理，以及進(jìn)行不動產(chǎn)抵押登記等業(yè)務(wù)辦理。在計算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的當(dāng)下，在銀行與不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)對接的條件下，當(dāng)事人可以直接向銀行申請貸款，銀行系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)事人提供的相關(guān)資料，向不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)起無抵押查詢，在得到查詢結(jié)果后進(jìn)行判斷是否進(jìn)行貸款，如果具備貸款條件則向不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)起抵押貸款業(yè)務(wù)申請，不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)向不動產(chǎn)登記系統(tǒng)發(fā)起抵押貸款登記申請，并將抵押登記結(jié)果反饋給銀行以繼續(xù)后續(xù)貸款流程。在貸款清還完畢后，銀行系統(tǒng)向不動產(chǎn)檔案系統(tǒng)發(fā)起解除抵押貸款申請，不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)向不動產(chǎn)登記系統(tǒng)發(fā)起解除抵押登記申請并將結(jié)果反饋給銀行，同時不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)根據(jù)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理結(jié)果更新檔案信息。通過銀行系統(tǒng)與不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)聯(lián)動，提高了業(yè)務(wù)辦理效率、簡化了業(yè)務(wù)辦理流程、提升了用戶滿意度。
（5）公共服務(wù)查詢中的應(yīng)用。隨著計算機(jī)通信技術(shù)的不斷發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的逐漸成熟、各種智能終端的不斷出現(xiàn)以及公眾信息化水平的不斷提高，使公眾通過各種智能終端進(jìn)行不動產(chǎn)信息查詢的訴求逐漸呈現(xiàn)出上升趨勢。公眾可以憑借有效的登記信息以及必要的驗(yàn)證信息，使用各種智能終端向不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)起相應(yīng)的查詢申請以及收到不動產(chǎn)檔案管理范圍許可內(nèi)的查詢結(jié)果。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；法律；政府
一、前言
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項(xiàng)工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴(yán)格按照國家的方針政策進(jìn)行操作，這種很強(qiáng)的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門在開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨(dú)立的對象，為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機(jī)軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質(zhì)量負(fù)責(zé)，要確保檔案的真實(shí)性、完整性、合法性。
二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)
1、保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行
通過查閱房產(chǎn)檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對于購房者而言，是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動產(chǎn)物權(quán)證書只是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購令出臺以來，房產(chǎn)管理部門提醒市民在購房前，一定要認(rèn)真核實(shí)自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴(yán)格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產(chǎn)證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。才能代表國家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行交易、登記、確權(quán)等管理活動中進(jìn)行有效管理。
2、維護(hù)房地產(chǎn)市場誠信經(jīng)營
在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動下，中國住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問題，如房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問題的原因主要是社會誠實(shí)信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機(jī)制。我們通過房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄都將通過建設(shè)部的一個網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實(shí)經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。消費(fèi)者要買房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽(yù)度和項(xiàng)目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網(wǎng)上直接對房地產(chǎn)市場違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行投訴。
三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施
1、貫穿依法治檔的理念
房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。
2、加強(qiáng)檔案管理人員法律責(zé)任
房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。
總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強(qiáng)法制觀點(diǎn)，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。
參考文獻(xiàn)：
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一、房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實(shí)際測繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。
3.不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險的前提。沒有房屋的轉(zhuǎn)讓過戶就沒有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護(hù)自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀(jì)80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產(chǎn)管理部門從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)
