時(shí)間：2023-07-16 08:30:08
引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。
近年來，渝中區(qū)危舊房動(dòng)遷17萬人，卻創(chuàng)造了無重大安全事故、無、無大規(guī)模集訪的“三無”奇跡。
奇跡的背后，是渝中區(qū)的六字秘訣：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。
未雨綢繆
雨后，十八梯一家院里花開了。
陽(yáng)光舔上殘墻，像一幅油畫。
“莎，快把麻將桌子擺起。”張先珍一見天晴就手癢。
“我洗衣服呢！”兒媳王莎在屋里答。
屋子沒陽(yáng)臺(tái)，院里十幾家人都看天洗衣服。
“最近天天下雨，家家都堆滿了臟衣服。”王莎忙著到院里搶晾曬地盤。
屋子很小，只有30平方米，張先珍老伴留下的。
進(jìn)門是小廚房，往里是木板隔出的兩個(gè)單間。
最里一間屋，完全沒光，如同深穴。床尾一個(gè)泡沫箱是衣柜，床頭板凳就是桌子。
張先珍在“穴”里，一住就是40年。
鄰里很和睦，偶爾也有磕絆。
前兩天，十幾家人就吵了一場(chǎng)――暴雨堵了下水道，淹了好幾家人。
下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。為湊錢，十幾家人鬧了別扭。
結(jié)婚八年了，王莎還是不習(xí)慣，“十幾家人共用廁所，洗澡、方便就像農(nóng)民工趕春運(yùn)”。
“王莎們”的煩惱讓市領(lǐng)導(dǎo)揪心。
“2008年，書記要我們用兩年時(shí)間，打一場(chǎng)危舊房改造的渝中會(huì)戰(zhàn)。”渝中區(qū)區(qū)委書記劉強(qiáng)說。
渝中會(huì)戰(zhàn)，要?jiǎng)舆w17萬人。
“動(dòng)遷就像火藥桶，一點(diǎn)火星就會(huì)引發(fā)。”劉強(qiáng)說。
如此浩大戰(zhàn)役，如何防止火星濺起？
“我們決定建立危舊房改造風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。”劉強(qiáng)說。
事前票決
2010年6月19日，大雨。
天涼，適合睡懶覺，鄺婉玲卻起了個(gè)大早。
她一夜沒合眼。
“今天，我們要投票表決十八梯片區(qū)拆不拆。”鄺婉玲很興奮。
去年，一場(chǎng)大火燒疼了鄺婉玲。
“電線老化起火引燃木頭，燒了一大片。”鄺婉玲說。
鄺婉玲和愛人都下崗了，為供女兒讀書，兩口子擺了個(gè)煙攤。
“一把火將煙都燒光了。”鄺婉玲一臉凄惻地說。
無地容身，重新弄了個(gè)屋頂，鄺婉玲一家又搬了回來。
“我同意改造，再也不想住下去了。”鄺婉玲滿眼企盼。
響水橋社區(qū)早已擠滿了人。
鄺婉玲鉆進(jìn)人堆，掏出“民意調(diào)查意見書”，鄭重放入投票箱。
晚上，鄺婉玲又失眠了，她憂心投票結(jié)果。
第二天，吃過午飯，鄺婉玲就急匆匆往杏林中學(xué)趕。
投票結(jié)果將在這里揭曉。
下午3點(diǎn)，六個(gè)全封閉投票箱抵達(dá)。
鄺婉玲的心，七上八下晃蕩起來。
下午4點(diǎn)半，唱票人員高呼：贊成票占總票數(shù)的96.1%，十八梯片區(qū)危舊房改造工程通過民調(diào)。
掌聲雷動(dòng)，整整五分鐘。
鄺婉玲咧嘴笑著，手都拍紅了。
“推行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的第一招，就是實(shí)行事前票決，把是否拆遷的選擇權(quán)交給百姓，九成居民贊成才能啟動(dòng)拆遷，否則就暫時(shí)擱置。”劉強(qiáng)說。
事前票決，將“我替你做主”化為“我們共同做主”。
老百姓一同意，復(fù)雜的事就變簡(jiǎn)單了。
自選評(píng)估
“聽說沒得？”
“聽說啥子？”
“政府讓我們自選評(píng)估機(jī)構(gòu)，喊投票了喲！”
一夜間，對(duì)話傳遍解放東路危改片區(qū)。
2010年7月8日，望龍門房管所沸騰了。
趕來投票的居民，擠滿整整一院壩。
“大家可以商量，喜歡哪家公司就選哪家。”主持人說。
臺(tái)下一片歡呼。
“請(qǐng)六家公司做自我介紹。”主持人說。
喧囂現(xiàn)場(chǎng)一下落針可聞。
“我們將充分考慮近年房地產(chǎn)價(jià)格上漲及拆遷特殊性，維護(hù)你們的合法權(quán)益……”
半小時(shí)后，介紹結(jié)束。
“下面請(qǐng)動(dòng)遷戶填選評(píng)估機(jī)構(gòu)。”主持人高呼。
居民七嘴八舌議論開來。
“選豐澤行嘛，我聽說不錯(cuò)。”居民陳剛向鄰居建議。
投票持續(xù)了一小時(shí)。
“開始唱票。”主持人說。
陳剛踮腳觀望，心蹦到了嗓子眼。
半小時(shí)后，主持人宣布：豐澤行以最高票數(shù)當(dāng)選。
臺(tái)下掌聲響起。
“事前票決后，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以前拆遷事故頻發(fā)的一個(gè)重要原因，就是由拆遷人定評(píng)估機(jī)構(gòu)。”劉強(qiáng)說，老百姓認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人一個(gè)鼻孔出氣，評(píng)估不公，所以強(qiáng)烈不滿。
如何打破僵局？
“我們決定將評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)也交給居民。”劉強(qiáng)說，“將‘我決策你執(zhí)行’化為‘你決策我執(zhí)行’，老百姓自然就高興了。”
“這樣搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陳剛豎起拇指。
全程追蹤
6月初，雨終于下累了，太陽(yáng)從云里探出頭。
歸元寺社區(qū)氤氳在陽(yáng)光里，一片金黃。
人們從屋里鉆出來，懶坐在陽(yáng)光下，驅(qū)趕滿身潮氣。
段基惠卻躲在屋里生悶氣。
社區(qū)要?jiǎng)舆w了，本該高興才對(duì)，老段怎么了？
“我現(xiàn)在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。
小屋住著三代人。
“我兩口子，老母親，還有兒子。”老段說。
按動(dòng)遷政策，老段家可獲得一套35平方米的安置房。
“房子大了一些，但還是沒解決我們?nèi)玫睦Ь场！崩隙握f。
“你添點(diǎn)錢要套大點(diǎn)的！”鄰居建議。
老段不吭聲了。
“我兩口子都失業(yè)了，哪來錢？”老段有苦難言。
不搬吧，不行；搬吧，困境難改。
老段眉皺成“川”。
這時(shí)，敲門聲響起。
老段一開門，就看見了渝中區(qū)人大常委會(huì)主任米紹林的笑臉。
“聽說你有困難，我來看看。”
一周后，敲門聲又響起。
“給你家解決了一套兩室一廳的安置房，再幫你兒子申請(qǐng)了一套廉租房。”米紹林在門外說。
“謝謝……謝謝……”老段哭了。
“針對(duì)家家有本難念的經(jīng)，我們?cè)?6個(gè)社區(qū)設(shè)立了民情收集站，對(duì)每個(gè)拆遷戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一有風(fēng)吹草動(dòng)就及時(shí)預(yù)警。”劉強(qiáng)說。
關(guān)鍵詞：集體土地；住宅；拆遷；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加劇，城市區(qū)域在不斷擴(kuò)大，這就加快了農(nóng)村土地建設(shè)。越來越多農(nóng)村集體土地住宅區(qū)被征用為國(guó)有建設(shè)用地或者是城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用途，面臨拆遷及補(bǔ)償評(píng)估問題。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系著評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過程中存在的一定的利益關(guān)系，造成評(píng)估過程中出現(xiàn)了諸多問題。通過實(shí)踐調(diào)查分析，當(dāng)前房屋拆遷評(píng)估中，面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅需要提高評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能之外還需要保證評(píng)估結(jié)果不損害被征收房屋人的權(quán)益。通過對(duì)集體土地住宅拆遷過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，在科學(xué)、公平、公正地評(píng)估原則中，加強(qiáng)防范措施，在評(píng)估過程中做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高集體土地住宅拆遷評(píng)估工作質(zhì)量和水平。
一、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)分析
1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村集體住宅拆遷評(píng)估中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包含估價(jià)機(jī)構(gòu)本身估計(jì)水平以及管理問題造成內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)問題的存在，具體表現(xiàn)在：估價(jià)水平因素影響。拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足影響評(píng)估結(jié)果，主要包括物資準(zhǔn)備：對(duì)相關(guān)的測(cè)量器材，及其類型以及測(cè)量的精度標(biāo)準(zhǔn)問題，對(duì)拆遷評(píng)估工作帶來負(fù)面影響；拆遷程序問題，由于住宅拆遷評(píng)估工作中，沒有按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程具體進(jìn)行，導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)加劇。最后，由于拆遷現(xiàn)場(chǎng)對(duì)測(cè)量結(jié)果造成的影響。這些因素都會(huì)影響最終的評(píng)估結(jié)果，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)糾紛等。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，遇到房屋結(jié)構(gòu)不合理、附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量不規(guī)范、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫不規(guī)范都會(huì)影響評(píng)估的最終結(jié)果。另外在評(píng)估機(jī)構(gòu)中，沒有按照標(biāo)準(zhǔn)形式填寫報(bào)告，同樣會(huì)增加評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)問題很難確定估價(jià)對(duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠硇浴⒖陀^性以及規(guī)范性。
