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第1篇

關(guān)鍵詞：土地儲備制度房地產(chǎn)市場對策建議

土地儲備制度在我國的興起

綜合來看，我國土地儲備制度率先在市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的深圳和上海得以實(shí)施。此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機(jī)構(gòu)，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并予儲存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，將所儲備的土地以招標(biāo)、拍賣等方式有計(jì)劃地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。

城市土地儲備制度應(yīng)用狀況

近年來，土地儲備制度在我國一些城市的運(yùn)作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應(yīng)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來。但是，隨著土地儲備實(shí)踐的深入，人們對該制度在房地產(chǎn)市場的影響方面存在著許多疑慮。

地價(jià)房價(jià)上漲，開發(fā)市場起點(diǎn)不公

在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價(jià)格大幅上揚(yáng)，商品房價(jià)格隨之上漲。以杭州市為例，近年來該市地價(jià)、房價(jià)呈不斷上揚(yáng)趨勢。同時(shí)，與目前的土地出讓價(jià)格比較，實(shí)施土地儲備制度前的我國城市土地出讓價(jià)格很低，制度實(shí)施前后地價(jià)差異很大。相鄰地塊的兩個(gè)項(xiàng)目由于土地成本的差異，導(dǎo)致開發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實(shí)施前后一級市場的價(jià)格差異，如何在歷史與現(xiàn)實(shí)之間找到平衡點(diǎn)，是當(dāng)前困擾我國許多城市政府的一個(gè)急需解決的問題。

市場結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足

我國推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。有人認(rèn)為，土地儲備的實(shí)施在一定程度上影響了這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，它導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當(dāng)前實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報(bào)開發(fā)，銷售的對象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)檔次和市場價(jià)格也較高，部分消費(fèi)者難以承受。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。

土地儲備制度對房地產(chǎn)市場影響的分析

作為土地資源的配置方式之一，土地儲備制度的實(shí)施必然對房地產(chǎn)市場、土地資本市場產(chǎn)生影響。但是，該制度是否是引起城市地價(jià)上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國城市土地儲備制度今后的發(fā)展與完善。

對城市土地價(jià)格上漲的分析

糾正扭曲的地價(jià)是城市地價(jià)上漲的直接原因我國土地儲備制度是在土地真實(shí)價(jià)值受到抑制，土地價(jià)格嚴(yán)重扭曲的情況下建立起來的，招標(biāo)、拍賣方式帶來的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。在先前不規(guī)范土地市場中，地價(jià)或成交價(jià)低，一方面是土地隱型市場不注重價(jià)格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國家利益的嚴(yán)重?fù)p失。據(jù)測算，我國的土地資產(chǎn)有25萬億元。由于種種原因，目前全國土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實(shí)施土地儲備制度，土地市場在公平、公開的平臺上運(yùn)作，必然帶來地價(jià)的上漲，其實(shí)質(zhì)是國家作為土地所有者對土地收益權(quán)的體現(xiàn)。

土地市場無序炒作是地價(jià)上揚(yáng)的重要原因目前在建立土地儲備制度的城市中，招標(biāo)拍賣出讓土地出現(xiàn)了地價(jià)的非正常上漲。日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄曾用現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來衡量東京市土地市場的健康狀況。其中的理論地價(jià)是指地租的資本化。結(jié)合我國的實(shí)踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級別、用地類型或區(qū)段位置評估確定的平均價(jià)格。它是政府宏觀調(diào)控地價(jià)和進(jìn)一步評估標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)的基礎(chǔ)；標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)需要評估的具體地塊，在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價(jià)是指經(jīng)具有土地評估資格的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的程序進(jìn)行評估后，由市土地行政主管部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)所確定的土地使用權(quán)價(jià)格。由此可見，這三種價(jià)格在一定程度上具備了理論地價(jià)的含義，土地出讓價(jià)格只有在理論地價(jià)的合理范圍內(nèi)波動才是正常的。

土地儲備對土地價(jià)格的影響不大以杭州市為例，對該市自實(shí)施土地儲備制度以來的土地儲備庫存量和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：土地儲備庫存量（DS）與土地交易價(jià)格(DP)的相關(guān)系數(shù)為0.659，為顯著相關(guān)。但在對該樣本相關(guān)系數(shù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)t值偏小，總體相關(guān)系數(shù)接近零值，土地儲備量與土地價(jià)格呈弱相關(guān)關(guān)系。對土地儲備庫存量（DS）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡單回歸分析，土地儲備庫存量對地價(jià)的解釋能力較弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.435，F(xiàn)=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.206，F(xiàn)=1.038，DW=1.819

由以上回歸模型的解釋，土地儲備庫存量與地價(jià)間的相關(guān)關(guān)系較弱。土地儲備庫存量每增加1萬平方米，對地價(jià)平均有13.92元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋，如果土地儲備庫存量增加1%，地價(jià)只變動0.221%。通過以上分析可知，土地價(jià)格上漲并不是由土地儲備制度造成的，土地儲備對土地價(jià)格的影響不大。