1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
2.中央編辦《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。
3.國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，各級房產(chǎn)管理部門要強(qiáng)化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進(jìn)行登記。第三條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，加強(qiáng)服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實(shí)做好房屋交易、不動產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個服務(wù)大廳，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)一個窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對于能夠通過實(shí)時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。
4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門應(yīng)及時將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。
5.建設(shè)部2001年第96號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。
6.建設(shè)部2001年第61號令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅持的原則和指導(dǎo)思想
1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認(rèn)真落實(shí)《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。
2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實(shí)時互通共享的不能讓申請人重復(fù)提交。
3.堅持為申請人服務(wù)的理念，不動產(chǎn)登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。
四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。國土部門是各級不動產(chǎn)登記的主管部門，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產(chǎn)（房屋）登記工作按期開展
1.向當(dāng)?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機(jī)構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優(yōu)勢；說明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不宜拆分；國土局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機(jī)構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨(dú)完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動產(chǎn)登記主管部門負(fù)責(zé)。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門進(jìn)行培訓(xùn)，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊，并對辦件質(zhì)量進(jìn)行檢查把關(guān)。
第二，現(xiàn)在運(yùn)行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運(yùn)轉(zhuǎn)20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢、統(tǒng)計等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門和不動產(chǎn)登記部門共同對現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動產(chǎn)登記部門對審核結(jié)果進(jìn)行審核確認(rèn)，記載登記簿。兩個機(jī)構(gòu)在一個大廳、一個窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責(zé)中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動產(chǎn)登記部門抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責(zé)整體移交不動產(chǎn)登記部門。
第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。
第四，權(quán)屬證書管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。
第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。
第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。
第八，成立科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。
3.房產(chǎn)檔案館更名為不動產(chǎn)檔案館。交易部門、不動產(chǎn)登記部門所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動產(chǎn)檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產(chǎn)登記部門持單位介紹信可免費(fèi)查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。
4.對現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進(jìn)行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費(fèi)、發(fā)證、統(tǒng)計等功能。將原來打印房屋所有權(quán)證（他項(xiàng)權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認(rèn)告知單”。
5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個子系統(tǒng)中間設(shè)置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結(jié)果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時互通共享。
6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動產(chǎn)登記窗口負(fù)責(zé)受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產(chǎn)登記部門自行負(fù)責(zé)。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個機(jī)構(gòu)合署辦公。申請人提交原件和復(fù)印件一次性申請，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認(rèn)單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認(rèn)單轉(zhuǎn)登記審核人員，進(jìn)行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。