管理體制導(dǎo)致內(nèi)部出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)在集體土地住宅拆遷過程中的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，由于管理方面存在問題，最終導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員在培訓(xùn)管理中以及在相關(guān)獎(jiǎng)懲制度等問題，最終導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題影響正常工作。由于缺乏相關(guān)的制度保障，在評(píng)估工作中不能按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，缺乏人員、評(píng)估時(shí)間長(zhǎng)等不良因素，最終影響評(píng)估報(bào)告。
2、農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估的外部風(fēng)險(xiǎn)
土地住宅拆遷評(píng)估工作中，其外部風(fēng)險(xiǎn)主要來源于委托方單位的部分人員以及拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個(gè)別人員故意干涉，影響了房地產(chǎn)拆遷評(píng)估人員的獨(dú)立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告不具有實(shí)效性。根據(jù)拆遷補(bǔ)償評(píng)估的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托方對(duì)拆遷范圍內(nèi)的對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)及其評(píng)估過程中要按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件具體實(shí)施，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)人員在業(yè)務(wù)交流中要經(jīng)常與委托人加強(qiáng)交流，確保估價(jià)人在補(bǔ)償評(píng)估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，若在評(píng)估過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，則就會(huì)影響評(píng)估效果，造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。特別是大范圍、大規(guī)模住宅區(qū)拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于設(shè)計(jì)的補(bǔ)償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行估價(jià)干預(yù)，影響評(píng)估工作，最終達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評(píng)估工作出現(xiàn)了弊端。
由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。具體工作中房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。因此在面對(duì)評(píng)估的過程中，估價(jià)人員要與拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人針對(duì)估價(jià)對(duì)象問題的具體情況進(jìn)行了解，并且參照現(xiàn)象狀況做實(shí)地調(diào)查和研究，確保產(chǎn)權(quán)人積極配合評(píng)估業(yè)務(wù)。在具體評(píng)估過程中，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人要積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，并且要針對(duì)拆遷范圍內(nèi)房屋附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員認(rèn)真評(píng)定，避免產(chǎn)生積極影響。當(dāng)評(píng)估過程中，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善時(shí)，估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過程中遇到不完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，其估價(jià)人員在拆遷過程中不能落實(shí)相關(guān)的責(zé)任和制度，容易造成房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人之間相互勾結(jié)，最終影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估的合理性和公正性。
二、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估的防范措施
目前農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估過程中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重制約著補(bǔ)償評(píng)估工作順利進(jìn)行，筆者通過上述介紹和研究，結(jié)合自身多年工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)并歸納出一些解決施工管理中存在風(fēng)險(xiǎn)的建議和防范措施，針對(duì)上述房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中的內(nèi)、外部風(fēng)險(xiǎn)問題，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償中不合理的現(xiàn)象加以控制。避免由于補(bǔ)償評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛問題的出現(xiàn)，最大限度的避免在評(píng)估中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，提高集體土地住宅拆遷評(píng)估的公平、公正以及客觀性。具體防范對(duì)策表現(xiàn)在：
1、加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范
首先要加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升評(píng)估人員的理論知識(shí)以及技能培訓(xùn)。在拆遷評(píng)估中，評(píng)估人員對(duì)評(píng)估物調(diào)查和統(tǒng)計(jì)時(shí)，要按照相關(guān)規(guī)定具體進(jìn)行，在測(cè)量?jī)x器的使用以及集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外在對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)中，還要注重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程，強(qiáng)化其對(duì)計(jì)算機(jī)操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數(shù)據(jù)以及核對(duì)表格等，要求補(bǔ)償評(píng)估人員要加強(qiáng)其技能操作，在對(duì)估價(jià)對(duì)象做出合理定價(jià)之后，提高估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確性和有效性。
集體土地住宅拆遷評(píng)估工作中，針對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)加以防范和控制，還需要估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行具體規(guī)定和落實(shí)，在具體工作中，確保拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)人員完整內(nèi)業(yè)以及外業(yè)的相關(guān)工作，評(píng)估過程中要?jiǎng)澐智遑?zé)任，嚴(yán)格按照制度進(jìn)行，提高補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量和水平。具體規(guī)定如下：針對(duì)外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表格一定要填寫規(guī)范，按照相關(guān)要求進(jìn)行，外業(yè)人員在調(diào)查中必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，另外在外業(yè)調(diào)查表格上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人的相關(guān)信息等，要完善表格內(nèi)容，避免在填寫過程中出現(xiàn)漏洞等問題，影響最終的評(píng)估結(jié)果，造成責(zé)任推卸等不良現(xiàn)象。另外，在內(nèi)業(yè)處理過程中，同樣要?jiǎng)澐智逑嚓P(guān)人的責(zé)任，這些包括外業(yè)人員在調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦輸入、輸出等環(huán)節(jié)，確保在電子數(shù)據(jù)的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)，撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員的姓名等基礎(chǔ)信息，避免造成補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)責(zé)任推卸現(xiàn)象，要具體追究到人。另外，在補(bǔ)償報(bào)告審核環(huán)節(jié)中，審核人員要在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真仔細(xì)審核，并且要進(jìn)一步加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印，確保整個(gè)審核工作圓滿完成，最終提升補(bǔ)償評(píng)估工作的效率和質(zhì)量，為估價(jià)對(duì)象提供合理的判定標(biāo)準(zhǔn)。
