時間：2023-05-31 15:13:30
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【關鍵詞】房地產;稅收種類;籌劃目的;國際做法;我國做法
0.概述
房地產行業目前發展勢頭，由于受到國家調控政策的影響，用目前的話來說，較為糾結，作為房地產的投資者，怎樣才能讓房地產有較多的利潤呢？
房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況好壞直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，在目前形勢較為艱難的情況下，運用稅收籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。
1.房地產開發企業的稅收種類
當前房地產企業所涉及到的稅種較多，除了包括營業稅按5%的稅率、企業所得稅按25%的稅率征收等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60%。因此，當前房地產企業稅收負擔偏重，稅務籌劃能有效降低稅收負擔。
2.房地產開發企業稅收策劃的目標
對企業開展稅收籌劃的目標究竟應當如何確定，我個人認為企業稅收籌劃本身的目標應當定義為：最合理納稅或最優納稅。
3.國際稅收籌劃的主要方法
3.1選擇合適的投資地點進行國際稅收籌劃
我國目前整體的稅收負擔是比較重的，可以考慮跨國投資，不同的國家和地區稅收的負擔水平也有較大的差別，并且每一個國家也都有規定各種稅收優惠政策，我國的房地產開發企業如果能選擇有較多稅收優惠的國家和地區進行投資的話，必能長期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國際市場上的競爭力。
3.2選擇恰當的企業組織方式進行國際稅收籌劃
房地產開發企業在國外進行投資，都會涉及企業組織方式的選擇問題，不同的企業組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨立的法人身份出現，因而就可以享受所在國提供的新成立公司的優惠待遇，而分公司由于是作為企業的組成部分之一，本質上沒有獨立，因而就不能享受稅收優惠。當然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國內總公司，而分公司經營過程中發生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤，起到抵稅的作用。因此，房地產開發公司投資的時候，在海外公司剛成立的時候，由于出現虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉為子公司形勢，享受到新創立企業的稅收優惠。
3.3選擇關聯企業交易中的轉移價格進行國際稅收籌劃
在房地產開發公司投資過程中，可能內部交易占有比較大的比例，這時就可通過利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉移價格的方法來實現利潤的轉移，從而減輕公司的總體稅負，保證整個公司利潤最大化。
3.4選擇設置常設機構來進行籌劃
常設機構是已成為許多國家判定對區分居民企業和非居民企業的標準。對于房地產開發企業而言，如果設置了常設機構，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國的相關法律規定，如果沒有設置常設機構，則適用于本國的相關稅法規定，企業可以視他國的法律規定，決定是否設置常設機構來避稅。
3.5選擇對企業較為有利的會計處理方法進行籌劃
會計里面，會計的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業，在采用存貨不同的計價方法，所得到的利潤是不一樣的，在這種情況下，企業可以選擇對企業較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內的。當讓企業可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產的折舊方法，壞賬的計提等等，企業可以視不同國家的法律規定，決定采用比較適合企業自己的方法，這樣既不違法，又復合企業的管理特點。
4.我國房地產業稅收籌劃的主要方法
總體來說，我國目前進行稅收策劃的房地產公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：
4.1合理利用稅法規定的臨界點進行稅收籌劃
具體來說，所謂的臨界點就是稅法上所說的起征點和免征額。
（1）合理利用起征點，所謂起征點就是，在該點以下可以不征稅，超過該點，則全額征稅。
（2）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點以下可以免征稅，超過該點，僅僅就超過部分征稅。
例如：房地產開發企業當中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個臨界點，這是一個起征點的概念，也就是說只要房地產開發企業的增值額沒有超過扣除項目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過20%，就需要全額征稅。房地產開發企業可以從收入和成本兩個方面控制增值額，從而起到避稅的作用。
4．2充分利用轉讓方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業對于房地產有兩種不同的處置方式，一是轉讓使用權，像寫字樓一樣，即通過出租取得租金；二是以房地產出售，取得出售收入，像目前的商品房轉讓，即轉讓所有權方式。稅法對于出租和出售，所規定的稅種和稅率是不相同的，房地產開發企業可以在出租和出售方面進行籌劃，使稅收最優。
例如房地產出租，主要涉及到的稅種是營業稅（服務業）、房產稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產出售，主要涉及到的稅種是營業稅（銷售不動產）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計稅方式的不同，稅前扣除的各種費用金額也不相同，所以計算出來的稅收會有很大的差別。
4．3利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來看，不同的籌資方式，公司所承擔的稅收負擔是不同的。例如，企業需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過負債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業要考慮的一個很重要的因素。如果通過負債融資，則所發生的利息費用是作為財務費用處理的，在計算所得稅的時候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業是通過自有資金融資，則由于支付給股東的報酬是從稅后利潤中支付的，在稅前并沒有扣除，因而沒有起到抵稅的作用。
所以，企業可以在融資的時候，考慮到籌資方式的不同對稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業避稅。