7.房屋轉(zhuǎn)讓工作流程。商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測繪-建立樓盤表-預(yù)售許可-合同網(wǎng)簽備案-資金監(jiān)管-繳納房屋交易契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)-商品房轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描、歸檔。存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-交易資金監(jiān)管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續(xù)費(fèi)-配圖補(bǔ)建樓盤表-房屋轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描歸檔。
【關(guān)鍵詞】城市；房屋；拆遷；產(chǎn)權(quán)注銷
全國城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進(jìn)展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權(quán)屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實(shí)施單位、項(xiàng)目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產(chǎn)權(quán)初始轉(zhuǎn)移登記，輕產(chǎn)權(quán)注銷登記。一些不法分子乘相關(guān)部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進(jìn)行權(quán)屬證書造假、詐取民財或拆遷補(bǔ)償款，造成經(jīng)濟(jì)損失。拆遷不注銷、使登記機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)實(shí)物檔案和電子信息檔案不能及時清理、占用信息庫存空間、影響信息速度，給產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理帶來負(fù)面不利影響。更影響執(zhí)行國家限購政策、稅收政策、司法協(xié)助中產(chǎn)權(quán)查詢、摸清產(chǎn)權(quán)套數(shù)工作。管理滯后使拆遷戶開限購證明和繳納契稅時經(jīng)常怨聲不斷，影響社會穩(wěn)定。
在《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》已實(shí)施，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》醞釀2014年6月出臺之際，本人就城市拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記問題，談?wù)剛€人淺見，供同行參考。
一、辦理注銷登記法律依據(jù)
1、2007年10月1日實(shí)施《物權(quán)法》第6 條：不動產(chǎn)物權(quán)的消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第9條不動產(chǎn)物權(quán)的消滅經(jīng)依法登記生效，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。第14 條不動產(chǎn)物權(quán)的消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第30 條因合法拆除房屋事實(shí)行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。第150 條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。第155 條已登記宅基地使用權(quán)消滅的，應(yīng)及時辦理注銷登記。
2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當(dāng)事人單方申請。第19條所有權(quán)注銷登記登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。第38條所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自房屋滅失事實(shí)發(fā)生后申請所有權(quán)注銷登記。第40條經(jīng)登記的所有權(quán)消滅后原權(quán)利人未申請注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權(quán)證收回或公告作廢。
3、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第8條規(guī)定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，及時補(bǔ)充有關(guān)權(quán)屬檔案材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀一致。
因此，產(chǎn)權(quán)注銷登記工作是法律賦予登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)工作之一，對拆遷滅失的房屋不辦理產(chǎn)權(quán)注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費(fèi)國家信息資源，長期漠視，會給社會造成負(fù)面負(fù)擔(dān)。
二、辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷存在問題
1、申請問題。
城市建設(shè)拆遷房屋一般通過產(chǎn)權(quán)交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對象間拆遷人與產(chǎn)權(quán)人在某段時間內(nèi)的強(qiáng)制交易，不同意將強(qiáng)制拆遷，該行為屬房地產(chǎn)交易。理論上雙方應(yīng)錢房兩清共同申請登記后拆除房屋。房屋登記辦法規(guī)定由所有權(quán)人申請，但在沒有制約措施情況下，易出現(xiàn)一拆了之，無人主動申請產(chǎn)權(quán)注銷，有拆無銷。歷史遺留的開發(fā)公司拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷更是陳年老賬，甚至問津無路。
2、不申請注銷怎么辦、如何制約問題。
登記機(jī)構(gòu)與拆遷、土地、稅收等部門協(xié)調(diào)，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產(chǎn)權(quán)注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環(huán)。
對事實(shí)已拆遷、多年未注銷導(dǎo)致的遺留問題采取老的老辦法解決，即登記機(jī)構(gòu)到拆遷主管部門核復(fù)拆遷檔案直接注銷。
對城市建設(shè)中新的拆遷征收項(xiàng)目采取不辦產(chǎn)權(quán)注銷，拆遷主管部門不予項(xiàng)目拆遷驗(yàn)收，土地部門不予頒發(fā)土地證，登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售許可，稅務(wù)部門要憑注銷證明落實(shí)拆遷房與新房差價收稅。
3、權(quán)屬證書問題。
第一種方法權(quán)屬證書由登記機(jī)構(gòu)收回存檔。
第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機(jī)構(gòu)注記拆遷滅失信息后發(fā)給拆遷人持有，作為拆除補(bǔ)償依據(jù)。
第三種方法公告作廢，證書原件流于社會。
三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷做法
1、南京： 2006 年南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于做好拆遷后房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時收回權(quán)屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請，由檔案館直接注銷、頒發(fā)注銷憑證做法。