2、集體土地住宅拆遷評(píng)估的外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施
針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在補(bǔ)償評(píng)估工作中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)，具體對(duì)委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人加強(qiáng)防范措施，提高補(bǔ)償評(píng)估工作的公正性和精確性。首先針對(duì)來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范。加強(qiáng)政府組織能力，針對(duì)接受拆遷評(píng)估對(duì)象的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理和控制，嚴(yán)格打擊委托方評(píng)估人員受到拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人之間形成不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋栌米陨砦蟹降纳矸輥砀深A(yù)集體土地住宅拆遷評(píng)估工作，以不合理的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)甚至是經(jīng)濟(jì)損失問題。另外，拆遷補(bǔ)償評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人為了得到更好的拆遷補(bǔ)償，在評(píng)估過程中采用了不正當(dāng)交易行為，對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托人員進(jìn)行利益賄賂，這種不正當(dāng)?shù)男袨椋瑯訒?huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果受到影響，給集體土地住宅拆遷評(píng)估工作帶來風(fēng)險(xiǎn)。在防范外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需要房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施的基礎(chǔ)上，針對(duì)委托方以及相關(guān)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)防范教育，以嚴(yán)厲的制度規(guī)范委托機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)人員的行為，避免出現(xiàn)虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象，針對(duì)不能遵守職業(yè)道德規(guī)范的行為采取刑事處罰，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估中，針對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)防范，相關(guān)結(jié)構(gòu)的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權(quán)，為了不正當(dāng)?shù)睦娑鴮⒀a(bǔ)償評(píng)估工作的業(yè)務(wù)受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅(jiān)持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當(dāng)合理的方式和程序?qū)w土地住宅拆遷工作進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德以及行為規(guī)范，受到刑事處罰。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)化在建設(shè)過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強(qiáng)化管理，本文重點(diǎn)分析了集體土地住宅拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作中存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及其外部風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其制定了相應(yīng)的防范措施，進(jìn)一步規(guī)范補(bǔ)償評(píng)估行為和工作，在具體評(píng)估過程中，要求評(píng)估人員嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，在認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，做好各種防范措施，確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)模有效開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)，提高補(bǔ)償評(píng)估工作的客觀、公正性，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)影響。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫玉華，謝健定，劉釗釗.集體土地房屋拆遷征收與安置補(bǔ)償法律問題研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2015（12）.
【關(guān)鍵詞】健全完善 社會(huì)穩(wěn)定 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
建立和完善社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)于進(jìn)一步提高各級(jí)黨委和政府依法決策、科學(xué)決策、民主決策水平，正確處理人民內(nèi)部矛盾，從源頭上預(yù)防和減少不穩(wěn)定因素，把各種矛盾糾紛化解在基層、解決在萌芽狀態(tài)，具有極其重要的作用。
1.河南省完善重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的成效
通過近幾年的不斷探索，河南省基本建立了重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，各級(jí)各部門推行實(shí)施穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作局面基本打開，穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作在維護(hù)全省政治社會(huì)穩(wěn)定上作用日漸凸顯。
2007年7月，河南省委、省政府研究出臺(tái)了關(guān)于對(duì)涉及群眾利益的重大決策事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估的意見，對(duì)評(píng)估的原則、范圍、程序以及評(píng)估成果的運(yùn)用都作了明確規(guī)定，要求各級(jí)黨委、政府把這項(xiàng)工作作為科學(xué)決策、民主決策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，擺上重要議事日程。凡對(duì)涉及群眾利益的重大決策事項(xiàng)不進(jìn)行評(píng)估，或在評(píng)估中搞形式主義、弄虛作假，造成決策失誤，引發(fā)突出問題和，給改革發(fā)展穩(wěn)定造成嚴(yán)重影響的，要嚴(yán)肅追究決策單位主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員的責(zé)任。河南省從2007年7月開始全面推廣的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制已在實(shí)際工作中顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的生命力。2007年下半年，河南到省初訪的批次和人次分別比上半年下降4.4%、14.7%，到省集體上訪的批次和人次分別比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方嚴(yán)格落實(shí)運(yùn)用社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，大量矛盾糾紛被化解在基層萌芽狀態(tài)。澠池縣對(duì)在建項(xiàng)目和新上項(xiàng)目全部進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，其中有的項(xiàng)目經(jīng)評(píng)估未通過，被停建、緩建或被重新立項(xiàng)評(píng)估，使矛盾糾紛苗頭在基層提前得到化解。