對商品房價(jià)格上漲的分析

房價(jià)上漲是多種因素共同作用的結(jié)果。其中，開發(fā)成本、市場需求等因素是主要的。

開發(fā)成本上升是房價(jià)上漲的主要原因在土地拍賣供應(yīng)方式中，開發(fā)商的土地成本投入數(shù)額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價(jià)才可競得理想的土地。而將土地成本增加部分轉(zhuǎn)嫁至房價(jià)是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。以杭州市為例，對該市自實(shí)施土地儲備制度以來的商品房銷售價(jià)格和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：房價(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）的相關(guān)系數(shù)為0.980，為高度相關(guān)。對房價(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡單回歸分析，土地交易價(jià)格對房價(jià)有很好的解釋能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.960，F(xiàn)=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.659，F(xiàn)=7.73，DW=3.355

由以上回歸模型的解釋，房價(jià)與地價(jià)之間有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。土地交易價(jià)格每增加1元/平方米，對房價(jià)平均有1.079元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋，如果土地交易價(jià)格增加1%，房價(jià)將變動0.718%。房地產(chǎn)市場需求的相對旺盛是拉動房價(jià)上漲的又一因素目前我國正處于城市化的加快發(fā)展階段，土地供應(yīng)的高度壟斷直接導(dǎo)致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程和總量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上升。需求的相對旺盛必然引起房價(jià)的上漲。以杭州市為例，對其近年來的商品房銷售價(jià)格和商品房銷售面積進(jìn)行相關(guān)分析：房價(jià)（HP）與商品房銷售面積（M）的相關(guān)系數(shù)為0.969，為高度相關(guān)。對房價(jià)（HP）與商品房銷售面積（M）進(jìn)行簡單回歸分析，商品房銷售面積對房價(jià)有較好的解釋能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.940，F(xiàn)=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.646，F(xiàn)=7.30，DW=3.444

由以上回歸模型的解釋，房價(jià)與房屋銷售面積之間有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。商品房銷售面積每增加1萬平方米，對房價(jià)平均有12.814元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋，如果銷售面積增加1%，房價(jià)變動1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價(jià)格水平我國一些城市從鼓勵(lì)扶持某一事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，曾相繼出臺了一系列土地優(yōu)惠政策，主要針對經(jīng)濟(jì)適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業(yè)、幫助特困企業(yè)等等。由于政策執(zhí)行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產(chǎn)流失，也沒有達(dá)到扶持的目的。此外，由于國家對經(jīng)濟(jì)適用房土地獲取、設(shè)計(jì)方案、購房對象范圍限定等方面還缺乏嚴(yán)格有效的管理，一些房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，造成了房地產(chǎn)市場競爭不公、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理和土地供應(yīng)的無序。

因而土地儲備制度對我國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響不大，不會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。

完善土地儲備制度的對策建議

為了使土地儲備制度對我國城市建設(shè)發(fā)揮更大的作用，有必要對該制度進(jìn)行進(jìn)一步的完善，具體建議如下：

合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級市場的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場的發(fā)育，也不能盲目擴(kuò)大土地一級市場的邊界，必須正確處理政府調(diào)控與市場配置的關(guān)系，合理控制進(jìn)入土地儲備的范圍和數(shù)量。我們認(rèn)為，在地價(jià)上漲過快的城市，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測模型，進(jìn)而得出最佳土地儲備數(shù)量。

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。就當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場狀況而言，當(dāng)務(wù)之急是緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制；落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問題如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等等；同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對儲備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過公開如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。

強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，從事炒賣地皮的非法活動。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實(shí)行地價(jià)與房價(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場不合理定價(jià)行為。

重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。

為此，應(yīng)該對土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。其目標(biāo)是，建立由市土地與房產(chǎn)管理委員會直接領(lǐng)導(dǎo)土地儲備機(jī)構(gòu)的新體系。具體內(nèi)容是：城市政府通過機(jī)構(gòu)改革，對與城市土地利用和管理直接有關(guān)的部門進(jìn)行整合，組建土地與房產(chǎn)管理委員會。該委員會下設(shè)土地管理、房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃以及土地儲備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

參考資料：

1.楊遴杰、林堅(jiān)、高永，國外土地儲備制度及借鑒，中國土地，2002（5）

2.吳次芳、譚永忠，我國城市土地儲備的幾個(gè)問題，城市問題，2002（5）

3.劉田，構(gòu)筑土地市場巍峨大廈——紅五月縱橫談，中國土地，2002（6）

4.(日)野口悠紀(jì)雄著，汪斌譯，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，北京：商務(wù)印書館，1997

