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第1篇

目前，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)

1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國(guó)財(cái)政部借鑒《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。

國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。

投資性房地產(chǎn)在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(zhǎng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。

為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年、2009年先后制定并了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)

下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評(píng)估范圍

在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^(guò)大過(guò)多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過(guò)程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。

在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過(guò)程中，企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由?？蛻粽J(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對(duì)于本例中的投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。

評(píng)估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問題，這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿

評(píng)估人員在完成了評(píng)估過(guò)程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過(guò)高或過(guò)低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。

3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

3.1國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來(lái)確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無(wú)法可靠計(jì)量的原因。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的

評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

3.1.2 熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)

隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來(lái)的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語(yǔ)言”。

3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡(jiǎn)單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說(shuō)明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。

3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來(lái)確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。

3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。

3.2投資性房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

3.2.1國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌脑u(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。

3.2.2對(duì)評(píng)估的影響

國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。

后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來(lái)利潤(rùn)操縱，進(jìn)而影響所得稅。

評(píng)估方法方面。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。

周期性評(píng)估方面。國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。

【參考文獻(xiàn)】

[1]《資產(chǎn)評(píng)估》 全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2013（05）.

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)中介行業(yè)中的一個(gè)大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢和），由于現(xiàn)實(shí)及理論上的需要，房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯。

1 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成

房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)由政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面組成。

1.1 政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)沉重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評(píng)估值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開始的東南亞“金融危機(jī)”，無(wú)不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的關(guān)系。

1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.2.1 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

為評(píng)估行業(yè)廣為接受的基本評(píng)估方法是成本法、收益還原法和市場(chǎng)比較法。從評(píng)估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。因此，在利用具體的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是評(píng)估結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。這樣使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評(píng)估報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員帶來(lái)意想不到的后果。再者就是評(píng)估人員素質(zhì)水平低。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估基本理論掌握不牢靠，評(píng)估師通過(guò)考試但缺乏實(shí)際評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評(píng)估人員無(wú)法，或者說(shuō)是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)評(píng)估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法也發(fā)生了變化。

1.2.3 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

即評(píng)估業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著許多問題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給評(píng)估的結(jié)果帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于評(píng)估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員未來(lái)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)。使得評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評(píng)估師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評(píng)估師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

1.3 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在評(píng)估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來(lái)的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評(píng)估中，抵押物評(píng)估過(guò)高會(huì)使得未來(lái)在借款人無(wú)力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無(wú)法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過(guò)多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來(lái)預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

2.1 引進(jìn)成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價(jià)技術(shù)有據(jù)可依

要向估價(jià)制度完善的國(guó)家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來(lái)。同時(shí)開發(fā)或引入成熟、高效的估價(jià)軟件。避免估價(jià)人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時(shí)，還要完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)，強(qiáng)化立法的力度。法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過(guò)立法實(shí)現(xiàn)估價(jià)操作的規(guī)范化管理，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的合法權(quán)益；同時(shí)，為依法處理估價(jià)人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強(qiáng)執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德

作為稱職的估價(jià)師不僅要求熟練掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。扎實(shí)的業(yè)務(wù)素質(zhì)是做好估價(jià)工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進(jìn)行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的主管部門應(yīng)該認(rèn)真調(diào)研，根據(jù)我國(guó)國(guó)情及社會(huì)公德等制定可行的評(píng)估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強(qiáng)化職業(yè)道德教育。

2.3 加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)落實(shí)到人

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)作為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性管理主體，已承擔(dān)起對(duì)全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)。對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)通報(bào)；對(duì)重大評(píng)估項(xiàng)目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價(jià)結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學(xué)會(huì)的聲譽(yù)，進(jìn)而增強(qiáng)整個(gè)估價(jià)行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)還應(yīng)該抽出相當(dāng)?shù)娜肆Γ_展估價(jià)業(yè)務(wù)的不定期和大數(shù)量的隨機(jī)抽查，并可以采取異地估價(jià)人員抽查本地估價(jià)業(yè)務(wù)的方法。對(duì)一經(jīng)查實(shí)的問題，按照估價(jià)協(xié)會(huì)協(xié)商制定并完善的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)規(guī)則落實(shí)到人，嚴(yán)厲查處。