漯河市在開發(fā)拆遷沙澧河沿岸房屋工程中，長(zhǎng)達(dá)30多公里的沿河兩岸涉及5699戶居民、27000余人、房屋面積136萬平方米的拆遷量，在短短兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)順利拆遷完成，沒有發(fā)生一起上訪事件。其成功經(jīng)驗(yàn)，就是事前嚴(yán)格進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估意見采取切實(shí)有效的穩(wěn)定工作措施。而在極少數(shù)地方，由于沒有落實(shí)評(píng)估機(jī)制，曾經(jīng)引發(fā)影響社會(huì)穩(wěn)定問題，河南各級(jí)黨政部門分別通過責(zé)任倒查，按照“屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)”“誰主管、誰負(fù)責(zé)”和“誰惹事、追究誰”的原則，先后對(duì)有關(guān)單位和責(zé)任人進(jìn)行了通報(bào)批評(píng)和責(zé)任追究。省委、省政府要求，要通過進(jìn)行重要決策評(píng)估，把好涉及群眾利益的決策關(guān)，實(shí)現(xiàn)決策的科學(xué)化和民主化；實(shí)施重大項(xiàng)目評(píng)估，把好重要建設(shè)項(xiàng)目的論證關(guān)口，確保項(xiàng)目工程成為民心工程；進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，把好工作執(zhí)行中的跟蹤關(guān)口，加強(qiáng)決策實(shí)施和項(xiàng)目建設(shè)過程的監(jiān)督；進(jìn)行重要人事任免評(píng)估，把好人事任免前的民意關(guān)，完善干部隊(duì)伍科學(xué)管理考評(píng)體系。
為從源頭上減少不穩(wěn)定問題的產(chǎn)生，2010年4月30日，河南省委、省政府印發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的意見》，明確要求對(duì)涉及重大工程建設(shè)、拆遷改造、土地征用、國(guó)企改革有關(guān)重大決策及涉及群眾利益方面的事項(xiàng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為重大事項(xiàng)決策的前置條件強(qiáng)力推進(jìn)。目前，全省社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作進(jìn)展順利，多數(shù)省轄市都出臺(tái)了配套制度，全省158個(gè)縣（市、區(qū)）中，已經(jīng)有130個(gè)制定了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施意見。今年以來，全省共有1016件決策事項(xiàng)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，經(jīng)評(píng)估不予實(shí)施的有105件，占風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估總數(shù)的11%，從源頭上減少了一大批社會(huì)矛盾的發(fā)生。2001年9月20日河南省省政府公布出臺(tái)加強(qiáng)法治政府建設(shè)實(shí)施意見，提出將不斷提高政府公信力和執(zhí)行力。民生政策的出臺(tái)關(guān)乎萬千家庭的切身利益，以后，我省出臺(tái)重大民生決策、項(xiàng)目時(shí)，都要進(jìn)行合法性、合理性、可行性和可控性評(píng)估。政府部門要把風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果作為決策的重要依據(jù)，對(duì)未經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的事項(xiàng)，將不能作出決策。公眾參與、專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查和集體討論決定將作為重大決策的必經(jīng)程序，對(duì)未履行必經(jīng)程序的重大事項(xiàng)不得作出決策。另外，重大決策聽證制度將進(jìn)一步完善，并擴(kuò)大聽證范圍，規(guī)范聽證程序，科學(xué)合理地遴選聽證代表，聽證意見將作為決策的重要參考，意見采納情況及其理由要以適當(dāng)形式反饋或者公布。
2.河南省完善重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制存在的問題
目前河南省重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制建設(shè)，經(jīng)過不懈努力取得了一定成效，但還處于探索階段，評(píng)估指標(biāo)的設(shè)置，評(píng)估方法的運(yùn)用，實(shí)際操作程序的規(guī)范等還不盡完善。一些地方?jīng)]有真正轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)和理念，存在發(fā)展不平衡，仍由一些縣市區(qū)尚未建立重大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，一些地方雖有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制制度但流于形式，未進(jìn)入實(shí)踐操作層面，有地方即使開展了工作，但評(píng)估工作不規(guī)范等問題。
一、指導(dǎo)思想
認(rèn)真落實(shí)中央、省、市、縣有關(guān)維護(hù)穩(wěn)定的指示和工作部署，堅(jiān)持穩(wěn)定壓倒一切的方針，正確處理改革發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系，逐步建立從源頭上預(yù)防和減少涉穩(wěn)隱患的有效機(jī)制，確保重大工程項(xiàng)目建設(shè)期間和建成后的社會(huì)穩(wěn)定，為**經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展?fàn)I造和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。
二、重大工程建設(shè)項(xiàng)目的范圍及維護(hù)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容
（一）重大工程建設(shè)項(xiàng)目的范圍
重大工程建設(shè)項(xiàng)目，是指全縣范圍內(nèi)被國(guó)家、省、市、縣確定為重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的在建、擬建工程。
（二）重大工程建設(shè)項(xiàng)目維護(hù)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要內(nèi)容
對(duì)每個(gè)重大工程建設(shè)項(xiàng)目，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和負(fù)責(zé)該工程管理的縣級(jí)部門要堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)確、實(shí)效的原則，從以下九個(gè)方面所涉及內(nèi)容逐一進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)是否可能出現(xiàn)不穩(wěn)定問題作出評(píng)估：
1、資金（含專項(xiàng)資金）的組織和使用。主要測(cè)評(píng)：（1）資金籌措渠道是否合法可靠；（2）所需資金總額是否能按計(jì)劃、按時(shí)足額到位；（3）資金能否做到專儲(chǔ)、專賬、專管、專用；
2、農(nóng)村征地補(bǔ)償及房屋拆遷安置。主要測(cè)評(píng)：（1）征地是否報(bào)批；（2）征地補(bǔ)償安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律法規(guī)和政策規(guī)定；（3）征地應(yīng)安置人員的安置辦法是否可行；（4）房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律法規(guī)和政策規(guī)定；（5）征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用是否準(zhǔn)備充足；（6）征地拆遷安置實(shí)施單位及人員是否明確；（7）征地拆遷安置爭(zhēng)議調(diào)處單位、調(diào)處人員和責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)是否明確；
3、失地農(nóng)民就業(yè)及生活保障。主要測(cè)評(píng)：（1）中央、省、縣有關(guān)失地農(nóng)民就業(yè)及生活保障的政策能否切實(shí)的貫徹落實(shí)；（2）失地農(nóng)民的基本社會(huì)保險(xiǎn)能否落實(shí)到位；（3）符合“低保”條件的失地農(nóng)民能否應(yīng)保盡保；（4）失地農(nóng)民勞動(dòng)技能培訓(xùn)方案和幫助、指導(dǎo)其實(shí)現(xiàn)再就業(yè)的措施能否落到實(shí)處；
4、移（農(nóng)）民搬遷安置及其生產(chǎn)、生活。主要測(cè)評(píng)：（1）安置資金是否落實(shí)到位；（2）過渡期生活費(fèi)能否按期如數(shù)兌現(xiàn)；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置規(guī)劃是否已制定、報(bào)批；（5）安置點(diǎn)能否滿足群眾生產(chǎn)、生活需要；（6）被安置群眾對(duì)安置點(diǎn)的意見等。
5、城縣建設(shè)房屋拆遷安置。主要測(cè)評(píng)：（1）拆遷計(jì)劃是否符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的要求、是否按規(guī)定審批；（2）拆遷安置方案是否與城縣規(guī)劃方案相銜接和協(xié)調(diào)；（3）拆遷安置補(bǔ)償方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切實(shí)維護(hù)了被拆遷群眾的合法利益，群眾對(duì)拆遷安置方案是否滿意；（5）拆遷準(zhǔn)備金是否充足并作專項(xiàng)存儲(chǔ)，過度方案能否落實(shí)；（6）拆遷安置爭(zhēng)議調(diào)處單位、調(diào)處人員和責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)是否明確；（7）在處理拆遷日常事務(wù)中能否嚴(yán)格按程序辦理，做到程序不違法；