4．4利用收入確認方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業是在房地產銷售后確認銷售收入，而收入的確認條件中很重要的就是，產權和風險及報酬已經轉移，因此企業在確認收入的時候，就可以利用準則的規定，合理地選擇是一次確認收入，還是按合同約定，分期確認收入。顯而易見，在這兩種方式下，收入的確認額是不一樣的，因而計稅也不相同。
關鍵詞：房地產；稅收籌劃；風險；稅種
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年11月4日
一、稅務籌劃的框架（圖1）
二、各節點籌劃內容（圖2）
三、可籌劃稅種簡述
基于企業的經營策略和項目實際情況，針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結果，如表1所示。（表1）
需要注意的是所述籌劃空間為經驗判斷，且部分稅種籌劃結果為理論結果，具體需要結合最新稅法文件和主管稅務機關執法尺度進行調整。
四、地方稅務政策解讀（以南京項目為例）
（一）成本對象。成本對象由企業開工之前報主管地稅機關備案。企業進行成本對象備案時，需報送以下資料：1、《房地產開發企業計稅成本對象備案報告表》；2、《土地使用權證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機關在登記備案出具書面告知書后，房地產開發企業按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。
（二）關于預提（應付）費用
1、房地產開發企業可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發企業可以據以預提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程，自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后年度實際發生時按規定在稅前扣除。
2、房地產開發企業可以預提的公共配套設施建造費用，對售房合同、協議或廣告，或按照法律法規及政府相關文件等規定建造期限而逾期未建造的，其預提的公共配套設施建造費用在規定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發生公共配套設施建造費用時，按規定在稅前扣除。
3、房地產開發企業預提的報批報建費用、物業完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用不得預提在稅前扣除。
除政府相關文件對報批報建費用、物業完善費用有明確期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應納稅所得額。以后年度實際支付時按規定在稅前扣除。
（三）計稅毛利率。目前，開發項目位于南京市的計稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。
（二）土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產類型分為：1、普通標準住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產。
（三）公共配套設施成本費用的扣除。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。
（四）裝修裝飾費用的扣除。對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。
（五）相關費用、基金的扣除。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
（六）預征率。1、普通標準住宅不預征土地增值稅；2、普通住宅按2%預征率預征；3、普通住宅以外的住宅按3%預征率預征；4、非住宅類房產按4%預征率預征。
六、分稅種籌劃詳述
（一）企業所得稅
1、開發成本的籌劃。對于一般房地產開發企業來說，銷售收入受市場價格影響很大，總體成本、費用控制會根據項目定位及規劃設定，以上因素可視同為固定值，可調節空間很小，因此通過成本分攤方式的調整，可以達到延遲納稅的效果，如合理提高開發成本，增加主營業務成本金額，從而達到降低稅負的效果。
2、成本費用的籌劃。很多房地產開發企業為了土增清算時多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結果。合理合規的安排成本費用劃分，達到前期多扣除費用的目的。同時可根據各年預算，合理安排廣告費、業務招待費、三項經費等支出，控制在稅法規定的限額比例內，減少應納稅所得額的調整。
3、彌補虧損的籌劃。房地產開發企業成立初期，會連續幾年稅務利潤虧損，合理安排銷售時點，可在一定程度上利用彌補虧損的優勢，降低前期所得稅稅負。這種籌劃方式適用于開發周期較長、銷售時點較晚的項目。
（二）營業稅。營業稅為收付實現制，納稅義務發生時點為收到款項或達到收入確認條件，同時考慮到“營改增”政策的變化，地稅勢必會對營業稅等由地方稅務機關征繳的稅種嚴格管理，其籌劃空間較小但風險很高，不建議對此稅種籌劃。
（三）土地增值稅（預征）。根據市土地增值稅預征政策，業態不同適用不同的預征率，其籌劃空間較小，不建議對此稅種籌劃。
（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實際稅負，以下幾點僅從籌劃方法的角度分析：
1、收入的調整。假定成本為不變量，結合預售階段的籌劃方案以及預測銷售金額，調整銷售單價，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入區間的調整使稅后利潤最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。
3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業、車庫、儲藏室等業態，其中住宅和非住宅（商業、車庫、儲藏室等）為清算業態，受銷售安排和項目立項所限，上述清算業態不能出具單獨的清算報告，且根據清算時點要求，即銷售比例達到85%或銷售許可證滿三年，屆時增值額較高的業態銷售比例較大，會提高清算項目前期的增值額，有可能出現前期清算補稅，二次清算退稅的情況，如合理調整銷售計劃，可推延補稅時點。
4、普通標準住宅的稅收優惠。根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。
七、稅務籌劃方案
目前，稅務機關一般以區縣級以上發展和改革委員會審批或備案的項目（《投資項目核準通知書》）為單位進行清算；對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展
我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。
一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用
稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。
（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。