2.4 健全評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制

房地產(chǎn)評(píng)估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體素質(zhì)，對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；對(duì)已有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，通過(guò)年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評(píng)估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)。加大房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違規(guī)成本，敦促評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立地從事房地產(chǎn)評(píng)估工作，以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。

2.5 在實(shí)際操作過(guò)程中，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范主要有以下幾點(diǎn)

2.5.1 認(rèn)真審查核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就。

2.5.2 對(duì)超過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場(chǎng)比較法時(shí)切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來(lái)湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好。

2.5.3 對(duì)抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價(jià)，一定要堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎原則，其估價(jià)值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價(jià)，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估面臨的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，本文從房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的角度對(duì)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)體系進(jìn)行了研究，并對(duì)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了一些有針對(duì)性的建議與思路。希望通過(guò)本文的研究與分析，幫助我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員能有效地防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 吳永位.對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的探討[J].商業(yè)文化，2012（01）.

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號(hào):1673-291X(2009)06-0069-02

近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過(guò)高評(píng)估

一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來(lái)源的追償往往是艱難的，而且也很難通過(guò)處置抵押物來(lái)填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過(guò)銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來(lái)的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來(lái)，它們與政府部門還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過(guò)政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過(guò)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來(lái)自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面

1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法

中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過(guò)程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過(guò)單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過(guò)程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過(guò)全部考試并在日本國(guó)土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國(guó)從1995年實(shí)施考試制度以來(lái)，到2002年通過(guò)考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來(lái)說(shuō)包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。

（三）評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面

1.評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)――房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻是由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國(guó)評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國(guó)際接軌。由于各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過(guò)這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過(guò)完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過(guò)建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核

中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.

第4篇

【關(guān)鍵詞】收益法 房產(chǎn)評(píng)估 應(yīng)用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來(lái)所帶來(lái)的收益。收益法本著收益還原的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評(píng)估辦法是通過(guò)估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來(lái)確定未來(lái)可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期問。房地產(chǎn)的收益年限一般較長(zhǎng)，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來(lái)縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無(wú)限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無(wú)限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高，在實(shí)務(wù)中可用它來(lái)驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測(cè)與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測(cè)凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測(cè)失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測(cè)的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。

四、合理剝離出屬于無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益

在運(yùn)用收益法對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)。首先，要明確收益只能是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的。這里有兩層含義：一是要評(píng)估的房地產(chǎn)只包含房屋和土地或者只是單獨(dú)的房屋或者只是單獨(dú)的土地，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益一定是只有房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益；二是要評(píng)估的房地產(chǎn)包括其中的設(shè)備、器具以及運(yùn)營(yíng)所需要的所有設(shè)施，例如，酒店在轉(zhuǎn)讓時(shí)是將其中的所有設(shè)備物品一同轉(zhuǎn)讓，因此，在用收益法評(píng)估時(shí)，不需要?jiǎng)冸x其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等等。無(wú)論哪一種情況，房地產(chǎn)的收益中都不應(yīng)該包括無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，這就需要合理地評(píng)

估無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益。其次。如何評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益是能否準(zhǔn)確評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。目前，比較公認(rèn)的一種方法是：將待估房地產(chǎn)與其他相類似的房地產(chǎn)作比較，來(lái)剔除無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益。這種方法實(shí)際上是一種比較粗糙的評(píng)估方法.因?yàn)槠渌愃频姆康禺a(chǎn)也會(huì)存在無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，而且可能是正的，也可能是負(fù)的。并且，房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二的特性決定了房地產(chǎn)評(píng)估的不可比較性，而且類似房地產(chǎn)的詳細(xì)收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業(yè)價(jià)值評(píng)估中對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的處理來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)收益中無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，也就是將無(wú)形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的地位及其對(duì)房地產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)盡可能量化出來(lái)，用房地產(chǎn)整體收益表示出來(lái)，這樣做雖然需要準(zhǔn)確地把握無(wú)形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的作用，但是，避免了收集其他信息。當(dāng)然，這對(duì)評(píng)估時(shí)的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出了很高的要求，要求必須合理準(zhǔn)確地把握無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益。