第2篇

農(nóng)村土地資源的管理首先要明晰土地產(chǎn)權(quán)，對土地的所有權(quán)駐地和土地使用權(quán)駐地的歸屬進(jìn)行明確的界定。我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民擁有土地的使用權(quán)。為解決這一固定對產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)主體的模糊性，應(yīng)推動農(nóng)村土地資本化進(jìn)程，按照市場經(jīng)濟(jì)的原則，在法律的框架范圍內(nèi)對農(nóng)村土地資源的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行界定，如將農(nóng)村土地集體所有明確為“村集體所有”，避免村干部等個(gè)人決策對土地的使用權(quán)的影響，對土地承包經(jīng)營權(quán)中涉及到的土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利繼續(xù)擰市場的調(diào)配，將土地資源的價(jià)值與市場經(jīng)濟(jì)的融資和資本化運(yùn)行相銜接，促進(jìn)土地資源的資本化進(jìn)程。

2健全農(nóng)村土地資源的流轉(zhuǎn)機(jī)制

市場經(jīng)濟(jì)條件下，需要對土地資源進(jìn)行資本化運(yùn)作，同時(shí)以商品的身份實(shí)現(xiàn)其自身的價(jià)值，將土地資源的實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)。在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，推動土地資源的使用權(quán)和其他權(quán)利的市場流轉(zhuǎn)。為此，應(yīng)從法律層面上進(jìn)行立法規(guī)范土地資源流轉(zhuǎn)中涉及到權(quán)利、義務(wù)、范圍等等內(nèi)容，從法律的角度保護(hù)農(nóng)民和投資人的合法權(quán)利，同時(shí)對土地資源的管理起到制度約束作用。此外，積極探索建立和培育規(guī)范的農(nóng)村土地市場，通過農(nóng)村土地資源的轉(zhuǎn)包和調(diào)整促進(jìn)土地資源的流轉(zhuǎn)，完善市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源的流轉(zhuǎn)形式，如股份合作、租賃、承租返包、托管、代耕等等，通過資本化的運(yùn)作，市場的流轉(zhuǎn)，提高土地資源的管理效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)化、高收益性的利用。

3強(qiáng)化農(nóng)村土地基礎(chǔ)工作

市場條件下土地資源的流轉(zhuǎn)歸根到底是土地價(jià)格的調(diào)動。只有完善的土地產(chǎn)權(quán)和土地價(jià)格體系才能夠發(fā)揮市場在土地資源配置管理中的作用。為此，首先應(yīng)推動農(nóng)村土地登記制度的建立，對土地資源的面積、權(quán)屬、使用條件、用途、價(jià)格等因素進(jìn)行科學(xué)的登記，為土地資源的資本化奠定基礎(chǔ)和提供法律依據(jù)。同時(shí)推動土地定級估價(jià)制度，按照市場的資源調(diào)配和定價(jià)機(jī)制，對農(nóng)村土地的質(zhì)量等級與市場價(jià)格進(jìn)行合理的估價(jià)，規(guī)范農(nóng)村土地價(jià)格體系，推動農(nóng)村土地基礎(chǔ)管理工作。

4發(fā)展農(nóng)村中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第3篇

(一)耦合協(xié)調(diào)度模型耦合協(xié)調(diào)度模型是在耦合度模型的基礎(chǔ)上演化而來的。在物理學(xué)中，耦合是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的系統(tǒng)通過各種相互作用而彼此影響的現(xiàn)象。耦合度是用來描述系統(tǒng)或要素之間彼此作用的影響程度［6］。借鑒物理學(xué)中的容量耦合概念及容量耦合系數(shù)模型，建立多個(gè)系統(tǒng)的耦合度模型。耦合度對判別土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合作用的強(qiáng)度具有重要意義，但此模型的不足之處在于它只能說明兩個(gè)系統(tǒng)間相互作用程度的強(qiáng)弱，無法反映二者協(xié)調(diào)發(fā)展水平的高低。例如當(dāng)兩個(gè)系統(tǒng)發(fā)展水平都較低時(shí)，同樣也可以得到兩個(gè)系統(tǒng)協(xié)調(diào)度較高的結(jié)果。而協(xié)調(diào)度可以度量系統(tǒng)之間或系統(tǒng)內(nèi)部要素之間在發(fā)展過程中協(xié)調(diào)狀況好壞程度，也就是說可以真實(shí)地反映其協(xié)調(diào)發(fā)展水平的高低。為此有學(xué)者引入了協(xié)調(diào)度的概念，將模型加以改進(jìn)，構(gòu)造出了一個(gè)可以反映兩個(gè)系統(tǒng)發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)度模型，以評價(jià)系統(tǒng)相互耦合的協(xié)調(diào)程度。