（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。
（三）利用收入結構進行稅收籌劃
對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。
（四）利用收款方式進行稅收籌劃
根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。
二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題
1.稅收籌劃要合理合法
稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。
2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程
房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。
三、結語
綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。
參考文獻：
近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。為抑制房價過快增長，維持房地產行業的穩定發展，我國出臺了多項關于房地產宏觀調控的政策。由于國家調控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產開發企業涉及稅種多，稅收負擔較重，由于內部成本費用壓縮空間有限，房地產開發企業經常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時，國家出臺了一系列稅收法律法規，為房地產開發企業稅收籌劃提供了空間。
稅收籌劃的基礎是生產經營活動，依據是現行法律法規，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現納稅人權益最大化。房地產業作為資金密集型行業之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內涉及了諸多稅種，為房地產業的稅收籌劃提供了充足的空間。
一、房地產開發企業稅收籌劃策略
對于房地產開發企業的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產行業的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。
1.納稅臨界點籌劃法
納稅臨界點籌劃法即在經營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產開發企業在普通住宅土地增值稅具有稅收優惠政策的情況下。我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。
基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。
2.稅收優惠政策籌劃法
稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。
3.兩次銷售房地產籌劃法
房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。
4.資金籌措籌劃法
股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。
5.遞延納稅籌劃法
遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。
6.會計政策選擇籌劃法
我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。
劉丹
（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）
摘要：隨著我國經濟的不斷增長和房地產市場競爭的日趨激烈，國家對房地產企業的調控力度也越來越大，房地產企業自身能夠節約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節約成本的重要領域。本文立足于房地產企業的稅收籌劃，通過對該類企業各個主要的環節進行稅收籌劃的操作，為房地產企業提供一些有益的借鑒資料。
關鍵詞：房地產企業稅收籌劃應用
一、 房地產企業稅收籌劃的必要性
（一）稅收籌劃對企業的財務管理有極大的促進作用
房地產業的發展離不開對現金流的使用,現金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠對現金流進行改善,對企業的發展起到促進作用。
（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識
稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優惠政策采取節省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經濟和名譽方面的健全。
（三）稅收籌劃能夠促進房地產業的規劃、有序發展
運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產行業規范化地發展,對房地產行業中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業合法根據國家推出的優惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業的產品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。
二、 房地產企業各個環節的稅收籌劃的應用
（一） 準備環節籌資
房地產企業對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。
（二） 建設環節
房地產企業建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產企業比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小；其次，房地產的代建是指房地產企業代替客戶進行房地產開發建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產開發企業來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業稅的征收范圍，其中并沒有發生房地產權的轉移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產的合作建房。這種建房方式由于投資方沒有發生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅，使得合作企業雙方共同減輕稅負獲得利益。
（三） 銷售環節
房地產的銷售環節是房地產企業涉及稅種最多的環節，如營業稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業營業稅和土地增值稅的多少。
1、營業稅籌劃