五、降低房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的主觀因素的影響

（一）盡快制訂有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則、評(píng)估方法操作規(guī)范來(lái)約束主觀行為。實(shí)踐證明，現(xiàn)行的評(píng)估管理規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則的內(nèi)容等難以約束應(yīng)用收益法的評(píng)估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，特別是解決操縱評(píng)估結(jié)果的行為是當(dāng)務(wù)之急。

第5篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)評(píng)估；效用函數(shù)

一、房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國(guó)在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來(lái)的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過(guò)估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來(lái)。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來(lái)，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

三、評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來(lái)估價(jià)房地產(chǎn)。不過(guò)，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來(lái)效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來(lái)的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來(lái)的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來(lái)的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來(lái)說(shuō)往往是不夠準(zhǔn)確的。

四、經(jīng)濟(jì)外部性

1.經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說(shuō)，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來(lái)。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說(shuō)，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2.經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無(wú)論它給人類帶來(lái)的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來(lái)的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說(shuō)非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱悖煌獠啃园▽?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

3.經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過(guò)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來(lái)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

4.經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來(lái)解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來(lái)解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來(lái)的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用在總效用中的權(quán)重。一般來(lái)說(shuō)，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來(lái)的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi（3-1）

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過(guò)分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來(lái)的外部效用來(lái)調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無(wú)所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對(duì)于不同的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來(lái)的房?jī)r(jià)，就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購(gòu)買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬(wàn)元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80.該消費(fèi)者欲購(gòu)房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購(gòu)物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過(guò)一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬(wàn)元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過(guò)具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

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2.王洪衛(wèi)等，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997

3.黎詣遠(yuǎn)，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，高等教育出版社，1999

第6篇

【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評(píng)估；具體案例 

說(shuō)到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評(píng)估方法，經(jīng)常會(huì)被拿來(lái)做比較。今天我們要說(shuō)的是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會(huì)需求。收益法作為三大基本評(píng)估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了重要地位。 

一、什么是收益法 

1.收益法的定義 

收益法不僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象當(dāng)前收益的評(píng)估，更是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象的能力的了解來(lái)對(duì)其未來(lái)的純利潤(rùn)收益的評(píng)估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過(guò)程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不論是對(duì)于委托方還是對(duì)于評(píng)估對(duì)象，這種評(píng)估方法都是比較容易接受的。 

2.收益法的適用對(duì)象 

預(yù)期收入或者說(shuō)未來(lái)的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來(lái)收入，在考慮所有綜合條件下，對(duì)被評(píng)估對(duì)象未來(lái)的凈收益做出的一個(gè)評(píng)估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將在合理推算下評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益也算入評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算。從這里我們就可以看出來(lái)，收益法適合用于在未來(lái)時(shí)間內(nèi)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評(píng)估的。比如說(shuō)學(xué)校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用收益法來(lái)評(píng)估顯然是不合適的，因?yàn)檫@種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì)效益。 

舉例來(lái)說(shuō)，若委托人要求就對(duì)商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評(píng)估拿出評(píng)估報(bào)告，這樣的情況下就適合用收益法進(jìn)行評(píng)估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊外其價(jià)值當(dāng)然是不一樣的。這里還有一個(gè)公式，即土地價(jià)格=地租/還原利率。所以說(shuō)類似這種情況的房地產(chǎn)評(píng)估是適合運(yùn)用收益法的。 

3.收益法的作用 

收益法能夠比較客觀全面的來(lái)評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而且它具有未來(lái)的預(yù)期性，是對(duì)被評(píng)估對(duì)象長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的一個(gè)全面評(píng)估。比如對(duì)一個(gè)樓盤的價(jià)值評(píng)估，按照傳統(tǒng)的成本法來(lái)評(píng)估的話，只是根據(jù)他的成本來(lái)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國(guó)家的政策的影響，是很片面的一個(gè)價(jià)值評(píng)估，不能夠評(píng)估出被評(píng)估對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。而利用收益法進(jìn)行評(píng)估的話就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價(jià)值。 