(二)土地市場發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平計(jì)算模型根據(jù)公式(3)和(4)，土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度取決于各子系統(tǒng)的發(fā)展水平，因此需要建立土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的評價(jià)指標(biāo)體系來衡量二者的發(fā)展水平。本文采用熵值法來確定兩個(gè)系統(tǒng)的指標(biāo)權(quán)重同時(shí)采用極值變換法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，為了滿足熵值法和耦合協(xié)調(diào)度對數(shù)據(jù)非負(fù)的要求，借鑒楊慧的處理方法將標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)加0．01做非負(fù)化處理［11］。對于土地市場發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的計(jì)算，采用線性加權(quán)法。

(三)耦合協(xié)調(diào)度劃分標(biāo)準(zhǔn)對于系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度的判斷標(biāo)準(zhǔn)，目前學(xué)術(shù)界仍然沒有形成定論。在對國內(nèi)學(xué)者的研究成果進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本文研究重點(diǎn)，綜合參考陳基純、暖［12］以及楊慧［11］的分類方法將土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度劃分為6個(gè)等級。

二、成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度分析

成都作為中西部綜合競爭力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，由于受到西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動，成為許多知名企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西部地區(qū)的首選城市和投資熱點(diǎn)區(qū)域，土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)和壓力，因此成都土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展尤顯重要。為此，本文以其作為研究對象，研究土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)子系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)狀況。

(一)指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平涉及社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面的各個(gè)要素，根據(jù)評價(jià)指標(biāo)選取的全面性、動態(tài)性、科學(xué)性和可操作性等原則，結(jié)合研究區(qū)域特點(diǎn)，構(gòu)建了衡量二者發(fā)展水平的評價(jià)指標(biāo)體系，見表2。本文數(shù)據(jù)來源如下:土地價(jià)格指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，其余土地市場指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于2005－2012年《成都市土地市場分析報(bào)告》和《成都市房地產(chǎn)市場研究年報(bào)》，2005－2011年區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于2006－2012年《成都統(tǒng)計(jì)年鑒》，2012年區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源于2012年成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。運(yùn)用熵值法確定兩個(gè)系統(tǒng)的各指標(biāo)的權(quán)重一并在表2中列出。

(二)耦合協(xié)調(diào)度計(jì)算結(jié)果首先根據(jù)式(5)和(6)，計(jì)算出成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，然后根據(jù)式(2)和(4)，計(jì)算二者的耦合協(xié)調(diào)度(根據(jù)計(jì)算出的土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，通過變異系數(shù)法，計(jì)算得到α，β分別為0．386和0．614)，結(jié)果見表3。同時(shí)根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度計(jì)算結(jié)果及表1土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將成都市2005－2012年土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)狀況的評價(jià)結(jié)果一同列于表3。

(三)土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度分析根據(jù)表3，2005－2012年成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度分值除了2008年出現(xiàn)下降之外，其余年份都呈增長趨勢。耦合協(xié)調(diào)度的分值，由2005年的0．087增加到2012年的0．517，年均增長6．14%。由此可見，成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)子系統(tǒng)間相互配合、相互推進(jìn)的作用在逐漸增強(qiáng)，系統(tǒng)運(yùn)行績效逐漸提高，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系逐漸趨向良好發(fā)展。但值得注意的是，該復(fù)合系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)功能仍處于中等偏下水平，耦合協(xié)調(diào)度得分比較低，耦合協(xié)調(diào)度的均值為0．320，處于不可接受區(qū)間。結(jié)合表1和表3中的數(shù)據(jù)，繪制出成都市土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)類型劃分圖，由圖1可以直觀地反映出2005－2012年成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系的變化趨勢。具體可以劃分為3個(gè)階段:第一個(gè)階段是2005－2006年，此階段耦合協(xié)調(diào)類型由極度失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)變?yōu)橐话闶д{(diào)衰退類。在該階段成都市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展滯后于土地市場，土地市場的發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的規(guī)模擴(kuò)張效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng)發(fā)揮作用，刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是由于二者發(fā)展水平均較低，造成耦合協(xié)調(diào)度處于不可接受區(qū)間。第二個(gè)階段是2006－2011年，此階段二者耦合協(xié)調(diào)類型由一般失調(diào)衰退類過渡到勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類，耦合協(xié)調(diào)區(qū)間由不可接受區(qū)間跨到過渡區(qū)間。2008年土地市場發(fā)展遭遇瓶頸，復(fù)合系統(tǒng)的發(fā)展由區(qū)域經(jīng)濟(jì)滯后型轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥袌鰷笮?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地市場的資金支撐效應(yīng)和激勵(lì)效應(yīng)得到發(fā)揮，造成耦合協(xié)調(diào)度出現(xiàn)下降再上升的變化狀態(tài)。第三個(gè)階段是2011－2012年，此階段二者耦合協(xié)調(diào)類型由勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類過渡到初級耦合協(xié)調(diào)類，雖然二者發(fā)展水平都得到提升，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系得到進(jìn)一步提升，但是增幅不大，導(dǎo)致該階段耦合協(xié)調(diào)區(qū)間仍屬于過渡區(qū)間。綜上所述，成都市土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)過程可以用“二三四”來概括，即耦合協(xié)調(diào)過程跨越不可接受區(qū)間和過渡區(qū)間兩個(gè)區(qū)間，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系經(jīng)歷三個(gè)變化階段，耦合協(xié)調(diào)作用遵循了極度失調(diào)衰退一般失調(diào)衰退勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)初級耦合協(xié)調(diào)四個(gè)路徑。