6、周邊社會(huì)治安秩序。主要測(cè)評(píng)：（1）建設(shè)期和建成后可能出現(xiàn)哪些較大的社會(huì)治安問題；（2）周邊社會(huì)治安情況分析。
7、生態(tài)環(huán)境。主要測(cè)評(píng)：（1）生態(tài)環(huán)境評(píng)估報(bào)告是否按規(guī)定通過上級(jí)審批；（2）對(duì)地形、地貌有無較大破壞；（3）“三廢”（廢水、廢氣、廢渣）能否得到妥善的處理；（4）周邊群眾對(duì)該項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估報(bào)告的意見等。
8、工程管理。主要測(cè)評(píng)：在堅(jiān)持“四制”（項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制）原則、落實(shí)“六項(xiàng)管理”（審批或批準(zhǔn)管理、設(shè)計(jì)管理、概預(yù)算管理、施工管理、合同管理、勞務(wù)管理）中，尤其是工程質(zhì)量管理、工程安全管理和勞務(wù)管理方面，可能出現(xiàn)哪些影響社會(huì)穩(wěn)定的問題；
9、其他。主要測(cè)評(píng)：除前8個(gè)方面以外，還可能出現(xiàn)哪些影響社會(huì)穩(wěn)定的重大問題；
三、重大工程建設(shè)項(xiàng)目穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作實(shí)施步驟
第一步：深入調(diào)查研究，全面摸清實(shí)情
通過深入細(xì)致的調(diào)查研究，了解掌握每個(gè)工程的基本情況。方法上可采取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工程項(xiàng)目的主管部門、業(yè)主收集相關(guān)文件資料；請(qǐng)專家、業(yè)主、相關(guān)黨政領(lǐng)導(dǎo)和部分群眾代表，召開座談會(huì)，聽取收集意見；走訪、調(diào)查、進(jìn)行民意測(cè)評(píng)等方式，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供準(zhǔn)確可靠的第一手資料。
第二步：縝密分析，認(rèn)真開展維護(hù)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
主要從前述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估九個(gè)方面，對(duì)每個(gè)重大工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)分析預(yù)測(cè)，對(duì)是否可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定問題作出評(píng)估。
第三步：制定維穩(wěn)工作預(yù)案，落實(shí)維穩(wěn)工作措施
針對(duì)每個(gè)工程經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后存在較大涉穩(wěn)隱患的，要研究制定預(yù)防和處置工作預(yù)案。預(yù)案應(yīng)充分體現(xiàn)周密、具體、清晰、可行、高效的原則。主要內(nèi)容包括：
1、組織領(lǐng)導(dǎo)、職責(zé)分工及其聯(lián)絡(luò)方式；
2、預(yù)防和處置工作的具體措施；
3、獎(jiǎng)懲措施；
第四步：編制和報(bào)送風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告
根據(jù)前一、二、三步的工作結(jié)果，編制每個(gè)重大工程穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容包括：
1、該工程的基本情況；
2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估情況；
3、化解較大涉穩(wěn)問題的工作方案；
4、預(yù)防和處置較大涉穩(wěn)問題的工作預(yù)案；
一、征地拆遷資金專項(xiàng)審計(jì)工作的現(xiàn)狀
目前，土地拆遷資金審計(jì)，主要采取土地成本評(píng)審的方式，部分地區(qū)開始引入土地一級(jí)開發(fā)全過程跟蹤審計(jì)的模式，但主要也以事后審計(jì)為主，對(duì)征地拆遷資金審計(jì)監(jiān)督難度較大。一方面，土地成本評(píng)審大多是在拆遷結(jié)束以后進(jìn)行，房屋及附屬設(shè)施已拆除完畢，審計(jì)時(shí)接觸的資料多為書面材料，既多又雜，被審計(jì)單位提供的數(shù)據(jù)真實(shí)性很難考證。加之涉及的群眾面廣，房屋結(jié)構(gòu)參差不齊，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，難以對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行很好的監(jiān)督。即使采用全過程跟蹤審計(jì)的模式，由于一般的征地拆遷項(xiàng)目拆遷量較大，拆遷簽約集中，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的抽查率也不可能達(dá)到100%，對(duì)征地拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)管也難免出現(xiàn)紕漏。此外，由于近年土地征遷過程中各種違規(guī)違紀(jì)案件高發(fā)、多發(fā)，組織實(shí)施征地拆遷的各級(jí)政府部門為了規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)特殊的補(bǔ)償事項(xiàng)進(jìn)行決策時(shí)往往要求審計(jì)部門參與，審計(jì)部門充當(dāng)了運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重角色，導(dǎo)致審計(jì)部門的獨(dú)立性缺失，降低了審計(jì)的監(jiān)督作用，而假如審計(jì)部門一旦發(fā)表了不同意見便被冠以阻礙拆遷工作的帽子，審計(jì)部門往往處于尷尬境地。另一方面，征地拆遷專項(xiàng)資金審計(jì)主要采取政府審計(jì)機(jī)關(guān)組織為主，但由于政府審計(jì)機(jī)關(guān)人員配置有限，現(xiàn)有的崗位配置在應(yīng)對(duì)本級(jí)政府及上級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)安排的審計(jì)任務(wù)已捉襟見肘，大部分征地拆遷審計(jì)項(xiàng)目只能采取委托中介機(jī)構(gòu)開展審計(jì)的模式，而中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平參差不齊，諸如土地地籍調(diào)查及測(cè)繪、房屋調(diào)查及測(cè)繪、工程造價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的能力還有待提高，同時(shí)大部分征地拆遷項(xiàng)目政府批復(fù)的方案不盡完善、有實(shí)務(wù)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案，導(dǎo)致征地拆遷資金審計(jì)達(dá)不到預(yù)期的效果。
二、征地拆遷工作過程中存在的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)
（一）征地拆遷手續(xù)不齊存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)沒有得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)，用地規(guī)劃未得到許可，未取得土地使用權(quán)批文，沒有取得征地拆遷范圍紅線圖及相關(guān)手續(xù)，有的甚至沒有取得拆遷許可證，未進(jìn)行公告，有關(guān)部門為了趕進(jìn)度、及時(shí)交地，等不及批復(fù)即開始拆遷。各級(jí)政府為了確保征地拆遷資金的安全高效運(yùn)行，要求審計(jì)機(jī)關(guān)及時(shí)開展跟蹤審計(jì)，尤其是在相關(guān)補(bǔ)償方案未制定和批復(fù)，缺少必要的土地權(quán)屬調(diào)查、房屋測(cè)繪成果的情況下實(shí)施審計(jì)，加大了審計(jì)工作難度和審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（二）征地拆遷審計(jì)實(shí)施程序和估價(jià)方式不夠規(guī)范征地拆遷工作中涉及的房屋拆遷公司、房地產(chǎn)估價(jià)公司等其他相關(guān)單位，多由拆遷區(qū)域主管部門或下屬單位直接委托產(chǎn)生，缺少必要的招投標(biāo)程序和監(jiān)督。拆遷安置補(bǔ)償時(shí)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，但補(bǔ)償范圍、房屋結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能很好界定，而相關(guān)部門直接以中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的數(shù)字作為簽訂補(bǔ)償協(xié)議的依據(jù)。此外，同一地域內(nèi)的估價(jià)實(shí)施辦法有時(shí)也不盡相同，差異較大，被拆遷人反映強(qiáng)烈，容易激化各種矛盾，同時(shí)拆遷過程中對(duì)于涉及資產(chǎn)、設(shè)備補(bǔ)償時(shí)，往往由參與拆遷的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，未另行委托具有專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果的有效性及合理性存在缺陷。