二、收益法的評(píng)估步驟 

1.搜集關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息材料。在進(jìn)行評(píng)估開始時(shí)的首要工作就是對(duì)評(píng)估對(duì)象材料的搜索，包括評(píng)估對(duì)象的投資費(fèi)用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評(píng)估的對(duì)象才能準(zhǔn)確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價(jià)值。 

2.測(cè)算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實(shí)際去求證一下，準(zhǔn)確測(cè)算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)很重要的影響因素。 

3.測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入。這個(gè)正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過(guò)商業(yè)活動(dòng)或者其他活動(dòng)帶來(lái)的收益都叫做正常收入。 

4.計(jì)算房地產(chǎn)的純利潤(rùn)。在了解了房地產(chǎn)的投入費(fèi)用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實(shí)際情況推測(cè)出房地產(chǎn)每年的大致純利潤(rùn)，這個(gè)純利潤(rùn)是對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行下一步的工作。 

5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限。所以在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)直接影響整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。 

6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤(rùn)之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評(píng)估價(jià)值，i是折現(xiàn)率，n是計(jì)息期數(shù)）來(lái)推算出房地產(chǎn)最終的價(jià)值。 

7.估測(cè)并確定房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，形成書面報(bào)告。在完成所有的數(shù)據(jù)計(jì)算得出最終的評(píng)估價(jià)值之后，要出具書面報(bào)告使委托人信服。至此，評(píng)估工作才算完全結(jié)束。 

三、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析 

1.收益法的運(yùn)用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益算入房地產(chǎn)的總價(jià)值中，并作為現(xiàn)在的價(jià)格。相比于市場(chǎng)法和成本法來(lái)說(shuō)，成本法只著眼于費(fèi)用，通過(guò)費(fèi)用來(lái)確定價(jià)格，這種方法不能說(shuō)是錯(cuò)誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對(duì)于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價(jià)值。市場(chǎng)法就更不用多說(shuō)。因此，收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中有著良好的發(fā)展前景。 

第7篇

物業(yè)稅的概念自從進(jìn)入國(guó)人的視野，多年來(lái)一直備受社會(huì)關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準(zhǔn)確性。雖然物業(yè)稅的開征比較復(fù)雜，2011年我國(guó)選擇上海、重慶作為試點(diǎn)城市，暫時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，采用市場(chǎng)價(jià)格作為稅基，不過(guò)對(duì)物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)講，進(jìn)行房地產(chǎn)個(gè)案評(píng)稅能夠盡可能的準(zhǔn)確評(píng)估待估對(duì)象的價(jià)值。但是物業(yè)稅征收對(duì)象數(shù)目龐大，評(píng)稅時(shí)間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評(píng)估必須兼顧準(zhǔn)確與快速高效兩個(gè)原則。在這種情況之下，國(guó)家地稅總局提出實(shí)行批量評(píng)稅的思路。試點(diǎn)評(píng)稅證實(shí)這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評(píng)估工作試點(diǎn)城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評(píng)稅采取的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方案也有一定的差異。本文將針對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行分析研究。

二、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值

評(píng)估基本方法無(wú)論地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度如何，房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)常采用的方法不外乎市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評(píng)稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。從本質(zhì)上來(lái)講，模擬評(píng)稅時(shí)所采用的方法和普通房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所采用的方法基本一致。由于考慮到評(píng)稅快速高效以及實(shí)際可行性的要求，模擬評(píng)稅的實(shí)際工作中采用批量評(píng)稅的方法。采取批量評(píng)稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準(zhǔn)價(jià)格。

（一）成本法是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價(jià)值。其中房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用重置成本法，地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級(jí)。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，綜合、工業(yè)類房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法進(jìn)行。