(四)土地市場與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度影響因素分析由前文分析可知，復(fù)合系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)功能處于中等偏下水平，而土地市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度的高低主要取決于各子系統(tǒng)的發(fā)展水平。根據(jù)表3中的土地市場發(fā)展水平分值和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分值繪制出圖2。由圖2可以發(fā)現(xiàn)，2005－2012年土地市場的發(fā)展水平呈現(xiàn)出先上升后下降的周期性變化，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總體呈上升趨勢，但是增速緩慢。2008年，土地市場發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都跌到最低，這可能與“5．12”地震的影響和全球金融危機(jī)有關(guān)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)應(yīng)對外界變化，可以較好地面對危機(jī)，保持自身的緩慢增長，而土地市場發(fā)展水平卻由2007年的0．180下降到2008年的0．053，下降幅度高達(dá)71%，之后連續(xù)3年的發(fā)展水平分值都低于2007年的0．180，由復(fù)合系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的促進(jìn)因子變成了制約因子。這說明與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相比，土地市場發(fā)展的穩(wěn)定性較低。土地市場發(fā)展的失衡，制約了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)增幅較緩慢，從而造成復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度總體偏低。由此可見，土地市場發(fā)展失衡是導(dǎo)致近幾年來土地市場區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度整體協(xié)調(diào)類型偏低的主要因素。

三、結(jié)論

第4篇

【關(guān)鍵詞】有償使用；現(xiàn)存問題；原因分析；對策

一、我國土地有償使用中的現(xiàn)存問題

1.土地利益分配關(guān)系扭曲

國有土地所有權(quán)被虛置，中央政府和地方的利益分配不公。大部分的國有土地出讓金歸負(fù)責(zé)具體實(shí)施的縣或市政府所有，而中央和省級政府僅僅提取少部分。于是，地方政府有很強(qiáng)的經(jīng)營土地的動力，大肆通過圈地運(yùn)動和賣地來增加地方性財(cái)政收入，嚴(yán)重扭曲了中央和地方的利益關(guān)系。

另外，地方政府和農(nóng)民之間也存在收益分配不公。法律明確禁止集體土地的所有權(quán)直接交易，對于被征土地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)包括安置補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)以及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)三部分。但是，由于農(nóng)民缺乏對補(bǔ)償費(fèi)的了解和認(rèn)識以及相關(guān)立法的缺失，常出現(xiàn)把土地補(bǔ)償費(fèi)克扣在村委會和地方政府，僅將安置補(bǔ)償費(fèi)以及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放給農(nóng)民的問題。

2.土地市場既不規(guī)范也不健全

由于土地的使用行為具有廣泛的外部性，因此，土地市場公開化就顯得尤為重要。早在1999年，國土資源部就已開始籌建全國土地市場信息系統(tǒng)，但是目前在土地市場信息傳導(dǎo)和披露等方面仍然存在著信息公開完備性不足以及渠道過于單一等問題，而且，在征地過程中，農(nóng)民參與土地活動的渠道也不夠通常暢，缺乏透明度。

城鄉(xiāng)土地市場不一致，缺少統(tǒng)一的土地市場，這也是目前存在的嚴(yán)重問題。在農(nóng)村，集體土地不能流轉(zhuǎn)進(jìn)入土地一級市場并參與土地一級市場的收益分配，而在城市，土地則可以流轉(zhuǎn)成建設(shè)用地和商業(yè)用地并參與到土地一級市場的收益分配，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)土地市場二元化。

二、現(xiàn)存土地有償使用問題的原因分析

1.中央和地方政府的職責(zé)以及目標(biāo)不相容

理論上，中央政府對土地的使用具有無可爭辯的決定權(quán)，但在具體實(shí)施中，中央政府的影響力卻很難體現(xiàn)。中央政府是土地政策的制定者，擁有批準(zhǔn)占用土地的權(quán)力，而地方政府則是土地政策和土地占用補(bǔ)償?shù)木唧w實(shí)施者。地方政府通過各種手段操縱和變通占用補(bǔ)償政策，應(yīng)付和規(guī)避中央政府的規(guī)劃和管理，通過土地出讓和招商引資等方式增加財(cái)政收入，彰顯其政績。由于中央和地方政府的職責(zé)以及目標(biāo)不相容，有的地方便出現(xiàn)低價(jià)出讓土地，大量土地亂占和閑置等情況。