（三）審計(jì)機(jī)關(guān)的獨(dú)立性得不到保證審計(jì)機(jī)關(guān)本來作為政府第三方實(shí)施過程性監(jiān)督，可以在一定程度上避免拆遷單位、被拆遷戶與上級(jí)管理部門之間相互勾結(jié)而套取補(bǔ)償資金，在源頭上及時(shí)防范和遏制腐敗行為，但目前執(zhí)行的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際情況存在脫節(jié)的情況，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償難度加大，超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償事項(xiàng)時(shí)有發(fā)生，同時(shí)近年參與征地拆遷工作被問責(zé)或追究法律責(zé)任的的工作人員逐年增多，為推卸責(zé)任或減少風(fēng)險(xiǎn)，拆遷實(shí)施主體在碰到棘手的補(bǔ)償事項(xiàng)且需要突破現(xiàn)有政策標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往讓審計(jì)人員參與決策，過分?jǐn)U大審計(jì)人員的職能，審計(jì)人員在審計(jì)獨(dú)立性方面存在挑戰(zhàn)，可能成為拆遷實(shí)施主體推卸責(zé)任的借口。（四）部分拆遷實(shí)施主體單位內(nèi)部控制薄弱，自由裁量權(quán)過高，政策執(zhí)行過程透明度低已實(shí)施或正在實(shí)施的征地拆遷項(xiàng)目，大部分拆遷主體單位未建立征地拆遷相關(guān)工作管理內(nèi)部控制制度，明確規(guī)范區(qū)域內(nèi)征地拆遷各環(huán)節(jié)工作職責(zé)和控制措施。拆遷過程中拆遷主體單位與拆遷公司職責(zé)不明，由拆遷主體成立的工作組與拆遷公司共同參與拆遷工作，遇到特殊問題和困難，大多采取召開拆遷專題辦公會(huì)研究后超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和范圍進(jìn)行補(bǔ)償安置，且標(biāo)準(zhǔn)不一，自由裁量權(quán)過高。標(biāo)準(zhǔn)不一的結(jié)果，使得政策執(zhí)行過程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引發(fā)社會(huì)矛盾。（五）部分政策可操作性較差，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與市場(chǎng)接軌部分地區(qū)的土地征收及房屋補(bǔ)償依據(jù)的政策是多年未進(jìn)行修訂，個(gè)別地區(qū)重新制定和的征地拆遷補(bǔ)償政策也基本未與市場(chǎng)接軌，近年跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和物價(jià)的上漲因素，原制定的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)，有悖于市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的原則，被拆遷人取得補(bǔ)償利益相對(duì)較低，使被拆遷人的心里預(yù)期落差大，拆遷工作難以推進(jìn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與市場(chǎng)真正接軌，被拆遷人存在抵觸情緒，是房屋拆遷難最核心的原因，為了完成拆遷任務(wù)，拆遷主體單位往往以專題簽報(bào)或會(huì)議紀(jì)要的形式來提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖符合客觀事實(shí)，卻與現(xiàn)有的各種拆遷政策規(guī)定相悖，審計(jì)機(jī)關(guān)如直接把拆遷主體單位的簽報(bào)、會(huì)議紀(jì)要作為標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，就存在有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)之嫌。但是，如果審計(jì)人員堅(jiān)持要求按現(xiàn)行的各種拆遷政策標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行，則可能導(dǎo)致拆遷工作無法進(jìn)行，從而影響部分重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，審計(jì)機(jī)關(guān)可能被推向缺乏靈活性、阻礙項(xiàng)目工作推進(jìn)的風(fēng)口浪尖上，從而使審計(jì)工作處理被動(dòng)甚至無法開展。
三、對(duì)防范征地拆遷資金及審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議
“這下終于可以睡個(gè)安穩(wěn)覺了！”居民謝成華激動(dòng)地說。
政府定了的事情，咋個(gè)還會(huì)被叫停呢？謝成華不知道，車站擴(kuò)建項(xiàng)目被叫停的背后，是榮昌正在推行的重大決策事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度。
擴(kuò)建風(fēng)波
“富吉汽車站要擴(kuò)建，房子要被拆遷！”今年3月初，這條消息開始在榮昌縣富吉汽車站周邊居民中流傳。
“旅館生意好得很，如果搬遷，我的損失太大了。”在汽車站旁開旅館的羅啟松說，“我不想搬遷。”
周邊居民，大多跟羅啟松一樣，不想政府?dāng)U建汽車站。
然而，與周邊居民針鋒相對(duì)的是，部分乘客卻在呼吁政府早日擴(kuò)建汽車站：“現(xiàn)在榮昌乘車好難喲，汽車站人山人海，節(jié)假日高峰期，候車室根本沒有坐處……”
榮昌縣交委一負(fù)責(zé)人坦言：“目前榮昌城區(qū)人口超過20萬，可全縣只有三個(gè)汽車站，已經(jīng)難以滿足群眾出行的需要。”
于是，今年3月，有關(guān)部門向榮昌縣政府建議：擴(kuò)建位于縣城中的富吉汽車站，把它逐步轉(zhuǎn)換為城市公交樞紐站。
但這個(gè)建議卻讓汽車站周邊的居民揪心。
“遷到別的地方，我不得干。”羅啟松攥緊了拳頭。
空氣中，彌漫著火藥味。
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
3月14日上午9點(diǎn)，榮昌縣交委會(huì)議室座無虛席。
正中一條標(biāo)語非常醒目：重慶富吉公司榮昌汽車站擴(kuò)建事項(xiàng)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估聽證會(huì)。
“建還是不建，群眾說了算。”榮昌縣政府啟動(dòng)對(duì)汽車站擴(kuò)建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序。
縣維穩(wěn)辦副主任莫其富清了清嗓子，直奔主題：“今天會(huì)議的主題，就是征求市民對(duì)富吉汽車站擴(kuò)建的意見，為保證公平公正，除了市民代表外，我們還邀請(qǐng)了縣人大代表、政協(xié)委員、法律工作者、社會(huì)知名人士及相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者參加，希望大家暢所欲言。”
居民代表率先“開炮”。
“我們剛租了門面，花了一大筆裝修費(fèi)，生意剛剛看到起色，如果一拆遷，不是砸我們的飯碗么？”
“我們就是看好這個(gè)地方出行方便才到這里買房子，還沒住到五年，又要我們搬遷呀？”
…………
縣里相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，詳細(xì)解釋了擴(kuò)建車站的目的。
這時(shí)，專門從重慶主城區(qū)邀請(qǐng)來的社會(huì)管理方面的專家發(fā)言了：“這個(gè)項(xiàng)目涉及1000多戶居民的拆遷，一是政府要付出很大的成本，二是很容易引發(fā)，我建議認(rèn)真聽取群眾意見。”
辯論結(jié)束后，縣維穩(wěn)辦決定現(xiàn)場(chǎng)無記名投票，對(duì)“是否同意擴(kuò)建車站”發(fā)表意見，結(jié)果一半以上參會(huì)居民表示反對(duì)。
鑒于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估未過關(guān)，縣委、縣政府研究決定，尊重群眾的意見，車站擴(kuò)建項(xiàng)目暫不實(shí)施。
評(píng)估之后
榮昌車站擴(kuò)建項(xiàng)目擱淺，引起當(dāng)?shù)鼐用駸嶙h。
“雖然是第一次聽說‘風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估’這個(gè)詞，但大家心里明白，政府是來聽老百姓意見的。”謝成華說，“能讓這么大的項(xiàng)目停下來，這是政府對(duì)我們?nèi)罕姷淖畲笞鹬亍！?/p>
縣穩(wěn)維辦的官員們長(zhǎng)出了一口氣。
“前兩年，我覺得自己就像‘消防隊(duì)長(zhǎng)’，這邊開工典禮還沒結(jié)束，那邊群眾就圍上來了。”莫其富說，“‘拍腦袋’、‘一言堂式’決策，貌似有效率，看似有魄力，但往往容易引發(fā)集體和。”
叫停汽車站擴(kuò)建項(xiàng)目之后，榮昌縣再次出臺(tái)制度，明確規(guī)定涉及三大矛盾突出領(lǐng)域的重大事項(xiàng)必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：一是重大決策，包括涉及面廣、與群眾利益密切相關(guān)的重大政策、改革改制方案、社會(huì)管理措施以及建設(shè)規(guī)劃方案；二是重大項(xiàng)目，包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；三是其他重大事項(xiàng)，包括影響大、涉眾廣、情況復(fù)雜的大型活動(dòng)等。
翻閱《榮昌縣社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》，從棚戶區(qū)改造、公路建設(shè)到征地拆遷調(diào)整、家禽定點(diǎn)屠宰，以及涉及相當(dāng)數(shù)量群眾切身利益的重大改革，都在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之列。
【關(guān)鍵詞】軌道交通；建設(shè)項(xiàng)目；模糊層次分析法；風(fēng)險(xiǎn)
1、安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的指標(biāo)體系
城市軌道交通建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分為規(guī)劃階段、建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)階段，在規(guī)劃階段，對(duì)規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行辨識(shí)，并提出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的指標(biāo)體系。