案例1：A企業系房地產開發公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同規定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
2、土地增值稅的籌劃
案例2：X房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。
如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元
如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。
分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。
（四） 保有環節
房地產企業一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產獲得租金收入和以房地產入股聯營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產企業將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產企業往往傾向于第二種方式。即將房地產投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業所得稅。
案例3：甲房地產公司在市中心有一處房產，該房產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中甲公司所占份額為400萬元。
①采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房屋租賃業屬于服務業，按租金的5%征稅，應交營業稅為90萬元：
房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。
②采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。
由以上計算我們可以得出甲企業采用聯營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業節省一大筆成本支出。
三、小結
現階段伴隨著我國經濟以及房地產行業的迅猛發展，房地產企業呈現出多樣化、復雜化的發展趨勢，這就導致了房地產企業的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產企業投資規模較大，開發周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產企業稅收籌劃需要統籌兼顧，根據企業自身發展環境、經營環境、稅收環境的改變而進行調整，制定適用于自身企業發展的稅收籌劃方案，這樣才能在節約稅款的同時，使得企業利益最大化。
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【關鍵詞】 房地產開發企業 稅收籌劃 土地增值稅 營業稅
目前，房地產行業進入了自2008年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數據來看，“增收不增利”成為了整個行業所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3―5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發企業利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業稅。而在兩稅種之間進行比較可以發現，土地增值稅對于房地產開發企業稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發企業的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業稅的理論知識，將其靈活地運用在開發房地產的每一個環節，以達到降低稅負的目的。
一、投資決策階段――合理選擇開發模式
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。
由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。
此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。
因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。
二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇
地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。
也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。
三、立項階段――把握清算優惠政策
立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。
在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。
在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
四、開發階段――關注土地增值稅的可扣除要素
在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。
房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=
2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。
五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。
在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。
通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。
六、結語
面對嚴峻的發展形勢，房地產開發企業應當采取積極的措施應對市場環境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優惠政策，結合房地產開發項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業尋求更廣闊的利潤空間。
【參考文獻】
關鍵詞：房地產開發 稅收籌劃 經濟發展
隨著社會經濟的不斷發展，我國的稅收制度也得到了進一步的完善。目前，我國稅收的法制化進程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對稅收籌劃及財務管理也有了更加全面的認識。另外，由于全球金融風暴的影響，我國的地產置業也不可避免地受到了一定的影響，對房地產開發企業而言，市場的萎縮、投資速度的回落及相關的銷售情況不佳等情況，都使得其現金流出現比較不樂觀的現象。對相關房地產開發企業的稅收進行合理的籌劃，對其財務進行合理的管理，不但有助于房地產開發企業的發展，而且還有助于國家經濟的發展。
一、稅收籌劃與財務管理的內涵