2.土地市場化程度低與土地供給的雙軌制

在我國，土地一級市場被壟斷，土地的使用取決于政府的行政計(jì)劃和管理，什么時(shí)候轉(zhuǎn)變土地利用類型以及轉(zhuǎn)變成什么類型，這都是由各級政府的行政屯批和規(guī)劃決定的，因此，市場機(jī)制不能優(yōu)化配置土地的使用。另外，由于土地供應(yīng)的雙軌制，使得市場價(jià)格和非市場價(jià)格同時(shí)存在，并有很大的差異，加之政府行政劃撥的價(jià)格指導(dǎo)，這又造成了土地的市場價(jià)格不能客觀體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，從而出現(xiàn)低價(jià)補(bǔ)償?shù)那闆r。

3.相關(guān)法律法規(guī)的缺失或不完善

首先，由于沒有相關(guān)的法律指導(dǎo)，在土地征用過程中，農(nóng)民對如何參與到征地方案的制定中，沒有具體的參與方式和途徑，對征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償也沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)說明，因此，地方政府低價(jià)補(bǔ)償以及克扣農(nóng)民土地補(bǔ)償金的現(xiàn)象也屢禁不止。其次，土地規(guī)劃的效力也大打折扣，由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，公眾對規(guī)劃應(yīng)由哪些部門負(fù)責(zé)、多長時(shí)間進(jìn)行一次、政府如何向公眾公示以及公眾如何參與規(guī)劃等問題都無法獲得確切答案。最后，由于相關(guān)法律的缺失，土地被肆無忌憚的征用和閑置，尤其是對農(nóng)民耕地的違法占有。

三、促進(jìn)土地有償使用管理的對策

1.土地利用規(guī)劃方面的對策

努力建立一套系統(tǒng)科學(xué)、穩(wěn)定權(quán)威、可操作性強(qiáng)、公眾參與度高的土地利用規(guī)劃體系，為土地政策和計(jì)劃的有效實(shí)施打下基礎(chǔ)。

首先，要加強(qiáng)公眾的參與度，保證公眾意見直通渠道的暢通，重視專家在土地利用規(guī)劃中的關(guān)鍵作用。由專人講解規(guī)劃方案，并經(jīng)電視、報(bào)紙等媒介公布規(guī)劃方案，通過匿名反饋意見和代表協(xié)商等形式，暢通電話、微博、匿名書信等渠道，對公眾認(rèn)為不合理的地方做出詳細(xì)的答復(fù)，讓公眾親身參與到土地利用規(guī)劃中來。其次，突出不同產(chǎn)業(yè)和不同區(qū)域的土地利用特點(diǎn)，統(tǒng)籌安排用地規(guī)模、范圍和時(shí)間。重點(diǎn)保護(hù)好城市發(fā)展的周邊區(qū)域和農(nóng)民耕田，嚴(yán)格限定城市建設(shè)用地總量。在城市內(nèi)部，在滿足生產(chǎn)生活實(shí)踐需求的前提下，抑制城市建設(shè)用地的不合理增加，減少重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)。在城市外部，減小對農(nóng)、林以及濕地的破壞，保障糧食產(chǎn)量和安全，維持生態(tài)平衡。

2.土地市場方面的對策

2.1 發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性配置作用

發(fā)揮市場機(jī)制基礎(chǔ)性的配置和調(diào)節(jié)作用，政府調(diào)節(jié)只作為市場體制的補(bǔ)充。首先，相關(guān)政府部門要完善市場規(guī)則，凈化土地市場環(huán)境，增加市場信息透明度，讓市場機(jī)制調(diào)節(jié)和控制土地價(jià)格，引導(dǎo)土地合理使用。其次，相關(guān)政府部門要積極地進(jìn)行土地使用政策指導(dǎo)，在必要時(shí)可給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，促進(jìn)土地的社會效益能夠最大限度的發(fā)揮，保證土地有償使用的可持續(xù)發(fā)展。最后，建立提供土地市場信息服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審核其條件和資質(zhì)，規(guī)范中介行為，保證其能夠在評估土地市場價(jià)格和土地市場供需雙方土地信息等方面提供正確而及時(shí)的服務(wù)。

2.2 建立城鄉(xiāng)一體的土地市場

打破集體土地不能直接流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場一級市場的原有格局，實(shí)行集體土體和國有土地同地、同價(jià)和同權(quán)。不論是農(nóng)村的集體土地還是城市的國有土地，都可以在統(tǒng)一的土地市場進(jìn)行土地活動。遵照市場公平的原則，通過轉(zhuǎn)讓、出租等形式，集體土地所有者可以把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)交給任何需要建設(shè)用地的企業(yè)或個(gè)人，以市場機(jī)制控制的價(jià)格作為土地使用權(quán)的價(jià)格，集體土地所有者和國有土地所有者一樣擁有獲得工業(yè)化與城市化利益的權(quán)利，從而切實(shí)保障集體土地所有者的利益。