（二）市場(chǎng)比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評(píng)估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細(xì)類劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過(guò)大量（三個(gè)以上）同一分區(qū)的相同細(xì)類可比實(shí)例評(píng)估樣本房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而由樣本房地產(chǎn)價(jià)值修正待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)樣本房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)。另外為計(jì)稅的方便性和易操作性起見，市場(chǎng)法評(píng)估分區(qū)是在房地產(chǎn)價(jià)格聚類的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級(jí)別的影響因素得到的。市場(chǎng)法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個(gè)大類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，在居住類房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)純收益反算其市場(chǎng)價(jià)值的方法。在待評(píng)稅房地產(chǎn)所在的評(píng)稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產(chǎn)的租金及售價(jià)價(jià)格案例測(cè)算原始基準(zhǔn)價(jià)格。在此基礎(chǔ)上通過(guò)因素修正確定待評(píng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要是指人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入三項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估實(shí)際工作遇到的問題總結(jié)出的房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產(chǎn)比重相對(duì)較大一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)化程度。而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)落后，新開發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類的安置房等如今進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，占據(jù)了交易市場(chǎng)的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估測(cè)算過(guò)程中出現(xiàn)多種評(píng)估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的正常交易案例相對(duì)較少，交易成交價(jià)參差不齊應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。如果評(píng)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會(huì)使得評(píng)估結(jié)果不能很好的表達(dá)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某些特定評(píng)估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對(duì)偏少，這給評(píng)估工作帶來(lái)了極大的不便。例如，利用市場(chǎng)法對(duì)某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)居住類房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，該市有關(guān)部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠(yuǎn)，另外四宗案例則出自同一個(gè)小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價(jià)格遠(yuǎn)低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價(jià)值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細(xì)類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況差異較大在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點(diǎn)狀分布，較為成熟的商圈相對(duì)較少，這樣的布局顯然不利于評(píng)估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地少（比如商場(chǎng)類物業(yè)），使得評(píng)估結(jié)論說(shuō)服力不強(qiáng)。另外，盡管是在同一評(píng)估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來(lái)了困難。

四、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估方法探究

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估最突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估工作中分區(qū)和確定基準(zhǔn)價(jià)值帶來(lái)了難度。鑒于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)在房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方面的這些特點(diǎn)，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)根據(jù)地區(qū)的特點(diǎn)制定適合該地區(qū)的評(píng)估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來(lái)講，大型城市房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價(jià)格聚類性明顯，價(jià)格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言在選取可比實(shí)例時(shí)要合理選擇適當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例，特別是針對(duì)某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。在評(píng)稅過(guò)程中，三種基本的評(píng)稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評(píng)估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)適當(dāng)確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達(dá)該地區(qū)的商業(yè)細(xì)類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點(diǎn)狀分布，這無(wú)疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時(shí)，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級(jí)，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時(shí)也要對(duì)部分修正因素進(jìn)行調(diào)整。特殊情況下，可對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行個(gè)案評(píng)稅。

（三）評(píng)稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評(píng)估案例，由于可比實(shí)例不合理，不能應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，可以應(yīng)用成本法代替市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，特殊情況下還可以考慮個(gè)案評(píng)估。一般來(lái)講，每個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)都能找到三個(gè)以上的可比實(shí)例，但是無(wú)疑可比實(shí)例數(shù)量越多房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果越接近真實(shí)價(jià)值。當(dāng)住宅類房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時(shí)，可以考慮參考成本法評(píng)估待估房地產(chǎn)價(jià)值。

（四）利用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)采用不同方法評(píng)估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際價(jià)值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過(guò)了；第二種情況是針對(duì)安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類物業(yè)成本法評(píng)估價(jià)值高于市場(chǎng)法評(píng)估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果。從房地產(chǎn)評(píng)估原理上講，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣方的角度和買方的角度來(lái)看。從賣方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，即賣方愿意接受的價(jià)格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。從買方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支付的價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)?？梢?，如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上大量賣方房源來(lái)自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴(yán)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，因?yàn)檫@種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣方獲得該類房地產(chǎn)所付出的直接投資遠(yuǎn)低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費(fèi)的代價(jià)。而市場(chǎng)法的評(píng)估很好的遵循了替代原理，因此選用市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果更具科學(xué)性。