規(guī)劃階段的風(fēng)險(xiǎn)影響因素較多，主要包括客流預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)時(shí)序風(fēng)險(xiǎn)、沿線土地規(guī)劃控制風(fēng)險(xiǎn)、投融資風(fēng)險(xiǎn)、線網(wǎng)調(diào)險(xiǎn)、地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)、換乘站規(guī)劃預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)。其中客流風(fēng)險(xiǎn)主要考慮根據(jù)各條線路的實(shí)際情況判斷客流預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確、是否留有容量等風(fēng)險(xiǎn)； 建設(shè)時(shí)序風(fēng)險(xiǎn)主要考慮線路建設(shè)的時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)，從全網(wǎng)的角度看線路建設(shè)的順序是否科學(xué)合理，以及分段建設(shè)運(yùn)營(yíng)是否可行等風(fēng)險(xiǎn)； 沿線土地規(guī)劃控制風(fēng)險(xiǎn)主要考慮線路沿線的土地是否已規(guī)劃、用地屬性是否確定、以后改動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)有多大以及沿線土地是否進(jìn)行了一體化開發(fā)等風(fēng)險(xiǎn)；
建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要包括土建施工綜合風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作與管理風(fēng)險(xiǎn)、外部條件風(fēng)險(xiǎn)。其中土建施工綜合風(fēng)險(xiǎn)主要考慮施工工法、施工工期、敷設(shè)方式、交通組織、穿越既有建筑工程或河流等風(fēng)險(xiǎn)； 資金運(yùn)作與管理風(fēng)險(xiǎn)主要考慮設(shè)計(jì)預(yù)算及資金是否充足并及時(shí)到位、投標(biāo)階段資金使用以及物價(jià)水平上漲等風(fēng)險(xiǎn)； 外部條件風(fēng)險(xiǎn)主要考慮征地拆遷過程中的建筑拆除、人員安置和社會(huì)影響、動(dòng)拆遷對(duì)項(xiàng)目總體的影響以及外部市政配套設(shè)施落實(shí)等風(fēng)險(xiǎn)。
運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要包括運(yùn)能風(fēng)險(xiǎn)、安全防護(hù)風(fēng)險(xiǎn)、疏散能力風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中運(yùn)能風(fēng)險(xiǎn)主要考慮城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)、政策、城市化進(jìn)程、建設(shè)進(jìn)度等造成線路設(shè)備實(shí)際富余運(yùn)能與客流預(yù)測(cè)的匹配風(fēng)險(xiǎn)； 安全防護(hù)風(fēng)險(xiǎn)主要考慮線路處于郊外帶來的安全風(fēng)險(xiǎn)，穿過商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、核心區(qū)、敏感區(qū)等區(qū)域帶來的風(fēng)險(xiǎn)，與繁忙線路換乘帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以及人員、設(shè)備設(shè)施等配備不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)等； 疏散能力風(fēng)險(xiǎn)主要考慮線路是否為斷頭線、大運(yùn)量換乘小運(yùn)量、是否設(shè)置疏散通道及聯(lián)絡(luò)線等風(fēng)險(xiǎn)； 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要考慮客流預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確、票價(jià)票制設(shè)置、經(jīng)營(yíng)收入還貸、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)成本控制等風(fēng)險(xiǎn)。
2、基于模糊層次分析法的安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型
模糊層次分析法將所研究對(duì)象進(jìn)行層次劃分，建立由上到下、由簡(jiǎn)至繁的上下關(guān)聯(lián)的層級(jí)結(jié)構(gòu)，一般分為 3 級(jí)，同時(shí)確定各層級(jí)指標(biāo)兩兩重要度比較值矩陣，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃定各等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的取值區(qū)間，并由此確定各層級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，最后由下至上進(jìn)行合成運(yùn)算，得到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)論。
2.1 層次遞階結(jié)構(gòu)模型
2.2 建立評(píng)語集
2.3 模糊綜合評(píng)價(jià)
3、實(shí)例分析
運(yùn)用城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系及模糊層次分析方法，對(duì)某市新規(guī)劃的 R1 線規(guī)劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
關(guān)鍵詞：涉農(nóng)惠民；職務(wù)犯罪；風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；對(duì)策
近年來，黨和國(guó)家始終把農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題作為關(guān)系全局的根本性問題，以前所未有的力度加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)投入。僅2011年，北京市各類“三農(nóng)”政策性補(bǔ)貼支出就達(dá)上百億元。
因整體規(guī)劃的不同，涉農(nóng)惠民的形式也有所不同，對(duì)于整體拆遷的農(nóng)村地區(qū)，國(guó)家惠農(nóng)政策更多的表現(xiàn)為征地拆遷補(bǔ)償及安置轉(zhuǎn)移工作的落實(shí)；對(duì)于規(guī)劃保留村莊，則更多的表現(xiàn)為各類新農(nóng)村惠農(nóng)工程建設(shè)和補(bǔ)貼工作。然而，不論是何種惠民形式，都涉及到大量的惠農(nóng)資金，在各種因素的誘惑，在農(nóng)村社會(huì)財(cái)富不斷增加背景下，涉農(nóng)職務(wù)犯罪的風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高。
一、順義區(qū)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域違法違紀(jì)情況
2008年1月至2011年12月我院查辦和審查涉農(nóng)職務(wù)犯罪案件9件10人，罪名涉及貪污、受賄、挪用公款、職務(wù)侵占等，涉案人員主要為農(nóng)村基層組織人員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)供電所長(zhǎng)等，涉及領(lǐng)域包括貪污及虛報(bào)冒領(lǐng)糧食直補(bǔ)款、村務(wù)不公開、侵占集體財(cái)產(chǎn)、貪污新農(nóng)村建設(shè)資金、在新農(nóng)村建設(shè)過程中收受賄賂等。
2008年1月至2011年12月，順義區(qū)紀(jì)檢共處理違法黨紀(jì)農(nóng)村“兩委”人員7人，受理反映涉農(nóng)領(lǐng)域959批次，我院控告申訴部門收到涉農(nóng)惠農(nóng)領(lǐng)域違法違紀(jì)的控告申訴共87件108人。
從以上數(shù)字可以反映出，廣大農(nóng)民對(duì)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪反映強(qiáng)烈，其日益成為激化農(nóng)村社會(huì)矛盾、影響農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要因素。因此，加強(qiáng)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪的預(yù)防工作意義重大。
二、涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪風(fēng)險(xiǎn)
（一）在涉農(nóng)惠民項(xiàng)目審批方面，審批權(quán)限成為職務(wù)犯罪的高發(fā)點(diǎn)。部分項(xiàng)目在申報(bào)和管理上不從實(shí)際出發(fā)，存在很大的隨意性，從而出現(xiàn)“領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目”、“人情項(xiàng)目”和“金錢項(xiàng)目”。如在拆遷政策制定過程中，往往以拆遷主體的意見為主導(dǎo)，相關(guān)監(jiān)管部門的審查不嚴(yán)，反映被拆遷人具體情況的渠道不暢，群眾參與度不夠、知情權(quán)受限，具體操作中，體現(xiàn)為利用審批拆遷許可證或者其他動(dòng)遷文件的權(quán)限收受賄賂。