3.法律法規(guī)等司法體系方面的對策

盡快建立并完善相關(guān)的法律法規(guī)，只有明確規(guī)定政府和公眾參與土地有償使用管理的權(quán)利和義務(wù)，使土地有償使用活動有章可循、有法可依，才能更好的促進(jìn)土地的合理使用。結(jié)合我國現(xiàn)存的主要問題，針對我國土地有償使用的法律法規(guī)等司法體系有以下建議。

首先，開展土地規(guī)劃立法工作，保證土地規(guī)劃具有法律效力，明確公眾的參與權(quán)，從而解決土地重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)的問題，遏制非法圈占土地的行為。其次，改變國有土地與集體土地同時(shí)存在的土地二元化格局，破除土地一級市場壟斷局面，通過相關(guān)立法使集體土地能夠直接進(jìn)入土地一級市場，從而在源頭上減少設(shè)租、尋租和壟斷的危害。第三，在法律上明確說明和確認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，例如，農(nóng)民宅基地的申請和出租、宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。最后，完善司法體系，設(shè)立獨(dú)立于政府部門之外的公共機(jī)構(gòu)和組織，專門解決土地使用糾紛，保障土地規(guī)劃和土地征用中的各方利益。

四、結(jié)束語

只有從土地利用規(guī)劃、土地市場和法律法規(guī)等司法體系三個(gè)方面聯(lián)合解決當(dāng)前我國土地有償使用中的問題，才能促進(jìn)我國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程穩(wěn)定前進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉佳.劃撥土地使用權(quán)市場化法律制度研究[J].行政與法，2013，（03）.

[2]李旭，肖斌.城市周邊地區(qū)土地管理問題及對策研究[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2013，（04）.

第5篇

關(guān)鍵詞：土地市場；問題；解決路徑

土地作為最基本和最重要的生產(chǎn)資料，它的基本制度能夠很大程度上體現(xiàn)一個(gè)國家的政治制度和社會運(yùn)行狀況。當(dāng)前我國在土地資源利用和管理上正面臨著一系列深層次的矛盾和沖突，甚至個(gè)別地方在土地市場建設(shè)及國有土地出讓及國土資金管理等方面還存在一些問題和不足，急需要改進(jìn)和完善。

一、當(dāng)前我國土地市場存在的主要問題

（一）政府在對土地市場的宏觀調(diào)控管理中發(fā)生管理錯(cuò)位。土地作為一種資源，政府必須對土地市場進(jìn)行較強(qiáng)的宏觀調(diào)控，但是政府在宏觀調(diào)控管理中往往會迷失自己的方向，發(fā)生角色錯(cuò)位，在土地市場中扮演著重要經(jīng)濟(jì)主體、調(diào)控者、監(jiān)管者、仲裁者等多重角色，而確又以經(jīng)濟(jì)主體為重，這是產(chǎn)生很多土地市場問題的根源。

（二）土地閑置現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致土地資源的極大浪費(fèi)。由于過去一些地方盲目進(jìn)行土地開發(fā)，特別是工業(yè)園區(qū)、文化廣場和房地產(chǎn)用地開發(fā)，遺留下來的閑置建設(shè)用地至今未能完全消化。另外有些政府征收或收回了大量土地但找不到新的使用渠道，造成了土地閑置，這是政府土地出讓規(guī)劃的失誤。還有就是有的地方拿到土地使用權(quán)后不進(jìn)行土地開發(fā)從而導(dǎo)致閑置。這些大量土地的閑置不但降低了土地利用率，更帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）土地增值收益的分配模糊不清。土地增值收益是指由于土地改變用途后所帶來的增值，土地的增值屬于土地的附屬物，應(yīng)當(dāng)歸所有者所有，但在現(xiàn)實(shí)中，土地使用方所獲得的增值收益并不是由土地本身獲得，而是基于土地的用途依靠自己的財(cái)產(chǎn)獲得，那么對于土地增值收益中要分配給土地所有者的比例則難以確定。我國農(nóng)民的弱勢地位決定了對于被征收耕地的使用，使用方應(yīng)該分配一定的土地增值收益給失地農(nóng)民，但分配比例的確定是非常不明確的。

（四）農(nóng)村集體所有的土地違法交易現(xiàn)象普遍存在。在農(nóng)村部分農(nóng)民因缺房子住而申請占用耕地得不到批準(zhǔn)，他們有的便未批先用，或者采取欺騙手段報(bào)批用地，象這樣的違法用地案件時(shí)有發(fā)生，且屢禁不絕。另外，在國有土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動過程中，少數(shù)地方還存在著私下交易或暗箱操作的違法現(xiàn)象。