第8篇

【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)格；房地產(chǎn)評(píng)估

2006年2月15日，財(cái)政部正式了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同背景下出臺(tái)的，吸收了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。企業(yè)自己按照公允價(jià)值計(jì)量其投資性房地產(chǎn)存在問題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨(dú)立的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于房地產(chǎn)中介范圍，無(wú)論從國(guó)外還是我國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市來(lái)看，它都本應(yīng)是一個(gè)前途無(wú)量的行業(yè)。然而，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費(fèi)盛行，的確又給評(píng)估業(yè)界帶來(lái)了黑暗。

一、房地產(chǎn)評(píng)估的類型

（一）一般評(píng)估

這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

（二）房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估

這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估。它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具有法律效力，形成法律文件，對(duì)雙方具有約束力。這種評(píng)估值一般較低。

（三）特定評(píng)估

這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而作的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評(píng)估值計(jì)算繳納稅費(fèi)。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用公允價(jià)格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)格模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值評(píng)估的評(píng)估范圍包括四個(gè)方面： 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物；第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企業(yè)取得，增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)， 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量；第三是某宗房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，這種情況下需要分開進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于能夠單獨(dú)計(jì)量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；對(duì)于另外一部分，當(dāng)然不能按公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。涉及估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬，按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)，應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，投資性的房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評(píng)估涉及的利益當(dāng)事人要多，從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險(xiǎn)。一般的房產(chǎn)交易評(píng)估，往往只涉及交易雙方，而公允價(jià)值評(píng)估涉及的利益相關(guān)方大致有七個(gè)：政府和政府的監(jiān)管部門；公司股東， 因?yàn)楣蕛r(jià)值的計(jì)量直接涉及企業(yè)在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，公司的企業(yè)價(jià)值發(fā)生變化，公司股東的利益會(huì)受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關(guān)系；公司外部相關(guān)利益人，例如公司債權(quán)人；潛在投資者；公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和合作伙伴。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量會(huì)出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的時(shí)候， 按照公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量，必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤(rùn)增加，公司在資本市場(chǎng)表現(xiàn)卓著，股票的價(jià)值會(huì)在資本市場(chǎng)上得到反映，在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會(huì)不會(huì)借助公允價(jià)值來(lái)進(jìn)一步高估房產(chǎn)的價(jià)值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下跌的時(shí)候，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)減少，相應(yīng)的企業(yè)價(jià)值反映在資本市場(chǎng)上，股票會(huì)有一些下跌，企業(yè)的現(xiàn)金流并不會(huì)因此減少。所以，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量在一定程度上好比一個(gè)放大器，把企業(yè)價(jià)值在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)一步放大。2006年12月中國(guó)允許外資銀行在13個(gè)城市經(jīng)營(yíng)，外資銀行在中國(guó)實(shí)行國(guó)民待遇，國(guó)外銀行與國(guó)內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競(jìng)爭(zhēng)。這給房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇。境外銀行對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國(guó)內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議，已被出局，信譽(yù)掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄發(fā)放貸款來(lái)贏利，而不是通過(guò)收取業(yè)務(wù)費(fèi)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的措施

（一）完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。

（二）加強(qiáng)理論研究

房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)性工作，其生存之本在于科學(xué)的理論基礎(chǔ)。只有為客戶提供獨(dú)立、客觀、公正又具有嚴(yán)密邏輯性的估價(jià)報(bào)告，客戶才會(huì)信服這些結(jié)論，工作才能為市場(chǎng)所認(rèn)可。估價(jià)工作粗糙化，估價(jià)結(jié)論簡(jiǎn)單化，估價(jià)報(bào)告沒有理論依據(jù)，缺少技術(shù)含量，這樣的報(bào)告是很難讓人信服的。因此，必須加強(qiáng)估價(jià)理論研究，提高估價(jià)的技術(shù)含量。