通常來說，稅收籌劃是一種合法的節稅籌劃活動，換一種說法，就是納稅人在國家相關法律政策允許的前提下，合法開展的一項活動，其主要目的是通過對企業相關生產經營活動進行安排與調整，達到合理稅負、找到最優的節稅生產經營方案。因此，就本質上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當合法的行為，也是當今社會企業節稅的重要選擇。
財務管理指的是在一定的目標下，對資產的投資或購置、資本的融通、生產經營活動中的現金流量及利潤的分配等開展的管理活動。在企業的管理中，財務管理占據著較為重要的地位，是企業管理的重要組成部分。財務管理是在財經法規的制度上建立的，它把財務管理的原則作為基礎，對企業生產經營中的相關財務活動及相關的經濟管理工作進行合理的組織與處理，因此也可以說，財務管理就是處理企業所有經濟關系，組織所有財務活動的一種行為。
二、房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義
對于房地產開發企業來說，其生產經營往往具有資金投入量較大、銷售周期較長以及經營風險較高等特點。也正因為這些特點的存在，對房地產開發企業進行合理的稅收籌劃與財務管理便具有較為重大的意義。房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義主要有以下幾個方面：
（一）有助于企業實現利潤最大化
就房地產開發企業而言，其開發及交易的環節較為復雜，所涉及到的稅收種類也比較復雜，比如，土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅等，繁雜的稅種為企業的負稅增加了不少的負擔，而根據相關法律法規的規定，在不違法的情況下對稅收進行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業的負擔，還有助于企業利潤最大化目標的實現，有助于提升企業的市場競爭力。
（二）有助于提高企業的會計核算水平
稅收籌劃是企業的一種財務手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關企業的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業的資金流得到有效的改善。此外，由于企業的稅收籌劃及財務管理工作的開展都與會計工作有關，完善有效的會計核算是稅收籌劃及相關財務管理工作高效開展的前提，因此，相關業務的開展可以在一定層面上提高企業會計核算的水平，對企業的會計工作可以起到一定的促進作用，有利于企業經濟管理活動的順利開展。
（三）有利于樹立良好的企業形象
就平常的納稅活動中，尤其是在納稅申報的時候，對稅額進行及時準確的申報，不但可以有效降低企業涉稅的風險，還能樹立良好的信譽，有助于企業形象的樹立。另外，合理有效的開展財務管理活動，也能夠在一定程度上保證企業經濟業務的順利開展，尤其對于房地產開發企業來說，有序的資金流動是保證其經營活動順利開展的重要保證，這對企業的發展來說是極為重要的。
三、房地產開發企業的稅收籌劃策略
由于其自身的特殊性，房地產開發企業涉及到的稅收種類相對較多，其所繳納的稅金的核算也較為復雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業的負稅負擔，但不是一切稅種都可以進行稅收籌劃。就目前的情況，對房地產開發企業而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營業稅以及企業所得稅。根據不同稅種的不同性質，企業稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對幾種稅收的籌劃策略進行相關的分析：
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅指的是對國有的土地使用權、地上的建筑物以及建筑附屬物進行轉讓，并從中取得收入的個人或單位，根據其轉讓的收入所得的增值額進行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：
首先是對成本核算對象進行籌劃。對房地產開發企業來說，其可以單獨設立一家裝飾公司，由其來完成相應房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產企業可以與購買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產銷售合同，是房地產開發企業與房屋購買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購買者之間簽訂的。這時，房地產開發企業在銷售合同上面所標注的房款的增值額，進行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標注的金額就屬于企業的勞務收入，應繳納相應的營業稅，而不再進行土地增值稅的繳納。企業可以通過這樣的方式分散企業的經營收入，進而減少相關的稅基，以達到降低稅率、節省稅款的目的。
其次是對利息的扣除方式進行的籌劃。根據國家相關的規定，房地產開發企業的相關利息支出，只要能夠可以按照房地產項目轉讓計算分攤，并且能夠得到相關金融機構提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業銀行當期同類貸款利率的計算金額。而對于房地產開發所耗費的其它費用，則根據土地的使用所支付的資金與房地產的開發成本這兩個項目之和且低于其和的5%進行計算扣除；對于不能根據房地產開發項目的轉讓對利息支出進行計算分攤或者是不能取得相關金融機構提供的相關證明的，則不可以對其利息進行單獨的計算，而是將其并入到開發成本中進行統一的計算扣除。房地產開發所耗費的費用則根據土地使用所支付的資金與開發成本這兩個項目之和且低于其和的10%進行相應的計算扣除。根據這樣的規定，房地產開發企業就可以根據實際的情況選擇合適的籌劃方法，當房地產企業所開發項目主要有賴于負債籌資，其利息費用所占的比例較高時，就可以選擇計算分攤利息同時提供相關金融機構的證明，進行對相關的費用進行合理的扣除；相反的，當開發的項目主要是依靠權益資本進行的，其預計的相關利息小隊較少，則可以不對分攤利息進行計算，這樣便可以對相關的開發費用進行一定的扣除，有利于企業相關利潤的實現。
另外是對增值額開展籌劃。根據我國相關條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達到扣除項目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關規定對全部增值額進行相應的納稅活動。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進行其它房地產開發，則應該對其獲得的增值額進行分別的核算，對于不能準確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運用相應的免稅規定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進稅率，在相同的條件下，價格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發企業在對產品定價時，要對全部情況進行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應的支出，最大限度保證企業的利潤。