二、解決路徑的選擇

（一）及時(shí)進(jìn)行完善、補(bǔ)充與修改當(dāng)前不相適應(yīng)的土地管理法律法規(guī)。要從各地實(shí)際出發(fā)，及時(shí)重新修編土地利用總體規(guī)劃，不再搞一刀切做法，使其成為各具地方特色的土地利用總體規(guī)劃，以便更加有利于宏觀調(diào)控與微觀管理。要緊密結(jié)合全國土地市場秩序的治理整頓，針對新出現(xiàn)的閑置土地案件，嚴(yán)格實(shí)行閑置土地不消化或消化不多的，堅(jiān)決不再重新辦理批地，并對新增的閑置土地從重征收土地閑置費(fèi)，或者由當(dāng)?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈?。要進(jìn)一步加強(qiáng)土地的法律框架建設(shè)，完善土地法規(guī)，對土地的開發(fā)利用建立在科學(xué)合理健全的法律制度基礎(chǔ)之上。

（二）完善土地增值收益分配與管理。中央政府、地方政府與集體和農(nóng)民三方對于農(nóng)村集體土地增值收益的重新分配，重點(diǎn)在于確定土地出讓金純收益的分享比例。也就是說，在維持現(xiàn)有集體和農(nóng)民獲得土地補(bǔ)償、地方政府獲得主要稅費(fèi)分配格局基礎(chǔ)上，將原來主要由地方政府或集體和農(nóng)民占有的出讓金純收益進(jìn)行重新分配。中央政府分享的出讓金純收益，應(yīng)主要用于農(nóng)地整理、公益性征地補(bǔ)貼和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。地方政府分享的出讓金純收益，應(yīng)主要用于當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益性征地補(bǔ)貼和失地農(nóng)民社會保障。集體和農(nóng)民所得的出讓金收入，除直接分配給農(nóng)民個(gè)人外，其他的應(yīng)當(dāng)用于失地農(nóng)民社會保障和集體公共公益事業(yè)建設(shè)。

（三）進(jìn)一步完善土地市場配置機(jī)制，轉(zhuǎn)變地方政府在土地市場中的角色，限定政府在土地市場中的權(quán)利，建立透明公開的土地市場。土地公有制從各方面來分析都是符合中國的基本國情的，應(yīng)堅(jiān)持土地公有的地位毫不動搖。在此框架下要進(jìn)行的制度安排就是修正土地市場的利益主體的權(quán)利范圍，建立透明公開的土地市場，有效地制約部分地方政府的行為，減少違法違規(guī)行為的發(fā)生。地方政府在土地市場中的角色很大程度上成為很多問題的根源。要逐步改變地方政府在土地市場中的角色，當(dāng)然監(jiān)管者和調(diào)控者的角色是不能變的，這里的角色僅指經(jīng)濟(jì)主體的角色。要以完善土地稅費(fèi)改革為途徑，將政府配置公有土地的權(quán)利限制在合理的范圍內(nèi)。必須對政府強(qiáng)制性征地進(jìn)行嚴(yán)格限制，對征地的目的和范圍要有嚴(yán)格的界定，國家不能濫用征地權(quán)。在向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中，政府要推動甚至主導(dǎo)土地市場化發(fā)育和發(fā)展的進(jìn)程，必須代表市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，政府參與土地市場的建設(shè)應(yīng)從創(chuàng)造和經(jīng)營市場向培育和服務(wù)市場轉(zhuǎn)變。

（四）不斷加強(qiáng)土地管理，加大土地市場的監(jiān)管，合理配置土地資源。要不斷加強(qiáng)土地管理，合理配置土地資源，要按照供地計(jì)劃供地、按項(xiàng)目用地指標(biāo)供地，高度壟斷土地一級市場。要建立健全招標(biāo)拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)制度，實(shí)行科學(xué)管理，落實(shí)建設(shè)用地管理的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，堅(jiān)持土地有償使用制度減少劃撥用地。要逐步建立規(guī)范、公開、有序的土地有形市場，規(guī)范土地交易行為，使管轄范圍內(nèi)的所有土地，除公益事業(yè)用地按規(guī)定可以劃撥外，其他開發(fā)建設(shè)用地一律通過市場進(jìn)行配置。要逐步建立土地市場監(jiān)測和監(jiān)管體系，準(zhǔn)確把握地價(jià)動態(tài)變化，嚴(yán)厲查處非法轉(zhuǎn)讓土地和違法用地行為，加大執(zhí)法監(jiān)察工作力度，清理整頓土地市場，嚴(yán)厲查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，隱形交易和閑置、荒蕪?fù)恋氐冗`法用地行為。只有這樣才能從根本上扭轉(zhuǎn)土地市場的混亂和管理失控，防止土地資產(chǎn)流失，保證土地市場健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：