（二）在惠農(nóng)政策方面，宣傳不到位，公開不深入。例如在征地拆遷過程中，由于以往在政策執(zhí)行過程中存有較大的隨意性，導(dǎo)致很多村民不信任拆遷政策，而是盲目聽信拆遷評(píng)估人員對(duì)政策的“解讀”，評(píng)估人員為保證拆遷進(jìn)度和自身利益，在解釋政策時(shí)，往往因人而異，造成理解拆遷政策有偏差、不統(tǒng)一，加大了拆遷政策有力貫徹執(zhí)行的難度。在小額惠農(nóng)工程中，對(duì)參與農(nóng)戶的具體事項(xiàng)，如戶籍人口、工程范圍等，未及時(shí)進(jìn)行公示或公示內(nèi)容不全面、不具體，從而為工程實(shí)施中的暗箱操作留下空間。
（三）在惠農(nóng)政策執(zhí)行中，制度落實(shí)不到位，監(jiān)督不力導(dǎo)致職務(wù)犯罪發(fā)生。
1、在惠農(nóng)工程承包中，違規(guī)違法招投標(biāo)漏洞大。具體表現(xiàn)在以下幾方面：一是在惠農(nóng)小額工程發(fā)包中，領(lǐng)導(dǎo)干部獨(dú)攬大權(quán)，直接將工程發(fā)包給自己的關(guān)系戶，事后索賄、受賄，如順義供電公司某鎮(zhèn)供電所所長(zhǎng)蒙某受賄案，其在農(nóng)村電網(wǎng)改造中，利用職權(quán)將工程直接指定給關(guān)系人，事后收受回扣；二是在招投標(biāo)中，通過向招標(biāo)負(fù)責(zé)人員行賄，提前獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)、項(xiàng)目標(biāo)底等相關(guān)信息。三是招標(biāo)負(fù)責(zé)人收受賄賂，通過擅自變更招投標(biāo)方式、限制投標(biāo)單位資格等方式，使“關(guān)系”單位中標(biāo)，從中收受賄賂。例如在我區(qū)惠農(nóng)小額工程中，農(nóng)委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府均對(duì)施工單位、材料供應(yīng)商的選擇上擁有決定權(quán)，因此在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中受到腐蝕的風(fēng)險(xiǎn)較大。
2、在惠農(nóng)工程建設(shè)中，材料采購(gòu)存在貪賄風(fēng)險(xiǎn)。無論是征地拆遷，還是小額工程，都涉及大量的材料采購(gòu)，主要風(fēng)險(xiǎn)有：一是采購(gòu)人員與供貨商勾結(jié),采取混淆材料檔次、品牌或者抬高價(jià)格的手法,共同貪污或者行賄受賄；二是供貨商向采購(gòu)人員行賄，以致采購(gòu)人員受金錢誘惑，在采購(gòu)建材中舍近求遠(yuǎn)、舍優(yōu)求劣、價(jià)格舍低求高，損害單位利益；三是負(fù)責(zé)采購(gòu)人員在重要設(shè)備、材料采購(gòu)環(huán)節(jié)中，利用職務(wù)上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如順義區(qū)供電公司某鎮(zhèn)供電所趙某貪污案，其在農(nóng)村電網(wǎng)改造中，采用變更電纜型號(hào)、電纜長(zhǎng)度、電纜單價(jià)，提高結(jié)算發(fā)票金額的方法套取、侵吞公款13萬元。
3、在惠農(nóng)調(diào)查摸底方面，存在虛增數(shù)據(jù)，騙取國(guó)家補(bǔ)償款、補(bǔ)貼款的情況。惠農(nóng)政策的落實(shí)，需要實(shí)地調(diào)查確認(rèn)補(bǔ)償數(shù)額，這一過程為不法分子實(shí)施犯罪提供了可乘之機(jī)。在征地拆遷中，政府工作人員利用職權(quán)行受賄，為被拆遷人謀取利益等職務(wù)犯罪行為；村干部、拆遷評(píng)估人員等相互勾結(jié)，通過存在虛增宅基地面積、戶籍作假等騙取國(guó)家拆遷補(bǔ)償款，或者向拆遷工作人員行賄，使私搭亂建的違章建筑“合法化”，以此獲取更多的拆遷補(bǔ)償款或回遷面積；在惠農(nóng)補(bǔ)貼中，通過虛報(bào)種植面積、種植品種，騙取國(guó)家補(bǔ)貼款。如順義區(qū)某村村委會(huì)委員李某貪污案，利用職務(wù)便利，虛報(bào)種植面積，騙取國(guó)家糧食直補(bǔ)款14000余元。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)體系；防范
近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長(zhǎng)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長(zhǎng)，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補(bǔ)償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。
一、房地產(chǎn)評(píng)估概況
（一）房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的含義
所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間上的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。在進(jìn)行這種估價(jià)時(shí)，專業(yè)評(píng)估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況以及變化趨勢(shì)。遵循評(píng)估原則，按照一定的評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，結(jié)合自身的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)正常合理的價(jià)格進(jìn)行測(cè)評(píng)。
（二）房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列重大的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”；第58條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價(jià)入股、征用拆遷補(bǔ)償，還是國(guó)家征收稅費(fèi)、開發(fā)商進(jìn)行投資決策、租售定價(jià)等各個(gè)方面，房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用越來越廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國(guó)家質(zhì)量局了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。
隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)內(nèi)地注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。
二、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系
房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。
（一）政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開始的東南亞“金融危機(jī)”，2008年席卷全球的金融危機(jī)，無一例外不與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過高有著一定的關(guān)系。
（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、委托風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估中，標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計(jì)、損毀程度等對(duì)價(jià)值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果，受托方也要因此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利，評(píng)估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價(jià)格差別很大，所以估價(jià)師在對(duì)房屋情況調(diào)查時(shí)，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。
委托方提供資料失實(shí)，而估價(jià)師又疏于檢查或核實(shí)其資料的準(zhǔn)確性，會(huì)給估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在同委托方簽定《估價(jià)委托合同》時(shí)，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實(shí)資料，并明確要求委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性做出承諾，如果做不到這一點(diǎn)，就會(huì)形成潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價(jià)過程中估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。而且對(duì)評(píng)估方法的使用要靈活運(yùn)用，不能簡(jiǎn)單的生搬硬套，估價(jià)人員能否將估價(jià)方法靈活而又準(zhǔn)確地運(yùn)用到估價(jià)工作中去，將直接決定估價(jià)質(zhì)量的好壞。
（1）選取估價(jià)方法不合理的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估的幾種方法都有適用條件，如果在評(píng)估時(shí)選取方法不適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果就會(huì)有偏差。如對(duì)于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評(píng)估采用市場(chǎng)比較法，本來這種房產(chǎn)的市場(chǎng)交易就少，即使有交易實(shí)例也受個(gè)別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實(shí)例評(píng)估待估土地價(jià)格顯然不合適。
（2）選取參數(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)