（二）營業稅的籌劃
營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象所征收的一種商品勞務稅。對房地產開發企業來說，其營業稅的籌劃策略主要有以下三個方面：
首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個合作者，一方出資，一方出土地的使用權，雙方以合作的方式進行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營企業，這兩種方式的納稅義務存在一定的差別，納稅人可以對兩種方式之間的差別進行充分的利用，進而進行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業的利潤。例如，甲乙兩方進行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經相關評估得到該建筑物的價值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時，甲方通過土地使用權的轉讓，獲得了部分建筑物的所有權，就應根據相關稅率進行繳納營業稅，而乙方則無需進行營業稅的繳納。
其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設單位進行相關承包合同的簽訂，將會影響企業的稅率。承包建筑的公司在和建設單位進行合同的簽訂時，所建造的房屋就歸屬于建筑業，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應該歸屬于服務業，這時所適用的稅率就為5%。據此，納稅人在對相應的工程進行承包時，應該與相應的建設單位簽訂相關的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業的負稅負擔。
最后是通過減少應稅項目的流轉次數進行稅收的籌劃。按照國家稅法的規定，不動產的轉讓應該歸屬于營業稅的征收范圍，營業稅是根據流轉的次數重復征收的，流轉的次數增多會導致相應的稅金增加。所以在實際的經營過程中，房地產開發企業就可以根據相應的情況，合理地減少相關應稅項目的流轉次數，進而最大限度地減少相關稅金的繳納。
（三）企業所得稅的籌劃
企業所得稅，是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他的所得征收的所得稅。與營業稅的籌劃相比，企業所得稅的籌劃的效益更大同時也更為直接。房地產開發企業的所得稅籌劃主要可以從以下幾個方面進行：
首先是選擇投資地區進行籌劃。選擇投資地區進行相關的稅收籌劃工作，是在國家對相關地區進行的稅收優惠政策的基礎上出臺的，與國家的經濟政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關的稅收優惠的地區進行相應的注冊，而如果企業在沒有相關優惠政策的地區進行了注冊，則可以經過相關的策劃，然后再與一些可以享受優惠政策的企業進行掛靠，進而使自己也可以享受一定的優惠。
其次，選擇從屬的機構進行籌劃。就一個企業而言，其從屬機構包括分公司、子公司及辦事處。對與從屬機構來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優惠政策都有所不同。公司是獨立的法人，其設立的手續也相對較為復雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨立進行的，并可以享受相應的稅收優惠；而分公司與辦事處則不同，其設立的手續相對較為簡單，相關的核算也不是獨立進行的，所得稅是交由總公司匯總后進行繳納，稅負較輕，但不享受相關的稅收優惠。因此，房地產開發企業在對相關的稅收進行籌劃時，應該對實際的情況進行合理的分析，并制定出相應的稅收籌劃計劃，最終選擇可以讓企業負稅最輕、獲得的利潤最大的方案。
此外是利用稅前扣除項目進行籌劃。根據我國稅法的相關規定，企業所得稅的稅率為25%，在每一個納稅年度，納稅人的總收入額減去準予扣除的項目之后所剩的余額即為應繳納的所得稅的金額。其中，準予扣除的項目指的是納稅人在該納稅年度里所發生的，并與納稅人取得應該繳納稅金的收入相關的全部必要的費用、成本、稅金及損失。因此，房地產開發企業可以根據實際的情況，對相關稅目進行合理的籌劃，進而有效減少稅額。
四、結束語
對房地產開發企業而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產經營成本，還在一定程度上關系到企業的存亡，與企業的發展密切相關。隨著經濟改革的不斷深入，國家對房地產及其相關行業的調控能力不斷的加強，使得房地產開發企業的利潤空間也在不斷地縮小，面對這樣的情況，房地產企業進行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產開發企業應根據相關的稅收政策，結合自身的實際情況，進行合理的稅收籌劃，并做好企業內部的財務管理，在不違反法律法規的條件下，對企業的資金以及財產進行合理的控制，進而實現利潤最大化的目標。
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摘 要 隨和經濟全球化的發展，我國房地產企業近年來發展迅速，已經成為推動我國經濟發展的主要行業之一，但是房地產開發企業依然存在一些問題有待解決，進行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業帶來更大的經濟效益。本文對房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題進行分析，并提出相關的解決對策，從而推動房地產企業的發展。
關鍵詞 房地產開發企業 土地增值稅 稅收 籌劃
一、前言
隨著科學技術的發展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現如今，市場競爭日益激烈，房地產開發企業之間的競爭也越顯激烈，房地產開發企業要在如此嚴峻的市場中站穩腳跟，必須要科學、合理的進行土地增值稅稅收的合理籌劃。
二、房地產開發企業增值稅稅收籌劃現狀分析
就目前我國房地產開發企業的經營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產開發企業土地增值稅增長速度較快，對企業難免造成一些影響，房地產開發企業為了解決經濟效益，也將房價進行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價的增長速度，但是進行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴重阻礙了稅收工作的進行。此外，在進行清算當中，大部分地方政府也是從利益的角度出發，沒有將清算工作落實到位，在執行的過程中，也出現了各種問題，清算力度有待加強，不然則會嚴重阻礙了清算工作的進行[1]。我國大部分地區稅收成本都比較偏高，部分地區對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實，并且還出現樓盤土地增值稅拖欠現象，時間一長，根本無法將拖欠的費用一一收回。隨著市場經濟改革，房地產開發企業土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應時代的發展，國家對土地增值稅做了適當的改進與補充，致使房地產開發企業之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產開發企業土地增值稅做適當的更變，才能使房地產開發企業健康發展。