（三）建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，即在房地產(chǎn)估價(jià)管理方面的重大方針政策應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國(guó)家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級(jí)管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)估價(jià)管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)估價(jià)管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對(duì)社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)估價(jià)部門的監(jiān)督。對(duì)于估價(jià)中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價(jià)結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

（四）注重制度創(chuàng)新

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來(lái)人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價(jià)師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是估價(jià)師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊(cè)估價(jià)師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（六）提高評(píng)估人員素質(zhì)

要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行估價(jià)員等級(jí)制度。估價(jià)員一般可分為估價(jià)員、助理估價(jià)師、估價(jià)師和高級(jí)估價(jià)師。為了配合估價(jià)人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行估價(jià)師考試和注冊(cè)制度。1995年以來(lái)，我國(guó)實(shí)行了估價(jià)師資格考試，通過(guò)這一考試者可獲得注冊(cè)估價(jià)師職別。按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)估價(jià)師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過(guò)考試合格后方能注冊(cè)，注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過(guò)程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。

（七）加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開拓

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于起步較晚，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)薄弱，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差。其實(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢(shì)，比如對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較深入的了解，對(duì)工程建設(shè)、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃等都有一定專長(zhǎng)。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，多元化開拓的道路，提高自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國(guó)內(nèi)及國(guó)際上一些成功的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)看，他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，而是將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)咨詢、策劃、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及資產(chǎn)評(píng)估、置業(yè)擔(dān)保等相關(guān)行業(yè)，大大提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，完成了從單一化經(jīng)營(yíng)到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢(shì)。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地。

總之，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價(jià)值的確定，開放的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。

【參考文獻(xiàn)】

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［2］ 張東祥.房地產(chǎn)評(píng)估新制度研究［M］.北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005：22.

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)體系；防范

近年來(lái)，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長(zhǎng)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長(zhǎng)，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補(bǔ)償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。

一、房地產(chǎn)評(píng)估概況

（一）房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的含義

所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間上的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。在進(jìn)行這種估價(jià)時(shí)，專業(yè)評(píng)估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況以及變化趨勢(shì)。遵循評(píng)估原則，按照一定的評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，結(jié)合自身的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)正常合理的價(jià)格進(jìn)行測(cè)評(píng)。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列重大的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”；第58條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價(jià)入股、征用拆遷補(bǔ)償，還是國(guó)家征收稅費(fèi)、開發(fā)商進(jìn)行投資決策、租售定價(jià)等各個(gè)方面，房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國(guó)家質(zhì)量局了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。

隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)內(nèi)地注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。

二、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開始的東南亞“金融危機(jī)”，2008年席卷全球的金融危機(jī)，無(wú)一例外不與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的關(guān)系。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、委托風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估中，標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計(jì)、損毀程度等對(duì)價(jià)值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果，受托方也要因此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利，評(píng)估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價(jià)格差別很大，所以估價(jià)師在對(duì)房屋情況調(diào)查時(shí)，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。

委托方提供資料失實(shí)，而估價(jià)師又疏于檢查或核實(shí)其資料的準(zhǔn)確性，會(huì)給估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在同委托方簽定《估價(jià)委托合同》時(shí)，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實(shí)資料，并明確要求委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性做出承諾，如果做不到這一點(diǎn)，就會(huì)形成潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。而且對(duì)評(píng)估方法的使用要靈活運(yùn)用，不能簡(jiǎn)單的生搬硬套，估價(jià)人員能否將估價(jià)方法靈活而又準(zhǔn)確地運(yùn)用到估價(jià)工作中去，將直接決定估價(jià)質(zhì)量的好壞。

（1）選取估價(jià)方法不合理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估的幾種方法都有適用條件，如果在評(píng)估時(shí)選取方法不適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果就會(huì)有偏差。如對(duì)于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評(píng)估采用市場(chǎng)比較法，本來(lái)這種房產(chǎn)的市場(chǎng)交易就少，即使有交易實(shí)例也受個(gè)別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實(shí)例評(píng)估待估土地價(jià)格顯然不合適。

（2）選取參數(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)