（1）拆遷人在申請“拆遷項(xiàng)目報結(jié)”前，到產(chǎn)權(quán)檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續(xù)，需提交房屋權(quán)屬書原件及申請房屋注銷登記權(quán)證清冊一式三份。
（2）產(chǎn)權(quán)檔案館在核準(zhǔn)拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認(rèn)的權(quán)證清冊二份，同時須做好實(shí)物檔案和電子檔案的清理工作。
南京采取此做法，基于產(chǎn)權(quán)管理、檔案管理、地理測繪信息管理已實(shí)現(xiàn)一體化，現(xiàn)代化管理手段先進(jìn)，利在于環(huán)節(jié)少，節(jié)省辦公成本、效率高，一個窗口對外。
2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取
拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)屬由市房產(chǎn)行政主管部門審核、確認(rèn)后、方可給予補(bǔ)償。拆遷結(jié)束后，由拆遷人向市房產(chǎn)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)。拆遷后再注銷產(chǎn)權(quán)做法。
3、徐州采取登記交易中心產(chǎn)權(quán)注銷、測繪部門圖籍注銷、檔案館產(chǎn)籍注銷，簡稱產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、圖籍三注銷。
為進(jìn)一步規(guī)范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)注銷工作，市政府下發(fā)了徐政發(fā)【2013】31號文件。
具體做法如下：
（1）各區(qū)政府到國測繪公司申請拆遷房屋測繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。
（2）產(chǎn)權(quán)檔案館對拆遷范圍房屋產(chǎn)權(quán)檔案查詢，提供明細(xì)查詢匯總表給區(qū)政府。
（3）區(qū)政府在協(xié)議簽訂后、實(shí)施補(bǔ)償前，提供權(quán)屬證件到登記中心進(jìn)行證件核驗(yàn)確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)注銷申請。
（4）市房產(chǎn)登記交易中心辦理核準(zhǔn)注銷登記，出具“徐州市房屋權(quán)屬注銷登記證明”，區(qū)政府作為實(shí)施補(bǔ)償依據(jù)，市房屋征收部門作為征收項(xiàng)目備案要件。
因檔案缺失、查詢不到等原因無法核驗(yàn)和注銷的權(quán)屬證件情形，由房屋所在地區(qū)政府上報市棚改辦集體研究確認(rèn)、處理。
（5）收費(fèi)。測繪服務(wù)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取，個人房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)查詢60元/件，單位房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)查詢210元/件。
四、建議
1、通過《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法解決注銷問題。
全國各地城市建設(shè)每年拆除大量房屋，又無人主動申請產(chǎn)權(quán)注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。
對過去城市建設(shè)拆遷遺留的未注銷問題，積極主動采取用老辦法向前清理， 依據(jù)《房屋登記辦法》第38條所有權(quán)人申請注銷登記、結(jié)合第40條原權(quán)利人未申請注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時建議考慮：對過去城市建設(shè)拆遷房屋已滅失遺留的所有權(quán)人未申請產(chǎn)權(quán)未注銷問題，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因?yàn)檫^去好多房屋是開發(fā)商拆遷或拆遷公司拆遷。
對現(xiàn)在全國每天都在發(fā)生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產(chǎn)權(quán)問題，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認(rèn)后、補(bǔ)償、注銷做法，規(guī)定由區(qū)政府、拆遷人統(tǒng)一申請注銷或所有權(quán)人實(shí)時申請注銷，扭轉(zhuǎn)以往一拆了之無人主動申請局面。實(shí)時盤活庫存、清理信息，徹底消除因發(fā)產(chǎn)權(quán)證在拆遷環(huán)節(jié)引發(fā)不可預(yù)見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護(hù)登記信用和政府拆遷征收聲譽(yù)、權(quán)威。
2、更新注銷觀念，站在不動產(chǎn)登記生效出發(fā)點(diǎn)，重新設(shè)計不動產(chǎn)權(quán)屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動產(chǎn)登記簿上和在權(quán)屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理，注記滅失信息的權(quán)屬證書發(fā)申請人持有。
3、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，通過GIS、DPS、RS等現(xiàn)代化信息技術(shù)，對不動產(chǎn)權(quán)屬邊界及空間狀態(tài)進(jìn)行數(shù)字化定義，實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)期房、現(xiàn)房、危房、滅失、權(quán)屬等……整個生命周期的信息化管理。
注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機(jī)構(gòu)要想辦法消除有拆除滅失不注銷現(xiàn)象，及時清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；
依據(jù)《物權(quán)法》第22條不動產(chǎn)收費(fèi)按件收取規(guī)定，向相關(guān)部門反應(yīng)匯報，改變目前注銷登記不收費(fèi)狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。
4、依托網(wǎng)絡(luò)化、云計算、虛擬管理等，統(tǒng)一不動產(chǎn)管理及服務(wù)平臺，排除萬難爭取實(shí)現(xiàn)（不動產(chǎn)登記包括注銷登記）服務(wù)立等可取，實(shí)現(xiàn)全國市、縣實(shí)時聯(lián)網(wǎng)，智慧管理不動產(chǎn)登記。讓房屋、權(quán)屬生命周期信息資源化、社會化，惠及民生和社會各綜合系統(tǒng)建設(shè)。
5、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，創(chuàng)新管理制度，在房車載體上利用各種現(xiàn)代化技術(shù)整合人力、物力、技術(shù)資源、改裝成一個流動的濃縮不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)固定辦公場所局限，使固定和流動的場所互相補(bǔ)充、支撐、減少辦公壓力，精兵強(qiáng)將年輕化配置工作人員，隸屬主要領(lǐng)導(dǎo)指揮，以奇治勝，重點(diǎn)服務(wù)市委市政府確定的城建工程或?qū)嵤鹿こ蹋灰掷m(xù)齊全，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場辦公，服務(wù)立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節(jié)約資源。
參考文獻(xiàn)：
[1]程信和、劉國臻編著《房地產(chǎn)法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，2004年7月
[2]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司編《房屋登記辦法釋義》人民出版社，2008年6月第1版