三、房地開發產企業土地增值稅稅收籌劃措施
房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規劃成本出發，其次通過科學的定價來增加企業收益，最后還要科學的籌劃土地增值稅的稅收范圍。
1.明確房地產開發企業中的清算對象及對開發成本進行合理規劃
房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時，明確清算對象是關鍵。清算工作需要建立在國家有關部門的先關規定上，進行清算時，主要是以房地產開發項目為單位開展，若是項目是分期的情況，則是以分期的項目為單位開展清算工作。有時候，一個房地產開發企業同一時間進行多個項目的開發，但是其中所存在的產品的類型卻各不相同，此時，對象不一致，清算所得到的結果也必然不同，例如，房地產開發企業擁有普通住宅的同時，又擁有商業鋪面，這就要采用分開進行計算的方式來計算增值額，在進行清算時要注意，一些開發商品是應稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進行清算。房地產開發企業還可從對項目的收入以及成本，分別進行核算的方式來降低所繳稅費[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發成本進行科學、合理的分配，主要采用的方法有4個，即建筑面積法、占地面積法、預算造價法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項工程中不同的建筑，對其成本進行分配；占地面積法是根據已開發的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預算造價法則是用于房地產開發中財務費用的支付，以及對建筑產品的成本進行科學分配；而直接成本法就是分配財務費用中的利息支出，并對建筑產品的成本支出金額進行合理分配，一定程度上降低企業所需繳納的土地增值稅稅額。
明確企業對房地產開發清算的對象，并對成本進行合理規劃，從而對土地增值稅籌劃工作進行改進，使企業在市場中立于不敗之地。
2.對房價進行科學合理的定價
房價的科學合理定價是房地產開發企業獲取經濟效益最直接的方法，所以，企業要通過合理的定價來降低房價，使房價和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據國家的土地增值稅相關規定，房地產開發商建設住宅進行出售，當增值稅額低于扣除項目所有金額的20%的時候，可免繳土地增值稅，根據這個規定，房地產開發企業可對住宅進行拍賣的時，通過全面分析若是抬高房價的所獲取的收益，以及放棄優惠增長而支付的稅費，兩者進行比較，最終采用企業獲取利益比較的高的一個方案[3]。例如，上海市某一地產開發企業正在銷售一批商品房，扣除項目的允許金額為2000萬元，設商品房銷售價格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業稅稅率，3%指的是教育費附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業所需要扣除的項目金額就是2000+5.5%X，此時，若是房地產開發想采用起點征收優惠方案，那么房價的售價最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計算，X=2569（萬元），房地產開發企業就應將房價控制在2569這個范圍之內，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業不采用此方案，所使用的是提高房價來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時候，速扣數就為0，而稅率則為30%，此時，設價格增加了Z，房產銷售價格久違X+Z，這樣扣除項目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應該繳納發達土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時，企業獲取最高利益，應將放棄起點優化政策，通過提高房價來獲取經濟效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科學定價是房地產開發企業獲取經濟效益有效的方法，企業在對住宅進行定價的時候，進行充分考慮，根據實際情況，采用適合的方案，為企業帶來更大的財富。
3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃
房地產開發企業可從稅收范圍上對土地增值稅進行控制，企業要合理節稅，可從三個方面達到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節省所需繳納的稅費，房地產開發企業在進行開發時，相互進行協商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當房子完工之后，按照比例進行合理分配，達到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費，由此看來，房地產開發企業可采用此方式進行房屋經營活動，免繳土地增值稅，達到提高企業受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯營的方法合理避稅，房地產開發企業有時采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費用只是房產稅，這樣一來并不是將房屋進行轉讓，就不必繳納土地增值稅。當房地產開發企業采用聯營的方式時，進行投資的一方則可免繳稅費，企業便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費，房地產開發企業為了和客戶長期進行合作，通常會使用合同方式確立彼此之間的關系，以客戶的名義進行房地產開發，當完工之后，客戶只需向房地產開發企業繳納一些代建費，但是產權并沒有發生任何變化，而房地產從客戶手里所收到的費用是在勞務性質收入的范圍之內，所以，可以免繳土地增值稅。
從納稅范圍的角度出發，通過合作建房、出租、聯營以及代建房屋的方式來節省稅費，使房地產開發企業從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現如今一個比較理想的合理避稅的方法。
四、結束語
房地產企業是推動著我國經濟發展，房地開發產企業土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業獲取更大的利益，才可推動房地產開發企業的發展。
參考文獻：
[1]關于房地產開發企業土地增值稅清算有關問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.
[2]周華洋，鄒俊.21世紀最新稅制下的避稅行為與反避稅查處技巧.北京：石油工業出版社.2011.14（7）：57-58.
摘 要 隨著房地產行業的逐步完善和房產價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產行業的宏觀調控，力求穩定房地產市場，在這種情況下，房地產企業必須認真進行稅務籌劃，以減輕自身納稅負擔，增強盈利能力。在實際工作中，房地產開發企業必須按照相關法律制度進行合理的稅務籌劃，降低企業稅務負擔，增加企業經濟收益，提升自身的競爭能力。
關鍵詞 土地增值稅 房地產企業 稅收籌劃
房地產開發行業是一種投資多、收益大、經營風險高的行業，企業在投資和經營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規避經營風險，減少因經營風險給企業帶來的潛在經濟損失。目前，國際金融動蕩，房產價格不斷攀升，政府根據經濟發展需要，為加強對房地產行業的宏觀調控，對房產企業征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉稅的一種，在房地產開發企業所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產企業為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業正常運行和發展。
一、納稅籌劃的原則
1．事先籌劃原則
在納稅義務發生之前，企業必須結合自身實際，針對稅收規定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業對經營活動的控制和調節來實施，以實現降低稅務負擔的目標。
2．合法性原則
我國稅法規定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業的各項經營活動也必須在相關法律許可的范圍內進行。
3．經濟性原則
企業在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經濟可行性分析，看是否經濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環節，還應注意到由于個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業帶來實際收益。
二、房地產企業實行納稅籌劃之意義
1．有利于實現納稅者的經濟利益最大化
納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業參與市場競爭的能力，從而促進自身發展，實現經營目標。
2．有利于提升企業的財務管理水平
決定企業財務管理水平與經營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現這些要素的最大優化，從而對單位經營活動進行合理安排和調整，以切實減輕企業負擔，增加企業經濟效益。
3．有利于完善稅法
房地產企業認真進行稅務籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產企業的稅務籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務籌劃工作，就是對現有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規進行更新和完善，促進我國稅制建設水平的提升。
三、房地產企業土地增值稅扣除項目的籌劃
1．增強成本費用的籌劃
（1）利用成本費用的可轉化性
房地產開發費用就是投資階段所需要發生的費用（管理費用、經營費用、財務費用），但根據稅法規定這部分不能在稅前據實完全扣除，應該按一定標準扣除。如今，我國企業會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發費用進行嚴格的區分。因此，企業只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規定，盡量將可以轉移的開發費用放入到開發成本中，這樣就能減少應稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業管理過程中發生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產開發項目人員所發生的話，就可以分攤到開發成本中，并按規定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產開發費用的扣除，雖然房地產開發的成本增加了，但降低了應稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應減少了。
（2）利用費用均分進行籌劃
房地產的開發成本與當地的土地價格和經濟發展情況有關很強的依賴關系，一些地區的房地產增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態會影響到企業的稅務籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產開發的企業來說，通常可以利用費用均分的方式進行稅務籌劃，就是對實現的開發成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區開發的房地產的增值額大致相同，從而節省稅款。
2．利用“代收費用計價”的籌劃
根據我國財稅政策的相關規定，當房地產企業銷售不動產時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產轉讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉讓房地產收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產轉讓環節的扣除數比單獨核算更高，從而降低了房地產的增值率，減少土地增值稅。
3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規定，在財務費用中的利息支出，只要是可以按照轉讓房地產項目計算分攤同時能提供金融機構證明的，可以據實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）×5%。如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構證明的，金額扣除用公式表示為：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）×10%。
所以，如果房地產開發企業在開發過程中所借用的金額過多，利息實際數就會大于取得土地使用權所支付的地價款加上房地產開發成本之和的5%，金融機構就能為企業提供證明，根據第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節省稅款。如果房地產開發企業本身資金充沛，借款數額較小，其利息實際數小于地價款加上房地產開發成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節省稅款。
4．靈活運用減免稅優惠政策進行稅收籌劃
（1）利用合作建房優惠政策
一些房地產企業有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產開發。這樣，雙方分得的房產都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產的開發成本，還提高了競爭力，如果房地產有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產開發，同樣可以達到以上效果。
（2）利用建造普通標準住宅的優惠政策
企業在開展房地產增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內。只有按照這樣的方式調整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產開發成本增加的方式，如增加小區景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。
四、總結
在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產企業在獲得經濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務而產生另外一筆費用，因此，企業在進行稅務籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發生的費用小于經濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。
參考文獻：
[1]趙世峰.土地增值稅清算的難點及對策.中國稅務.2007(04).
[2]黃一明.房地產土地增值稅清算執行中的問題及對策.商業會計.2008(02).
[3]周菊萍.房地產開發企業新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.
